रिअल इस्टेटमध्ये, हे काय चालले आहे ?

“मला अगदी खात्री आहे की घर खरेदी करण्यासाठी हा अतिशय चांगला काळ आहे. तुम्ही आत्ता घर खरेदी केलं, तर १० वर्षांनंतर तुम्ही मागे वळून पाहाल व म्हणाला, ‘मी डोनाल्ड ट्रंप यांचं ऐकलं याचा मला फार आनंद आहे”… डोनाल्ड ट्रंप

डोनाल्ड ट्रंप यांची वेगळी ओळख करून द्यायची गरज नाही, कुणास ठाऊक कदाचित पुढच्या वर्षी जगातल्या सर्वोच्च शक्तिशाली पदावर म्हणजेच अमेरिकेच्या अध्यक्षपदी विराजमान होणारे ते पहिलेच बांधकाम व्यावसायिक असतील, असं फक्त अमेरिकेतच होऊ शकतं.  आपल्या देशात एक बांधकाम व्यावसायिक पंतप्रधानपदासाठी लढतोय असा विचार करा; बांधकाम व्यावसायिक हे बिरूद घेऊन कोणताही पक्ष निवडणूक जिंकू शकणार नाही, अर्थात सर्व पक्षांना रिअल इस्टेटमधून मिळणारा पैसा मात्र हवा असतो! श्री. ट्रंप यांचे अमेरिकेला शुद्ध वंशांचा (इथे शुद्ध म्हणजे अमेरिकी नागरिक केंद्रित असा अर्थ अभिप्रेत आहे, नाझीवादातला शुद्ध नाही) देश बनवण्याविषयी मते किंवा विचार काहीही असले तरीही, रिअल इस्टेटमधील त्यांचे यश किंवा नैपुण्य वादातीत आहे; त्यांच्या वरील अवतरणातून त्यांचा रिअल इस्टेटवरचा ठाम विश्वास दिसून येतो! आपल्या राज्याचा किंवा पुण्यातल्या रिअल इस्टेटचा विचार करायचा तर सद्यपरिस्थितीत रिअल इस्टेटमध्ये किमती वाढतील यावर किती जणांना ट्रंप यांच्यासारखा ठाम विश्वास आहे ही शंकाच आहे. मी जेव्हा आजूबाजूला रिअल इस्टेटशी संबंधित चेहरे पाहतो तेव्हा मला ९०च्या दशकातल्या “ये जो है जिंदगी” मधली टिंकू तलसानियाची भूमिका आठवते; हे पात्र नेहमी गोंधळेलं असे व त्याचा एक प्रसिद्ध संवाद होता, “यह क्या हो रहा है!” म्हणजेच “आजूबाजूला काय चाललं आहे!”

 पुण्यात आजूबाजूला नजर टाकली तर रिअल इस्टेटमध्ये जी परिस्थिती दिसते त्याविषयी मी जे काही बोलणार आहे ते कदाचित काही जणांना आवडणार नाही, मात्र मी गप्प राहिल्याने वस्तुस्थिती बदलणार नाही; तर इथे काय परिस्थिती आहे हे आपण पाहू? मागील दोन वर्षे कदाचित रिअल इस्टेटसाठी सर्वात वाईट होती, दरवाढ तर सोडाच सदनिकांचे फारसे आरक्षणही झाले नाही. फारसे आरक्षण झाले नाही म्हणजे प्रकल्पाची सुरुवात होताच ज्याप्रकारे पूर्ण आरक्षण व्हायचे तसे झाले नाही. याचे कारण म्हणजे लोकांना असे वाटायचे की त्यांनी प्रकल्प सुरु होण्याच्या दरात आरक्षण केले तर दोन किंवा तीन वर्षात म्हणजेच प्रकल्प पूर्ण होण्याच्या वेळी, त्यांना दुप्पट दर मिळेल. इतर कोणत्याही आर्थिक योजनेत एवढा व्याजदर मिळत नाही व प्रामाणिक ग्राहकांनाही भीती वाटायची की त्यांनी वाट पाहिली तर त्यांना दुप्पट पैसे द्यावे लागतील. त्याचप्रमाणे सदनिका, कार्यालय किंवा दुकान कुलुपबंद करता येत असल्यामुळे समभाग किंवा मुदत ठेव प्रमाणपत्रासारख्या कागदी दस्तऐवजांपेक्षा त्यांची गुंतवणूक जास्त सुरक्षित राहील असा विश्वास वाटतो. मात्र गेल्या काही वर्षात जे झाले त्याची अपेक्षा कुणीच केली नव्हती, घरांच्या किंमती वाढणे तर सोडा त्यांची विक्रीच होत नाही. याचे काय कारण आहे हेच कुणाला समजत नाही व विकल्या न गेलेल्या घरांचा साठा आत्तापर्यंतचा सर्वात मोठा साठा झाला आहे. घरांच्या किमती वाढत नाहीत तसंच काही ठिकाणी किमती कमी होऊनही विक्री झालेली नाही. हे गंभीर आहे कारण रिअल इस्टेटचं संपूर्ण गणित दरवाढीवर अवलंबून असतं; जमीन खरेदी करण्यापासून ते टीडीआर खरेदी करण्यापर्यंत प्रत्येक ठिकाणी लोक जास्तीचे पैसे मोजायला तयार होते, यामागे एकच तर्क असायचा शेवटी यातूनच पुन्हा पैसे कमावता येतील.

