Thursday 15 June 2017

कायदा ,विकसक आणि ग्राहक !



















प्रत्येक समाजाला त्याच्या लायकीप्रमाणे गुन्हेगार मिळतात. त्याचप्रमाणे प्रत्येक समाज ज्याप्रकारच्या कायद्याच्या अंमलबजावणीचा आग्रह करतो तसाच कायदा त्यांना मिळतो हे देखील तितकेच खरे आहे”… रॉबर्ट केनडी.

रॉबर्ट फ्रँसिस "बॉबी" केनडी हे मॅसॅच्युसेट्समधील अमेरिकी राजकीय नेते होते. त्यांनी 1965 पासून ते 1968 साली त्यांची हत्या होईपर्यंत न्यूयॉर्कमधून अमेरिकेचे कनिष्ठ सिनेटर म्हणून काम केले. रॉबर्ट यांचा मृत्यूही त्यांचे थोरले बंधू जॉन केनडी यांच्याप्रमाणेच जाला. रॉबर्ट त्यांच्या उदारमतवादी विचारांसाठी ओळखले जात जे त्यांच्या वरील विधानातून दिसून येतात. मात्र कायद्याची अंमलबजावणी करणाऱ्या ज्या यंत्रणेवर त्यांचा विश्वास होत ती त्यांचा जीव वाचवू शकली नाही. या पार्श्वभूमीवर मला एफबीआयचे माजी प्रमुख जे. एडगर हूवर यांचे आणखी एक अवतरण आठवत आहे, “कुटुंबातूनच आलेल्या समस्यांना कायदा रोखू शकत नाही”! आता तुम्ही विचाराल की मी अचानक कायद्याच्या अंमलबजावणीविषयी का बोलतो आहे. रिअल इस्टेट उद्योगात गेल्या काही दिवसांपासून बहुदा तीन महिन्यांपासून एकाच शब्दाची चर्चा सुरु आहे तो म्हणजे रेरा व त्याचे नियमन करणारे रेरा प्राधिकरण. पूर्णपणे अराजकता किंवा अजिबात नियंत्रण नसलेल्या रिअल इस्टेट उद्योगासाठी या कायद्याची अंमलबजावणीकेली जाणार असल्याचं बोललं जातंय. माझ्या रिअल इस्टेटमधल्या सहकाऱ्यांना अराजकता हा शब्द आवडणार नाही, मात्र सरकार, सामान्य माणूस व माध्यमांच्या मनात रिअल इस्टेटची प्रतिमा अशीच आहे. हेच वास्तव आहे कारण इतर कोणत्याही उद्योगासाठी गेल्या सत्तर वर्षात सरकारनं सगळ्या राज्यांमध्ये असा कोणताही विशिष्ट कायदा लागू केलेला नाही. यातूनच पुन्हा एकदा केंद्र सरकार सामान्य माणसाला स्वतःचे घर घेण्यासाठी अच्छे दिन यावेत याबाबक किती गंभीर व जागरुक आहे हे दिसून आले! अर्थात रिअल इस्टेटद्वारे हे खरंच शक्य होणार आहे का हे आगामी काळात कळेच. तरीही रिअल इस्टेट उद्योगाने त्याचे सावधपणे स्वागत केले आहे (स्वागत न करणे कुणाला परवडेल?). परिणामी रेराची अंमलबजावणी झाल्यापासून म्हणजेच 1 मे 2017 पासून सर्व जाहिराती किंवा नव्या प्रकल्पांची सुरुवात रोडावली आहे, तसेच महत्वाच्या वर्तमानपत्रांमध्ये रिअल इस्टेटच्या विशेष पुरवण्याही कमी झाल्या आहेत. मे महिना हा रिअल इस्टेटच्या प्रदर्शनांचा महिना म्हणून ओळखला जातो कारण शाळांना सुट्या असतात. मात्र या मे महिन्यात एकही प्रदर्शन आयोजित करण्यात आले नाही कारण त्यात कुणीही सहभागी होणार नाही याची सगळ्यांना खात्री होती. रेराअंतर्गत नोंदणी करण्यासाठी तीन महिन्यांची मुदत देण्यात आली होती म्हणजेच 31 जुलै ही अंतिम मुदत आहे. संपूर्ण मे महिना व जूनचा पहिला आठवडा संपत आला तरीही संपूर्ण महाराष्ट्रात रेराअंतर्गत जेमतेम पंचवीस प्रकल्प नोंदविण्यात आले आहेत! यातूनच रिअल इस्टेटचा रेराविषयीचा सावधगिरीचा दृष्टिकोन दिसून येतो.

