रिअल ईस्टेटचे नववर्ष ; आशादायी पण आव्हानात्मक!

“उगवत्या वर्षाच्या क्षितिजावरून आशेचा किरण हसून कुजबूजतो, हे वर्ष आणखीनच आनंदी असणार आहे.”... आल्फ्रेड लॉर्ड टेनिसन.

आल्फ्रेड टेनिसन, पहिला बॅरन टेनिसन एफआरएस हा विख्यात  ब्रिटीश कवी होता. राणी व्हिक्टोरियाच्या कार्यकाळात तो ग्रेट ब्रिटन व आर्यलंडचा पोएट लॉरेट होता व तो अजूनही ब्रिटनमधल्या सर्वात लोकप्रिय कवींपैकी एक मानला जातो. खरंतर टेनिसनविषयी सांगायची काही गरज नाही कारण तो समकालीन सर्वोत्तम कवींपैकी एक मानला जातो, आणि ईतर कोणाला नसली तरी रिअल इस्टेटला (पुण्यातल्या) सध्यातरी टेनिसनच्या या आशादायी शब्दांची फार गरज आहे! “अच्छे दिन” विषयी पूर्णपणे आदर राखत सांगावसं वाटतं, आगामी वर्षात राज्यात व केंद्रात निवडणुका आहेत. या सरकारनं (मोदी सरकार) चाडेचार वर्षांपूर्वी सत्तेवर आल्यावर जशी धोरणे राबविली त्यामुळे रिअल इस्टेटचे दर स्थिरच नाही तर कमीच झाले आहेत. मात्र या सरकारनं रिअल इस्टेटसाठी एक इंडस्ट्री म्हणून काय केलं याकडे मला लक्षं वेधून घ्यायचं आहे. इथे सामान्य पुणेकर म्हणतील रिअल इस्टेटचं काय झालं म्हणजेच बांधकाम व्यावसायिकांचं काय झालं याच्याशी त्यांना काय करायचं आहे. शेवटी त्याचा जो काही अंत्य परिणाम झाला तो जास्त महत्वाचा आहे, म्हणजेच घरांचे (सदनिकांचे) दर कमी झाले आहेत ही वस्तुस्थिती आहे. सदनिका खरेदी करणाऱ्यांसाठी हे “अच्छे दिन” नाहीत का, कारण काही वर्षांपुर्वी घरांच्या किमती सतत वाढत असल्यामुळे घरे सामान्य ग्राहकाच्या आवाक्याबाहेर गेली होती! आता घराच्या किमती नक्कीच कमी झाल्या आहेत, मात्र त्या अजूनही ग्राहकांच्या (सामान्य माणसाच्या) आवाक्यात आहेत का या रिअल इस्टेटच्या आणखी एका मुद्यावर विचार झाला पाहिजे. रिअल इस्टेटचे दर कमी होण्याचे दोन पैलू आहे, खरंतर ते आपले वजन कमी होण्यासारखे आहे. मी दिलेलं उदाहरण पाहून गोंधळात पडलात? आपल्या सगळ्यांना जास्त वजन (शरीराचं) आरोग्यसाठी धोकादायक असतं हे माहिती असतं व सगळे डॉक्टर वजन कमी करायचा व वजन हे बीएमआय म्हणजे बॉडी मास इंडेक्सनुसार (शरीराची उंची व वजन यांचा अनुपात) असावं असाच सल्ला देतात. मात्र योग्य आहाराद्वारे व व्यायामाद्वारेच वजन कमी झाले पाहिजे कारण वजन मधुमेहासारख्या आजारानेही कमी होऊ शकते पण आपल्याला अशा प्रकारे वजन कमी होणे हे चांगल्या किंवा आरोग्यपूर्ण जीवनशैलीचं लक्षण म्हणता येईल का, अर्थातच नाही. म्हणुनच सगळ्यांविषयी पूर्णपणे आदर राखत असं म्हणावसं वाटतं की, रिअल इस्टेटमध्येही घरांच्या कमी झालेल्या दरांचीही अशीच परिस्थिती आहे, घरांचे भाव आपोआप कमी झालेही नाहीत तर हे आजारपणाचेच लक्षण आहे.

