पुनर्विकासाचा प्रवास !

“आपल्यापैकी कुणालाच पुढल्या क्षणाला काय होणार आहे हे माहिती नसतं तरीही आपण पुढे  जात राहतो. कारण आपला  कुणावरतरी  विश्वास असतो, कशावरतरी  श्रद्धा असते.” …पाउलो कोएलो.

या नोबेल पारितोषिक विजेत्या लेखकाची वेगळी ओळख करून द्यायची गरज नाही, अर्थात बऱ्याच जणांना पाउलो एवढा आवडत नाही. त्यांना असे वाटते की लेखक म्हणून त्याचे विनाकारणच फार कौतुक केले जाते मात्र त्याच्या आयुष्याविषयीच्या तत्वज्ञानाकडे दुर्लक्ष करता येणार नाही आणि मी त्याच्या तत्वज्ञानाचा चाहता आहे हे नक्की! मला अलिकडेच पुण्यात पुनर्विकासातील समस्यांविषयी आयोजित केलेल्या एका कार्यक्रमात बोलवण्यात आलं होतं, तेव्हा मी बोलताना हे पाउलो कोएलोचं अवतरण वापरलं होतं. आता सगळ्यात मूलभूत प्रश्न आहे तो म्हणजे पुनर्विकास म्हणजे काय व त्याला एवढं का महत्व आहे कारण त्यादिवशी जवळपास 1500 लोक सहभागृहात हजर होते. एक वेळ अशी आली की काही लोकांना मंचावरही बसावे लागले. या गर्दीवरून सामान्य माणसाला  पुनर्विकास या विषयाबद्दल कितीतरी शंका आहेत हे दिसून येतं. नेहमीप्रमाणे आपल्या “मायबाप” सरकारला एकतर हे दिसत नाही किंवा सरकार यासंदर्भात कानाडोळा करणंच पसंत करतं. तर पुनर्विकास म्हणजे सध्याची इमारत/बांधकाम पाडून त्या जागी नवीन इमारत बांधणे. हे वाचायला तर अगदी सोपं वाटतं, पण सकृतदर्शनी अगदी सोप्या वाटणाऱ्या गोष्टी प्रत्यक्षात अतिशय गुंतागुंतीच्या असतात. आपल्या लाडक्या पुणे शहरातल्या रिअल इस्टेटचा विचार केला तर यात नक्कीच तथ्य आहे व पुनर्विकासही या नियमाला अपवाद नाही.

म्हणूनच थोडक्यात रिअल इस्टेटच्या संदर्भात जेव्हा पुनर्विकासाचा मुद्दा येतो तेव्हा त्याचा अर्थ जिथे एक किंवा अनेक मालक राहात असतील अशी सध्याची इमारत पाडून त्याच जागी नवीन इमारत बांधणं ज्यात जुने मालक व आणखी काही नवीन रहिवासी यांना सामावून घ्यायचं असतं. आता एखादी व्यक्ती विचारेल की आहे ती इमारत कशाला पाडायची? म्हणजे असं करण्याची अनेक कारणं आहेत. ती इमारत पाडण्यामागच्या (म्हणजेच पुनर्विकासाच्या) कारणांमुळेच या प्रक्रियेमध्ये अनेक समस्या किंवा अडचणी आहेत. म्हणूनच पुनर्विकास या मुद्यावर चर्चासत्राचं आयोजन का करण्यात आलं होतं व त्यामध्ये शेकडो सोसायट्यांचे लोक असंख्य प्रश्न (म्हणजेच समस्या) घेऊन का हजर झाले होते हे जाणून घेऊ. आयोजकांनी मला संभाव्य श्रोत्यांनी मांडलेल्या काही महत्वाच्या समस्या आधीच लिहून पाठवल्या होत्या; मी या विषयाचं गांभीर्य समजावं म्हणून त्यापैकी काही फक्त नमूद करत आहे …

1.    सोसायटीचा पुनर्विकास करण्यासाठी कमीत कमी किती सदस्यांची परवानगी (इच्छा) आवश्यक असते?

2.  यूएलसी कायदा रद्द करण्यात आला आहे पण अजूनही यूएलसी कायद्यातील तरतुदींनुसार बांधण्यात आलेल्या सोसायटीच्या पुनर्विकासात अडथळे आहेत, त्यावर काही प्रकाश टाकता येईल का?

3.  आम्ही बांधकाम व्यावसायिकासोबत पुनर्विकासाचा करार केला व तो काम अर्धवट टाकून मध्येच पळून गेला तर?

4.  प्रॉपर्टी कार्डवर सोसायटीचे नाव असणे बंधनकारक आहे का?

5.  मेट्रो मार्गाने प्रभावीत झालेल्या सोसायट्यांना किती अधिक एफएसआय मिळेल, यासंदर्भात नेमकं चित्रं काय आहे?

6.  सध्या अस्तित्वात असलेल्या सोसायटीमध्ये जर सज्जा किंवा गच्ची आत घेतली असेल तर पुनर्विकासामध्ये या जागेचा विचार कसा केला जाईल?

7.  पुनर्विकासासाठी सोसायटी किती जुनी असावी याचा काही निकष आहे का?

8.  जिथे एफएसआय शिल्लक नसेल, तिथे पुनर्विकास करणे शक्य आहे का?

9.  एकदा पुनर्विकासाचा करार केल्यानंतर संबंधित विकासकाने किती वर्षात प्रकल्प पूर्ण केला पाहिजे?

10. पुनर्विकासासाठी कोणते दस्तऐवज आवश्यक असतात?

11. सोसायटीच्या सदस्यांनी पुनर्विकासासाठी विकासक निश्चित केला असेल, मात्र त्याने केलेले नकाशे सध्याच्या काही सदस्यांना मान्य नसतील तर काय करायचे?

