Friday 1 January 2016

बांधकाम क्षेत्र आणि नवीन वर्षाचा संकल्प !



















तुम्ही मला माझा नवीन वर्षाचा संकल्प काय आहे हे विचारले, तर मी म्हणेन मी कोण आहे याचा शोध घेणे?… सायरिल कॉसॅक.

सिरील जेम्स कॉसॅक हा आयरिश कलाकार होता, ज्याने आपल्या ७० वर्षांच्या कारकिर्दीत अनेक चित्रपट व दूरचित्रवाणी कार्यक्रमांमध्ये अभिनय केला. तो बुद्धिवान व विचारवंत पण होता, अर्थात हा गुण पाश्चिमात्य सिनेमामध्ये फार काही दुर्मिळ नाही जेथे अनेक कलाकार चांगले वाचक असतात तसेच उच्च शिक्षित असतात! कॉसॅकचे वरील अवतरण हे त्याच्या विचारांची खोली दर्शवते व रिअल इस्टेट विकासक नवीन वर्षाचे स्वागत करत असताना त्यांच्यासाठी हे अवतरण अतिशय समर्पक आहे. रिअल इस्टेटसाठी मागील वर्ष गेल्या अनेक वर्षांमधील अतिशय निराशाजनक म्हणावे लागेल कारण विक्री दररोज दिवसेंदिवस कमी होत होती व दर वाढ किंवा परतावा यासारखे शब्द ऐकू येणे दुरापास्त झाले. त्याचवेळी सरकार दरदिवशी नवनवीन धोरणे व कर जाहीर करुन या उद्योगावर (आपण त्याला उद्योग म्हणू शकत असल्यास) सातत्याने वज्राघात करत होते, त्यामुळेच या उद्योगाचा उरला सुरला जीवही संपत चालला  आहे  !

आता बरेच जण म्हणतील की हे आवश्यक नव्हते का, कारण अनेक वर्षांपासून रिअल इस्टेट उद्योगावर बांधकाम व्यावसायिकांचीच सत्ता होती व या बांधकाम व्यावसायिकांनी याच शासकीय यंत्रणेचा त्यांच्या फायद्यासाठी वापर करुन घेतला नाही का व जमीनीच्या वाढत्या दराचा आनंद उपभोगला नाही का जे दरवर्षी वाढतच होते? यामुळे घर घेणे सामान्य माणसाच्या आवाक्यात राहिले नाही एवढेच काय त्याला त्याचा विचार करणेही शक्य होईना? याचे उत्तर काही प्रमाणात होय असे आहे. मात्र सरतेशेवटी नमकहलाल (बच्चन यांचा ९०च्या दशकातील चित्रपट) या लोकप्रिय हिंदी चित्रपटातील प्रसिद्ध गाण्याप्रमाणे, शिकारी खुद यहाँ शिकार हो गया, यासारखी बांधकाम व्यावसायिकांची परिस्थिती झाली आहे. शासकीय यंत्रणेचा वापर करताना बांधकाम व्यावसायिक विसरले की सरकार ही अतिशय क्रूर संस्था आहे ती केवळ आपल्या अस्तित्वाचा विचार करते. बांधकाम व्यावसायिकांनीच सरकारला रिअल इस्टेटमधील प्रचंड नफा दाखवून दिला. त्यामुळे घरांचे दर प्रमाणाबाहेर वाढले नव्हते तोपर्यंत नफा प्रचंड होता त्यामुळे ही यंत्रणा रक्त शोषण करत होती तरीही रिअल इस्टेट उद्योगाने त्याचा फारसा विचार केला नाही कारण सातत्याने घरांच्या वाढत्या दरांमुळे मोठ्या नफ्याच्या स्वरुपात नवीन रक्त पुरवले जात होते. मात्र घरांचे दर वाढणे थांबताच उद्योगाला त्याची धग जाणवू लागली त्याचसोबत रक्तशोषण करणाऱ्या या यंत्रणेमुळे किती शक्ती खर्च होते हे देखील समजले मात्र तोपर्यंत फार उशीर झाला होता! आता सरकारला फक्त एक गोष्ट माहिती आहे; ती म्हणजे रिअल इस्टेट उद्योगात प्रचंड महसूल आहे व रिअल इस्टेट उद्योग तग धरतो किंवा नाही याच्याशी त्यांना काहीही घेणे देणे नाही मात्र उद्योगातून महसूलाचा वाटा त्यांना हवा असतो. मग ते टीडीआर धोरण असू देत किंवा अधिभार किंवा सेस किंवा प्रति चौरस फुटावरील अतिरिक्त आकार किंवा रेडी रेकनर दरातील वाढ, सरकार रिअल इस्टेट उद्योगाला प्रत्येक व्यवहारात पिळून घ्यायला व स्वतःचे खिसे भरायला सज्ज आहे, हेच सत्य आहे!