हा रेराविषयीचा लेख नाही. याबद्दल विविध मंचांवरून तसेच माध्यमांमधूनही बरीच चर्चा झालेली आहे, तसेच मी या कायद्याचा सखोल अभ्यास केलेला नाही व दुसरे म्हणजे मी रेराला घाबरत नाही. आपल्याला कायद्याचा आदर वाटला पाहिजे भीती नाही हे मान्य असले तरीही आपल्या देशात अशी परिस्थिती नाही; जोपर्यंत लोकांना कायद्याची भीती वाटत नाही (म्हणजेच कायद्याचे उल्लंघन केल्यामुळे होणाऱ्या परिणामाची) ते कायद्याचा आदर करत नाहीत हे कटू सत्य आहे पुणेकरांशिवाय हे जास्त चांगलं कुणाला माहिती असेलरस्त्यावर वाहतूक पोलीस नसेल तर सिग्नल तोडणे, नदीत कचरा फेकणे, जिथे पार्किंग करू नये असं लिहीलं असेल तिथे पार्किंग करणे किंवा प्रवेश निषिद्ध लिहीले असेल तिथून प्रवेश करणे, ही कायद्याची अंमलबजावणी जिथे होत नाही तिथे आपण कायद्याचा किती आदर करतो याची केवळ काही उदाहरणे आहेत. कायद्याचे उल्लंघन केले तरी आपल्याला काही होणार नाही असा जेव्हा समाजातल्या सामान्य माणसाचा दृष्टिकोन असतो तेव्हा या साथीच्या रोगातून रिअल इस्टेट उद्योग तरी कसा सुटणार असा प्रश्न मला विचारावासा वाटतो. आपण जरावेळ रेरा बाजूला ठेवू कारण तो या प्रस्तुत लेखाचा विषय नाही; हा हस्तांतर करारनाम्याविषयीचा (कन्व्हेयन्स डीड) लेख आहे. ज्यांना कन्व्हेयन्स डीड माहिती नसेल त्यांना थोडक्या व सोप्या शब्दात सांगतो ते म्हणजे जोपर्यंत बांधकाम व्यावसायिक तुमच्याशी हा करार करत नाही तोपर्यंत तुम्ही सदनिकेचे मालक होत नाही. हा सुद्धा एक विक्री करारच आहे मात्र त्यामध्ये संपूर्ण प्रकल्प सोसायटीच्या किंवा अपार्टमेंट सहाधिकाराच्या नावे हस्तांतरित केल्यानंतरच तुम्ही ज्या जमीनीवर सदर इमारत बांधलेली आहे तिच्यातील हिश्श्यासह सदनिकेचे मालक होऊ शकता. हुश्श! मला असं वाटतं तुम्हाला समजेल अशा शब्दात मी हे समजावून सांगितलं आहे कारण हस्तांतर करारनाम्याची कायदेशीर व्याख्या किमान मला तरी सांगता येणार नाही. आजकाल समाज माध्यमे, रिअल इस्टेटविषयी लिहीणारे ब्लॉगर यांच्यामुळे हस्तांतर करारनाम्याचे महत्व लोकांना समजू लागले आहे, ते संबंधित बांधकाम व्यावसायिकाकडे त्यासाठी आग्रह धरू लागले आहेत. मात्र काही विचित्र कारणांमुळे तो नेहमीच वादाचा मुद्दा असतो. याची कारणे अनेक असू शकतात उदा. एखादा बांधकाम व्यावसायिक टप्प्या टप्प्याने प्रकल्प विकसित करत असेल व अंशतः हस्तांतर करारनामा करण्यात आला तर ती सोसायटीही जमीनीची मालक होते व प्रकल्पाच्या आराखड्यातील कोणत्याही सुधारणा किंवा अशा इतर बऱ्याच दस्तऐवजांवर त्यांची स्वाक्षरी आवश्यक असते. प्रत्येक सोसायटीमध्ये असे काही सदस्य असतातच जे हस्तांतर करारनाम्याद्वारे त्यांना मिळालेल्या अधिकारांचा गैरवापर करतात. बऱ्याच प्रकरणांमध्ये मालकी हक्कात काही त्रुटी असतात किंवा बँकेच्या कर्जाचं काही प्रकरण असतं किंवा महानगरपालिकेसारख्या स्थानिक संस्थेकडून भोगवटा प्रमाणपत्र मिळायचं असतं, ज्यामुळे बांधकाम व्यावसायिक हस्तांतर करारनामा लवकर करू शकत नाही. बऱ्याच प्रकरणांमध्ये विकासक व रहिवाशांमध्ये आश्वासनांची पूर्तता न केल्याबद्दल वाद असतात व हस्तांतर करारनामा करताना त्यावर मतभेद होतात व ही यादी वाढतच जाते.

