घर खरेदी झाली ,पायाभुत सुविधांचे काय ?

“एक आनंदी घरं हे प्रत्येक महत्वाकांक्षेचं उद्दिष्ट असतं, त्याचसाठी आपली सगळी धडपड आणि मेहनत चालते, असं घर आपल्याला नव्या जोमाने आपल्या स्वप्नांचा पाठलाग करण्याची प्रेरणा देतं”...सॅम्युअल जॉन्सन

डॉ. जॉन्सनं या नावानं ओळखला जाणारा इंग्रजी लेखक सॅम्युअल जॉन्सन याने, एक कवी, निबंधकार, नीतिशास्त्रज्ञ, साहित्यिक टीकाकार, आत्मकथालेखक, संपादक व शब्दकोशकार म्हणून इंग्रजी साहित्यात विपुल योगदान दिलं. जॉन्सनंचं ए डिक्शनरी ऑफ द इंग्लिश लँग्वेज, १७५५ साली प्रकाशित झालं. त्याचे आधुनिक इंग्रजीवर अतिशय दूरगामी परिणाम झाले व त्याचे वर्णन “अतिशय विद्वत्तापूर्ण महान कामगिरी” असे केले जाते. माझा मित्र व रिअल इस्टेटविषयी सातत्याने लिहाणारा ब्लॉगर रवी करंदीकर याच्या एका ब्लॉगवरून मला सॅम्युअलचे हे शब्द आठवले. रवीसाठी ब्लॉगरपेक्षाही रिअल ईस्टेटचा समीक्षक हा अधिक समर्पक शब्द आहे व त्याचे ब्लॉग हे अनेकदा माझ्या लेखांची प्रेरणा असतात. यावेळी मी जेव्हा त्याच्या एका ब्लॉगसंबंधी त्याच्याशी चर्चा करायला कॉल केला तेव्हा आमची थोडीशी शाब्दिक चकमकच झाली. याचे कारण म्हणजे त्याने त्याच्या ब्लॉगमध्ये त्याच्या वाचकांना उपनगरातील भागात म्हणजेच महानगरपालिकेच्या हद्दीच्या सीमाभागात विकसित होणा-या प्रकल्पांमध्ये सदनिका खरेदी करू नये असे नमूद केले होते किंबहुना वाचकांना तसा सल्ला दिला होता. मी सुरुवातीला त्याच्या ब्लॉगमुळे थोडासा चक्रावून गेलो होतो व स्वतः विकासक असल्यामुळे पायाभूत सुविधा नसलेल्या भागांमध्येच  इमारती बांधणे कसे योग्य आहे हे त्याला समजावून देऊ लागलो. त्यासाठी पायाभूत सुविधा उभारणे हे सरकारचेच काम आहे वगैरे असा बांधकाम व्यावसायिकांचा नेहमीचा तर्कही दिला. मात्र आमच्या संभाषणातून निष्कर्ष काहीच निघाला नाही त्यामुळे हा विषय माझ्या मनात रेंगाळत राहिला. रवीची भूमिका होती की जिथे रस्ते, पाणी व सांडपाण्यासारख्या पायाभूत सुविधा नसतात तेथे बांधकाम व्यावसायिकांनी बांधकाम करू नये. मी जेवढा त्याविषयी जास्तीत जास्त विचार करू लागलो तेवढा तो तर्क कितीही विक्षिप्तपणाचा असला तरीही तो मला योग्य वाटू लागला व त्यामुळेच मी जास्त अस्वस्थ झालो!

