अवैध बांधकामे ,रिअल ईस्टेट आणि उपग्रह !

“कोणत्याही देशात दुःखी वा पिडीत नागरीक असलेच पाहिजेत कारण कोणत्याही देशाला कायदा व सुव्यवस्था प्रस्थापित करण्यासाठी तेवढा त्याग करावाच लागतो”…. इदी आमीन.

खरंतर या माणसाची ओळख करून द्यायची गरज नाही, कारण माझी पिढी या माणसाच्या शासनकाळातील क्रौर्याच्या कथा ऐकतच मोठी झाली. मात्र ज्यांना माहिती नसेल त्यांच्यासाठी सांगतो की इदी आमीन हा युगांडाचा राजकारणी व लष्करी अधिकारी होता. तो 1971 ते 1979 या काळात युगांडाचा अध्यक्ष होता व त्याचा कार्यकाळ क्रौर्य व दडपशाहीसाठी ओळख जातो. तरीही मी अशा व्यक्तीचे अवतरण वापरायची हिंमत केली कारण विषयच तसा आहे. खरंतर विषय नेहमीचाच आहे तो म्हणजे अवैध बांधकामे व त्याला प्रोत्साहन देणारी (माफ करा) यंत्रणा. मला खरंच आश्चर्य वाटतं की वर्तमानपत्रं  म्हणजे एक प्रकारे आपल्याला बाह्यजग दाखवणारी खिडकीच असतात तसंच आपण कोण आहोत याचं प्रतिबिंब दाखवणारा आरसाही असतात. मात्र आपण आपल्या पुणे शहराविषयी व नागरिकांविषयी एखादी बातमी वाचतो तेव्हा ही वस्तुस्थिती सोयीस्करपणे विसरतो आणि पेपर वाचुन झाले की नेहमीप्रमाणे आयुष्य जगत राहतो व स्वतःकडे पाहण्याऐवजी इतरांना दोष देत राहतो. मी कदाचित फारच वैतागलोय असं तुम्हाला वाटेल पण बातमीच तशी होती. आता तुमची उत्सुकता आणखी ताणत नाही तर सांगून टाकतो. खरंतर या दोन वेगवेगळ्या बातम्या होत्या त्या वेगळ्या असल्या तरीही एकमेकींशी संबंधितच होत्या. पहिली बातमी होती माननीय उच्च न्यायालयामध्ये अवैध बांधकामांविषयी सुरू असलेल्या खटल्याविषयी. पुणे, मुंबई किंबहुना संपूर्ण राज्यात ही समस्या अखेरच्या टप्प्यातल्या कर्करोगासारखी पसरली आहे. मात्र पुणे, मुंबई व ठाणे ही शहरे नेहमी प्रकाशझोतात राहतात कारण या शहरांमध्ये हजारो लोक  जगण्यासाठी दररोज स्थलांतरित होत असतात त्यामुळे इथे जमीनीला अधिक मागणी आहे. म्हणूनच इथे अवैध बांधकामांवर (किंबहुना सगळीच बांधकामे) स्वयंसेवी संस्था, राजकारणी, सरकार, माध्यमे, व शेवटी सामान्य माणसांचं आपापल्या हितासाठी लक्षं जातं. याच कारणामुळे इथे अवैध बांधकामांचा विषय नेहमी ज्वलंत असतो. याच संदर्भात माननीय उच्च न्यायालयानं सुचवलं किंवा सरकारनंच  ही कल्पना मांडली (कुणी मांडली याने खरंतर काही फरक पडणार आहे का?) इथून पुढे अवैध बांधकामांवर निर्बंध घालण्यासाठी, त्यांच्यावर लक्षं ठेवण्यासाठी (म्हणजे नेमकं कुणावर हे विचारू नका) उपग्रहांची (अगदी बरोबर समजलात, अंतराळात परिभ्रमण करणारे उपग्रह) मदत घेतली जावी. मी जेव्हा ही बातमी वाचली तेव्हा मला अक्षरशः गहिवरून आलं, अरे व्वा, उत्तम, झकास, नाविन्यपूर्ण, अफलातून, जबरदस्त व इतरही बऱ्याच प्रतिक्रिया मनात आल्या, मात्र तोंडातून एकही शब्द फुटला नाही! अर्थातच सरकारला नवीन अवैध बांधकामे असेच म्हणायचं