रिअल इस्टेट, सांता क्लॉज आणि नवीन वर्षं!

 

“नाताळ म्हणजे प्रत्येकाने कुणासाठीतरी काहीतरी थोडं जास्त करणे .”... चार्ल्स एम. स्कल्झ

चार्ल्स मन्रो "स्पार्की" स्कल्झ हे एक अमेरिकी व्यंगचित्रकार व पिनट्स या व्यंगचित्र मालिकेचे निर्माते होते. ते आत्तापर्यंतच्या सर्वात प्रभावी व्यंगचित्रकारांपैकी एक म्हणून प्रख्यात आहेत. स्कल्झ यांच्या कुशाग्र बुद्धिमत्तेमुळेच त्यांनी नाताळासारख्या मोठ्या गोष्टीचे अतिशय सोप्या भाषेत वर्णन केले आहे. नाताळामुळे वर्षाअखेरीचा माहोल तयार होतो. “हो हो हो” असे मनमुराद हसत जेव्हा सांताक्लॉज येतो तेव्हा धर्म, जात-पात, लिंग, वर्ण अशा सगळ्या भेदांच्या पलिकडे जात सगळ्यांसाठी आनंदाची लयलूट करण्याची क्षमता त्याच्याकडे असते. विशेषतः जगभरात झालेल्या लॉकडाउनच्या पार्श्वभूमीवर, या नाताळाला विशेष अर्थ आहे कारण तो या वर्षाची अखेर आणि येणाऱ्या वर्षासाठी आशा घेऊन आला आहे. यंदा केवळ पुण्यातच नाही तर संपूर्ण देशात सांताक्लॉज आणि त्याच्या नाताळाच्या भेटींची आणि चांगल्या नशीबाची सर्वाधिक गरज कुणाला असेल तर (आतिथ्य उद्योगालाही तितकीच गरज आहे) तर ती आहे रिअल इस्टेट उद्योगाला. अनेक जण “आला आपल्या जातीवर” असे म्हणून कपाळाला आठ्या पाडतील; माफ करा मित्रांनो इथे “जात” म्हणजे समाजव्यवस्थेतील जात असा अर्थ अभिप्रेत नाही, मी ती मानतही नाही, तर यातून मला आमचा व्यावसायिक समुदाय म्हणजेच मी ज्या बांधकाम किंवा रिअल इस्टेट क्षेत्रात काम करतो तो अभिप्रेत आहे. लोकांनी जो अर्थ काढला त्यासाठी मी त्यांना दोष देत नाही. मी रिअल इस्टेट क्षेत्रातील आहे म्हणून मी त्याचा उल्लेख केला असे नाही तर समाजाचे विविध घटक त्याच्याशी संबंधित आहेत, तसेच महसूल व रोगजार निर्मिती या दोन मुख्य बाबींसह अनेक आघाड्यांवरील त्याचे महत्त्व सरकारने अजूनही ओळखलेले नाही. या दोन पैलूंशिवाय घर खरेदी करणे ही प्रत्येक व्यक्तीची केवळ गरज नसून मूलभूत हक्क आहे. याबाबतही आपण कधीच गांभिर्याने विचार केलेला नाही व परिणामी अवैध घरे किंवा झोपड्यांचा रिअल इस्टेटलाच नाही तर संपूर्ण समाजाला कर्करोगाप्रमाणे विळखा बसलेला आहे.