याच्या तपशीलात जाण्यापूर्वी पायाभूत सुविधांच्या आघाडीवर म्हणजेच शहरातील व आजूबाजूच्या नागरी पायाभूत सुविधांविषयी काय परिस्थिती आहे ते पाहू. नागरी पायाभूत सुविधा म्हणजे स्थानिक संस्थांद्वारे नागरिकांना मूलभूत गरजा पुरवण्यासाठी दिल्या जाणाऱ्या सुविधा किंवा चालविले जाणारे उपक्रम. उदाहरणार्थ रस्ते, जलवाहिन्या, सांडपाण्याच्या वाहिन्या, विद्युतवाहिन्या इत्यादी पायाभूत सोयीसुविधा आहेत व सार्वजनिक वाहतुकीसारख्या नागरी सुविधा उपक्रमांमध्ये मोडतात. क्रीडा संकुल किंवा शाळा तसेच रुग्णालय, शॉपिंग मॉल व चित्रपटगृहे यासारख्या सामाजिक पायाभूत सुविधा तर सोडूनच द्या; त्या देखील महत्वाच्या आहेत मात्र माणूस त्यांच्याशिवाय जगू शकतो हे तथ्य आहे. फार पूर्वीची गोष्ट नाही, अगदी २००० सालापर्यंत पुणे पायाभूत सुविधांच्या बाबतीत सर्वोत्तम शहर मानले जायचे विशेषतः या शहरात नागरिकांना मिळणारे पाणी व वातावरणाच्या बाबतीत. सार्वजनिक वाहतूक सर्वोत्तम नव्हती तरीही तेव्हा शहराचा विस्तार मर्यादित होता त्यामुळे ती पुरेशी होती. रस्ते व सांडपाणी यासारख्या गरजांच्या बाबतीतही तशीच परिस्थिती होती. पाण्याच्या बाबतीत म्हणाल तर राज्यात पाणी पुरवठ्यामध्ये पुण्याचा पहिला क्रमांक होता कारण तो मुबलक प्रमाणात होत असे! शहराच्या सांस्कृतिक गरजा भागविण्यासाठी एक बाल-गंधर्व रंगमंदिर पुरेसे होते. मात्र २००० सालानंतर आयटीच्या तसेच ऑटोमोबाईल क्षेत्राच्या कृपेने शहरात व शहराच्या आसपास मोठ्याप्रमाणावर रोजगार निर्मिती झाल्याने, पुणे अचानक रोजगाराचे देशभरातील एक प्रमुख केंद्र बनले व या शहरामध्ये स्थलांतरितांचे प्रचंड लोंढे यायला सुरुवात झाली. त्याचसोबत ज्या पिढीने इथे ८०च्या दशकात सदनिका घेतल्या होत्या त्यांच्या पुढच्या पिढीलाही इथेच नोकऱ्या मिळाल्या व त्यामुळे त्यांना सध्याची राहाती जागा अपुरी वाटू लागली. इथे उद्योगधंद्यांना कुशल मनुष्यबळ पुरविणाऱ्या शेकडो शैक्षणिक संस्था होत्या, ज्या त्यांच्यासाठी एकप्रकारे पायाभूत सुविधाच होत्या. शहराची अशाप्रकारे वाढ होत असताना लोकसंख्याही अनेकपटींनी वाढत होती. त्यामुळे ज्या पायाभूत सुविधांसाठी शहराचं काही वर्षांपूर्वी कौतुक केलं जायचं त्या लोकसंख्या वाढीच्या ओझ्याखाली खचु लागल्या. एकीकडे या सर्व नव्या लोकसंख्येसाठी घरांची गरज होती त्यामुळे बांधकाम व्यावसायिक नावाच्या प्राण्याची चलती झाली व रिअल इस्टेट उद्योग तेजीत आला. शहराचं क्षितीज व शहराच्या सीमा झपाट्यानं बदलू लागल्या. आजूबाजूची गावं महापालिकेच्या म्हणजेच पीएमसी व पीसीएमसीच्या हद्दीत सामावून घेण्यात आली. शहरातूनच नाही तर उपनगरातुनही शेती व फळबागा हद्दपार झाल्या व जमीनीच्या प्रत्येक इंचावर इमारती बांधायला सुरुवात झाली. हे होणं आवश्यक होतं हे मान्य आहे कारण तुम्हाला रोजगार निर्मिती करायची असेल तर त्याठिकाणी काम करणाऱ्या लोकांना राहण्यासाठी घरही बांधावीच लागतील. पीएमसी व पीसीएमसीची विस्तारित हद्दही पुरेशी नव्हती, काँक्रीटच्या इमारतींनी महानगरपालिकेच्या सीमेवर असलेल्या गावांवर अतिक्रमण करायला सुरुवात केली. कोणत्याही सरकारी संघटनेला कळायच्या आधीच निवांत व टुमदार पुणे केवळ एक शहर न राहता तो पुणे महानगर प्रदेश झाला होता. सरकारला आजूबाजूला कर्करोगासारखी होणारी अस्ताव्यस्त वाढ पाहता तिच्यावर नजर ठेवणं आवश्यक वाटू लागलं व त्यांनी बहुचर्चित पीएमआआरडीए म्हणजेच पुणे महानगर प्रदेश विकास प्राधिकरणाची स्थापना केली! त्याचे प्रत्यक्ष कामकाज अलकिडेच पाच महिन्यांपूर्वी सुरु झाले, एका सुप्रिद्ध मराठी वाहिनीच्या मालिकेत झालं तसं (जे मराठी जाणतात त्यांच्यासाठी जान्हवी आणि श्रीचं बहुप्रतिक्षित बाळ) पीएमआरडीएचं बाळ जन्माला येण्यासाठी फार वाट पाहावी लागली. जवळपास दहा वर्षं पीएमआरडीएच्या संकल्पनेविषयी चर्चा सुरु होती व अखेरीस २०१५ साली ती प्रत्यक्षात उतरली! पीएमआरडीएचे काम म्हणजे काँक्रिटच्या जंगलाची वाढ नियंत्रित करणे व दोन्ही महानगरपालिंकाच्या हद्दीबाहेर असलेल्या भागांना ठोस पायाभूत सुविधा देणे.

