सरकारी धोरणे, घरे आणि बिल्डर !

आपली धोरणे व योजना झटपट तोडगा काढण्यासाठी असू नयेत कारण जगभरच्या शासनकर्त्यांसमोर महाआपत्ती रोखणे ही खरी समस्या असते आणि त्या दृष्टीनेच आपल्या उपाय योजना असल्या पाहिजेत.… रॉबर्ट जे. शिलर.

रॉबर्ट जेम्स शिलर हे अमेरिकी अर्थशास्त्रज्ञ, शिक्षणतज्ञ व लोकप्रिय लेखक आहेत. ते 2018 पर्यंत येल विद्यापीठातील सर्वोच्च प्राध्यापक म्हणजे स्टर्लिंग प्रोफोसर या पदावर अर्थशास्त्र शिकवत होते व ते येल स्कूल ऑफ मॅनेजमेंटच्या इंटरनॅशनल सेंटर फॉर फायनान्सचे अधिछात्रही होते. अशा व्यक्ती सरकारवर अंकुश ठेवायला असल्यावर, काही अमेरिकी शासनकर्त्यांनी धोरणांबाबत धर-सोड वृत्ती दाखवल्यानंतरही अमेरिका आर्थिक महासत्ता म्हणून कायम आहे. धोरणांच्या बाबतीत बोलायचं तर आपण भारतीय राज्यकर्ते धोरणं बनवण्यात नेहमी अग्रेसर असतो. मात्र या धोरणांचा इच्छित परिणाम होण्याऐवजी वादच जास्त होतात. विशेषतः ही धोरणं जेव्हा जमीनीविषयी (रिअल इस्टेट) असतात तेव्हा त्यात पैशांची मोठी उलाढाल असल्याने अनेक वाद-विवादांना तोंड फुटतं. आपलं “मायबाप” सरकार प्रत्येकवेळी रिअल इस्टेटविषयी काहीतरी घोषण करतं तेव्हा आपण परवडणारी घरं, नियोजित विकास, पर्यावरण संवर्धन व अगदी अलिकडचं सांगायचं तर स्मार्ट शहरं (खरतर फॅड) घडवण्याच्याबाबतीत नेमके कुठल्या दिशेनं चालले आहोत असा प्रश्न मला पडतो. मी आता एखाद्या कट्टर पुणेकराप्रमाणे प्रत्येक गोष्टीवर टीका करतोय असं तुम्हाला वाटत असेल तर गेल्या आठवड्यातील वर्तमानपत्रांचे मथळे वाचा. नद्यांच्या दोन्ही काठांवर बांधकाम नाही, सीआरझेड धोरण हटवले; बांधकामासाठी हजारो हेक्टर जमीन उपलब्ध होणार (सीआरझेड हे धोरण समुद्र किनारपट्टीपासून 500 मीटरपर्यंतच्या अंतरावरील कोणत्याही बांधकामावर निर्बंध घालते). त्याशिवाय सर्व माध्यमांमध्ये सरकारी जमीनींवरील (म्हणजे काय हे विचारू नका)अवैध बांधकामे नियमित (वैध करण्याविषयी) करण्याविषयी नियमितपणे बातम्या दिल्या जात होत्या. सगळ्यात शेवटी आणखी एक बातमी होती ती म्हणजे देशातील आठ मुख्य शहरांमधील डेटानुसार रिअल इस्टेट विकासक (म्हणजे बांधकाम व्यावसायिक) गुंतवणूकदार/कर्ज वितरक व सदनिकाधारकांचे जवळपास चार लाख कोटी रुपयांचे देणे लागतात (म्हणजे त्यांनी फसवणूक केली आहे). आता एखादी व्यक्ती विचारेल की धोरणे तयार करण्याचा व शेवटच्या बातमीचा काय संबंध आहे. कारण रिअल इस्टेट व्यवसाय या व्यवसायातील गुंतवणूकदारांच्या डोळ्यात धूळफेक करण्यासाठी नेहमी बदनाम राहिला आहे. हे खरं नसले तरी आजकाल अशा घटना वारंवार होत आहेत. यात मोठ्या मोठ्या बांधकाम  कंपन्याही आपली देणी देऊ शकत नसल्याने  पूर्ण व्यवसायाची बदनामी होत आहे. रिअल इस्टेटच्या याच परिस्थितीमुळे मला या धोरणांविषयी माझी मतं मांडाविशी वाटली.