होतं खरंतर पुण्यात किंवा मुंबईत कोणतीही अवैध बांधकामेच अस्तित्वात नाही कारण सगळीच अशी बांधकामे नियमित केली जातात किंवा अशा घरांमध्ये राहणाऱ्या लोकांना तरी असंच वाटत असतं, त्यांचे लोकप्रतिनिधी त्यांना असंच आश्वासन देत असतात. मात्र ही अवैध बांधकामं किती आवश्यक असतात हे समजून न घेणारे काही मूर्ख नागरिक असतात. त्यात राहणारे गरीब बिचारे नागरिक तसंच त्यातून थोडेफार पैसे कमावणारे बांधकाम व्यावसायिक, राजकारणी, काही अधिकारी यांचं भलं त्यांना पाहावत नाही. म्हणूनच ते आंधळ्या न्यायदेवतेकडे दाद मागतात. परिणामी अशा अवैध बांधकामांमध्ये राहणाऱ्या निष्पाप नागरिकांना सतत भीतीखाली जगावं लागतं (मला तर याची शंका वाटते) तसंच आपल्या “माय बाप” सरकारलाही धावपळ करावी लागते. शेवटी ते सरकार आहे व आधी मतदारांची काळजी घेणे ही सरकारची जबाबदारी असते, कायदा वगैरे त्यानंतर येतो. कायद्यामुळे तुम्हाला निवडणुका जिंकता येत नाहीत, मतांमुळे मात्र येतात. मला कळत नाही की अवैध बांधकामांविरुद्ध न्यायालयात जाणाऱ्या मूर्खांना आजच्या समाजाचं हे वास्तव कसं समजत नाही? अशा मूर्खांमुळेच न्यायालयालाही अवैध बांधकामरूपी कर्करोगाची दखल घ्यावी लागते व ती पाडण्यासाठी तसंच नियंत्रित करण्यासाठी सरकारच्या मागे लागावं लागतं. खरंतर या अवैध बांधकामांमुळे मला पुराणातल्या एका राक्षसाची कथा आठवते. त्याच्या त्रासाला संपूर्ण जग कंटाळलं होतं, शेवटी देवांनी त्याचा नायनाट करायचा निर्णय घेतला व युद्ध सुरू झालं. मात्र देवांनी त्या राक्षसाचा शिरच्छेद केल्यावर रक्ताचे काही थेंब जमीनीवर पडताच, त्यातून पुन्हा नवीन राक्षसांची निर्मिती होत असे. त्या राक्षसाला भगवान विष्णूंकडून तसा आशीर्वाद मिळालेला असतो. आता या राक्षसाला मारायचं कसं असा प्रश्न देवांना पडतो, म्हणून ते भगवान विष्णूंची मदत मागतात. त्यानंतर विष्णू लक्ष्मीला राक्षसाचा निःपात करायला सांगतात. लक्ष्मी काली मातेच्या रुपात राक्षसाशी लढू लागते. त्याच्या शरीरातून रक्ताचा थेंब पडताच ती आपल्या लांबलचक जिभेनं तो चाटून घेत असे, त्यामुळे तो जमीनीवर सांडत नसे. अशाप्रकारे शेवटी ती राक्षसाचा शिरच्छेद करते. आता वाचकांना ही गोष्ट माहिती नसेल तर मला माफ करा, मात्र आपल्या गोष्टीतील राक्षस म्हणजे अवैध बांधकाम, अशा अवैध बांधकामांविरुद्ध लढा देणारे देव (हो अजूनही काही अशी माणसं आहेत) मूर्खच म्हटले पाहिजेत.  भगवान विष्णू म्हणजे आपलं मायबाप सरकार ज्यामध्ये राजकीय नेते तसंच नोकरशहांचाही समावेश होत जे विविध नावांखाली (म्हणजे धोरणांतर्गत) अशा बांधकामांना संरक्षण देतात. मात्र अडचण अशी आहे की आपल्याकडे या अवैध बांधकामांचा नायनाट करण्यासाठी एखादी काली नाही. म्हणूनच तुम्ही एखादी अवैध इमारत पाडली (आजकाल तेसुद्धा अवघड झालंय) तर अशा शेकडो इमारती उभ्या राहतात.

