पाहिजे, "एक नेता" रिअल इस्टेट उद्योगाला !

खरा नेता तोच असतो ज्याला मार्ग माहिती असतो, जो मार्गक्रमण करतो व मार्गदर्शन करतो... जॉन सी. मॅक्सवेल

मॅक्सवेल हे एक लेखक, वक्ता व प्रवचनकार आहेत ज्यांनी ६० हून अधिक पुस्तके लिहीली आहेत, ज्यांचा मुख्य भर नेतृत्वावर आहे. त्यांनी किती सोप्या पद्धतीने व थोडक्यात नेतृत्वाची व्याख्या केली आहे! कोणताही खेळ, व्यवसाय किंवा उद्योगासाठी आपल्याला एक नेतृत्व हवे असते जो आपला आदर्श ठरु शकेल, जो आपल्या वैशिष्ट्यपूर्ण पद्धतीने त्या व्यवसायाचा चेहरा होईल. लोकांना त्याला पाहायला, त्याची नक्कल करायला व त्याचा खेळ खेळायला किंवा त्या विशिष्ट क्षेत्रात जायला आवडेल. आपणही एक दिवस आपल्या हिरोसारखे होऊ असा विचार ते करतील जो प्रत्यक्षात त्या क्षेत्राचे नेतृत्व करत असेल! जसे आपल्याकडे क्रिकेटमध्ये तेंडुलकर आहे, उद्योग क्षेत्रात रतन टाटा; आयटी क्षेत्रात नारायण मूर्ती/अझीम प्रेमजी, विज्ञान क्षेत्रात एपीजे अब्दुल कलाम, चित्रपटात अमिताभ बच्चन, शास्त्रीय संगीतात उस्ताद झाकीर हुसेन आहेत, अशा प्रकारे ही यादी वाढतच जाते ज्यामध्ये देशभरातील अनेक व्यवसायांचा समावेश आहे. जेव्हा पहिली पिढी त्यांच्या निवृत्तीच्या टप्प्यात होती तेव्हा दुसरी पिढी प्रत्येक क्षेत्रातील नेतृत्वाची पोकळी भरुन काढण्यासाठी तयार होती. आता सचिन निवृत्त झाला आहे तर क्रिकेटमध्ये एमएस धोनी आहेच, उद्योग क्षेत्रासाठी कुमारमंगलम बिर्ला, सुनील भारती मित्तल आहेतच, अशा प्रकारे प्रत्येक क्षेत्रात ही यादी न संपणारी आहे; मात्र त्याला दोन अपवाद आहेत ते म्हणजे राजकारण व रिअल इस्टेट हे सांगायची गरज नाही! यापैकी राजकारण हा कधीच माझा विषय नव्हता त्यामुळे मी केवळ रिअल इस्टेटविषयी बोलणार आहे. अलिकडेच, पुण्यातील रिअल इस्टेट उद्योगाचा सर्वोत्तम समीक्षक असणा-या माझा मित्र रवी याने मला फोन केला व एका प्रसिद्ध बांधकाम व्यवसायिकाच्या  काही ग्राहकांच्या असंतुष्टेबाबत विचारले व त्यानंतर रिअल इस्टेटचे नेतृत्व कोण करते आणि  या क्षेत्रात पहिल्या क्रमांकावर कोण आहे याकडे चर्चेचा ओघ वळला. त्या बांधकाम व्यावसायिकाच्या ग्राहकांच्या अडचणींबाबतच्या चर्चेने आमचे संभाषण संपले, मात्र तो विषय माझ्या डोक्यात घोळत राहिला.

