Monday, 5 August 2019

बांधकाम व्यवसायाचे भवितव्य !


























“जमिनीच्या मालकीची मक्तेदारी ही सर्वार्थाने सगळ्यात मोठी मक्तेदारी असते; ती चिरस्वरुपी मक्तेदारी असते व इतर सर्व प्रकारच्या मक्तेदारींपेक्षा ती जास्त ताकदवान असते.”…विन्स्टन चर्चिल.
बाजारातील चढउतारांकडे तुमचा शत्रू म्हणून पाहण्याऐवजी तुमचा मित्र म्हणून पाहा; काहीतरी अविवेकीपणा करण्याऐवजी त्यातून नफा कमवा.”... वॉरन बफेट.

ही दोन वेगवेगळ्या क्षेत्रातल्या दिग्गजांची वेगवेगळ्या विषयांवरील अवतरणे आहेत, मात्र या दोघांमध्ये एक गुण सारखा होता तो म्हणजे पथदर्शी नेतृत्व. चर्चिल यांच्या नेतृत्वाखाली दुसऱ्या महायुद्धात ब्रिटनचा विजय झाला तर बफेट यांनी दाखवलेल्या गुंतवणुकीच्या मार्गामुळे अमेरिकेची व्यापार क्षेत्रात (व्यवसायात) भरभराट झाली. विन्स्टन चर्चिल यांनी जमीनीच्या मक्तेदारीबाबत केलेलं विधान फार पूर्वीचं आहे. मात्र आपले सध्याचे शासनकर्ते (म्हणजे सरकार) चर्चिल यांचं अपूर्ण काम पूर्ण करायच्या मागे लागलेत असं दिसतंय, ते म्हणजे रिअल इस्टेटमधली जमीनीची मक्तेदारी मोडून काढणं. या अशा वातावरणामध्ये रिअल इस्टेटमधली बडी मंडळीही चिंतेत असताना आपण बफेट यांचे शब्द आठवले पाहिजेत. म्हणूनच माझ्या लेखाची सुरुवात करण्यासाठी मी या दोघांची अवतरणं वापरली.

मला अलिकडे बरेचजण विचारतात की रिअल इस्टेटचं काय होईल. एखादा रुग्ण बराच काळ पलंगाला खिळून असल्यावर त्याच्या तब्येतीविषयी विचारावं तसा त्यांचा सूर असतो. आपल्याला रुग्ण आजारी आहे हे दिसत असतं मात्र त्याचे कुटुंबीय व डॉक्टरसुद्धा रुग्णाच्या आरोग्याविषयी व निदानाविषयी खरी परिस्थिती सांगत नसल्यानं (सांगू शकत नसल्यानं), आपल्याला त्याच्या आजारपणाचं कारणच समजत नाही. 

आता या रुग्णाच्या जागी रिअल इस्टेट आहे म्हणून मी काही त्यातला तज्ञ किंवा डॉक्टर नसलोत तरीही रुग्णाला पाहिल्यानंतर मी तो रुग्ण आहे हे सांगू शकतो एवढं नक्की (खरंतर आपल्यापैकी सगळेच सांगू शकतात). मी आता पंचवीस वर्षांहून अधिक काळ रिअल इस्टेटमध्ये वेगवेगळ्या भुमिकांमधून काम केलंय  म्हणून काम केल्यामुळे या रुग्णाविषयीथोड्याफार गोष्टी जाणतो ज्यामुळे आपल्याला रोगाचं स्वरूप समजू शकेल. रोगाचं निदान झालं तरच आपल्याला योग्य उपचाराचा विचार करता येईल. इथे सगळ्यात पहिला व महत्वाचा नियम म्हणजे आपल्या मायबाप सरकारचा देशाविषयीचा (म्हणजे मतदारांविषयीचा) जो दृष्टिकोन आहे त्यानुसार देशातला कोणताही व्यवसाय चालवला जातो व रिअल इस्टेटही या नियमाला अपवाद नाही. तुम्ही म्हणाल त्यात काय मोठंसं, सगळयाच देशांना हे लागू होत नाही का तर त्याचं उत्तर नाही असं आहे. अमेरिकेमध्ये सरकार काही उद्योग समूहांपुढे (उद्योजकांपुढे) झुकतं, पण हे उद्योग बहुतेकवेळा केवळ त्यांच्या व्यवसायाचाच नाही तर संपूर्ण देशाचा विचार करतात. कोणत्याही विकसित देशाचं उदाहरण घ्या तिथे अशीच परिस्थिती दिसते किंबहुना म्हणूनच ते देश विकसित आहेत. आपल्याला स्वातंत्र्य मिळून इतक्या वर्षांनंतरही आपल्यावर मात्र अजुनही विकसनशील देशाचा शिक्का कायम आहे. अनेक दशकांपासून रिअल इस्टेट ही दुभती गाय होती व प्रत्येकानं तिच्यापासून आपला फायदा करून घेतला. मी जेव्हा प्रत्येकजण असं म्हणतो त्यामध्ये बांधकाम व्यावसायिक, जमीनदार, पुरवठादार, कंत्राटदार, गुंतवणूकदार, सनदी लेखापाल, वास्तुविशारद, सल्लागार यासारखे व्यावसायिक, माध्यमे (वर्तमानपत्रे), बँका तसंच अगदी सरकारचाही समावेश होतो. या सगळ्यांनी रिअल इस्टेटमधून रग्गड पैसा कमावला. मात्र याला केवळ दोन अपवाद आहेत ते म्हणजे सदनिका खरेदी करणारे ग्राहक व बांधकामावर राबणारे मजूर. बांधकाम व्यावसायिकांनी घरांच्या विक्रीतून पैसा कमावला तर जमीन मालकांनी केवळ जमीनी मालकीच्या असल्यामुळे बक्कळ पैसा कमावला ज्यावर ही घरं बांधण्यात आली. पुरवठादार व उत्पादकांनी त्यांच्या वस्तुंची भरपूर विक्री करून पैसा कमावला, कंत्राटदारांनी कमावला (अर्थात इतरांहून थोडंसं कमी), सल्लागारांनी त्यांच्या बांधकाम व्यावसायिक ग्राहकांना भरभक्कम शुल्क आकारून पैसा कमावला, बँकांच्या चढ्या व्याजदरांनी बांधकाम व्यावसायिकांना हैराण केलं तर गुंतवणूकदार खरेदी केलेल्यापेक्षा दुप्पट भावानं घरे विकून श्रीमंत झाले. माध्यमांनी बांधकाम प्रकल्पांच्या पानभर जाहिराती छापून पैसे कमावले. सरकारही या सगळ्यात मागे नव्हतं, त्यांनी रिअल इस्टेटवर मुद्रांक शुल्क ते आयकरापर्यंत विविध प्रकारची शुल्क आकारून भरपूर कमाई केली.रिअल इस्टेटचा फायदा करून घेण्यात मी वर उल्लेख केलेले दोन घटकच मागे राहिले. खरंतर या दोन्ही घटकांचीच पिळवणूक झाली. त्यातला एक घटक म्हणजे प्रत्यक्ष बांधकामस्थळी काम करणारा मजूर जो वर्षानुवर्षे साईटवर पत्र्याच्या झोपड्या बांधून रहात होता आणि अजुनही तसाच रहातोय व दुसरा म्हणजे सदनिका खरेदी करणारा ग्राहक. त्यानं खरेदी केलेल्या घरावर वेगवेगळ्या संस्थांनी  विविध शुल्क आकारून पैसे कमावले व त्याला आयुष्यभर या घराचे हफ्ते फेडत बसावं लागले.