मी अतिशयोक्ती करतोय असं वाटत असेल तर कोणतंही वर्तमानपत्र वाचा व अवैध बांधकामांविषयी स्थानिक प्राधिकरणांची निवेदनं वाचा. सरकार अपुरे कर्मचारी व यंत्रणा, तसंच पोलीस संरक्षण नसणं यासारखी वेगवेगळी कारणं देतं. तसंच अशा बांधकामांमुळे गरिबांना घरं मिळत असल्यानं ती कशी आवश्यक आहेत यासारखी प्रतिज्ञापत्रंही न्यायालयात सादर करतं. मात्र जेव्हा अवैध बांधकामं कमी होत नसून वाढत असल्याचं जेव्हा सरकारच्या लक्षात येतं तेव्हा अवैध बांधकामांवर उपग्रहाद्वारे लक्षं ठेवण्यासारखे उपाय जाहीर केले जातात. गंमत म्हणजे सरकारला न्यायालयं अंध, मुकी व बहिरी असल्याचं वाटत असावं, नाहीतर अवैध बांधकामांसारख्या विषयावर त्यांनी इतक्या भन्नाट कल्पना मांडल्या नसत्या. उपग्रहांसारखं तंत्रज्ञान माणूस जिथे सहजपणे पोहचू शकत नाही अशा भागांविषयी (ठिकाणांविषयी) आपल्याला माहिती देण्यासाठी वापरलं जातं म्हणजे दुर्गम जंगले किंवा समुद्रात वगैरे असलेल्या भागाची माहिती देण्यासाठी. म्हणजे उदाहरणार्थ उंच पर्वतरांगा किंवा वाळवंटामध्ये काही हालचाली होत असतील तर अर्थातच तुम्ही तिथे प्रत्यक्ष सहजपणे पोहचू शकत नाही. अशावेळी तिथे काय हालचाली सुरू आहेत व तिथली सद्य परिस्थिती काय आहे हे तपासण्यासाठी तुम्ही उपग्रहाचा वापर करू शकता. मात्र सगळ्या यंत्रणांच्या डोळ्यादेखत (म्हणजे पुणे महानगरपालिका/पिंपरी चिंचवड महानगरपालिका/पुणे महानगरप्रदेश विकास प्राधिकरण) दिवसाढवळ्या अवैध बांधकामं सुरू आहेत. त्यांच्याकडे ती थांबवण्यासाठी अधिकार तसंच यंत्रणाही आहे, मात्र त्या तसं करत नाहीत. अशावेळी उपग्रहांनी काय फरक पडेल, फक्त या सेवा देण्यासाठी एखाद्या सल्लासेवा देणाऱ्या संस्थेची तसंच एखाद्या सेवा पुरवठादार संस्थेची गलेलठ्ठ बिलं भरावी लागतील. कदाचित सरकारचीही तशीच इच्छा असेल.

त्यानंतर दुसरी बातमी भ्रष्टाचाराविषयी होती. अशा प्रकरणांमध्ये आरोपींना न्यायालयीन मार्गाने तसंच सरकार नावाच्या यंत्रणेत दोषी ठरवण्यात किती अडचणी येतात वगैरे बाबी त्यात नमूद करण्यात आल्या होत्या. आता एखादा म्हणेल की या दोन्ही बातम्यांचा एकमेकींशी काय संबंध आहे. मात्र भ्रष्ट लोकांना दोषी ठरवण्यास होणारा उशीर हेच अवैध बांधकामांची वाढ होण्यामागचं मुख्य कारण आहे, मग ते संबंधित अधिकारी असोत, लोकनियुक्त प्रतिनिधी किंवा खाजगी व्यावसायिक (म्हणजे बांधकाम व्यावसायिक). कारण शेवटी या अवैध बांधकामांवर कुणी लक्षं ठेवणं अपेक्षित आहे, ही बांधकामं करणारी परग्रहावरची माणसं नसतात, तुमच्या-आमच्यासारखीच माणसं असतात. ही व्यवस्थाच (पूर्णपणे आदर राखत सांगावसं वाटतं की त्यात न्यायव्यवस्थेचाही समावेश होतो) अवैध बांधकामांसाठी जबाबदार व्यक्तींचं संरक्षण करते. म्हणूनच या व्यक्ती अवैध इमारती बांधायचं धाडस करतात, इतरही त्यांचं अनुकरण करू लागतात. म्हणूनच सरकार अवैध बांधकामांवर उपग्रहाद्वारे लक्षं ठेवण्यासारख्या कल्पना मांडतं. शेवटी या उपग्रहांवर लक्षं कोण ठेवणार, तर माणसंच; मग उपग्रहाचा वापर केल्यामुळे अवैध बांधकामं कशी थांबतील, असा प्रश्न कुणीतरी उपस्थित केला पाहिजे!

