“मला तुमच्यासाठी काय मोलाचे आहे हे सांगू नका, मला तुमचे बजेट दाखवा, म्हणजे मी तुमच्यासाठी काय मोलाचे आहेते तुम्हाला सांगेन.”... जो बायडेन.
जोसेफ रॉबिनेट बायडेन ज्यु. हे अमेरिकी राजकारणी आहेत ज्यांनी अमेरिकेचे ४७वे उपाध्यक्ष म्हणून २००९ ते २०१७ पर्यंत सेवा केली. बायडेन यांनी १९७३ ते २००९ पर्यंत डेलावेअरमधून अमेरिकी सिनेटचे प्रतिनिधीत्वही केले.डेमोक्रॅटिक पक्षाचे सदस्य, असलेले बायडेन हे २०२० च्या अध्यक्षपदीय निवडणुकीतही उमेदवार आहेत. जगातल्या सर्वात शक्तिशाली देशातील सर्वोच्च पदासाठी निवडणूक लढवणारी व्यक्ती जेव्हा असे विधान करते तेव्हा ते अतिशय महत्त्वाचे असते हे वेगळे सांगायची गरज नाही.अर्थात अमेरिकेतही असे अनेक नेते आहेत जे केवळ “बोलघेवडेपणा” करतात, तरीही आपल्याकडच्या बहुतेक नेत्यांच्या तुलनेत त्यांच्या बहुतेक नेत्यांची मते किंवा विचार प्रक्रियेचे मला अतिशय कौतुक वाटते.मला श्री.बायडेन यांचे हे अवतरण मला आठवण्याचे कारण म्हणजे आपण एक वार्षिक औपचारिकता नुकतीच पार पाडली, होय मी केंद्रीय अर्थसंकल्प किंवा बजेटविषयी बोलतोय. दरवर्षी फेब्रुवारी महिना आला की व्यावसायिक तसंच सामान्य माणसाचे डोळे, कान, मन किंवा सर्व ज्ञानेंद्रिये एकाच गोष्टीवर केंद्रित होतात ती म्हणजे अर्थसंकल्पातून त्यांना काय मिळेल. नेहमीप्रमाणे अर्थसंकल्प येतो आणि जातो, पणहातावर मोजण्याइतक्या लोकांनाच त्यांचा काय फायदा होणार आहे किंवा त्यांचे नुकसान होणार आहे हे त्यातुन समजते. देशातील उर्वरित सर्व लोक अर्थसंकल्प सादर झाल्याच्या दुसऱ्या दिवशी त्याविषयी विसरून जातात व आपापल्या दैनंदिन कामाला लागतात! अर्थसंकल्पापूर्वी व नंतर विविध व्यवसायांवरील (सामान्य माणसावरील) त्याच्या परिणामाविषयी अनेक विनोद व विडंबने (फॉरवर्ड) फिरत असतात. त्यातला मला एक विशेष आवडलेला विनोद म्हणजे… भारतामध्ये आर्थिकविषयीक तज्ञांची संख्या ३० जानेवारीला= ७८५ असते, ३१ जानेवारीला = ३,७४,००० तर १ फेब्रुवारीला = ३,७४,००० व २ फेब्रुवारीला = ७८५ असते! मला असे वाटते यावरून केंद्रीय अर्थसंकल्पाचा जनमाणसांमध्ये होणारा परिणाम व त्याचा अल्प कालावधी किती असतो हे आकडेवारीपेक्षाही कमीत कमी शब्दात समजू शकते.