एकीकडे एका विश्वसनीय सुत्राच्या माहिती नुसार केवळ पुण्यामध्ये जवळपास एक लाख सदनिका विक्रीसाठी उपलब्ध आहेत व यामध्ये ताबा देण्यासाठी तयार व बांधकाम सुरु असलेल्या सदनिकांचा समावेश होतो. याच सर्वेक्षणात पुढे नमूद करण्यात आले होते की घरांच्या दराचे अधिमूल्यन किंवा वाढ २०१५ मध्ये केवळ ०.६९% होती अनेक ठिकाणी तर  यापेक्षाही कमी होती. खरंतर रिअल इस्टेटमध्ये दर वाढत नाहीत म्हणजे एकप्रकारे दर कमी होत आहेत कारण बहुतेक प्रकरणांमध्ये जमीन आधी खरेदी करावी लागते म्हणजे तुम्ही प्रकल्पाची सुरुवात करण्यापूर्वी सर्व पैसे चुकते करावे लागतात. त्यामुळेच जमीनीचे दर वाढले नाहीत तर तुमची गुंतवणूक कोणत्याही परताव्याशिवाय पडून आहे म्हणजेच तुमचे नुकसान होत आहे! भरीत भर म्हणजे ग्राहक व गुंतवणूकदार दोघेही रिअल इस्टेटपासून चार हात दूर राहात आहेत; ग्राहक नाहीत कारण घर त्यांच्या आवाक्यात नाहीत व गुंतवणूकदार नाहीत कारण त्यांना त्यांच्या गुंतवणुकीवर खात्रीशीर परतावा दिसत नाही! ज्या ग्राहकांची विकत घेण्याची क्षमता आहे त्यांना दर आणखी कमी होतील अशी आशा वाटते त्यामुळे त्यांनी खरेदी करण्याचा निर्णय प्रलंबित ठेवला आहे. इथेही पुन्हा बांधकाम व्यावसायिक जबाबदार होते कारण ते ग्राहकांसाठी नाही तर किंमती वाढविण्यासाठी घरे बांधत राहिले व गुंतवणूकदारांना आनंदी ठेवले, ज्यांची घरे महाग करण्यात अतिशय महत्वाची भूमिका आहे. रिअल इस्टेटमध्ये येणारा कुणीही सोम्या गोम्या केवळ एकच भाषा बोलत होता, “किती दिवसात दाम दुप्पट होईल?” म्हणजेच, केलेल्या गुंतवणुकीचे किती दिवसात दुप्पट पैसे मिळतील? हे कधीना कधी थांबणारच होते कारण जसे कोणताही चित्रपट काळा बाजार करणाऱ्यांच्या आधारे प्रसिद्ध होऊ शकत नाही; तुम्हाला त्यासाठी मनापासून चित्रपट पाहणारे प्रेक्षक आवश्यक असतात कारण तेच चित्रपटाला यशस्वी बनवितात, काळा बाजार करणारे नाही. तसेच रिअल इस्टेटमधील गुंतवणूकदारांविषयी पूर्ण आदर राखत मला म्हणावेसे वाटते की ते काळा बाजार करणाऱ्यांप्रमाणे होते कारण ते त्या घरांमध्ये राहात नसत तर केवळ दर वाढेपर्यंत वाट पाहात व त्यातून त्यांना पैसे कमवायचे असत! या संपूर्ण प्रक्रियेमध्ये बांधकाम व्यावसायिक तसेच गुंतवणूकदार विसरले की काही दिवसांनी दर एवढे वर जातील ती किंमत देणारा कुणी खरा ग्राहक उरणारच नाही, त्यानंतर काय? असा विचार कुणीच केला नाही व त्याचे परिणाम आपण सध्या भोगत आहोत.

