बांधकाम व्यवसाय, ४ एफ एस आय आणि शहर !

बांधकाम व्यवसाय, ४  एफ एस आय आणि शहर !

“आपल्याला सगळ्यांच्या भविष्यासाठी शाश्वत विकासाचा महामार्ग खुला करायचाय. यातुनच समाजाचा आर्थिक विकास होण्यासाठी, सामाजिक न्याय साधण्यासाठी, पर्यावरणाबद्दलचं कर्तव्य पार पाडण्यासाठी व प्रशासन सशक्त करण्यासाठी एक भक्कम आधार मिळेल”…. बान की-मून.

बान की-मून हे दक्षिण कोरियाचे राजकीय नेते व राजनैतिक अधिकारी आहेत. त्यांनी जानेवारी 2007 ते डिसेंबर 2016 या काळात संयुक्त राष्ट्रांचे महासचिव म्हणूनही काम केले. बान यांनी सयुंक्त राष्ट्रांचे महासचिव होण्याआधी, दक्षिण कोरियाच्या परराष्ट्र मंत्रालयात व संयुक्त राष्ट्रांमध्ये राजनैतिक अधिकारी म्हणून काम केले आहे. त्यांच्या विकासाविषयीच्या वरील दृष्टिकोनामुळे, अधिक चांगलं जग घडवण्यासाठी झटणाऱ्या संयुक्त राष्ट्रांमध्ये त्यांना एक अतिशय आदरणीय व्यक्तिमत्व म्हणून ओळखलं जातं. खरं म्हणजे अनेक भारतीयांनीही संयुक्त राष्ट्रांमध्ये आपल्या देशाचं प्रतिनिधित्व केलं, मात्र आपल्या देशातील विकासाचा मुद्दा आला की आपण सगळं शहाणपण, दूरदृष्टी, बुद्धी वगैरे आटून जातं. त्यातूनही आपल्या स्मार्ट पुणे शहराविषयी जेवढं कमी बोलू तेवढं चांगलं. विकासाला कुणाचाच विरोध नाही, मात्र आपण त्याआधी शाश्वत हा शब्द विसरून गेलो आहोत नाहीतर आपण लागोपाठ अशी धोरणं जाहीर केली नसती ज्यामुळे एकदिवस हे शहर रसातळाला जाईल. हे फक्त मी म्हणत नाही. प्रत्येक मोठ्या शहराचा इतिहास पाहा म्हणजे तुम्हाला माझं म्हणणं पटेल.

