Thursday, 9 July 2020

आपल्या दृष्टिकोनाचा पुनर्विकास!























तुम्ही वास्तवाशी झगडून कधीही परिस्थिती बदलू शकत नाही.बदल घडवण्यासाठी, नवीन आराखडा तयार करा ज्यामुळे प्रस्थापित आराखडे बंद होतील”... बकमिनिस्टर फ्यूलर

रिचर्ड बकमिनिस्टर फ्यूलर हे एक अमेरिकी वास्तुविशारद,यंत्रणाविषयक सिद्धांतवादी, लेखक, रचनाकार, संशोधक व भविष्यवेत्ता होते. फ्यूलर यांची ३० हून अधिक पुस्तके प्रकाशित झाली. आपल्या लेखनातून त्यांनी स्पेसशिप अर्थ (अंतरिक्षयान पृथ्वी), डायमॅक्सियन’ (संसाधन व तंत्रज्ञानाचा पुरेपूर वापर)एफेमेरालायझेशन (कमीत कमी गोष्टीत जास्तीत जास्त करणे), सिनर्जेटिक (सौहार्दपूर्ण) व टेन्सेग्रिटी यासारख्या नवनवीन शब्दांची निर्मिती केली व ते लोकप्रिय केले. त्यांनी अनेक शोधही लावले, प्रामुख्याने नाविन्यपूर्ण वास्तुरचना केल्या व जिओडेसिक डोमची संकल्पना लोकप्रिय केली.अशाच अनेक सृजनशीलता व नाविन्यपूर्ण कल्पनांनी भरलेल्या बुद्धिमत्तेमुळे अमेरिकेने आपल्यापेक्षा कित्येकपटीने अधिक प्रगती केली आहे यात आश्चर्य नाही. खर म्हणजे नुसती बुद्धिमत्ता असून उपयोग नाही, तर बुद्धीवत्ते जो विचार करतात त्याची अंमलबजावणी ही करायला पाहिजे आणि हाच आपल्या मध्ये आणि अमेरिके मधील मूलभूत फरक आहे. आपण वर्षानुवर्षे आपल्या शासनकर्त्यांकडून मुंबईचे सिंगापूर किंवा पुण्याचे वॉशिंग्टन बनविण्याच्या घोषणा ऐकत आलो आहोत (हे केवळ एक उदाहरण आहे). परंतु आपल्या धोरणांमुळे आपण जो गोंधळ घालून ठेवला आहे त्यामुळे त्यांची परिस्थिती गाढव माकड अशा मिश्रणासारखी झाली आहे. स्वतंत्रपणे सुद्धा त्यांचा काहीतरी उपयोग होतो, एकत्रितपणे काहीच उपयोग नसतो. अनेकांना माझी टीका आवडणार नाही पण आपले एकामागून एक शासनकर्ते नागरी नियोजन नावाच्या सर्कसचे खेळ करत राहतात व त्याचा काय परिणाम होईल याची अजिबात काळजी करत नाहीत.ही करोनाची साथ पसरल्यानंतरही या दोन शहरांनाच खराब नियोजनामुळे त्याचा सर्वाधिक फटका बसला. मला खरोखरच आश्चर्य वाटते की असा दृष्टीकोन व अंमलबजावणी असून अजूनही मुंबई व पुण्यामध्ये स्थायिक होण्याची इच्छा असणाऱ्या लाखो व्यक्ती आहेत. याची प्रामुख्याने तीन कारणे आहेत, पहिले म्हणजे इतर पर्याय या दोन्ही शहरांहून वाईट आहेत (इथे कुणीतरी देशातल्या राजकीय परिस्थितीची तुलना सुद्धा करू शकेल)दुसरे म्हणजे मूठभर सार्वजनिक सेवक असे आहेत (पुणे महानगरपालिका, पिंपरी चिंचवड महानगरपालिका, पुणे पोलीस,पुणे महानगर प्रदेश विकास प्राधिकरण) ते इथली जीवनशैली चांगली राहावी यासाठी आपापल्यापरीने प्रयत्न करत आहेत. तिसरे म्हणजे शिक्षण, सेवा उद्योग किंवा निर्मिती उद्योग असो प्रत्येक ठिकाणी खाजगी क्षेत्राचे योगदान आहे. ते लोकांच्या अपेक्षा (नागरिक म्हणून) व चांगले राहणीमान मिळावे यासाठी सरकार काय करू शकते, यातील तफावत भरून काढण्याचा प्रयत्न खाजगी उद्योग क्षेत्र करते आणि हो यात बांधकाम व्यवसाय पण येतो!

आता आपल्या स्मार्ट पुण्याच्या नागरी नियोजनाच्या धोरणांविषयी बोलूयासंदर्भात जो नवीन वाद निर्माण झालाय (पुणेकर वादा शिवाय राहूच शकत नाहीत) तो पुनर्विकास व शहरातील ६ मीटर रुंद रस्त्यांसाठी टीडीआर देण्यासंदर्भात आहे. सर्वप्रथम पुनर्विकास हे काय प्रकरण आहे हे मी तुम्हाला सांगतो (म्हणजे मला जे समजले आहे), म्हणजे त्याचे महत्त्व किंवा शहरावर काय परिणाम होणार आहे हे तुम्हाला समजेल. त्यानंतर तुम्ही तुमच्या सोयीप्रमाणे काय बरोबर किंवा चूक, म्हणजेच तुम्ही नाण्याच्या कोणत्या बाजूला आहात हे ठरवू शकता.मला अशी आशा वाटते की सोसायटीचा पुनर्विकास म्हणजे काय हे तुम्हा सगळ्यांना (तुमच्यापैकी बहुतेकांना) माहिती असेल; नसेल तर सोप्या शब्दात याचा अर्थ असा होतो की जुनी इमारत (सोसायटी) पाडून त्याजागी नवीन इमारत बांधणे, ज्यामध्ये लिफ्ट, जनरेटर बॅकअप, पार्किंगसाठी भरपूर जागा (यावर न बोललेलेच बर), उंची सोयीसुविधा व अधिक कार्पेट एरिया यांचा समावेश असतो. म्हणजे जर आधी तुमचा १ बीएचके फ्लॅट असेल तर तुम्हाला कदाचित २ बीएचके फ्लॅट मिळू शकतो. आता लाख मोलाचा प्रश्न म्हणजे, कुणीही असे का करेलनेमकी इथेच टीडीआर व ६ मीटरचा रस्ता किंवा ९ मीटरचा रस्ता यासारखी धोरणे महत्त्वाची ठरतात. कुणीही तो राजा हरिश्चंद्र (आता याचा अर्थ काय होतो असे विचारू नका, याचा अर्थ बांधकाम व्यावसायिक असा नक्कीच होत नाही) आहे म्हणून नवीन इमारत बांधून अधिक जागा देत नाही. तर त्याला (बांधकाम व्यावसायिक) टीडीआरद्वारे तेवढ्याच जागेवर बांधकामासाठी अतिरिक्त जागा मिळते, जो ती बाहेरच्या व्यक्तींना विकू शकतो व थोडेफार पैसे कमवू शकतो. त्याला जी अतिरिक्त जागा मिळाली आहेत त्यातून विद्यमान ग्राहकांसाठी नवीन सोयीसुविधा देऊ शकतो. यालाच थोडक्यात सोसायटीचा पुनर्विकास असे म्हणतात, हुश्श!