 रिअल इस्टेटशी संबंधित प्रत्येक व्यवहारात पुढे भरपूर दरवाढ होईल हाच तर्क असायचा, मग सिमेंट किंवा पोलाद खरेदी असो किंवा विविध सरकारी संस्थांद्वारे विविध कर किंवा अधिभारांद्वारे वसूल केला जाणारा महसूल असो, सगळ्यांचं एकच म्हणणं असायचं ’तुम्ही पुढे कमावणार आहात ना, मग आम्हालाही प्रत्येक चौरस फुटातला वाटा द्या!” बांधकाम व्यावसायिकही त्याची काळजी करायचे नाहीत. मी स्वतः प्रकल्प सुरु केला तेव्हापासून तो पूर्ण होईपर्यंत तिप्पट दरवाढ झाल्याचे पाहिले आहे यात बांधकाम व्यावसायिकाचं काय योगदान असतं तर काहीच नाही, हेच खरं उत्तर आहे! बाजारामध्ये जेव्हा कमी पर्याय उपलब्ध असतात तेव्हा मागणी अधिक व पुरवठा कमी असतो, मात्र तरीही ते बाजारातल्या ग्राहकांच्या खिशाला परवडत असतं. त्यामुळेच जी काही दरवाढ होत होती त्यात सगळे जण खुश होते, असेल ती किंमत मोजून त्या घरांमध्ये राहायला तयार होते. यामुळे जो नफा मिळायचा त्यावर कर्जवितरक, पुरवठेदारांपासून ते बांधकाम व्यावसायिकांपर्यंत रिअल इस्टेटशी संबंधित सर्व घटक खुश होते. किती नफा कमावला जायचा याचं कुणी मोजमापही ठेवत नसत, कारण यशस्वी झाल्यानंतर त्याची कारणं शोधायला कुणी जात नाही, त्यामुळे असं का होतंय हे शोधायचा प्रयत्न कुणी केला नाही! हा तर्क मूर्खपणाचा असला तरीही, तुम्हाला पुन्हा पुन्हा यशस्वी व्हायचं असेल तर यशाचं विश्लेषण व्हायला हवं, मात्र रिअल इस्टेटमध्ये कधीच मूर्खांची कमतरता नव्हती, केवळ भरमसाठ दरवाढीच्या मुखवट्यामुळे मूर्खांचा खरा चेहरा कधी दिसून आला नाही! रिअल इस्टेटच्या गरजा जाणून घेण्यात कुणाला रस नव्हता किंवा ग्राहकांपर्यंत पोहोचण्याची नवीन माध्यमे किंवा बांधकामाची नवीन तंत्रे शोधण्यात कुणालाही रस नव्हता कारण हे न करताच सगळं काही विकलं जात होतं! विकासकांमध्ये जमीन खरेदी करण्यासाठी जोरदार स्पर्धा होती व अनेकांनी तत्कालीन विद्यमान बाजारभावापेक्षा जमीनीसाठी प्रति चौरस फूट जास्त दर आकारायला सुरुवात केली, त्यांनी फक्त तीन वर्षात सदनिकांचे दर किती वाढतील याचाच विचार केला!  अगदा खाजगी वित्त पुरवठा कंपन्याही रिअल इस्टेट विकासकांना वित्त पुरवठा करायला तयार होत्या कारण “दोन वर्षात दाम दुप्पट” हेच खाजगी वित्त पुरवठादारांचे परवलीचे शब्द होते! बँकाही खुश होत्या कारण प्रत्येक बँकेसाठी कर्ज वितरण क्षेत्रात गृहकर्ज हा मुख्य व्यवसाय झाला होता; थोडक्यात काय सगळीकडे आनंदी आनंद होता! कॅलिफोर्नियातल्या गोल्डरशप्रमाणे परिस्थिती झाली होती, प्रत्येकालाच बांधकाम व्यावसायिक व्हायचे होते, केवळ पुण्यातच नाही तर राज्यातल्या सर्व शहरांमध्ये किमान महानगरांमध्ये तरी अशीच परिस्थिती होती!

