बांधकाम व्यवसाय आणि पारदर्शकता

 “व्यवसायात यशस्वी होण्यासाठी सगळ्यात महत्वाची बाब म्हणजे पारदर्शकता कारण फक्त पारदर्शकतेमुळेच ग्राहकाचा तुमच्यावरचा विश्वास वाढतो”... डेनिस मोरिसन.

डेनिस एम. मोरिसन या एक विख्यात अमेरिकन व्यावसायिक अधिकारी आहेत. त्यांनी 2011 ते 2018 पर्यंत कँपबेल सूप कंपनीच्या अध्यक्ष व मुख्य कार्यकारी अधिकारी म्हणून काम केले. फॉर्च्युन मासिकाने 2011 साली “व्यवसायातील सर्वात शक्तिशाली 21 महिलांमध्ये” त्यांची गणना केली होती. मॉरिसन यांची 2010 साली कँपबेलच्या संचालिका म्हणून नियुक्ती करण्यात आली. अमेरिकेमध्ये असे व्यावसायिक अधिकारी विविध उद्योग समुहांचे नेतृत्व करत असल्यामुळेच तिथे सगळ्याच व्यवहारांमध्ये अतिशय पारदर्शकता असल्याचे मानले जाते. मला आठवतंय मी पहिल्यांदा अमेरिकेला गेलो होतो तेव्हा मला एक लॅपटॉप खरेदी करायचा होता. नेहमीप्रमाणे मी त्याचा वापर, हमी, त्याची वैशिष्ट्ये इत्यादींविषयी प्रश्न विचारत होतो. यावर  दुकानदाराच्या उत्तरामुळे मी गारच पडलो. तो मला म्हणाला की मी लॅपटॉप घरी नेऊन महिनाभर वापरून पाहू शकतो. त्यानंतर मला ते मॉडेल आवडलं नाही तर परत करून पैसे घेऊ शकतो. ही जवळपास २० वर्षांपूर्वीची गोष्ट आहे. मी तोपर्यंत अमेरिकन नागरिकत्व स्वीकारलेल्या माझ्या मित्राला विचारले, ‘समजा एखाद्या माणसाने महिनाभर लॅपटॉप वापरून परत केला आणि दुसऱ्या दुकानातून लॅपटॉप खरेदी केला तर काय?’ त्यानं माझ्याकडे पाहिलं आणि म्हणाला ‘ही अमेरिका आहे. इथे व्यवहार विश्वासावर आणि पारदर्शकपणे होतात.’ दुर्दैवानं भारतीय लोक अमेरिकेचं कौतुक करतात मात्र आपल्या देशात व्यवसाय करताना त्यांच्या या व्यवसायाच्या मूलभूत तत्वाचा स्वीकार करत नाहीत, मग ते व्यापारी असो किंवा ग्राहक. जर हा व्यवसाय रिअल इस्टेट असेल तर कमी बोललेलंच बरं अशी परिस्थिती आहे. मी रेरासंदर्भात बोलतोय. माझ्या बोलण्यामुळे रेराचं (रेरा हे सरकारचं  खरोखरंच चांगलं पाऊल आहे) कौतुक करणाऱ्या सगळ्यांच्या भुवया उंचावल्या जातील. पण रिअल इस्टेटचे नियमन करण्यासाठी सरकारला रेरा (रिअल इस्टेट नियमन कायदा) लागू का करावा लागला असा प्रश्न मला विचारावासा वाटतो. रेरा लागू झाल्यानंतर रिअल इस्टेटमधली परिस्थिती सुधारली आहे का? मी रेरा लागू झाल्यानंतर रिअल इस्टेट उद्योगाचं आर्थिक गणित कसं बदललं याविषयी बोलत नाहीये. दिवसागणिक त्याचा ताळमेळ घालणं अवघड होत चाललंय, पण त्यासाठी अनेक घटक जबाबदार आहेत. मी रिअल इस्टेटमध्ये रेरानंतरची परिस्थिती व एकूणच पारदर्शकता व विश्वासाबद्दल बोलतोय.