आता तुम्हाला समजले असेल की हा सगळा पुनर्विकास टीडीआर या शब्दाभोवती फिरत असतो, म्हणजे टीडीआर मुळेच इमारतीच्या सध्याच्या भूखंडावर किंवा जमीनीवर बांधकामासाठी अतिरिक्त जागेला परवानगी मिळते. तर हा पुनर्विकासासाठी अतिशय महत्त्वाचा असलेला अतिरिक्त एफएसआय किती व कुठे मिळू शकतो याविषयी काही नियम होते व आहेत. पुनर्विकासाच्या कोणत्याही भूखंडावर हा टीडीआर मिळवण्यासाठी मुख्य अट होती ती म्हणजे सदर इमारतीमध्ये (सोसायटी) जाण्या-येण्यासाठीचा रस्ता किंवा ज्या रस्त्यावर ही इमारत आहे तो ९ मीटरहून अधिक रुंद म्हणजेच ३०फूट पेक्षा अधिक असला पाहिजे, मात्र पुण्यामध्ये ६ मीटर रुंदीचे अनेक रस्ते आहेत (आधीच्या नगर नियोजकांच्या दृरदृष्टीची कृपा) व या अटीमुळे अशा सर्व ६ मीटर रस्त्यावरील सोसायट्यांचा पुनर्विकास शक्य नव्हता, कारण टीडीआर मिळाला नाही तर इथे कुणीही राजा हरिश्चंद्र नाही. म्हणजे, या सर्व जुन्या इमारतींमधील रहिवासी (बांधकाम व्यावसायिकही) मागणी करत होते की ही अट काढून टाकली पाहिजे व ६ मीटर रुंदींच्याही सर्व रस्त्यांसाठी टीडीआर दिला पाहिजे. त्यात काहीच गैर नाही, कारण यातील अनेक इमारती अतिशय जुन्या आहेत व त्यांच्या डागडुजीचा खर्च प्रचंड आहे, त्याचशिवाय ज्येष्ठ नागरिकांना अगदी दुसऱ्या किंवा तिसऱ्या मजल्यावरही जिन्याने चढायला त्रास होतो. तसेच नियमित देखभालीच्या व इतरही अनेक समस्या असतात. पण सरकार आत्तापर्यंत या भूमिकेवर ठाम होते की पुनर्विकास म्हणजे अधिक रहिवासी, अधिक सदनिका, अधिक कार व याचाच अर्थ या अरुंद रस्त्यांवर कोंडी होणार, म्हणून ६ मीटर रुंद रस्त्यांसाठी टीडीआर द्यायला स्पष्ट नकार होता.  काही हरकत नाही, अर्थात मला त्यामागचा तर्क कधीच समजला नाही की एकतर या इमारतींमध्ये (६ मीटर रुंद रस्ता असलेल्या) आधीपासूनच राहणाऱ्या लोकांकडे कार असणार नाहीत का; दुसरे म्हणजे, ज्या सोसायट्या ६ मीटरहून अधिक रुंद रस्त्यावर आहेत त्या सगळ्यांना रस्त्यावर कार लावायची परवानगी आहे का व तिसरे म्हणजे आपण ३० मीटर म्हणजेच १०० फूट रुंद रस्त्यांवरही दररोज वाहतुकीची कोंडी पाहतो त्याचे कायपण तुम्ही असे अडचणीचे प्रश्न सरकारला विचारायचे नाहीत, असा इथला पहिला नियमच आहे, म्हणूनच ठीक आहे जसे आहे! मुद्दा असा आहे की पुणे महानगरपालिकेच्या सर्वसाधारण बैठकीत निर्णय झाला की ६ मीटर रस्त्यावर टीडीआर द्यायला परवानगी द्यायची, त्यामुळे अनेक सोसायट्यांसाठी आशेचे दरवाजे उघडले. त्यानंतर पुन्हा आपल्या पालकमंत्र्यांनी हस्तक्षेप केला व वेगळाच प्रस्ताव मांडला मात्र त्याला प्रस्तवानुसार वेगवेगळी परवानगी दिली जाईल असे म्हटले. पुणे महानगरपालिकेने असे म्हटले आहे की पुनर्विकासासाठी येणारी जी सोसायटी त्यांच्या भूखंडासमोरील रस्ता ९ मीटर रुदींचा करून घेईल त्यांना परवानगी दिली जाईल. त्यांच्या अलिकडच्या किंवा पुढील भूखंडाचे काय होईल हे विचारू नका. शेवटी सगळे रस्ते ९ मीटर रुंद केले जातील अशी आणखी एक घोषणा करण्यात आली. मात्र पालक मंत्र्यांचे असे म्हणणे आहे की हे प्रत्येक प्रकरणानुसार ठरवले जाईल व पुणे महानगरपालिकेच्या आयुक्तांना या रुंदीकरणाचा किंवा पुढे रिकामी जागा सोडण्याचा नियम शिथील करण्याचा अधिकार असेल. नगर विकास विभागाच्या म्हणण्याप्रमाणे (मंत्रालयातील सर्वोच्च बॉस) अगदी आयुक्तांनाही कोणत्याही इमारतीच्या समोरील मोकळ्या जागेत काहीही कपात करण्यासाठी नियम शिथील करण्याची परवानगी नाही आणि आपले नगर विकास मंत्री हे आपले पालक मंत्री नाहीत तर, मला आशा वाटते की तुम्हाला आत्तापर्यंत लक्षात आले असेल की पुनर्विकास किंवा शहर किंवा जुन्या सोसायटीतील लोकांच्या काळजीपोटी हे केले जात नाही, तर हा सगळा खेळ श्रेय लाटण्यासाठी आहेतसेच त्यातून महसूल मिळवण्याचाही प्रयत्न आहे कारण या करोनामुळे (खरतर त्या आधी पासूनच), शहराचा महसूल खालावतोय, पर्यायाने सरकारचा महसूल कमी होतोय व सरकारला पैशांची गरज आहे. म्हणूनच या ६ मीटरच्या मुद्द्यामागे शक्य त्या सर्व मार्गांनी महसूल मिळवणे हा छुपा मंत्र आहे. कारण जेवढी अधिक नवीन बांधकामे होतील, तेवढी विविध शुल्के, मुद्रांक शुल्क, विकास शुल्क व इतर अनेक मार्गाने पैसा येईल. सरकारने महसूल कमविण्याविषयी कुणाची काहीच हरकत नसावी कारण याच पैशातून विकास कामे पूर्ण होतात, पण हे करत असताना तुम्हाला काय परिणाम अपेक्षित आहे याविषयी स्पष्ट विचार करा, एवढीच सामान्य माणसाची अपेक्षा आहे.

काही हरकत नाही, आम्हाला सगळ्यांना त्याची सवय आहे, माझा सर्व शासनकर्त्यांना एकच मुख्यप्रश्न आहे की तुम्हाला या शहराचे काय करायचे आहे, एक मोठी झोपडपट्टी किंवा आपल्या येणाऱ्या पिढ्यांसाठी किमान जगण्यायोग्य असेल असे एक शहर.याचे कारण एकतर, शासनकर्त्यांना (यात सगळ्यांचा समावेश होतो) सक्तीने अधिग्रहण करून प्रत्येक रस्ता ९ मीटर रुंद करण्यापासून कुणी रोखले आहे, दुसरे म्हणजे केवळ रस्ते रुंद केल्यामुळे वाहतुकीच्या कोंडीची समस्या सुटेल असे तुम्हाला वाटते का व तिसरे म्हणजे शहराच्या कानाकोपऱ्यात पोहोचेल अशाप्रकारे सार्वजनिक वाहतूक यंत्रणेचे सशक्तीकरण करण्याविषयी काय, म्हणजे कुणालाही कार खरेदी करावी लागणार नाही, चालवावी व लावावी लागणार नाही. त्याचशिवाय पुनर्विकासाच्या नावाखाली आपण जी झाडे तोडणार आहोत ती नव्याने लावण्याविषयी काय, नवीन झाडे लावण्यासाठी व ती वाढण्यासाठी जागा कुठे आहे व ती कोण लावतेय. आपल्याला शहराच्या हद्दीत घरे हवी आहेत, आपल्याला ती परवडणारीही हवी आहेत पण मग जीवनाच्या सगळ्या पैलूंचा समावेश असेल अशी धोरणे आपण का बनवत नाही.

उदाहरणार्थ मेट्रोचे काम पूर्ण झाले आहे (म्हणजे अधिकाऱ्यांच्या म्हणण्याप्रमाणे जवळपास पूर्ण झाले आहे), पण तरीही अजून मेट्रोच्या टीडीआरविषयी (टीओडी/एफएसआय तुम्ही त्याला काहीही म्हणा) काहीही निर्णय घेतलेला नाही, विशेषतः पुनर्विकास होण्याची शक्यता असलेल्या बहुतांश सोसायट्यांवर त्याचा परिणाम होणार असताना अशी परिस्थिती आहे. त्याचवेळी कोणत्याही पुनर्विकासाच्या प्रकल्पामध्ये जे प्रामुख्याने उच्चभ्रू भागामध्येच व्यवहार्य असतात (जिथे विक्री दर १० हजार रुपये प्रति चौरस फुटांहून अधिक असतो), पार्किंग ही एक मोठी समस्या असते व पार्किंगचा समावेश करण्यासाठी तुम्हाला इमारतीच्या नियोजनाच्या अनेक बाबींवर पाणी सोडावे लागते, झाडे ही त्याचा केवळ एक भाग आहेत. सरकारला जर कारमुळे रस्त्यावर वाहतुकीची कोंडी होईल याची इतकीच चिंता वाटत असेल पण त्याचवेळी पुनर्विकासालाही चालना मिळावी अशी इच्छा असेल, पण पार्किंगचे नियम कमी करायला तयार नसेल, खाजगी कारसाठी काही पर्याय देत नसेल; तर अशा कोणत्याही धोरणाचा काय परिणाम होईल हे मी वेगळे सांगायला हवे का. असोहेच सरकार आत्तापर्यंत ६ मीटर रुंद रस्त्यावर पुनर्विकासाला (टीडीआर वापरायला) परवानगी देत नव्हते, तेच  सरकार शहरामध्ये अशा ६ मीटर रुंद रस्तांच्या भागात राहणाऱ्या सर्व रहिवाशांना कोणतीही नवीन कार खरेदी करण्यावर बंदी घालण्याचा विचार का करत नाही.हेच सरकार (प्रत्येक जण) शहराच्या हद्दीमध्ये घरे परवडेनाशी होण्यासाठी बांधकाम व्यावसायिकांना नावे ठेवतेपण खरेतर या गोंधळासाठी विद्यमान फ्लॅट धारकांची पुनर्विकासामध्ये जास्त जागा मिळवण्याची हाव व सरकारची धोरणांविषयीची अस्पष्टता प्रामुख्याने कारणीभूत आहे.

पुनर्विकासाच्या एकूण संकल्पनेबाबत आपल्या (सोसायटीचे सदस्य, सरकार व स्थानिक स्वराज्य संस्था) दृष्टिकोनाचाच पुनर्विकास व्हायल पाहिजे कारण येथे कुणालाच त्याच्या केकचा अगदी लहानसा तुकडाही दुसऱ्यासाठी सोडायचा नसतो व परिणामी कुणालाही केक खायलाच मिळत नाही!

संजय देशपांडे
संजीवनी डेव्हलपर्स




Tuesday, 30 June 2020

चांगले घर हाच खरा फायदेशीर व्यवहार!



























चांगले घर हाच खरा फायदेशीर व्यवहार!

सकारात्मकता कधीच तथ्यांवर विसंबून राहात नाही,ती शक्यतांवर अवलंबून असते,नकारात्मकता म्हणजे वेळेचा अपव्यय.”...नॉर्मन कझिन्स.
तुमच्या योग्यतेनुसारच व्यवहार पूर्ण होतात...अमित कलंत्री.