शतकानुशतकं रिअल इस्टेट, जमीनी किंवा बांधकामाशी संबंधित काहीही बक्कळ नफा मिळवून देणारा व्यवसाय मानला जायचा. याचे कारण म्हणजे जमीन मर्यादित आहे मात्र आपल्या जमीनीशी संबंधित गरजा अमर्याद आहेत. आपल्याला घरं बांधण्यासाठी जमीन आवश्यक असते. त्या घरातील  रहिवाशांसाठी अत्यावश्यक व  अतिउंची सुखसोयी हव्या असतात. त्यासाठी कारखाने हवे असतात, कारखान्यांसाठी रस्ते, रेल्वे, गोदामे हवी असतात. या घरांमध्ये राहणारी, कारखान्यांमध्ये काम करणारी माणसं हवी असतात  व  या सगळ्या  माणसांना शाळा, मॉल, रुग्णालये (उद्याने व जंगलेही) व विरंगुळ्याची ठिकाणेही हवी असतात. म्हणूनच आपल्याला जमीन हवी आहे व ती मर्यादित आहे. तुम्ही कारखान्यात जमीन तयार करू शकत नाही मात्र तुम्ही उपलब्ध जमीनीच्या क्षमतेचा जास्तीत जास्त वापर करून घेऊ शकता. यासाठीच धोरणे लागतात व इथेच खऱ्या अर्थाने गोंधळाला सुरूवात झाली. लोकांना (म्हणजे बांधकाम व्यावसायिकांना) जेव्हा या धोरणांमुळे जमीनीची क्षमता वाढू शकते याची जाणीव झाली, तेव्हा धोरणकर्त्यांनाही ते एफएसआय/टीडीआर/टीओडी/सशुल्क एफएसआय अशा अनेक नावांखाली आभासी जमीनी तयार करू शकतात व बांधकाम व्यावसायिक पैसे कमवताहेत हे जाणवलं. म्हणूनच धोरणकर्ते शहाणे झाले व त्यांनी प्रत्येक शहरासाठी किंवा उपनगरासाठी (म्हणजेच गरजेप्रमाणे नाही तर मागणीप्रमाणे) धोरणे तयार करायला सुरूवात केली. शेवटी आपल्या “मायबाप सरकारलाही” जाग आली की जर जमीनींची धोरणे तयार करण्याशी संबंधित प्रत्येक जण पैसे कमवत असेल तर सरकारनेही थोडे पैसे का कमवू नयेत?