त्यानंतर सालाबादप्रमाणे, माध्यमेही अर्थसंकल्पाविषयी महत्त्वाच्या लोकांच्या प्रतिक्रिया समजून घेतात व त्यादेखील बहुतेकवेळा त्याच त्या असतात. प्रत्येक क्षेत्रातील आघाडीचे व्यावसायिक (या यादीमध्ये अंबानी व अदानी कधीच नसतात) काळजीपूर्वक प्रतिक्रिया देतात. मराठीतल्या “तोंड दाबून बुक्क्यांचा मार” या म्हणीसारख्या या प्रतिक्रिया असतात, म्हणजे तुम्हाला चांगला चोप मिळालेला असतो, पण तुमचे तोंड दाबलेले असते त्यामुळे मूकपणे वेदना सहन करण्याशिवाय काही पर्याय नसतो. जे आता निवृत्त झालेले आहेत असे उद्योजक अर्थसंकल्पामध्ये दूरदृष्टीचा अभाव आहे वगैरे नकारात्मक टीका टिप्पणी करतात. विरोधीपक्षनेते अर्थसंकल्प सामान्य माणसांच्या हिताविरोधी (म्हणजे शेतकरी, गरीब व इतर) असल्याची ओरड करतात, तर सत्ताधारी नेते पंतप्रधान व अर्थमंत्र्यांनी अर्थसंकल्पामध्ये सामान्य माणूस तसंच उद्योगांचा किती काळजीपूर्वक विचार केला आहे म्हणून कौतुक करतात. तसंच अर्थसंकल्पामुळे आपल्याला (म्हणजेच देशाला) गतवैभव पुन्हा मिळेल व भारत एक जागतिक महासत्ता होईल अशी आशा व्यक्त करतात व अर्थसंकल्प नावाच्या या सोहळ्याची, उत्सवाची किंवा औपचारिकतेची सांगता होते!अर्थसंकल्पाविषयी टिप्पणी करणाऱ्या वरील व्यक्तिंच्या नावांव्यतिरिक्त (व पदांव्यतिरिक्त) काहीच बदलत नाही आणि हो, तसंच एखादी गृहिणी किंवा ऑटो रिक्षाचालक किंवा पीएमटीने (मला अजूनही तिला पीएमपीएमएल म्हणवत नाही) प्रवास करणाऱ्या व्यक्तिची, आयटी क्षेत्रात काम करणाऱ्या एखाद्या तरुणाची किंवा तरुणीची, त्यांच्या दैनंदीन जीवनावर अर्थसंकल्पामुळे कसा परिणाम झालाय हे दाखवणारी छायाचित्रे व प्रतिक्रीयाही न चुकता प्रसिद्ध होतात, शेवटी माध्यमं सामान्य माणसाला कसं विसरू शकतात नाही का?
मला प्रश्न पडतो की अमेरिका किंवा इतर कुठल्याही देशामध्ये अर्थसंकल्पाला इतकी प्रसिद्धी दिली जाते का, जो खरंतर देशाच्या प्रशासनाचा केवळ एक पारंपारीक भाग असतो. मला खात्री आहे की तिथे अर्थसंकल्पावर चर्चा नक्कीच होत असेल मात्र एवढी उत्सुकता नसते. याचं कारण म्हणजे कोणताही अर्थसंकल्प सादर करण्यापूर्वी सर्व किंवा किमान काही महत्त्वाच्या भागधारकांना विश्वासात घेतलं जातं. अर्थसंकल्प हा काही तुम्ही एका रात्रीत तयार करून सादर करू शकत नाही. ती वर्षंभर चालणारी प्रक्रिया आहे किंवा किमान तशी असणे आवश्यक आहे. म्हणजे तुम्हाला समाजातील प्रत्येक क्षेत्राच्या अर्थव्यवस्थेवर परिणाम करणाऱ्या समस्यांवर लक्ष ठेवता येईल. अर्थसंकल्पामध्ये त्या समस्या सोडवण्यासाठी त्या संबंधित क्षेत्राला स्वीकार्य असेलअशाप्रकारे तरतूद करा. हे योग्यप्रकारे केले तर कुणालाही अर्थसंकल्प सादर झाल्यानंतर त्यावर एवढी चर्चा करावी लागणार नाही, कारण बहुतेक लोकांना अर्थसंकल्पातून त्यांना काय देण्यात आले आहे हे माहिती असेल. त्यामुळे शेअर मार्केटची (याच्यावर आजकाल केवळ अर्थसंकल्पच काय कशामुळेही परिणाम होतो) प्रतिक्रिया धक्का बसल्यासारखी नसेल.