होय, मी मेट्रो किंवा बीआरटीविषयी (मला आता याचा अर्थ विचारू नका, त्याचा खरंच कंटाळा आला आहे) बोलतोय. बस रॅपिड ट्रांझिट, रिंग रोड, झालंच तर मोनो रेल, हो हायपर लूपला विसरून कसं चालेल, शेवटचं म्हणजे एचसीएमटीआर हाय कपॅसिटी मास ट्रांसपोर्ट रूट (किंवा रोड, त्यानं खरंच काही फरक पडतो का) अशा कितीतरी घोषणा करण्यात आल्या आहेत. माझं बोलणं अगदी सदाशिवपेठी जोशी काकांसारखं (म्हणजे टीकाकर्त्यांसारखं) वाटतंय का? खरंतर ते असं वाटावं अशी माझी इच्छा आहे. पुणेकरांना वर नमूद केलेल्या मुद्द्यांची खरंच जाणीव असती तर या घडामोडींविषयी बोलताना त्यांचा सूरही असाच असला असता. पण त्याऐवजी सगळे जोशीकाका (म्हणजे पुणेकर) सध्या हेल्मेटचा विरोध करण्यात गुंग आहेत किंवा पाणी कपातीविषयी अथवा वाहतुकीच्या कोंडीत अडकल्याविषयी राग व्यक्त करत आहेत. मी म्हणूनच थोडावेळ त्यांच्या भूमिकेत शिरलो. मी पुन्हा एकदा सांगतो की विकास महत्वाचाच आहे मात्र त्यासाठी आपण काय किंमत मोजतोय याकडेही लक्ष द्या असा इशारा देतोय. उदाहरणार्थ मी वर नमूद केल्याप्रमाणे शहरातल्या सगळ्या महत्वाच्या विकास प्रकल्पांविषयीच्या बातम्या पाहा. म्हणजे आपण जेव्हा मेट्रोपासून ते अगदी ताज्या एचसीएमटीआरपर्यंत अशी भारी नावं घेतो तेव्हा आपल्याला (म्हणजे आपल्या शासनकर्त्यांना) अत्यानंद होतो व त्यांना आपण अंतराळयान सारखे एखाद प्रोजेक्ट करत असल्यासारखं वाटते .एका अर्थानं ते खरंही आहे म्हणजे हे सगळे प्रकल्प ज्याप्रकारे बंद पडतात त्यांचा खर्चही अंतराळयानासारखाच असतो व ते अंतराळयानासारखेच धाडकन् कोसळतात. माफ करा पण माझ्यातले जोशीकाका पुन्हा एकदा बोलले. म्हणजे मला अस  म्हणायचंय की आपण अशा सगळ्या प्रकल्पांसाठी मोठा खर्च करतो, मात्र त्याचा उपयोग शून्य होतो. पण जेव्हा आपल्या “माय-बाप” सरकारकडे (म्हणजे पुणे महानगरपालिकेकडे) पैसे नसतील तेव्हा काय? अशा वेळी आपल्या सगळ्या प्रश्नांसाठी वाढीव एफएसआय हे एकच उत्तर असतं! खोटं  वाटते तर आपल्या पुणे महानगरपालिका, पिंपरी चिंचवड महानगरपालिका यासारख्या संस्थांचा अर्थसंकल्प पाहा. या संस्था विकासासाठी जबाबदार आहेत, मात्र तुम्हाला काय दिसतं? एकीकडे अर्थसंकल्पातील विविध तरतुदींसाठीचे आकडे वाढलेले असतात (खरंतर फुगलेले असतात). त्याचवेळी दरवर्षी करवसुलीचे (महसुलाचे) आकडे खालावताहेत. हा महसूल गोळा होणं अपेक्षित होतं, मात्र तो झाला नाही तर कुठे गेला, तसंच त्यासाठी कोण जबाबदार आहे हे कुणीही विचारत नाही. त्याचवेळी सरकार प्रत्यक्ष किंवा अप्रत्यक्षपणे घरांच्या दरांवरचा बोजा वाढवून घर खरेदी करणाऱ्या प्रत्येकाचं स्वप्न आणखी महाग करत असते. अलिकडेच मेट्रोसाठी निधी उभारण्यासाठी घर खरेदीवर 1% मुद्रांक शुल्क वाढवण्यात आले. शहराच्या विकासासाठी केवळ नवीन घर खरेदी करणाऱ्यांनीच का भुर्दंड सोसायचा, सगळ्या करदात्यांनी (मालमत्ता कर भरणाऱ्यांनी) तो का सहन करू नये असा माझा प्रश्न आहे. त्याचशिवाय शहरातील लाखो बेकायदा इमारतींमध्ये राहणारी माणसं आहेत ते काहीही कर भरत नाही. मात्र शहरातल्या सगळ्या पायाभूत सोयींचा लाभ घेतात. त्यांचाही वाटा रिअल इस्टेट क्षेत्रानं का द्यावा? शहरातल्या पायाभूत सुविधांसाठी लावला जाणारा हा अधिभार शहरात विकल्या जाणाऱ्या प्रत्येक वाहनावर का लावला जात नाही. शेवटी शहरातल्या रस्त्यांवरील वाहतुकीच्या कोंडीला ही वाहनंच जबाबदार आहेत. असे शेकडो प्रश्न आहेत पण कोण पर्वा करतं? ऑटोमोबाईल उद्योग किंवा एखाद्या झोपडपट्टीवासियाला हा भुर्दंड सहन करावा लागत नाही तर बांधकाम व्यावसायिक व त्याची घरे खरेदी करणाऱ्यांना सहन करावा लागतो. मात्र याविषयीचा दृष्टिकोन, लागला तर लागू दे असा असतो.

