Sunday 29 January 2017

पुनर्विकास विश्वासाचा !




















माझी खात्री आहे की तुम्ही भरवसा ठेवला, तुम्ही विश्वास दाखवला, तुम्ही योग्य दृष्टिकोन ठेवला, तुम्ही आभार मानलेत तर देवानं तुमच्यासाठी नवीन मार्ग उपलब्ध करून दिल्याचं तुम्हाला दिसेल”… जोएल ऑस्टीन.

जोएल स्कॉट ऑस्टीन हे अमेरिकी धर्मोपदेश आहेत व ते दूरचित्रवाणीद्वारे धर्मप्रचार करतात. ते ह्युस्टन, टेक्सास इथे लेकवुड चर्चमध्ये ज्येष्ठ पादरी आहेत. ऑस्टीन यांचा दूरचित्रवाणीद्वारे प्रसारित केला जाणारा धर्मोपदेश १०० हून अधिक देशातील ७० लाखांहून अधिक प्रेक्षक दर आठवड्याला पाहतात. आता पुनर्विकासाच्या मुद्द्याविषयी बोलताना मी एका पादऱ्याचं अवतरण का देतोय हे पाहून तुम्ही बुचकळ्यात पडला असाल. मला तुम्हाला सांगावसं वाटतं की कोणत्याही पुनर्विकासाचा आधार असतो तो म्हणजे विश्वास. ही साधारण पाच वर्षांपूर्वीची गोष्ट आहे (२०११ च्या उत्तरार्धात). माझी एक जुनी सहकारी स्वाती माझ्याकडे पटवर्धन बाग, या पुण्याच्या पश्चिम भागातल्या उच्चभ्रू वसाहतीतील त्यांच्या सोसायटीच्या पुनर्विकासासंबंधी आली. माझ्याकडे तोपर्यंत पुनर्विकासाचा काहीच अनुभव नव्हता, त्यामुळे मी सुरुवातीला थोडा अनुत्सुक होतो. मात्र मी त्यांच्या श्रीयश या सोसायटीतल्या सदस्यांशी किमान एक बैठक तरी करावी असा आग्रह तिनं केला. म्हणून मी सदस्यांना भेटायचं मान्य केलं व अशा तऱ्हेने माझा पुनर्विकास क्षेत्रातला प्रवास सुरु झाला.