हे सगळे प्रश्न म्हणजे केवळ हिमनगाचे टोक आहे, कारण याशिवाय सुद्धा अनेक प्रश्न होते. या प्रश्नांवरून सामान्य लोकांच्या (म्हणजेच सोसायटीच्या सदस्यांच्या) मनात पुनर्विकासाविषयी किती प्रश्न आहेत याची जाणीव होईल. माझ्यावर विश्वास ठेवा, अनेक प्रकरणांमध्ये बांधकाम व्यावसायिक तसंच या क्षेत्रातल्या इतर व्यावसायिकांनाही वरील अगदी मूलभूत प्रश्नांची विशेष माहिती नसते. याशिवायही व्यवहारावरील जीएसटी, तसंच रेरा कायदा लागू होईल का यासारखे अनेक प्रश्न आहेत. मी वर नमूद केल्याप्रमाणे सभागृहात हजाराहून अधिक लोक होते, त्यात बरेच विकासही होते, त्यांनाही तज्ञांना प्रश्न विचारायचे होते! सर्वप्रथम आपण सगळ्यात महत्वाचा मुद्दा पाहू तो म्हणजे टीओडी किंवा मेट्रो एफएसआय (जो 4 एफएसआय नावानं ओळखला जातो); विविध वर्तमानपत्रांमध्ये प्रकाशित झालेल्या अज्ञात स्रोतांकडून आलेल्या बातम्या सोडल्या, तर कुणालाच हा मेट्रो एफएसआय नेमका किती, कुठे, कुणाला व कोणत्या दराने दिला जाणार आहे हे माहिती नाही. तो वापरण्याचा निकष काय असेल, एखाद्या व्यक्तीला (म्हणजे विकासकाला) हा एफएसआय मिळवण्यासाठी किती शुल्क द्यावे लागेल, त्याशिवाय पार्किंगचे निकष काय असतील हा सुद्धा आणखी एक महत्वाचा प्रश्न आहे. त्यानंतर विकासकाला आधीच टीडीआर मिळाला असेल तर अशा भूखंडांवर टीडीआरला परवानगी मिळेल का किंवा टीडीआर स्वस्त दरात उपलब्ध असला तरीही अशा परिस्थितीत विकासकाला जास्त दराने मेट्रो एफएसआय घ्यावा लागेल का? केवळ मेट्रो एफएसआय हा एकच मुद्दा घेतला तरीही त्यासंदर्भात शेकडो प्रश्न उपस्थित केले जातात, ज्यांची उत्तर पुणे महानगरपालिकेचे अधिकारीही देऊ शकत नाहीत. त्यांचं केवळ, “आम्ही सरकारला प्रस्ताव पाठवलाय (सरकारमध्येही अनेक सरकारं असतात) व उत्तराची (म्हणजे आदेशाची) वाट पाहतोय”, असं उत्तर मिळालं. त्याचशिवाय इमारतीला जोडून असलेल्या 6 मीटर रुंद रस्त्यावर टीडीआर देण्याविषयीही गोंधळ आहे, कुणालाच यासंदर्भात काय धोरण आहे हे माहिती नाही. ज्या पुणे महानगरपालिकेकडे शहराच्या नियोजनाचे नियंत्रण असणे अपेक्षित आहे तिचीच अशी परिस्थिती असेल तर सोसायटीचे बिच्चारे सदस्य व त्याहूनही गरीब बिच्चारे विकासक (धोरण निर्मितीमध्ये त्यांना काहीही अधिकार नसतो या अर्थानं गरीब बिच्चारे) अशा कोणत्याही प्रश्नाचे उत्तर कसे देतील. त्यानंतर यूएलसी कायद्यांर्गत (तो कायदा लागू असताना) विकसित करण्यात आलेल्या सोसायट्यांच्या समस्या आणखी गुंतागुंतीच्या आहेत. तो कायदा आज रद्द करण्यात आला असला तरीही अशा सोसायट्यांच्या पुनर्विकासासाठी यूएलसीकडून (नगर विकास तसंच महसूल विभागाचं नियंत्रण असलेल्या) परवानगी घ्यावी लागते. यासंदर्भात एकमेकांकडे बोटं दाखवण्याचा खेळ सुरू झाला आहे, यूएलसीमुळे प्रभावित सोसायट्यांच्या पुनर्विकासाचं काय भविष्य आहे याविषयी मार्गदर्शक तत्वे घालून देणारे कोणतेही स्पष्ट धोरण नाही. माझ्यासारख्या सामान्य माणसाला प्रश्न विचारावासा वाटतो की तुम्ही एखाद्या जमीनीवर इमारत बांधली, ती अतिरिक्त जमीन असली तरीही त्या इमारतीमध्ये राहणारे लोक त्या घरांचे वैध मालक आहेत. अशावेळी यूएलसी कायदा रद्द झालेला असताना, तुम्ही अशा इमारतींना वेगळी वागणूक द्यायची काय गरज आहे? याचं उत्तर सोपं आहे, या देशात फुकट काहीच मिळत नाही. फुकट मिळावं अशी अपेक्षा कुणी करूही नये कारण एखाद्यानं कष्टानं मिळवलेल्या फळावर दुसरं कुणी दावा कसा करू शकतं? सरकार यूएलसीने प्रभावित सोसायट्यांच्या पुनर्विकासाला रेडी रेकनरप्रमाणे साधारण 5% शुल्क भरून परवानगी द्यायची शक्यता आहे असं वृत्त आहे. मात्र इथे बातमी आणि वस्तुस्थिती यातलं अंतर (कालावधी) कितीही असू शकतं, म्हणूनच तोपर्यंत थांबा एवढंच उत्तर मी देऊ शकतो.