या काळात जमीनींवरचा भार (आर्थिक) प्रचंड वाढला होता. आधी जमीनीचे दर, एफएसआय तसंच त्या एफएसआयची निर्मिती करण्यासाठी होणारा खर्च यामुळे घरे सामान्य माणसाच्या आवाक्याबाहेर गेली होती. कारण गुंतवणूकदारांनी कितीही पैसा ओतून कितीही आरामदायक, उत्तम जागतिक दर्जाच्या सुखसोयींनी युक्त घरे बांधली तरीही शेवटी काही कुटुंबांनी ती खरेदी केली पाहिजेत व त्यात राहिले पाहिजे. सगळ्या धोरण निर्मात्यांना (म्हणजेच जमीनीशी संबंधित सगळ्या घटकांना) नफ्यातील त्यांचा वाटा हवा होता जो खरंतर घरं खरेदी करणाऱ्या कुटुंबांच्या खिशातूनच जाणार होता. त्यांना फार थोडी कुटुंबं आपल्या स्वप्नातलं घर खरेदी करू शकतील किंवा कुणीच खरेदी करू शकणार नाही याची जाणीव झाली. म्हणूनच शेवटची बातमी धोरणांविषयीच्या इतर बातम्यांशी संबंधित आहे म्हणजेच बांधकाम व्यावसायिक गुंतवणूकदारांचे तसेच सदनिकाधारकांचे कोट्यवधी रुपयांचे देणे लागतात. तुम्ही गेल्या काही दशकातील धोरणांचा आढावा घेतल्यास त्यातून “व्यवसाय करण्यातील सुलभता” नाही तर “व्यवसाय न करण्याची सुलभता” दिसून येते अशी परिस्थिती आहे. तुम्हाला माझ्या शब्दांवर विश्वास नसेल तर वरील दोन धोरणे त्याचे उत्तम उदाहरण आहेत. कित्येक वर्षे समुद्र किनाऱ्यापासून 500 मीटरच्या अंतरापर्यंत बांधकामाला अजिबात परवानगी नव्हती. हा भूभाग प्रचंड मोठा आहे. आत्तापर्यंत या जमीन मालकांनी या जमीनींचा काही उपयोग नाही म्हणून वैतागून त्या विकून टाकल्या असतील. अशावेळी अचानक सरकार घोषण करतं की वर्षानुवर्षे जो ना विकास विभाग होता तिथे तुम्ही बांधकाम करू शकता. या निर्णयामुळे मूळ जमीन मालकांना किंवा उदयोन्मुख बांधकाम व्यावसायिकांना किती फायदा होईल हे मला सांगू नका. यामुळे खरंतर काही बड्या धेडांना फायदा होईल ज्यांनी आधीच हे मोठमोठे भूखंड घशात घातले असतील, ज्यातून त्यांच्या स्वप्नातले विकास प्रकल्प साकारले जातील. मला तर त्यांच्या प्रकल्पांच्या जाहिरातींच्या ओळीही सुचताहेत, “समुद्रांच्या लाटांचा आवाज ऐकत पहिल्या चहाचे घोट घ्या” किंवा “तुमच्यासमोर अख्खा समुद्रकिनारा असताना बाथरूमची गरजच काय” वगैरे! या जमीनींचा वापर बदलल्यामुळे मिळणारा पैसा मूठभर व्यावसायिकांच्या तसंच सरकारच्याही खिशात जाणार आहे कारण सीआरझेड क्षेत्रात बांधकाम करायला परवानगी देण्यासाठी भरपूर शुल्क आकारले जाईल. हेच सरकार नद्यांच्या बाबतीत मात्र वेगळी भूमिका घेते, ज्या शेवटी जाऊन समुद्रालाच मिळणार आहेत. ज्या नद्या शेवटी समुद्राला जाऊन मिळणार आहेत त्यांच्या काठावर बांधकामांना बंदी घालण्यात आलीय मात्र समुद्र किनारपट्टीवर परवानगी देण्यात आलीय, हा काय विनोद आहे. अनेक दशकं उलट परिस्थिती होती, राज्यातली बहुतेक शहरं नद्यांकाठी वसलेली आहेत ही वस्तुस्थिती आहे. तेव्हाच्या नियमांनुसार नदीला लागून असलेला 25 मीटरचा पट्टा सोडून सगळीकडे बांधकामाला परवानगी होती. याचा विचार करून तेव्हा जमीनी खरेदी करणाऱ्यांचे काय होईल असे प्रश्न विचारू नका. अशा सगळ्या बांधकाम व्यावसायिकांचं मोठं नुकसान होईल ज्यांना सरकारने तयार केलेली धोरणं म्हणजे काळ्या दगडावरची रेघ (म्हणजे कधीच न बदलणारी) वाटते. मात्र असं अजिबात नाही, सरकारची (किमान रिअल इस्टेट संदर्भातली तरी) धोरणं वाळूत लिहीलेल्या अक्षरांप्रमाणे असतात, जी जोराचा वारा किंवा लाटेनं मिटून जाऊ शकतात, हे कटू सत्य आहे. किमान आपल्या राज्यामध्ये तरी रिअल इस्टेटची अधोगती होण्यामागचं हे एक मुख्य कारण आहे.

