मध्यंतरी माझ्या वाचनात मा. पंतप्रधानांनी दिलेल्या एका मुलाखतीमधील त्यांचे सुनियोजित शहरे आणि आपल्या देशाचे भविष्य या बद्दलचे मत वाचनात आलेले , त्यावरून त्यांना लिहावेसे वाटले म्हणून हे पत्र….
मा, पंतप्रधान सर,
“एक समंजस माणूस स्वतःला जगाप्रमाणे बदलतो: मात्र एक असमंजस माणूस सातत्याने जगाला स्वतःप्रमाणे बदलण्याचा प्रयत्न करतो. म्हणूनच, सर्व प्रगती असंमजस माणसावरच अवलंबून असते.” … जॉर्ज बर्नाड शॉ.
इंग्रजी साहित्याची अगदी तोंडओळख असलेल्या व्यक्तीलाही शौर्य नाव माहिती असते. मात्र ज्यांनी त्यांच्याविषयी काहीच ऐकलेले नाही त्यांच्यासाठी ज्याप्रमाणे सचिन तेंडुलकर हे भारतीय क्रिकेटचे दैवत आहे त्याचप्रमाणे जी. बी. शॉ यांचे नाव इंग्रजी साहित्यासाठी आहे, मला असे वाटते मी याहून अधिक चांगल्याप्रकारे समजावून सांगू शकत नाही. आपल्या माननीय पंतप्रधानांविषयी वाचनात आलेल्या एका वृत्त लेखामुळे मला हे अवतरण आठवले, त्यात त्यांनी म्हटले होते “सुनियोजित शहरे” हेच आपल्या देशाचे एकमेव भविष्य आहे. मला आपले माननीय पंतप्रधान कितीही वादग्रस्त असले तरीही त्यांची दूरदृष्टी तसेच कामातील प्रामाणिकपणासाठी त्यांचे कायमच कौतुक वाटते (ते काम कसे पूर्ण केले जाते व ते करण्याच्या पद्धती हा एक स्वतंत्र विषय आहे). जेव्हा ते व त्यांचा पक्ष साधारण नऊ वर्षांपूर्वी (याला बराच काळ झालाय) सत्तेत आले, तेव्हा अगदी सुरुवातीपासूनच त्यांचे ग्राहक (माफ करा पण आजकाल राजकीय पक्ष त्यांच्या मतदारांकडे याच दृष्टीकोनातून पाहतात) शहरांमध्येचे आहेत हे त्यांना माहिती होते व त्यांनी त्यांच्यावरच लक्ष केंद्रित केले आहे. मग स्मार्ट शहर मोहिमेअंतर्गत घरे स्वस्त करण्याचा प्रयत्न असो किंवा पीएमओवाय (प्रधानमंत्री आवास योजना), रेराची अंमलबजावणी किंवा पायाभूत सुविधांसाठी अर्थसंकल्पीय तरतूद, त्यांनी शहरी लोकसंख्येवर लक्ष केंद्रित केले आहे जे स्वातंत्र्य मिळाल्यानंतर पहिल्या साठ वर्षात झाले नव्हते ही वस्तुस्थिती आहे. त्यांच्या ताज्या निवेदनातूनही सरकारचा शहरांबाबतचा दृष्टिकोन दिसून येतो व मी ज्या क्षेत्रात आहे त्याच्याशी त्याचा थेट संबंध येतो ते म्हणजे रिअल इस्टेट, याच कारणामुळे मला त्यांच्या दृष्टिकोनाविषयी लिहावेसे वाटले.