नेमक्या याच मुद्याविषयी रवीला चिंता होती की सीमाभागातील अनेक इमारतींमध्ये ज्यांचा ताबा नागरिकांना देण्यात आला आहे (सरतेशेवटी); तिथे त्यांना दररोज अनेक मूलभूत प्रश्नांना तोंड द्यावं लागतंय. यामुळेच बांधकाम व्यावसायिक व ग्राहकांमधील भांडणं हा रोजचाच विषय झाला आहे! अनेक ठिकाणी रस्त्यांचे जाळे नाही, रस्त्यांवर एकतर अतिक्रमण करण्यात आले आहे किंवा ते अतिशय वाईट स्थितीत आहेत. रस्त्यावरील सुरक्षेसाठी दुभाजक किंवा पथदिवे वगैरे नाहीत, यामुळे विशेषतः महिलांनी रात्रीच्या वेळी या भागातून प्रवास करणे अतिशय असुरक्षित आहे. पाणी पुरवठा अतिशय कमी होतो किंवा अजिबात होत नाही, पावसाच्या पाण्याचा निचरा करणाऱ्या किंवा सांडपाण्याच्या वाहिन्या नाहीत. क्रेडाईच्या (विकासकांची शिखर संस्था) मालमत्ता प्रदर्शनातही माननीय पालकमंत्र्यांनी, जे पीएमआरडीएचे प्रमुखही आहेत, नागरिकांना रस्तेवगैरेसारख्या पायाभूत सुविधा मिळत नसल्याबद्दल केवळ बांधकाम व्यावसायिकांनाच दोष दिला व नागरिक त्यांच्याकडे अशा समस्यांविषयी तक्रारी करत असल्याचे सांगितले! मला माननीय मंत्री महोदयांना प्रश्न विचारावासा वाटतो की रस्ते, पाणी व सांडपाणी यासारख्या पायभूत सुविधा पुरविणे हे बांधकाम व्यावसायिकाचे काम आहे का? बांधकाम व्यावसायिक त्याच्या प्रकल्पाला लागून असलेला रस्ता बांधून देऊ शकतो किंवा हस्तांतरित करू शकतो किंवा त्याची दुरुस्ती करू शकतो, मात्र त्याच्या जमिनीच्या हद्दीत न येणारा रस्ता तो कसा तयार करून देईल? त्याप्रमाणे जर सरकार नागरी पायाभूतसुविधा उपलब्ध करून देणार नसेल तर अशा पायभूत सुविधा नसलेल्या सर्व जमीनी बांधकामास अयोग्य म्हणून का जाहीर करत नाहीत, म्हणजेच अशा जमीनी कुणी खरेदी करणार नाही व त्यावर इमारतीही बांधणार नाही! दुसरा मुद्दा म्हणजे पीएमआरडीए, पीएमसी व पीसीएमसी प्रति चौरसफुटाला साधारणत: ४०० रुपये दराने (हा दर ठिकाण, वापर तसेच रचनेनुसार बदलतो) विकास शुल्क तसेच योजनेला मंजुरी देण्यासाठी अधिभार / प्रिमीयम का आकारतात? त्याचप्रमाणे जर विकासकांनीच सर्व पायाभूत सुविधा देणे अपेक्षित असेल तर महानगरपालिका व ग्रामपंचायती नागरिकांकडून मालमत्ता कर का गोळा करतात, हा कर बांधकाम व्यावसायिकांनाच गोळा करायची परवानगी का देत नाही. सरकार किंवा स्थानिक संस्था कोणत्याही नागरी पायाभूत सुविधा पुरविणार नसतील किंवा त्या देण्यासाठी कोणतीही जबाबदारी घेणार नसतील तर त्यांना विकासकांकडून तसेच नागरिकांकडून एक पैसाही मागायचा कायदेशीर व नैतिक अधिकार नाही! खरं म्हणजे सरकारी संस्थांना नागरिकांकडून पैसे गोळा करायची मात्र बदल्यात त्यांना काहीही न देण्याची सवय लागली आहे.