नॉर्मन कझिन्स हे अमेरिकी राजकीय पत्रकार, लेखक, प्राध्यापक व जागतिक शांतीचे पुरस्कर्ते होते. अमित कलंत्री यांनी तीन पुस्तके लिहीली आहेत "आय लव्ह यू टू", "५ फीट ५ इंच रन मशीनसचिन तेंडुलकर" व "वन बकेट ऑफ टियर्स". अमित हे व्यावसायिक जादुगार व संम्मोहन तज्ञ आहेत. पृथ्वीच्या दोन वेगवेगळ्या उपखंडातील लोकांची ही विधाने एकाच नाण्याच्या दोन बाजू असल्यासारखी आहेत. यातील अमित हे आपल्या पुण्याचेच आहेत व संपूर्ण देशात पुण्यातीलच जास्त लोक अमेरिकेमध्ये आहेत तर ही अवतरणे व्यवहाराविषयी आहेत. तुम्ही घराच्या शोधात असताना रिअल इस्टेटमध्ये तुम्ही फायदेशीर व्यवहार कशाला व का म्हणाल या विषयावर मी लेख लिहायला घेतला तेव्हा वरीलपैकी कोणते अवतरण वापरायचे याविषयी थोडा बुचकळ्यात पडलो होतो, म्हणून दोन्ही अवतरणे वापरायचे ठरवले. हा लेख लिहीण्याचे कारण म्हणजे, अलिकडेच माझ्या मित्राच्या एका मित्राला (भारतामध्ये ही नातीगोती कितीही दूरवर जाऊ शकतात) कोथरुडमध्ये राहण्यासाठी जे घर (सदनिका) खरेदी करण्यामध्ये रस होता त्याविषयी जाणून घ्यायचे होते. हे पुण्यातील पश्चिम उपगनर असून चांगले विकसित झालेले आहे हे वेगळे सांगायची गरज नाही. त्याला जी माहिती हवी होती ती मी त्याला दिली, तो म्हणाला त्याने बांधकामाच्या ठिकाणी जाऊन, जागेची पाहणी केली होती व बांधकामही सुरू होते. जवळपास ७५% मजल्यांचे कामही पूर्ण झाले होते (उंचीनुसार), तर हा व्यवहार चांगला आहे का व येथे कोणत्या दराने सदनिका खरेदी करणे योग्य ठरेल? असे त्याने विचारले. मी त्याला म्हणालो मला एक दिवस दे, मी त्या प्रकल्पाविषयी व बांधकाम व्यावसायिकाविषयी चौकशी करतो व तुला सांगतो तसेच मला इतर काही पर्याय मिळाले तर तेही सांगतो असे सांगितले. त्याप्रमाणे मी त्या मित्राच्या मित्राला एका दिवसाने कॉल केला व तो बांधकाम व्यावसायिक फारसा विश्वासार्ह नाही, परंतु व्यावसायिकदृष्ट्या नाही तर मित्रत्वाच्या नात्याने हे सांगत असल्याचे त्याला म्हणालो. त्याला त्याच भागातील इतर काही प्रकल्पांचे तपशीलही दिले, म्हणजे तो इतर पर्यायांमधून निवडू शकेल. काही दिवसांनी मला आमचे संभाषण आठवले, म्हणून मी त्या मित्राच्या मित्राला काही मदत हवी आहे का असे विचारले. त्यावर तो म्हणाला त्याने माझ्याकडे ज्याची चौकशी केली होती त्या पहिल्याच बांधकाम व्यावसायिकाकडे सदनिका आरक्षित केली आहे. मी सुचवलेल्या इतर पर्यायांपैकी एखादा त्याला पटला नाही का, असे त्याला विचारल्यावर त्याने उत्तर दिले, इतर पर्याय काही लाख रुपयांनी त्याच्या बजेटबाहेरचे होते. त्यामुळे मी त्याला जो बांधकाम व्यावसायिक टाळायला सांगितला होता त्याच्यासोबतच व्यवहार करायचा निर्णय त्याने घेतला. मी त्याला विचारले की त्याने करार केला आहे का, तो माणूस म्हणाला की अजून तरी केलेला नाही पण लवकरच करणार आहोत.मी त्याला म्हणालो की, मला माफ कर मी व्यावसायिकदृष्ट्या असे करायला नको पण माझ्या मित्राने तुला माझ्याकडे पाठवले असल्याने, तुला सांगणे हे मी माझे कर्तव्य मानतो. ज्या बांधकाम व्यावसायिकाकडे तू सदनिका आरक्षित केली आहेस तो प्रकल्प अंतिम टप्प्यात असतानाही रखडवतो असा त्याचा लौकिक आहे, तसेच विक्रीनंतर चांगली सेवा देत नाही. मी त्या बांधकाम व्यावसायिकाच्या एका जुन्या ग्राहकाचा त्याला संदर्भ दिला. त्याच्याशी बोलून म्हणालो, तू हे घर राहण्यासाठी घेतोयस, त्यासाठी जवळपास एक कोटीहून अधिक रुपये मोजतोयस, अशावेळी केवळ काही लाख रुपये वाचवण्यासाठी हा प्रकल्प अजुन वर्षभर रखडला किंवा तुला किरकोळ कामे करून घेण्यासाठी बांधकाम व्यावसायिकाच्या मागे लागावे लागले किंवा घराचा ताबा मिळाल्यानंतर तुला अजिबात काहीच सेवा मिळाली नाही व सर्व रक्कम वेळेत दिल्यानंतरही घराचा ताबा मिळायला उशीर झाला तर काय याचा विचार तू करत नाहीयेस. तू एखाद्या कार कंपनीची ख्याती केवळ स्वस्त आहे अशी असल्याने ती खरेदी केल्यानंतर तुला अतिशय निकृष्ट सेवा मिळाली किंवा पूर्ण पैसे भरल्यानंतरही उशीरा डिलेव्हरी मिळणार असेल तर खरेदी करशील का? तो म्हणाला, नाही, मी ती गाडी घेणार नाही. मग मी त्याला विचारले की घरासारखी आयुष्यभराची गोष्ट तुला केवळ किमतीच्या आधारावर तो सर्वोत्तम व्यवहार वाटतोय म्हणून का खरेदी करतोयस?

याच पार्श्वभूमीवर मला वरील दोन अवतरणे आठवली. लॉकडाउननंतर, प्रत्येकजण रिअल इस्टेटविषयी व त्याच्या भविष्याविषयी बोलत आहे. पण मला रिअल इस्टेटच्या भविष्याची काळजी कधीच वाटली नाही किंवा वाटत नाही, पण जे चुकीच्या पद्धतीने व्यवहार करत आहेत अशा काहीजणांची मात्र काळजी वाटतेय. पण अशी माणसे प्रत्येक क्षेत्रात असतात व त्यांच्या नशिबात जे काही व्हायचे असेल ते होते ही वस्तुस्थिती आहे, तर मग कशाला काळजी करायची? खरे तर जे बांधकाम व्यावसायिक तुम्हाला फायदेशीर व्यवहार करून देत नाहीत त्यांची मला काळजी वाटत नाही, मला घराच्या ग्राहकाची काळजी वाटते कारण त्याच्या चुकीच्या निर्णयामुळे त्याला फायदेशीर व्यवहार मिळत नाही, रिअल इस्टेटची हीच मुख्य समस्या आहे. नॉर्मन यांनी म्हटल्याप्रमाणे, सकारात्मक व नकारात्मक या एकाच नाण्याच्या दोन बाजू आहेत व आपल्या सगळ्यांमध्ये दोन्ही बाजू असतात, पण नाण्याची तिसरी बाजूही असते, ती म्हणजे नाण्याची कड. नाण्याच्या कडेवरही तुम्ही कोणत्या बाजूला उभे आहात हे सुद्धा महत्त्वाचे असते, पण रिअल इस्टेटमध्ये जी व्यक्ती संभाव्य शक्यता पाहू शकते तिलाच चांगला व्यवहार मिळतो ही वस्तुस्थिती आहे. सकारात्मक व्हा म्हणजे तथ्यांचा विचार करू नका असे मी म्हणत नाही, तर्कशुद्ध विचार करून ही तुम्ही सकारात्मक राहू शकता व तुमच्या घराची निवड करू शकता, असे मला म्हणावेसे वाटते. उदाहरणार्थ साधारण दहा वर्षांपूर्वी मी बाणेर व बालेवाडीमध्ये काही प्रकल्प बांधले व १८०० रू. प्रति चौ. फूट दराने विकले. या किमतीत आज बांधकाम खर्चही भरून निघणार नाही. त्यावेळी, ज्या लोकांनी शहरापासून ते फार लांब आहे असे कारण देत या प्रकल्पांमध्ये सदनिका घेतली नाही, ते अजूनही त्याच ठिकाणी घर शोधत आहेत जे आता त्यांच्या बजेट बाहेर आहे. मात्र ज्यांनी त्या वेळेस असे निर्णय घेऊन घर घेतले, त्यांना विचारा, निर्णय योग्य होता कि अयोग्य ?

पुन्हा, मी जाणीवपूर्वक माझे स्वतःचे उदाहरण दिले म्हणजे तुम्हाला रिअल इस्टेटमध्ये किंवा तुमच्या स्वतःच्या घराचा व्यवहार करताना एक  फायदेशीर व्यवहार म्हणजे काय हे समजू शकेल. मी कौतुक म्हणून हे सांगत नाही, तुम्ही तुमचे घर घेताना फायदेशीर व्यवहार व्हावा यासाठी मला तुम्हाला एक लाखमोलाची गोष्ट सांगायचीय, ती म्हणजे तुम्ही आधी चांगले घर म्हणजे काय हे समजून घ्या.