आता, इतर सगळी क्षेत्रं थोडी बाजूला ठेवू आणि या वर्षीच्या केंद्रीय अर्थसंकल्पामुळे रिअल इस्टेटवर काय परिणाम झाला आहे हे पाहू (खरंच झाला आहे का?). गुगल आणि ॲलेक्साच्या जमान्यात तुमची थोडीफार स्मरणशक्ती शिल्लक राहिली असेल तर गेल्या तीन-चार वर्षांत केंद्रीय अर्थसंकल्पाविषयी रिअल इस्टेट क्षेत्रातील आघाडीच्या व्यावसायिकांनी (अजूनही काही शिल्लक आहेत) दिलेल्या प्रतिक्रिया आठवून पाहा. सगळे जण दरवर्षी हेच म्हणतात की या वर्षीचा अर्थसंकल्प रिअल इस्टेटसाठी फारसा चांगला नाही. अर्थसंकल्पाविषयी त्यांच्या मुलाखतींविषयीच्या बातम्यांचे मथळे पाहिले की मला लगान चित्रपटातल्या एका गावकऱ्याचा संवाद आठवतो. त्यात तो आकाशातून पुढे जाणारे ढग पाहत निराश होऊन म्हणतो, “इस साल भी बारिश नहीं होगी” म्हणजे यावर्षीही पाऊस पडणार नाही. आता रिअल इस्टेटची नेमकी समस्या काय आहे? सामान्य माणूस विचार करत असेल विशेषतः रिअल इस्टेटमधले लोक (म्हणजे बांधकाम व्यावसायिक) बक्कळ पैसा कमवतात, त्यामुळे बहुतेक लोकांना बांधकाम व्यावसायिकांचा व त्यांच्या श्रीमंती जीवनशैलीचा हेवा वाटतो. तरीही बांधकाम व्यावसायिक अर्थसंकल्पाविषयी नाराज असतात, त्याविषयी तक्रार करतात, “बात कुछ हजम नहीं हुई " कारण त्यासाठी आधी आपण रिअल इस्टेट क्षेत्राच्या काय समस्या आहेत हे समजून घेतल्या पाहिजेत, म्हणजे मला म्हणायचंय की सध्याच्या समस्या, यातली सगळ्यात महत्त्वाची म्हणजे गेल्या काही वर्षांपासून घरांची विक्री फारशी चांगली होत नाही किंबहुना फारच कमी होतेय. आता बरेच जण म्हणतील की ही समस्या सार्वत्रिक आहे, ऑटोमोबाईल किंवा इतरही क्षेत्रातल्या मालालाही उठाव नाही, कोठलेही सरकार एखाद्या उत्पादनाच्या विक्रीची खात्री कशी देऊ शकेल? अगदी खरंय, सरकार कोणत्याही उत्पादनाच्या विक्रीची खात्री देऊ शकत नाही किंवा देऊही नये, रिअल इस्टेटही या नियमाला अपवाद नाही.मात्र मागणी असूनही विक्री का होत नाही याकडे मात्र सरकारनं लक्षं देणं आवश्यक आहे व तीच रिअल इस्टेटची समस्या आहे. इथे एक साधं उदाहरण देतो, साखरेला मागणी नसेल व साखरेची विक्री कमी होत असेल तर सरकार लोकांना बळजबरीनं साखर खायला लावू शकत नाही मात्र लोकांना साखर हवी असेल व तरीही साखर बाजारात उपलब्ध नसेल, तरीही सरकार त्याबाबत काहीच करणार नाही का? नाही, उलट सरकार साखरेला मागणी असल्यानं बाजारामध्ये परवडेल अशा दरानं व दर्जेदार साखर उपलब्ध होईल याची खात्री करेल. रिअल इस्टेटच्या परिस्थितीची तुलना करण्यासाठी मला हेच उदाहरण आठवलं. अभियंता असल्यानं सामान्य माणसाप्रमाणेच मला त्यातलं अर्थकारण व वित्तपुरवठा याविषयी फारसं बोलता येत नाही व यामध्ये रिअल इस्टेटच्या ग्राहकांचाही समावेश होतो! तर, रिअल इस्टेट व देशाची समस्या आहे की, असंख्य किंवा लक्षावधी लोकांना राहण्यासाठी घर हवं आहे, ती त्यांची मूलभूत गरज आहे आणि बाजारामध्ये हजारो लोक आहेत जे त्यांच्या गरजा पूर्ण करण्यासाठी तयार आहेत. मात्र तरीही कुठेतरी काहीतरी चुकतंय कारण हे हजारो लोक जी घरं बांधताहेत ती घेण्यासाठी इच्छुक असलेल्या लक्षावधी लोकांनाघरं घेणं परवडत नाही, तसंच बांधकाम व्यावसायिकांनाही ती बांधणं परवडत नाही. या गोष्टीकडे सरकारनं लक्षं देणं आवश्यक आहे, अर्थसंकल्पातून त्यासाठी उपाययोजना मांडता येतील मात्र तसं होताना दिसत नाही हीच रिअल इस्टेटची समस्या आहे.