अवैध बांधकामं ही रिअल इस्टेट क्षेत्राला लागलेली कीड आहे. एकीकडे जीएसटीसारखी धोरणे तर दुसरीकडे घ्याव्या लागणाऱ्या शेकडो ना हरकत प्रमाणपत्रांमुळे एखादा प्रकल्प उभारणे दिवसेंदिवस अवघड होत चालले आहे. सरकार अवैध बांधकामांवर लक्षं ठेवण्यासाठी उपग्रहांचा वापर करण्यासारख्या उच्च तंत्रज्ञानावर आधारित गोष्टींचा विचार करते. त्याचवेळी 7/12 च्या उताऱ्यासारखे रिअल इस्टेटसाठी आवश्यक असलेले प्राथमिक दस्तऐवज यशस्वीपणे ऑनलाईन उपलब्ध करून देऊ शकत नाही. त्यानंतर आराखडे मंजूर करून घ्यायची त्रासदायक प्रक्रिया असते, ज्यात जमीनीची आखणी तसंच पाणी, सांडपाण्यासाठी ना हरकत प्रमाणपत्रे, पर्यावरण ना हरकत प्रमाणपत्र एवढंच नाही तर हवाई वाहतूक विभागाचे सुद्धा ना हरकत प्रमाणपत्रंही घ्यावं लागतं. या सगळ्यासाठी काही आठवडे किंवा महिने नाही तर वर्षं लागतात. मात्र मायबाप सरकारला इथे तंत्रज्ञानाचा वापर करून हा कालावधी कमी करण्यासाठी वेळ नाही. म्हणजे अधिकाधिक प्रकल्प (अर्थातच कायदेशीर) कमीत कमी वेळात सुरू होऊ शकतील, जो अवैध बांधकामे थांबवण्याचा खात्रीशार मार्ग आहे. पण नाही, आपण अवैध बांधकामं थांबवण्यासाठी किती गंभीर आहोत हे आपल्याला दाखवायचं असतं, म्हणूनच आपल्याला त्यासाठी उपग्रह वापरायचे असतात. मात्र आता उपग्रह त्यावर लक्षं देत असल्यानं आपण त्याकडे कानाडोळा करतो. मी जेव्हा अवैध बांधकाम म्हणतो तेव्हा त्याचा अर्थ फक्त इमारती असा होत नाही, मला म्हणायचंय की रस्ते, सरकारी जमीनी, नद्या, उद्याने, जंगले अशी सगळी सार्वजनिक ठिकाणं, जी समाजासाठी उपयोगी पडावीत अशी अपेक्षा असते. मात्र ती दुसऱ्याच कारणानं मूठभर लोकांच्या फायद्यासाठी वापरली जातात, बहुसंख्या लोकांना अशा वापरामुळे त्रास होतो. माझ्या मते अवैध बांधकामाची हीच खरी व्याख्या आहे. उदाहरणार्थ  फर्ग्युसन कॉलेज रस्त्यांच्या फुटपाथवरील एखादं पुस्तकांचं किंवा सीडीचं दुकान हेसुद्धा अवैध बांधकामच झालं कारण ते अवैधपणे सार्वजनिक जागा व्यापतं, त्यामुळे पादचाऱ्यांना त्रास होतो कारण पदपथांवर चालण्याचा पहिला हक्क त्यांचा असतो.  आता त्याच्यासाठी तुम्हाला उपग्रहाची काय गरज आहे व तुम्हाला गरज नसेल तर शहरातल्या प्रत्येक पदपथावरचे अतिक्रमण का हटवण्यात आलेले नाही, असा प्रश्न मला फक्त एखाद्या सरकारी विभागालाच नाही तर संपूर्ण शहराला विचारावासा वाटतो आणि म्हणुनच जशी पायरसी विरुद्ध सिनेइंडस्ट्री एकजुटीनी उभी ठाकते तसेचअवैध बांधकामाविरुद्ध रिअल ईस्टेट इंडस्ट्री एकजुट झाली पाहिजे

