Sunday 8 January 2017

बांधकाम व्यवसाय आणि आशादायी नवीन वर्ष !



























तुम्ही टाकलेल्या फक्त पहिल्या पावलावर नव्हे तर तुम्ही ते कोणत्या दिशेनं टाकता यावर तुमचं भविष्य अवलंबून असतं” … लाओ त्झू.

रिअल इस्टे उद्योग आणखी एका नव्या वर्षात पदार्पण करतोय, अशावेळी त्यातल्या परिस्थितीचं वर्णन करण्यासाठी या बौद्ध भिक्षुचे हे शब्द किती समर्पक आहेत. रिअल इस्टेटमधल्या बहुतेकांना २०१६ हे वर्षं शक्य तितक्या लवकर विसरायला आवडेल अशीच या उद्योगातली परिस्थिती होती.  रिअल इस्टेट उद्योगाच्यादृष्टीनं शक्य त्या सगळ्या वाईट गोष्टी २०१६मध्ये घडल्या. त्यामध्ये टीडीआर धोरणावरील वादामुळे प्रकल्पांना होणारा उशीर, नवीन डीपी मंजूर करून घेण्यात पुणे महानगरपालिकेचं अपयश, अपुऱ्या पायाभूत सुविधांमुळे सदनिकांची विक्री न होणे, रेडी रेकनर दरात वाढ आणि त्यात शेवटचा घाला घातला तो निश्चलनीकरणानं. आदरणीय पंतप्रधानांच्या हेतूविषयी पूर्णपणे आदर राखत मला सांगावसं वाटतं की निश्चलनीकरणामुळे पसरलेल्या विविध अफवांनी जसे की मालमत्तेचे दर आणखी ३०% पर्यंत खाली  घसरणार, ज्यामुळे उद्योगाला सर्वात मोठा फटका बसला. बहुतेक ग्राहक घरांच्या किंमती आणखी कमी व्हायची वाट पाहताहेत यामध्ये ज्यांना खरंच घर खरेदी करायचं अशा ग्राहकांचाही समावेश आहे; यामुळे सदनिकांची विक्री ठप्प झाली. या पार्श्वभूमीवर मी हा लेख लिहतोय. सुदैवानं २०१७ मध्ये रिअल ईस्टेटसाठी काही तरी चांगले घडेल अशी आशा वाटतेय उदा. पुणे मेट्रोचं खुद्द पंतप्रधानांच्या हस्तेच भूमीपूजन झाल्यानं, त्यांची विश्वासार्हता जपण्यासाठी राज्य सरकार हा प्रकल्प प्राधान्यानं मार्गी लावेल अशी आपण आशा करू शकतो. त्यानंतर निश्चलनीकरणानंतर, बँकांकडे भरपूर निधी जमा झाला आहे, सर्वाधिक गृहकर्ज वितरण करणाऱ्या एसबीआयनं आपल्या व्याजदरात ०.९% एवढी मोठी कपात केल्यानं, इतरही वित्तीय संस्था व्याजदर कपात करताहेत, त्यामुळे गृहकर्ज स्वस्त झालं आहे. यामुळे मध्यमवर्गीय ग्राहकांना नक्कीच मदत होईल कारण त्यांना घराचा हप्ता भरताना पै-पैचा हिशेब करावा लागतो. त्याचप्रमाणे पुणे महानगरपालिकेच्या विकास योजनेलाही मुख्यमंत्र्यांनी सरतेशेवटी मंजुरी दिली, या विकास योजनेचं खरं म्हणजे जान्हवीच्या बाळासारखं (एका लोकप्रिय मालिकेतल्या या पात्राच्या गरोदरपणाचं कथानक, समाज माध्यमांवर विनोदाचा विषय व्हावा इतकं लांबवण्यात आलं होतं) झालं होतं. त्याचप्रमाणे रिंग रोड, विमानतळ यासारख्या पुणे प्रदेशाच्या विकासावर दीर्घकाळ परिणाम करणाऱ्या प्रकल्पांनाही मंजुरी देण्यात आली आहे व पीएमआरडीएच्या विकास योजना तयार करायच्या कामालाही वेग आलाय. त्याचप्रमाणे २०१७चा आणखी एक महत्वाचा पैलू म्हणजे या वर्षाच्या सुरुवातीलाच पुणे आणि पिंपरी चिंचवडच्या शासकर्त्यांचं भवितव्य ठरणार आहे, त्यामुळे