मात्र येणाऱ्या संकटाची चाहुल कुणालाच लागली नाही, मात्र हळूहळू घराविषयी होणाऱ्या चौकशा बंद झाल्या, प्रकल्प सुरु होण्यापूर्वी होणारे आरक्षण कमी होऊ लागलं, सर्व सुखसोयींनीयुक्त किंवा मोठ्या सदनिका यासारखे शब्द ग्राहकांना नकोसे झाले, ग्राहकांचा ओघ एवढा कमी झाला की वर्तमानपत्रात लाखो रुपयांच्या पानभर जाहिरातींना पन्नास एक जणांचा प्रतिसादही मिळेनासा झाला व रिअल इस्टेटमध्ये अचानक धोक्याची घंटी वाजू लागली. परिणामी कंत्राटदार व पुरवठादारांना पैसे उशीरा दिले जाऊ लागले, बँकांमध्ये कर्ज परतफेडीचे फेरनियोजन करण्याची विनंती पत्रे मोठ्या संख्येने येऊ लागली. परिणामी बँकांनी रिअल इस्टेट उद्योगाला नव्याने वित्त पुरवठा करणे बंद केले. खाजगी वित्तपुरवठादारांना त्यांच्या गुंतवणुकीची चिंता होती कारण त्यातले बहुतेक पैसे कोणत्याही हमीशिवाय केवळ विश्वासावर देण्यात आले होते. या सर्वाधिक भरडला गेले ते सदनिकाधारक ज्यांनी सदनिका आरक्षित केल्या होत्या व त्यांचा ताबा अनिश्चित काळासाठी लांबला होता. चिडलेल्या सदनिकाधारकांना पार मुख्यमंत्र्यांपर्यंत तक्रारी केल्या. त्यांनी पोलीस विभागामार्फत अशा तक्रारी हाताळण्यासाठी एक परिपत्रक काढलं. अचानक रिअल इस्टेट सगळ्यांचं नावडतं बाळ झालं होतं व प्रत्येकाने “ये क्या हो रहा है!” असं विचारायला सुरुवात केली.