श्रेयशच्या सगळ्या बारा सदनिकांमधले बहुतेक सदस्य पुढच्या महिन्यात एका शनिवार-रविवारी भेटून गेले. त्यातले बहुतेक एलआयसीचे निवृत्त कर्मचारी होते, ज्यांचे सरासरी वय सत्तर होते. मी पहिल्या भेटीतच त्यांना सांगितलं की त्यांच्यामुळे मला साधारण याच वयोगटातील माझ्या आईवडिलांची आठवण झाली. त्यांच्याशी बोलल्यानंतर मी स्पष्टपणे सांगितलं की काहीही झालं तरी हे लोक माझ्याकडे विश्वासानं आले आहेत. मी त्यांचा विश्वास सार्थ केला नाही तर मला रिअल इस्टेट व्यवसायात राहायचा काहीही हक्क नाही कारण त्यांचा या व्यवसायावरचा विश्वासच उडेल. त्यांनी सध्याच्या इमारतीविषयी दिलेले सगळे तपशील मी पाहिले व त्यांना मी लवकरच माझा प्रस्ताव घेऊन भेटतो असं आश्वासन दिलं. तेव्हा टीडीआर (विकास हक्क हस्तांतरण, जो कोणत्याही पुनर्विकासाचा आधार असतो) दर वाढत होते व सदनिकांचे सर्वसाधारण विक्री दर २०१३ मध्ये जेवढे वाढले तेवढे नव्हते.  मी तरीही एक रास्त प्रस्ताव तयार केला जो त्यांच्या सध्याच्या जागेत जेमतेम बसणारा होता व त्यात पार्किंगसाठीही जागा होती, तसंच लिफ्ट व इतर सर्व आधुनिक सुविधा होत्या. सध्याच्या इमारतीचं बांधकाम तळमजला अधिक दोन मजले असं होतं, त्यामुळे सगळ्या सदस्यांना सोसायटीच्या बाहेरच कार लावावी लागायची. त्याचप्रमाणे सध्याच्या इमारतीमध्ये लिफ्टही नव्हती, त्यामुळे बहुतेक सदस्यांना त्यांच्या वयामुळे पायऱ्या चढताना त्रास व्हायचा, मग अगदी पहिल्या मजल्यावर राहाणारे का असेनात. कोणत्याही सदनिकेला जोडून गच्ची, बाल्कनी किंवा कपडे वाळत घालायला बाल्कनी वगैरे सोयी नव्हत्या. आणखी एक अडचण होती की सोसायटीला लागून असलेल्या दोन बंगल्यासह संयुक्तपणे त्यांचे प्रॉपर्टी कार्ड (मालकीहक्क दस्तऐवज) होते त्यामुळे बंगल्यांच्या मालकांची नावेही सह-मालक म्हणून त्यात होती. त्यात आणखी भर म्हणजे तत्कालीन विकासकाने बंगल्याचा एफएसआय या इमारतीसाठी वापरला होता, ज्यामुळे बंगल्याचा मालक व श्रीयशदरम्यान बरेच वाद व्हायचे. त्यामुळे बंगल्याचे मालक विशेष सहकार्य करणार नाहीत हे उघड होतं व त्यांच्या सहीशिवाय पुणे महानगरपालिकेमध्ये प्रस्तावावर स्वाक्षरी होणार नव्हती. आणकी एक समस्या होती की दरवेळी सगळे सदस्य यायचे व एकत्रित बैठक व्हायची तेव्हा चर्चा कुठेतरी भऱकटत जायची. मी त्यांना तीन ज्येष्ठ सदस्यांची एक समिती नेमायला सांगितली व तेच सोसायटीच्या पातळीवर सर्व काही सुरळीत व्हावे यासाठी समन्वय साधतील असे ठरवले. या समितीला जेव्हा मालकीहक्कातली अडचण समजली तेव्हा प्रस्तावामध्ये सर्वप्रथम तिचे निराकरण करावे लागेल हे सुद्धा समजले. मी त्यांना लेखी प्रस्ताव दिला, त्यांना नवीन प्रस्ताव सगळ्या सदस्यांना दाखवून त्यावर त्यांच्या टिप्पण्या घ्यायला सांगितल्या. आता मी तुम्हाला अगदी बारिक सारिक तपशील सांगत बसणार नाही कारण त्यांना नेमकं काय-काय हवं आहे याबाबत बरेच तपशील होते व मी प्रकल्प पूर्ण करेन याची हमी हवी होती, जे माझ्यासाठी थोडं त्रासदायक होतं पण ते महत्वाचंही होतं. मी त्यांना त्यांच्यासाठी एक वकिलही नियुक्त करायला सांगितलं तसंच हे देखील सांगितलं की दोन वकिलांचं एका मसुद्यावर कधीच एकमत होणार नाही. म्हणून एखाद्या कराराच्या मसुद्याला हो किंवा नाही म्हणताना तुम्हाला व मलाच अंतिम निर्णय घ्यायचा आहे.