पुढील पाच वर्षात शहराच्या विकासाला कशी दिशा मिळतेय हे सुद्धा शहराच्या रिअल इस्टेटच्यादृष्टीनं महत्वाचं असेल. या निवडणुकीत भाजपाचा विजय झाला तर गल्लीपासून दिल्लीपर्यंत त्यांचच राज्य असेल, अर्थात त्यामुळे फार काही फरक पडतो असं नाही कारण अशी परिस्थिती केवळ गेली दोन वर्षं वगळता जवळपास पंधरा वर्षं होती, मात्र त्यामुळे शहराच्या रिअल इस्टेट उद्योगावर व घरांच्या गरजेवर फारसा परिणाम होईल असं नाही. आपल्या शासकर्त्यांना पुण्याविषयी काय वाटतं याचं मला खरंच कुतूहल आहे कारण त्यांना या शहरामुळे मिळणारे सगळे फायदे हवे असतात, म्हणजे आयटी उद्योगांकडून मिळणारा महसूल हवा असतो, पुण्यातल्या हजारो शैक्षणिक संस्थांमधून बाहेर पडणारं प्रशिक्षित मनुष्यबळ हवं असतं, शहरातल्या ऑटो आणि सेवा उद्योगांमध्ये निर्माण होणारे लाखो रोजगार हवे असतात मात्र त्याचवेळी शहराला मूलभूत पायाभूत सुविधा द्यायची वेळ येते, तेव्हा मात्र या आघाडीवर शहरातली परिस्थिती दिवसेंदिवस खालावत चालली आहे असंच दिसतं. या शहराला घरांची नितांत गरज आहे मात्र विकास योजनांना मंजुरी मिळण्यासारख्या अनेक गोष्टींना विलंब होत असतो ज्याचं कारण केवळ शासनकर्त्यांनाच माहिती आहे. त्यानंतर शहराच्या हद्दीवरील गावांचा महानगरपालिका हद्दीत समावेश करणे, त्याचप्रमाणे पीएमआरडीएसारख्या प्राधिकरणांना आवश्यक पायाभूत सुविधांसाठी अधिकार व निधी देणे यासारखे निर्णय प्रलंबित आहेत. यामुळेच शहराच्या हद्दीच्या जवळपास असलेल्या गावांमधील विकास खुंटलाय, तो झाला तरच परवडणरी घरं मिळण्याची काही आशा आहे. पुणे महानगरपालिका व पिंपरी चिंचवड महानगरपालिकेच्या हद्दीबाहेरील नागरी पायाभूत सुविधा पुरविण्याची जबाबदारी पार पाडण्यात जिल्हा परिषद वारंवार अपयशी ठरली आहे. यामुळे पुणे व भोवतालच्या परिसरात राहणाऱ्या लाखो नागरिकांचं आयुष्य अतिशय त्रासदायक झालं आहे. याचं कारण म्हणजे त्यांच्याकडे घर आहे पण त्यांच्याकडे चांगले रस्ते, सार्वजनिक वाहतूक, पाणी पुरवठा, सांडपाणी, कचऱ्याची विल्हेवाट इतरही अनेक मूलभूत सोयी नाहीत.
मुख्यमंत्र्यांनी पुणे महानगरपालिकेच्या विकास योजनेला मंजुरी दिली आहे तरीही जैव विविधता उद्यानासारखे राजकीयदृष्ट्या संवेदनशील विषय तसंच काही आरक्षणे प्रलंबित ठेवण्यात आली आहेत, असे विनोद फक्त आपल्या राज्यात व देशातच होऊ शकतात. हे म्हणजे तुमच्या संपूर्ण शरीराचं सीटी स्कॅन करण्यात आलं आहे पण तंत्रज्ञ तुमच्या शरीराच्या काही भागांचा अहवाल देणार नाही, तरीही डॉक्टर रुग्णाची तपासणी करून निदान करतील असंच आहे. सरकारी यंत्रणा असे विनोद कसे होऊ देऊ शकते, केवळ कुठल्याशा निवडणुकीवर परिणाम होईल म्हणून तुम्ही संपूर्ण जैव विविधता उद्यानाचं म्हणजे बीडीपीचं धोरण प्रलंबित ठेवता जे शहराच्या भविष्याच्या तसंच पर्यावरणाच्यादृष्टीनं अतिशय महत्वाचं आहे.

