केंद्रातील नवीन सरकार आणि बांधकाम व्यवसाय !

“शहरांची निर्मिती सामूहिक प्रयत्नांमधून झाली असेल तर आणि तेव्हाच त्या शहरांमध्ये प्रत्येकाला काहीतरी देण्याची क्षमता निर्माण होत असते.” … जेन जेकब्ज.

लोकांच्या मानसिकतेची इतकी परिपुर्ण जाण असलेल्या लेखिकेच्या लेखणीतून डेथ अँड लाईफ ऑफ ग्रेट अमेरिकन सिटीजसारखं पुस्तक साकार झालं यात काही नवल नाही. होय, मी जेन जेकब्जविषयी बोलतोय. आपल्या प्रिय पुणे शहराविषयी बोलायचं तर (माझ्यातल्या नागपुरीपणाचा पूर्णपणे आदर राखत मी म्हणतोय आपलं पुणे), गेल्या चार दशकात या शहरानं येथील प्रत्येकाला काहीतरी दिलंय. माझ्या एका  अर्थव्यवसायातील मित्रानं अलिकडेच मला “मोदी सरकार पुन्हा एकदा सत्तेत आल्यानंतर” पुणे व रिअल इस्टेटमधली परिस्थिती याविषयी माझं मत विचारलं. याविषयाची उत्सुकता असलेला तो एकटाच नाही कारण अनेकजण रिअल इस्टेट कडे नजर लावून बसलेत. खरंतर माझ्यासाठी हे भूतकाळाची व्हीडिओ कॅसेट बघण्यासारखं होतं. मी या शहरातल्या माझ्या गेल्या तीन दशकांच्या प्रवासाविषयी विचार करायला लागलो. सगळ्यात महत्वाचं म्हणजे पुढे काय होऊ घातलंय हेसुद्धा तितकच महत्वाचं आहे. आपण गतकाळाचा मागोवा का घेतो, माझं उत्तर आहे की त्यातून शिकण्यासाठी, वर्तमानकाळात आपली पावले सुधारून भविष्याच्या दिशेने वाटचाल करण्यासाठी. मला सांगायला आनंद वाटतो की फक्त चार दशकांमध्येच निवांत निवृत्त लोकांचं व सायकलस्वारांचं शहर असलेलं पुणं आता उत्साहानं सळसळतं महानगर झालंय. शहराची व्याप्ती व लोकसंख्या वाढून ते महानगर होण्याचा सर्वोत्तम भाग म्हणजे त्यातून मिळणारा महसूल, रोजगाराच्या संधी व शिक्षण संस्था. यामुळे पुण्याची सतत प्रगती होत गेली तरीही आत्तापर्यंत त्याचा एका टुमदार शहराचा डौल कायम होता. इथे पंचक्रोशीतली माणसं एकमेकांना ओळखतात. अजूनही वैशाली, वाडेश्वर, पुना कॉफी हाउस, मार्झोरीन यासारखी ठिकाणं विविध वयोगटातल्या माणसांनी गजबजलेली असतात. जेएम रोड, एमजी रोड, लक्ष्मी रोड यासारख्या खरेदीच्या जुन्या ठिकाणी गर्दी असते त्याचशिवाय पूर्वेला व पश्चिमेला खरेदीची नवीन ठिकाणंही तयार झाली आहेत, ती म्हणजे बाणेरमधलं हाय स्ट्रीट व पूर्वेकडे मुंढवा, कोरेगाव पार्क पासून ते अगदी खराडीपर्यंत.