हा सगळ्यात अवघड टप्पा होता व मला अनेक विचित्र प्रश्नांना तोंड द्यावं लागलं की सौर ऊर्जेवर पाणी तापविण्याचा प्रकल्प वैयक्तिकपणे का बसविता येणार नाही. कारण त्याचा परिणाम सर्वोत्तम व्हावा असं वाटत असेल तर तो सामाईकच असला पाहिजे, यासारखे बरेच प्रश्न होते. ही माझ्या सहनशक्तिची परीक्षा होती, व काही वेळा मला असंही वाटायचं की कुठून मी हा प्रस्ताव स्वीकारला! मात्र सदस्यांच्या प्रश्नांमध्ये आणि त्यांच्या चेहऱ्यावरही निरागसपणा असायचा, मग मी स्वतः समजवायचो की तू तुझ्या पालकांशी व्यवहार करतोयस असा विचार कर. अशा अनेक लांबलचक चर्चा सत्रांनंतर व नेमक्या कोणत्या बाबी हव्या आहेत हे समजावण्यात आल्यानंतर कराराच्या मसुद्याला अंतिम स्वरुप देण्यात आले. यासाठी जवळपास सहा महिने लागले व दरम्यानच्या काळात पुणे महानगरपालिकेचा नवीन डीपी म्हणजेच विकास योजना आली. त्यामुळे या संपूर्ण प्रक्रियेला मोठा धक्का बसला कारण विकास योजनेमध्ये सोसायटीच्या समोरून जाणारा रस्ता दोन्ही बाजूंनी जवळपास १० फूट रुंद करण्यात आला होता, म्हणजेच बांधकामासाठी भूखंडाचे कमी क्षेत्र उपलब्ध होणार होते तसेच टीडीआरचेही नुकसान होणार होते कारण टीडीआर भूखंडाच्या नवीन क्षेत्रानुसार मोजला जाणार होता. याचे दोन अर्थ होते, एक म्हणजे आम्हाला इमारतीच्या आराखड्यामध्ये बदल करावा लागणार होता व दुसरे म्हणजे मला प्रकल्पाची व्यवहार्यताच तपासून पाहावी लागणार होती, कारण पुनर्विकासाचा कोणताही प्रस्ताव केवळ टीडीआर वापरानुसारच तयार केला जातो. अर्थातच माझ्यासाठी विक्रीयोग्य क्षेत्राचे नुकसान होत होते, म्हणून मी ही बाब स्पष्टपणे सदस्यांसमोर ठेवली, तसेच दुसरी अडचण म्हणजे नवीन योजनेचा आराखडा अगदी सुरुवातीपासून तयार करायचा होता. नवीन योजनेचा आराखडा आल्यानंतर आम्हाला कळले की उपलब्ध एफएसआय वापरून घेण्यासाठी आता इमारतीची उंची वाढणार आहे, कारण भूखंडाचा आकार कमी झाल्याने फ्लोअर प्लेटही कमी झाली होती. आणखी एक अडचण होती ती म्हणजे शेजारील बंगल्यातील मालक रस्ते रुंदीकरण स्वीकारायला तयार नव्हते व योजनेवर त्यांचीही मंजुरी आवश्यक होती. त्यामुळे आम्ही बंगल्याच्या मालकांना रस्ते रुंदीकरणाविषयी पटवेपर्यंत कुणीच काही करू शकणार नव्हतं. हे होईपर्यंत एका परिपत्रकाच्या रुपाने आणखी एक धक्का बसला, त्यामध्ये नगर विकास विभाग किंवा पुणे महानगरपालिकेने १०,००० चौरस फुटांपेक्षा कमी क्षेत्राच्या भूखंडांवरील टीडीआर वापरायला स्थगिती दिली होती. याचा अर्थ श्रीयशचा पुनर्विकास संपल्यात जमा होता कारण आमच्या भूखंडाचे क्षेत्र ८००० चौरस फूट होते, त्यावर टीडीआर मिळणार नाही म्हणजे सध्याच्या क्षेत्राशिवाय अतिरिक्त बांधकाम क्षेत्राची परवानगी दिली जाणार नाही, मग मी काय विकणार व इमारत कशी बांधणार? पुन्हा मी सगळ्या सदस्यांची बैठक घेतली व त्यांना काय झाले आहे ते सांगितले. या सगळ्या धोरणांमुळे काय परिणाम झाला आहे हे समजावून सांगताना माझ्या संयमाचा आणि संवाद कौशल्याचा कस लागला. मला त्यांच्या निराश चेहऱ्यावर फक्त एकच प्रश्न दिसत होता की आमच्या वयाचा विचार करता आम्हाला कधीतरी आमचं नवीन घर साकार होताना दिसणार आहे का? माझ्यात त्यांच्या नजरेला नजर द्यायची हिंमत नव्हती तरीही मी त्यांना सगळं काही सुरळीत होईल याची खात्री देण्यासाठी माझ्या परीने शक्य ते सगळे प्रयत्न केले. या सगळ्यात एकच आशेचा किरण होता तो म्हणजे नगर विकास विभागावर तसंच या विभागाचा प्रभार असलेल्या माननीय मुख्यमंत्र्यांवर वर नमूद केलेल्या टीडीआर वापराविषयीच्या अतार्किक परिपत्रकाविषयी बराच दबाव होता. त्यामुळे त्यांनी या धोरणाचा फेरविचार करू असे सांगितलेमात्र आपल्या देशात शासनकर्ते काहीतरी बोलतात, वेगळाच विचार करतात व प्रत्यक्षात कृती भलतीच करतात. या तिन्हींची मोट क्वचितच बांधली जाते. माझी समस्या पूर्णपणे वेगळी होती, कारण मी पूर्ण पैसे देऊन आवश्यक तो टीडीआर खरेदी केला होता व आता त्याचा भार वाढत चालला होता. मी माझ्या बहिणीला या इमारतीमध्ये वरच्या मजल्यावर सदनिका देईन असं आश्वासन दिलं होतं त्यामुळे तिची जवळपास असलेली सध्याची सदनिका विकून टाकली होती. मी पुनर्विकास प्रकल्प का हाती घेतला म्हणून स्वतःलाच दोष देत होतो मात्र श्रीयशच्या सगळ्या ज्येष्ठ सदस्यांचा विश्वास माझी ताकद बनला. मी स्वतःला व त्यांना सांगितले की अनेक वर्षांपासून तुम्ही हे स्वप्न पाहिले आहे. सध्याची श्रीयश ही इमारत सुद्धा तुमच्या कष्टाच्या पैशातूनच उभी राहिली आहे व त्यातून काहीतरी चांगलेच उभे राहील अशी आहे! म्हणूनच आम्ही सगळ्यांनी प्रकल्पाचा गाशा गुंडाळण्याऐवजी वाट पाहायचं ठरवलं. मी सुद्धा संयम राखला व टीडीआर प्रमाणपत्र इतरत्र कुठे वापरण्याऐवजी किंवा बाजारात विकून टाकण्याऐवजी राखून ठेवलं.