मेट्रो डेपो किंवा टर्मिनलचीही हीच समस्या आहे, आधी याच ठिकाणी शिवाजी महाराजांचं स्मारक प्रस्तावित होतं. आता सरकारला पेच पडलाय की ही जागा मेट्रोसाठी महत्वाची असल्यामुळे आरक्षण रद्द केलं तर जातीचं समिकरण बिघडेल. तुमच्या हातात सत्ता असेल तर हिंमतही असावी लागते. केवळ कुणा जातीचा वा धर्माचा नाही तर संपूर्ण शहराच्या भवितव्याचा विचार केला पाहिजे. स्मारकं बांधून नका असं कुणीही म्हणत नाही मात्र शिवाजी महाराजही किल्ले बांधताना नागरिकांच्या सोयीला सर्वाधिक प्राधान्य द्यायचे हे विसरून चालणार नाही. मेट्रोची घोषणा स्वतः पंतप्रधानांनी केली आहे मात्र आपण जरा भूतकाळात डोकावलो तर प्रकल्पाची घोषणा व तो प्रकल्प प्रत्यक्ष साकार होऊन नागरिकांनी वापरायला सुरुवात करणे यात प्रचंड वेळ जातो हे सत्य आहे. मेट्रोच्या पट्ट्यातल्या टीडीआर धोरणाविषयीही अजून अनिश्चितताच आहे. मेट्रोच्या पट्ट्यात ४.० पट एफएसआय द्यायचा किंवा मेट्रोला चालना देण्यासाठी दुसरा काही उपाय वापरायचा याविषयीची भूमिका अजून स्पष्ट झालेली नाही. त्याचवेळी मेट्रोच्या मार्गाचं प्रकरण हरित लवादाकडे प्रलंबित आहे कारण जवळपास १.७ किमी मार्ग नदीच्या पात्रातून आहे. मी जगातली अनेक शहरं पाहिली आहेत, मात्र कुठेही मेट्रो किंवा अशाप्रकारचा कोणताही विकास नदीच्या पात्रातून केला जात नाही. नदीच्या पात्राखाली भुयारी स्वरुपात रेल्वे व रस्ते असतात ज्यामुळे नदी पात्राचं व त्याभोवतीच्या जैवविविधतेचं नुकसान होत नाही. त्यामुळे स्वतः पंतप्रधानांनी मेट्रोची घोषणा केली असली तरीही, राष्ट्रीय हरित लवाद नदी पात्रातून मेट्रोला परवानगी देईल का हे पाहणं रोचक ठरेल? पुणे महानगरपालिकेकडे किंवा मेट्रो रेल कंपनीकडे काही पर्यायी योजना आहे का हा सुद्धा प्रश्न आहे. मेट्रोसोबतच स्थानिक बस सेवाही तितकीच महत्वाची आहे, कारण हा प्रकल्प पूर्ण व्हायला किमान सहा वर्षं तरी लागतील. तो दिलेल्या वेळेत पूर्ण झाला तरी तोपर्यंत वाहनांची संख्या साठ लाखांच्या वर जाईल व लोकांना तोपर्यंत सार्वजनिक वाहतुकीची सवय झाली पाहिजे. त्यामुळे पुणे महानगर परिवहन महामंडळ मर्यादितने आधीच १२०० नवीन बस सेवेत रुजू केल्या आहेत. या बससाठी त्यांनी नवीन मार्ग सुरु केले पाहिजेत तसेच बस थांबे, सुसज्ज बस डेपो व बस सुरक्षितपणे लावण्यासाठी टर्मिनल यासारख्या सहाय्यक पायाभूत सुविधा आवश्यक आहेत.

