बांधकाम व्यावसायीक व पोलीस राज !

“घरामधील गुंतवणुक गंजत नाही किंवा चोरीला जात नाही; थोड्याशा  समजदारीने खरेदी केली, संपूर्ण पैसे दिले व पुरेशी काळजी घेऊन व्यवस्थापन केले, तर घर ही पृथ्वीवरची सर्वात सुरक्षित गुंतवणूक आहे”... फ्रँकलीन रुझवेल्ट

फ्रँकलीन डीलॅनो रुझवेल्ट हे अमेरिकी मुत्सद्दी व राजकीय नेते १९३३ ते १९४५ या काळात अमेरिकेचे अध्यक्ष होते. हे खरं आहे की रुझवेल्ट हे अमेरिकेचे अध्यक्ष होते, त्यामुळे ते अशा प्रकारचे विधान करु शकले, कारण अमेरिकेला प्रगतीच्या अनेक संधी उपलब्ध असलेली भूमी म्हटले जाते. असंच विधान आपल्या पंतप्रधानांनी किंवा मुख्यमंत्र्यांनी केलं असतं तर मला कल्पनाही करवत नाही की आपल्या वृत्त माध्यमांनी ते रिअल इस्टेटचं उदात्तीकरण करतात म्हणून किती टीका केली असती! आपल्या देशामध्ये बांधकाम व्यावसायिक म्हणजे निषिद्ध मानले जातात. प्रत्येकालाच आपली घरे बांधण्यासाठी बांधकाम व्यावसायिक हवे असतात, मात्र  सार्वजनिकपणे त्यांच्यावर टीकाच केली जाते, त्यांची तीच लायकी आहे असंच समाजाला वाटतं. स्वाभाविकपणे कुणीही राजकारणी बांधकाम व्यावसायिक किंवा रिअल इस्टेटचे उघडपणे कौतुक करणार नाही अशी इथली परिस्थिती आहे व आपले राज्यही त्याला अपवाद नाही! आता यावर वरकड म्हणजे अलिकडेच एक परिपत्रक काढण्यात आले आहे, ते रिअल इस्टेट क्षेत्राचे नियंत्रण करणाऱ्या नागरी विकास किंवा महसूल विभागाने काढले नसून, चक्क पोलीस विभागाने काढले आहे. महाराष्ट्र मालकीहक्क सदनिका कायद्याचे म्हणजे मोफाअंतर्गत असलेल्या आपल्या जबाबदाऱ्यांचे पालन न करणाऱ्या बांधकाम व्यावसायिकांविरुद्ध कडक कारवाई करण्याबाबत प्रत्येक पोलीस ठाण्याच्या प्रभारी अधिकाऱ्यांना सतर्क करण्यासाठी हे परिपत्रक काढण्यात आले आहे.

समाज माध्यमांवर हे परिपत्रक सगळीक़े फिरतंय, यामुळे बांधकाम व्यावसायिकांच्या संघटना गोंधळून गेल्या आहेत, आधीच या उद्योगाची अवस्था दयनीय झाली असताना त्यात आता या परिपत्रकाची भर पडली आहे. मात्र त्याचवेळी “ग्राहक पंचायतीसारख्या” संघटनांना आनंद झाला आहे. हे परिपत्रक म्हणजे विविध कारणांमुळे बांधकाम व्यावसायिकांच्या फसवणुकीला बळी पडलेल्या हजारो ग्राहकांसाठी त्यांनी दिलेल्या लढ्याचा हा विजय असल्याचे त्यांना वाटते. पोलीस ठाण्यांच्या प्रभारी अधिकाऱ्यांची प्रतिक्रिया काय आहे याविषयी मी टिप्पणी करु शकत नाही मात्र त्यांना नक्कीच आनंद झाला असणार कारण या परिपत्रकानं त्यांना बांधकाम व्यावसायिकांवरील त्यांच्या अधिकारांची जाणीव करुन दिली आहे. या परिपत्रकाची पार्श्वभूमी पाहणे आवश्यक आहे कारण त्यामुळेच बांधकाम व्यावसायिकांचे धाबे मात्र दणाणले आहे. हे परिपत्रक पोलीस महासंचालकांनी पोलीस आयुक्त व पोलीस निरीक्षकांना उद्देशून काढले आहे. त्यात सदनिकेचा ताबा देण्यास उशीर, दिलेल्या आश्वासनांची पूर्तता न करणे, अवैध बांधकाम यासारख्या बांधकाम व्यावसायिकांविरुद्धच्या तक्रारी प्राधान्याने नोंदवून घ्याव्यात व त्याविरुद्ध मोफाअंतर्गत कडक कारवाई करावी व त्यांच्याविरुद्ध गुन्हा नोंदवावा असे आदेश देण्यात आले आहेत. या सूचना राज्यातील पोलीस आयुक्त किंवा पोलीस निरीक्षकांच्या अधिकारक्षेत्रात येणाऱ्या प्रत्येक पोलीस ठाण्यात दिल्या जाणे अपेक्षित आहे.