या पार्श्वभूमीवर रिअल इस्टेटशी संबंधित सर्वजण माझं मत विचारतात की रिअल इस्टेटला पुन्हा चांगले दिवस कधी येतील? मी काही रिअल इस्टेटमधील तज्ञ किंवा पंडित नाही, माझ्यापेक्षा कित्येक पटीने बुद्धिमान व मोठी माणसं प्रतिक्रिया देण्यासाठी असून ४० वर्षांहून अधिक काळ या क्षेत्रात कार्यरत आहेत. मात्र मला असं वाटतं की रिअल इस्टेटमध्ये अशी परिस्थिती कधीना कधी येणार होती. जगभरात सगळीकडे रिअल इस्टेट व्यवसाय म्हणजे दुभती गाय आहे. विशेषतः काही शहरे व विशिष्ट भागांमध्ये दर सर्वोच्च बिंदूपर्यंत पोहोचल्यानंतर नफा कमी होणं अपेक्षितच होतं. यानंतरही पुण्यामध्ये घरांची मागणी असेलच यात शंका नाही मात्र नफा पूर्वी जेवढा असायचा तेवढा आता राहणार नाही यात शंका नाही. इतर कोणत्याही उद्योगाप्रमाणे या उद्योगानेही किती नफा किंवा फायदा कमवायचा यावर काही मर्यादा घालणे व त्या मर्यादेतच राहून काम करणे आवश्यक आहे. त्यासाठी आपण खेळाचे बदललेले नियम समजावून घेणे आवश्यक आहे; इथून पुढे विकासकांना बाजाराचा विशेषतः ग्राहकांना नेमकं काय हवं आहे याचा बारकाईने अभ्यास करावा लागेल व त्यांच्या गरजा पूर्ण कराव्या लागतील. कुठल्याही जमीनीच्या मागे हा पृथ्वीवरचा शेवटचा भूखंड आहे अशाप्रकारचे लागायची गरज नाही, किंबहुना सरकारला एक गोष्ट समजली आहे की त्यांना सामान्य माणसाला परवडणारी घरे द्यायची असतील तर रिअल इस्टेटची नफेखोरी कमी करावी लागेल व त्यासाठी सातत्याने वाढणाऱ्या जमीनीच्या किमती नियंत्रणात ठेवाव्या लागतील. आता तुम्ही हे कसं करणार; याचं उत्तर दोन प्रकारे देता येईल, एक म्हणजे सध्या निवासी विभागांतर्गत ज्या जमीनी आहेत त्यांची क्षमता वाढवा, एफएसआय वाढवा, टीडीआरसारखे आणखी पर्याय उपलब्ध करून द्या. दुसरे म्हणजे अधिकाधिक जमीनी निवासी किंवा बांधकामयोग्य क्षेत्रात रुपांतरित करा, यामुळे पर्यावरणावर किंवा जैवविविधतेवर परिणाम होऊ शकतो मात्र तो वेगळा मुद्दा आहे. या कृतीयोजनेमुळे पुरवठा वाढेल त्यामुळे घर खरेदी करणाऱ्यांसाठी अधिक पर्याय उपलब्ध होतील, जे आधी शक्य नव्हतं. यामुळे लोक एखाद्या विशिष्ट प्रकल्पात किंवा विशिष्ट ठिकाणी घर घेण्यासाठीच आग्रह धरणार नाहीत तर त्यांना निवडीसाठी भरपूर वाव असेल. ठिकाणाला महत्व दिलं जाईल मात्र त्यासाठीची किंमत बांधकाम व्यावसायिकाच्या मनमानीप्रमाणे नाही तर ग्राहकाला योग्य वाटेल त्याप्रमाणे असेल. त्याचप्रमाणे नवीन ग्राहक एखाद्या शहरात स्थलांतरित होत आहेत, त्यांची शहराच्या मध्यवर्ती भागापासून थोडसं लांब राहायलाही हरकत नसते, ते त्यांच्या बजेटनुसार निर्णय घेतात. अर्थात याचा अर्थ असाही होत नाही की ते कामाच्या ठिकाणापासून अतिशय लांब राहून तडतोड करतील मात्र ते डेक्कन किंवा एमजी रोड यासारख्या शहराच्या मध्यवर्ती भागात राहण्यासाठी अव्वाच्या सव्वा किंमत मोजणार नाहीत.