माझ्या रिअल इस्टेटशी कोणत्याहीप्रकारे संबंधित असलेल्या मित्रांना माझं वरील विश्लेषण आवडणार नाही. पण मला सांगा रिअल इस्टेट सोडला तर कोणत्या उद्योगामध्ये उत्पादनाचे मूल्य एक-दोन वर्षांमध्ये दुप्पट किंवा तिप्पट वाढतेते देखील उत्पादनामध्ये कोणत्याही मोठ्या तांत्रिक किंवा दर्जात्मक सुधारणा न होता. केवळ रिअल इस्टेटचंच असं नशीब होतं कारण जमीन मर्यादित होती व आहे, लोकसंख्या वाढतेय, नोकऱ्या मर्यादित आहेत व केवळ काही जागीच उपलब्ध आहेत. पाणी, रस्ते, वीज, वाहतूक, शाळा व वैद्यकीय सुविधा यासारख्या पायाभूत सुविधांच्याबाबतीतही असंच आहे. अर्थातच अशा जागी पुरवठ्यापेक्षा मागणी जास्त झाली व वर नमूद केलेल्या सर्व व्यावसायिकांच्या साखळीला ते योग्य वेळी योग्य ठिकाणी असल्यामुळे (खरंतर चुकीच्या ठिकाणी) असल्यामुळे फायदा झाला व त्यांनी या दुभत्या गाईला पिळून काढलं (बक्कळ पैसा कमावला). अर्थात या प्रक्रियेत लाखो लोकांना घरं मिळाली मात्र जरा स्वतःच्या अंतरंगातून डोकावून पाहा (ज्यांना माझा तर्क आवडला नाही त्यांनी) व या विक्री झालेल्या घरांचे दर रास्त होते का हा प्रश्न विचारा? मग तुम्हाला या प्रश्नाचं जे उत्तर मिळेल (तुम्हाला अंतरंगात डोकावून पाहायची हिंमत असेल तर) त्यानेच रुग्णाच्या म्हणजेच रिअल इस्टेचच्या आजाराचं निदान होईल.

रिअल इस्टेटची खरी समस्या अशी आहे की रिअल इस्टेटशी संबंधित व्यक्तींना कमी नफ्यात टिकून राहायची तसंच ग्राहकांची वाट पाहायची सवयच राहिली नाहीये नाही. आपण आता आज जी परिस्थिती आहे त्या दृष्टिकोनातून वरील घटनाक्रम पुन्हा पाहू. जमीनीचे मालक त्यांच्याकडे एखादा बहुमूल्य दुर्मीळ खजिना असल्यासारखे वागायचे व त्यांच्या जमीनींसाठी बोली लावणाऱ्यांची रांग लागलेली असायची. मात्र आता त्यांच्या जमीनींसाठी ग्राहकच नाही. या साखळीतल्या इतर व्यावसायिकांचीही हीच कथा आहे. पुरवठादार  व कंत्राटदार आज बांधकाम व्यावसायिकाच्या मागे ऑर्डरसाठी धावत असतात, त्याशिवाय आपल्याला पैसे वेळेत मिळतील का याचीही डोक्यावर टांगती तलवार असते. उधारी दिल्याशिवाय ऑर्डर मिळत नाहीत व दुसरीकडे बांधकाम व्यावसायिक पैसे देतीलच याचीही शाश्वती नसते, त्यामुळे त्यांची मधल्यामध्ये गोची होते. आर्किटेक्ट वा चार्टर्ड अकाउंटंट्स आधी बांधकाम व्यावसायिकांकडून भरपूरसल्ला शुल्क घ्यायचे मात्र आता नवीन प्रकल्पच सुरू होत नाहीत त्यामुळे आधीचं शुल्क मिळणंही कठीण झालंय, त्यामुळे तेही अडचणीत आहेत. बँकांनी रिअल इस्टेटला कर्ज पुरवठा करणं थांबललं आहे पण त्यांच्या ठेवींवर त्यांना व्याज द्यावं लागतंय. गृहकर्ज घेण्यासाठी कुणी आलंच नाही तर काय म्हणून बँकाही विवंचनेत आहेत. एनबीएफसी व गुंतवणूकदारांना याचा सर्वाधिक फटका बसलाय. बांधकाम व्यावसायिकांना दिलेल्या विनाहमी कर्जाविषयी तसंच त्यांना अपेक्षा होती त्या दरानं घरं घेण्यासाठी ग्राहक येत नसल्याने अपूर्ण घरे पडून असल्याबद्दल ते चिंतेत आहेत. प्रसार माध्यमांनाही याचा फटका बसलाय, तुम्ही कोणतंही वर्तमानपत्र उघडून पाहा, तुम्हाला त्यामध्ये क्वचितच एखाद्या बांधकाम व्यावसायिकाची जाहिरात दिसेल. त्यामुळेच त्यांना रिअल इस्टेटकडून मिळणारे उत्पन्न अतिशय कमी झाले आहे, तसंच त्यांना डिजिटल माध्यमांशीही स्पर्धा करावी लागतेय जी स्वस्त व व्यापक आहेत. वाघ जसा जंगलातल्या साखळीत सर्वोच्च स्थानी असतो, बांधकाम व्यावसायिकांचंही रिअल इस्टेटमध्ये तसंच स्थान आहे. मात्र ज्याप्रमाणे वाघाला अन्न व पाण्यासाठी जंगलात भटकावं लागतं त्याचप्रमाणे बांधकाम व्यावसायिकांनाही ग्राहकांच्या व वित्त पुरवठ्याच्या शोधात फिरावं लागतं ही वस्तुस्थिती आहे. या सगळ्यात एकाच घटकाला तुलनेने कमी फटका बसलाय तो म्हणजे अर्थातच आपलं सरकार. ते करांमध्ये वाढ करतं व रिअल इस्टेटशी संबंधित प्रत्येक व्यवहारातून त्यांना आपला वाटा मिळत असतो. मात्र विकास शुल्कांमधून व विविध अधिभारांमधून स्थानिक संस्थांना मिळणाऱ्या महसुलात घट झालाय. यावरूनच जर रिअल इस्टेट क्षेत्र आजारी पडलं तर कुणीच त्यातून वाचणार नाही हा सरकारसाठी सुद्धा इशारा आहे.