आपण जेव्हा एखाद्या व्यक्तिस एखाद्या क्षेत्राचा नेता म्हणतो तेव्हा त्याचा अर्थ केवळ आर्थिकदृष्ट्या यशस्वी किंवा परिणाम दाखविणारा असा होत नाही. उदाहरणार्थ आपण जेव्हा सचिन तेंडुलकर भारतीय क्रिकेटचे नेतृत्व करतो असे म्हणतो तेव्हा त्याने किती शतके केली व किती चेंडूत केली, किंवा तो किती कसोटी सामने खेळला याचाच विचार केला जात नाही तर त्याने खेळाचे प्रतिनिधित्व कशाप्रकारे केले व आपल्या सामाजिक प्रतिमेशी त्याचे संतुलन कसे राखले याचाही विचार केला जाईल! त्याने मैदानावरील व मैदानाबाहेरील स्वतःच्या वर्तनाने खेळाला एक उत्तुंग पातळी गाठून दिली आहे, ज्याचा फायदा संपूर्ण खेळाला झाला आहे. श्री. बच्चन यांनी अशीच भूमिका चित्रपटांमध्ये तर श्री. रतन टाटा यांनी विविध उत्पादन उद्योगांमध्ये पार पाडली आहे. टाटांपूर्वी उद्योजकांकडे केवळ पैसे कमावणारे व जनसामान्यांना प्रवेश नसलेल्या हस्तिदंती महालांमध्ये राहणारे लोक अशा नजरेने पाहिले जायचे. मात्र टाटांनी त्यांचा नफा, समाजातील वंचित घटकांच्या विकासासाठी वापरुन ही प्रतिमा बदलली. सर्वात महत्वाचे म्हणजे त्यांना कोणत्याही सरकारी नियमाद्वारे असे करण्याची सक्ती करण्यात आली नव्हती! त्यांनी स्वतःहून हे केले त्यामुळे कोणत्याही चांगल्या व्यवसायिक संस्कृतीला टाटा संस्कृती असे म्हणतात! या लोकांनी जे काही केले त्यातून पैसे किंवा प्रसिद्धी मिळवली नाही असे नाही, त्यांनी ती कमाईदेखील केली मात्र त्यासोबतच त्यांनी जो आदर मिळवला त्यामुळे सर्व वर्गातील समाजाने त्यांना त्यांच्या क्षेत्रातील नेतृत्व बहाल केले! माझ्या मते कोणत्याही व्यवसाला चांगली कामगिरी करावीच लागते व ते महत्वाचे देखील आहे मात्र त्याचवेळी त्याला व्यवसायास नव्या उंचीवर न्यावे लागते व त्यास प्रतिष्ठा मिळवून द्यावी लागते. एका नेत्याला त्या व्यवसायाचा चेहरा व्हावे लागते व त्या क्षेत्रातील तरुण पिढीला व्यवसायात येण्याची प्रेरणा द्यावी लागते व त्यांचा आदर्श व्हावे लागते!   एखाद्या व्यवसायातील नेता समाजातून केवळ स्वतःसाठीच नाही तर संपूर्ण व्यवसायासाठी आदर मिळवतो; थोडक्यात त्या व्यवसायाचा तो प्रतिनिधी होतो! इथे तुम्ही त्या नेत्याला केवळ पैसा किंवा प्रसिद्धीच्या निकषांमध्ये बसवू शकत नाही तर त्यामध्ये अनेक पैलुंचा विचार करावा लागतो. माझ्यासाठी तो केवळ एक यशस्वी नेता म्हणूनच नाही तर एक चांगली व्यक्ती म्हणून समाजाच्या सर्व घटकांकडून जो आदर मिळवतो हे अधिक महत्वाचे आहे, जो स्वतःच्या वर्तनाने लोकांना त्या व्यवसायाचा आदर करायला लावतो; तोच खरा नेता असतो!