आता तुम्ही प्रश्न विचाराल की सांताक्लॉज किंवा नाताळाचा रियल इस्टेटशी काय संबंध आहे, असे पाहिले तर काहीच नाही. हा एक निव्वळ योगायोग आहे, शेवटी मनुष्य आशेच्याच आधारावर पुढील वाटचाल करत असतो व सांताक्लॉज हे त्या आशेचे प्रतीक आहे! आता रिअल इस्टेटमधील स्थितीविषयी व त्याच्या गरजांविषयी बोलू. मी सुरुवातीलाच म्हणालो की सांताक्लॉजने नाताळ येण्याआधीच रिअल इस्टेटला अनेक गोष्टी भेट दिल्या त्या म्हणजे मुद्रांक शुल्कात कपात (अर्थात ती मर्यादित काळासाठी आहे), तसेच यूडीसीआर म्हणजेच विकास नियंत्रण नियमांचे सरलीकरण किंवा आपण असेही म्हणू शकतो की संपूर्ण राज्यासाठी एकच विकास नियम (केवळ काही प्रदेश वगळता) अस्तित्वात आले, जे रिअल इस्टेटसाठी बायबलसारखे मानले जातात. सांताक्लॉजने नुकतीच दिलेली आणखी एक भेट म्हणजे तुम्ही विकास शुल्क तसेच स्थानिक स्वराज्य संस्थांना म्हणजेच आपल्या प्रिय पुणे महानगरपालिकेला द्यायचे इतर कर, हप्त्यांमध्ये व ते देखील केवळ ८.५% दर साल व्याजदराने भरू शकता. त्याचशिवाय गृहकर्जही (केवळ घर खरेदी करणाऱ्यांसाठी, याची कृपया नोंद घ्या) सुलभ अटींवर व कमी व्याजदरात देऊ केले जात आहे. सरकारने रिअल इस्टेटसाठी सांताक्लॉजची भूमिका घेत या उद्योगावर (केवळ बांधकाम व्यावसायिकांवर नाही) अशा अनेक भेटवस्तूंचा वर्षाव केला आहे. पुन्हा एकदा, तुम्ही प्रश्न विचाराल की तुम्हाला (म्हणजे बांधकाम व्यावसायिकांना) आणखी काय हवे आहे, सांताक्लॉजने तुमचे फ्लॅट तुम्ही म्हणाल त्या दराने विकावेत किंवा खरेदी करावेत अशी तुमची अपेक्षा आहे का? तर, अर्थातच नाही, बांधकाम व्यावसायिकांना तेवढे तारतम्य आहे (किमान आत्तापर्यंत तरी आहे), खरे तर लॉकडाउनच्या आधीपासूनच रिअल इस्टेटमधील स्थिती फारशी उत्साहवर्धक नव्हती हे मला आवर्जून नमूद करावेसे वाटते. उत्पादन उद्योगातील अनिश्चितता थेट रिअल इस्टेटशी निगडित आहे व अशा परिस्थितीत घराच्या ग्राहकांसाठी किंमती नियंत्रणात ठेवणे हे अशक्यप्राय समीकरण आहे (क्रिकेटमधील कुख्यात डकवर्थ लुईस नियमाप्रमाणे ज्यात काहीवेळा संघांना १ चेंडूत ३० धावा काढण्याचे लक्ष्य दिले जाते) रिअल इस्टेटमध्ये अशीच परिस्थिती होती (व अजूनही आहे).

कारण जमीनींचे दर अनियंत्रित आहेत ज्यासंदर्भात कोणत्याही सरकारला काही करण्यात रस नाही व त्याचशिवाय स्टील व सिमेंटसारख्या अत्यावश्यक साहित्याचे दर वाढलेले आहेत हीदेखील एक समस्या आहे. त्यासोबतच स्थानिक स्वराज्य संस्थांकडून आकारले जाणारे विविध कर तसेच विकास शुल्क, यातील काही शुल्क हे अवैधही असते (उदा. रस्ते विकास शुल्क), योग्य धोरणांची अंमलबजावणी करण्यास होणारा उशीर (उदाहरणार्थ मेट्रोचा एफएसआय किंवा कमी रुंदीच्या रस्त्यांवरील टीडीआर व इतरही अनेक), वेगवेगळ्या विभागांकडून घ्यावी लागणारी शंभरशे-साठ ना हरकत प्रमाणपत्रे व त्याशिवाय वित्तपुरवठादारांकडून (म्हणजे बँकांकडून) मिळणारी सावत्रपणाची वागणूक, अशा कितीतरी गोष्टींनी केवळ बांधकाम व्यावसायिकच नाही तर संपूर्ण रिअल इस्टेट उद्योगाचे कंबरडे आधीच मोडले आहे. मी म्हटल्याप्रमाणे रिअल इस्टेट म्हणजे केवळ बांधकाम व्यावसायिक नाही, त्यांची भूमिका अर्थातच महत्त्वाची असते परंतु सरकार, बँका, वास्तुविशारद, सनदी लेखापाल, वकील यांच्यासारखे विविध व्यावसायिक, विविध सेवांचे सल्लागार, पुरवठादार, कंत्राटदार, मजूर व सरतेशेवटी घराचे ग्राहक, हे सगळे या उद्योगाशी आपापल्यापरीने निगडित आहेत. मी जेव्हा रिअल इस्टेट असा उल्लेख करतो तेव्हा या सगळ्या घटकांचे भविष्य पणाला लागलेले आहे असा अर्थ होतो हे लक्षात ठेवा. रिअल इस्टेटशी संबंधित प्रत्येक घटकाने पूर्वी चांगला पैसा कमावला होता हे मान्य आहे, पण तो अगदी फ्लॅटधारकांनीही मिळवला. त्यांनी जर आज आपला फ्लॅट विकायला काढला तर त्यांना पूर्वी केवळ कमी दरात तो मिळाला होता म्हणून ते बाजार भावापेक्षा कमी दराने तो विकतील का? आपल्या सगळ्यांना याचे उत्तर माहिती आहे व सध्याच्या फ्लॅटधारकांच्या पुनर्विकास व्यवहारांमधून ते त्यांच्या सध्याच्या फ्लॅटची किंमत कशी वसूल करून घेण्याचा प्रयत्न करतात हे दिसून येते. सध्याचे फ्लॅटधारक किंवा बांधकाम व्यावसायिक हा मुद्दा नाही त्यांनी त्यांच्या वाटचा फायदा उपभोगला आहे. या दोन्ही समुदायांच्या म्हणजेच बांधकाम व्यावसायिक व घरांच्या ग्राहकांच्या पुढील पिढीच्या भविष्याविषयी आपण बोलत आहोत.