ही राज्यव्यापी परिस्थिती आहे. आता आपण आपल्या हुशार, स्मार्ट, पश्चिमेकडचं ऑक्सफर्ड मानल्या जाणाऱ्या व राज्याच्या सांस्कृतिक राजधानीमध्ये अर्थातच पुण्यामध्ये रिअल इस्टेटशी संबंधित धोरणांची काय परिस्थिती आहे हे पाहू. टीओडी (वाहतूक केंद्रित विकास हा फार मोठा शब्द आहे) एफएसआय,६ मीटर रुंद रस्त्यावर टीडीआरला परवानगी न देणे (तरीही ते ९ मीटरचे करणे) अशकय अशा पार्किंगची धोरणे, विविध अधिभार, नाल्यांशेजारी बांधकामांवर निर्बंध घालणे (काही वर्षांपूर्वीपर्यंत ते ओढे होते), डोंगर पायथ्याशी बांधकामावर निर्बंध घालणे (तो काढण्यातही आला), यूएलसीने प्रभावित सोसायट्यांचा पुनर्विकास यासंदर्भातील धोरणांच्या बाबतीत शहरातील रिअल इस्टेट व्यवसाय गोंधळेल्या, उध्वस्त, वैतागलेला व अगतिक आहे. या सगळ्यावर वरताण म्हणजे ठराविक उंचीहून अधिक असलेल्या इमारतींसाठी हवाई वाहतूक मंत्रालयाचे ना हरकत प्रमाणपत्र. याचे कारण म्हणजे त्या पुणे व भोवतालच्या विमानतळांसाठी धोका आहेत म्हणे! अनेक जणांना यामुळे माहिती पडले की एनडीएमध्ये (राष्टीय संरक्षण अकादमी) विमानतळ आहे, जी खरंतर फक्त एक धावपट्टी आहे. आपल्या संरक्षण संस्थांचे महत्व कुणीही नाकारत नाही  व  विमानतळ अनेक वर्षांपासून तिथे होते  व आहेत व एकीकडे विकासही सुरू आहे. मात्र त्यांना आतापर्यंत धोका निर्माण झाल्याचे मला आठवत नाही. त्यानंतर अचानक आपण या विमानतळांचे संरक्षण करण्यासाठी एक धोरण तयार केले, त्यालाही काही हरकत नाही. खरी अडचण ही धोरणे ज्याप्रकारे तयार केली जातात व राबवली जातात त्यात आहे. त्यासाठी कोणतीही यंत्रणा नसते ज्यामुळे प्रकल्पाला उशीर होतो व रिअल इस्टेटलाच त्रास होतो. कडक निर्बंध असलेले शहराचे हे विभाग कुणी ठरवले, त्यासाठी कोणते सर्वेक्षण करण्यात आले, पुण्याच्या मूलभूत जमीन आराखड्याचे काय, कारण हे टेकड्यांचे शहर आहे त्यामुळे जमीनीची सरासरी पातळी प्रत्येक उपनगरांनुसार वेगळी असते. या सगळ्या प्रश्नांकडे एकतर जाणीवपूर्वकपणे किंवा निष्काळजीपणाने दुर्लक्ष करण्यात आले आहे. समुद्र सपाटीपासून इमारतीची उंची मोजण्यासाठी, प्रमाणित करण्यासाठी, वेळेत ना हरकत प्रमाणपत्र देण्यासाठी कोणतीही यंत्रणा नाही. भारतीय भूवैज्ञानिक सर्वेक्षण व “सगळ्यांचा बाप” असलेल्या म्हणजेच संरक्षण मंत्रालयासारख्या संस्थांचा समावेश असलेल्या जाचक प्रक्रियेतून जावे लागते. या दोन्ही संस्था शहराच्या विकासाचा अजिबात विचार करत नाहीत किंबहुना तो त्यांना शरीरातील विषाणूसारखा वाटतो. गुगल मॅपसारखे अद्ययावत तंत्रज्ञान हाताशी असताना आपल्या जमीनीच्या पातळीपासून उंचीसारखी प्रमाणपत्रे एखाद्या सरकारी संस्थेकडून मिळवायची काय गरज आहे, ज्या स्वतःच्याच अस्तित्वाचा हेतू विसरल्या आहेत, असे मला विचारावेसे वाटते. पुण्यातील इमारतींना उंचीसाठी ना हरकत प्रमाणपत्र देणे अपेक्षित असलेल्या संरक्षण अधिकाऱ्यांना किंवा भूसर्वेक्षण अधिकाऱ्यांना विचारा, एखाद्या नवीन शहरांमध्ये ते स्वतःच्या विभागाचे नकाशे पाहतात का गूगल मॅप, त्यांच्या उत्तरावरून तुम्हाला सर्व काही समजेल. परिणाम फक्त एवढाच झाला आहे की इमारतीसाठी ना हरकत प्रमाणपत्र मिळण्यासाठी आवश्यक असलेल्या लांबलचक यादीत आणखी एकाची भर पडली आहे. या इमारतीमध्ये घर घेणाऱ्या कुटुंबाच्या खर्चातही यामुळे वाढ झाली आहे. ना हरकत प्रमाणपत्र ही समस्या नाही, ही प्रमाणपत्र देणारी यंत्रणा ही खरी समस्या आहे. स्थानिक मंजूरी प्राधिकरणामध्ये (म्हणजे पुणे महानगरपालिका/पिंपरी चिंचवड महानगरपालिका/पुणे महानगर प्रदेश विकास प्राधिकरण) अशी सगळी ना हरकत प्रमाणपत्रे देणारी एकच खिडकी का असू शकत नाही. पण या देशामध्ये तुम्ही असे प्रश्न विचारू शकत नाही व तुम्ही स्वतः बांधकाम व्यावसायिक असाल तर अजिबात नाही. कारण जेथे पुणे महानगरपालिका आपल्या अधिकारक्षेत्रात एकल खिडकी यंत्रणा राबवू शकत नाही तेथे पुणे महानगरपालिकेबाहेरील संघटनांमध्ये ती राबवण्याचा विचार मी स्वप्नातही करू शकत नाही. या नाण्याची दुसरी बाजू म्हणजे कोणता सरकारी विभाग दुसऱ्या एखाद्या विभागाला ना हरकत प्रमाणपत्रं देण्याचा त्यांचा अधिकार देऊन केकमधील (रिअल इस्टेटमधील) वाटा देऊ करेल.