माझ्याशिवाय तिथे या क्षेत्रातील अनेक तज्ञ, ज्येष्ठ मंडळी होती. विशेषतः कायदा तसंच सहकारी संस्थांच्या शिखर संस्थेचे सदस्य, वास्तुविशारद तसंच पुणे महानगरपालिकेचे अधिकारीही होते. ज्या सोसायट्यांना पुनर्विकास करायचा आहे त्यांना भेडसावणारा सर्वात महत्वाचा प्रश्न आहे पुनर्विकासासाठी किती सदस्यांची परवानगी आवश्यक आहे? कायद्यानुसार अगदी 51% सदस्यांची परवानगीही चालते (म्हणजे आवश्यक असते किंवा कायदेशीर मानली जाते) पण सध्यास्थिती पहाता हा देश केवळ कायद्याने व मुल्यांवर चालतो का असा प्रश्न मला विचारावासा वाटतो? केवळ एक बांधकाम व्यावसायिक म्हणून नाही तर एक सामान्य माणूस म्हणून एकाही सदनिकाधारकाने पुनर्विकासात सहभागी व्हायला नकार दिला तर तुम्ही त्याला घर खाली करायला कसे लावणार आहात? एक लक्षात ठेवा आपण अशा देशात आहोत जिथे आपण अवैध इमारतींमधल्या नागरिकांनाही घर खाली करायला लावू शकत नाही, त्यासाठीची कायदेशीर लढाई कित्येक वर्षं सुरू राहते. इथे तर आपण कायदेशीर रहिवाशांना कायदेशीर लढाईद्वारे त्यांचे वैध घर खाली करायला लावण्याविषयी बोलतोय; यासंदर्भात तुम्हाला शुभेच्छा एवढंच मी म्हणेन! माझं उत्तर असं आहे की कायद्याने जरी केवळ 51% सदस्यांची मंजुरी लागत असली तरीही जोपर्यंत 100% सदस्य पुनर्विकासाला मंजुरी देत नाहीत तोपर्यंत यासंदर्भात पुढे जाणे शहाणपणाचे ठरणार नाही. एक बांधकाम व्यावसायिक म्हणून किमान मी तरी अशा प्रस्तावाला हात लावणार नाही ही वस्तुस्थिती आहे. काही सदस्य आराखड्यांना मंजुरी देत नसतील तरीही असंच होतं, जोपर्यंत सगळे सदस्य आराखड्याला मंजुरी देत नाहीत जोपर्यंत पुढे जाता येत नाही. कारण इथे आपण एखाद्या बंगल्याविषयी बोलत नाही, ज्यात प्रत्येकाच्या मनात आदर्श योजना तयार असते. म्हणूनच सगळ्यांनी कुठेतरी एका समान मंचावर येणं आवश्यक असतं तरच पुनर्विकास शक्य होऊ शकतो. त्यानंतर ज्या सदस्यांनी सज्जा घरात घेतलीय किंवा ज्यांच्याकडे सगळ्यात वरच्या मजल्यावरची गच्ची किंवा तळमजल्यावरची बाग आहे (जी खरंतर कडेची किंवा मागची बाजू असते), तर त्यांना अशा जागेसाठी (म्हणजे त्यांच्या ताब्यात असलेल्या जागेसाठी) पुनर्विकासात भरपाई कशी देता येईल? याविषयी बांधकाम व्यावसायिकाकडे काही उत्तर नसतं कारण तुमच्याकडे एखादी बेकायदेशीर गोष्ट असेल (म्हणजे सरळ सांगायचं तर “चोरीचा माल”), तर ती फक्त तुमच्या ताब्यात आहे म्हणून कायदेशीर ठरत नाही व तुम्हाला त्याचा काहीही फायदा होणार नाही हेच नैतिक उत्तर आहे. पण हा देश आता नैतिकता व मूल्यांवर चालत नाही ही वस्तुस्थिती आहे. म्हणूनच हे विकासक व सोसायटीचे इतर सदस्य अशा जागेसाठी त्यांच्या जागेतील किती हिस्सा देऊ शकतात यावर ते अवलंबून असेल. कारण कुणीही विकासक त्याच्या खिशातून एकही पैसा काढून देण्याइतका वेडा नसेल (पण खरंतर असे बरेच आहेत), शेवटी त्याच्यासाठी हा संयुक्त करार आहे. त्यामुळे अशी अतिरिक्त जागा असलेल्या सदस्यांना तो जे काही देऊ करेल त्यामुळे इतर सदनिकाधारकांच्या क्षेत्रातूनच कपात होईल हे खरंय व त्यात काहीही गैर नाही. कारण हे सगळ्यांच्या भल्यासाठी आहे. नाहीतर अशाप्रकारे गच्ची किंवा बागेचा अवैध ताबा असलेले सदस्य पुनर्विकासात सहभागी होणार नाहीत.