आता रिअल इस्टेटच्या बाबतीत असं का झालं हे पाहू व याचं एकमेव कारण म्हणजे रिअल इस्टेटशी संबंधित प्रत्येकानं वर्षानुवर्षं चालत आलेलं नफ्याचं गणित बदललं पाहिजे तसंच आपली हाव शक्य तितकी कमी केली पाहिजे. हे सरकार जमीनीच्या बाबतीत श्री. चर्चिल यांचं धोरण अवलंबत असल्यामुळे पूर्वीसारखा नफा कधीच असणार नाही व घरं बांधण्यासाठी जास्तीत जास्त जमीन उपलब्ध करून देईल. परिणामी घरासाठी आवश्यक असलेल्या कच्च्या मालाचा मुबलक पुरवठा होईल (किंबहुना झालाय) जो मागणीपेक्षा कितीतरी पटीनं अधिक असेल.स्पर्धेचं खुलं धोरण स्वीकारल्यानंतर इतर सगळ्या बाजारपेठांमध्ये काय झालं हे लक्षात ठेवा. सेल फोन, कार, दुचाकी ते विद्युत उपकरणांपर्यंत सगळ्या बाजारपेठा अनेक उत्पादकांच्या वस्तुंनी गजबजून गेल्या, त्यामुळेच त्यांच्या किमती कमी झाल्या. याचा दोन प्रकारे परिणाम झाला, एक म्हणजे ग्राहकांना अधिक पर्याय उपलब्ध झाले व कुणा एकाची मक्तेदारी उरली नाही, जी फक्त आता रिअल इस्टेटमध्ये उरली आहे किंवा होती म्हणा! खुल्या धोरणामुळे वरील कुठल्याही व्यवसायांवर अवकळा आली नाही किंबहुना ते भरभराटीलाच आले कारण उत्पादक व संबंधित उद्योगांना कमी नफ्यात काम करण्याची सवय लागली व दर्जेदार उत्पादनातून त्यांनी नफा कमवायला सुरूवात केली. नवनवीन बाजारपेठांचा शोध घेतला गेला व उत्पादकांनी ग्राहकांची वाट पाहण्यापेक्षा आपणहून त्यांच्यापर्यंत पोहोचण्याचा प्रयत्न केला. उत्पादनाच्या प्रत्येक पैलूचा विचार करताना वापरकर्त्याला (म्हणजे ग्राहकाला) केंद्रस्थानी ठेवण्यात आलं, म्हणूनच या व्यवसायांचा गाडा सुरळीतपणे चालला आहे. ज्या कंपन्या (अगदी नावाजलेल्याही) हे बदल स्वीकारू शकल्या नाहीत त्या बाजारातून गायब झाल्या. मोबाईल उद्योग किंवा सेवा पुरवठा या झपाट्याने वाढणाऱ्या क्षेत्रातली नोकिया किंवा एअरसेल ही याची सर्वोत्तम उदाहरणं म्हणता येतील. बफेट यांनी प्रतिकूल परिस्थितीचाही वापर करून घ्या असं म्हटलंय. म्हणूनच नोकिया व एअरसेलसारख्या कंपन्या नामशेष होत असताना जिओसारख्या कंपन्या याच उद्योगात आज अग्रणी ठरल्या आहेत. ऑटो उद्योगाही आपण पाहिलं की महाराष्ट्र स्कूटरसारखी कंपनी जी प्रिया नावाची प्रसिद्ध स्कूटर बनवायची, ती बंद पडली. मात्र आज पियाजिओ व्हेस्पा व होंडा अॅक्टिव्हाची तडाखेबंद विक्री होतेय. रॉयल एनफिल्ड या बुलेट मोटरसायकलच्या लोकप्रिय ब्रँडची गोष्ट तर आणखी रोचक आहे. कोणे एकेकाळी बाजारामध्ये आघाडीवर असलेल्या या ब्रँडची फॅशन जुनी झाली व कंपनी बंद पडण्याच्या मार्गावर होती. त्याचवेळी तिनं पुन्हा फिनिक्स पक्ष्यासारखी झेप घेतली व प्रचंड स्पर्धा असूनही आज पुन्हा एकदा हा लोकप्रिय ब्रँड ठरला आहे.