मला असं वाटतं विकास योजनेत भविष्यात उदभवु शकणाऱ्या प्रदूषणाच्या समस्येवर भर दिला पाहिजे, जी शहरासमोर आ वासून उभी आहे. त्यामुळे शहरातील रिअल इस्टेटला भविष्यात अतिशय फायदा होईल. अनेक जण माझ्या विधानाशी सहमत होणार नाहीत मात्र मी वारंवार नमूद केलं आहे की या शहरात नागरिकांना मिळणारा सांस्कृतिक, सामाजिक व नैसर्गिक संसाधनांनी समृद्ध वारसा हा या शहराच्या रिअल इस्टेटचा कणा आहे. देशभरातले लोक पुण्यात येतात आणि त्यांना पुण्यात कायमचं वास्तव्य करायचं असतं, कारण या शहरात असं काहीतरी आहे ज्यामुळे त्यांना ते आपलंसं वाटतं, त्याविषयी अतिशय प्रेम वाटतं. शहराची विकास योजना बनविताना किंवा शहराचा विकास करताना या भावनेचा किंवा जाणीवेचा विचार करणं अतिशय आवश्यक आहे. विकास योजनेच्या बहुतांश भागाला मंजुरी मिळाली आहे आता आणखी महत्वाचा पुढचा टप्पा म्हणजे त्याची वेळेत अंमलबजावणी करणे. विचार करा आपल्याला एखादी विकास योजना तयार करण्यासाठी आणि ती मंजूर करून घेण्यासाठी १० वर्षं लागली तर तिची अंमलबजावणी करण्यासाठी किती वेळ लागेल?

मी वर उल्लेख केल्याप्रमाणे नवी वर्षात नवीन सत्ताधारी कोण असतील हे ठरेल. त्याचप्रमाणे सध्या पुण्याचे माननीय महापौर सर्व एफएम रेडिओ चॅनलवर लोकांना विविध योजनांची माहिती देत आहेत, त्यापैकी बहुतेक योजना आपण गेली दहा वर्षं ऐकतोय तर काही योजना केवळ या जाहिरातींमुळेच समजल्या. अशाच एका जाहिरातीमध्ये महापौरांनी प्रकल्प दीपस्तंभ याविषयी सांगितलं, ज्याअंतर्गत पुणे महानगरपालिका किशोरवयीन मुलांना कौशल्य प्रशिक्षण देणार आहे. आता नेमक्या कोणत्या मुलांना? त्यांच्या निवडीचे निकष काय असतील? कोणती कौशल्ये देणार व आत्तापर्यंत या योजनेंतर्गत किती मुलांना प्रशिक्षण देण्यात आलं तसंच प्रशिक्षित मुलं सध्या काय करताहेत? या सगळ्या प्रश्नांची उत्तरं निवडणुकीतूनच मिळतील असं मला वाटतं.  या शहरात स्वच्छ सार्वजनिक शौचालयं आपण उपलब्ध करून देऊ शकत नाही व दुसरीकडे तरुणांना प्रशिक्षण देण्याविषयी बोलतो. मला खरंच कधी कधी आपण किती भोंदुगिरी करू शकतो याविषयी आश्चर्य वाटतं. माननीय महापौरांना अचानक निवडणुकीपूर्वी जाणीव होते की पुणे महानगरपालिका नागरिकांच्याबातीत किती पुढाकार घेते व सक्रिय आहे याविषयी माहिती दिली पाहिजे. त्याचप्रमाणे दोनवेळा पाणीपुरवठा करण्याची घोषणा करण्यात आली, मात्र वर्षभर केवळ एकदाच पाणीपुरवठा का झाला याविषीय कुणीही बोलत नाही? मला असं वाटतं रिअल इस्टेट व्यावसायिकांप्रमाणेच, आपल्या शासनकर्त्यांनाही जाणवलं पाहिजे की सामान्य माणसाला आता मूर्ख बनवता येणार नाही.