आता या आघाडीवर रिअल इस्टेटतील चित्र कसे आहे ते पाहू; रिअल इस्टेट उद्योगामध्ये मोठे व यशस्वी बांधकाम व्यवसायिक किंवा विकासक नाहीत असे नाही. अनेक जण स्वतःचे वर्णन करताना त्यांनी किती दशलक्ष चौरस फूट क्षेत्रावर बांधकाम केले आहे, कशा टाऊनशिप्स वा, अत्यंत आरामदायक प्रकल्प बांधले आहेत हे सांगतील, प्रत्येक महानगरामध्ये आपल्याकडे सर्वोच्च स्थानाचे किमान दहा दावेकरी तरी असतील; अनेक कंपन्यांची संपूर्ण देशात कार्यालये आहेत व दिल्ली, बंगलोर व मुंबईसारख्या शहरांमध्ये त्यांचे प्रकल्प सुरु आहेत! मात्र आपण किमान एक तरी नाव असे घेऊ शकतो का ज्याने उद्योगाला प्रतिष्ठा मिळवून दिली आहे किंवा जे नाव घेतल्यानंतर सामान्य माणूस म्हणेल की, “बांधकाम व्यवसायिक असावा तर असा!” किंवा रिअल इस्टेटमध्ये एक तरी असा उद्योग समूह आहे का ज्याने व्यवहार प्रक्रियेमध्ये स्वतःचा वेगळा ठसा निर्माण केला आहे की ग्राहकांनी इतर विकासकांना त्यांचे अनुकरण करण्याचा सल्ला द्यावा किंवा तसे करण्याची अपेक्षा करावी? क्रिकेटमध्ये येणा-या प्रत्येक नव्या खेळाडूला सचिन तेंडुलकरने ज्याप्रमाणे इतिहासात आपले नाव कोरले आहे तशी कामगिरी करावीशी वाटते, मात्र रिअल इस्टेट उद्योगात असा एखादा आदर्श आहे का ज्याचे अनुकरण तरुण पिढी करु शकेल, एक दिवस लोकांनी आपल्यालाही अशाच प्रकारे ओळखावे अशी आशा करु शकेल! व्यवसायातील अनेक जण माझ्याशी सहमत होणार नाहीत कारण असे अनेक मोठे व्यवसायिक आहेत ज्यांनी चांगली कामगिरी करुन दाखविली आहे व त्यांच्याकडे आश्वासने पूर्ण करण्याची पार्श्वभूमी आहे व काही समूह जवळपास तीन पिढ्या या व्यवसायामध्ये आहेत. मात्र ऐवढेच पुरेसे आहे का? आपण रिअल इस्टेट उद्योगाच्या नेतृत्वाविषयी बोलत आहोत व एक क्षणभर विचार केला तर जाणवेल की आपली स्थिती राजकारणासारखीच आहे, ज्यामध्ये स्थानिक नेते व राष्ट्रीय पातळीवरील नेते आहेत व देश त्यांच्याद्वारे चालविला जात आहे, मात्र आपण केवळ एक नाव असे घेऊ शकतो का ज्याचे अनुकरण करता येईल किंवा इतर नेत्यांनी त्यांचे नैतिकता, चारित्र्य व आचरण या आधारावर अनुकरण करावे? रिअल इस्टेटमध्येही अशीच परिस्थिती आहे, उद्योगाची भरभराट होतेय, लोक पैसे कमावताहेत व लोकांनाही त्यांची घरे मिळताहेत व जमीनीच्या मालकांना पैसे मिळताहेत. त्याप्रमाणे मोठ्या मनुष्यबळाला रोजगार मिळतोय व रिअल इस्टेट सर्वाधिक उलाढाल असलेल्या उद्योगांपैकी एक आहे व राज्य तसेच केंद्र सरकारांना विविध करांद्वारे मोठ्या प्रमाणावर महसूल मिळवून देणारा उद्योगही आहे , पण हे सर्व कोणा एका नेत्याशिवाय सुरु आहे हे पण तितकेच सत्य आहे.