रिअल इस्टेट व्यावसायिकांनीही रिलायन्स जिओ किंवा रॉयल एनफिल्ड यासारख्या ब्रँडमधून शिकलं पाहिजे (आवर्जून शिकलं पाहिजे) कारण त्यांनी बाजारातील प्रतिकूल परिस्थितीवरही मात केली. यासाठी बाजाराचा अभ्यास करणं आवश्यक आहे, सरकारच्या मनात काय आहे तसंच आगामी धोरणं पाहिली पाहिजेत त्याचसोबत ग्राहकांना त्यांच्या बजेटमध्ये हव्या असलेल्या वस्तू दिल्या पाहिजेत व हे सगळं करत असतानाच थोडाफार नफाही कमवायचा आहे. त्यासाठी रिअल इस्टेट व्यावसायिकांनी देशभरातील ग्राहकांच्या काय गरज आहेत याविषयीच्या डेटावर लक्षं केंद्रित केलं पाहिजेइतर कोणत्याही उत्पादनाच्या उलट रिअल इस्टेट क्षेत्र स्थानिक घटकांवर म्हणजे पायाभूत सुविधा, शिक्षण, रोजगार, अगदी एखाद्या ठिकाणची संस्कृती यावरही अवलंबून असते. म्हणूनच मी माझा लेख पुण्यापुरताच मर्यादित ठेवलाय, अर्थात थोड्याफार फरकानं हे कुठल्याही शहराला लागू होईल. आपण जेव्हा परवडणाऱ्या घरांविषयीबोलतो तेव्हा ते फक्त आपल्यासाठीच नाही तर बांधकाम व्यावसायिकासाठीही परवडणारे असलं पाहिजे. बांधकाम व्यवसायायिकासाठी परवडणारे घर म्हणजे ज्याची विक्री वेगानं होईल व गुंतवणुकीपेक्षा दुप्पट नफा मिळेल. आता वेळ आहे की परवडणाऱ्या घराचा विचार ग्राहकाच्या दृष्टिकोनातून झाला पाहिजे कारण तो त्या घरात राहणार आहे, एखाद्या गुंतवणूकदाराच्या दृष्टिकोनातून नाही कारण तो कधीना कधी पैशांसाठी ते विकून टाकेल. तुम्ही जेव्हा ग्राहकाच्या दृष्टिकोनातून घराकडे पाहायला सुरुवात करता तेव्हा पूर्वीपेक्षा आजच्या परिस्थितीत काय फरक झालाय आहे हे समजतं. आता तुम्हाला ग्राहकाची खरेदी करण्याची क्षमता, त्याच्या गरजा, त्याचे इतर खर्च उदाहरणार्थ मुलांच्या शाळेचे शुल्क, कारचे हप्ते व सुट्टीच्या दिवशी होणारा खर्च तसंच त्याची बचत इत्यादी गोष्टी विचारात घ्याव्या लागतात. या सगळ्या गोष्टींव्यतिरिक्त त्याला घरही खरेदी करायचं आहे व त्याचे हप्ते फेडायचे आहे हे आपण समजून घेतलं पाहिजे.

त्याशिवाय बांधकाम व्यावसायिकांनी सरकारवर योग्य धोरणांसाठी दबाव टाकण्यासाठी स्वतःच  एक दबाव गट (प्रेशर ग्रुप) तयार केला पाहिजे, कारण रिअल इस्टेटमधल्या पडझडीची झळ सरकारला आत्तापर्यंत बसलेली नाही. ते केवळ या क्षेत्रावरील विविध शुल्क व कर वाढविण्यात व्यस्त आहेआपण आपलं शहर स्मार्ट म्हणतो मात्र तरीही इथे पायाभूत सुविधा शून्य आहेत ही वस्तुस्थिती आहेकेवळ एक मेट्रो सारखी गोष्ट लाखोंचं आयुष्य बदलू शकणार नाही. तो एक महत्वाचा घटक असला तरीही पाणी, सांडपाणी, चांगले रस्ते, शिक्षण, वैद्यकीय सुविधा, वीज व इतरही अशा सोयीसुविधा शहरामध्ये सगळीकडे सारख्या नाही. अशा ठिकाणी ग्राहकाला गृहकर्जाच्यां हप्त्यांशिवायही बराच खर्च करावा लागतो, त्यामुळे अशा भागात घरं घ्यायला ग्राहक फारसे इच्छुक नसतात. एक लक्षात ठेवा सरकारवर दबाव टाकण्यासाठी दबाव गट बनविण्यासाठी आधी आपण ग्राहकांच्या मनातील आपली प्रतिमा सुधारली पाहिजे, त्यांचा आदर मिळवला पाहिजे. सरकारच्या चुकीच्या धोरणांना तोंड देताना, जनतेकडून त्या व्यवसायीकांना मिळणारा आदर हीच कोणत्याही उद्योगाची खरी ताकद असते.

