बांधकाम व्यवसाय, ४ एफ एस आय आणि शहर !

बांधकाम व्यवसाय, ४  एफ एस आय आणि शहर !

“आपल्याला सगळ्यांच्या भविष्यासाठी शाश्वत विकासाचा महामार्ग खुला करायचाय. यातुनच समाजाचा आर्थिक विकास होण्यासाठी, सामाजिक न्याय साधण्यासाठी, पर्यावरणाबद्दलचं कर्तव्य पार पाडण्यासाठी व प्रशासन सशक्त करण्यासाठी एक भक्कम आधार मिळेल”…. बान की-मून.

बान की-मून हे दक्षिण कोरियाचे राजकीय नेते व राजनैतिक अधिकारी आहेत. त्यांनी जानेवारी 2007 ते डिसेंबर 2016 या काळात संयुक्त राष्ट्रांचे महासचिव म्हणूनही काम केले. बान यांनी सयुंक्त राष्ट्रांचे महासचिव होण्याआधी, दक्षिण कोरियाच्या परराष्ट्र मंत्रालयात व संयुक्त राष्ट्रांमध्ये राजनैतिक अधिकारी म्हणून काम केले आहे. त्यांच्या विकासाविषयीच्या वरील दृष्टिकोनामुळे, अधिक चांगलं जग घडवण्यासाठी झटणाऱ्या संयुक्त राष्ट्रांमध्ये त्यांना एक अतिशय आदरणीय व्यक्तिमत्व म्हणून ओळखलं जातं. खरं म्हणजे अनेक भारतीयांनीही संयुक्त राष्ट्रांमध्ये आपल्या देशाचं प्रतिनिधित्व केलं, मात्र आपल्या देशातील विकासाचा मुद्दा आला की आपण सगळं शहाणपण, दूरदृष्टी, बुद्धी वगैरे आटून जातं. त्यातूनही आपल्या स्मार्ट पुणे शहराविषयी जेवढं कमी बोलू तेवढं चांगलं. विकासाला कुणाचाच विरोध नाही, मात्र आपण त्याआधी शाश्वत हा शब्द विसरून गेलो आहोत नाहीतर आपण लागोपाठ अशी धोरणं जाहीर केली नसती ज्यामुळे एकदिवस हे शहर रसातळाला जाईल. हे फक्त मी म्हणत नाही. प्रत्येक मोठ्या शहराचा इतिहास पाहा म्हणजे तुम्हाला माझं म्हणणं पटेल.