आपली सरकारी यंत्रणा कशी काम करते हे माहिती असल्याने धोरणांच्या बाबतीत एखादा सकारात्मक परिणाम होण्यासाठी अनेक वर्षे जावी लागतात हे माहिती होते. अशात एकच आशा होती ते म्हणजे पुनर्विकासात भूखंडाच्या आकारावरील अतार्किक निर्बंध दूर होतील तसंच नवीन डीपीमध्ये सशुक्ल एफएसआय उपलब्ध होईल. या निर्बंधांमुळे फक्त श्रीयशच्या बाबतीतच अडचण होती असं नव्हे तर पुण्यातल्या बहुतेक सोसायट्यांच्या पुनर्विकासात अडचण निर्माण झाली होती कारण त्यांच्या भूखंडांचे क्षेत्र १०००० चौरस फुटांपेक्षा कमी होते. एकेदिवशी अचानक बातमी आली की टीडीआर वापरण्यासाठी भूखंडाच्या आकाराचा निर्बंध काढून टाकण्यात आला आहे व त्याच आठवड्यात आमच्या योजनेला पीएमसीकडून मंजुरी मिळाली. रस्ते रुंदीकरण होणार होतं मात्र आम्ही आमचा आराखडा त्यानुसार बदलला होता, सरतेशेवटी आमच्यासाठी थोडी आनंददायक बातमी आली होती. आम्ही तातडीने सर्व सदस्यांची बैठक घेतली व इमारत शक्य तितक्या लवकर रिकामी करून दुसरीकडे राहायला जावे असे आवाहन केले. मी या बैठकीतच त्यांना सामान दुसरीकडे हलविण्यासाठी मदत करण्याचं आश्वासन दिलं. इथे एक मजेशीर घटना सांगाविशी वाटते की; एक ज्येष्ठ सदस्याने विचारले की ते आपल्या बंदिस्त करून घेतलेल्या बाल्कनीचे एमएस ग्रील घेऊ शकतात का, कारण त्यांनी त्यावर अलिकडेच खर्च केला होता. मी काही उत्तर देण्यापूर्वीच दुसऱ्या एका सदस्याने मध्यस्थी करत उत्तर दिलं की घर हलवताना त्यांनी इलेक्ट्रिशियनकडून सिलिंगचे पंखे २०० रुपये देऊन काढून घेतले आणि आता त्याला १०० रुपयेही किंमत येत नसल्यानं त्यांनी इलेक्ट्रिशियनलाच ते पंखे देऊन टाकले. हा अनुभव ऐकल्यानंतर सदनिकेतलं काहीही स्वतःजवळ ठेवण्याची मागणी कुणीही केली नाही व जागा लवकरात लवकर रिकामी करायचे मान्य केले. मी आणखी एक गोष्ट केली ज्याचे महत्व त्यांना नंतर समजले, मी त्या सगळ्यांना कुटुंबांसोबत एकत्र येऊन जुन्या इमारतीसमोर एक समूह छायाचित्र घ्यायला सांगितले. आम्ही माझ्या संबंधित चमूतील सदस्यांचा तसंच श्रीयशच्या सदस्यांचा वॉट्स-ऍप ग्रूपही तयार केला म्हणजे काहीही समस्या असल्यास या ग्रूपवर लगेच पोस्ट करता येईल व त्याबाबत पावले उचलता येतील.