माननीय पंतप्रधान
सर, तुम्हाला नियोजित शहरांचे महत्त्व समजले आहे ही फारच चांगली गोष्ट आहे व जेव्हा
सर्वोच्च नेत्याला कोणत्याही विषयाचे गांभीर्य (म्हणजे महत्त्व) समजते तेव्हाच त्यासंदर्भात
संपूर्ण यंत्रणा कामाला लागते, हाच आपल्या देशामध्ये गल्लीपासून
ते दिल्लीपर्यंत (म्हणजे सगळीकडे) लागू होणारा “यंत्रणेचा कायदा” आहे (उपहासासाठी माफ करा), मग ती एखादी लहान कंपनी असो
किंवा ‘अ’च्या बाराखडीतली एखादी कॉर्पोरेट
कंपनी किंवा अगदी आपल्यासुद्धा घरातही असो. म्हणूनच, मला खात्री आहे की देशातील तसेच राज्यातील व
पुण्यासारख्या शहरातील नागरी नियोजनासाठी थोडे चांगले दिवस येतील. परंतु त्यापूर्वी आधी वस्तुस्थिती काय आहे हे आपण पाहू (म्हणजेच हेच करताना
येणारे अडथळे), सर्वात मोठा अडथळा म्हणजे आपली दिडशे कोटीहून
अधिक लोकसंख्या व या एवढ्या मोठ्या लोकसंख्येतील तफावत कारण घर हे अतिशय महागडे उत्पादन
आहे. कोणत्याही शहराचे नागरी नियोजन हे घरांच्या गरजेभोवती फिरत असते व हे समजून घेतलेले
नाही व म्हणूनच आपण आत्तापर्यंत सुनियोजित शहरे उभारण्यात अपयशी ठरलो आहोत. आपल्या
सगळ्यांना घरे हवी असतात परंतु आपल्यापैकी केवळ काही जणांनाच यासंदर्भातील आपली गरज
कायदेशीर मार्गाने पूर्ण करता येते, नियोजित शहरे उभारण्यातील
हीच सर्वात मोठी समस्या आहे. आणखी एक मुद्दा म्हणजे शहरीकरण हे
आपले भविष्य आहे (१५० कोटी लोकसंख्येची कृपा), २०५० पर्यंत आपल्या
देशातील जवळपास ५०% लोकसंख्या शहरात किंवा महानगरांमध्ये राहात
असेल असा अंदाज आहे. हे का होत आहे तर याचे उत्तर तेथे अन्न, वस्त्र व निवारा या तिन्ही मूलभूत गरजा पूर्ण होण्याची खात्री आहे,
जे जनतेला देण्यामध्ये आपली
खेडी अपयशी ठरली आहेत. म्हणूनच प्रत्येक जण शहराकडे धाव घेत आहे.
या तिन्ही
आघाड्यांवर काय स्थिती आहे, घराच्या आघाडीवरील आव्हाने
जाणून घेण्यासाठी ही तुलना पाहू या… या शहरातील (उदाहरणार्थ
पुणे) श्रीमंत माणसाला भूक लागली, तर तो मॅरियट किंवा कॉनरॅडसारख्या
पंचतारांकित हॉटेलात जाऊ शकतो. एखाद्या उच्च मध्यमवर्गीय माणसाला
भूक लागली तर पॅव्हेलियन किंवा फिनिक्स मॉलमधील फूड कोर्टमध्ये एखाद्या चांगल्या उपाहारगृहात
जाऊ शकतो. एखाद्या मध्यमवर्गीय माणसाला भूक लागली तर त्याच्याकडे
एखाद्या शेट्टीच्या किंवा थाळी मिळणाऱ्या उपाहारगृहामध्ये जाण्याचा पर्याय असतो. तिसऱ्या वर्गवारीत माणसाकडे म्हणजे एखादा प्युनला किंवा
टॅक्सी चालकाला भूक लागली असेल तर त्याला मर्यादित थाळी वगैरे
माफक दरात देणाऱ्या खाणावळींचा पर्याय असतो. एखादा गरीब माणूस (म्हणजे कामगार किंवा रोजंदारीवर काम