सकृतदर्शनी यात काहीही धोका किंवा गैर वाटत नाही, कारण त्यात काहीही नवीन म्हटलेलं नाही, या सगळ्या तरतुदी कायद्यामध्ये असल्याच पाहिजेत असं मला वाटतं. मात्र रिअल इस्टेटच्या इतिहासात पहिल्यांदाच पोलीस विभागाने अशा प्रकारचे परिपत्रक काढले आहे व त्याचे कारण म्हणजे रिअल इस्टेट क्षेत्रातली परिस्थिती अचानक वाईटावरुन अतिशय वाईट झाली आहे असे नाही. सामान्य माणसाच्या डोळ्याला जे दिसतं त्याच्यापेक्षा आतमध्ये बरंच काही चाललेलं असतं. इतर कोणत्याही उद्योगापेक्षा या उद्योगामध्ये ग्राहक मंचांत बांधकाम व्यावसायिकांविरुद्ध सर्वाधिक तक्रारी नोंदवल्या जातात हे मान्य आहे, मात्र रिअल इस्टेट उद्योग हा इतर सामान्य उत्पादन उद्योगांपेक्षा वेगळ्या प्रकारचा उद्योग आहे हे देखील मान्य करावं लागेल. मी काही बांधकाम व्यावसायिकांची भलामण करत नाही व ग्राहकांना झालेला त्रासही नाकारत नाही. मात्र फसवणूक करणारे हे चुकच आहेत असं नाही, याचा कुणी विचार केला आहे का? रिअल इस्टेट हे एकमेव उत्पादन आहे ज्यामध्ये ग्राहकाला आज पैसे द्यावे लागतात व त्याला दोन किंवा तीन वर्षांनी उत्पादन ताब्यात मिळते, इतर कोणत्याही उद्योगामध्ये तुम्ही वस्तू हाती मिळाल्यावर मगच पैसे देता, मग अगदी फेरारीसारकी महाग गाडी असली तरीही तुम्ही ती ताबा मिळतांनाच पूर्ण पैसे देता. रिअल इस्टेटमध्ये मात्र बांधकाम व्यावसायिकाला स्वतःच्या खिशातून पैसे भरून जमीन खरेदी करावी लागते तसेच विविध सरकारी खात्यांना वेगवेगळ्या प्रकारचे कर तसंच अधिभार भरून सर्व योजना मंजूर करुन घ्याव्या लागतात. कोणतीही बँक रिअल इस्टेट कंपन्यांना जमीन खरेदी करण्यासाठी किंवा योजनांना मंजुरी मिळविण्यासाठी निधी पुरवठा करत नाही. आता या बांधकाम व्यावसायिकाने हा प्रकल्प सुरु केल्यानंतर, प्रकल्प जर शंभर सदनिकांचा असेल व त्यातल्या केवल वीस सदनिका बुक झाल्या तरीही स्वतःच्या पैशांनीच प्रकल्प पूर्ण करावा लागतो, बांधकाम व्यावसायिकांनी असेच करणे अपेक्षित असते. दरम्यानच्या काळात अनिश्चितता निर्माण करणारे शेकडो घटक असतात ज्यावर विकासकाचे काहीही नियंत्रण नसते. यामध्ये बांधकाम साहित्य वेळेवर मिळण्यासाठी सरकारकडून पर्यावरणविषयक ना हरकत प्रमाणपत्र वगैरे मिळविण्याचा समावेश होतो. अलिकडेच जवळपास चार महिने वाळूची अतिशय कमतरता होती कारण राज्य सरकारने वाळू उपशाच्या लिलावांना परवानगीच दिली नव्हती. घराच्या ताब्याची दिलेली तारीख पाळण्यात असे अडथळे असतात. यातला विनोदाचा भाग म्हणजे ज्या बँका सदनिकेच्या ग्राहकांना कर्जपुरवठा करण्यासाठी झुंबड लावतात त्याच विकासकाला वित्तपुरवठा करण्यासाठी मात्र काढता पाय घेतात. आता मला सांगा केवळ वीस सदनिकांच्या बुकींगच्या पैश्यांवर शंभर सदनिकांचा प्रकल्प कसा पूर्ण करायचा ?