 मी तुम्हाला यासाठी माझेच एक उत्तम उदाहरण देतो. आपली परमप्रिय एमएसईडीसीएल म्हणजेच पूर्वीची एमएसईबी विकासकांना विद्युत वाहिन्यांचे संपूर्ण जाळे तसेच पायाभूत सुविधा उभारायला सांगते, यामध्ये रोहित्रापर्यंतच्या उच्च दाबाच्या वीज वाहिन्या घालण्याचाही समावेश होतो. या सर्व पायाभूतसुविधा एमएसडीसीएलला सुपूर्त केल्यानंतर ती पाचवर्षांसाठी त्याच्या पर्यवेक्षणाची जबाबदारी घेते. विनोद म्हणजे विकासकालाच या सर्व कामासाठी एमएसडीसीएलला पर्यवेक्षण शुल्क द्यावे लागते तसेच सर्व साहित्य एमएसईडीसीएलने नेमून दिलेल्या पुरवठादारांकडूनच खरेदी करावे लागते व तरीही या साहित्याची वैयक्तिक हमी द्यावी लागते. त्यावरही कडी म्हणजे प्रकल्पक्षेत्राच्या बाहेर इतर कोणतीही सरकारी संस्था काम करत असेल उदा. पीएमसीच्या रस्ते विभागाद्वारे भूमिगत वीज वाहिन्यांचे नुकसान झाले तर त्या देखील विकासकालाच दुरुस्त करून द्याव्या लागतात! माझ्या बाबतीत स्थानिक ग्रामपंचायतीच्या रस्ते कंत्राटदाराकडून वीज वाहिनी तुटली हे स्पष्ट होते त्यामुळे तिथल्या गृहसंकुलात राहणाऱ्या लोकांचा वीज पुरवठा खंडित झाला; एमएसईडीसीएलचा संबंधित अधिकारी म्हणाला ही बांधकाम व्यावसायिकाची जबाबदारी आहे कारण पायाभूत सुविधांची देखभाल करायचे त्याने मान्य केले आहे! वीज वाहिनीचे नुकसान निकृष्ट साहित्यामुळे किंवा सुमार दर्जाच्या कामामुळे झाले असते तर मी समजू शकलो असतो, मात्र दुसऱ्या एखाद्या सरकारी संस्थेच्या निष्काळजीपणामुळे वीज वाहिनीचे नुकसान होत असेल तर त्याला बिल्डर कसा जबाबदार ठरतो ? आणखी एक मुद्दा म्हणजे, एमएसईडीसीएल वीज देयकांचे पैसे का गोळा करते ते काही फक्त वीजेसाठी नसतात पायाभूत सुविधांच्या देखभालीसाठीही असतात मग तरीपण ते ही जबाबदारी कशी नाकारतात ! पालकमंत्र्यांनीही क्रेडाईच्या मंचावर असाच तर्क मांडला की तुम्ही तुमच्या ग्राहकांना सदनिका विकताय मग तुम्हीच त्यांची काळजी घ्या, म्हणजे काय तर सरकार म्हणून आम्ही फक्त पैसे गोळा करू, बाकी काही नाही! आपला देशच अशाप्रकारे चालतो व दुसरीकडे आपण “व्यवसाय करण्यातील सहजता! वगैरेच्या बाता मारतो”