होय, मी मेट्रो किंवा बीआरटीविषयी (मला आता याचा अर्थ विचारू नका, त्याचा खरंच कंटाळा आला आहे) बोलतोय. बस रॅपिड ट्रांझिट, रिंग रोड, झालंच तर मोनो रेल, हो हायपर लूपला विसरून कसं चालेल, शेवटचं म्हणजे एचसीएमटीआर हाय कपॅसिटी मास ट्रांसपोर्ट रूट (किंवा रोड, त्यानं खरंच काही फरक पडतो का) अशा कितीतरी घोषणा करण्यात आल्या आहेत. माझं बोलणं अगदी सदाशिवपेठी जोशी काकांसारखं (म्हणजे टीकाकर्त्यांसारखं) वाटतंय का? खरंतर ते असं वाटावं अशी माझी इच्छा आहे. पुणेकरांना वर नमूद केलेल्या मुद्द्यांची खरंच जाणीव असती तर या घडामोडींविषयी बोलताना त्यांचा सूरही असाच असला असता. पण त्याऐवजी सगळे जोशीकाका (म्हणजे पुणेकर) सध्या हेल्मेटचा विरोध करण्यात गुंग आहेत किंवा पाणी कपातीविषयी अथवा वाहतुकीच्या कोंडीत अडकल्याविषयी राग व्यक्त करत आहेत. मी म्हणूनच थोडावेळ त्यांच्या भूमिकेत शिरलो. मी पुन्हा एकदा सांगतो की विकास महत्वाचाच आहे मात्र त्यासाठी आपण काय किंमत मोजतोय याकडेही लक्ष द्या असा इशारा देतोय. उदाहरणार्थ मी वर नमूद केल्याप्रमाणे शहरातल्या सगळ्या महत्वाच्या विकास प्रकल्पांविषयीच्या बातम्या पाहा. म्हणजे आपण जेव्हा मेट्रोपासून ते अगदी ताज्या एचसीएमटीआरपर्यंत अशी भारी नावं घेतो तेव्हा आपल्याला (म्हणजे आपल्या शासनकर्त्यांना) अत्यानंद होतो व त्यांना आपण अंतराळयान सारखे एखाद प्रोजेक्ट करत असल्यासारखं वाटते .एका अर्थानं ते खरंही आहे म्हणजे हे सगळे प्रकल्प ज्याप्रकारे बंद पडतात त्यांचा खर्चही अंतराळयानासारखाच असतो व ते अंतराळयानासारखेच धाडकन् कोसळतात. माफ करा पण माझ्यातले जोशीकाका पुन्हा एकदा बोलले. म्हणजे मला अस  म्हणायचंय की आपण अशा सगळ्या प्रकल्पांसाठी मोठा खर्च करतो, मात्र त्याचा उपयोग शून्य होतो. पण जेव्हा आपल्या “माय-बाप” सरकारकडे (म्हणजे पुणे महानगरपालिकेकडे) पैसे नसतील तेव्हा काय? अशा वेळी आपल्या सगळ्या प्रश्नांसाठी वाढीव एफएसआय हे एकच उत्तर असतं! खोटं  वाटते तर आपल्या पुणे महानगरपालिका, पिंपरी चिंचवड महानगरपालिका यासारख्या संस्थांचा अर्थसंकल्प पाहा. या संस्था विकासासाठी जबाबदार आहेत, मात्र तुम्हाला काय दिसतं? एकीकडे अर्थसंकल्पातील विविध तरतुदींसाठीचे आकडे वाढलेले असतात (खरंतर फुगलेले असतात). त्याचवेळी दरवर्षी करवसुलीचे (महसुलाचे) आकडे खालावताहेत. हा महसूल गोळा होणं अपेक्षित होतं, मात्र तो झाला नाही तर कुठे गेला, तसंच त्यासाठी कोण जबाबदार आहे हे कुणीही विचारत नाही. त्याचवेळी सरकार प्रत्यक्ष किंवा अप्रत्यक्षपणे घरांच्या दरांवरचा बोजा वाढवून घर खरेदी करणाऱ्या प्रत्येकाचं स्वप्न आणखी महाग करत असते. अलिकडेच मेट्रोसाठी निधी उभारण्यासाठी घर खरेदीवर 1% मुद्रांक शुल्क वाढवण्यात आले. शहराच्या विकासासाठी केवळ नवीन घर खरेदी करणाऱ्यांनीच का भुर्दंड सोसायचा, सगळ्या करदात्यांनी (मालमत्ता कर भरणाऱ्यांनी) तो का सहन करू नये असा माझा प्रश्न आहे. त्याचशिवाय शहरातील लाखो बेकायदा इमारतींमध्ये राहणारी माणसं आहेत ते काहीही कर भरत नाही. मात्र शहरातल्या सगळ्या पायाभूत सोयींचा लाभ घेतात. त्यांचाही वाटा रिअल इस्टेट क्षेत्रानं का द्यावा? शहरातल्या पायाभूत सुविधांसाठी लावला जाणारा हा अधिभार शहरात विकल्या जाणाऱ्या प्रत्येक वाहनावर का लावला जात नाही. शेवटी शहरातल्या रस्त्यांवरील वाहतुकीच्या कोंडीला ही वाहनंच जबाबदार आहेत. असे शेकडो प्रश्न आहेत पण कोण पर्वा करतं? ऑटोमोबाईल उद्योग किंवा एखाद्या झोपडपट्टीवासियाला हा भुर्दंड सहन करावा लागत नाही तर बांधकाम व्यावसायिक व त्याची घरे खरेदी करणाऱ्यांना सहन करावा लागतो. मात्र याविषयीचा दृष्टिकोन, लागला तर लागू दे असा असतो.