वैध रिअल इस्टेटचा अशा अवैध बांधकामांमुळे किंवा अतिक्रमणांमुळे अतिशय तोटा होतो. यामुळेच हा व्यवसाय हळूहळू रसातळाला जातोय या कटू सत्याकडे आपण दुर्लक्ष करतोय. याचे कारण म्हणजे वैध इमारतींना अवैध इमारतींशी स्पर्धा करावी लागते, यात एकतर त्यांना आर्थिक तोटा सहन करावा लागतो किंवा प्रत्यक्ष अथवा अप्रत्यक्षपणे अवैध मार्ग निवडावा लागतो. चटई क्षेत्र ते विक्रीयोग्य क्षेत्राचा सातत्याने वाढता रेशीओ (कारपेट-सेलेबल) हा वाढत्या उत्पादन दरांचाच परिणाम आहे. बिचाऱ्या (खरंतर मूर्ख) ग्राहकांना त्याची कल्पनाही येत नाही. कायदेशीर बांधकाम व्यावसायिकाकडे असं करण्याशिवाय दुसरा काही पर्यायच नसतो  कारण त्याला सरकारद्वारे विविध नावाखाली आकारले जाणारे सगळे कर भरावे लागतात आणि सरकारच्या तथाकथित काटेकोर व्यवस्थेमुळे (जी कधीच काम करत नाही) प्रकल्प सुरू व्हायला उशीर झाल्यास बँकेचे व्याज सुद्धा भरावे लागते. दुसरीकडे अवैध बांधकाम करणाऱ्या काही (खरंतर अनेक) व्यावसायिकांशी स्पर्धा करावी लागते, जे वैध इमारतींपेक्षा कमी दराने विक्री करतात याचे कारण म्हणजे अवैधता मोफत असते तर वैधता अतिशय महागात पडते. त्याशिवाय सरकारी व्यवस्था (यात न्यायव्यवस्थेचाही समावेश होतो) अवैध बांधकामांना दोन्ही बाजूंनी मदत करते. एक म्हणजे त्यांच्याकडे दुर्लक्ष करते व दुसरे म्हणजे अवैध बांधकामांमध्ये सहभागी असलेल्यांना दोषी ठरविण्यास अतिशय उशीर करते. लक्षात ठेवा एखाद्या निष्पाप व्यक्तीसाठी, “न्यायदानास उशीर म्हणजे, न्याय नाकारणे” व हाच तर्क लावला तर एखाद्या दोषी व्यक्तीच्या बाबतीत, “न्यायदानास उशीर करणे म्हणजे, न्याय नष्ट करून टाकणे” असंच म्हणावं लागेल. मी जेव्हा न्याय नष्ट करून टाकणे असं म्हणतो तेव्हा त्याचा अर्थ सामान्य माणसाच्या डोळ्यांमध्ये कायद्यासाठी भीती अथवा आदर न वाटणे असा होतो. म्हणूनच रिअल इस्टेटमध्ये चांगल्या लोकांनी (हो अजूनही अशी हाताच्या बोटावर मोजण्याएवढी माणसं उरली आहेत) अवैध बांधकामांविरुद्ध तसंच सरकारच्या चुकीच्या, दुटप्पी भूमिकेला विरोध करायची वेळ आलीय. एका   चांगल्या शहराची वाढ फक्त कायद्याचं पालन व आदर करूनच होऊ शकते, नाहीतर विकास योजना (डीपी) तयार करायची किंवा विकास नियंत्रण नियमांसारख्या गोष्टींची गरजच काय? सगळंकाही काढून टाका व कुणालाही काहीही बांधायची परवानगी द्या. अवैध बांधकामांवर लक्षं ठेवण्यासाठी उपग्रहांचा वापर केल्यानंतर  पुढे आपण काय करणार आहोत, तर ती पाडायसाठी परग्रहवासीयांना बोलवू! मला खात्री आहे सरकार पुढच्या सुनावणीत उत्तर दाखल करताना माझ्या या परग्रह वासियांच्या कल्पनेचा नक्कीच समावेश करेल. ही माणसं पृथ्वीवरची रहिवासी नसल्यामुळे कुणाच्याही धमकीला किंवा दबावाला (अगदी मंत्र्याच्याही नाही) बळी पडणार नाही, तसंच ते भ्रष्टाचारही करणार नाहीत किंवा एखाद्या मोक्याच्या ठिकाणी बदलीही मागणार नाहीत किती छान !