करणारा मजूर) भुकेला असेल, तर त्याच्याकडे
रस्त्यावर पुरी-भाजी किंवा वडा-पाव यासारखे खाद्यपदार्थ विकणाऱ्या गाड्यांचा पर्याय
असतो. हे सगळे खाद्य पर्याय (म्हणजे पोट भरण्यासाठीचे उपाय) कायदेशीरपणे उपलब्ध आहेत,
म्हणजे अधिकृतपणे पैसे देऊन तुम्हाला ते उपलब्ध होऊ शकतात व तुम्हाला
त्यासाठी एक पावती मिळते जी प्रत्येक कायद्यानुसार स्वीकार्य
असते, बरोबर? आता वस्त्रांच्या बाबतीतही
असेच आहे, म्हणजे आंतरराष्ट्रीय ब्रँडपासून ते स्थानिक शिंप्यापर्यंत
किंवा अगदी वापरलेले सुद्धा परंतु चांगल्या दर्जाचे तयार कपडे,
समाजातील प्रत्येक वर्गासाठी उपलब्ध आहेत, नाहीतर
आपल्याला आत्तापर्यंत नग्न मोर्चे पाहावे लागले असते नाही का? म्हणजे समाजाला जगण्यासाठी ज्या मूलभूत गरजा पूर्ण होण्याची आवश्यकता आहे त्यापैकी
अन्न व वस्त्र यांची पूर्तता होत आहे व हे आपले यश असून त्यासाठी आपले अभिनंदन केलेच
पाहिजे.
आता पुण्यामध्ये
(उदाहरणार्थ) घर ही मूलभूत गरज पूर्ण होण्याच्या आघाडीवर काय चित्र आहे ते पाहू, एक श्रीमंत माणूस पैसे देऊन कोणत्याही उच्चभ्रू ठिकाणी घर खरेदी करू शकतो,
त्याला काहीच समस्या नसते. एक उच्च मध्यवर्गीय
माणूस थोडीशी तडजोड व बँकेकडून थोडेसे कर्ज काढून या शहरातील एखाद्या चांगल्या ठिकाणी
घर शोधू शकतो. एका मध्यमवर्गीय माणसाला चांगल्या ठिकाणी अगदी
२ बेडरूमचे घर घेण्यासाठी आयुष्यभर झगडावे लागते. त्याला १ बीएचकेवर समाधान मानावे
लागते किंवा शहराच्या सीमेबाहेर जावे लागते किंवा कायमस्वरूपी भाड्याच्या घरात राहावे
लागते. म्हणजे एकतर त्याला आयुष्यभर हप्ते भरावे लागतात किंवा भाडे भरावे लागते, त्यामुळे घरासारखी मूलभूत गरज पूर्ण करण्यासाठी त्याच्या खिशाला कायमस्वरूपी
भोक पडते. , तृतीय श्रेणीतील कर्मचाऱ्याला
पुण्यासारख्या शहरात घरच मिळणार नाही कारण त्याच्या उत्पन्नातून जवळपास कुठे एक खोलीही
मिळत नाही, ( कायदेशीर ) त्यामुळे त्याला शहाराच्या टोकाला कुठेतरी घर घ्यावे
लागते किंवा पुणे शहरात झोपडपट्टीत (बऱ्याच आहेत) राहावे लागते किंवा अवैध घरांमध्ये
(सदनिकांमध्ये) जी मायबाप सरकारद्वारे कालांतराने वैध केली जातात, मात्र तोपर्यंत स्थानिक नगरसेवकाच्या दयेवर तणावाखाली जगावे लागते. गरीब किंवा
रोजंदारीवर काम करणाऱ्या मजूराचे आयुष्य तर रस्त्यावरच्या कुत्र्यापेक्षाही वाईट असते कारण त्याला
कुठेही जुळवून घ्यावे लागते, त्याला त्याच्या कुटुंबासोबत एक छप्पर म्हणून
परंतु घराच्या बाबतीत त्याच्याकडे काहीही पर्याय नाही !