आणखी एक गोष्ट "माय-बाप" सरकार मानवीय दृष्टिकोनातून विचार करतं व प्रत्येक अवैध बांधकामावर काही दंड/अधिभार (तुम्ही काही म्हणा त्यानं असाही काय फरक पडतो) आकारून ती नियमित करायला उत्सुक असतं. मात्र अशा दंडातून नेमके किती पैसे संकलित झाले आहेत हा प्रश्न कुणी कधी विचारला आहे का. ही घरे तिथेच आहेत मात्र ती नियमित करण्यासाठी संकलित केलेला पैसा कुठे गेला. प्रत्येक शहरातील नागरी संस्थेच्या अर्थसंकल्पामध्ये उत्पन्नाच्या या स्रोताचा समावेश का केला जात नाही? वरील सगळ्या प्रश्नांची उत्तरं अगदी सोपी आहेत. तुम्ही ऑटोमोबाईल विक्रीवर कोणताही अधिभार लावणार नाही कारण या उद्योगांचे मालक बड्या असामी आहेत, या देशाचे प्रतिष्ठित नागरिक आहेत (प्रसिद्ध व्यक्ती आहेत). त्या त्यांच्या उद्योगांद्वारे देशसेवा करत असताना त्यांच्यावर अधिभार कसा लादायचा? मालमत्ता कर वाढवायचा विचार केला तर; तुम्हाला वेड लागलंय का, निवडणुका तोंडावर आलेल्या असताना असं काहीतरी सुचवणं आत्मघातकी ठरेल. जो पक्ष मालमत्ता कर किंवा इतर कोणत्याही करात वाढ सुचवतो त्याला मतं कोण देईल? अवैध घरातील रहिवाशांकडून किती पैसे मिळाले असा विचार केला, तर त्यांच्याकडे पैसे असते तर ते अवैध घरात राहिले असते का असा प्रश्न आहे. त्याचवेळी नागरिकांचा दृष्टिकोनही तितकाच महत्वाचा आहे कारण नागरिकांना शहराकडून सेवा हव्या असतात मात्र त्यासाठी पैसे मोजायची तयारी नसते. नाहीतर मालमत्ता कर किंवा कोणत्याही प्रकारची करवाढ करायला त्यांनी विरोध केला नसता. लाखो लोक कर बुडवतात, पुणे महानगरपालिकेला त्यासाठी वारंवार नोटीसा का द्याव्या लागतात त्याचशिवाय सार्वत्रिक माफीसारख्या योजना का जाहीर कराव्या लागतात? नागरिकांनी आपणहून कर भरणे आवश्यक असताना ते का भरत नाहीत? या मुद्द्यावर अनेक नागरिक म्हणतील आम्हाला चांगल्या सुविधा मिळत नसताना आम्ही कर का भरावा. असे प्रश्न विचारणाऱ्या सगळ्या लोकांनी मराठवाडा व विदर्भाला भेट द्यावी म्हणजे तुम्ही पुण्यात किती आरामात जगताय याची तुम्हाला जाणीव होईल. राज्याच्या कानाकोपऱ्यातून शिक्षणासाठी किंवा नोकरीसाठी या शहरात येणाऱ्या प्रत्येकाला विचारा, जर या शहरात चांगल्या सोयी सुविधा मिळत नसतील तर तो त्याचं गाव सोडून या शहरात का येतो, म्हणजे तो तुम्हाला कारण सांगेल. आपण कदाचित सर्वोत्तम शहर नसू मात्र इतर शहरातली परिस्थिती आणखी वाईट आहे. आपल्या शहराची भविष्यात सर्वात वाईट शहरांमध्ये गणना होऊ नये असे वाटत असेल तर आपण कर भरले पाहिजेत, तसंच आपण भरलेल्या करांच्या मोबदल्यात चांगल्या सुविधा देण्यासाठी नागरी संस्थांवर दबाव वाढवला पाहिजे.

मात्र प्रत्येक नियोजन प्राधिकरण, नागरी संस्था व नगर नियोजन विभागाचे सर्व गॉड फादर्स (वरिष्ठ अधिकारी) यांना एफएसआय वाढवणे, त्यातून निधी उभारणे व तो मेट्रो, एचसीएमटीआर, बीआरटी व हायपर लूप या सगळ्या प्रकल्पांसाठी वापरणे हाच सर्वोत्तम (किंबहुना एकमेव) उपाय वाटतो. मात्र या अतिरिक्त एफएसआयवर बांधलेल्या घरांमध्ये राहणाऱ्या लोकांसाठी आवश्यक असलेल्या सहाय्यक पायाभूत सुविधांचे काय? मला आणखी एका गोष्टीचं कुतुहल वाटतं की प्रत्येक वेळी ४  एफएसआयच का, हा ४ आकडा कुठून आला ? मला खात्री आहे की यासंदर्भात काही अभ्यास करण्यात आला असेल अशी पण प्रत्येकवेळी कोणत्याही पायाभूत सुविधेचा विकास करायचा असतो तेव्हा ४ पट एफएसआयच का दिला जातो? तथाकथित मेट्रो किंवा एचसीएमटीआरसाठी हा टीओडी म्हणजे ४  पट एफएसआय विकून पैसे उभारले जाणार असतील तर रस्ते, सांडपाणी, वीज, शाळा, क्रीडांगणे, खुल्या जागा, उद्याने, पाणी पुरवठा व अशा इतरही बाबींसाठी पैसा कुठून येईल. आपण त्यासाठी नवीन घरांवर 100% मुद्रांक शुल्क आकारणार आहोत का? त्याप्रमाणे सध्याच्या विकास योजनेचं काय भवितव्य आहे, पूर्ण शहराचा एफएसआय ४  पट वाढत असेल तर विकास योजनेमध्ये 10% हून अधिक बदल होणार नाही का, कारण मेट्रोसारख्या योजनांच्या मार्गात संपूर्ण शहराचा समावेश होतो. मेट्रो किंवा एचसीएमटीआर वगळता सध्याच्या सगळ्या सुविधा (शाळा, रुग्णालये, उद्याने व इतरही बऱ्याच गोष्टी) 1 एफएसआय लोकसंख्येच्यादृष्टिने तयार करण्यात आल्या आहेत, असं माझं बाळबोध अभियंता मन मला सांगतं. या 1 एफएसआयच्या अनुपाताने जी उद्याने व खुल्या जागा ठेवणे आवश्यक आहे त्यांचे काय, आपण अशा खुल्या जागा कशा तयार करणार आहोत? हो, आणखी एक गोष्ट, अशा ४  पट एफएसआय असलेल्या भूखंडांचे दर कमी होतील किंवा वाढतील याचा विचार करा, डोक्याला चांगला खुराक आहे. कारण याचा थेट संबंध रिअल इस्टेटच्या म्हणजे घरांच्या दरांशी आहे. दुर्दैवाने ४  पट एफअसआय आभासी स्वरूपात तयार करता येतो. मात्र त्या ४  पट एफएसआय असलेल्या घरांमध्ये राहणाऱ्या लोकांसाठी सार्वजनिक जागा आभासी स्वरूपात तयार करता येत नाहीत किंवा कधीही करता येणार नाहीत! त्याचप्रमाणे माझ्या माहितीप्रमाणे 2 लाख चौरस फूटांहून अधिक बांधकाम क्षमता असलेल्या कोणत्याही प्रकल्पासाठी पर्यावरण विभागाची परवानगी लागते. तसेच अशा विकासामुळे होण्याची शक्यता असलेल्या पर्यावरणावरील परिणामाच्या मूल्यमापनाचा अहवालही सोबत जोडावा लागतो. या ४  पट एफएसआयमुळे कोट्यवधी चौरस फूट बांधकाम क्षमता निर्माण होईल तिचं काय, या निर्णयामुळे होणाऱ्या पर्यावरणाच्या परिणामाचं मूल्यमापन करणं आवश्यक नाही का, असा आणखी एक बाळबोध प्रश्न मला पडलाय!  