लॉकडाउन नंतर अनेक गोष्टी बदलत आहेत व बदलतील, कारण अनेक लोक घरून काम करू लागतील, अनेक लोक पुण्यातून निघून गेले आहेत, अनेक लोक परत येतील, काही कदाचित कधीच परत येणार नाहीत, समाजाच्या सर्व क्षेत्रांमध्ये अनेक नवीन स्थलांतरित असतील, जे देशाच्याच नाही तर जगाच्या कानाकोपऱ्यातून नव्या नोकरीच्या किंवा रोजगाराच्या शोधात येतील कारण पुण्यामध्ये पुष्कळ नोकऱ्या आहेत; पण हे सगळे स्थिरस्थावर होण्यासाठी थोडा काळ जावा लागेल. माध्यमांची कृपा तसेच सत्ताधाऱ्यांनी निर्माण केलेल्या गोंधळामुळे, काही भागातील बेकायदेशीर वसाहतींमुळे या शहराची बदनामी झाली आहे, देशातील महानगरांची परिस्थितीही अशीच आहे कारण कोणता ही साथीचा रोग  झोपडपट्ट्यांमध्ये झपाट्याने वाढतो व तो नियंत्रणात आणणे अवघड असते ही वस्तुस्थिती आहे, हे आपल्या शासनकर्त्यांना कळते पण वळत नाही. परंतु एकप्रकारे पुण्यातील अनेक बांधकाम व्यावसायिकांसाठी किंवा भागांसाठी हे वरदानच म्हटले पाहिजे कारण जो भाग नियंत्रण क्षेत्र (कंटेन्मेंट झोन) नाही म्हणजेच जेथे कमीत कमी झोपडपट्ट्या किंवा अवैध बांधकामे आहेत तेथे घराचे व्यवहार जास्त  होतील, हा नवीन निकष झाला आहे. म्हणजे मी माझ्या सोसायटीमध्ये विलगीकरणात किंवा अलगीकरणात सुरक्षितपणे राहात असेन परंतु चतुर्थ श्रेणीतील सर्व कर्मचारी वोचमन ,ड्राइवर , घरकामवाल्या बाया  जे आपल्या समाजाचा कणा आहेत ते कदाचित माझ्या घरा शेजारी असलेल्या नियंत्रण क्षेत्रात राहात असू शकतात, ज्यामुळे माझ्या कुटुंबाला नेहमी धोका असू शकतो, असा विचार आधी घर घेताना कधीच करण्यात आला नव्हता.

त्यानंतर मुद्दा येतो जागेचा जिचा पायभूत सुविधांच्या दृष्टीकोनातून विचार करावा लागेल. खरे सांगायचे तर आपल्या देशात लोक एखाद्या ठिकाणी राहायला आधी सुरूवात करतात मग सुविधांचा विकास केला जातो हा नियम आहे. व्यावसायिक तसेच निवासी वसाहतींसाठी तो लागू होतो, पुणेही या नियमाला अपवाद नाही, जे नागरी नियोजनाच्या पूर्णपणे विरुद्ध आहे. पण हीच तर आपली खासियत आहे नाही का, म्हणूनच तुम्ही जेव्हा घराचा शोध घ्याल, तेव्हा तिथे आज काय आहे एवढाच विचार करू नका, तिथे पाच वर्षांपूर्वी काय होते याचा विचार करा व त्यानंतर पाच वर्षांनी काय असेल याचा अंदाज बांधा. जो भाग पूर्णपणे विकसित आहे, तिथे तुम्हाला चांगला व्यवहार म्हणजेच कधीच परवडणारी घरे मिळणार नाहीत. याचा अर्थ असा होत नाही की ज्या भागात रस्ते, पाणी, शाळा, दुकाने नाहीत अशा ठिकाणी जाऊन राहा, तर याचा अर्थ असा होतो की कधीतरी या गोष्टी तिथे येतील, पुणे/पिंपरी चिंचवड महानगरपालिकेच्या बहुतेक भागात असेच झालेले आहे. भोवतालच्या शाळा, दुकाने व रुग्णालयांसोबतच, या भागातील विकासाचे स्वरूपही तपासा. कारण तुम्ही जेव्हा सर्वोत्तम व्यवहार हवा असे म्हणता तेव्हा तुमच्या भागाभोवती अवैध किंवा अनियोजित वसाहती नाहीत, अरुंद रस्ते किंवा एखादा कारखाना इत्यादींसारखे प्रदूषण निर्मिती करणारे घटक नाहीत इत्यादी सर्व गोष्टी विचारात घेतल्या जाणार आहेत.

आता मला किमान अशी वाटते की लोक जेव्हा सुविधांचा विचार करतील तेव्हा ते डोळे ( म्हणजे जाणीवा ) उघडे ठेवतील, स्विमिन्ग पूल व जिम नसला तरी, एखादीच इमारत असेल तर तिच्याभोवती चालायला मोकळी जागा पाहिजे, नुसतेच पार्किंग व इतर सेवांचे जंजाळ नको. या लॉकडाउनच्या संपूर्ण काळात मी माझ्या इमारतीभोवतीच चालायला जातोय, माझी अशी इमारत आहे तिच्याभोवती भरपूर जागा व झाडे आहेत. सुदैवाने आमच्या सोसायटीतील लोकांनी पार्किंग किंवा इतर कारणाने झाडे कापलेली नाहीत व मी दररोज पक्षांचा किलबिलाट ऐकू शकतो (खरोखर) व झाडांची सावली अनुभवू शकतो. पुनर्विकासकांनो तुम्ही हे वाचताय का, त्यांच्यापैकी बहुतेकांनी जास्त जागा मिळवण्याच्या खटाटोपात झाडे गमावली, आता या इमारतींमध्ये राहायला येणाऱ्या नव्या सदनिकाधारकांसाठी इथे झाडेच नसतील हा खऱ्या अर्थाने फायदेशीर व्यवहार झाला असे म्हणता येईल का हे स्वतःलाच विचारा. (पुनर्विकासामध्ये झाडांसाठी जागा ठेवणाऱ्या बांधकाम व्यावसायिकांविषयी पूर्णपणे आदर वाटतो, ते खरोखर जादुगारच असले पाहिजेत!). तुम्ही जेव्हा घर आरक्षित करता तेव्हा अशा तथाकथित बडेजावी सोयीसुविधांमुळे मासिक खर्च किती होईल, आपल्याला खरोखरच त्यांची गरज आहे का व असल्यास आपल्या मासिक खर्चात त्यासाठी तरतूद आहे का याचा विचार करा. अर्थात मोठ्या प्रकल्पांमध्ये असे खर्च विभागले जातात हेसुद्धा खरे आहे, त्यामुळे तुलना करण्यापूर्वी सोयीसुविधा व त्यांच्या देखभालीसाठी होणारा खर्च याचा थोडासा हिशेब करा.

या शिवाय सोसायटी मधील कार्यकारी समितीतील वेड्या (माफ करा मात्र ही वस्तुस्थिती आहे) सदस्यांनी अनेक निर्बंध लादल्यामुळे , भाड्याने राहणारी बहुतेक कुटुंब आता सोसायटी सदस्यांच्या भाडेकरूंकडून अशा अमानवी अपेक्षांना शरण जाण्यापेक्षा स्वतः घर घेण्याचा विचार करू लागली असतील. मी त्यांना दोष देत नाही, मी या काळात सोसायट्यांमधील अनेक भांडणे पाहिली आहेत, व्यवस्थापकीय समितीला असे वाटते की ते हुकूमशाह आहेत व सदनिका मालकांना असे वाटते की ते क्रांतिकारी आहेत, मात्र भाडेकरूंना काय वाटते याचा विचार कुणीच करत नाही. म्हणूनच भाडेकरू सध्या २ बीएचकेमध्ये राहात असतील तर त्यांनी आता तात्काळ घर खरेदी करण्याची वेळ झालीय, मग अगदी १ बीएचके का होईना भविष्याचा विचार करून घेतले पाहिजे; हा सुद्धा चांगल्या व्यवहाराचा एक पैलू असू शकतो. आता घरून काम करणे हासुद्धा एक पैलू आहे, मग उच्चभ्रू वसाहतीमध्ये १ बीएचके का थोडेसे लांब २ बीएचके घ्यायचे; हा पर्याय तुम्हीच निवडायचा आहे.

शेवटचे म्हणजे, व्यवहाराच्या बजेटविषयी; तर हा काळ कठीण आहे, नोकऱ्या कमी झाल्या आहेत, पगारात कपात होतेय पण आयुष्य मात्र सुरूच असणार आहे. मी म्हटल्याप्रमाणे, तुमच्या खिशाचा व तुमच्या गरजांचा केवळ आजचा नाही तर पुढील अनेक वर्षांचा विचार करा व केवळ त्यानंतरच तुम्ही जे काही खरेदी करत आहात त्याला फायदेशीर व्यवहार म्हणा (म्हणजेच चांगले घर). मी अनेक लोकांना त्यांच्या घरात आनंदाने राहताना पाहिले (भेटलो) आहे व त्यापैकी सर्वांना आपला व्यवहार किती फायदेशीर झाला (म्हणजे किती चांगले घर मिळाले) असा अभिमान वाटतो, पण कुणीही अशा फायदेशीर व्यवहारासाठी रिअल इस्टेटला (म्हणजेच बांधकाम व्यावसायिकांना) श्रेय देत नाही अशीही अनेक माणसे पाहिली आहेत ज्यांना घर खरेदी करून मनस्ताप झाला आहे व ते हा अतिशय वाईट व्यवहार आहे असे म्हणतात व रिअल इस्टेटला (म्हणजेच बांधकाम व्यावसायिकांना) दोष देत राहतात. तर आता हे वाचल्यानंतर तुमचे स्वतःचे घर खरेदी करताना फायदेशीर व्यवहाराविषयी तुम्हाला काय वाटते, त्यासाठी कोण जबाबदार आहे, तुम्ही की बांधकाम व्यावसायिक? 
अमित कलंत्रीने म्हटल्याप्रमाणे एका चांगल्या घरासाठी (म्हणजे फायदेशीर व्यवहार), जो खुल्या मनाने निवडतो, ज्याचा दृष्टीकोन सकारात्मक असतो व नजर भविष्यावर असते तोच लायक असतो. म्हणून घर खरेदी करणाऱ्या ग्राहकांनो, आधी एक चांगले घर निवडा, त्याचा निश्चितपणे चांगला व्यवहार होईल!