मला एक प्रश्न नेहमी पडतो की देशभरात जमीनींचे दर आकाशाला भिडले आहेत, घरांसाठी जमीन हा मुख्य कच्चा माल असताना सरकार घरांचे दर नियंत्रणात कसे ठेवणार आहे? एकीकडे सरकार शहरी भागामध्ये जमीनी अधिग्रहित करण्यासाठी बाजार भावाच्या दुप्पट दाम देतं, ग्रामीण भागात ही भरपाई चौपट असते, असं असताना कुणीही जमीन मालक घरं बांधण्यासाठी कमी भावाने जमीनी देईल अशी अपेक्षा आपण कशी करू शकतो?त्यानंतर घर हे अतिशय महाग उत्पादन आहे. मर्सिडीज कार साधारण ३५ लाखांपर्यंत मिळते जी चैनीची बाब मानली जाते. मात्र देशातल्या महत्वाच्या दहा शहरांमध्ये वन रुम किचन फ्लॅट तेवढ्याच किमतीला मिळतो जी जनतेची मूलभूत गरज आहे. आता तुम्हाला रिअल इस्टेटपुढची खरी समस्या समजू शकेल. सरकारनं रिअल इस्टेटमधल्या जुन्याजाणत्या लोकांसोबत बसून, त्यांची मतं विचारात घेऊन तरतुदी केल्या पाहिजेत. केवळ जनमताचा रेटा म्हणून किंवा एखाद्या ज्येष्ठ प्रशासकीय अधिकाऱ्याच्या (त्यांच्याविषयी पूर्णपणे आदर राखत सांगावेसे वाटते) मताप्रमाणे नाही, ज्यांनी स्वतः कधीही दुमजली इमारतही बांधली नसते किंवा ती विकण्याचा अनुभवही त्यांच्या गाठीशी नसतो.
त्यानंतर असंख्य त्रासदायक गोष्टींच्या यादीत पहिल्या क्रमांकावर येतो जीएसटी, आता कुणीही असं म्हणणार नाही की जीएसटी आकारू नका, मात्र त्यामागे काही तर्कशुद्ध विचार हवा. घर हजारो घटकांचा वापर करून बांधलं जातं, त्या प्रत्येक घटकावर वेगळा जीएसटी आकारला जातो, त्या सगळ्यांची गोळाबेरीज करताना सावळागोंधळ असतो. ग्राहकाला मात्र केवळ ५% जीएसटी द्यावा लागतो, त्यातही घर ताबा देण्यासाठी तयार असेल तर त्याला अजिबात जीएसटी भरावा लागत नाही. आता बांधकाम व्यावसायिकाला त्यानं जो जीएसटी भरला आहे त्यात काही सवलत मिळणार आहे का याचं उत्तर कुणाकडेच नसतं किंवा कुणीही (म्हणजेच सरकार) ते देण्याच्या फंदात पडत नाही हे कटू सत्य आहे. त्याचशिवाय स्थानिक पातळ्यांवर शेकडो समस्या असतात कारण स्थानिक प्रशासन रिअल इस्टेट व्यवसायाला नियंत्रित करते व शेकडो संस्था ते पूर्ण करण्यात सहभागी असतात. आता या घररूपी केकमधला वाटा सगळ्यांना हवा असतो. तरीही बांधकाम व्यावसायिकानं हे सगळे खर्च अंतिम उत्पादनावर (म्हणजेच घरावर) आकारून त्याची विक्री करणं अपेक्षित असतं. काही वर्षांपूर्वीपर्यंत हे शक्य होतं, मात्र आता नाही. कारण प्रामुख्याने दोन गोष्टी घडल्या आहेत, पहिली म्हणजे घराच्या किंमती गरजू लोकांच्या आवाक्याबाहेर गेल्या आहेत व क्रयशक्ती कमी झाली आहे. म्हणजेच लोक पूर्वी घर घेण्यासाठी पैसे साठवून ठेवायचे तेवढे पैसे आता ते साठवू शकत नाहीत. या दोन्ही गोष्टींमुळे घरांच्या विक्रीवर परिणाम झाला आहे.अर्थसंकल्पातून रिअल इस्टेट उद्योगाशीसंबंधित विविध धोरणांद्वारे किंवा कररचनेद्वारे या बाबी विचारात घेतल्या पाहिजेत, एवढीच रिअल इस्टेट उद्योगाची साधी मागणी आहे.