मी पुन्हा एकदा सांगतो रिअल इस्टेट उद्योग या शहरातल्या प्रत्येक पायाभूत सुविधेचं स्वागतच करतो. त्यासाठी जास्त पैसे मोजायचीही (म्हणजेच योगदान द्यायचीही) त्याची तयारी आहे. पण सगळ्या नागरी नियोजकांना मला एक गोष्ट सांगाविशी वाटते ती म्हणजे जबाबदारी घेणं आणि एखाद्यावर ओझं लादणं या दोन पूर्णपणे वेगळ्या गोष्टी आहेत. रिअल इस्टेट शहराच्या गरजा पूर्ण करण्यासाठी सगळ्या जबाबदाऱ्या घ्यायला तयार आहे मात्र आपण त्यावर भार टाकत राहिलो तर अप्रत्यक्षपणे शहराचंच वाटोळं होईल. लक्षात ठेवा शेवट फार लांब नाही!

संजय देशपांडे 

smd156812@gmail.com

संजीवनी डेव्हलपर्स

सरकारी धोरणे, घरे आणि बिल्डर !

आपली धोरणे व योजना झटपट तोडगा काढण्यासाठी असू नयेत कारण जगभरच्या शासनकर्त्यांसमोर महाआपत्ती रोखणे ही खरी समस्या असते आणि त्या दृष्टीनेच आपल्या उपाय योजना असल्या पाहिजेत.… रॉबर्ट जे. शिलर.