संजय देशपांडे
संजीवनी डेव्हलपर्स
smd156812@gmail.com


Monday, 15 June 2020

सामान्य माणूस, सरकार व बांधकाम व्यावसायिक























सामान्य माणूस, सरकार व बांधकाम व्यावसायिक


तुम्ही एखाद्या गोष्टीत थोडीशी जादू आणि थोडा धर्माचा डोस हे घटक समाविष्ट करा, आणि मग आम जनतेला  काहीही विकणे अगदी सोपे होते”...आनंद नीलकंठन.

मला माझ्या शब्दांकनात आपल्या देशातील लोकांचे शहाणपणाचे शब्द निवडताना किंवा निवडता आले तर अतिशय आनंद होतो, कारण या देशामध्ये शहाणपणाचा आदर फारसा केला जात नाही. वरील अवतरण ज्या लेखकाचे आहे ते म्हणजे दस्तुरखुद्द श्री. नीलकंठन, बाहुबलीसारख्या तिकीट बारीवर प्रचंड यशस्वी ठरलेल्या चित्रपट मालिकेचे लेखक. त्यांचे वरील शब्द बाहुबलीच्या यशाचे गमक सांगतात आणि वर्षानु वर्षे डिस्ने स्टुडिओ ही जागतिक पातळीवर याच समीकरणावर यशस्वी ठरत आहे. परंतु आपल्या देशातल्या सामान्य माणसाचा विचार करता हा फॉर्म्युला केवळ मनोरंजनापुरता मर्यादित नाही. जीवनाचे कोणतेही क्षेत्रं घ्या, लोकप्रतिनिधींची निवड करण्यापासून ते अगदी विषाणूविरुद्धचे युद्ध लढण्यापर्यंत आपल्या नेत्यांनी धर्म व जादूच्या या समीकरणाचा वर्षानुवर्षे पुरेपूर वापर केला आहे. या वापरामुळे सामान्य माणसाला किमान काही काळ तरी आनंद होतो तो त्याचे किंवा तिचे दुःख विसरतो. आणि जेव्हा घराचा विषय येतो तेव्हा या समीकरणाचा जास्त वापर केला जातो. मी गृहकर्जांविषयी अलिकडेच एक बातमी वाचली, त्यामुळे मला श्री. नीलकंठ यांनी सामान्य माणसाविषयी जे लिहीले आहे त्याची आठवण झाली. मात्र आपले शासनकर्ते विसरतात की हे जात व धर्माचा समीकरण चित्रपटांमध्ये ठीक आहे कारण तीन तासांमध्ये सामान्य माणसाला केवळ आनंद उपभोगायचा असतो. मात्र आयुष्यातल्या समस्या हाताळताना केवळ जादू व धर्मापेक्षाही बरेच काही द्यावे लागते. कारण खरे पाहता सामान्य माणसाचा एकच धर्म असतो व तो म्हणजे “मर्यादा”. तुम्ही गोंधळात पडला असाल, तर आता तुम्ही कुणाला सामान्य माणूस म्हणता ?  मॉलमध्ये काहीही खरेदी करू शकणारा किंवा कोणत्याही उपाहारगृहामध्ये गेल्यानंतर मेन्यूकार्डाच्या उजव्या बाजूकडे न पाहता ऑर्डर करू शकणार का, त्याच्या मुलीला (किंवा मुलाला) त्याला हव्या त्या शाळेमध्ये प्रवेश घेऊ शकणार किंवा त्याला चालवायची असलेली कोणतीही कार खरेदी करू शकणारा किंवा त्याला हव्या त्या ठिकाणी, हव्या त्या आकाराचे व सर्व सोयीसुविधा असलेले घर खरेदी करू शकतो अशा माणसाला तुम्ही सामान्य माणूस म्हणाल का? ( म्हणजे घरांबाबत ) तुम्ही आधीच्या सगळ्या गोष्टींबाबत कदाचित होय असे उत्तर देऊ शकता, पण शेवटच्या मुद्द्याबाबत (म्हणजे घरांबाबत) मला खात्री आहे तुम्हाला असे म्हणता येणार नाही! यातील विनोदाचा भाग सोडला, तर मला असे म्हणायचे आहे की सामान्य माणूस म्हणजे ज्याच्यावर आयुष्यात कुठलीही कृती करताना मर्यादा येतात व बहुतेकवेळा ही मर्यादा पैशांच्या बाबतीत म्हणजेच आर्थिक मर्यादा असते. आता मला सांगा मी सामान्य माणसाची चुकीची व्याख्या केली आहे का, कारण वर नमूद केलेल्या सर्व गोष्टी तुम्ही हव्या तशा करू शकत असाल तर अशा सर्व गोष्टींसाठी पद किंवा पैसा किंवा दोन्हींच्या स्वरुपात अधिकार असावा लागतो, आणि अधिकार व पैसा तुमच्या दिमतीला असल्यावर तुम्हाला सामान्य माणूस म्हणता येईल का?

लक्षात घ्या आपण विकसनशील देशात राहतो , जिथे श्रीमंत वर्ग व गरीब वर्गातली दरी अतिशय खोल आणि रुंदपण आहे. (मी जेव्हा वर्ग म्हणतो तेव्हा मी केवळ खरेदीच्या क्षमतेबद्दलच बोलत आहे), तसेच सामान्य माणूस केवळ पैशानेच गरीब असतो असे माझे म्हणणे नाही. पाश्चिमात्य देशांच्या विरुद्ध आपल्याकडे दोन प्रकारची सामान्य माणसे आहेत, एक म्हणजे खरा गरीब सामान्य माणूस जो शारीरिक श्रमाच्या कामांवर अवलंबून असतो म्हणजे चालक, सुरक्षा रक्षक, उपाहारगृहातील स्वयंपाकी, प्लंबर व इतरही प्रकारची कामे करतो, पण तो भिकारी नाही. याशिवाय आपल्या देशामध्ये आणखी एका प्रकारचा सामान्य माणूस आहे, तो म्हणजे “मध्यमवर्गीय किंवा उच्च मध्यमवर्गीय” सामान्य माणूस. तो सुशिक्षित असतो व कदाचित शारीरिक श्रमाची किंवा कौशल्याची कामे करणार नाही. मात्र धोरणात्मक सरकारी पातळीवर त्याच्या बोलण्याला विशेषतः त्याच्याशी संबंधित धोरणांच्या बाबतीतही विशेष महत्त्व दिले जास्त नाही, हा सुद्धा एक पैलू आहे. अशा प्रकारचा सामान्य माणूस लहान व्यापारी, व्यावसायिक, शिक्षक, पगारदार व्यक्ती असू शकतोकिंवा तो एखादा लहानसा बांधकाम व्यावसायिकही असू शकतो. सामान्य माणसाच्या या दोन आवृत्त्यांमधील सामाईक घटक म्हणजे, एकतर सरकार दरबारी त्यांचे म्हणणे फारसे कुणी ऐकून घेत नाही व दुसरे म्हणजे कोणतेही सरकार त्यांची मनापासून फिकीर करत नाही व तिसरे म्हणजे त्या दोघांनाही आयुष्यातील बहुतेक आघाड्यांवर मर्यादा असतात. त्याचशिवाय या दोन्ही प्रकारच्या सामान्य माणसांमध्ये आणखी दोन ठळक सामाईक घटक असतात ते म्हणजे त्यांच्यावर नेहमी काही ना काही कर्ज असते व ते कायम कुठल्यातरी कर्जाचे हफ्ते फेडत असतात. त्यानंतर ही दोन्ही प्रकारची सामान्य माणसे एकतर बेघर असतात किंवा स्वतःच्या घराच्या शोधात असतात किंवा अवैध घराचा पर्याय निवडतात किंवा जेथे जगण्यासाठी मूलभूत सुविधाही उपलब्ध नाहीत अशा ठिकाणी राहतात. आधीच्या पैलूविषयी म्हणजे कर्जाविषयी सांगायचे तर गरीब सामान्य माणूस कर्ज पुरवठा करणाऱ्या टोळक्याच्या जाळ्यात अडकतो (सावकार किंवा पठाण) ज्यासाठी त्याला अव्वाच्या सव्वा व्याजदर द्यावे लागतात कारण तथाकथित मोठ्या बँका (बँकिंग क्षेत्रातली काही मंडळी हे वाचताहेत का?) या वर्गाला आपल्या चकचकित शाखांमध्ये प्रवेश पण देत नाहीत, त्यामुळे त्यांना कर्ज मिळणे ही तर दूरची गोष्ट झाली.सरकारी बँकाही त्यांना कर्ज द्यायला उत्सुक नसतात कारण या वर्गाकडून त्यांना हवे तसे तारण मिळत नाही. त्यामुळे गरीब बिचाऱ्या सामान्य माणसाकडे एखाद्या भाई किंवा लालाकडून कर्ज घेण्याशिवाय काही पर्याय उरत नाही.मात्र या बँकांना मध्यमवर्गीय सामान्य माणूस अतिशय प्रिय असतो कारण कर्जाच्या परतफेडीच्या बाबतीत तो सर्वात उत्तम ग्राहक असतो. बँक कर्जाच्या करारामध्ये ज्या काही एकतर्फी अटी व शर्ती घालते त्या तो निमूटपणे स्वीकारतो कारण बँकेने कर्ज मंजूर केल्यावर देवच पावला अशी त्याची भावना असते.