त्यानंतर मुद्दा येतो सोयीसुविधांचा, बाजारामध्ये अतिश्रीमंताचा एक वर्ग नेहमीच असेल व पैशांच्या जोरावर तो हवं ते घर विकत घेईल मात्र असा वर्ग अगदी लहान असेल व दिवसेंदिवस तो लहानच होत जाईल. जास्तीत जास्त लोक त्यांच्या पैशाचा पुरेपूर मोबदला देणारे घर खरेदी करणेच पसंत करतील, म्हणूनच विकासकाने बांधकामात एक पैसाही चुकीचा खर्च केला तर नफा कमी होईल!  म्हणूनच रिअल इस्टेट विकासकाने जमीन तसेच साहित्य खरेदी, व्याजदर ते विपणन तंत्रापर्यंत व्यवसायातील प्रत्येक घटकाविषयीचा दृष्टिकोन बदलला पाहिजे. आता अत्यंत व्यावसायिकता आवश्यक आहे व विकासकाने त्याच्या ग्राहकांशी पार्शदर्शकपणे व्यवहार केला पाहिजे तसंच पूर्णपणे कटीबद्ध असले पाहिजे. आणखी ग्राहक थोडी वाट पाहणं पसंत करतील कारण दर वाढत नसल्याने ते थांबू शकतात व बांधकाम किमान निम्मे पूर्ण झाल्यानंतर आरक्षण करू शकतात. याचाच अर्थ असा होतो की वित्त पुरवठ्याचा खर्च वाढेल मात्र एकदा इमारत दिसू लागली की ग्राहक आपोआप आकर्षित होतील, त्यामुळे तुमचे प्रकल्प शक्य तितके लवकर पूर्ण करा. एकाचवेळी हजारो सदनिकांचे काम सुरु करायची गरज नाही शंभर सदनिकांच्या दहा टप्प्यांपासून सुरुवात करायची असेही एक धोरण ठेवता येईल. जमीन मालकांना आता त्यांची मनमानी चालणार नाही व आता आगाऊ रक्कम देण्याचे दिवस गेले असा स्पष्ट संदेश द्या. जमीनीचे व्यवहार करताना तुम्ही कशाप्रकारे व कुणासोबत भागीदारी करत आहात याची काळजी घ्या. खाजगी कर्जपुरवठादारांच्या बाबतीतही हेच धोरण ठेवा इथे व्याजदर १८% ते २०% असेल, त्यापेक्षा अधिक दर्जाने कर्ज घ्यायला स्पष्ट नकार द्या व स्वस्त कर्ज पुरवठ्याचा शोध घ्या. ग्राहकांपर्यंत पोहोचण्याचे नवीन मार्ग शोधा, मग त्यामध्ये नवीन विपणन भागीदार शोधण्याचा समावेश होऊ शकतो तसेच विद्यमान ग्राहकांनाच तुमच्या प्रसिद्धीचे माध्यम करता येऊ शकते. विशिष्ट समुदाय किंवा व्यवसाय किंवा नोकरीतल्या गटांमध्ये असलेल्या संधी शोधा यामुळे विकासकाला तसंच ग्राहकांनाही फायदा होईल.

शेवटचा मुद्दा म्हणजे, तुमच्याकडे थोडेसे जास्त पैसे असतील तर स्टार्टअपसारख्या इतर पर्यायांमध्ये गुंतवणूक करायचा विचार करा कारण उत्पन्नाचा आणखी एक स्रोत असेल तर उपयोगच होईल. मात्र असे करताना तुम्ही ज्यात गुंतवणूक करत आहात त्याचे थोडे मूलभूत ज्ञान घ्या कारण रिअल इस्टेटमधल्या बहुतेक व्यक्ती याआधी इतर कोणत्याही क्षेत्रात सपशेल अपयशी ठरल्याचाच इतिहास आहे. एक लक्षात ठेवा, ट्रंप यांनी म्हटल्याप्रमाणे रिअल इस्टेटचे अस्तित्व नेहमीच टिकून राहणार आहे, मात्र त्याची फळे चाखण्यासाठी आधी तुम्हाला तग धरून राहावे लागेल; त्यासाठी पाय जमीनीत घट्ट रोवून डोके जागेवर ठेऊन उभे राहा. जुन्या जाणत्यांनी दिलेला हा सल्ला बांधकाम व्यावसायिकांनी प्रत्यक्ष अंमलात आणायची वेळ आहे!

संजय देशपांडे

smd156812@gmail.com

संजीवनी डेव्हलपर्स