रॉबर्ट जेम्स शिलर हे अमेरिकी अर्थशास्त्रज्ञ, शिक्षणतज्ञ व लोकप्रिय लेखक आहेत. ते 2018 पर्यंत येल विद्यापीठातील सर्वोच्च प्राध्यापक म्हणजे स्टर्लिंग प्रोफोसर या पदावर अर्थशास्त्र शिकवत होते व ते येल स्कूल ऑफ मॅनेजमेंटच्या इंटरनॅशनल सेंटर फॉर फायनान्सचे अधिछात्रही होते. अशा व्यक्ती सरकारवर अंकुश ठेवायला असल्यावर, काही अमेरिकी शासनकर्त्यांनी धोरणांबाबत धर-सोड वृत्ती दाखवल्यानंतरही अमेरिका आर्थिक महासत्ता म्हणून कायम आहे. धोरणांच्या बाबतीत बोलायचं तर आपण भारतीय राज्यकर्ते धोरणं बनवण्यात नेहमी अग्रेसर असतो. मात्र या धोरणांचा इच्छित परिणाम होण्याऐवजी वादच जास्त होतात. विशेषतः ही धोरणं जेव्हा जमीनीविषयी (रिअल इस्टेट) असतात तेव्हा त्यात पैशांची मोठी उलाढाल असल्याने अनेक वाद-विवादांना तोंड फुटतं. आपलं “मायबाप” सरकार प्रत्येकवेळी रिअल इस्टेटविषयी काहीतरी घोषण करतं तेव्हा आपण परवडणारी घरं, नियोजित विकास, पर्यावरण संवर्धन व अगदी अलिकडचं सांगायचं तर स्मार्ट शहरं (खरतर फॅड) घडवण्याच्याबाबतीत नेमके कुठल्या दिशेनं चालले आहोत असा प्रश्न मला पडतो. मी आता एखाद्या कट्टर पुणेकराप्रमाणे प्रत्येक गोष्टीवर टीका करतोय असं तुम्हाला वाटत असेल तर गेल्या आठवड्यातील वर्तमानपत्रांचे मथळे वाचा. नद्यांच्या दोन्ही काठांवर बांधकाम नाही, सीआरझेड धोरण हटवले; बांधकामासाठी हजारो हेक्टर जमीन उपलब्ध होणार (सीआरझेड हे धोरण समुद्र किनारपट्टीपासून 500 मीटरपर्यंतच्या अंतरावरील कोणत्याही बांधकामावर निर्बंध घालते). त्याशिवाय सर्व माध्यमांमध्ये सरकारी जमीनींवरील (म्हणजे काय हे विचारू नका)अवैध बांधकामे नियमित (वैध करण्याविषयी) करण्याविषयी नियमितपणे बातम्या दिल्या जात होत्या. सगळ्यात शेवटी आणखी एक बातमी होती ती म्हणजे देशातील आठ मुख्य शहरांमधील डेटानुसार रिअल इस्टेट विकासक (म्हणजे बांधकाम व्यावसायिक) गुंतवणूकदार/कर्ज वितरक व सदनिकाधारकांचे जवळपास चार लाख कोटी रुपयांचे देणे लागतात (म्हणजे त्यांनी फसवणूक केली आहे). आता एखादी व्यक्ती विचारेल की धोरणे तयार करण्याचा व शेवटच्या बातमीचा काय संबंध आहे. कारण रिअल इस्टेट व्यवसाय या व्यवसायातील गुंतवणूकदारांच्या डोळ्यात धूळफेक करण्यासाठी नेहमी बदनाम राहिला आहे. हे खरं नसले तरी आजकाल अशा घटना वारंवार होत आहेत. यात मोठ्या मोठ्या बांधकाम  कंपन्याही आपली देणी देऊ शकत नसल्याने  पूर्ण व्यवसायाची बदनामी होत आहे. रिअल इस्टेटच्या याच परिस्थितीमुळे मला या धोरणांविषयी माझी मतं मांडाविशी वाटली.

शतकानुशतकं रिअल इस्टेट, जमीनी किंवा बांधकामाशी संबंधित काहीही बक्कळ नफा मिळवून देणारा व्यवसाय मानला जायचा. याचे कारण म्हणजे जमीन मर्यादित आहे मात्र आपल्या जमीनीशी संबंधित गरजा अमर्याद आहेत. आपल्याला घरं बांधण्यासाठी जमीन आवश्यक असते. त्या घरातील  रहिवाशांसाठी अत्यावश्यक व  अतिउंची सुखसोयी हव्या असतात. त्यासाठी कारखाने हवे असतात, कारखान्यांसाठी रस्ते, रेल्वे, गोदामे हवी असतात. या घरांमध्ये राहणारी, कारखान्यांमध्ये काम करणारी माणसं हवी असतात  व  या सगळ्या  माणसांना शाळा, मॉल, रुग्णालये (उद्याने व जंगलेही) व विरंगुळ्याची ठिकाणेही हवी असतात. म्हणूनच आपल्याला जमीन हवी आहे व ती मर्यादित आहे. तुम्ही कारखान्यात जमीन तयार करू शकत नाही मात्र तुम्ही उपलब्ध जमीनीच्या क्षमतेचा जास्तीत जास्त वापर करून घेऊ शकता. यासाठीच धोरणे लागतात व इथेच खऱ्या अर्थाने गोंधळाला सुरूवात झाली. लोकांना (म्हणजे बांधकाम व्यावसायिकांना) जेव्हा या धोरणांमुळे जमीनीची क्षमता वाढू शकते याची जाणीव झाली, तेव्हा धोरणकर्त्यांनाही ते एफएसआय/टीडीआर/टीओडी/सशुल्क एफएसआय अशा अनेक नावांखाली आभासी जमीनी तयार करू शकतात व बांधकाम व्यावसायिक पैसे कमवताहेत हे जाणवलं. म्हणूनच धोरणकर्ते शहाणे झाले व त्यांनी प्रत्येक शहरासाठी किंवा उपनगरासाठी (म्हणजेच गरजेप्रमाणे नाही तर मागणीप्रमाणे) धोरणे तयार करायला सुरूवात केली. शेवटी आपल्या “मायबाप सरकारलाही” जाग आली की जर जमीनींची धोरणे तयार करण्याशी संबंधित प्रत्येक जण पैसे कमवत असेल तर सरकारनेही थोडे पैसे का कमवू नयेत?