आत्तापर्यंत लेखामध्ये देशातील सामान्य माणसाच्या परिस्थितीबद्दल सविस्तर चर्चा केली म्हणून हाच विषय केंद्रस्थानी आहे का अशा विचारात तुम्ही पडला असाल. परंतु सामान्य माणसाच्या दोन प्रकारांमध्ये जो सामाईक घटक असतो म्हणजेच घर हा या लेखाचा विषय आहे, ज्याविषयी मी आज सांगणार आहे. विषयाला सुरुवात करण्यापूर्वी सामान्य माणसाची काय परिस्थिती आहे हे सांगणे मला आवश्यक वाटले, नाहीतर तुम्हाला सामान्य माणसासाठी याच शहरात नाही तर देशातल्या बहुतांश शहरांमध्ये घराची परिस्थिती किती बिकट आहे याची कल्पना आली नसती. आता गरीब सामान्य माणसाची घरांच्या बाबतीत काय परिस्थिती आहे हे पाहू कारण यातील बरेचसे लोक झोपडपट्ट्यांचा (मित्रांनो माफ करा पण ही वस्तुस्थिती आहे) किंवा गुंठेवारी सारख्या बेकायदेशीर वसाहतींचा (बेकायदेशीर लहान भूखंड) पर्याय निवडतात. याचे सोपे कारण म्हणजे त्यांच्याकडे कायदेशीर सदनिका खरेदी करण्याएवढा पैसा नसतो नाहीतर कुणीही स्वखुशीने झोपडपट्ट्यांमध्ये राहत नाही. या झोपड्या आधुनिक युगातल्या छळछावण्यां प्रमाणेच असतात, केवळ फरक इतकाच असतो की छळछावण्यांमध्ये ज्यूंना कोंडून ठेवले जायचे तर सामान्य माणूस मात्र झोपडपट्ट्यांमधून उपजीविकेसाठी बाहेरच्या जगात ये-जा करू शकतो. परंतु इथले जीवन अतिशय भयंकर असते, तुमचा माझ्यावर विश्वास बसत नसेल तर, जे माझा लेख वाचत आहेत त्यांनी आपल्या आरामशीर घरातून बाहेर पडावे आणि जवळपासच्या एखाद्या झोपडपट्टीत एक संपूर्ण दिवस राहावे व त्यानंतर तुमचा तिथला अनुभव कसा होता याविषयी लिहावे. आता मुद्दा असा आहे की या गरीब सामान्य माणसाला या शहरामध्ये त्यांच्या खिशाला परवडणारी घरे कशी उपलब्ध करून द्यायची कारण ते सगळे उपजीविकेसाठी उच्च किंवा मध्यमवर्गातील सामान्य माणसावर किंवा श्रीमंत माणसांवर अवलंबून असतात. त्यामुळे या वर्गातील लोक जिथे राहतात त्याच्या जवळपासच त्यांना घरे हवी असतात किंवा त्या ठिकाणापर्यंत प्रवासाची सोय तरी हवी असते जी आपल्या स्मार्ट शहरामध्ये उपलब्ध नाही ही वस्तुस्थिती आहे. म्हणूनच सरकारला जर गरीब सामान्य माणसाच्या या मूलभूत समस्या माहिती आहेत तर त्या सोडवण्याचा प्रयत्न करत नाही, त्याऐवजी बांधकाम व्यावसायिकांनी घरे स्वस्त दरात उपलब्ध करून द्यावीत अशी अपेक्षा का करते. त्याच प्रमाणे यापूर्वीची झोपडपट्टी पुनर्वसन प्राधिकरणाची सगळी धोरणे अपयशी का ठरली व तिचा संबंध केवळ टीडीआर निर्मिती पुरताच का उरला? सरकार केंद्रीय पातळीवर एखादा निधी तयार करून झोपडपट्ट्यांच्या भूखंडांवर घरे बांधण्यासाठी त्याचा उपयोग का करत नाही. या भूखंडांचा उर्वरित भाग व्यावसायिक दराने किंवा तत्सम हेतूने का विकत नाही. केवळ बांधकाम व्यावसायिकांनाच हा प्रश्न हाताळायला लावण्याऐवजी त्यांच्या मदतीने प्रकल्प व्यवहार्य का बनवत नाही? झोपडपट्टी पुनर्विकास व टीडीआर निर्मितीची गाठ ज्यांना बांधाविशी वाटली त्यांच्या बुद्धीला मी सलाम करतो कारण टीडीआरचे दर वाढलेच नाहीत तर काय किंवा मूळ भूखंडाचे विकास कामच अडचणीत आले तर काय असा विचार कुणी कधी केलाच नाही. कारण टीडीआर हा एखाद्या बांडगुळासारखा असतो, विकासासाठी उपलब्ध भूखंडाला मागणी असेल तरच टीडीआरला मागणी असते हे रिअल इस्टेट उघडपणे बोलेल का? त्याहून वरताण म्हणजे टीडीआरचे दर रेडी रेकनरच्या दरांशी जोडण्यात आले त्यामुळे  लोकेशन प्रमाणे काही झोपडपट्ट्यांना सोन्याचे भाव आले तर काही झोपडपट्ट्या कवडीमोल झाल्या. मला असे वाटते प्रत्येक झोपडीच्या विकासाला प्राधान्य दिले पाहिजे व एक व्यवहार्य व शाश्वत तोडगा काढला पाहिजे ज्याचे परिणाम तात्काळ दिसून येतील.दुसरा मुद्दा म्हणजे कोणत्याही परिस्थितीत नवीन झोपड्या उभारल्याच जाऊ देऊ नका कारण तुम्ही उभारू दिल्या तर त्यात नवीन लोक राहू लागतील कारण नव्या गरीब वर्गाचे स्थलांतर ही सातत्याने सुरू असलेली प्रक्रिया आहे त्यामुळे नव्या झोपड्यांना सतत मागणी असेल.त्यामुळेच आपल्याला सध्या झोपडपट्ट्यांमध्ये राहणाऱ्या लोकांशिवाय नवीन येणाऱ्या गरीब सामान्य माणसासाठीही नवीन घरे हवी आहेत ही वस्तुस्थिती आहे नाहीतर सर्व शहरांभोवती झोपड्यांचा विळखा वाढतच जाईल.

आता मध्यम/उच्च मध्यम वर्गाच्या घरांविषयी ज्याला आपण रिअल इस्टेट असे म्हणतो. इथेही तुम्ही पाहू शकाल की पुण्यासारख्या शहरामध्ये श्रीमंत वर्गाची म्हणजे ज्यांची १ कोटी किंवा त्याहून अधिक किमतीची घरे खरेदी करण्याची क्षमता आहे, त्यांना अडचण नाही कारण ते त्यांना हवे त्या ठिकाणी घर खरेदी करू शकतात. मात्र अडचण सामान्य माणसाची असते ज्याचे बजेट ३० लाख ते ७५ लाखांदरम्यान असते. गरीब सामान्य माणसाप्रमाणे, ते देखील शहरापासून लांब जाऊ शकत नाहीत कारण तेही त्यांच्या दैनंदिन गरजांसाठी शहरावर अवलंबून असतात, ज्यामध्ये त्यांच्या नोकरीशिवाय त्यांच्या मुलांच्या शाळा, खरेदी, मनोरंजन इत्यादी गोष्टींचा समावेश होतो. इथे दोन्ही वर्गातल्या सामान्य माणसांमध्ये फरक असतो गरीब सामान्य माणसाला केवळ त्याच्या कुटुंबाच्या डोक्यावर छप्पर हवे असते, ते कुठे व कसे या बाबींचा तो फारसा विचार करत नाही, ते झोपडपट्टीतही असेल तरी त्याला चालते. मध्यमवर्गीय गरीब माणसाची अडचण म्हणजे तो कायद्याचे काटेकोर पालन करणारा असतो, तो बेकायदेशीर घर घेण्याची हिंमत करत नाही. त्याचप्रमाणे त्याला एक सामाजिक भीतीही असते की “लोक काय म्हणतील किंवा समाज काय म्हणेल” याची, त्यामुळे तो झोपडपट्टीमध्ये राहू शकत नाही. म्हणून मध्यम वर्गाची खऱ्या अर्थाने गोची होते कारण तो झोपडपट्टीत राहू शकत नाही, अवैधसदनिका घेऊ शकत नाही किंवा शहरापासून लांबही राहू शकत नाही कारण प्रवासाची सोय व पायाभूत सुविधा या मुख्य अडचणी असतात. त्यामुळे सगळे सामान्य मध्यमवर्गीय जास्तीत जास्त वेळ काम करून आपले उत्पन्न वाढवण्याचा प्रयत्न करतात म्हणजे त्यांचा पगार व ईएमआयचे समीकरण जुळू शकेल व त्यांच्या मर्यादित बजेटमध्ये कसेबसे घर मिळू शकेल.


घरे अगदी उच्च मध्यमवर्गाच्याही कुवतीपलिकडे गेल्याबद्दल पुन्हा सरकार व अनेक लोक बांधकाम व्यावसायिकांनाच दोष देतात पण त्यासाठी सरकार किंवा हे तथाकथित आघाडीचे व्यावसायिक काय करत आहेत? जमिनीचे भाव नियंत्रित करण्यापासून ते बांधकाम क्षेत्राला कमीत कमी व्याजदराने कर्जपुरवठा करणे आदी पावले का उचलली जात नाहीत?  किंबहुना यातला विनोदाचा भाग म्हणजे एकीकडे देशाच्या आर्थिक क्षेत्राचे नेतृत्व करणारी मंडळी (व शासनकर्ते) बांधकाम व्यावसायिकांना सदनिकांचे दर कमी करण्याचा सल्ला देत आहेत, मात्र दुसरीकडे त्यांच्या स्वतःच्याच बँका (सार्वजनिक क्षेत्रातील बँकासह) सामान्य माणसाला आधीपासूनच मंजूर झालेले कर्ज वितरित करण्यासाठी नव्याने सॅलरीस्लिप जमा करायला सांगत आहेत.आपण किती दुटप्पी आहोत, नाही?  जे सरकार गरीब सामान्य माणसाला त्याचे मूळ गाव सोडून स्मार्ट शहरातल्या झोपडपट्ट्यांमध्ये राहायला भाग पाडते, तेच सरकार शहरातील सर्व भागांमध्ये पायाभूत सुविधा, प्रवासाच्या सोयी सारख्याच प्रमाणात विकसित करण्याच्या रिअल इस्टेटच्या मागणीकडे काणाडोळा करते, जो खरे पाहता मध्यमवर्गीय सामान्य माणसाच्या खिशाला परवडणारी घरे उपलब्ध करून देण्याचा एकमेव मार्ग आहे.माझ्यामते आपल्या शासनकर्त्यांनी आता गृहबांधणीच्या आघाडीवर डोळे उघडण्याची व खडबडून जागे होण्याची, काही चांगली धोरणे तयार करण्याची व त्यांची अंमलबजावणी करण्याची वेळ आलीय. ते काही अणुविज्ञानाएवढे अवघड नाही तर सामान्यज्ञान आहे व त्यासाठी इच्छा शक्तीचीच गरज आहे. जोपर्यंत आपण त्यावर काम करत नाही, तोपर्यंत दोन्ही वर्गातली सामान्य माणसं एकतर त्यांच्या घराच्या शोधात किंवा अगदी त्यांच्या स्वतःच्या तथाकथित घरात मरत राहतील.घरांची तीव्र गरज असताना होत असलेल्या या मृत्यूंसाठी कुणालातरी बळीचा बकरा बनवण्यास सरकार स्वतंत्र आहे.