या पार्श्वभूमीवर आम्ही बाणेरमध्ये आमचा सदाफुली नावाचा एक प्रकल्प नुकताच पूर्ण केला, तो तीन टप्प्यांमध्ये बांधण्यात आला. इतर प्रकरणांमध्ये असते तशीच याही प्रकल्पामध्ये आमची सदनिकाधारकांशी बांधीलकी होती तसेच त्यांच्याकडून अपेक्षाही होत्या. हा प्रकल्प टप्प्या टप्प्याने पूर्ण होणार होता त्यामुळे आम्ही सदनिकाधारकांना विश्वासात घेऊन स्पष्टपणे सांगितलं की तिसरा टप्पा पूर्ण झाल्यानंतर आम्ही हस्तांतर करार करू, जो आम्ही आश्वासन दिलेल्या वेळात केला. त्यात काही कलमांविषयी वाद होते तसंच काही प्रलंबित कामं होती (ज्याविषयी आमचे मतभेद होते). यासंदर्भात भरपूर वादविवाद झाले, काही वेळा दोन्ही बाजूंनी पोलीसही उपस्थित होते, माझ्यासाठी रिअल इस्टेट उद्योगातील माझ्या सत्तावीस वर्षांच्या कारकिर्दीत असा पहिलाच अनुभव होता. आजूबाजूला प्रलंबित असलेल्या हस्तांतर करारनाम्याच्या प्रकरणांसारखीच परिस्थिती होती; मात्र दोन्ही बाजूंना असा दृष्टिकोन निरुपयोगी असल्याचं जाणवलंत्यानंतर एक दिवस मी, माझ्या प्रकल्पातले भागीदार, सोसायटीचे अध्यक्ष, सचिव सगळे एकत्र बसलो व हा वाद कायद्याने नाही तर आपणच सोडवू असं ठरवलं. त्या क्षणापासून आमच्यात पुन्हा मैत्री झाली; आम्ही मतभेदाच्या मुद्यांची यादी केली व त्यावर स्पष्टपणे चर्चा केली व ते आत्ताच सोडवायचे आहेत असे ठरवले. आमचं उद्दिष्ट स्पष्ट होतं, दोन्ही बाजूंना हस्तांतर करार हवा होता, त्यामुळे सोसायटीला विकल्या न गेलेल्या सदनिकांच्या देखभालीसाठी विशिष्ट रक्कम हवी असेल तर ती द्यायची असं ठरलं. त्याचवेळी सोसायटीला जी कामे अपूर्ण आहेत असे वाटत होते त्या संदर्भात आम्ही कोणती कामे करणे शक्य आहे व कोणती नाहीत व कोणती केली जाणार नाहीत हे स्पष्टपणे सांगितले. दोन्ही पक्षांनी एक पाऊल मागे घेतले व दोन पावले पुढे टाकली व त्या पुढील आठवड्यात आम्ही हस्तांतर करारावर स्वाक्षरी केली व हसतमुखाने तो नोंदवला.