आणखी एक गोष्ट "माय-बाप" सरकार मानवीय दृष्टिकोनातून विचार करतं व प्रत्येक अवैध बांधकामावर काही दंड/अधिभार (तुम्ही काही म्हणा त्यानं असाही काय फरक पडतो) आकारून ती नियमित करायला उत्सुक असतं. मात्र अशा दंडातून नेमके किती पैसे संकलित झाले आहेत हा प्रश्न कुणी कधी विचारला आहे का. ही घरे तिथेच आहेत मात्र ती नियमित करण्यासाठी संकलित केलेला पैसा कुठे गेला. प्रत्येक शहरातील नागरी संस्थेच्या अर्थसंकल्पामध्ये उत्पन्नाच्या या स्रोताचा समावेश का केला जात नाही? वरील सगळ्या प्रश्नांची उत्तरं अगदी सोपी आहेत. तुम्ही ऑटोमोबाईल विक्रीवर कोणताही अधिभार लावणार नाही कारण या उद्योगांचे मालक बड्या असामी आहेत, या देशाचे प्रतिष्ठित नागरिक आहेत (प्रसिद्ध व्यक्ती आहेत). त्या त्यांच्या उद्योगांद्वारे देशसेवा करत असताना त्यांच्यावर अधिभार कसा लादायचा? मालमत्ता कर वाढवायचा विचार केला तर; तुम्हाला वेड लागलंय का, निवडणुका तोंडावर आलेल्या असताना असं काहीतरी सुचवणं आत्मघातकी ठरेल. जो पक्ष मालमत्ता कर किंवा इतर कोणत्याही करात वाढ सुचवतो त्याला मतं कोण देईल? अवैध घरातील रहिवाशांकडून किती पैसे मिळाले असा विचार केला, तर त्यांच्याकडे पैसे असते तर ते अवैध घरात राहिले असते का असा प्रश्न आहे. त्याचवेळी नागरिकांचा दृष्टिकोनही तितकाच महत्वाचा आहे कारण नागरिकांना शहराकडून सेवा हव्या असतात मात्र त्यासाठी पैसे मोजायची तयारी नसते. नाहीतर मालमत्ता कर किंवा कोणत्याही प्रकारची करवाढ करायला त्यांनी विरोध केला नसता. लाखो लोक कर बुडवतात, पुणे महानगरपालिकेला त्यासाठी वारंवार नोटीसा का द्याव्या लागतात त्याचशिवाय सार्वत्रिक माफीसारख्या योजना का जाहीर कराव्या लागतात? नागरिकांनी आपणहून कर भरणे आवश्यक असताना ते का भरत नाहीत? या मुद्द्यावर अनेक नागरिक म्हणतील आम्हाला चांगल्या सुविधा मिळत नसताना आम्ही कर का भरावा. असे प्रश्न विचारणाऱ्या सगळ्या लोकांनी मराठवाडा व विदर्भाला भेट द्यावी म्हणजे तुम्ही पुण्यात किती आरामात जगताय याची तुम्हाला जाणीव होईल. राज्याच्या कानाकोपऱ्यातून शिक्षणासाठी किंवा नोकरीसाठी या शहरात येणाऱ्या प्रत्येकाला विचारा, जर या शहरात चांगल्या सोयी सुविधा मिळत नसतील तर तो त्याचं गाव सोडून या शहरात का येतो, म्हणजे तो तुम्हाला कारण सांगेल. आपण कदाचित सर्वोत्तम शहर नसू मात्र इतर शहरातली परिस्थिती आणखी वाईट आहे. आपल्या शहराची भविष्यात सर्वात वाईट शहरांमध्ये गणना होऊ नये असे वाटत असेल तर आपण कर भरले पाहिजेत, तसंच आपण भरलेल्या करांच्या मोबदल्यात चांगल्या सुविधा देण्यासाठी नागरी संस्थांवर दबाव वाढवला पाहिजे.