 नुकत्याच झालेल्या टीमलीज सर्व्हेज एम्प्लॉयमेंट आउटलुक रिपोर्टमध्ये देशभरात रोजगार निर्मितीमध्ये पुण्याला पहिलं स्थान देण्यात आलंय. यातूनच पुणे शहराची तसंच पुणे प्रदेशाची आणखी वाढ होणार आहे हे दिसून येतं. कारण पुणं आता केवळ पुणे महानगरपालिकेच्या हद्दीपुरतं मर्यादित राहिलेलं नाही. कुठलंही शहर किंवा प्रदेश जेव्हा वाढतो तेव्हा सार्वजनिक वाहतुकीची भूमिका अतिशय महत्वाची असते. मेट्रोचं काम झपाट्यानं होत असल्यानं येत्या पाच वर्षात पुणे प्रदेशात वाहतुकीची अधिक चांगली सोय होईल. रिअल इस्टेटलाही या विकासाचा नक्कीच फायदा होईल. सध्या एखादं कुटुंब किंवा कुटुंबातील व्यक्ती शहराच्या पूर्व भागात (खराडी) काम करत असेल तर ती पश्चिमेला (म्हणजे सुस, किवळे किंवा बाणेर) घर खरेदी करण्याचा विचारही करू शकत नाही, कारण त्या व्यक्तीचा अख्खा दिवस प्रवासातच जाईल. मात्र मेट्रो व तिला पूरक वाहतुकीमुळे रिअल इस्टेट खरेदी करणाऱ्यांसाठी आणखी पर्याय उपलब्ध होतील. मला असं वाटतं घर खरेदी करणाऱ्यांनीही या घटकाचा विचार केला पाहिजे. रिअल इस्टेटमध्ये जे पुढील तीन-चार वर्षांचा अंदाज बांधू शकतात, त्यांचा व्यवहार पैशांच्याच नाही तर सर्व दृष्टिने फायदेशीर होतो. महाराष्ट्रातली इतर शहरं रोजगार निर्मिती किंवा दर्जेदार शिक्षण देण्यात अपयशी ठरत असल्यामुळे (याबद्दल नागपूरची माफी मागतो पण ही वस्तुस्थिती आहे), लक्षावधी लोक पुण्यामध्ये करिअरसाठी येतात. या सगळ्या स्थलांतरित लोकांसाठी घरं लागतील. याच अहवालामध्ये मुंबई नवीन रोजगार निर्माण करण्यासाठी अयोग्य शहर असल्याचं म्हटलंय. यामुळे मध्य भारतात करिअरसाठी पुणे हा एकमेव पर्याय आहे. त्याचशिवाय हे राज्याचे सांस्कृतिक केंद्रही आहे, ज्याबाबतीत इतर स्पर्धक शहरं मागे पडतात.

आता रिअल इस्टेटसमोर या स्थलांतरित किंवा नवीन लोकसंख्येला त्यांच्या बजेटप्रमाणे घरं देणं हे  खरं आव्हान आहे. रिअल इस्टेटचा (बांधकाम व्यावसायिकांचा) याच संदर्भातला दृष्टिकोन कसा असेल यावरच रिअल इस्टेटचं भवितव्य अवलंबून असेल. रिअल इस्टेटमधली सध्याची परिस्थिती किंवा भावना पाहता अनेक दिग्गज (जुन्या पिढीतले बांधकाम व्यावसायिक व वित्त पुरवठादार) काळजीत पडलेत व रिअल इस्टेट टिकेल का असा असा प्रश्न एकमेकांना विचारत आहेत? मित्रांनो, तुम्हाला जर असं वाटत असेल की, रिअल इस्टेटमध्ये दिवस पालटतील म्हणजे पुन्हा भरपूर नफा कमवता येईल, तर आता ते विसरा असं मी म्हणेन. “नवीन दिल्ली सरकार” पुन्हा सत्तेवर आल्यापासून जोमानं कामाला लागलंय, घरं स्वस्त करण्याला त्यांचं प्राधान्य आहे. याचाच अर्थ कमी नफ्यावर काम करावं लागेल, बांधकाम व्यावसायिक तसंच गुंतवणूकदारांसाठी मालमत्तेच्या दरात कमी वाढ होईल. मात्र या सगळ्याला रुपेरी किनार म्हणजे ते पाणी, सांडपाणी, वीज, रस्ते व सार्वजनिक वाहतूक या पायाभूत सुविधांवर लक्ष केंद्रित करणार आहेत (अशी मी आशा करतो). यामुळे लोक केवळ काही ठराविक भागातच नाही तर या प्रदेशात सगळीकडे घर खरेदीसाठी जातील. योग्य पायाभूत सुविधांसह विकासयोग्य जमीन उपलब्ध झाल्यानं कमी दरानं आणखी जमीन उपलब्ध होईल. टीडीआरच्या बाबतीतही असंच झालं नाही का? साधारण दहा वर्षांपूर्वी टीडीआरला सोन्याचे भाव होते पण आता टीडीआर धारकांसाठी ते ओझं होऊन बसलंय. याचं कारण म्हणजे सरकारनं (म्हणजे पुणे महानगरपालिका, नगरविकास व इतर संबंधित खात्यांनी) शहरात मुबलक प्रमाणात टीडीआर दिले, यामुळेच टीडीआरचे भाव गडगडले. जमीनीच्या बाबतीतही असंच होणार आहे, बाजारामध्ये अधिक जमीन उपलब्ध झाली (बांधकामयोग्य) की घरांचा पुरवठाही वाढेल व त्यामुळे नफा कमी होईल. हे काही रॉकेट विज्ञान नाही हा साधा तर्कशुद्ध विचार आहे जो रिअल इस्टेटमध्ये कधीचहोताना दिसत नाही. घरांची मागणी वाढल्याने घर खरेदी करणाऱ्यांची संख्या वाढेल पण हे सगळे अंतिम उत्पादन खरेदी करणारे ग्राहक असतील. इतर उत्पादनांप्रमाणेच ते घर खरेदी करतानाही घासाघीस करतील. म्हणूनच बांधकाम व्यावसायिक मित्रांनो, घरांच्या मागणीसाठी तयार राहा पण आता रिअल इस्टेटमध्ये भविष्यात नफा किमान असणार आहे असं मला वाटतं. जे कमी नफ्यात काम करू शकतील तेच रिअल इस्टेटमध्ये टिकून राहतील ही वस्तुस्थिती आहे.