मला कल्पना आहे, बरेच जण उपरोधानं म्हणतील की इतकी वर्षं जेव्हा रिअल इस्टेटनी (बांधकाम व्यावसायिकांनी) मालमत्तेचे वाढते दर व त्याच्याशी संबंधित लाभ उपभोगले, तेव्हा ते सुदृढ नाही असं तुम्ही म्हटला नाही! मी त्याचं समर्थन करत नाही व ती भाववाढ सुद्धा चुकीचीच होती. पण एक चूक दुसऱ्या चुकीचं समर्थन करू शकत नाही; रिअल इस्टेटमध्येही सध्याचे दर कमी होण्याचंही असंच कारण आहे. एकीकडे जमीनीचे दर, सिमेंट/स्टील/रेतीसारख्या मूलभूत बांधकाम साहित्याचे, डिझेलचे दर वाढत आहेत. त्यात सरकारही रिअल इस्टेटला पिळुन काढायची (माफ करा पण माझ्या मनात हाच शब्द आला) एकही संधी सोडत नाही. सरकार तयार घरांवर शून्य जीएसटी सारखी चुकीची धोरणे असो वा, आयकराची धोरणं असो वा, मुद्रांक शुल्क वाढ असो  रिअल ईस्टेटचेची गळचेपी करते, स्थानिक प्रशासकीय संस्थाही(पुणे महानगरपालिका/पिंपरी चिंचवड महानगरपालिका/पुणे महानगरप्रदेशविकास प्राधिकरण) विविध करांमध्ये सतत वाढ करत असतात.तसेच आपण बांधकामाच्या मजुरी खर्चाकडे दुर्लक्ष करू शकत नाही, त्यात बांधकाम मजुरांच्या रोजंदारीपासून ते विपणन, लेखापाल ते बांधकामावरील अभियंत्यांपर्यंत सगळ्यांचा समावेश होतो. मी 750 रुपये महिना पगारावर बांधकाम अभियंता म्हणून कारकिर्दीची सुरूवात केली आणि मी पुणे विद्यापीठाचा पहिल्या वर्गात उत्तीर्ण झालेला अभियंता होतो. तुम्ही आजकाल अभियांत्रिकीच्या किंवा कोणत्याही शाखेच्या पदवीधर व्यक्तीला मुलाखतीसाठी बोलवा व ते किती पगार मागतात ते बघा, म्हणजे तुम्हाला या वरखर्चांची कल्पना येईल. रिअल इस्टेट क्षेत्रं सरकारी बँकांचं (गुंतवणूकदारांचं नाही) लाडकं क्षेत्रं कधीच नव्हतं. म्हणूनच व्याजदर व परतफेडीच्या अटी अतिशय कडक असायच्या. त्या आता आणखी कडक झाल्या आहेत. त्यामुळेच अंतिम उत्पादन म्हणजेच घराला होणारा वित्तपुरवठा अधिक महाग झालाय मात्र रिअल इस्टेट खाजगी गुंतवणूकदारांचं नेहमीच आवडीचं क्षेत्र राहिलं आहे पण त्याचं प्रेमही फुकट नसायचं. कुणाही बांधकाम व्यावसायिकाला खाजगी वित्तपुरवठादाराच्या अटी विचारा, म्हणजे तो तुम्हाला सांगेल की बांधकाम व्यावसायिक होण्यापेक्षा तो गुंतवणूकदार झाला असता तर बरं झालं असतं. मात्र उंदीर जसे बुडत्या जहाजातून पळ काढतात तसंच गेल्या काही वर्षात गुंतवणूकदारांनी रिअल इस्टेटकडे पाठ फिरवली, अर्थात सगळ्यांनाच आपला जीव वाचवता आला नाही, पण ती आणखी वेगळी गोष्ट आहे. रिअल इस्टेटमधून खाजगी गुंतवणूकदारांचा पैसा निघून गेला हे एका अर्थानं चांगलंच झालं कारण त्यामुळे चढ्या व्याजदरांचं ओझं तरी कमी झालं, पण मग जमीनी खरेदी करण्यासाठी व प्रकल्पाच्या बांधकामासाठी निधी कुठून येणार? इथे आता बरेच जण म्हणतील की प्री-लाँच, सॉफ्ट-लाँच, आगाऊ बुकिंग तसंच बांधकामासाठी ग्राहकांकडून पैसे घेण्याचं काय झालं? इथेच खरी गोची आहे. सरकारच्या रेरा किंवा तयार घरांवर जीएसटी आकारायचा नाही अशा धोरणांमुळे वरील गोष्टी कालबाह्य झाल्या आहेत. आगाऊ आरक्षणाच्या किंवा बांधकामाच्या टप्प्यात ग्राहकच मिळत नाहीत (प्रकल्प अगदी मोक्याच्या ठिकाणी असेल तरच असतात, जे आता दुर्मिळ होत चाललंय); त्यामुळे विकासकाला फक्त दोनच पर्याय असतात एकतर स्वतःच्या खर्चानं जमीन खरेदी करणं व स्वतःच्याच खर्चानं प्रकल्प उभारणं. किंवा प्रकल्प जाहीर करणं व बांधकाम सुरू केल्यावर ग्राहक मिळतील व सदनिकांच्या आरक्षणातून बांधकाम खर्च निघेल अशी आशा करणं.