किंबहुना रिअल इस्टेट उद्योगामध्ये जेवढे मोठे नाव तेवढेच ते अधिक काळवंडलेले असते असाच भूतकाळातील व वर्तमानकाळातील अनुभव आहे! याची अनेक कारणे आहेत, जमीन अधिग्रहणापासून ते विविध सरकारी संस्थांकडून परवानग्या मिळण्यापर्यंत तसेच तथाकथित काळ्या पैशाबाबत, रिअल इस्टेट उद्योगाला अनेक गोष्टींना तोंड द्यावे लागते, सामान्य माणसासाठी या उद्योगाची प्रतिमा नेहमी मलीन असण्यामागे हे एक कारण आहे. सामान्य माणसाला विशेषतः मोठ्या शहरांमध्ये जमीनीचा तुकडा खरेदी करुन स्वतः त्यावर घर बांधणे अशक्य आहे या तथ्यातूनच विकासक ही संकल्पना तयार झाली आहे! ही संपूर्ण प्रक्रियाच एवढी अवघड तसेच खर्चिक झाली आहे की कोणत्याही व्यक्तिने जमीनीचा तुकडा खरेदी करुन, एखादा चांगला कंत्राटदार नियुक्त करुन, स्वतःच्या गरजांनुसार स्वतःचे घर बांधून घेण्याचे दिवस आता संपले आहेत. बांधकाम व्यवसायिक होण्यासाठी तुमच्याकडे दोन ‘एम’ असणे हा निकष आहे एक ‘एम’ म्हणजे  “मनी”, जमीन खरेदी करण्यासाठी पैसा व दुसरा ‘ एम ’ म्हणजे  “मसल पॉवर”, म्हणजेच त्या जमीनीवर प्रकल्प उभारण्यासाठी तेथील अडथळे हटवण्यासाठी आवश्यक असलेले सर्व प्रकारचे बळ! या संपूर्ण प्रक्रियेमध्ये दर्जा, ग्राहकांची काळजी, आश्वासने या सर्व बाबी नंतर येतात किंवा अनेक बाबतीत संपूर्ण प्रक्रियेमध्ये लागूच होत नाहीत.

नेतृत्व नसल्यामुळे रिअल इस्टेट किंवा शहर विकासाबाबत योग्य ती धोरणे तयार करण्यासारख्या मूलभूत गोष्टींवर अतिशय वाईट परिणाम झाला आहे. रिअल इस्टेट बाबतची सरकारी धोरणे (काही असल्यास) सातत्याने बदलत असतात, ज्यामुळे विकासकास व पर्यायाने ग्राहकास नेहमी समस्या येतात. इतर कोणत्याही उद्योगामध्ये धोरण तयार करण्यापूर्वी सर्वसामान्यपणे त्या विशिष्ट उद्योगातील नेत्यांशी त्याची चर्चा केली जाते, त्या धोरणाच्या सकारात्मक व नकारात्मक बाबींचा विचार केला जातो, उद्योगाच्या नेत्यांच्या सूचना विचारात घेतल्या जातात व त्यानंतरच धोरण निश्चित केले जाते. रिअल इस्टेट उद्योगामध्ये केंद्रीय किंवा राज्य पातळीवर अशा प्रकारचे कोणतेही नेतृत्व नसल्याने असे कोणतेही पाऊल उचलले जात नाही व एफएसआयपासून ते इमारतींच्या उंचींपर्यंतची सर्व धोरणे अशा लोकांद्वारे बनविली जातात ज्यांनी त्यांच्या आयुष्यात कधीही इमारत बांधलेली नाही व ती त्यांच्या मतानुसार बनविली जातात! या व्यक्ती अकार्यक्षम आहेत असे नाही मात्र या धोरणाची प्रत्यक्ष अंमलबजावणी करणा-यांचे मत विचारात घेणे आवश्यक आहे व याठिकाणी नेत्याची भूमिका अतिशय महत्वाची आहे कारण तो त्याचे नेतृत्व, त्याचा प्रभाव संपूर्ण उद्योगाच्या हितासाठी वापरु शकतो व रिअल इस्टेट उद्योगात आज नेमका याचाच अभाव आहे! किंबहुना उद्योगातील सर्वोच्च व्यक्तिंवर स्वतःच्या फायद्यासाठी धोरणे बनविण्याचा आरोप होत आहे व यामध्ये सामान्य माणसाच्या हिताकडे दुर्लक्ष केले जाते ज्याला स्वतःचे घर हवे आहे.