यावर अनेक जण म्हणतील की तो बांधकाम व्यावसायिकांचा प्रश्न आहे, नाहीतर त्यांनी आधी प्रकल्प पूर्ण करावा व त्यानंतरच सदनिकांचे बुकींग घ्यावे! हे दिसायला अगदी सोपे वाटेल, मात्र आर्थिकदृष्ट्या ते परवडणारे नाही कारण त्यामुळे सदनिकेसाठी येणारा खर्च पाहिला तर चढ्या दराने ती विकणे परवडणार नाही त्यानंतर पुन्हा सरकार व माध्यमे महाग घरांसाठी बांधकाम व्यावसायिकांनाच दोष देतील!

विकास नियंत्रणाचे नियम तसंच वारंवार बदलणाऱ्या धोरणांमुळे प्रकल्पाच्या नियोजनामध्ये कितीतरी त्रुटी राहतात, त्याचशिवाय इमारतीच्या प्रत्येक टप्प्यात वेगवेगळ्या विभागांकडून ना हरकत प्रमाणपत्र घ्यावी लागतात. बांधकाम व्यावसायिकाला या सगळ्या समस्यांना तोंड द्यावं लागतं, अशा परिस्थितीत त्याने चार पैसे कमावले तर कुठे बिघडलं, प्रत्येक व्यवसाय पैसे कमावण्यासाठीच असतो, मात्र सगळ्यांच्या नजरा त्याच्यावर रोखलेल्या असतात, सगळ्यांच्या नजरेत तो वाईट ठरतो. आता बहुतेक जण असाच प्रश्न विचारतील की मग इतके लोक रिअल इस्टेटमध्ये का आहेत, त्यांनी हे क्षेत्र सोडून का दिलं नाही. असं पाहिलं तर, ती वेळही फारशी लांब नाही, कारण असाच दृष्टिकोन राहिला तर परवडणारी घरे बांधणे दूरच, बांधकाम व्यावसायिक होणेच परवडणार नाही! माझे असे म्हणणे नाही की ज्या बांधकाम व्यावसायिकांनी त्यांच्या ग्राहकांना त्रास दिला आहे त्यांना शिक्षा देऊ नका. रिअल इस्टेट क्षेत्रातल्या वाईट तत्वांना बाहेर काढायलाच हवं, मात्र त्यासाठी आपल्या सरकारनं जो मार्ग निवडला आहे तो योग्य नाही एवढंच मला म्हणायचं आहे.