या काळात जमीनींवरचा भार (आर्थिक) प्रचंड वाढला होता. आधी जमीनीचे दर, एफएसआय तसंच त्या एफएसआयची निर्मिती करण्यासाठी होणारा खर्च यामुळे घरे सामान्य माणसाच्या आवाक्याबाहेर गेली होती. कारण गुंतवणूकदारांनी कितीही पैसा ओतून कितीही आरामदायक, उत्तम जागतिक दर्जाच्या सुखसोयींनी युक्त घरे बांधली तरीही शेवटी काही कुटुंबांनी ती खरेदी केली पाहिजेत व त्यात राहिले पाहिजे. सगळ्या धोरण निर्मात्यांना (म्हणजेच जमीनीशी संबंधित सगळ्या घटकांना) नफ्यातील त्यांचा वाटा हवा होता जो खरंतर घरं खरेदी करणाऱ्या कुटुंबांच्या खिशातूनच जाणार होता. त्यांना फार थोडी कुटुंबं आपल्या स्वप्नातलं घर खरेदी करू शकतील किंवा कुणीच खरेदी करू शकणार नाही याची जाणीव झाली. म्हणूनच शेवटची बातमी धोरणांविषयीच्या इतर बातम्यांशी संबंधित आहे म्हणजेच बांधकाम व्यावसायिक गुंतवणूकदारांचे तसेच सदनिकाधारकांचे कोट्यवधी रुपयांचे देणे लागतात. तुम्ही गेल्या काही दशकातील धोरणांचा आढावा घेतल्यास त्यातून “व्यवसाय करण्यातील सुलभता” नाही तर “व्यवसाय न करण्याची सुलभता” दिसून येते अशी परिस्थिती आहे. तुम्हाला माझ्या शब्दांवर विश्वास नसेल तर वरील दोन धोरणे त्याचे उत्तम उदाहरण आहेत. कित्येक वर्षे समुद्र किनाऱ्यापासून 500 मीटरच्या अंतरापर्यंत बांधकामाला अजिबात परवानगी नव्हती. हा भूभाग प्रचंड मोठा आहे. आत्तापर्यंत या जमीन मालकांनी या जमीनींचा काही उपयोग नाही म्हणून वैतागून त्या विकून टाकल्या असतील. अशावेळी अचानक सरकार घोषण करतं की वर्षानुवर्षे जो ना विकास विभाग होता तिथे तुम्ही बांधकाम करू शकता. या निर्णयामुळे मूळ जमीन मालकांना किंवा उदयोन्मुख बांधकाम व्यावसायिकांना किती फायदा होईल हे मला सांगू नका. यामुळे खरंतर काही बड्या धेडांना फायदा होईल ज्यांनी आधीच हे मोठमोठे भूखंड घशात घातले असतील, ज्यातून त्यांच्या स्वप्नातले विकास प्रकल्प साकारले जातील. मला तर त्यांच्या प्रकल्पांच्या जाहिरातींच्या ओळीही सुचताहेत, “समुद्रांच्या लाटांचा आवाज ऐकत पहिल्या चहाचे घोट घ्या” किंवा “तुमच्यासमोर अख्खा समुद्रकिनारा असताना बाथरूमची गरजच काय” वगैरे! या जमीनींचा वापर बदलल्यामुळे मिळणारा पैसा मूठभर व्यावसायिकांच्या तसंच सरकारच्याही खिशात जाणार आहे कारण सीआरझेड क्षेत्रात बांधकाम करायला परवानगी देण्यासाठी भरपूर शुल्क आकारले जाईल. हेच सरकार नद्यांच्या बाबतीत मात्र वेगळी भूमिका घेते, ज्या शेवटी जाऊन समुद्रालाच मिळणार आहेत. ज्या नद्या शेवटी समुद्राला जाऊन मिळणार आहेत त्यांच्या काठावर बांधकामांना बंदी घालण्यात आलीय मात्र समुद्र किनारपट्टीवर परवानगी देण्यात आलीय, हा काय विनोद आहे. अनेक दशकं उलट परिस्थिती होती, राज्यातली बहुतेक शहरं नद्यांकाठी वसलेली आहेत ही वस्तुस्थिती आहे. तेव्हाच्या नियमांनुसार नदीला लागून असलेला 25 मीटरचा पट्टा सोडून सगळीकडे बांधकामाला परवानगी होती. याचा विचार करून तेव्हा जमीनी खरेदी करणाऱ्यांचे काय होईल असे प्रश्न विचारू नका. अशा सगळ्या बांधकाम व्यावसायिकांचं मोठं नुकसान होईल ज्यांना सरकारने तयार केलेली धोरणं म्हणजे काळ्या दगडावरची रेघ (म्हणजे कधीच न बदलणारी) वाटते. मात्र असं अजिबात नाही, सरकारची (किमान रिअल इस्टेट संदर्भातली तरी) धोरणं वाळूत लिहीलेल्या अक्षरांप्रमाणे असतात, जी जोराचा वारा किंवा लाटेनं मिटून जाऊ शकतात, हे कटू सत्य आहे. किमान आपल्या राज्यामध्ये तरी रिअल इस्टेटची अधोगती होण्यामागचं हे एक मुख्य कारण आहे.