सरतेशेवटी सगळी कुटुंब स्थलांतरित झाली व आम्हीही बांधकामाच्या ठिकाणी एक लहानशी पूजा करून इमारत पाडायला सुरुवात केली. इमारत पाडायला सुरुवात करण्यापूर्वी आम्ही सर्व शेजाऱ्यांना माहिती दिली व इमारत पाडताना आवाजामुळे तसंच धुळीमुळे थोडा त्रास होईल त्यामुळे संयम बाळगण्याचा सल्ला दिला. आम्ही इमारत पाडताना भरपूर पाणी शिंपडायचो ज्यामुळे धुराळा कमी उडायचा, भूमीपूजन प्रसंगाच्या वेळी स्थापत्य अभियंत्या असलेल्या एका शेजाऱ्यानं स्वतःचा याचा उल्लेख केला व त्यांना कमीत कमी त्रास दिल्याबद्दल आभार मानले. पंधरा दिवसात इमारत पाडण्यात आली व आम्ही भूमीपूजन केले, ते सुद्धा श्रीयशमधल्या सर्वात वयोवृद्ध जोडप्याच्या हस्ते, त्यांच्याशिवाय अशा कार्यक्रमासाठी आणखी कुणाची निवड योग्य ठरली असती. त्यामुळे जवळपास पाच वर्षांच्या प्रवासाला आता खरोखरच वेग आला होता, अर्थात ही फक्त बांधकामाची सुरुवातच होती. मात्र मला आता आशा वाटते की सगळ्यांच्या शुभेच्छांमुळे श्रीयशचे काम सुरळीतपणे पार पडेल. श्रीयशच्या माहितीपत्रकाविषयी सांगायचं तर त्यासाठी मी श्रीयशच्या सदस्यांचंच पाठीमागे जुनी इमारत असलेलं छायाचित्र वापरलं. या कृतीचं केवळ सदस्यांनीच नाही तर आम्ही ज्यांना आमंत्रणही पाठवली होती त्यांनीही कौतुक केलं. मला एक बांधकाम व्यावसायिक म्हणून ज्यांना इमारतींचा पुनर्विकास करून घ्यायचा आहे त्या सगळ्यांना तसंच सध्याच्या सोसायटीतील सगळ्या सदस्यांना हे खरंच सांगायचं होतं.