सगळ्यात शेवटी मीआपल्या सगळ्यांच्या लाडक्या दादा कोंडकेंचा चित्रपट "राम राम गंगाराम'' मधील एक प्रसंग इथे सांगत आहे: यात अशोक सराफ हा गावातला खाटीक दाखवला आहे व बहुतेक गावांमध्ये होते त्याप्रमाणे रविवारी सकाळी, गावकरी कोंबडी सोलायला त्याच्याकडे घेऊन जात. येणाऱ्या प्रत्येक गावकऱ्याला अशोक सराफ प्रश्न विचारत असे, “काटू की नही काटू?” (म्हणजे कोंबडी मारू का नको?) त्याला केवळ काटो असे उत्तर मिळाल्यानंतर तो कोंबडीवर सुरा चालवत असे व ती सोलत असे. हे पाहून, दादा कोंडके त्याला विचारतो, “अरे म्हमद्या, तुला माहितीय की सगळे गावकरी तुझ्याकडे कोंबड्या मारण्यासाठीच आणतात तरी तू त्यांना, काटू की नही काटू असा मूर्खासारखा प्रश्न का विचारतोस?” त्यावर खाटीक अशोक सराफ हसून उत्तर देतो, “जेव्हा ते म्हणतात काटो तेव्हा कोंबडी मारण्याचे पाप त्या गावकऱ्याच्या माथी लागते, माझ्या नाही!”

आता हा प्रसंग वाचल्यानंतर शहरांमध्ये सामान्य माणसाला घरे देण्याच्या बाबतीत कोण कोणत्या पात्राची भूमिका कोण निभावत आहे (सरकार व बांधकाम व्यावसायिक) हे मी समजावून सांगायची गरज आहे का, एवढेच विचारून निरोप घेतो!

संजय देशपांडे
संजीवनी डेव्हलपर्स
इमेल : 
smd156812@gmail.com








Friday, 12 June 2020

आजीबाईचा सल्ला आणि रिअल इस्टेट!


























“तुम्ही जेव्हा सिंहाला पिंजऱ्यात बंद करता तेव्हा एखादा उंदीरही त्याला चावण्याची हिंमत करतो”...

 हे अजिबात लॉकडाउनमध्ये सुचलेले तत्त्वज्ञान नाही कारण रस्त्यावरची परिस्थिती पाहाल तर लॉकाडाउन आता केवळ सरकारी नियमांपुरतेच उरले आहे. लॉक-डाउन संपत असल्याचे आणखी एक लक्षण म्हणजे रिअल इस्टेटविषयी काही बाही विधाने छापून यायला लागली आहेत. कॉर्पोरेट, सामाजिक, राजकीय कोणत्याही क्षेत्रातल्या मोठमोठ्या व्यक्ती असोत त्यांनी यावे आणि या उद्योगावर तोंडसुख घ्यावे अशीच सध्या परिस्थिती आहे. माध्यमांना त्यांच्या टीआरपीसाठी अशी टीका आवडते आणि सामान्य माणसालाही ती आवडते, कारण ती एखाद्या लोकप्रिय बॉलिवुड गाण्याच्या रिमिक्ससारखी असते, शब्द वेगळे असतात मात्र चाल तीच असते! तुमच्याकडे जेव्हा नाविन्यपूर्ण कल्पनांचा दुष्काळ पडतो तेव्हाच असे होते. सध्या ही जी सगळी बडी मंडळी रिअल इस्टेटला सल्ले देण्याचे काम करत आहेत, त्यांच्यापैकी बहुतेकांकडे फार पूर्वीपासूनच नाविन्यपूर्ण कल्पनांचा तुटवडा आहे.

आधी श्री गडकरी (मी व्यक्तिशः त्यांचा आदर करतो), त्यानंतर श्री. टाटा, मग श्री. पारेख, त्यानंतर दस्तुर खुद्द केंद्रीय वाणिज्य मंत्री श्री. पी.गोयल आणि आता या मांदियाळीमध्ये श्री. कोटक यांचा नुकताच समावेश झाला आहे. तुम्ही सुजाण असाल (रिअल इस्टेटमध्ये अजूनही मूठभर उरले आहेत) तर तुम्हाला समजले असेल की प्रत्येक वेळी एखाद्या मोठ्या राजकीय नेत्याने “रिअल इस्टेटला वाचवा” चा राग आळवल्यावर कॉर्पोरेट, सामाजिक किंवा आर्थिक क्षेत्रातली मंडळी त्यांचीच री ओढतात.ही सगळी मंडळी बहुतेकवेळा मुंबई किंवा दिल्लीची असतात. अशा नावांविषयी पूर्णपणे आदर राखत काही वेळा मात्र मला असे वाटते, की या देशात तुमच्या बुद्धिमत्ते सोबतच तुम्ही कदाचित असेच बाफकल प्रकारे सल्ले देऊन मोठे होता. श्री बजाज किंवा एखादे नारायणमूर्ती सोडले तर कुणाही बड्या व्यक्तीने सरकारच्या विरोधात भूमिका मांडलेली नाही. एखाद्या कठपुतळीसारखे गाणे हीच खरेतर या देशाची शोकांतिका आहे. माध्यमांनाही अशी टीकाटिप्पणी फार आवडते. एकीकडे त्यांना रिअल इस्टेटकडून (म्हणजे बांधकाम व्यावसायिकांकडून) जाहिरात रुपी महसूल हवा असतो मात्र हि जेव्हा रिअल इस्टेट उद्येगाला मजबूत करायला पाहिजे त्यावेळी अशा मूर्खासारख्या सल्ल्यांना प्रसिद्धी देऊन माध्यमे त्यांचे आणखी नुकसान करत असतात. या अशा सल्ल्यांना खरे पाहता काही किंमत नसते किंवा त्यामागे काही प्रामाणिक भावनाही नसते. मी रिअल इस्टेटमध्ये गैर प्रकार करणाऱ्या लोकांच्या बातम्या दाखवू नका किंवा छापू नका असे अजिबात म्हणत नाही पण सध्या जो काही प्रकार सुरू आहे ते म्हणजे पिंजऱ्यातल्या सिंहावर दगड मारण्यासारखे आहे. यापैकी कुणालाही रिअल इस्टेट उद्योगाविषयी किंवा एकूणच विचार केला तर बांधकाम व्यावसायिक, किंवा घरांचे ग्राहक यांच्याविषयी काहीही सहानुभूती नाही. नाही तर व्यावसायिक दृष्ट्या एवढ्या खडतर काळामध्ये उपाय योजना शोधण्यासाठी ते दर कपात करण्यासारखे आजीबाईंच्या बटव्यातले उपाय सुचवण्या ऐवजी काही ठोस प्रस्ताव घेऊन आले असते.
म्हणजे माझ्या म्हणण्याचा अर्थ असा आहे की आपल्याला जेव्हा सर्दी, खोकला, डोकेदुखी किंवा पोटदुखी होते तेव्हा घरातली वयस्कर बाई, म्हणजे बहुतेकवेळा आपली प्रेमळ आजी तिच्या “बटव्यातले” म्हणजे तिच्या पिशवीतले एखादे विशिष्ट औषध देते. वर्षानुवर्षे तेच औषध दिले जाते, ती काही वनौषधींची पूड असते आणि तुम्हाला फक्त ती दुधासोबत घ्यायची असते की काम झाले.या बटव्यातल्या औषधाप्रमाणेच हे तथाकथित यशस्वी कॉर्पोरेट गुरूही तोच तो सल्ला देतात; रिअल इस्टेटसाठी अवघड काळ असल्याने दर कपात करा, सदनिकांचे दर कमी करा, कमी नफ्यात काम करा. असे सल्ले देताना त्याला ते तत्त्वज्ञानाचा मुलामाही देतात, “रियर व्ह्यू मिरर मध्ये  पाहून गाडी चालवू नका तर समोरच्या रस्त्याकडे पाहून चालवा” वगैरे. उत्तम आणि या सल्ल्यांचे कौतुकही आहे पण आजी आणि तुम्हा सगळ्यांमधला फरक म्हणजे, ती पूर्वापार एकच औषध देत असली तरीही तिचे आमच्यावर मनापासून प्रेम होते आणि तुम्ही सगळे आम्हाला (बांधकाम व्यावसायिकांना) तुमच्या स्वतःच्या उत्पन्नाकडे व भविष्याकडे पाहून उपदेशाचे डोस पाजताय. उदाहरणार्थ श्री. पारेख व श्री कोटक ही वित्तीय क्षेत्रातील माणसे आहेत, ते लोकांना कर्ज देतात व लोक त्यांना जे व्याज देतात त्यातून ते नफा कमावतात, हाच त्यांचा मुख्य व्यवसाय आहे. श्री. टाटा यांचे अनेक व्यवसाय आहेत व ते भारतीय मानसिकतेला अचूक ओळखतात जसे की घर ही सामान्य माणसाची पहिली गरज आहे व घर बांधकाम व्यावसायिकांमुळे महाग झालेले नाही तर त्याच्याशी संबंधित सरकारसह सर्व घटकांमुळे महाग झाले आहे. एखाद्या कुटुंबाचे सगळे पैसे घर घेण्यातच संपून गेले तर त्यांच्या स्वप्नातल्या गाडीसारखी टाटा समूहाची इतर उत्पादने, मग भले ती १ लाख रुपयांनाच उपलब्ध असली तरीही कोण खरेदी करेल हे टाटांना माहित आहे .