ही राज्यव्यापी परिस्थिती आहे. आता आपण आपल्या हुशार, स्मार्ट, पश्चिमेकडचं ऑक्सफर्ड मानल्या जाणाऱ्या व राज्याच्या सांस्कृतिक राजधानीमध्ये अर्थातच पुण्यामध्ये रिअल इस्टेटशी संबंधित धोरणांची काय परिस्थिती आहे हे पाहू. टीओडी (वाहतूक केंद्रित विकास हा फार मोठा शब्द आहे) एफएसआय,६ मीटर रुंद रस्त्यावर टीडीआरला परवानगी न देणे (तरीही ते ९ मीटरचे करणे) अशकय अशा पार्किंगची धोरणे, विविध अधिभार, नाल्यांशेजारी बांधकामांवर निर्बंध घालणे (काही वर्षांपूर्वीपर्यंत ते ओढे होते), डोंगर पायथ्याशी बांधकामावर निर्बंध घालणे (तो काढण्यातही आला), यूएलसीने प्रभावित सोसायट्यांचा पुनर्विकास यासंदर्भातील धोरणांच्या बाबतीत शहरातील रिअल इस्टेट व्यवसाय गोंधळेल्या, उध्वस्त, वैतागलेला व अगतिक आहे. या सगळ्यावर वरताण म्हणजे ठराविक उंचीहून अधिक असलेल्या इमारतींसाठी हवाई वाहतूक मंत्रालयाचे ना हरकत प्रमाणपत्र. याचे कारण म्हणजे त्या पुणे व भोवतालच्या विमानतळांसाठी धोका आहेत म्हणे! अनेक जणांना यामुळे माहिती पडले की एनडीएमध्ये (राष्टीय संरक्षण अकादमी) विमानतळ आहे, जी खरंतर फक्त एक धावपट्टी आहे. आपल्या संरक्षण संस्थांचे महत्व कुणीही नाकारत नाही  व  विमानतळ अनेक वर्षांपासून तिथे होते  व आहेत व एकीकडे विकासही सुरू आहे. मात्र त्यांना आतापर्यंत धोका निर्माण झाल्याचे मला आठवत नाही. त्यानंतर अचानक आपण या विमानतळांचे संरक्षण करण्यासाठी एक धोरण तयार केले, त्यालाही काही हरकत नाही. खरी अडचण ही धोरणे ज्याप्रकारे तयार केली जातात व राबवली जातात त्यात आहे. त्यासाठी कोणतीही यंत्रणा नसते ज्यामुळे प्रकल्पाला उशीर होतो व रिअल इस्टेटलाच त्रास होतो. कडक निर्बंध असलेले शहराचे हे विभाग कुणी ठरवले, त्यासाठी कोणते सर्वेक्षण करण्यात आले, पुण्याच्या मूलभूत जमीन आराखड्याचे काय, कारण हे टेकड्यांचे शहर आहे त्यामुळे जमीनीची सरासरी पातळी प्रत्येक उपनगरांनुसार वेगळी असते. या सगळ्या प्रश्नांकडे एकतर जाणीवपूर्वकपणे किंवा निष्काळजीपणाने दुर्लक्ष करण्यात आले आहे. समुद्र सपाटीपासून इमारतीची उंची मोजण्यासाठी, प्रमाणित करण्यासाठी, वेळेत ना हरकत प्रमाणपत्र देण्यासाठी कोणतीही यंत्रणा नाही. भारतीय भूवैज्ञानिक सर्वेक्षण व “सगळ्यांचा बाप” असलेल्या म्हणजेच संरक्षण मंत्रालयासारख्या संस्थांचा समावेश असलेल्या जाचक प्रक्रियेतून जावे लागते. या दोन्ही संस्था शहराच्या विकासाचा अजिबात विचार करत नाहीत किंबहुना तो त्यांना शरीरातील विषाणूसारखा वाटतो. गुगल मॅपसारखे अद्ययावत तंत्रज्ञान हाताशी असताना आपल्या जमीनीच्या पातळीपासून उंचीसारखी प्रमाणपत्रे एखाद्या सरकारी संस्थेकडून मिळवायची काय गरज आहे, ज्या स्वतःच्याच अस्तित्वाचा हेतू विसरल्या आहेत, असे मला विचारावेसे वाटते. पुण्यातील इमारतींना उंचीसाठी ना हरकत प्रमाणपत्र देणे अपेक्षित असलेल्या संरक्षण अधिकाऱ्यांना किंवा भूसर्वेक्षण अधिकाऱ्यांना विचारा, एखाद्या नवीन शहरांमध्ये ते स्वतःच्या विभागाचे नकाशे पाहतात का गूगल मॅप, त्यांच्या उत्तरावरून तुम्हाला सर्व काही समजेल. परिणाम फक्त एवढाच झाला आहे की इमारतीसाठी ना हरकत प्रमाणपत्र मिळण्यासाठी आवश्यक असलेल्या लांबलचक यादीत आणखी एकाची भर पडली आहे. या इमारतीमध्ये घर घेणाऱ्या कुटुंबाच्या खर्चातही यामुळे वाढ झाली आहे. ना हरकत प्रमाणपत्र ही समस्या नाही, ही प्रमाणपत्र देणारी यंत्रणा ही खरी समस्या आहे. स्थानिक मंजूरी प्राधिकरणामध्ये (म्हणजे पुणे महानगरपालिका/पिंपरी चिंचवड महानगरपालिका/पुणे महानगर प्रदेश विकास प्राधिकरण) अशी सगळी ना हरकत प्रमाणपत्रे देणारी एकच खिडकी का असू शकत नाही. पण या देशामध्ये तुम्ही असे प्रश्न विचारू शकत नाही व तुम्ही स्वतः बांधकाम व्यावसायिक असाल तर अजिबात नाही. कारण जेथे पुणे महानगरपालिका आपल्या अधिकारक्षेत्रात एकल खिडकी यंत्रणा राबवू शकत नाही तेथे पुणे महानगरपालिकेबाहेरील संघटनांमध्ये ती राबवण्याचा विचार मी स्वप्नातही करू शकत नाही. या नाण्याची दुसरी बाजू म्हणजे कोणता सरकारी विभाग दुसऱ्या एखाद्या विभागाला ना हरकत प्रमाणपत्रं देण्याचा त्यांचा अधिकार देऊन केकमधील (रिअल इस्टेटमधील) वाटा देऊ करेल.