दुसरीकडे कामगारांचा खर्च वाढल्याने तसेच सरकार प्रति चौरसफूट वेगवेगळ्या अधिभारांच्या नावाखाली जे शुल्क आकारते त्यामुळे बांधकाम खर्च वाढत जातो, त्यामुळे घरांचा उत्पादन खर्च वाढताच राहतो. परवडण्यायोग्य ही संज्ञा केवळ कागदापुरतीच मर्यादित आहे कारण परवडणारी म्हणजे नेमकी किती रक्कम याचे उत्तर कुणीही देऊ शकत नाही. त्याचप्रमाणे प्रत्येक शहरातील सुविधा किंवा पायाभूत सुविधा अतिशय निकृष्ट आहेत, सार्वजनिक वाहतूक व्यवस्था, पाणी ते शिक्षणापर्यंत प्रत्येक ठिकाणी सामान्य माणसाला त्याच्या गृहकर्जाच्या ईएमआय व्यतिरिक्त पैसे द्यावे लागतात. यामुळेच घराच्या ग्राहकाची खरेदी करण्याची क्षमता कमी होते. आता बाजारामध्ये पुरवठा अधिक आहे व भाड्याचा पर्यायही आहे, त्यामुळे अनेक लोक घर खरेदी करण्याऐवजी घर भाड्याने घेण्याचा पर्याय निवडत आहेत.
असे असताना बांधकाम व्यावसायिकांनी मंदीच्या परिस्थितीचा समना करण्यासाठी शिळ्या झालेल्या पध्दतीच अवलंबल्या, प्रसिद्धी माध्यमांमध्ये मोठमोठ्या जाहिराती देणे, प्रदर्शने आयोजित करणे किंवा गृहउपयोगी वस्तुंप्रमाणे मालमत्तेचा सेल लावणे व विविध सवलती देणे उदाहरणार्थ व्हॅट नाही किंवा सेवा कर नाही किंवा नोंदणी शुल्क नाही किंवा बांधकाम व्यावसायिकानेच वित्त पुरवठादार होणे, ही यादी सुरुच राहतेमला असे वाटते की यामुळे बाजारामध्ये आणखी निराशा पसरली. ग्राहकांना असे वाटू लागले की सदनिकांची विक्री होणे ही बांधकाम व्यावसायिकांची गरज आहे व घराऐवजी सवलती किंवा प्रस्तावांवर अधिक लक्ष केंद्रित झाले. दुसरी समस्या म्हणजे ज्या प्रकल्पामध्ये चांगले पैसे मिळत आहेत तेथील निधी दुसऱ्या फारशी विक्री होत नसलेल्या प्रकल्पांकडे वळविणे किंवा चढ्या दरांनी जमीनी खरेदी करण्यासाठी वापरल्याने बांधकाम व्यावसायिक कात्रित सापडले व रोख रकमेचा ओघ बंद झाला. यामुळे प्रकल्प पूर्ण करण्याच्या तारखांवर परिणाम झाला व अगदी मोठ्या बांधकाम व्यावसायिकांनाही सदनिकांचा ताबा द्यायला उशीर होऊ लागला. यामुळे ग्राहक कोणत्याही मोठ्या नावावर विश्वास ठेवत नाही, बांधकाम प्रकल्प पूर्ण होईपर्यंत वाट पाहतात म्हणूनच बहुतेक विकासकांवरील वित्त पुरवठ्याचे ओझे आणखी वाढते. पूर्वी बांधकाम व्यावसायिकांना केवळ जमीनीमध्ये गुंतवणूक करावी लागायची, बांधकामासाठीचा पैसा सदनिकांच्या आरक्षणातूनच मिळाचा मात्र आता अशी स्थिती उरलेली नाही!