अशी परिस्थिती असताना बांधकाम व्यावसायिक जिथे पायाभूत सुविधा नाहीत अशा जमीनी का खरेदी करतात व सामान्य माणूस त्याच्या स्वप्नातलं घर अशा प्रकल्पांमध्ये को खरेदी करतो? याचं उत्तर सोपं आहे, खिशाला परवडतं म्हणून! जिथे तथाकथित सर्व नागरी पायाभूत सुविधा उपलब्ध असतात तिथे जमीनीचे दर आभाळाला भिडलेले असतात त्यामुळे अशा घरांचा पत्ता केवळ मूठभर लोकांनाच परवतो. त्याचप्रमाणे अशा जमीनी आधीपासूनच विकसित असतात, सर्व पायाभूत सुविधाही उपलब्ध असतात त्यामुळे तिथे जागाच नसते. आपण घरांची मागणी नीट समजून घेतली तर परवडणाऱ्या घरांना मोठी मागणी आहे व बहुतेक लोकांना आर्थिक मर्यादा आहेत. जिथे जमीनीचे दर कमी आहेत तिथेच घर घेणं त्यांच्या खिशाला परवडणारं आहे व जमीनीचे दर कमी (कमी म्हणजे विकसित जमीनीच्या दरांच्या तुलनेत कमी) केवळ पायाभूत सुविधा नसल्यामुळे आहेत. इथे आणखी एका घटकाचा विचार करावा लागेल ज्या जमीनींचे दर रस्ते किंवा पाणी किंवा जमीन अशा कोणत्याही पायाभूत सुविधा नसल्यामुळे अतिशय कमी आहेत, ज्या जमीनींचे मालक केवळ सरकार करते म्हणून स्वतःचे कोणतेही योगदान न देता अशा पायाभूत सुविधांसाठी जमीनींचे दर वाढवुन एक प्रकारे समाजाकडून खंडणी उकळतात, हा गुन्हा नाही का? जेथे प्रशासकीय संस्थांनी पायाभूत सुविधा उपलब्ध करून दिल्यामुळे जमीनींचे दर सतत वाढताहेत तिथे जमीनीच्या दरांवर कमाल मर्यादा असली पाहिजे, नाहीतर विकसित जमीनी कधीच परवडणाऱ्या दराने मिळणार नाहीत व अशा जमीनींवर बांधली जाणारी घरेही परवडणारी नसतील! खरच आता रस्ते बांधणे व सांडपाण्याच्या वाहिन्या/जलवाहिन्या / विद्युत वाहिन्यांचे जाळे तयार करणे यासारख्या पायाभूत सुविधांच्या कामांचा राष्ट्रीय गरज म्हणून विचार केला जावा व त्यात अडथळा आणणाऱ्या कुणाही व्यक्तिवर टाडा किंवा मोक्कासारख्या कायद्यांतर्गत कारवाई करण्यात यावी! अनेकजण हसतील किंवा मला वेड लागलंय असं म्हणतील मात्र आजूबाजूला पाहा म्हणजे तुम्हाला पायाभूत सुविधा व अशा कायद्यांचं महत्व पटेल. कारण जमीनीच्या अगदी लहानश्या तुकड्याचा मालकही स्वतःच्या स्वार्थासाठी हजारो नागरिकांना वेठीस धरतो, कारण फक्त सरकारला कुठल्या तरी जमीनधारणा कायद्याच्या नावाखाली रस्ते बांधण्यासाठी त्याचा जमीनीचा तुकडा अधिग्रहित करता येत नाही! हे तथाकथित सरकार नागरिकांकडून कर गोळा करत असेल व उद्योगांवर अधिभार आकारत असेल तर आमच्याकडून गोळा केलेल्या प्रत्येक रुपयासाठी याच सरकारने सेवाही दिली पाहिजे!