त्याचवेळी घर खरेदी करणाऱ्यांनीही थोडी शहाणपणानं निवड केली पाहिजे. कारण सदनिकांचे दर कमी म्हणजे सर्वोत्तम व्यवहार असा अर्थ होत नाही हे त्यांनी लक्षात घेतलं पाहिजे. रिअल इस्टेटसाठी हा अतिशय कठीण काळ आहे हे लक्षात ठेवा. मात्र घर खरेदी करणाऱ्यांसाठी हा उत्तम काळ आहे असाही याचा अर्थ होत नाही. कोणत्याही व्यवसायात जेव्हा ग्राहक व विक्रेता या दोघांचाही फायदा होतो तेव्हाच तो टिकतो. कोणताही बांधकाम व्यावसायिक त्याच्या खिशातले पैसे घालून बांधकाम करणार नाही तसंच त्याच्या सदनिका विकल्या जाव्या म्हणून त्याचा लाभ सदनिका खरेदी करणाऱ्यांना देणार नाही हे ग्राहकांनी लक्षात ठेवले पाहिजे. तुम्हाला घर खरेदी करताना भरपूर सवलत मिळत असेल तसंच अनेक सोयी सुविधा दिल्या जात असतील तरीही या जगात फुकट काहीच मिळत नाही हे लक्षात ठेवा. बांधकाम व्यावसायिकाची पार्श्वभूमी काळजीपूर्वक तपासून घ्या. बांधकाम व्यावसायिक चांगला नसेल तर फक्त परवडणारे घर मिळाले म्हणून होणारा आनंद फार काळ टिकू शकणार नाही. अलिकडेच ईमारतीची सिमा भिंत पडून झालेल्या अपघातात अनेक मजुरांना आपला जीव गमवावा लागला. तसंच इमारतीतल्या रहिवाशांच्या कारचंही नुकसान झालं. आता हे लाखो रुपयांचं नुकसान बांधकाम व्यावसायिक नक्कीच भरून देणार नाही. कारण असं असतं तर त्यानं मुळात कामच दर्जेदार करून दिलं असतं, नाही का? आता अशा इमारतींमधल्या रहिवाशांना विचारा त्यांना अशा इमारतीमध्ये कमी दरानं सदनिका मिळाली असली तरीही ते एक समाधानी ग्राहक आहेत का? येत्या काही वर्षांमध्ये बांधकाम व्यावसायिक तसंच ग्राहकांमधली चुरस मोठी रोचक होणार आहे. बांधकाम व्यावसायिक झपाट्यानं वाढत्या पुणे शहरातल्या नागरिकांसाठी घरं बांधून थोडा नफा कमवायचा विचार करतील, तर त्याचवेळी ग्राहक जास्तीत जास्त फायदा पदरात पाडून घ्यायचा प्रयत्न करतील कारण बदललेल्या परिस्थितीत मागणीहून अधिक पुरवठा होणार आहे. मात्र या दोन्ही पक्षांनी या सगळ्या घरांसाठी पायाभूत सुविधांची मागणी एकजुटीनं केली पाहिजे, कारण बांधकाम व्यावसायिक घरं बांधत असतील तर ग्राहक त्या घरांमध्ये राहणार असतात. बांधकाम व्यावसायिक तसंच सदनिका ग्राहक, सरकार व स्थानिक संस्थांना (पुणे महानगरपालिका, पुणे महानगरप्रदेश विकास प्राधिकरण किंवा पिंपरी चिंचवड महानगरपालिका) विविध करांच्या स्वरूपात भरपूर महसूल देतात. मात्र त्या मोबदल्यात आपल्याला आवश्यक त्या सेवा मिळाल्या नाही तर कुठलंही घर बांधकाम व्यावसायिक तसंच ग्राहकांना परवडणार नाही. 