 याचे कारण म्हणजे मी वर्तमानपत्रात बातमी वाचली की आता रेरा प्राधिकरणाने बांधकामस्थळी मंजूर झालेले आराखडे प्रदर्शित करणे बंधनकारक केले आहे. अरे व्वा किती कल्पक, छान, ग्राहकाभिमुख अशी अनेक विशेषणं माझ्या मनात आली, कारण आपण दररोज बांधकाम व्यावसायिक-ग्राहक संबंधांच्या आघाडीवर अविश्वासाचे नवनवीन विक्रम प्रस्थापित करतोय, असं दिसतंय. रेराच्या हेतूविषयी पूर्णपणे आदर वाटतो पण माझ्या माहितीप्रमाणे आपण सर्व प्रकल्पांशी संबंधित माहिती रेराच्या संकेत स्थळावर देणे अपेक्षित आहे. त्यामध्ये मंजूर झालेले सर्व आराखडे तसंच पुणे महानगरपालिका/पिंपरी चिंचवड महानगरपालिका इत्यादी सक्षम प्राधिकरणाकडून बांधकाम सुरू करायच्या परवानगीचे प्रमाणपत्र यांचा समावेश होतो. असं असेल तर मग घराच्या शोधात असलेला ग्राहक ते रेराच्या संकेतस्थळावर का पाहात नाही. असंही पुणे महानगरपालिकेनं पुण्यातल्या प्रत्येक विकासकाला बांधकामाच्या ठिकाणी जमीनीच्या मालकापासून ते मंजुरी क्रमांकापर्यंत प्रत्येक तपशील असलेला फलक लावणे बंधनकारक केले आहे. विकासकाला असा फलक बांधकामस्थळी लावल्याचे छायाचित्र जोडल्याशिवाय प्लिंथ तपासणीपासून ते भोगवटा प्रमाणपपर्यंत काहीच मिळत नाही. त्याशिवाय सगळी सक्षम प्राधिकरणं आता मंजुरीसाठी फक्त ऑनलाईन आराखडेच स्वीकारतात जे त्यांच्या संबंधित संकेतस्थळावर उपलब्ध करता येऊ शकतात, व ते असं करत असल्याचा दावा करतात. म्हणूनच, बांधकाम स्थळी छापील स्वरूपातील आराखडे प्रदर्शित करून काय साध्य होणार आहे, आपण कागदविरहित व्यवस्थेकडे वाटचाल करणं आवश्यक आहे ना? मला असं वाटतं रेराचा कागदविरहित धोरणावर विश्वास नसावा!

रेराची समस्या (मला माफ करा पण हा एकमेव शब्द माझ्या मनात येतो आहे) अशी आहे की ते सगळं काही बांधकाम व्यावसायिकांकडूनच करून घेताहेत. म्हणजे मला मान्य आहे की बांधकाम व्यावसायिकालाच त्या प्रकल्पातून लाभ होणार असल्यामुळे त्यानेच बांधकामाचा आराखडा प्रदर्शित करणं वगैरेसारख्या गोष्टी केल्या पाहिजेत. पण या बांधकामांना  मंजुरी देणाऱ्या विविध प्राधिकरणांचं काय त्यांना सुद्धा विविध कर व शुल्कांच्या स्वरूपात पैसे मिळत असतात, जे बांधकाम व्यावसायिकांच्या नफ्याहून जास्त असतात. विकासकांचं त्यांनी प्रकल्पांसाठी संकलित केलेला निधी फक्त संबंधित प्रकल्पांसाठीच वापरला जावा यासाठी एस्क्रो खातं असतं. त्याचप्रमाणे विशिष्ट भागातून किंवा उपनगरातून संकलित केलेलं विकास शुल्क तसंच इतर करांच्या निधीचा एक मोठा हिस्सा तरी त्या उपनगरात पायाभूत सुविधा विकसित करण्यासाठीच वापरला जाईल याची खात्री करण्यासाठी असंच करायला काय हरकत आहे? सरकारला (पुणे महानगरपालिका/पिंपरी चिंचवड महानगरपालिका/पुणे महानगर प्रदेश विकास प्राधिकरण) प्रकल्प मंजूर करण्यासाठी पैसे आकारून, रेराअंतर्गत येणाऱ्या प्रत्येक प्रकल्पातून लाभ मिळत नाही का? त्यामुळे आपल्याला ग्राहकांसाठी पारदर्शकता हवी असेल तर त्यामध्ये पाणी पुरवठ्यापासून ते वीज पुरवठ्यापर्यंत सगळ्या गोष्टींचा समावेश होत नाही का?