ही गोष्ट इथेच संपत नाही तर सुरु होते आणि तीच खरी गंमत आहे; हस्तांतर करार नोंदवल्यानंतर, त्या सोसायटीचे सचिव रविंद्र पतंगे यांन मला कॉल केला व ते एक भोजन समारंभ आयोजित करणार असून त्यात हस्तांतर करारचे दस्तऐवज आम्ही त्यांना देऊ शकतो असे सांगितलेत्यानंतर मला एक कल्पना सुचली, जी मला खात्री आहे की कुणाही विकासकाने किंवा सोसायटीने राबवली नसेल. मी म्हटलं सर्व सदनिकाधारक, जमीन मालक, सल्लागार व आमचे कर्मचारी यांचं एक संमेलन का आयोजित करू नये ज्यामध्ये आपल्याला सोसायटीचे दस्तऐवज हस्तांतरित करता येतीलमी सांगितले की सगळी तयारी आम्ही आमच्या खर्चानं करू कारण ती आमची जबाबदारी आहे असं मला वाटतं (मी लपवणार नाही, पण काही सदनिका विकलेल्या नसल्यानं त्यामागे थोडा विपणनाचाही विचार होता). फोनवरच आम्ही तारीख, वेळ व ठिकाण ठरवले, भोजनाचा कार्यक्रम आयोजित केला व दुसऱ्या दिवशी सगळ्या सदनिकाधारकांना ईमेल तसंच वॉट्स ऍपवर आमंत्रण पाठवलं. त्यापुढे जाऊन, तसंच आमच्या कंपनीच्या संस्कृतीनुसार आम्ही डॉ. अनुराधा सहस्त्रबुद्धे यांना या कार्यक्रमाला प्रमुख पाहुण्या म्हणून आमंत्रित केलं, ज्या समाजातील प्रत्येक वर्गातल्या मुलांसाठी एक चाईल्ड केअर हेल्पलाईन चालवतात. त्यांनी आपल्या भाषणानं श्रोत्यांना मंत्रमुग्ध केलं त्याचशिवाय बाल मानसशास्त्राशी संबंधित अलिकडच्या काळातील समस्या हाताळताना त्यांना आलेले अनुभवही सांगितले. कुठल्याही वयोगटातील मुलं असली तरीही त्यांना जास्तीत जास्त दर्जेदार वेळ द्या अशी श्रोत्यांना विनंतीही केली. सदाफुलीतल्या रहिवाशांनी आमच्यासोबत व्यवहार करताना त्यांना आलेल्या अनुभवासोबतच त्यांचे स्वतःच्या घराविषयीचे अनुभव सांगितल्यानंतर आम्ही डॉ. अनुराधा यांच्या हस्ते हस्तांतर करारनामा अध्यक्ष व सचिवांच्या हाती दिलारहिवासी या कार्यक्रमाविषयी इतके उत्साही होते की त्यातले काही विशेष या कार्यक्रमासाठी बाहेरगावहूनही आले होते. एका सदनिकाधारकानं सांगितलं की त्यांच्या बांधकाम व्यावसायिकानं हस्तांतर करार देण्यासाठी भोजनसमारंभ आयोजित केल्याचं जेव्हा त्यानं मित्राला सांगितलं तेव्हा त्याचा विश्वासच बसला नाही तेव्हा त्याला वॉट्स-ऍपवरचं आमंत्रण दाखवावं लागलंहस्तांतर कराराशिवाय आम्ही सोसायटीला एक पेन ड्राईव्ह दिला ज्यामध्ये प्रकल्पाशी संबंधित प्रत्येक दस्तऐवज होता. त्यात मंजुरी मिळालेला आराखडा, ना हरकत प्रमाणपत्र, बांधकाम पूर्ण झाल्याचे प्रमाणपत्र, लिफ्टचे एनओसी इत्यादींचा बाबींचा समावेश होता. दुग्धशर्करा योग म्हणजे सोसायटीच्या सदस्यांनी स्थानिक नगरसेवक श्री. अमोल बाळवदकर यांना आमंत्रित केले होते, आम्ही या कार्यक्रमात त्यांचाही सत्कार केला. ते म्हणाले की त्यांनी सदनिकाधारक व बांधकाम व्यावसायिकादरम्यान इतके सौहार्दाचे संबंध कधीच पाहिले नव्हते. कोणत्याही सोसायटीमध्ये त्यांना आत्तापर्यंत बांधकाम व्यावसायिकाशी असलेले वाद सोडविण्यासाठी किंवा बांधकाम व्यावसायिकाने प्रलंबित ठेवलेल्या कामांविषयीच्या तक्रारी हाताळण्यासाठीच बोलावलं जायचं.