माननीय पंतप्रधान
सर, आपण (आम्ही मिळून सगळ्यांनी) घराच्या बाबतीत आधी आपले
हे अपयश स्वीकारले पाहिजे, तरच आपण शहर सुनियोजित करण्याचा मार्ग
शोधू शकू. कारण मध्यमवर्गीय, कनिष्ट मध्यमवर्गीय व गरीब वर्गातील
लोकांची संख्या कोटींमध्ये आहे. या लोकांची घरांची जी गरज आहे त्यामुळेच शहरातील नागरी नियोजनाच्या
आघाडीवर प्रत्येक नियोजन अपयशी ठरते. तुमच्या सरकारचे घरे
स्वस्त व्हावीत हे धोरण आहे. बांधकामासाठी अनेक प्रकारचे एफएसआय/टीडीआर/सशुल्क एफएसआय/टीओडी किंवा
इतरही अनेक बाबी आहेत परंतु हा एफएसआय जेथे वापरता येईल अशी योग्य जमीन कुठे आहे, हा प्रश्न तुम्ही तुमच्या नियोजनकर्त्यांना विचारणे आवश्यक आहे. अलिकडच्या काळात पुण्याच्या मध्यवर्ती भागातील दर दुसरी इमारत पुनर्विकासासाठी
जात आहे त्यामुळे या भागात अनेक घरे उपलब्ध आहेत, परंतु तुम्ही
या घरांच्या किमती पाहिल्या आहेत का, या सगळ्यांच्या किमती एक
कोटीच्या जादुई आकड्याच्या वरतीच असतात व किती जणांना ही किंमत परवडू शकते, याचा कुणी विचार केला आहे का? यातून मिळणारा सगळा नफा
जमीन मालक, सरकारी संस्था व काही प्रमाणात बांधकाम व्यावसायिक
(जर तो पुरेसा हुशार असेल) व या संपूर्ण बांधकाम प्रक्रियेचे सहाय्यक (मला खात्री आहे
की सहाय्यक म्हणजे कुणाविषयी बोलतोय हे तुम्हाला समजले असेल) उपभोगत आहेत, परंतु जो ग्राहक आहे त्याच्यापर्यंत किती लाभ पोहोचतोय, त्याचे यावर काही नियंत्रण आहे का? परिणामी बहुतेक
खऱ्या-खुऱ्या गरजू ग्राहकांना शहराच्या बाहेर जावे लागते किंवा शहरातील झोडपट्ट्या
किंवा अवैध घरांचा आसरा घ्यावा लागतो. निकृष्ट सार्वजनिक
वाहतुकीमुळे या सगळ्यांना उपजीविकेसाठी शहरापर्यंत प्रवास करण्यासाठी (इथेही नियोजन
नाही) स्वतःचे वाहन खरेदी करावे लागते, त्यामुळे त्यांना या वाहनांसाठी
जास्त इंधन खर्च करावे लागते व तसेच यामुळे शहरातील सातत्याने अतिक्रमण झालेल्या रस्त्यांवरील
वाहतुकीच्या कोंडीत भरच पडते. पंतप्रधान सर, नियोजित शहरांविषयी
तुमच्या दूरदृष्टीविषयी पूर्णपणे आदर राखत असे सांगावेसे वाटते की दूरदृष्टीला जर काटेकोरपणे अंमलबजावणी व देखरेख केल्या जाणाऱ्या कृती योजनेची जोड नसेल तर
तिचा काही उपयोग होत नाही. हेच या राज्यातील व देशातील प्रत्येक शहरात व गावामध्ये
होताना दिसत नाही, त्यामुळे प्रत्येक शहरामध्ये अतिशय गोंधळ किंवा
वाहतुकीची कोंडी, झोपडपट्ट्या व कचरा दिसून येतो.
तुमचा (म्हणजे
तुमच्या “भक्तगणांचा”) माझ्यावर विश्वास बसत नसेल, तर पुण्यामध्ये नियोजन प्राधिकरणाने काय गोंधळ घालून ठेवला आहे ते पाहा.