म्हणूनच रवीच्या सल्ल्याविषयी विचार केला तर तो कितीही बांधकाम व्यावसायिक विरोधी किंवा विक्षिप्त वाटला तरीही, जिथे पायाभूत सुविधा नाहीत तेथे सदनिका खरेदी न करणे योग्य वाटते! कारण शेवटी आपण बांधकाम व्यावसायिक व ग्राहकच रस्त्यासारख्या साध्या पायाभूत सुविधा देण्याबाबत इतक्या निष्काळजी दृष्टिकोनाविषयी सरकारला जाब विचारत नाही! बांधकाम व्यावसायिक म्हणून आपण कोणत्याही पायाभूत सुविधांशिवाय जमीनी खरेदी करतो, आपण सरकारला ते मागील तेवढे सगळे कर/अधिभार देतो व तरीही आपल्याला आपल्या प्रकल्पांसाठी रस्ते किंवा पाणी मिळत नाही याची काळजी वाटत नाही. त्यात कहर म्हणजे आपल्याला अशा प्रकल्पांमध्ये सदनिका आरक्षित करणारे, आपल्याला पैसे देणारे व ताबा घेणारे ग्राहक मिळतात. ते पाणी, सांडपाणी, वीज किंवा रस्ते अशा कोणत्याही सोयी नसलेल्या घरांमध्ये राहायला लागतात व त्यानंतरही ते त्याच नगरसेवकांना, आमदारांना व खासदारांना मत देतात! जोपर्यंत सामान्य माणूस त्याच्या कष्टाच्या पैशांचा पुरेपूर मोबदला न देणारे काहीही खरेदी करत राहील तोपर्यंत पायाभूत सुविधांची परिस्थिती बदलणार नाही. अशी खरेदी थांबवली तरच बांधकाम व्यावसायिक अशा जमीनी खरेदी करणार नाहीत व त्यानंतरच जमीन मालकांना व सरकारला त्याची धग जाणवेल व त्यानंतरच सामान्य माणसाचे जीवन आरामदायक होण्यासाठी काही बदल होईल अशी आशा आहे!

असे झाले तरच रवी त्याच्या वाचकांना “इथे सदनिका घेऊ नका किंवा तिथे सदनिका घेऊ नका” असा सल्ला देणार नाही तर “इच्छा असेल तिथे सदनिका खरेदी करा” असा सल्ला देईल!

संजय देशपांडे

 smd156812@gmail.com

संजीवनी डेव्हलपर्स