मी माझ्या भाषणात सांगितलं की, “रेरा कायद्याविषयी पूर्णपणे आदर राखत मला असं सांगावसं वाटतं की हे संमेलन म्हणजे रेरासारख्या कायद्यांना एक जोरदार चपराक आहे. बांधकाम व्यावसायिक व सदनिकाधारक एकाच मंचावर येतात व हसत हसत हस्तांतर करारावर स्वाक्षरी केली जाते याहून अधिक पारदर्शकता काय असू शकते!” मोठा गाजावाजा करत बांधकाम व्यावसायिकांना गुन्हेगाराप्रमाणे मानून त्यांचा कारभार आणखी पारदर्शक करण्यासाठी रेरा कायद्याची अंमलबजावणी करण्यात आली. रिअल इस्टेटमध्ये बांधकाम व्यावसायिकांनी ग्राहकांना फसवल्याचे अनेक प्रकार झाले असले तरीही हजारो लोक कोणतेही दस्तऐवज न मागता किंवा त्यांची पडताळणी न करता, केवळ दर कमी आहेत म्हणून अवैध इमारतींमध्ये सदनिका खरेदी करतात त्याचे काय? कोणत्याही व्यवसायाला त्याची उलाढाल किंवा त्यातून होणार नफा यामुळे लौकिक मिळत नाही तर संबंधित पक्षांमध्ये तो कसे नाते व विश्वास निर्माण करतो यावरून मिळतो. आत्तापर्यंत उद्योग क्षेत्रात रिअल इस्टेटची प्रतिमा व्रात्य मूल अशीच राहिली आहे, मात्र ती केवळ रिअल इस्टेटमधील व्यक्तिंमुळेच निर्माण झाली आहे असे नाही, असे लोक दोन्ही बाजूंना होते व आहेत. कुठल्याही व्यवसायात दोन्ही बाजूच्या लोकांनी पारदर्शकतेबाबत आदर दाखवला तरच ती परिणामकारक ठरते. म्हणूनच सदाफुलीचा हस्तांतर करार अतिशय विशेष ठरतो, कारण बांधकाम व्यावसायिक म्हणून आम्ही पारदर्शक राहिलो व आमच्या सदनिकाधारकांनी त्याचा आदर केला. परिणामी आम्हाला ग्राहकांना आनंदी व समाधानी ठेवण्यासाठी रेराची गरज पडली नाही. ला पुन्हा एकदा सांगावसं वाटतं की रेराद्वारे जी माहिती मागण्यात आली आहे किंवा लेखा परीक्षण, आश्वासने अथवा त्यामधील शिक्षेची तरतूद ही अडचण नाही. एखाद्या कायद्यामुळे नाही तर ग्राहक व विक्रेत्याचा व्यवहाराविषयीचा दृष्टिकोन व एकूण व्यवहारामध्ये त्यांना एकमेकांविषयी जो विश्वास वाटतो त्याद्वारे उद्योगाचे भवितव्य ठरते. कोणताही कायदा किंवा न्याय अवैध घटकांना थांबवू शकत नाही ही वस्तुस्थिती आहे म्हणूनच अगदी मृत्यूदंडाची शिक्षा असली तरीही खून होतातच. रिअल इस्टेटमध्येही आम्हाला रेराची भीती वाटत नाही मात्र आम्हाला अशी एक यंत्रणा हवी आहे ज्यामध्ये व्यवसायाची भरभराट व वाढ होईल. कोणत्याही व्यवसायाच्या केवळ एकाच बाजूला सुरक्षित करून व्यवसायाची भरभराट होत नाही या कटू सत्याची आपल्या सरकारला आठवण करून द्यायची वेळ आली आहे.

आणखी एक गोष्ट म्हणजे, रिअल इस्टेटसाठी रेरा किंवा मोफा हे आव्हान नाही तर ग्राहकांचा बदलता दृष्टिकोन तसंच नेमकी मागणी समजून घेणे हे मुख्य आव्हान आहे. विकासकांनी हे तथ्य स्वीकारण्याची वेळ आली आहेसदाफुलीचं संमेलन ग्राहकांसोबत चांगले संबंध निर्माण करण्याचा तसंच त्यांच्या मनात तुमच्याविषयी चांगली प्रतिमा निर्माण करण्याचा एक मार्ग होता. तुम्ही तुमच्या ग्राहकांना आनंदी ठेवलं तर बाजारातली स्थिती बदलली तरीही तुमच्या ग्राहकांचं तुमच्या कंपनीविषयीचं प्रेम व जिव्हाळा कधीच बदलणार नाही; कुणीही बांधकाम व्यावसायिक याहून अधिक काय मागू शकतो. मी सदाफुलीच्या रहिवाशांचा ऋणी आहे त्यांनी मला विपणनाचा एक धडा अक्षरशः मोफत शिकवला; आजच्या युगात सगळ्यासाठी जिथे पैसे मोजावे लागतात तिथे ही नक्कीच दुर्मिळ बाब म्हटली पाहिजे.


संजय देशपांडे

Mobile: 09822037109


No comments:

Post a Comment