ग्राहकांच्या बाबतीत बोलायचं (व सरकारच्याही) तर केवळ घरं स्वस्त करणं हे उद्दिष्ट नसावं तर रिअल इस्टेटसाठी धोरणं आखताना, निर्माता व ग्राहक या दोघांसाठी परवडणारी घरं असतील याचा विचार झाला पाहिजे. एक लक्षात ठेवा लोभीपणा केवळ बांधकाम व्यावसायिकांची मक्तेदारी नाही, अनेकदा ग्राहकही एखाद्या अतिशय गरजू बांधकाम व्यावसायिकाला (ज्याला पैशांची नितांत गरज आहे) पाहून लोभीपणा करतो व घासाघीस करून त्याच्याकडून शक्य तितक्या कमी दरात घर घेण्याचा प्रयत्न करतो. त्यातून त्याला अनेकदा तोटाही होतो ही वस्तुस्थिती आपल्यापैकी अनेकांनी पाहिली आहे. स्वस्त घरं नेहमीच उत्तम असतात असं नाही, अवैध घरांमध्ये राहणाऱ्या हजारो लोकांना, स्वस्त घराचा पर्याय निवडण्याच्या त्यांच्या निर्णयाचा काय परिणाम झाला हे विचारा. खरंतर सरकारच ग्राहकाला तसंच बांधकाम व्यावसायिकांनाही परवडणारी कायदेशीर घरं बांधता येतील अशी यंत्रणा तयार करण्यात अपयशी ठरलं आहे. म्हणूनच अवैध घरांची संख्या दररोज वाढतेय. अजूनही वेळ गेलेली नाही. उद्योगातील काही जाणत्या मंडळींची नियुक्ती करून एक समिती स्थापन करा व धोरणं तयार करा, अजूनही लाखो लोकांना स्वतःचं घर हवंय व हजारो लोक ही घरं बांधण्यासाठी तयार आहेत. केवळ हे घडवण्यासाठी आपण एक योग्य यंत्रणा तयार केली पाहिजे. तोपर्यंत रिअल इस्टेट व्यावसायिकांनो, ग्राहक जशी हवी आहेत तशी घरं बांधण्यावर लक्ष केंद्रित करा. त्याचसोबत ही घरं विकण्यासाठी आवश्यक असलेल्या पायाभूत सुविधा देण्यासाठी सरकारशी लढत राहा. त्याचप्रमाणे प्रत्येक जमीनीमागे हा पृथ्वीवरचा शेवटचा जमीनीचा तुकडा असल्याप्रमाणे लागू नका, तरच जमीन मालकांना आता आपली मक्तेदारी उरलेली नाही याची जाणीव होईल. तसंच ग्राहकाला त्याच्या पैशांच्या योग्य मोबदला द्या ज्यामध्ये पारदर्शक व चांगल्या सेवांचाही समावेश होतो. नाविन्यपूर्ण कल्पनांचा वापर अतिशय महत्वाचा आहे. असं झालं तर भविष्य अगदी सोनेरी नाही तर किमान रुपेरी तरी असेल. घर ही केवळ माणसाचीच नाही तर प्रत्येक प्राण्याची मूलभूत गरज आहे, त्यामुळे बांधकाम व्यावसायिक कधीही उपाशी मरणार नाहीत ही वस्तुस्थिती आहे; केवळ बांधकामाची कला अधिक चांगल्याप्रकारे आत्मसात करा, एवढाच हे सगळे सांगण्याचा मतितार्थ आहे!

 संजय देशपांडे 
संजीवनी डेव्हलपर्स

Wednesday, 24 July 2019

जागतीक व्याघ्र दिन आणि मनुष्य-प्राणी संघर्ष !



























आपण जेव्हा निसर्गात वन्यप्राण्यांना सामोरे जातो तेव्हा नेहमी दयाळूपणा व सहानुभूती दाखवली पाहिजे.” … पॉल ऑक्स्टन

वरील अवतरण श्री पॉल ऑक्स्टन यांचे असून ते वाईल्ड हार्ट वाईल्ड लाईफ फाउंडेशनचे संस्थापक/संचालक व वन्यजीवन छायाचित्रकार आहेत. दक्षिण आफ्रिकेतील, वाईल्ड हार्ट वाईल्डलाईफ फाउंडेशन ही लहानशी संघटना अतिशय मोठं काम करण्यासाठी झटतेय. आम्ही सर्वाधिक धोका असलेल्या वन्यप्राण्यांना मदत करण्यासाठी जगतो. आम्हाला प्राण्यांचं संगोपन करायला आवडतं व आम्ही प्रत्येक प्राण्याला आमच्याकडून शक्य ती सर्व मदत व्हावी यासाठी सर्वतोपरी प्रयत्न करतो, ह्या संघटनेचे ब्रिदवाक्यआहे.