त्यानंतर येतो लाख मोलाचा प्रश्न तो म्हणजे विकासक निम्म्यातूनच प्रकल्प सोडून निघून गेला तर अशा परिस्थितीत सदस्यांनी (सध्याच्या) काय करायचं व अशा पुनर्विकास प्रकल्पाचं भवितव्य काय असेल?  हा अतिशय रोचक प्रश्न आहे कारण भोवताली असे कितीतरी प्रकल्प सुरू आहेत व उत्तर प्रत्येक प्रकरणानुसार वेगळं असू शकतं, प्रत्येक अपयशाचे  स्वतःचे वेगळे कारण असते. सगळ्यात महत्वाचे आणि सामायिक कारण म्हणजे लोभ; जे विकासक व सोसायटीचे सदस्य या दोघांनाही लागू होतं. एक लक्षात ठेवा ज्या भागात दर चांगले (म्हणजे जवळपास 10,000 रुपये प्रति चौरस फूट व त्याहून अधिक) आहेत तिथेच पुनर्विकास शक्य आहे. अर्थातच या भागात सदनिकांना मागणी असते व प्रस्ताव व्यवस्थित तयार करण्यात आला व नवीन सदनिकांच्या आरक्षणातून आलेला पैसा केवळ सदर प्रकल्पासाठी वापरला गेला तर कोणताही प्रकल्प कधीच तोट्यात जाणार नाही. इथेच नेमका लोभीपणाचा मुद्दा येतो. मी दोन मुद्दे विशेषत्वाने नमूद केले आहेत, एक म्हणजे प्रस्ताव व्यवस्थित तयार केला पाहिजे, म्हणजे सोसायटीच्या सदस्यांनी अतिरिक्त क्षेत्र मिळावं म्हणून फार लोभीपणा करू नये, कारण विकासकाला जे काही क्षेत्र उरलं आहे ते विकून काही नफा झाला पाहिजे व प्रकल्प बांधता आला पाहिजे. असे झाले नाही तर त्याला पैशांची चणचण जाणवेल व प्रकल्प लांबणीवर पडेल. दुसरा मुद्दा म्हणजे विकासकाचा लोभीपणा, त्याने या प्रकल्पातला पैसा दुसऱ्या कुठल्याही कारणाने वापरू नये. त्यामुळेच प्रत्येकानेच दोन गोष्टींचा विचार केला पाहिजे. एक म्हणजे एखाद्या व्यावसायिक संस्थेकडून व्यवहार्यता अहवाल तयार करून घ्या व अतिरिक्त क्षेत्र रास्त प्रमाणात मागा व दुसरे म्हणजे ज्याची पार्श्वभूमी चांगली आहे व जो लोभी नाही अशा बांधकाम व्यावसायिकाला प्रकल्प द्या. त्याने पूर्ण केलेल्या प्रकल्पातील रहिवशांशी बोला तसंच त्याचा ताळेबंद काळजीपूर्वक अभ्यासा. त्याचप्रमाणे एकूण बांधकाम खर्चाच्या 50% बँक हमी मागा किंवा त्याची तेवढ्याच रकमेची स्पष्ट मालकीहक्क असलेली दुसरी एखादी मालमत्ता तारण सुरक्षा म्हणून घ्या उदाहरणार्थ सदनिका किंवा दुकाने वगैरे. तसेच “तुमच्या हातात पूर्ण मंजूर झालेली योजना टीडीआर/सशुल्क एफएसआय इत्यादी शुल्कासह मिळाल्याशिवाय तुमच्या घरातून स्थलांतर करू नका”, हा एकच सल्ला मी श्रोत्यांना दिला. सर्वाधिक समस्या स्थगित प्रकल्पांमध्ये येतात, कारण सदस्यांनी संपूर्ण योजनेला मंजुरी मिळाल्याची खात्री केल्याशिवाय त्यांच्या घरातून स्थलांतर केलेले असते. मग शासनकर्ते तसंच टीडीआर शुल्कासंदर्भातील धोरणे बदलतात किंवा विकास योजनेत अचानक बदल केले जातात (म्हणजे नाल्यांशेजारी किंवा डोंगर माथ्याजवळ कोणतेही

बांधकाम करू नका वगैरे प्रकारचे). त्याचप्रमाणे प्रकल्पाला जोडणाऱ्या रस्त्यांची रचना रात्रीतून बदलते व या सगळ्यांमुळे प्रकल्पासाठीच्या पुढील मंजुऱ्यांवर परिणाम होऊ शकतो. म्हणूनच आधीच सगळ्या योजना मंजूर करून घेणे व त्यानंतरच इमारतीतून इतरत्र स्थलांतर करून विकासकाला ती पाडायची मंजुरी देणेच सर्वात श्रेयस्कर. हे करायचा सर्वोत्तम मार्ग म्हणजे बांधकाम व्यावसायिकालाही तुमच्या सोसायटीच्या चमूत सहभागी करून घ्या. कारण पुनर्विकास हा काही केवळ एका सदस्याचा किंवा बांधकाम व्यावसायिकाचा प्रकल्प नसतो, तर तो संयुक्त उपक्रम असतो. त्यामुळे दोन्ही पक्षांनी एक चमू म्हणून काम केले, एकमेकांवर खऱ्या अर्थाने विश्वास ठेवला तरंच तो यशस्वी होईल.

सोसायटीच्या मालकीहक्काविषयी एक महत्वाची गोष्ट लक्षात ठेवा, पुनर्विकास असला तरीही सोसायटी त्या मालमत्तेची कायदेशीर मालक असली पाहिजे. तुम्ही फक्त तिथले निवासी असणं पुरेसं नाही, तर मालमत्ता कार्ड, अनुसूची-2 तसंच भोगवटा प्रमाणपत्र यासारख्या दस्तऐवजामध्ये तुम्ही मालक आहात हे स्पष्टपणे नमूद असलं पाहिजे, नाहीतर कुणीही शहाणा विकासक त्या प्रस्तावाला हातही लावणार नाही. हे सगळे तपशील पडताळून पाहण्यासाठी व्यावसायिक व्यक्तीला नियुक्त करणेच कधीही शहाणपणाचं ठरेल. पण जेव्हा अशा मूलभूत बाबींवर काम करायची वेळ येते तेव्हा बहुतेक सोसायटीचे लोक संकुचित दृष्टिकोन ठेवतात (कंजूसपणा करतात) व सगळं काही विकासकावर सोडून देतात जो अर्थातच सगळं काही त्याच्या फायद्याचं करेल. 