तीन दशकांपासून काही गावे पुणे महानगरपालिकेच्या हद्दीमध्ये विलीन करण्याचा
वाद सुरू आहे. ती गावे विलीन करण्यात आल्यानंतरही दोन गावांचे विलीनीकरण रद्द करण्यात
आले (कारण माहिती नाही). अजूनही या विलीन करण्यात आलेल्या गावांच्या विकास योजनेला
आपण अंतिम स्वरूप देऊ शकलेलो नाही, तसेच कोणते नियम लागू करायचे
आहेत व कसे लागू करायचे आहे हेदेखील ठरवू शकलेलो नाही. एवढा उशीर होत असताना आणखी थोडा
वेळ आवश्यक आहे हे मान्य आहे परंतु किती वेळ म्हणजे थोडा वेळ याचे उत्तर कुणाकडेही
नाही किंवा ते शोधण्याची इच्छाही नाही. नियोजनामध्ये होणाऱ्या विलंबाची किंमत कोण चुकवेल,
एखादी व्यक्ती नाही तर संपूर्ण शहरालाच त्याची किंमत चुकवावी लागेल किंवा
आधीपासूनच चुकवताहेत. कोणत्याही गावासाठी किंवा शहरासाठी विकास योजना निश्चित करण्यासाठी
एखादी निश्चित वेळ का असू शकत नाही व वरपासून अशी एखादी यंत्रणा का नाही जी शहराच्या
विकास योजनेच्या अंमलबजावणीवर देखरेख करेल, असे प्रश्न तुम्ही
तथाकथित सरकारी बाबू किंवा नगर नियोजकांना विचारले आहेत का जे शहराशी संबंधित अशी सर्व
धोरणे ठरवतात. तुम्ही विचारले असेल तर त्यांनी काय उत्तर दिले किंवा त्यावर काय उपाययोजना
सुचवली हे तुम्ही कृपया सांगू शकता का? औद्योगिक विकास महामंडळ
ज्याप्रमाणे उद्योगांना भूखंड देते त्याचप्रमाणे तुम्ही “अ”च्या बाराखडीतील कॉर्पोरेट कंपन्यांना भूखंड देऊन त्यांना परवडणाऱ्या घरांवर
खर्च करायला व प्रायोगिक तत्वावर पुण्याच्या चारही बाजूंना हजारो घरे बांधायला व ती
गरजू तृतीय व चतुर्थ श्रेणीतील कर्मचाऱ्यांना, रोजंदारीवर काम
करणाऱ्या मजूरांना भाड्याने द्यायला का सांगत नाही? कारण असे
केले तरच शहरातील मध्यवर्ती भाग नियोजित विकासासाठी मोकळा होईल, कुणीही किमान एकदा तरी अशाप्रकारे विचार का करत नाही. याचे कारण म्हणजे, प्रत्यक्षात कुणालाही समाजातील सर्व
वर्गांना परवडतील अशी घरे बांधायचीच नाहीत, नाहीतर बक्कळ पैसा केवळ काही जणांच्या खिशातच कसा राहील, हे सत्य आहे व आपल्या देशामध्ये सुनियोजित शहरे नावाचे स्वप्न अपयशी ठरण्यामागचे
मुख्य कारण आहे.