आता सांताक्लॉज म्हणजेच सरकारने आपल्यावर केलेल्या सवलतींच्या वर्षावाबाबत सगळे काही सकारात्मक (म्हणजे चांगल्या गोष्टी) बोलल्यानंतर, तुम्ही नक्कीच असा प्रश्न विचाराल की आता रिअल इस्टेटला आणखी काय हवे. मी पुन्हा एकदा सांगतो, सरकारने बांधकाम व्यावसायिकांकडून घरे खरेदी करून त्यांना नफा कमवायला मदत करावी असे माझे अजिबात म्हणणे नाही, तुम्हाला अगदी सांताक्लॉजनेच तुला हवे ते माग असे म्हटले तरी तुम्ही चंद्र व तारे मागण्याइतके अडाणी नाहीत. माझे फक्त एवढेच मागणे आहे की, सरकारने अशी धोरणे बनवावीत की सामान्य माणसाला बांधकाम व्यावसायिकांनी बांधलेली घरे खरेदी करता येतील व बांधकाम व्यावसायिकांनाही केवळ काही नशीबवान लोकांसाठीच नाही तर सगळ्यांना परवडणारी घरे बांधता येतील. सरकार जेव्हा अशाप्रकारे विचार करून धोरणे तयार करेल तसेच संपूर्ण शहरात रस्ते, पाणी, वीज पुरवठा यासारख्या पायाभूत सुविधा व शिक्षण व सार्वजनिक आरोग्य यासारख्या नागरी सुविधा विकसित करेल तेव्हाच हे शक्य होईल. त्याशिवाय सरकारने अवैध घरांची बांधकामेही थांबवली पाहिजेत जो कायदेशीर घरांसाठी तसेच संपूर्ण शहराच्या सामाजिक व शारीरिक आरोग्यासाठी थेट धोका आहे. मला असे वाटते ही नक्कीच आकाश व चंद्र पाहिजे अशी मागणी नाही. जास्तीत जास्त पायाभूत सुविधांचा विकास झाल्यावर विकासासाठी जास्त जमीन उपलब्ध होईल व राहण्यायोग्य आणखी घरे तयार होतील ज्यामुळे जास्त उलाढाल होईल व परिणामी रिअल इस्टेटशी संबंधित प्रत्येक घटकाला मदत होईल. यामुळे दरवाढ फारशी होणार नाही (जी खरेतर होऊ नये) परंतु विक्रीचे प्रमाण वाढल्याने संपूर्ण अर्थ व्यवस्थेलाच चालना मिळेल व वेग येईल. 