याच टप्प्यावर प्रकल्पाच्या बांधकामामध्ये (म्हणजेच बांधकाम खर्चामध्ये) आणखी एक खर्च समाविष्ट होतो तो म्हणजे विपणनाचा अर्थातच जाहिरातीचा खर्च. बाजारातला अलिकडचा कल पाहता बांधकाम व्यावसायिकांपुढचं सर्वात मोठं आव्हान (किंवा मनातली भीती) म्हणजे ते बनवत असलेल्या घरांच्या योग्य ग्राहकांपर्यंत कसं पोहोचायचं! मी जेव्हा म्हणतो की योग्य ग्राहक तेव्हा त्याचा अर्थ रिअल इस्टेटनी (म्हणजेच बांधकाम व्यावसायिकांनी) त्यांनी बनवलेल्या उत्पादनासाठी (घरे) ग्राहक शोधणे, त्याच्यापर्यंत पोहोचणे व त्याला ते खरेदी करण्यासाठी मनविणे असा होतो. बाजाराच्या बदललेल्या परिस्थितीत, सामान्य मध्यमवर्गाचं घराला प्राधान्य अजिबात नसतं जो पूर्वी या घरांचा मुख्य ग्राहक होता. गुंतवणूकदार असतीलही, पण कोणताही चित्रपट हा काळा बाजार करणाऱ्यांच्या जोरावर नाही तर खऱ्या प्रेक्षकांमुळे उत्तम व्यवसाय करतो. त्याचप्रमाणे गुंतवणूकदारांनी कितीही घरं आरक्षित केली तरी, ती घरं ग्राहकांनी खरेदी करून त्यात राहणं आवश्यक असतं. खरंतर वर्षानुवर्षं हे सुरळीतपणे सुरू होतं कारण, बहुतेक भारतीयांचं पहिलं प्राधान्य घराला होतं. आता मात्र अशी परिस्थिती नाही, किमान सध्यातरी नाही. तुम्ही अगदी मागच्या दशकात एखाद्या मध्यमवयीन जोडप्याला विचारलं असतं की त्यांना आधी काय करायला आवडेल (खरेदी, खर्च किंवा बचत), त्यापैकी ऐंशी टक्के जोडप्यांनी उत्तर दिलं असतं की घर खरेदी करणं! आधी घर घ्यायचंय म्हटल्यावर कार, सेल फोन खरेदी करणं इत्यादी लांबणीवर टाकलं जायचं, मात्र आता अनेक जोडपी घर खरेदी करणं लांबणीवर टाकतात. याची तीन कारणं आहेत; पहिलं म्हणजे घर खरेदी करणाऱ्यांचा (घर शोधणाऱ्यांचा) वयोगट बदललाय, ती विशीतली किंवा तिशीतली मंडळी आहेत. या सगळ्यांना आज आयुष्य भरभरून जगायचं असतं, त्यांना उद्याची चिंता नसते. घराचे हप्ते भरण्यापेक्षा ते उंची गाड्या किंवा आधुनिक गॅजेटचे हप्ते भरणं पसंत करतात. दुसरी गोष्ट म्हणजे त्यांच्यासाठी मुलांच्या शिक्षणाच्या खर्चासारख्या इतर गोष्टी महत्वाच्या असतात. त्यांना त्यासाठी बचत करायची असते. शेवटची गोष्ट म्हणजे राहत्या घराचं भाडं कर्जाच्या मासीक हप्त्यापेक्षा कमी असेल तर त्यांची भाड्याच्या घरात राहायला काही हरकत नसते. भाडं भरणं त्यांच्यासाठी हप्ता भरण्यासारखं बंधनकारक ओझं नसतं, नोकरीत काही अडचण आली म्हणजे कमी पगाराची नोकरी मिळाली तर त्यांना आणखी कमी भाडं असलेल्या घरात राहायला जाण्यात काही अडचण नसते! ही विशीतली/तिशीतली पिढी घर खरेदी करण्याच्या बाबतीत फारशी भावनिक नसते. त्यांना स्वतःचे घर खरेदी करण्यात फुकाचा अभिमान किंवा सुरक्षिततेची भावना वगैरे वाटत नाही. आधीच्या पिढीच्याबाबतीत म्हणजे सध्या जे पन्नाशीत आहेत त्यांच्या बाबतीत हे होतं! रिअल इस्टेटसमोरचं (म्हणजे बांधकाम व्यावसायिकांचं) हेच सर्वात मोठं आव्हान आहे की या आजच्या तरूण पिढीला घर खरेदी करा म्हणून कसं पटवायचं. ही पिढी अगदी हुशार आहे, त्यांचा हिशेब तयार असतो त्यामुळे ते जाहिरातींवर (डोळे झाकून) विश्वास ठेवत नाहीत. खरंतर या पिढीला त्यांचे घर सगळ्या आरामदायक सुखसोयी, दर्जेदार बांधकाम असलेलं हवे आहे व व त्याचा ताबा वेळेत हवा आहे, चांगल्या ठिकाणी हवं आहे व त्यांना परवडेल असं हवं आहे! ते बरेच प्रश्न विचारतात (बहुतेकवेळा अवघड) व कुठलाही निर्णय घेण्यापूर्वी गुगलवर सगळी माहिती गोळा करतात, विशेषतः जेव्हा घरासारखी महागडी गोष्ट घ्यायची असते! म्हणुनच आता इथे मुद्दा येतो रिअल इस्टेटमधल्या सर्वात महाग घटकाचा, ज्यासाठी हा व्यवसाय कधीच तयार नव्हता तो म्हणजे विपणनाचा खर्च. याबाबतीत पूर्णपणे अनिश्चितता आहे कारण तुम्ही एखाद्या सिमेंट सप्लायर्सला 400 रुपये दिल्यावर तुम्हाला 50 किलो सिमेंटची गोणी मिळेल याची खात्री असते. मात्र तुम्ही एखाद्या जाहिरात मोहीमेवर अगदी दहा लाख रुपये खर्च करूनही त्यामुळे तुमच्या किती सदनिका आरक्षित होतील याची खात्री नसते, अशावेळी तुम्ही बिल्डर म्हणुन काय करावं?