या सर्व पार्श्वभूमीवर रिअल इस्टेट उद्योगानं धडा घेतला असेल. पायाभूत सुविधांचा कोणताही पाठिंबा नसताना या उद्योगाची जी काही वाढ झाली आहे ती या शहराला असलेल्या खऱ्या गरजेतून झाली आहे. आत्तापर्यंत असा एक टप्पा होता की मालमत्तेच्या दरात दिवसागणिक वाढच होत होती, मात्र अशी परिस्थिती आता कधीच नसेल. निश्चलनीकरणाच्या परिणामांमुळे वाहन तसंच गृहउपयोगी वस्तुंच्या क्षेत्रातही फारसा उत्साह नाही. दैनंदिन खर्चामुळे सामान्य माणसाची क्रय शक्ती कमी झाली आहे. लोक आता केवळ सर्व सुखसोयींनी युक्त, उच्चभ्रू ठिकाणी घरं शोधत नाहीत तसंच गुंतवणूकदारांनीही काही काळ बाजारापासून लांब राहणंच पसंत केलं, पण माझ्या मते ही चांगली गोष्ट आहे! केंद्र व राज्य सरकारांनी नवीन वर्षामध्ये रिअल इस्टेट क्षेत्रात रिअल इस्टेट नियामक कायद्याची (रेरा) अंमलबजावणी केली जो एखाद्या तलवारीसारखा आहे, तुम्ही तो कसा वापरता हे महत्वाचं आहे. ग्राहक त्यांच्या हक्कांविषयी जागरुक झाले आहेत व कायदा त्यांच्या बाजूनं आहे, त्यामुळे रिअल इस्टेटनंही योग्य पद्धतींचा वापर सुरु केला पाहिजे. केवळ भविष्यातल्या खोट्या नफ्याच्या मागे धावू नका, मग तुम्ही बांधकाम व्यावसायिक असाल किंवा सदनिकेचे ग्राहक, हव्यासापेक्षा गरजेला अधिक प्राधान्य द्या. रिअल इस्टेटला अशी आशा वाटतेय की व्याजदर कमी झालाय, बँकांकडे भरपूर निधी जमा झालाय, त्यामुळे खरेदीचा उत्साह वाढेल. मात्र मला याविषयी शंका वाटते कारण केवळ कर्ज स्वस्त आहे म्हणून कुणीही मूर्ख घर खरेदी करणार नाही त्यासाठी सर्वप्रथम  चांगलं घर उपलब्ध झालं पाहिजे.  याच पार्श्वभूमीवर मी वर उल्लेख केलेली एफएम चॅनलवरची एक जाहिरात ऐकली, “साल बदलनेसे कुछ नही होता, खुदको बदलो”; म्हणजे केवळ दिनदर्शिकेत वर्षं बदलल्यानी काही होत नाही आपण स्वतःला बदललं पाहिजे. रिअल इस्टेटनं या जाहिरातीतून धडा घेतला पाहिजे व ग्राहकांची नेमकी काय अपेक्षा आहे हे जाणून घेतलं पाहिजे. मला असं वाटतं जर असं झालं तर शहरातल्या रिअल इस्टेट उद्योगासाठी खऱ्या अर्थानं हे नवीन वर्षं आनंददायक असेल.


संजय देशपांडे


Mobile: 09822037109



-





No comments:

Post a Comment