घरांवरील जीएसटी किंवा आयकर शून्य करा असं कुणीही म्हणत नाही मात्र किमान या उद्योगाच्या उत्पादनाला जीवनावश्यक वस्तू तरी माना. बांधकाम व्यावसायिकांच्या नफेखोरीच्या प्रवृत्तीला आळा घातला पाहिजे किंवा तो माफक प्रमाणात असला पाहिजे, तसंच गुंतवणूकदारांना घरांचा (फ्लॅट किंवा जमीनीचा) काळाबाजार करण्यापासून रोखलं पाहिजे हे मान्य आहे. मात्र त्याचवेळी कोणताही व्यवसाय गुंतवणूकदारांमुळे टिकून असतो हेही तितकंच खरं आहे, शेवटी राष्ट्रीयकृत बँका याही गुंतवणूकदारच आहेत, नाही का?असं असूनही रिअल इस्टेटसाठी त्यांची कर्जवितरणाची धोरणं किंवा व्याजदर पाहा, एखाद्या सावकारापेक्षाही ते वाईट असतात. माफ करा, माझे शब्द कदाचित अनेक बँकरना खटकतील पण गृहनिर्माण प्रकल्पांसाठी सर्व अधिभार मिळून व्याजदर तब्बल १६%च्या वरच जातो. त्यानंतर व्यावसायिकाला जवळपास कर्जाच्या रकमेएवढीच स्थावर मालमत्ता तारण ठेवावी लागते, म्हणजे ती रक्कमही अडकून पडते. आता हा सगळा व्याजदर तसंच वित्तपुरवठ्याच्या खर्चाचा बोजा कुणावर पडेल? तर बँकांना (म्हणजेच त्यांच्या नफ्याला) सुरक्षित ठेवण्याच्या प्रक्रियेत आपण घरे गरजू ग्राहकांच्या आवाक्याबाहेर नेऊन ठेवली आहेत. बांधकाम व्यावसायिकांनाही ती बांधणं अशक्य होतं, कारण वित्तपुरवठ्याची धोरणं अशी असताना कुणीही बांधकाम व्यावसायिक होण्याची हिंमत करणार नाही. अर्थसंकल्पामध्ये या मुद्द्याचा विचार व्हावा एवढीच रिअल इस्टेटची अपेक्षा आहे.
सगळ्यात शेवटचा मुद्दा म्हणजे केंद्रीय अर्थसंकल्पाच्या जोडीला सरकारच्या अंमलबजावणीच्या धोरणांचीही जोड हवी तरंच त्याला काही अर्थ आहे. मी जेव्हा सरकार म्हणतो तेव्हा त्यामध्ये पुणे महानगरपालिका (स्थानिक स्वराज्य संस्था), एमएसईडीसीएल, महसूल, पर्यावरण विभाग, नागरी विकास, आयकर विभाग, जीएसटी विभाग व माझ्याकडून कुठल्या ना कुठल्या ना हरकत प्रमाणपत्राची किंवा काही परताव्याची मागणी करणाऱ्या प्रत्येक विभागाचा समावेश होतो. गृहबांधणीची प्रक्रिया सुलभ व जलद होण्यासाठी या सगळ्या विभागांमध्ये ताळमेळ हवा, तरंच बांधकाम व्यावसायिक ग्राहकांना परवडणारी घरेही बांधू शकतील तसंच घर बांधून थोडेफार पैसेही कमवू शकतील. रिअल इस्टेट उद्योग असो किंवा अगदी वडापावची गाडी, शेवटी प्रत्येक जण कोणताही व्यवसाय का करतं, सुखासमाधानानं चार पैसे कमवता यावेत यासाठी. आता यातलं काहीच मिळणार नसेल तर भविष्यातही बांधकाम करणाऱ्या संस्था असतीलच पण त्यांच्या व्यवसायांची पद्धत कशी असेल हे सांगण्यासाठी कुणा ज्योतिषाची गरज नाही, म्हणूनच “मायबाप सरकारनं” आपण ज्याला अर्थसंकल्प म्हणतो ती वार्षिक औपचारिकता पार पाडताना किंवा साजरी करताना हे विचारात घ्यावे एवढीच रिअल इस्टेट क्षेत्राची अपेक्षा आहे!
संजय देशपांडे
संजीवनी डेव्हलपर्स