हे एवढे सगळे प्रश्न व गोंधळ पाहिल्यानंतर, मला असं वाटतं महानगरपालिकेनं ज्या लोकांना पुनर्विकास करून हवा आहे त्यांना मार्गदर्शन करण्यासाठी एक कक्ष सुरू करावा. त्याचप्रमाणे क्रेडाईसारख्या संस्था माध्यमांच्या मदतीनेही यासंदर्भात पुढाकार घेऊ शकतात. प्रत्येक पुनर्विकास हा वैशिष्ट्यपूर्ण असतो, सगळ्यांसाठी सरसकटपणे एकच नियम लावता येत नाही. एक महत्वाची गोष्ट कुणीच विचारली नाही ती म्हणजे संपूर्ण योजना तसंच ताबा मिळाल्यानंतर इमारतीच्या देखभालीसारख्या गोष्टी. विकासक जेवढी जास्त जागा देऊ करेल तेवढ्या जास्त सदनिका तो बांधेल. कारण तसंच झालं तरंच जो जास्त जागा देऊ शकतो, मात्र तुमची जागा तेवढीच राहणार आहे हे लक्षात ठेवा. पुनर्विकासासाठी आलेल्या बहुतेक इमारतींमधील सदस्य हे सामान्यपणे मध्यवर्गीय ज्येष्ठ नागरिक आहेत, अशा इमारतींचा देखभाल खर्च अतिशय कमी म्हणजे प्रत्येक सदनिकेसाठी दर महिन्याला 500 ते 1000 रुपये असतो. मात्र पूर्णपणे नवीन बांधकाम झाल्यानंतर, मालमत्ता कर, लिफ्ट, जनरेटर, यांत्रिक पार्किंग वगैरेसारख्या सुविधांची वार्षिक देखभाल यासारख्या बाबींमुळे देखभाल खर्च 5000 रुपये व त्याहून अधिक होऊ शकतो. नव्याने येणाऱ्या सदस्याला ते सहजपणे परवडू शकतं कारण तो कोट्यवधी रुपये खर्चून ती सदनिका घेणार असतो, पण विद्यमान सदस्यांचं काय? याविषयी कुणी कधी विचार केला आहे का? इमारतीमधील खुल्या जागा तसंच झाडा-झुडुपांच्या बाबतीतही असंच आहे, तुम्ही इमारतीचा पुनर्विकास करताय मात्र जमीनीचा आकार वाढत नाहीये. मी अनेक सोसायट्यांमध्ये मोठमोठाली झाडं पुनर्विकासाच्या नावाखाली तोडेलेली पाहिली आहेत. पण नव्यानं झाडं लावण्याचा काहीही विचार करण्यात आलेला नाही, आपण आज झाडं लावली तर ती वाढायला किती काळ लागेल? मला पुनर्विकास हवा असलेल्या प्रत्येक सोसायटीच्या सदस्याला केवळ एकच प्रश्न विचारायचा आहे की, तुम्हाला सगळ्यांना काही अधिक चौरस फूट जागा मोफत मिळेल, तुमचं जीवनमानही आत्तापेक्षा सुधारेल. तुम्हाला तुमच्या घराचा पुनर्विकास करून जीवनाच्या सर्व सुखसोयींनी युक्त नवीन घर मिळेल. पण तुमच्या जुन्या सोसायटीत जे कडुनिंबाचं किंवा जांभळाचं झाड तुमच्या सोबतच वाढत होतं त्याच्या पुनर्विकासाचं काय. त्या झाडांवर राहणाऱ्या चिमण्या, पोपट, खारी या सगळ्यांच्या नावे काही मालमत्ता कार्ड नाही, त्यांचं काय हा प्रश्न स्वतःला विचारा आणि मग पुढे जा. असं झालं तरंच तो खऱ्या अर्थानं पुनर्विकास होईल, केवळ तुम्ही ज्याला स्वतःचं घर म्हणता ते काँक्रीटचं बांधकाम करून होणार नाही!

 संजय देशपांडे 

smd156812@gmail.com

संजीवनी डेव्हलपर्स

जीसटी, बांधकाम व्यवसाय आणि घरांच्या किंमती !

 “माझा टॅक्स किती आहे हा  प्रश्न शास्त्रज्ञासाठी फारच अवघड आहे, खरंतर तो एखाद्या   तत्वेत्यालाच विचारावा जेव्हा आयकर अर्ज भरण्यासाठी सांगण्यात आले तेव्हा अल्बर्ट आईनस्टाईन उत्तरले!

जगातील अतिशय बुद्धिवान माणसांपैकी एक व्यक्तीही कर कसा (आयकर किंवा इतर) भरायचा आहे ते समजून घेताना हतबल होते. मला आनंद वाटतो की किमान या आघाडीवर तरी (म्हणजे करांच्या बाबतीत) आपण देश म्हणून सर्वात शक्तिशाली, स्थायिक होण्यासाठी अनेकांचं स्वप्न असलेल्या असलेल्या देशाहून तसूभरही कमी नाही, होय मी अमेरिकेविषयी बोलतोय. कर म्हटलं की अगदी पगारदार माणसाच्या मनातही धडकी भरते, तिथे व्यावसायिकांची काय परिस्थिती असेल याचा विचार करा. आपण (म्हणजे आपले शासनकर्ते, सरकार) आजकाल “व्यवसाय सुलभता” या संकल्पनेने भारावून गेलो आहोत. पण आता थंड किंवा गरम याप्रमाणे याचा नेमका अर्थ काय होतो हे कृपया मला विचारू नका. ही व्यवसाय सुलभता केवळ व्यवसायिकांनी किंवा त्याच्याशी संबंधित प्रत्येकाने केवळ वर्णन न करता अनुभवली पाहिजे. आपण जेव्हा म्हणतो एखादा व्यावसायिक आहे तेव्हा तुम्ही त्याचे वर्णन कसे करता. त्याच्या ताळेबंदातूनच तो व्यावसायिक आहे किंवा त्याचा एखादा उद्योग आहे, संस्था आहे, दुकान आहे किंवा इतर काही आहे हे समजते. माझ्यामते एक व्यावसायिक (यात व्यावसायिकेचाही समावेश होतो) म्हणजे ज्याला उपजीविकेसाठी स्वतःचे उत्पन्न स्वतः मिळवावे लागते. थोडक्यात त्याला कुणीही दर महिन्याला, वर्षाला किंवा दिवसाला अमुक एक पगार देत नाही. अर्थात पगार मिळवणं हे व्यावसायिक होण्यापेक्षा सोपं आहे किंवा कमीपणाचं आहे असं मला अजिबात म्हणायचं नाही. मी फक्त व्यावसायिकाची व्याख्या करतोय कारण मी त्या वर्गाचं प्रतिनिधित्व करतो! रिअल इस्टेटच्या बाबतीत तर सर्व प्रकारची कररचना अतिशय गुंतागुंतीची होते व ती महाभारतातल्या “चक्रव्यूहासारखी” (योद्ध्याला रोखण्यासाठी सैन्याची व्यूहरचना) वाटू लागते. तुम्हाला अभिमन्यू असल्यासारखं वाटू लागतं. तुम्ही त्यात शिरता, मात्र त्यातून बाहेर पडण्याचा रस्ता माहिती नसतो व एकटे पडता. अभिमन्यूचा जसा शेवट झाला तसाच या कररुपी चक्रव्यूहामध्ये बहुतेक व्यावसायिकांचा (म्हणजेच बिल्डरांचा) पराभव होतो आणि याचा परिणाम ग्राहकांवर सुध्दा होतो!