आणि शेवटी हे सगळे खर्च शेवटी घराच्या किमतीतच समाविष्ट केले जातात. पण कुणी असा विचार केला आहे का की घराशी संबंधित सगळ्याच वस्तुंच्या किंमती वाढत असतानाही घरांचे दर कसे कमी होत आहेत? याच कारणानं मी रिअल इस्टेटच्या कमी होणाऱ्या किमती सुदृढ नाहीत असं म्हटलं. सकृतदर्शनी वापरकर्त्यांसाठी हे चांगलंय असं वाटत असलं तरीही या संपूर्ण उद्योगाचं काय ज्यावर लाखो लोक अवलंबून आहेत. त्यात पुरवठादार, कंत्राटदार, एजंट व अगदी सरकारचाही समावेश होतो ज्याला रिअल इस्टेटमधल्या व्यवहारातून प्रचंड महसूल मिळतो. दुसरीकडे प्रत्येक राजकीय पक्ष निवडणुका जिंकण्यासाठी नोकऱ्या तसंच शिक्षणामध्ये आरक्षण, शेतकऱ्यांना तसंच इतर वर्गांना कर्जमाफी द्यायच्या घोषणा करतो, पण रिअल इस्टेटचा विचार कुणी करत नाही. माझा आरक्षणाला किंवा शेतकऱ्यांच्या कर्जमाफीला विरोध नाही (मला या देशात रहायचे असेल तर, मी अशी हिंमत करू शकत नाही). मात्र मी वर्तमानपत्रात वाचतोय की मध्यप्रदेशातल्या नवीन सरकारनं शेतकऱ्यांसाठी कर्जमाफी जाहीर केलीय ज्यामुळे त्या राज्याच्या सरकारी तिजोरीवर वार्षीक जवळपास 64,000 कोटी रुपयांचं ओझं वाढणार आहे. निवडणुका जवळ आहेत हे पाहता आपलं राज्य सरकारही अशाप्रकारची घोषणा जाहीर करण्याची शक्यता नाकारता येत नाही. अशावेळी रिअल इस्टेटसाठी पायाभूत सुविधा बांधण्यासाठी पैसा कुठून येईल. कारण हा सगळा भार दुभत्या गाईवरच म्हणजेच रिअल इस्टेट व इतर व्यवसायांवर (म्हणजेच उद्योगांवर) टाकला जाईल, यामुळे घरे अधिक महाग होतील. त्यानंतरही एखादा बांधकाम व्यावसायिक त्याच्या प्रकल्पातील घरांचे दर कमी करत असेल तर प्रचंड नफा मिळत असल्यामुळे तो असं करतोय असं नाही तर फक्त तग धरून राहण्यासाठी तो दर कमी करतोय. मात्र अशी बांधकाम सुरू असलेली किंवा तयार घरं संपल्यानंतर नवीन प्रकल्पांचं काय? मला असं वाटतं रिअल इस्टेटपेक्षाही “मायबाप” सरकारनं याची जास्त काळजी केली पाहिजे. आपली स्थिती इसापनीतीतल्या (लोक कथा) गोष्टीसारखी झालीय, ज्यात सोन्याची अंडी देणारी कोंबडी असलेला एक माणूस अति हव्यासापायी सगळी अंडी एकाचवेळी मिळावीत म्हणून तिला मारून टाकतो, त्यामुळे त्याला सोन्याची अंडी मिळणंच बंद होतं, इथे रिअल ईस्टेटचं तसच काहीसं होतंय !