 रिअल इस्टेट क्षेत्र हे अनेक घटकांवर अवलंबून असते. बांधकाम साहित्य खरेदीसारखा एक साधा घटक पाहा; अगदी पुण्या मुंबईसारख्या शहरांमध्ये सुद्धा रिअल इस्टेटमध्ये साहित्य पुरवठा व कंत्राटांच्या बाबतीत दादागिरी चालते. तुम्हाला विशिष्ट भागात किंवा विशिष्ट ठिकाणी ठराविक साहित्य एकाच ठिकाणाहून घ्यायची सक्ती केली जाते. उदा. तुम्हाला वाळू एका व्यक्तिकडूनच खरेदी करावी लागते, तो माणूस त्याच्या क्षेत्रात इतर कुणाही पुरवठादाराला वाळू विकू देणार नाही. अर्थातच त्याच्यावर कुणा भाई किंवा राजकीय नेत्याचा वरदहस्त असतो. स्थानिक पोलिसांना हे साटंलोटं माहिती असतं, मात्र तरीही ते हस्तक्षेप करत नाहीत, त्यामुळेच तो जी वाळू पुरवतो तिच्या दर्जावर काहीही नियंत्रण नसतं. वाळू चांगल्या दर्जाची नाही म्हणून फेटाळली तर त्याचे परिणाम गंभीर होऊ शकतात, अगदी बांधकामावरील कर्मचाऱ्यांना मारहाणही होऊ शकते. अशावेळी बांधकामाचा दर्जा खालावला तर त्यासाठी फक्त बांधकाम व्यावसायिकच जबाबदार आहे का? सुरक्षा सेवेपासून ते खोदकामासारख्या कामांपर्यंत हे भाई राज चालतं. आता बांधकाम व्यावसायिक पोलीसांकडे का जात नाहीत असं लोक म्हणतील. त्यावर माझा सल्ला आहे, की एकदा तसं करुन पाहा, आपल्या देशात समस्या सोडविण्यासाठी किती लोक स्वतःहून पोलीसांकडे जातात? बांधकामाच्या ठिकाणी साहित्य उतरवतानासुद्धा असाच अनुभव येतो, इथे माथाडी संघटनचं नियंत्रण असतं, त्यांच्याकडून तर व्यावसायिकांची अक्षरशः पिळवणूक केली जाते.  

त्यानंतर अवैध बांधकामाची समस्या; कोणतीही इमारत एका रात्रीत बांधली जात नाही. जर ती अवैध असेल तर संबंधित सरकारी बांधकाम सुरु असाताना काय करत असतात? पोलीस अशा अधिकाऱ्यांविरुद्ध कारवाई का करत नाही व त्यांनाही या गुन्ह्यात दोषी का मानत नाही? कुणातरी ग्राहकाने तक्रार दाखल करेपर्यंत वाट का पाहिले जाते? वर उल्लेख केलेल्या परिपत्रकामुळे एक सामान्य माणूस म्हणून माझ्या मनात असे कितीतरी प्रश्न निर्माण झाले! पुण्याच्या दक्षिणेला असलेल्या आंबेगाव या उपनगरात काही वर्षांपूर्वी एक इमारत कोसळली. त्यानंतर जिल्हाधिकारी कार्यालयानं अवैध बांधकामांचं एक सर्वेक्षण हाती घेतलं होतं. त्यातून काय निष्कर्ष निघाला हे अजून कुणालाच माहिती नाही. त्या दुर्घटनेच जीवितहानी झाल्यानंतरही पोलीसांनी काहीच कारवाई का केली नाही, अशा प्रकारे भविष्यातही बरेच प्रकार घडू शकतात? एमएसईबीच्या वीज वाहिन्यांची व्यवस्थित देखभाल न झाल्याने, किंवा खणलेले रस्ते अथवा रस्त्याचे काम निकृष्ट असल्यामुळे झालेल्या अपघातात जीवितहानी शेकडो लोकांचे जीव जातात, मात्र अशा प्रकरणांमध्ये पोलीसांनी आत्तापर्यंत कुणालाच अटक का केलेली नाही किंवा परिपत्रक काढलेले नाही? केवळ विकासक सहज तावडीत सापडू शकतो म्हणून त्याला दंड करा व सामान्य माणसाला खुश करा एवढंच कारण आहे.