मी पॉलचे हे शब्द यापूर्वीही वापरले आहेत. मात्र काही शब्दांची ताकदच अशी असते की तुम्हाला ते पुन्हा-पुन्हा आठवतात व पॉलचे वरील शब्दही असेच आहेत आणि वाघांच्या संवधर्नाविषयी जागरुकता निर्माण करण्यासाठी दरवर्षी 29 जुलैला जागतिक वाघ दिन अथवा आंतरराष्ट्रीय वाघ दिवस साजरा करतात.सेंट पिटर्सबर्ग येथे 2010 साली झालेल्या व्याघ्र परिषदेत याची सुरूवात करण्यात आली. या पार्श्वभुमीवर याव्याघ्र दिनाचं पॉलचे वरील शब्द मला परत एकदा शेअर करावेसे वाटले.   या व्याघ्र दिनाचं घोषवाक्य आहेत्यांचे अस्तित्व आपल्या हाती, ऐकायला तर छान वाटतंय नाही का पण यासंदर्भात आपल्या भोवतालची परिस्थिती काय आहे? मला आपल्या महाराष्ट्रातली गेल्या चार वर्षातली परिस्थिती पाहिल्यानंतर एक गोष्ट नक्की जाणवलीय की लोकांमध्ये वन्य जीवनाविषयी जागरुकता वाढतेययाचं श्रेय सरकारला (म्हणजेचवनविभागालाही), अनेक सामान्य लोकांना तसंच स्वयंसेवी संस्थांना द्यावं लागेल. हो फेसबुकसारख्या समाजमाध्यमांनाही द्यावं लागेल जिथे अनेक लोक (छायाचित्रकार) त्यांच्या जंगलातल्या क्षणांची छायाचित्रं टाकतात आणि त्यामुळेच आणखी बरेचजण वन्य जीवनाविषयी विचार करायला उद्युक्त होतात. यातही वाघांची छायाचित्रं सर्वाधिक लक्षं वेधून घेतात ही वस्तुस्थिती आहे. एक लक्षात ठेवा आपलं राज्य सगळ्यात प्रगत व शहरीकरण होत असलेलं राज्य आहे. मात्र यामुळेच वन विभागाचं काम सर्वात अवघड आहे. कारण वन्यजीवनाला सर्वाधिक धोका निसर्गाकडून किंवा कोणत्याही मोठ्या प्राण्यापासून नाही तर माणसापासून आहे. कारण वाघाकडे सुळे व धारधार पंजे आहेत, बिबट्याकडे वेग आहे, हत्तीकडे शक्ती आहे, अस्वलाकडे नखं आहेत ज्यामुळे तो मानवी शरीरातील मांसाचे तुकडे पाडु शकतो, रानडुकरालाजमीन खणण्यासाठी सुळे असतात, सापाकडे दंशामध्ये विष असतं, मधमाशीकडे डंख असतो, पक्षी आकाशात उंच भरारी घेऊ शकतो मात्र या सगळ्याची माणसाकडे जे आहे त्याच्याशी तुलना होऊच शकत नाही ते म्हणजे आपला मानवी मेंदू. या मेंदूच्या मदतीनेच आपण जेसीबी, ट्रॅक्टर, चेन सॉ, काँपॅक्टर व इतरही अनेक प्रकारची यंत्रे बनवतो आणि वर नमूद केलेल्या प्राण्यांची सगळी शक्ती आपल्या बुद्धिमत्तेतून तयार झालेल्या यंत्रांच्या ताकदीपुढे निष्प्रभ ठरते. यामुळेच मानव विरुद्ध प्राणी या संघर्षात नेहमी प्राण्याला माघार घ्यावी लागते. माघार घ्यावी लागते म्हणजे एकतर आपण जिला प्रेमानं प्राण्यांचीवसाहत (राहण्याची जागा) म्हणतो ती सोडून जावं लागतं किंवा नामशेष व्हावं लागतं. अलिकडे आपल्याला हे प्राणी नामशेष होतानाच दिसून येताहेत. माणसांची आणखी एक गोष्ट प्राणी कधीच करू शकत नाहीत ती म्हणजे, माणसं संघटित होऊ शकतात, मतदान करून सरकार स्थापन करू शकतात, त्यांना आरामशीरपणे राहता यावं यासाठी कायदे तयार करू शकतात, प्राणी मात्रं असं काहीच करू शकत नाहीत. माणसं जेव्हा त्यांना आरामात राहता यावं म्हणून कायदे तयार करतात तेव्हा त्या कायद्यांच्याकेंद्रस्थानी माणसंच असतात ज्यात प्राण्यांना अजिबात जागा नसते. माणसं सरकार स्थापन करतात, नागरी विकास, रस्ते, जलसिंचन, परिवहन यासारखे इतरही अनेक विभाग स्थापन करतात. या विभागांमुळे त्यांचं आयुष्य सुखकर होतं पण प्राण्यांना मात्र जाच होतो ही वस्तुस्थिती आहे. म्हणूनच माणसानं आणखी एक विभाग बनवला तो म्हणजे वन विभाग.

म्हणूनच वन्य प्राण्यांच्या अस्तित्वासाठी वन मंत्री व त्यांच्या विभागाची भूमिका फार  महत्वाची ठरते. विद्यमान वनमंत्र्यांनी या विभागाचा कार्यभार हाती घेईपर्यंत या विभागाला कुणी गांभिर्यानं घेत नसे कारणकदाचीत हे असं एकमेव खातं आहे जे माणसांसाठी नाही. अर्थातच त्यामुळे निवडून आलेल्या बहुतेक व्यक्तींना (म्हणजेच मंत्री) जंगले, प्राणी किंवा झाडांना हाताळण्यात फारसा रस नव्हता. मात्र गेल्या चार वर्षांमध्ये बराच बदल झालाय, वाघ व बिबट्यांचे मृत्यू होत असले तरीही आपल्या राज्यामध्ये वाघांची संख्या वाढलीय ही सुद्धा वस्तुस्थिती आहे. नागपुरला वाघांची जागतिक राजधानी म्हणतात. हा शाही प्राणी जगाच्या बहुतेक भागांमधून नामशेष होत असताना ही निश्चितच अभिमानाची बाब आहे. महाराष्ट्रात मात्र वाघटिकून आहेत तसंच त्यांचीही संख्याही वाढतेय. राज्याच्या पश्चिम भागात कोल्हापूर जिल्ह्यात सह्याद्री व्याघ्र प्रकल्प हे नवीन अभयारण्य सुरू झालं आहे. तसंच वन्य प्राण्यांचं जीवन थोडं सुकर करण्यासाठी इतरही अनेक पुढाकार घेण्यात आले आहेत. सर्वात महत्वाचा पैलू म्हणजे वन विभागामध्ये काम करणाऱ्या माणसांचीही काळजी घेणे, कारण हीच माणसं वन्य प्राणी व त्यांच्या निवासस्थानाचं संरक्षण करण्यासाठी जबाबदार आहेतया लोकांची व्यवस्थित काळजी घेतली नाही तर ते वन्य जीवनाची काळजी घेऊ शकतील अशी अपेक्षा आपण कशी करू शकतो? मी गेल्या काही वर्षामध्ये पाहिलेला बदल म्हणजे वन विभागासाठी चांगल्यापैकी निधीची तरतूद केली जाऊ लागलीय. हा अगदी शंभर टक्के बदल नसला तरीही ही मोठी गोष्ट आहे. त्याचवेळी वनीकरणावर व शहरी लोकांमध्ये वन्य जीवन संवर्धनाविषयी जागरुकता निर्माण करण्यावर अधिक भर देण्यात आलाय. हे महत्वाचं आहे कारण तुम्हाला जोपर्यंत कशाचं संरक्षण करायचंय हेच माहिती नसेल तर तुम्ही त्याचं संरक्षण कसं कराल? मी आपल्या राज्याच्या मंत्रालयाला (जिथे राज्याची सगळी धोरणं तयार केली जातात) अनेकदा भेट देतो पण अलिकडे झालेल्या भेटीत पहिल्यांदाच संपूर्ण तळमजल्यावर वन्यजीवनाची छायाचित्रं लावलेली पाहिली, त्याचप्रमाणे एका भल्यामोठ्या वाघीणीचा पुतळा तुमचं स्वागत करतो. हेच आवश्यक आहे कारण जेव्हा सामान्य माणूस, राज्यकर्ते वन्यजीवनाचा प्राधान्यानं विचार करत असल्याचं पाहतो तेव्हा ते महत्वाचं असलं पाहिजे असं त्याला वाटतं. यातून एक स्पष्ट संदेश दिला जातो. यासाठी मी वन विभागाच्या चमूला व वनमंत्र्यांना पैकीच्या पैकी गुण देईन. ते स्वतः चंद्रपूर मतदार संघातले आहेत, जिथे सर्वाधिक जंगल तसंच माणूस व प्राण्यांमधला संघर्षही आहे. त्यामुळेच राज्यातल्या इतर भागातल्या कोणत्याही शासनकर्त्यांच्या तुलनेत त्यांना जंगलाचं महत्व तसंच समस्या अधिक चांगल्याप्रकारे समजत असाव्यात. एकापरीनं सध्याचे वनमंत्री हे वन्यजीवनासाठी एकप्रकारे वरदानच आहेत कारण अर्थ खातंही त्यांच्याच हातात आहे. त्यामुळे ते स्वतःच वन्यजीवनासाठी निधीची तरतूद करू शकतात.