बांधकाम व्यावसायिकांनी (बांधकाम व्यावसायिकांच्या वित्त पुरवठादारांनीही) आता एक किंवा दोन वर्षांच्या काळात तुमच्या गुंतवणुकीच्या दामदुप्पट मिळण्याचे दिवस गेले हे लक्षात घेतले पाहिजे. त्याऐवजी तुम्हाला एखादी जमीन (व टीडीआर) त्यावर घरे बांधून गरजू ग्राहकांना परवडणाऱ्या दराने विकता येईल अशा दराने मिळाली तरच ती खरेदी करा. घराच्या ग्राहकांनीही बांधकाम व्यावसायिक घायकुतीला आल्याने घासघीस करून मिळणारा प्रति चौरसफूट दर किंवा उंची सोयीसुविधा याकडे पाहू नये, तर तुम्हाला नेमके काय हवे आहे व ते खरोखर चांगले घर आहे का याचा विचार करावा. तुमच्याकडे पैसे असतील तर घर खरेदी करण्यासाठी हा चांगला काळ आहे, मात्र त्याआधी चांगले घर म्हणजे काय याचा अर्थ तुम्ही समजून घेतला पाहिजे व त्यासाठी तुम्हाला एका चांगल्या बांधकाम व्यावसायिकाचीही गरज आहे. जमीन मालकांना (पुनर्विकास करायचा असलेल्या गृहनिर्माण संस्थेच्या सदस्यांनाही) सांगायचे तर, तुमच्या जमीनीचा जास्तीत जास्त मोबदला मिळावा अशी अपेक्षा करण्यात काहीच गैर नाही. मात्र अति हाव केल्यामुळेच अनेक बांधकाम व्यावसायिक तसेच त्यांचे गुंतवणूकदार अडचणीत आले हे लक्षात ठेवा. विशेषतः तुम्ही सोसायटीच्या पुनर्विकासाचा विचार करत असाल तर स्वतःच्या घराशिवायही तुम्ही ज्या सोसायटीचा भाग असणार आहात, तुम्ही जिथे राहणार आहात त्याचा विचार करा. पुरवठादारांना किंवा कंत्राटदारांना मिळणाऱ्या नफ्याविषयी बोलायची काही गरज नाही. कारण कोणत्याही विकासकासोबत काम करताना कसे टिकून राहायचे व व्यवहार्यता कशी कायम ठेवायची हे त्यांना बरोबर समजते. बँकर किंवा वित्त पुरवठादारांनी एक गोष्ट लक्षात ठेवावी की, रिअल इस्टेट उद्योग टिकला तरच तुम्ही पैसे कमवू शकाल, म्हणूनच रिअल इस्टेटकडे या दृष्टिकोनातून किंवा मानसिकतेतून बघा, केवळ प्रोजेक्ट बघून दुभती गाय किंवा अगदी भिकाऱ्यासारखे वागवू नका. सरकारनेही समजून घेतले पाहिजे की रिअल इस्टेटला होणाऱ्या नफ्या व तोट्यामध्ये तेही थेट भागीदार असणार आहेत व म्हणूनच सरकारने केवळ बांधकाम व्यावसायिक व घराच्या ग्राहकांचेच नाही तर अगदी बांधकाम मजुरांचेसुद्धा मनोबल वाढवले पाहिजे जे रिअल इस्टेटचा महत्त्वाचा भाग आहेत. त्यांच्यापर्यंतही फायदा पोहोचला पाहिजे तसेच त्यांच्या कल्याणाच्यादृष्टीनेही विचार केला पाहिजे ज्यामध्ये मजुरांच्या मुलांचे शिक्षण व त्यांच्यासाठी स्थायी घर बांधणे यांचा समावेश होतो.

शेवटचा मुद्दा, म्हणजे रिअल इस्टेटशी संबंधित सगळ्यांनी जे सांताक्लॉजने नवीन वर्षात त्यांच्यासाठी भेटवस्तू घेऊन यावे अशी अपेक्षा करतात, त्यांनी समाजातील प्रत्येक घटकांसाठी आपण सांताक्लॉजची भूमिका निभवायची आहे हे लक्षात ठेवले पाहिजे. आपण तसे केले नाही तर सांताक्लॉजकडून भेटवस्तूंची अपेक्षा करण्याचा आपल्याला काहीही नैतिक अधिकार नाही. रिअल इस्टेटचे व्यापक हीत विचारात घेऊन नववर्षाचे स्वागत करुया, त्यानंतर सांताक्लॉज निश्चितच आपल्यासाठी अगदी काळोख्या रात्रीही काहीतरी भेटवस्तू नक्कीच  ठेवून जाईल

 

संजय देशपांडे 

संजीवनी डेव्हलपर्स

smd156812@gmail.com