खरं म्हणजे पुण्यामध्ये मोठ्या संख्येनं नोकऱ्या उपलब्ध असल्यामुळे इथे मोठ्याप्रमाणावर स्थलांतर होते आहे!. ही लोकसंख्या भाड्याच्या घरात राहायला तयार असली तरीही ती घरं भाड्यानं देण्यासाठी कुणालातरी ती घरं आधी खरेदी करावी लागतील. असं म्हणतात कुणाचातरी तोटा झाल्यानं, कुणाचातरी फायदा होत असतो. याच तर्कानं महाराष्ट्रातल्या अनेक गंभीर समस्यांपैकी बेरोजगारी एक महत्वाचा मुद्दा आहे. पुण्यात मात्र ऑटो उद्योग, सेवा उद्योग तसंच शिक्षण उद्योग (अनेकांना हा शब्द आवडणार नाही मात्र ही वस्तुस्थिती आहे) व इतरही अनेक उद्योगरूपानी लाखो रोजगार उपलब्ध आहेत. अर्थातच या सगळ्या लोकांना त्यांच्या डोक्यांवर छप्पर आहे व रिअल इस्टेट उद्योगालाच हे काम करावे लागेल. रिअल इस्टेटने मात्र आणखी एक पैलू लक्षात घेतला पाहिजे, तुम्ही पैशाच्या जोरावर इमारती बांधू शकता, मात्र तुम्ही फक्त पैशांनी प्रतिमा व चारित्र्य निर्माण करू शकत नाही तर तुम्ही तो पैसा कसा खर्च करता यातुनच ते घडत असतं. मला असं वाटतं रिअल इस्टेटनं (बांधकाम व्यावसायिकांनी) आत्तापर्यंत एवढं शहाणपण तरी नक्कीच शिकले असेल !

रिअल इस्टेटनं नवीन वर्षाचं स्वागत सकारात्मक व व्यावसायिक दृष्टिकोनातून करायची गरज आहे. तसंच नफ्याची हौसपण थोडी कमी केली पाहिजे. आता इतरांच्या पैशातून दाम दुप्पट होण्याचे दिवस गेले. इथून पुढेही हा उद्योग नक्कीच टिकेल व वाढेलपण मात्र  इतर कुठल्याही उद्योगाप्रमाणे रास्त    नफ्यावर! त्याचप्रमाणे ग्राहकांच्या विचारप्रक्रियेची नेमकी समज हवी. एका मोबाईल कंपनीच्या जाहिरातीत दाखवल्याप्रमाणे “नो उल्लू बनाईंग” दृष्टिकोनच असला पाहिजे! बाजाराच्या गरजांचा अभ्यास करा, वरखर्चावर नियंत्रण ठेवा, दर्जेदार बांधकाम व वेळेत ताबा द्या, ग्राहक सहजपणे घर खरेदी करू शकेल असे दर ठेवा, ग्राहकाला घर खरेदीला प्राधान्य देणे महत्वाचे आहे हे पटवून द्या व हो त्यासाठी शक्य त्या सगळ्या माध्यमांद्वारे तुमच्या ग्राहकांच्या संपर्कात राहा. जी कंपनी व्यवसायाच्या या मूलभूत नियमांचं पालन करेल ती केवळ टिकणारच नाही तर त्यासोबत थोडे पैसेही कमवेल, “अच्छे दिन” याहून वेगळे काय असू शकतात?

संजय देशपांडे

smd156812@gmail.com

Mobile: 09822037109