समूह छायाचित्र किंवा वॉट्स ऍप ग्रूप या पाहिलं तर अगदी लहान बाबी आहेत, मात्र त्या तितक्याच महत्वाच्या आहेत कारण पुनर्विकास म्हणजे फक्त नवीन प्रकल्प बांधणं नाही तर विश्वास निर्माण करणं आहे व हा विश्वास दोन्ही बाजूंना वाटला पाहिजे. सदस्यांनी सर्वप्रथम अतिशय हुशारीनं विकासक निवडला पाहिजे. एक लक्षात ठेवा तुम्हाला सर्वाधिक जागा देणारा, सर्वोत्तम सोयी सुविधा देणारा किंवा अधिक चांगले पॅकेज देणारा प्रस्तावच सर्वोत्तम असेल असे नाही. विकासक तुमच्या इमारतीच्या विकासाविषयी जी बांधिलकी दाखवतो व तुम्ही त्याच्या चमूवर दाखवलेल्या विश्वासाबाबत जो आदर बाळगतो तोच सर्वोत्तम प्रस्ताव असतो. आता विकासकांसाठीही काही सूचना; विकासकांनी भविष्यातील सर्व अडथळे विचारात घेऊन व्यवहार्य प्रस्ताव दिला पाहिजे, कारण रिअल इस्टेटमध्ये धोरणे, बाजारातली परिस्थिती असे दररोज काही ना काही बदल होत असतात. ग्राहक आजकाल फक्त आकर्षक ठिकाण व महागड्या सोयीसुविधांकडेच पाहात नाही. सर्वात मोठा अडथळा असतो तो सातत्याने बदलणाऱ्या धोरणांचा व त्यामुळे संपूर्ण प्रकल्पाच्या व्यवहार्यतेवर परिणाम होऊ शकतो, त्यामुळेच कसंही करून व्यवहार करायचा म्हणून दोरखंडावर चालायची कसरत करू नका. स्थानिक कायदे व नियम अभ्यासा व त्यानंतरच प्रकल्प व्यवहार्य आहे का हे ठरवा. आवश्यक असलेले टीडीआर आधीच खरेदी करून ठेवा म्हणजे भूखंडाच्या पूर्ण क्षमतेचा वापर करता येईल तसंच अंतिम आराखड्यानुसार मंजुरी मिळाल्यानंतरच सदस्यांना स्थलांतरित व्हायला सांगा. यामुळे धोरणातील बदलामुळे येणारे कटू अनुभव टाळता येतील ज्यामुळे प्रकल्पावर परिणाम होऊ शकतो व नुकसान होऊ शकते. शेवटी सदस्यांना नवीन इमारतीचा ताबा मिळेपर्यंत विकासकालाच सदस्यांच्या निवासासाठी भाड्याचा खर्च उचलावा लागतो. तसंच सदस्यांनाही विश्वासात घ्या व नेहमी पारदर्शक व त्यांच्यासाठी उपलब्ध राहालक्षात ठेवा हा फक्त एक व्यवहार नाही, आपण पुनर्विकास करत असताना संपूर्ण समाजाचा रिअल इस्टेटवरचा विश्वास पणाला लागलेला असतो. पुनर्विकासाच्या माझ्या संपूर्ण प्रवासात मी मानवी मानसशास्त्र व मूल्यांविषयी बरंच शिकलो, मला असं वाटतं या संपूर्ण प्रयत्नाचं ते फलित होतं. त्यामुळेच माझ्या चमूनं जेव्हा मला श्रीयशच्या माहितीपत्रावर काय घोषवाक्य द्यायचं असं विचारलं, तेव्हा माझ्या मनात फक्त एकच वाक्य आलं ते म्हणजे रिडेव्हलपमेंट ऑफ ट्रस्ट (विश्वासाचा पुनर्विकास)!



संजय देशपांडे

smd156812@gmail.com

संजीवनी डेव्हलपर्स


No comments:

Post a Comment