आता मंजूर आराखडे प्रदर्शित करायचा विचार तर चांगलाय पण रेरा त्यावर नियंत्रण कसं ठेवणार आहे? तसंच कोणतीही परवानगी न घेता सुरू असलेल्या हजारो बांधकामांचं काय? स्थानिक प्रशासकीय संस्थाही ती अवैध असल्याचं स्वीकारतात, पण त्यावर काय कारवाई केली जाणार आहे? या दुर्दैवानं या देशात प्रत्येक कायदा फक्त जे त्याचं पालन करणाऱ्यांसाठीच असतो, सदनिकाधारकांनाही आतापर्यंत हे समजलं आहे. माझा मुद्दा असा आहे की, एखादा सामान्य माणूस हापूस आंब्याची एखादी पेटीही खरेदी करायला गेला तर तो प्रत्येक आंब्याचा रंग, वास व आकार इत्यादी तपासून पाहतो. असं असताना लाखो रुपयांची सदनिका (घरं किंवा भूखंड) खरेदी करताना, रेरा किंवा इतर कोणत्याही सरकारी संस्थेला ग्राहकांनी अशा घरांची वैधता तपासून पाहावी असं वारंवार का सांगावं लागतं. सरकारी संस्था विविध प्रकारच्या माध्यमांमधून अशा अवैध बांधकामांविषयी वारंवार घोषणा करत असतात, तरीही अशी अवैध बांधकामं सुरूच असतात. दुर्दैवाची गोष्ट म्हणजे लोकही आपली आयुष्यभराची कमाई अशा अवैध घरांमध्ये गुंतवतात. रेरा किंवा इतर कोणतेही प्राधिकरण अवैध घरांविरुद्ध कडक कारवाई करू न शकल्यामुळे असे होते. ज्या सरकारने रेरा तयार केला आहे तेच अशी अवैध घरे बांधण्यात आल्यानंतर काही काळाने ती नियमित करते हे आता अगदी शाळकरी मुलालाही माहिती झालं आहे. एवढंच नाही तर या अवैध घरांना वीज पुरवठा, पाणी पुरवठा मिळतो, त्याच्या करारांची उप-निबंधक (एक सरकारी संस्थाच) नोंदणी करतात, त्याचशिवाय ग्राहकाला गृह कर्जही मिळते. प्रकल्पाच्या संकेतस्थळावर मंजूर आराखडे प्रदर्शित करण्याच्या बाबतीत कायद्याचे पालन करणारे केवळ काही मूठभर मूर्ख (बांधकाम व्यावसायिक) त्यांचे मंजूर आराखडे छापून, बांधकाम स्थळी प्रदर्शित करण्यासाठी खर्च करतील. आता मला कुणी ग्राहक हे आराखडे पाहायची तसदी घेतील का याचीही शंका वाटते, कारण त्यांना बांधकाम व्यावसायिक किती घासाघीस करतो, घरात कोणत्या प्रकारच्या फरशा आहेत, क्लब हाऊस किंवा जिम आहे का यातच जास्त रस असतो! अशा मंजूर आराखड्यांचा वापर (म्हणजेच गैरवापर) परिसरातले तथाकथित समाजसेवक करतील. अशा आराखड्यांचा बारकाईनं अभ्यास करून, त्यातील त्रुटी काढून, बांधकाम व्यावसायिकाला वेठीला धरतील. माझं बोलणं फार नकारात्मक वाटत असेल तर मला माफ करा पण आपल्या देशात केवळ कटू सत्य मांडण्यालाच (विशेषतः गाजावाजा झालेल्या लोकाभिमुख सरकारी धोरणांबद्दल) नकारात्मकता म्हणतात आणि माझे शब्दही या नियमाला अपवाद नाहीत!