हे सगळे
पुरेसे नाही म्हणून की काय सर्व राज्यातील स्थानिक सरकारे (यामध्ये महाराष्ट्र आघाडीवर
आहे) तथाकथित अवैध बांधकामे वैध करण्याच्या मागे लागलेले आहे, कारण परवडणाऱ्या घरांसाठी तो सर्वात सोपा व सुरक्षित मार्ग आहे. परंतु या प्रक्रियेमध्ये
संपूर्ण शहराची कचरापेटी झाली आहे ही वस्तुस्थिती आहे ज्याविषयी वैयक्तिक तुम्ही सोडून इतर कुणालाही चिंता , नसावी असे मला वाटते. कारण, तुम्ही (म्हणजेच सरकार असे वाचावे) सर्वप्रथम चुकीची
धोरणे तयार करता, त्यानंतर तुम्ही या धोरणांची अंमलबजावणी उशीरा
तसेच चुकीच्या प्रकारे करता व त्यानंतर या धोरणांमुळे सामान्य माणसाला परवडणारे घर
मिळणार नसल्यामुळे तुम्ही अवैध वसाहतींकडे काणाडोळा करता. त्यानंतर
तुम्ही या अवैध वसाहती गृहबांधणीच्या मूलभूत गरजा पूर्ण करण्यासाठी वैध करता,
ज्यांच्या जमीनी रस्ते किंवा उद्याने किंवा रुग्णालये किंवा डोंगर किंवा
जलाशय यासाठी आरक्षित असू शकतात. त्यानंतर तुम्ही सुनियोजित शहरे उभारण्यात असमर्थ
असल्याचे गळे काढता. आता नागरी नियोजनाच्या आघाडीवर आपण एक यंत्रणा म्हणून ज्याप्रकारे
काम करतो ते कौतकास्पदच म्हणावे लागेल. ही अतिक्रमणे शहराच्या
महसुलामध्ये एका नव्या रुपयाचीही भर टाकत नाहीत, ती सुनियोजित
शहरांसाठी दुहेरी शाप आहेत. एक म्हणजे ती कोणत्याही प्रकारचा
कर किंवा शुल्क भरत नसल्यामुळे शहराचे नुकसान होते व यामुळे कायद्याचे पालन करणाऱ्या, तथाकथित कायदेशीर घरांमध्ये राहणाऱ्या नागरिकांच्या खिशावरील ताण वाढतो. दुसरे म्हणजे यातील बहुतेक घरे (झोपडपट्ट्या/वसाहती)
या सरकारी आरक्षित जमीनींवर आहेत यामुळे आधीच विलंबाने होत असलेले
नियोजन पूर्णपणे कोलमडते कारण आपण ज्या हेतूने या जमीनी आरक्षित केल्या त्यासाठी त्यांचा
विकास कधीच केला जात नाही.
म्हणूनच, माननीय पंतप्रधान सर सुनियोजित शहरांच्या तुमच्या दूरदृष्टीविषयी पूर्णपणे
आदर राखून असे सांगावेसे वाटते की, काही तर्कशुद्ध व पूर्णपणे
झोकून देऊन काम करणाऱ्या व्यक्तींचा एक स्वतंत्र विभाग किंवा खाते तयार करा व एक कृती
योजना तयार करा. आपण उदाहरण म्हणून पुणे शहरापासून सुरूवात
करू शकतो (त्यासाठी अशीही इथे अनेक जाणकार मंडळी आहेत,
हाहाहा) कारण आपण एकाच वेळी सर्व शहरांमध्ये प्रयोग
करून पाहू शकत नाही म्हणूनच आधी एका शहरामध्ये प्रयोग करून पाहू, म्हणजे इतर व्यक्ती त्याचे अनुकरण करतील (केवळ एक आशा).
सुनियोजित
शहरे हेच आपल्या देशाचे भविष्य आहे असे तुम्ही म्हटले आहे परंतु हे भविष्य कधी साकारच
झाले नाही तर काय; किंबहुना तुम्ही जे म्हटलेले नाही, तेच अधिक महत्त्वाचे
आहे असे मला वाटते व आता आपण आपल्या भविष्याची काळजी घेण्याची वेळ आली आहे, बरोबर? मी या संबंधी कोणत्याही प्रकारची मदत अगदी
आनंदाने करेन, कारण मलाही माझ्या शहराच्या भविष्याची काळजी आहे!
संजय देशपांडे.
संजीवनी डेव्हलपर्स.
ई-मेल आयडी - smd156812@gmail.com
कृपया
पुण्यातील रिअल इस्टेटबद्दलचे माझे शेअरिंग खालील You Tube लिंकवर पहा.
.
https://www.youtube.com/watch?v=g4xX7eopH5o&t=5s