या पार्श्वभूमीवर अशी बातमी आली की पंतप्रधानांनी रिअल इस्टेटचे दर कमी झाल्याचे म्हटले आहे व हे सरकारी धोरणांचे यश आहे. म्हणूनच आजचा युवक घर घेण्याचे त्यांचे स्वप्न साकार करू शकतो. रिअल इस्टेटचे दर कमी झाले आहेत, मात्र ते धोरणे यशस्वी झाल्यामुळे नाही. कुठेतरी हा बांधकाम व्यावसायिकांच्या तसेच रिअल इस्टेटशी संबंधित प्रत्येकाच्या हव्यासाचा परिणाम आहे, ज्यांच्यामुळे घरे गरजू ग्राहकांच्या आवाक्याबाहेर गेली व विक्री मंदावली. रिअल इस्टेटचे दर कमी होण्यामागचे हे मुख्य कारण आहे. रिअल इस्टेटशी संबंधित धोरणांमुळे वैतागलेल्या (हताश झालेल्या) बांधकाम व्यावसायिकांचा हा कसेबसे टिकून राहण्याचा प्रयत्न आहे. ज्यांना घर बांधणीची संपूर्ण प्रक्रियाच मंदावल्यामुळे प्रचंड निधी टंचाई जाणवतेय, त्यामुळे त्यांना उत्पादन खर्चाहूनही कमी किमतीत घरं विकणं भाग पडतंय. त्याचवेळी महानगरांमधील लाखो लोकांना (वरील बातमीतील आठ शहरातल्या लोकांनाही) त्यांचं घर हवंय. त्यांना घर खरेदी करायची इच्छा आहे मात्र ते कायदेशीर घर खरेदी करू शकत नाहीत, जे त्यांच्या बजेट बाहेर आहे ! त्यामुळेच ते अवैध घरे घेण्याचा मार्ग निवडतात जी कालांतराने अशाच एखाद्या धोरणामुळे नियमित केली जातात. माननीय पंतप्रधान सर, सर्व देशवासीयांना परवडणारी घरे उपलब्ध करून देण्यासाठी तुम्ही करत असलेल्या प्रयत्नांचा आम्ही आदर करतो. मात्र त्यासाठी तुम्ही सर्वसमावेशक धोरण तयार केले पाहिजे, ज्यामुळे रिअल इस्टेटलाच हा परवडणारा व्यवसाय आहे असा विश्वास वाटला पाहिजे. तुम्ही याकडे लक्षं द्यावं अशी माझी विनंती आहे. नाहीतर एक दिवस असा उजाडेल जेव्हा परवडणाऱ्या (खरंतर कोणत्याही प्रकारच्या) घरांसाठी धोरण असेल, मात्र अशी घरं बांधणारे व्यावसायिकच उरणार नाहीत!  

संजय देशपांडे 

smd156812@gmail.com

संजीवनी डेव्हलपर्स