माझी तर अशीही सूचना आहे की कायद्याच्या पुस्तकांमधून “अवैध बांधकामं” हा शब्दच काढून टाकावा. विचार करा त्यामुळे समाजाचं (म्हणजेच सरकारचं) किती भलं होईल, कारण कुठलेही खटले दाखल केले जाणार नाहीत, अशा अवैध बांधकामांची बाजू मांडण्यासाठी वकिलांना भरमसाठ शुल्क द्यावं लागणार नाही, सरकारी अधिकाऱ्यांवर अशी बांधकामं नष्ट करण्यासाठी काहीही दबाव असणार नाही, अशी बांधकामं होऊ देण्यासाठी किंवा त्यांना संरक्षण देण्यासाठी नोकरशहा तसंच राजकारण्यांनी लाच खाल्ल्याचा आरोप होणार नाही, अशी बांधकामं पाडण्यासाठी किंवा थांबवण्यासाठी कर्मचाऱ्यांची आवश्यकता राहणार नाही. हे कर्मचारी अधिक रचनात्मक कामांसाठी वापरले जाऊ शकतात (म्हणजे उपग्रह वापरण्यासारख्या कल्पना सुचवणे), शहराची विकास योजना तयार करण्यासाठी अनेक वर्षं खर्च करायची, ती आपल्या आमसभेत मंजूर करून घ्यायची गरज उरणार नाही. आपल्या “माननीय” लोकप्रतिनिधींचा वेळ वाया जाणार नाही. सगळ्यात महत्वाचं म्हणजे सगळेजण त्यांच्या मर्जीनुसार बांधकाम करण्यासाठी मोकळे होतील. ग्राहकांनाही आयुष्यभराची कमाई गुंतवताना घर वैध आहे किंवा अवैध याचा विचार करायची गरज उरणार नाही, कारण काहीही अवैध उरणार नाही. अरे व्वा, हे शहर स्मार्ट बनवण्याचा हा खरंच स्मार्ट मार्ग आहे, तुम्हाला काय वाटतं स्मार्ट नागरिकांनो? तोपर्यंत अवैध बांधकामांविषयी अशा बातम्या वाचत राहा व मनोरंजन होऊ द्या. तुम्ही चुकून कायद्याचं पालन करणारे बांधकाम व्यावसायिक असाल तर प्रत्येक नियम/कायद्याचे पालन करा, अगदी तुमचे नुकसान झाले तरीही. तुम्ही कायद्याचे पालन करणारे सदनिका ग्राहक (बावळट) असाल तर गृहकर्जाचा जास्त हप्ता भरा मात्र कायद्याचे पालन करणाऱ्या (म्हणजे मूर्ख बांधकाम व्यावसायिकाच्या) वैध बांधकामामध्येच घर आरक्षित करा. मात्र तुम्ही हुशार बांधकाम व्यावसायिक असाल तर काळजी करू नका, तुम्हाला हवी तशी घरे कोणतीही परवानगी न घेता बांधा आणि एखाद्या हुशार ग्राहकाला विका जे तुमच्यासारख्या हुशार बांधकाम व्यावसायिकाच्या शोधातच असतात!

संजय देशपांडे 

smd156812@gmail.com

संजीवनी डेव्हलपर्स