या पार्श्वभूमीवर अशी बातमी आली की पंतप्रधानांनी रिअल इस्टेटचे दर कमी झाल्याचे म्हटले आहे व हे सरकारी धोरणांचे यश आहे. म्हणूनच आजचा युवक घर घेण्याचे त्यांचे स्वप्न साकार करू शकतो. रिअल इस्टेटचे दर कमी झाले आहेत, मात्र ते धोरणे यशस्वी झाल्यामुळे नाही. कुठेतरी हा बांधकाम व्यावसायिकांच्या तसेच रिअल इस्टेटशी संबंधित प्रत्येकाच्या हव्यासाचा परिणाम आहे, ज्यांच्यामुळे घरे गरजू ग्राहकांच्या आवाक्याबाहेर गेली व विक्री मंदावली. रिअल इस्टेटचे दर कमी होण्यामागचे हे मुख्य कारण आहे. रिअल इस्टेटशी संबंधित धोरणांमुळे वैतागलेल्या (हताश झालेल्या) बांधकाम व्यावसायिकांचा हा कसेबसे टिकून राहण्याचा प्रयत्न आहे. ज्यांना घर बांधणीची संपूर्ण प्रक्रियाच मंदावल्यामुळे प्रचंड निधी टंचाई जाणवतेय, त्यामुळे त्यांना उत्पादन खर्चाहूनही कमी किमतीत घरं विकणं भाग पडतंय. त्याचवेळी महानगरांमधील लाखो लोकांना (वरील बातमीतील आठ शहरातल्या लोकांनाही) त्यांचं घर हवंय. त्यांना घर खरेदी करायची इच्छा आहे मात्र ते कायदेशीर घर खरेदी करू शकत नाहीत, जे त्यांच्या बजेट बाहेर आहे ! त्यामुळेच ते अवैध घरे घेण्याचा मार्ग निवडतात जी कालांतराने अशाच एखाद्या धोरणामुळे नियमित केली जातात. माननीय पंतप्रधान सर, सर्व देशवासीयांना परवडणारी घरे उपलब्ध करून देण्यासाठी तुम्ही करत असलेल्या प्रयत्नांचा आम्ही आदर करतो. मात्र त्यासाठी तुम्ही सर्वसमावेशक धोरण तयार केले पाहिजे, ज्यामुळे रिअल इस्टेटलाच हा परवडणारा व्यवसाय आहे असा विश्वास वाटला पाहिजे. तुम्ही याकडे लक्षं द्यावं अशी माझी विनंती आहे. नाहीतर एक दिवस असा उजाडेल जेव्हा परवडणाऱ्या (खरंतर कोणत्याही प्रकारच्या) घरांसाठी धोरण असेल, मात्र अशी घरं बांधणारे व्यावसायिकच उरणार नाहीत!  

संजय देशपांडे 

smd156812@gmail.com

संजीवनी डेव्हलपर्स