इथे बहुतेक बांधकाम व्यावसायिकांनी केलेली सर्वात मोठी चूक म्हणजे त्यांनी ग्राहकांना गृहित धरले! पूर्वी ९०च्या दशकात, बांधकाम व्यावसायिक केवळ जमीन खरेदी करत असत, त्यावर क्लब हाउस, तरण तलावासारख्या सुविधांसह एखाद्या प्रकल्पाचे नियोजन करुन त्याच्या पानभर जाहिराती सर्व वृत्तपत्रांमध्ये दिल्या जात असत व गाजावाजा करत प्रकल्पाची सुरुवात केली जात असेल, यानंतर प्रकल्पाचा पहिला टप्पा किंवा सदनिकांचा पहिला टप्पा केवळ काही दिवसांमध्येच विकला जात असे! अशाप्रकारे प्रकल्पांची सुरुवात करणे केवळ मोठ्या बांधकाम व्यावसायिकांसाठी शक्य होते त्यामुळे ते ज्या प्रकल्पांची सुरुवात करायचे ते सर्व विकले जायचे. आता मात्रा तशी परिस्थिती नाही, आता कोणत्याही प्रकल्पाविषयीची माहिती इंटरनेटवर उपलब्ध आहे व आजकालचे ग्राहक आंधळेपणे खरेदी करत नाहीत किंवा केवळ मोठ्या नावांना किंवा सुविधांना भाळत नाहीत. आजकाल स्मार्ट फोन व इंटरनेटमुळे, गुगल अर्थलवर तुम्ही बांधकामाचे ठिकाण, आजूबाजूला होत असलेला विकास पाहू शकता व जवळच सुरु असलेल्या इतर प्रकल्पांच्या दरांशी तुलना करु शकता, त्यामुळे आइडिया नेटवर्कच्या जाहिरातीप्रमाणे आता केवळ जाहिरातबाजी करुन किंवा विविध प्रस्ताव देऊन नो उल्लू बनाईंग . मला असे म्हणायचे नाही की सर्व मोठे बांधकाम व्यावसायिक ग्राहकांना मूर्ख बनवत होते मात्रा आता  विपणन तंत्राचा वापर करुन ते केवळ त्यांच्या ब्रँड नावावर नफा कमवू शकणार नाहीत. आता ग्राहकांना चोख व्यवहार हवा असतो व तुमच्याकडे त्यासाठी केवळ चांगले उत्पादन असले पाहिजे
आणखी एक घटक म्हणजे घरांची तसेच जमीनीची उपलब्धता. जमीनीचा प्रत्येक इंच शहरीकरणासाठी वापरण्याचा सरकारचा मानस आहे; आता हे चांगले किंवा वाईट यावर भाष्य करण्यासाठी मी कुणी तज्ञ नाही मात्र हे तथ्य आहे. जमीन सध्या कोणत्याही वापरासाठी आरक्षित असली तरीही ती निवासी हेतूने रुपांतरित करण्यास सर्व धोरणे अनुकूल आहेत. त्याशिवाय विकासकांना टीडीआर किंवा विकास एफएसआयच्या स्वरुपात अधिक एफएसआय किंवा प्रदत्त एफएसआय दिले जात आहेत.  त्यामुळे गेल्यावर्षी घराच्या पुरवठ्याच्या बाबतीत मोठा साठा होता. सरकारला घरे स्वस्त करायच्या नावाखाली महसूल हवा आहे जो हा एफसआय विकसित केल्याने मिळणार आहे. रिअल इस्टेटकडे पाहता हे लक्षात येते की या प्रक्रियेमध्ये सरकार विसरले आहे की कोणत्याही धोरणाचा भर घरे स्वस्त करण्यावर हवा, केवळ एफएसआयचा पुरवठा करण्यावर नाही! हे एक मोठे आव्हान आहे कारण पूर्वी मागणी नेहमी पुरवठ्यापेक्षा अधिक असायची व आता नेमकी उलट स्थिती आहे. विशेषतः जिथे मोठ्या आकाराच्या विकासकामांमध्ये एकाच ठिकाणी अनेक घरे बांधली जातात तेथे!