या शहरानं मला एक समृद्ध भूतकाळ दिलाय. माझ्याकडे फारशी वर्दळ नसलेल्या शांत प्रभात रस्त्यावर तसंच बीएमसीसी रस्त्यावर दुतर्फा असलेल्या झाडांच्या सावलीतून निवांत फेरफटका मारल्याच्या सुरेख आठवणी आहेत. या शहरात तेव्हा उन्हाळा बराच सुसह्य असायचा. मला तो अल्हाददायक उन्हाळा पुन्हा हवा आहे. हे स्वप्न पूर्ण करण्यासाठी भरपूर स्थानिक झाडं लावावी लागतील व ती वाढवावी लागतील. आहेत ती झाडं वाचवण्याचा प्रयत्न करावा लागेल व सार्वजनिक वाहतूक यंत्रणा सशक्त करावी लागेल ज्यामुळे कार्बन मोनॉक्साईडचे उत्सर्जन कमी होईल व शहर तुलनेनं जरा अधिक थंड व्हायला मदत होईल.

पुणे आज एका अशा वळणावर उभं आहे जेथुन  पुढे ते एक महान शहर होऊ शकतं किंवा स्वतःचा विनाश ओढवून घेऊ शकतं. जेन जेकब्जनं म्हटल्याप्रमाणे, पुणे शहराचं भवितव्य हे आपल्या म्हणजेच नागरिकांचा हातात आहे. आपला जीवनाबद्दलचा दृष्टिकोन कसा आहे यावरच पुण्याचं भवितव्य ठरणार आहे. आपण सशक्त सार्वजनिक वाहतुकीची मागणी करतो, मात्र आपल्यापैकी प्रत्येकाकडे तीन ते चार वाहनं आहेत. झाडं कमीत होत असल्याची आपली ओरड असते मात्र सोसायटीमध्ये पार्किंगसाठी आणखी जागा मिळावी म्हणून आपणंच झाडं कापत असतो. आपल्या शहरातल्या घाणेरड्या सार्वजनिक शौचालयांवर आपण टीका करतो. आपल्याला ती आपल्या घराच्या जवळपास नको असतात, पण त्यांची व्यवस्थित देखभाल करण्याकडे मात्र आपण सोयीस्करपणे कानाडोळा करतो, अशा बऱ्याच गोष्टी आहेत. आपण फक्त एकमेकांकडे बोट दाखवत राहिलो व प्रत्यक्षात काहीच कृती केली नाही तर आपल्या शहराचं भविष्य अंधकारमय आहे हे सांगायची गरज नाही.

मला पुण्यात भविष्यात किमान एक बदल पाहायचाय तो म्हणजे येथील नागरिकांमध्ये थोडी नागरी जबाबदारीची जाणीव असावी. त्यांनी सिग्नल पाळणे, एकतर्फी रस्त्याची सूचना पाळणे, थुंकून किंवा इतस्ततः कचरा टाकून घाण न करणे यासारख्या मूलभूत बाबींचे पालन केले पाहिजे. आपल्यापैकी प्रत्येकानं मी एक जबाबदार नागरिक होईन अशी शपथ घेतली तरी मला असं वाटतं की आपल्या ऐंशी टक्के समस्या आपोआपच सुटतील. एक नागरिक म्हणून आपल्याला आणखीन कशाची अपेक्षा असते? आणि शेवटी जे शहर रहाण्यास सर्वोत्तम आहे तेथेच रिअल ईस्टेटला  दोन पैसे मिळतील , तर सुज्ञास सांगणे न लगे, नाही का?

संजय देशपांडे smd156812@gmail.com संजीवनी डेव्हलपर्स