केवळ सरकारी धोरणांसाठी किंवा उद्योगामध्ये नव्याने प्रवेश केलेल्यांसाठीच नेतृत्व हवे आहे असे नाही. आज रिअल इस्टेट मनुष्यबळासाठी सर्वाधिक रोजगार निर्माण करणारा उद्योग आहे ज्यामध्ये अकुशल कामगारांचा मोठ्या प्रमाणात समावेश आहे. यामध्ये मजुरीची शेकडो कामे, लहान कंत्राटदार व पुरवठादारांचाही समावेश होतो. ते व त्यांचे कुटुंब या उद्योगावर अवलंबून आहेत, एक चांगले नेतृत्व अशा लोकांना चांगल्या लोकांकडे काम करता येईल याची खात्री करेल, ज्या लोकांना अशा कष्टकरी लोकांनी या उद्योगासाठी केलेल्या प्रयत्नांचे मोल जाणवेल. घर ही माणसाची अतिशय मूलभूत व महत्वाची गरज आहे, मग ते शहरी भागातील असो किंवा ग्रामीण भागातील. ही गरज पूर्ण करणा-या उद्योगाला मात्र नेतृत्वच नाही हे सत्य आहे. आपल्याला इतिहास सांगतो की कोणत्याही राज्याची भरभराट एक जाणता राजा असल्याशिवाय होत नाही, त्यामुळे आता रिअल इस्टेटमधील वरिष्ठांनी नेतृत्वाच्या या समस्येचा गांभीर्याने विचार करण्याची वेळ आली आहे व त्यासाठी त्यांनी नेतृत्वाचा खरा अर्थ समजून घेणे आवश्यक आहे! एक चांगले नेतृत्व असलेला उद्योग समूह त्यांच्या कामाशी निगडित प्रत्येक घटकाची काळजी घेतो. तो एका वटवृक्षाप्रमाणे असतो, जो जसा जसा वाढत जातो तसा त्याच्याकडे येणा-या प्रत्येकाला छाया तसेच फळे देतो! परिणामी समाज त्या संपूर्ण उद्योगाकडे आदराने पाहतो व रिअल इस्टेटमध्ये सध्या याचाच अभाव आहे, एका वटवृक्षाप्रमाणे दूरदृष्टी व दृष्टिकोन असलेले नेतृत्व या उद्योगाला हवे आहे! या सर्व गोष्टींमुळे केवळ ग्राहक किंवा घर घेणाराच नाही तर संपूर्ण समाज बांधकाम व्यवसायिकांना पैसे कमावण्याचे यंत्र समजतो, ज्यांना काहीही सामाजिक बांधिलकी नाही किंवा व्यवसाय करतांना ते कोणत्याही नैतिक मूल्यांचे पालन करत नाहीत.

रिअल इस्टेट उद्योगामध्ये काम करणे म्हणजे केवळ जमीनीचा विकास करुन पैसे कमावणे नाही तर त्या भिंती उभारणा-या हातांविषयी दृढ आदर निर्माण करणे आवश्यक आहे! त्याचवेळी समाजाने तसेच माध्यमांनी बांधकाम व्यवसायिकांबाबता दृष्टिकोन बदलणे व चांगल्या लोकांचे व त्यांनी या उद्योगासाठी केलेल्या चांगल्या कामाचे कौतुक करायला हवे. कारण या गोष्टी एका वटवृक्षाच्या रोपट्याला खत-पाणी घालतील व त्यातूनच रिअल इस्टेट उद्योगाचे नेतृत्व निर्माण होईल!

संजय देशपांडे

smd156812@gmail.com

संजीवनी डेव्हलपर्स