मात्र प्रत्येक नियोजन प्राधिकरण, नागरी संस्था व नगर नियोजन विभागाचे सर्व गॉड फादर्स (वरिष्ठ अधिकारी) यांना एफएसआय वाढवणे, त्यातून निधी उभारणे व तो मेट्रो, एचसीएमटीआर, बीआरटी व हायपर लूप या सगळ्या प्रकल्पांसाठी वापरणे हाच सर्वोत्तम (किंबहुना एकमेव) उपाय वाटतो. मात्र या अतिरिक्त एफएसआयवर बांधलेल्या घरांमध्ये राहणाऱ्या लोकांसाठी आवश्यक असलेल्या सहाय्यक पायाभूत सुविधांचे काय? मला आणखी एका गोष्टीचं कुतुहल वाटतं की प्रत्येक वेळी ४  एफएसआयच का, हा ४ आकडा कुठून आला ? मला खात्री आहे की यासंदर्भात काही अभ्यास करण्यात आला असेल अशी पण प्रत्येकवेळी कोणत्याही पायाभूत सुविधेचा विकास करायचा असतो तेव्हा ४ पट एफएसआयच का दिला जातो? तथाकथित मेट्रो किंवा एचसीएमटीआरसाठी हा टीओडी म्हणजे ४  पट एफएसआय विकून पैसे उभारले जाणार असतील तर रस्ते, सांडपाणी, वीज, शाळा, क्रीडांगणे, खुल्या जागा, उद्याने, पाणी पुरवठा व अशा इतरही बाबींसाठी पैसा कुठून येईल. आपण त्यासाठी नवीन घरांवर 100% मुद्रांक शुल्क आकारणार आहोत का? त्याप्रमाणे सध्याच्या विकास योजनेचं काय भवितव्य आहे, पूर्ण शहराचा एफएसआय ४  पट वाढत असेल तर विकास योजनेमध्ये 10% हून अधिक बदल होणार नाही का, कारण मेट्रोसारख्या योजनांच्या मार्गात संपूर्ण शहराचा समावेश होतो. मेट्रो किंवा एचसीएमटीआर वगळता सध्याच्या सगळ्या सुविधा (शाळा, रुग्णालये, उद्याने व इतरही बऱ्याच गोष्टी) 1 एफएसआय लोकसंख्येच्यादृष्टिने तयार करण्यात आल्या आहेत, असं माझं बाळबोध अभियंता मन मला सांगतं. या 1 एफएसआयच्या अनुपाताने जी उद्याने व खुल्या जागा ठेवणे आवश्यक आहे त्यांचे काय, आपण अशा खुल्या जागा कशा तयार करणार आहोत? हो, आणखी एक गोष्ट, अशा ४  पट एफएसआय असलेल्या भूखंडांचे दर कमी होतील किंवा वाढतील याचा विचार करा, डोक्याला चांगला खुराक आहे. कारण याचा थेट संबंध रिअल इस्टेटच्या म्हणजे घरांच्या दरांशी आहे. दुर्दैवाने ४  पट एफअसआय आभासी स्वरूपात तयार करता येतो. मात्र त्या ४  पट एफएसआय असलेल्या घरांमध्ये राहणाऱ्या लोकांसाठी सार्वजनिक जागा आभासी स्वरूपात तयार करता येत नाहीत किंवा कधीही करता येणार नाहीत! त्याचप्रमाणे माझ्या माहितीप्रमाणे 2 लाख चौरस फूटांहून अधिक बांधकाम क्षमता असलेल्या कोणत्याही प्रकल्पासाठी पर्यावरण विभागाची परवानगी लागते. तसेच अशा विकासामुळे होण्याची शक्यता असलेल्या पर्यावरणावरील परिणामाच्या मूल्यमापनाचा अहवालही सोबत जोडावा लागतो. या ४  पट एफएसआयमुळे कोट्यवधी चौरस फूट बांधकाम क्षमता निर्माण होईल तिचं काय, या निर्णयामुळे होणाऱ्या पर्यावरणाच्या परिणामाचं मूल्यमापन करणं आवश्यक नाही का, असा आणखी एक बाळबोध प्रश्न मला पडलाय!  

मी पुन्हा एकदा सांगतो रिअल इस्टेट उद्योग या शहरातल्या प्रत्येक पायाभूत सुविधेचं स्वागतच करतो. त्यासाठी जास्त पैसे मोजायचीही (म्हणजेच योगदान द्यायचीही) त्याची तयारी आहे. पण सगळ्या नागरी नियोजकांना मला एक गोष्ट सांगाविशी वाटते ती म्हणजे जबाबदारी घेणं आणि एखाद्यावर ओझं लादणं या दोन पूर्णपणे वेगळ्या गोष्टी आहेत. रिअल इस्टेट शहराच्या गरजा पूर्ण करण्यासाठी सगळ्या जबाबदाऱ्या घ्यायला तयार आहे मात्र आपण त्यावर भार टाकत राहिलो तर अप्रत्यक्षपणे शहराचंच वाटोळं होईल. लक्षात ठेवा शेवट फार लांब नाही!

संजय देशपांडे 

smd156812@gmail.com

संजीवनी डेव्हलपर्स