रेराला घर खरेदी करणाऱ्यांना जर मदत करायची असेल तर जेव्हा खरेदी करार नोंदणीसाठी येतो तेव्हा त्याला केवळ मंजूर आराखडेच जोडणे बंधनकारक करा म्हणजे ते खऱ्या अर्थानं प्रभावी ठरेल. त्याचवेळी रेराची अंमलबजावणी करण्यासाठी किंवा उलट तपासणी करण्यासाठी पुरेसं मनुष्यबळ आहे का याचाही विचार व्हायला हवा. बांधकाम व्यावसायिकांना अधिक पारदर्शक करण्यासाठी या कायद्यांतर्गत काढण्यात आलेल्या शेकडो परिपत्रकांचं किंवा आदेशांचं काय होतंय? मी जेव्हा सरकारी कार्यशैलीचा विचार करतो तेव्हा, आपलं संपूर्ण शरीरच होरपळलेलं असताना आपण काही भागाला बरनॉल लावण्यासारखे तात्पुरते उपाय का करतोय हे कळत नाही, अशावेळी आपण तंत्रज्ञानाचा वापर का करत नाही? प्रकल्पाचं मार्केटिंग करणाऱ्या संकेत स्थळावर तसंच बांधकाम व्यावसायिकांच्या कार्यालयांमध्ये मंजूर आराखडे प्रदर्शित करणे बंधनकारक का केले जात नाही, कारण ग्राहक सदनिका आरक्षित करण्यासाठी आधी तिथेच जातात ना? त्याचवेळी सामान्य माणसांना चर्चासत्रं आयोजित करून तसंच समाज माध्यमांद्वारे जागरूक करा, कारण बहुतेक लोकांनी त्यांच्या आयुष्यात कधीही एखाद्या प्रकल्पाचा मंजूर आराखडाच पाहिलेला नसतो त्यामुळे तो कसा वाचायचा हे त्यांना माहितीच नसतं. त्यांना फक्त बांधकाम व्यावसायिकानं फर्निचरसहित (जे खरंतर कधीच बसत नाही) तयार केलेली त्रिमितीय दृश्यं व सादरीकरण व त्यावर लिहीलेली मोजमापंच समजतात. रेरा प्राधिरणाने त्यांच्या मंडळामध्ये आत्तापर्यंत प्रत्येक शहरामध्ये व गावामध्ये खाजगी वास्तुविशारदाची नियुक्ती का केलेली नाही, जे सदनिका खरेदी करणाऱ्यांना कार्यकारी ड्रॉईंग, सादरीकरण ड्रॉईंग व मंजूर ड्रॉईंग याविषयी जागरुक करतील. म्हणजे ग्राहक सदनिका निश्चित करण्यापूर्वी ही सगळी पडताळणी स्वतःहून करू शकतो. सगळ्यात महत्वाचे म्हणजे कोणत्याही मंजुरीशिवाय, तसेच रेराकडे नोंदणी न करता बांधल्या जात असलेल्या सर्व प्रकल्पांसंदर्भात काय केले जात आहे? जोपर्यंत या सगळ्या प्रश्नांची उत्तरं दिली जात नाही तसंच तशी कृती केली जात नाही, तोपर्यंत कुणीही रेराचा किंवा कोणत्याही प्राधिकरणाचा किंवा त्यांच्या अशा “फतव्यांचा” म्हणजेच परिपत्रकांचा आदर करणार नाही!

यापुढे काय आता आपण विकासकाला मंजूर आराखडे प्रदर्शित केल्यानंतर विकास करार, 7/12, त्याचा आस्थापना कायदा परवाना किंवा चारित्र्य प्रमाणपत्रही प्रदर्शित करायला लावणार आहोत का? मी पुन्हा एकदा सांगतो की बांधकामच्या ठिकाणी मंजूर आराखडे प्रदर्शित करायला माझा विरोध नाही. कायद्याचे पालन करणाऱ्या इतर कोणत्याही व्यावसायिकाप्रमाणे मी माझ्या बांधकामाच्या ठिकाणी हे करेन, पण मुद्दा असा आहे की आपण कुणाला मूर्ख बनवतोय? तुम्ही कुणाही व्यक्तीवर पारदर्शकता लादू शकत नाही. तो एक दृष्टिकोन आहे ज्याचा आदर व्यवहाराच्या दोन्ही बाजूंनी केला पाहिजे. यातली महत्वाची गोष्ट म्हणजे कुणी फसवणूक करत असेल किंवा इतरांचा गैरफायदा घेत असेल त्यांना लवकर व कडक शिक्षा झाली पाहिजे, म्हणजे ते पारदर्शकतेचा आदर करू लागतील. जोपर्यंत आपण अशी यंत्रणा तयार करत नाही तोपर्यंत फक्त मंजूर झालेले आराखडे व इतर दस्तऐवज केवळ संकेतस्थळावर प्रदर्शित करून खुश होऊ जो फक्त पारदर्शकतेचा बुरखा आहे! पण ज्या देशात जिथे अनेक जण बुरखा पांघरून वावरतात, तिथे आणखी काय अपेक्षा असू शकते?

संजय देशपांडे

smd156812@gmail.com

Mobile: 09822037109