मी जरा फारच नाटकी बोलतोय असं वाटत असेल तर मला माफ करा. मात्र मी अभियंता असल्यामुळे आर्थिक आकडेवारी व कररचना या दोन्ही आघाड्यांवर मी नेहमीच कच्चा राहिलो आहे. अर्थात तुम्ही जेव्हा जहाजावर नोकरी स्वीकारता तेव्हा तुम्ही मला पोहता येत नाही असं म्हणू शकत नाही. म्हणूनच मी ही आकडेवारी तसंच कररचना समजून घ्यायचा माझ्यापरीनं प्रयत्न करतोय. ते करत असताना इथे करांची कशी व्यूहरचना तयार करण्यात आली आहे याची जाणीव होते. सुरुवातीला जीएसटीविषयी बोलू. मला रिअल इस्टेट क्षेत्राला जीएसटीच्या गुड्स आणि सर्विस  टॅक्स  कक्षेत आणण्याच्या हेतूविषयी पूर्णपणे आदर आहे, मात्र त्याच्या अंमलबजावणीमुळे सगळा घोळ झाला आहे. रिअल इस्टेटमध्ये जीएसटीपूर्वी काय परिस्थिती होते ते पाहू. तेव्हा परिस्थिती फार काही स्पष्ट होती असं नाही. तेव्हा आपल्याकडे व्हॅट म्हणजेच मूल्यवर्धित कर (मी खरंच अशा शब्दांनी फार गोंधळून जातो) होता, जो कोणत्याही वस्तूच्या प्रत्येक खरेदीवर आकारला जात असे. त्याशिवाय सेवा कर होता जो कोणत्याही दिल्या जाणाऱ्या सेवेवर आकारला जात असे, जेथे कामगार किंवा कामाच्या तासांचा समावेश होता. त्यामुळेच कोणत्याही व्यवहारावर हे दोन्ही कर आकारले जात असत व आपण सध्या फक्त कामाशी संबंधित कराविषयीच बोलत आहोत. या यंत्रणेमुळे अर्थातच भरपूर गोंधळ होत असे कारण व्हॅट हा राज्य सरकारचा कर होता व सेवा कर हा केंद्र सरकारचा कर होता. त्यामुळेच रिअल इस्टेट उद्योगातल्या प्रत्येक माणसाला (म्हणजे बांधकाम व्यावसायिकाला) दोन्ही करांसाठी नोंदणी करणे व दोन्हीकडे स्वतंत्र विवरणपत्रे भरणे भाग होते. त्याशिवाय ग्राहकांकडून म्हणजेच घर खरेदी करणाऱ्यांकडून संकलित केलेल्या व्हॅट व सेवाकरावर मिळणाऱ्या सवलतीविषयी गोंधळ होता. ही आणखी एक गोष्ट मला कधीच समजली नाही की सवलत द्यायचं धोरण कशाला? सर्व व्यवहारांवर कर आकारणीची एक साधी, सोपी पद्धत असू शकत नाही का? त्यानंतर 2016 च्या सुमाराला व्हॅट व सेवा कर दोन्ही रद्द करण्यात आले व एकच कर लागू करण्यात आला तो म्हणजे जीएसटी. हा जीएसटीही वेगवेगळ्या वस्तूंवर वेगवेगळा होता. म्हणजे जर सिमेंटवर तो 17% असेल तर वाळूवर 12% होता. यामुळे नेमका उत्पादन खर्च कसा काढायचा यावरून बांधकाम व्यावसायिक गोंधळात पडले. एका उद्योगासाठी एकच टक्केवारी का असू शकत नाही यामागचा तर्क किमान मला तरी समजलेला नाही. त्यानंतर तयार उत्पादनासाठी (म्हणजेच तयार घरांसाठी) तो 12% होता, जे घरासारख्या महाग उत्पादनावर एक ओझे होते. बांधकाम व्यावसायिकाने हा कर सदनिका खरेदी करणाऱ्या ग्राहकाला तिच्या विक्री मूल्यावर आकारणे अपेक्षित होते. विनोद म्हणजे बांधकाम व्यावसायिकाने जीएसटीमुळे केलेली बचत, सदनिका बांधताना खरेदी किंवा सेवांवर केलेली बचत (कशावर व कशी देवालाच माहिती) प्रकल्प पूर्ण झाल्यानंतर सदनिकाधारकांना देणे अपेक्षित होते. इथे प्रकल्प पूर्ण होणे म्हणजे बांधकाम पूर्ण होणे नाही तर ताळेबंद पूर्ण करणे असा आहे. एखाद्या बांधकाम व्यावसायिकाने जीएसटीमुळे झालेल्या बचतीचा काही लाभ (बांधकाम व्यावसायिकाला तो मिळवता आला तर) सदनिका खरेदी करणाऱ्या ग्राहकाला दिला व सरकारी मानकांप्रमाणे प्रकल्प पूर्ण झाल्यानंतर दोन किंवा तीन वर्षांनी त्याची पडताळणी करण्यात आली तर मग कर विभाग बांधकाम व्यावसायिकाकडून आणखी कर आकारेल का? व्यावसायिक अशावेळी तो कर कुणाकडून वसूल करेल? हे पाहा तुम्हाला बांधकाम व्यावसायिक व्हायचं असेल तर असले प्रश्न विचारायचे नाहीत. त्यात कहर म्हणजे पूर्ण झालेल्या प्रकल्पांवर शून्य जीएसटी आहे. यामुळे बांधकाम व्यावसायिकांना दोन प्रकारे फटका बसला. एक म्हणजे सदनिका ग्राहकांची, ताबा द्यायला तयार घरं खरेदी केल्यामुळे मोठी बचत होणार होती (म्हणजे सलवतीनंतरही जवळपास 8%). दुसरा मुद्दा म्हणजे बांधकामाच्या प्रक्रियेत बांधकाम व्यावसायिकाने भरलेल्या जीएसटीवर त्याला सवलत कशी मिळेल? याचेही काहीच उत्तर देण्यात आले नाही, त्यामुळे रिअल इस्टेट उद्योग एक प्रकारे ठप्प झाला कारण सामान्य ग्राहकाला एवढच माहित होत कि तयार घरांवर जीसटी नाही म्हणुन  होतं नव्हतं बुकिंग बंद झालं प्रोजेक्ट पूर्ण होईपर्यंत!