त्यानंतर हजारो रहिवासी असे असतात जे सगळ्या सोयीसुविधांचा उपभोग तर घेतात मात्र देखभाल शुल्क वेळेत भरत नाहीत, अशा लोकांविरुद्ध आपण कोणती कारवाई करणार आहोत? आणखी एक पैलू म्हणजे अनेकदा ग्राहक आपल्या बांधकाम व्यावसायिकांना वेळेवर पैसे न देऊन त्रास देतात. ग्राहक पंचायत व तत्सम कायद्याच्या नावाखाली धमक्या देतात, ब्लॅकमेल करतात, या मुद्यांचाही अशा परिपत्रकात विचार करण्यात यावा. माझा मुद्दा असा आहे की कोणत्याही उद्योगात चांगले व वाईट दोन्ही प्रकारचे लोक असतात. जर वाईट लोकांना शिक्षा द्यायची असेल तर चांगल्या लोकांना बक्षिस दिलं नाही तरी किमान त्यांना त्रास होऊ नये यासाठी संरक्षण तर करा! पोलीस महासंचालकांच्या परिपत्रकानंतर प्रत्येक पोलीस ठाण्यानं आपल्या अधिकारक्षेत्रातल्या बांधकाम व्यावसायिकांना बोलावून आपल्या अधिकारांचा गैरवापर करु नये, खऱ्या पीडिताला न्याय मिळवून द्यावा, हे मला येथे सांगायचे आहे!

या निर्णयाविषयी पूर्णपणे आदर राखत मला असे म्हणावेसे वाटते की जर हा निर्णय केवळ सर्व शहरांमधील आगामी निवडणुका डोळ्यासमोर ठेवून नाही, तर सामान्य माणसांचे जीवन अधिक चांगले व्हावे यासाठी घेतला असेल तर या शहरांमध्ये अत्यावश्यक सेवा देण्यात वारंवार अपयशी ठरणाऱ्या स्थानिक प्रशासकीय संस्थांचं काय? मी पुन्हा एकदा स्पष्ट करतो की दोषी बांधकाम व्यावसायिकांवरचा आरोप फेटाळण्याचा किंवा विषयाला बगल देण्याचा माझा प्रयत्न नाही. मात्र आजूबाजूला पाहा, आपल्याकडे चांगले रस्ते नाहीत, सार्वजनिक वाहतुकीची परिस्थिती दयनीय आहे, पाणीपुरवठ्यासाठी, सांडपाण्यासाठी पुरेशा वाहिन्या नाहीत. बांधकाम व्यावसायिक स्थानिक अधिकाऱ्यांकडून ज्या घरासाठी मंजुरी घेतो त्यामध्ये सर्व सोयी असणे आवश्यक आहे. म्हणूनच जर बांधकाम व्यावसायिकाने कायद्यातल्या एखाद्या कलमाचे पालन केले नाही म्हणून ग्राहकाला फसवल्यामुळे त्याला अटक केली जात असेल तर तोच कायदा स्थानिक प्रशासकीय संस्थांना का लावला जात नाही. त्या देखील या इमारतींमध्ये राहणाऱ्या रहिवाशांना व्यवस्थित पायाभूत सुविधा देण्याच्या त्यांच्या जबाबदाऱ्या पूर्ण करत नाहीत असे नाही का ?

या सगळ्या परिस्थितीत मी आता बांधकाम व्यवसायाचं भले व्हाव एवढी आशाच करु शकतो कारण पहिले या उद्योगाचं नियंत्रण करण्यासाठी आधी मोफा होता त्यानंतर रेरा (आरईआरए) आला, आता पोलीस महासंचालकांनी एक परिपत्रक काढून प्रत्येक पोलीस अधिकाऱ्याला बांधकाम व्यावसायिकांवर नियंत्रण ठेवायला सांगितलं आहे, आता पुढे काय?  आता लष्करी कायदा लावा व सामान्य माणसाचं रक्षण करायच्या नावाखाली बांधकाम व्यावसायिकांना दंड देण्यासाठी एके ४७ धारी लष्कराला पाचारण करा! तोपर्यंत कुणीही शहाणा माणूस रिअल इस्टेटमध्ये उरणार नाही व जे उरतील जे झुरळाच्या वर्गवारीतले असतील. म्हणजेच तुम्ही कोणतंही कीटकनाशक फवारा, झुरळ ते पचवतं व टिकून राहतं. त्याचप्रमाणे ही माणसंही रिअल इस्टेट क्षेत्रं आणखी घाण करण्यासाठी टिकून राहतील; मला असं वाटतं आपल्या सरकारला कदाचित हेच हवं असावं!

संजय देशपांडे

smd156812@gmail.com

संजीवनी डेव्हलपर्स