या पार्श्वभूमीवर, विकासकांसाठी किंवा बांधकाम व्यावसायिकांसाठी सर्वात आव्हानात्मक असलेल्या टप्प्यासाठी नवीन वर्षाचा संकल्प काय असला पाहिजे? मला असे वाटते, सुनिल गावस्कर यांनी ज्याप्रमाणे क्रिकेटमध्ये येणा-या तरुण खेळाडूंना नेहमीच हा सल्ला दिला आहे  की खेळाच्या मूलतत्वांशी बांधील राहा; प्रत्येक वेळी फलंदाजी करायला आल्यानंतर शतक करण्याचा विचार जरूर करा, पण एक एक धाव घेत त्या उद्दिष्टापर्यंत पोहोचा, कुणीही एका षटकात शतक करु शकत नाही, हे लक्षात ठेवा!” हाच सल्ला बांधकाम व्यावसायिकांना लागू होतो! त्याचप्रमाणे बांधकाम व्यावसायिक म्हणून, तुम्ही प्रकल्प का बांधत आहात हे ठरवा. पैसा मिळवणे हे उद्दिष्ट तर आहेच मात्र तो पैसा किती मिळवायचा हे देखील प्रकल्पाची सुरुवात करण्यापूर्वी पुरेसे आधी निश्चित असले पाहिजे. तुम्ही कोणतेही उत्पादन ग्राहकाला डोळ्यासमोर ठेवून तयार केले पाहिजे व त्या हेतूशी बांधील राहिले पाहिजे. रिअल इस्टेटची बदलती परिस्थिती व आव्हाने समजावून घ्या व त्यानंतर तुमचा नफा किती असावा हे ठरवा. सर्वात महत्वाचे म्हणजे तुमचे ग्राहक व त्यांच्या गरजा जाणून घ्या; नव्या पिढीतील ग्राहक अतिशय हुशार आहेत व त्यांचा बांधकाम व्यावसायिक पारदर्शक असावा व त्यांच्यासाठी उपलब्ध असावा अशी त्यांची अपेक्षा असते. विशेषतः ग्राहकांशी संवाद हे रिअल इस्टेट क्षेत्राचे बलस्थान कधीच नव्हते, ते यापुढे तुमचे बलस्थान असावे असा निश्चय करा व इंटरनेटसारखे साधन तुमच्या हाताशी असताना हे अवघड नाही. असे ठरवा की तुम्ही कोणतीही खोटी आश्वासने देणार नाही मात्र तुम्ही ग्राहकांना किंवा अगदी तुमच्या कंत्राटदारांनासुद्धा जे काही आश्वासन दिले आहे त्याच्याशी बांधील राहा. सर्व परवानग्या तुमच्या हातात नसताना प्रकल्पाची सुरुवात करु नका व तुम्ही जे काही नियोजन केले आहे त्याच्या वेळापत्रकाचे पालन करा व संबंधित संस्थांकडून आवश्यक त्या सर्व एनओसी मिळविल्यानंतर ताबा द्या. त्याचवेळी निसर्गाचे संवर्धन व सामाजिक जागरुकता यासारख्या जास्ती जास्त उपक्रमांमध्ये प्रामाणिकपणे (होय हे आवश्यक आहे) सहभागी होऊन स्वतःची तसेच रिअल इस्टेटची प्रतिमा अधिकाधिक चांगली करण्याचा निर्धार करा. हे सगळे अशक्य आहे असे वाटले तरीही आपल्या देशात सचोटीने व्यवसाय करणे कधीच सोपे नव्हते, तेच खरे आव्हान आहे! सरतेशेवटी एक बांधकाम व्यावसायिक म्हणून, तुम्ही जे काही बांधाल त्याचा तुम्हाला अभिमान वाटला पाहिजे असा निर्धार करा; प्रत्येक विकासकाने नव्या वर्षासाठी हा वैयक्तिक निर्धार केला तरच संपूर्ण रिअल इस्टेट उद्योगाला पुन्हा एकदा ताठ मानेनं जगता येईल, म्हणजेच संपूर्ण उद्योगासाठी एकप्रकारे अच्छे दिन येतील!


संजय देशपांडे

 smd156812@gmail.com

संजीवनी डेव्हलपर्स










No comments:

Post a Comment