शेवटी बांधकाम व्यावसायिकांचं गाऱ्हाणं ऐकून (हो बांधकाम व्यावसायिकही रडू शकतात) आपल्या “माय बाप” सरकारला एकदाची जाग आली. सदनिकांवर (घरांवर) 12% ऐवजी 5% जीएसटी आकारावा असं जाहीर करण्यात आलं. पण सरकारला पैसाही गमवायचा नव्हता म्हणून त्यांनी या सुधारणेत आणखी एक अट घातली (सरकारी धोरणांमधल्या या अटी मला फारच आवडतात). ही अट अशी होती की एखाद्या बांधकाम व्यावसायिकाने त्याच्या सदनिका ग्राहकाकडून 5% जीएसटी आकारला तर त्याला बांधकाम साहित्य व सेवांवर भरलेल्या जीएसटीवर कोणतीही सवलत मागता येणार नाही. थोडक्यात बांधकाम व्यावसायिकाने संपूर्ण बांधकाम खर्चावर पदरमोड करून साधारण १२% जीएसटी भरावा म्हणजे बांधकामाचा खर्च सरळधोपटपपणे १२ % टक्क्यांनी वाढला , आता हा कोणी भरायचा? आणि मग मला कुणीही राजा हरिश्चंद्र (प्रामाणिकपणासाठी ओळखला जाणारा पुराणकालीन राजा) दाखवून द्या जो पदरमोड करून हा कर भरेल व त्याने का भरावा? आपण व्यावसायिक असलो तरी आपल्या व्यवसायाचे उद्दिष्ट फक्त अधाशीपणा करणे नसावे हे खरे असले तरी, व्यवसाय टिकून राहणेही आवश्यक आहे नाही का? मला सरकारच्या चांगल्या उद्देशाविषयी आदर राखत पुन्हा एकदा सांगावेसे वाटते की कोणतेही धोरण तयार करताना व्यवसाय टिकणे महत्वाचे आहे हे सरकारने समजून घेतले पाहिजे. रिअल इस्टेटची नेहमीच मागणी राहिली आहे की कोणत्याही, त्यातही जीएसटीसारख्या संवेदनशील मुद्द्यावर कोणतेही धोरण तयार करताना महत्वाच्या व्यक्तींना विश्वासात घ्या. अजूनही काही चांगले बांधकाम व्यावसायिक शिल्लक आहेत जे सचोटीने व्यवसाय करतात व योग्य तोच सल्ला देतील. देशात संक्रमणाचा काळ सुरू आहे, तसंच इथली व्याप्ती तसंच विविधता पाहता कोणताही बदल एका रात्रीत होणार नाही हे मान्य आहे. आपण किमान तो बदल सहजपणे घडवू शकतो. बांधकाम सुरू असलेल्या प्रकल्पांवर जीएसटी आकारायचा व पूर्ण झालेल्या प्रकल्पांसाठी जीएसटी आकारायचा नाही वा फक्त ५% आकारायचा अशा धोरणांमागे काय तर्क आहे हे मला समजलेले नाही. घरासारखं महाग उत्पादन खरेदी करताना व आपण जेव्हा परवडणाऱ्या घरांविषयी बोलतो तेव्हा प्रत्येक रुपया महत्वाचा असतो. अशावेळी जीएसटीचे लाखो रुपये वाचत असतील तर ग्राहक तयार घरच (बांधकाम पूर्ण झालेले) खरेदी करेल. असं करून आपण रिअल इस्टेट उद्योगाचा कणाच मोडत आहोत, कारण विकासकांना पैसा कुठून मिळेल? बँका जमीनी खरेदी करण्यासाठी कर्ज देणार नाही व ग्राहक जीएसटी वाचवण्यासाठी बांधकाम सुरू असलेल्या प्रकल्पांकडे पाहणार नाहीत. सरकारमधल्या विद्वानांना यामुळे विकासक खाजगी कर्जपुरवठादारांपुढे (कर्ज वितरणातील बडी धेंडं) गुडघे टेकतील, सुरू असलेले प्रकल्प तोट्यात गेले किंवा उत्पादन खर्च वाढला तरी जास्त दरानं कर्ज घेतील असं वाटलं का? शेवटी हा सगळा खर्च घर खरेदी करणाऱ्याकडूनच वसूल केला जाणार आहे.