खरंच या सगळ्या प्रयत्नांमुळे ताडोबा व्याघ्र प्रकल्प, मेळघाट, पेंच, उमरेड-करंडला किंवा टिपेश्वर या सगळ्या ठिकाणी वाघांच्या लोकसंख्येत वाढ झाली आहे. वाघ हा वन्य जीवनाच्या शीखरस्थानी असल्याने हे एकप्रकारे सुदृढ वन्य जीवनाचे निदर्शक आहे. मात्र यामुळे मनुष्य व प्राण्यांमधील संघर्षातही वाढ झाली आहे. अनेकांनी मनुष्य व प्राण्यांमधील संघर्षाविषयी ऐकलं असेल मात्र अतिशय कमी जण त्याचा नेमका अर्थ जाणतात. हे अगदी सोपं आहे, जंगल हे वन्य प्राण्यांचं घर आहे, ज्यामध्ये फक्त वाघ किंवा बिबट्याचाच नाही तर सशापासून ते हरणापर्यंत व साळींदरापासून ते इतरही हजारो वन्य प्रजातीपर्यंत सर्वांचा समावेश होतोया प्राण्यांचं घर असलेल्या जंगलांना लागून मानवी वसाहतीही असतात व माणसांची लोकसंख्या प्राण्यांपेक्षा झपाट्यानं वाढते. आपल्या वाढत्या लोकसंख्येसोबतच जीवनाच्या सुखसोयीही वाढतात.त्यामुळेच माणसांना वाढत्या लोकसंख्येसाठी अधिक जमीन हवी असते म्हणून ते प्राण्यांच्या घरांवर म्हणजेच जंगलांवर अतिक्रमण करतात. अर्थातच प्राणी प्रतिकार करायचा प्रयत्न करतात. वाघ जंगलांना लागून असलेल्या मानवी वसाहतींवर हल्ले करतात किंवा बिबटे, गाय किंवा शेळ्यांसारखे पाळीव प्राणी मारतात किंवा हरिणांचे कळप जंगलांशेजारी राहणाऱ्या शेतकऱ्यांची पिके खाऊन टाकतात. असा अनेकप्रकारे संघर्ष होतो. माणसांना वन्य प्राण्यांचे हल्ले आवडत नाहीत, त्यांच्या सुखसोयी नष्ट करणाऱ्या प्राण्यांना ते त्यांच्या शस्त्रांनी ठार मारतात, यालाच माणूस व प्राण्यांमधला संघर्ष म्हणतात. हा संघर्ष सर्व जंगले व त्यांच्या आसपासच्या भागात सुरू असतो. हा संघर्षच वन विभागासाठी सर्वात मोठं आव्हान आहे.

मला खात्री आहे की वनविभागालाही हे माहिती असेल व वन्य प्राण्यांसाठीची ही लढाई जिंकण्यासाठी ते योग्य ती पावलं उचलतील. याचं कारण म्हणजे वन्य प्राण्यांच्या वाढत्या संख्येला सामावून घेण्यासाठी केवळ आहेत ती जंगलं पुरेशी नाहीत तर मनुष्य व प्राण्यांमधील संघर्ष कमी करण्यासाठी नवीन जंगलंही तयार करणं आवश्यक आहे याची त्यांना जाणीव आहे. जशी माणसांना वाढत्या लोकसंख्येसाठी जागा हवी असते तशीच प्राण्यांनाही जागा आवश्यक असते पण त्यांच्याकडे माणसासारखी बुद्धिमत्ता किंवा यंत्रसामग्री किंवा त्यांची काळजी घ्यायला सरकार नसतं. म्हणूनच आपली बुद्धिमत्ता व यंत्रसामग्री या प्राण्यांसाठी वापरणं हे वनमंत्री व त्यांच्या विभागाचे काम आहे.