रिअल इस्टेटच्या बाबती सरकारला एक समजलेलं नाही की इतर उद्योगांसारखं इथे उत्पादन यंत्रांद्वारे एका रात्रीत तयार होत नाही. बांधकामादरम्यान पर्यावरण ते हवाई वाहतूक मंत्रालयापर्यंत वेगवेगळ्या खात्याची ना हरकत प्रमाणपत्रं मिळवावी लागतात (नशीब अंतराळ विभागाचं प्रमाणपत्रं लागत नाही), जमीनीचा ताबा मिळवावा लागतो, इतरही बऱ्याच परवानग्या घ्याव्या लागतात. यामुळे एक उत्पादन पूर्ण होण्यासाठी जवळपास दोन वर्षांचा (किमान) कालावधी लागतो. या दोन वर्षांच्या काळात तुम्ही कर आकारणीसारखी मूलभूत गोष्ट बदलली तर उद्योगावर अतिशय वाईट परिणाम होतो, कारण लेखापालांपासून ते कर अधिकाऱ्यांपर्यंत सगळ्यांमध्येच कर आकारणी कशी करायची, केलेली आकारणी (वसुली) बरोबर आहे का याबाबत गोंधळ असतो. लेखापाल तसंच कर अधिकारीच गोंधळलेले असताना या बाबतीत अगदीच ‘ढ’ (माफ करा म्हणजे आर्थिक बाबींचं विशेष ज्ञान नसलेले असं मला म्हणायचं आहे) असलेले विकासक त्यांच्या ताळेबंदातला हिशेब अचूक करतील अशी अपेक्षा तुम्ही कशी करू शकता? असे करून आपण घर खरेदी करणाऱ्या सगळ्या ग्राहकांना, आपला प्रकल्प नफ्यात जाईल की तोट्यात हे माहिती नसलेल्या विकासकांच्या दावणीला बांधत नाही का?

सरकार रिअल इस्टेट नावाच्या केकचे (जो आता नासलाय खरंतर) जे घास घेतेय त्याचा जीएसटी फक्त एक घास आहे. तंबाखू व मद्यनिर्मिती हे दोन उद्योग वगळता कोणत्याही इतर उद्योगावर (तयार उत्पादनावर) रिअल इस्टेटएवढे करांचे ओढे नाही हे कटू सत्य आहे.  तुमचा विश्वास बसत नाही, तर मग हे पाहा; आम्हाला जीएसटीमध्ये शून्य सवलत देणाऱ्या धोरणामुळे जवळपास 8% जीएसटी (माझी चूक असेल तर दुरूस्त करा) भरावा लागतो. त्यानंतर जमीनीवर तसंच त्यावर बांधण्यात आलेल्या सदनिकांवर मुद्रांक व नोंदणी शुल्क भरावे लागते जे पुण्यामध्ये जवळपास 8% आहे (मेट्रोचे आभार). त्यानंतर प्रति चौरस फूट बांधकाम क्षेत्रावर स्थानिक प्रशासकीय संस्था (पुणे महानगरपालिका/पिंपरी चिंचवड महानगरपालिका) 200-500 रुपये कर आकारतात जो विक्री मूल्याच्या जवळपास 5% ते 10% असतो. त्यातूनही तुमचा काही नफा झालाच तर आयकर असतोच. त्यामुळे विक्रीतून जो काही पैसा मिळतो त्यातला जवळपास 25% सरकारला द्यावा लागतो (त्यात विविध नावाने घेतले जाणारे कर व शुल्कांचा समावेश असतो). तरीही बांधकाम व्यावसायिकच वाजवीपेक्षा जास्त कमवतात अशी सरकारची ओरड असते. त्याशिवाय रिअल इस्टेटला (म्हणजेच बांधकाम व्यावसायिकांना) वित्त पुरवठा करताना राष्ट्रीयकृत बँका सावत्रपणाची वागणूक देतात. सरकार बँकेच्या प्रक्रियांमध्ये हस्तक्षेप करून विमान वाहतूक, स्टील इत्यादी उद्योगांना जगवतं. सरकारनं एखाद्या बांधकाम व्यावसायिकाच्या बाबतीत असा मवाळपणा दाखवल्याचं मला आठवत नाही. बांधकाम व्यावसायिकांना कर्ज पुरवठा करताना आकारले जाणारे व्याजदर आतिथ्य तसंच कृषी उद्योगापेक्षा जवळपास दुप्पट असतात (अर्थात कर्ज पुरवठा केलाच तर). बांधकाम व्यावसायिकाच्या ताळेबंदातील एक मोठा खर्च म्हणजे हे व्याजाचे ओझे असते. बांधकाम व्यावसायिकांनी खोऱ्याने पैसे कमावले आहेत हे खरे असले तरी तो भूतकाळ आहे. त्यावेळी सरकारनंही या उद्योगाच्या माध्यमातून (रिअल इस्टेटच्या) तो नवीन असताना बक्कळ पैसा कमवला आहे, नाही का? आता आपलं “मायबाप सरकार” इतर उद्योगांप्रमाणे रिअल इस्टेट क्षेत्रालाही नियमित करण्याचा प्रयत्न करत असेल तर त्यांच्यासारखीच कर आकारणीत सुद्धा  न्याय्य वागणूक मिळावी अशी अपेक्षा करण्यात काय गैर आहे? आमच्यावर कर आकारा मात्र ती यंत्रणा सुलभ करा तसंच त्याची टक्केवारीही रास्त असावी एवढीच रिअल इस्टेट उद्योगाची अपेक्षा आहे.

रिअल इस्टेटवर आकारल्या जाणाऱ्या करांविषयी बोलताना मला शेवटी सरकारला “इसाप नीती”मधील (लोककथा) सोन्याचे अंडे देणारी कोंबडी व तिच्या मालकाच्या गोष्टीची आठवण करून द्यावीशी वाटते. ती दररोज त्याला सोन्याचे एक अंडे देत असे. त्या कथेचं रिअल इस्टेटवरील कर आकारणीशी असलेले साम्य व कोण कोणती भूमिका करतंय हे मी समजून सांगायला हवं का? ही कोंबडी (म्हणजे रिअल इस्टेट उद्योग) अजूनही सोन्याची नाही तरी किमान चांदीची अंडी देतेय. त्यामुळे मालकाला जर रोज एका अंड्यावर समाधान मानण्याऐवजी कोंबडीच मारायची असेल तर भविष्यात जे घडणार आहे ते बदलता येणार नाही!

संजय देशपांडे 

smd156812@gmail.com

संजीवनी डेव्हलपर्स