आपल्या राखीव जंगलाच्या परिसरात जेव्हा एखादा वाघ मारला जातो, ता.क. (साल 2019 मध्येच आपण जवळपास 12 वाघ गमावलेत) किंवा गावकरी एखाद्या बिबट्याला मारहाण करतात किंवा तो एखाद्या लहान मुलाला मारतो किंवा एखादा हत्ती शेतकऱ्यांना पळता भुई थोडी करतो, तेव्हा या सगळ्या घटनांना वर्तमानपत्रात मुखपृष्ठावर प्रसिद्धी मिळते. सगळी माध्यमं ही समस्या उचलून धरतात व लोक त्याला माणूस व प्राण्यांमधला संघर्ष म्हणतात. मात्र अगदी आपल्या  पुणे  शहराभोवतालच्या भागात फुलपाखरं, पक्षी, मुंगूस, बेडूक, कोल्हा, ससा, तरस, मासा किंवा अगदी माकडं (ही यादी न संपणारी आहे) या संघर्षामध्ये पराभूत (म्हणजे नामशेष) होत आहेत. माणूस-प्राण्यांमधल्या या संघर्षापेक्षाही कितीतरी पटीनं मोठ्या असलेल्या शहर व वन्यजीवन संघर्षाची कुणालाच फिकीर नाही. माणसांसाठी व त्यांच्या वाढत्या गरजांसाठी जागा करून देण्यासाठी जशी शहरं वाढताहेत तसं आपण प्रत्येक प्रजातीला आपल्या शहरांमधून किंवा गावांमधूनच नाही तर या पृथ्वीवरूनच नामशेष करतोय. तुम्ही जेव्हा एखादं झाड तोडता तेव्हा ते अनेक पक्षी, खारी, माकडं किंवा फुलपाखरांचं घर असतं. विचार करा त्यांच्याकडे आपल्यासारखं एका रात्रीत सामान हलवण्यासाठी मूव्हर्स अँड पॅकर्सची सोय नसते. तसंच त्यांना एखादा वास्तुविशारद किंवा कंत्राटदार बोलावून त्यांच्यासाठी नवीन घरंही बांधता येत नाही, मग त्यांनी कुठे जायचे ?

आपल्या सगळ्यांना कल्पना आहे की शहरातलं मानवनिर्मित कोणतंही अतिक्रमण (म्हणजे अवैध घरं) हटवणं किती अवघड असतं. ही गरीब माणसं कुठं जाणार असं आपलं सरकार म्हणतं व मानवतेच्या दृष्टिकोनातून ही सगळी अवैध घरं नियमित करतंमात्र एखाद्या दिवशी एखादी जमीन निवासी किंवा औद्योगिक म्हणून जाहीर करताना आपण ज्या पक्ष्यांच्या, कीटकांच्या, प्राण्यांच्या किंवा पक्ष्यांच्या प्रजातींचं ते कायदेशीर घर होतं त्यांच्याविषयी क्षणाचाही विचार करत नाही. त्यांना त्यांच्या घरातून हाकलून देतो, आता याला माणूसकी म्हणावी की काय?

मी पुन्हा एकदा सांगतो की, घरं, रस्ते, उद्योग किंवा कोणतंही बांधकाम करू नका असं माझं म्हणणं नाही. माझं फक्त एवढंच म्हणणं आहे की आपण आपल्यासाठी आरामदायक घरं बांधत असताना सगळीकडेच वन्यजीवनासाठीही थोडी जागा ठेवली पाहिजे, जे आपण सध्या करत नाही ही वस्तुस्थिती आहे. त्यासाठीच आपण आपल्या वनविभागाची रचना वन्य जीवन विभाग म्हणून केली पाहिजे. ज्याप्रमाणे आयएएस अधिकारी प्रत्येक सरकारी विभागाचे प्रमुख असतात, त्याचप्रमाणे आयएफएस अधिकाऱ्यांना म्हणजेच वन विभागाच्या अधिकाऱ्यांनाही प्रत्येक विभागाच्या नियोजन चमूमध्ये सहभागी करून घेतलं पाहिजे. आपल्याकडे जसा नागरी नियोजन विभाग असतो त्याचप्रमाणे आपल्याकडे वन्य जीवन नियोजन विभागही असला पाहिजे. असं झालं तरंच आपलं संपूर्ण जीवन वन्यजीवन-केंद्रित होईल. तरच प्राण्यांसाठी काही आशा असेल, ज्यामध्ये वाघ हा शिखरस्थानी आहे. माझ्या मनात सहजच (स्वैरपणे) हा विचार आला. मात्र असा विचार येण्यामागेही एक कारण आहे, तुम्ही कोणतंही वर्तमानपत्र उघडा, तुम्हाला वन्यजीवनाविषयी काहीतरी वाईटच वाचायला मिळतं. त्याशिवायही वन्यजीवनासंदर्भातल्या अनेक वाईट बातम्या असतात ज्या प्रसिद्धच होत नाही, पण त्या घडत असतात. त्या घडू नयेत यासाठी आपल्याला झपाट्यानं पावलं उचलावी लागणार आहेत. आता वाघ वाचवा म्हणून नुसती जनजागृती करणं बसं झालं (म्हणजे ती सुरूच राहील), आता प्रत्यक्ष कृती करायची वेळ आहे. वाघ व त्याचं घर म्हणजेच जंगल वाचवण्यासाठी केवळ कुणा वनमंत्र्यांचे किंवा वन विभागाचे प्रयत्न पुरेसे नाहीत तर आपण सगळ्यांनीच प्रयत्न केले पाहिजेत.

आपण वन्यजीवनाविषयीच्या आपल्या दृष्टिकोनात अमूलाग्र बदल केला (आपण केवळ तेवढंच करणं आवश्यक आहे) तरच आपल्याला जागतिक वाघ दिन साजरा करायचा अधिकार आहे. नाहीतर वाघ किंवा कोणत्याच प्रजातीसाठी जमीन (घर किंवा निवासस्थान) उरणार नाही. त्यानंतर फक्त वाघ दिवस असेल, मात्र तो दिवस पाहायला वाघच उरणार नाहीत!

संजय देशपांडे
संजीवनी  डेव्हलपर्स