मात्र एखाद्याच्या उणीवांवर टीका करण्याची किंवा जखमेपेक्षाही औषधानेच अधिक वेदना होईल असा सल्ला देण्याची, म्हणजेच जखमेवर मीठ चोळण्याची माझी संस्कृती नाही. म्हणूनच मी या लोकांच्या व्यवसायांविषयी किंवा ते तो कसा करतात याविषयी काही टिप्पणी करणार नाही. पण आदर हा दोन्ही बाजूंनी असला पाहिजे, नाही का? मला यातल्या राजकारण्यांबद्दल व ते रिअल इस्टेटच नाही तर जीवनाचा भाग असलेल्या इतर कोणत्याही व्यवसायाविषयी काय बोलतात याबद्दल काहीच बोलायचे नाही. निवडणुकीच्या काळात जे लोक विरोधकांवर यथेच्छ टीका करतात, त्यांच्यावर चिखलफेक करतात. मात्र निवडणुका झाल्या की याच विरोधकांशी युती करतात; त्यामुळे आपण अशा व्यवसायाविषयी व त्यातील माणसांविषयी जितके कमी बोलू तितके चांगले. मात्र जेव्हा हे तथा कथित व्यावसायिक, बुद्धिमंत, जाणते (अशी अपेक्षा तरी असते) व्यावसायिक जेंव्हा राजकारण्यांसारखे बोलू लागतात तेव्हा त्यांना त्यांच्याच औषधाच्या मात्रेची आठवण करून द्यावी लागते.

सर्व प्रथम त्या व्यावसायिकामध्ये सरकारला (म्हणजे शासनकर्त्यांना) सांगायची हिंमत आहे का की सरकारनी या देशातील शहरीकरणाचा विशेषतः मोठ्या शहरांमध्ये घोळ घालून ठेवलाय. देशातली संपूर्ण लोकसंख्या असंतुलितपणे विखुरली आहे यामुळे लोकांना उपजीविकेसाठी त्यांची मूळ गावे सोडून मोठ्या शहरांमध्ये यावे लागते ज्यामुळे या शहरांचे नागरी संतुलन काही काळाने ढासळते. महाराष्ट्राचेच उदाहरण घ्या, आपली लोकसंख्या ११.५० कोटी आहे व ३ लाख चौरस किलोमीटरचे क्षेत्रफळ आहे. तर मुंबईची लोकसंख्या जवळपास १.९० कोटी आहे, ठाणे (क्षेत्राची) १ कोटी आहे व पुणे क्षेत्राची १ कोटी आहे. ही सगळी मिळून जवळपास ४ कोटी लोकसंख्या आहे. यामध्ये नवी मुंबई व नाशिकचा समावेश केलेला नाही. ही सगळी लोकसंख्या एकत्र केली तर राज्यातली जवळपास निम्मी लोकसंख्या संपूर्ण राज्याच्या केवळ १/२० भागातील जमीनीवर राहात आहे. अशा परिस्थितीत या भागात रिअल इस्टेटसाठी कच्चा माल असलेली जमीन स्वस्त राहू शकेल का? या ठिकाणी रोजगार आहे, शिक्षणाच्या चांगल्या सोयी आहेत त्यामुळे जी काही घरे आवश्यक आहेत ती इथेच बांधली जात आहेत. अर्थातच घरांसाठी आवश्यक असलेल्या कच्च्या मालालाही इथेच जास्त मागणी असते. उदाहरणार्थ चंद्रपूर किंवा अकोल्यामध्ये वाळू किंवा खडी मुबलक प्रमाणात उपलब्ध असेल, पण ते साहित्य पुण्याला कसे आणायचे, याचा तुम्ही कधी विचार केलाय का? म्हणूनच बांधकाम व्यावसायिकांना (म्हणजेच रिअल इस्टेटला) ज्या दरात हा सगळा कच्चा माल मिळेल त्याच दराने खरेदी करावे लागतो, म्हणूनच सज्जनहो या मालाचे दर नियंत्रणात ठेवण्यासाठी तुमच्याकडे काही उपाययोजना आहे का? टाटा सर, तुमच्या कंपनीचे स्टील सर्वोत्तम दर्जाचे असले तरीही जालना स्टीलच्या तुलनेत अतिशय महाग असते. तुम्ही येत्या तीन वर्षांसाठी किमान पुणे-मुंबई क्षेत्रातल्या तुमच्या वितरकांना त्याचे दर जालना स्टीलएवढे ठेवायला सांगू शकाल का?

हे झाले जमीनीच्या व कच्च्या मालाच्या दरांचे, पुणे क्षेत्रामध्ये जमीनीविषयीची धोरणे तसेच नियोजनाबाबतही असाच सावळा गोंधळ आहे (मी मुंबईतील नियमांविषयी सांगू शकत नाही).झोपडपट्टी पुनर्विकास, टीडीआरचा वापर, टीडीआर कसा द्यायचा, मेट्रोसाठीचा एफएसआय, ६ मीटररुंद रस्त्यासाठीचा टीडीआर ते अगदी यूएलसीने प्रभावित सोसायट्यांपर्यंत प्रलंबित धोरणांची यादी हनुमानाच्या शेपटीसारखी लांबलचक आहे. या सगळ्याचा अर्थातच उत्पादनाच्या किमतीवर परिणाम होतो, जे इतर उद्योगांमध्ये होत नाही. रिअल इस्टेटमधील प्रत्येक नवीन प्रकल्प म्हणजे खरेतर नवीन उद्योग सुरू करण्यासारखेच असते. त्याशिवाय सरकारला कोणतेही धोरण पूर्वलक्षी प्रभावाने लागू करण्याचा खेळ रिअल इस्टेटशी खेळायला अतिशय आवडतो. टाटा सर विचार करा, जर २०२०मध्ये भारत २ व ३ (त्याने खरंच काही फरक पडतो का) मानके लागू झाली आणि तुमच्या कंपनीने १९९० पासून तयार केलेल्या सर्व कारमध्ये या मानकांचे पालन करण्यासाठी आवश्यक संच तुमच्या खर्चाने लावून द्या असे सांगण्यात आले, तर त्यावर तुमची प्रतिक्रिया काय असेल, हे जाणून घ्यायला मला नक्की आवडेल. रिअल इस्टेटच्या बाबतीत हे दररोज घडत असते रस्ते हस्तांतरण अधिभार, व्हॅट, सेवा कर, या सगळ्यां करांची इथे सतत ये-जा सुरू असते. याशिवाय आमच्या प्रकल्पांवर विविध कर किंवा विकास शुल्क आकारल्यानंतर त्या भोवती काहीही विकासकामे न करणाऱ्या सरकारला तुमच्या पैकी कुणीही हे कर कमी करा असे कधी का सुचवले नाही?

 हे थोडे झाले म्हणून की काय वित्त पुरवठ्याच्या बाबतीतही आम्हाला या क्षेत्रात सल्ले देणारे अनेकजण असतात. ते कधीही प्रकल्पासाठीच्या कर्जावरील व्याजदर कमी करणे किंवा प्रक्रियेचे सुलभीकरण करणे याविषयी बोलत नाहीत. इथे प्रत्येक बँकर हा विकासकाला (म्हणजे बहुतेक विकासकांना) भिकाऱ्याप्रमाणे वागवतो व कर्जाच्या रकमेएवढे तारण मागतो. विक्रीदर दर कितीही कमी असला तरीही कर्ज द्यायला मात्र तो दर व्यवहार्य कसा नाही हाच विचार बॅंक्स करतात. संपूर्ण प्रकल्प खर्चाच्या किमान २५% रक्कमही कर्ज मिळणार असेल तरी आम्ही तो गहाण ठेवतो. मी काही तुम्हा लोकांसारखा अर्थतज्ञ नाही पण जसे एखाद्या गृहिणीला घर चालवण्यासाठी अर्थ तज्ञ असावे लागत नाही, त्याचप्रमाणे मलाही माझा लहानसा व्यवसाय कसा चालवायचा हे माहिती आहे. मला या अडचणी दररोज जाणवतात, म्हणूनच मी तुमच्यासारख्या जाणत्या लोकांना विचारत आहे. त्याशिवाय येत्या तीन-चार वर्षांसाठी तुम्ही गृहकर्जाचे व्याजदरही काही टक्क्यांनी कमी करू शकता. घर घेणाऱ्या ग्राहकांसाठी ती फार मोठी मदत असेल आणि हो ते कर्ज प्रक्रियाशुल्क काढून टाकण्याचाही विचार करू शकता, ते फक्त  १% आहे.

 सगळ्यात शेवटचा मुद्दा म्हणजे, आम्ही (म्हणजे बांधकाम व्यावसायिक) तुमच्यापैकी कुणाकडूनही मदत किंवा सल्ला मागितलेला नसताना, तुम्ही सगळे आम्हाला मार्गदर्शन करण्यासाठी इतके उत्सुक का आहात, असा प्रश्न मला विचारावासा वाटतो. त्याचवेळी आपल्या देशामध्ये मध्य प्रदेश, उत्तर प्रदेश, बिहार, विदर्भातल्या ग्रामीण भागात किंवा दुर्गम भागात इतरही अनेक व्यवसाय तसेच उद्योजक आहेत; तुम्ही तुमचे शहाणपण थोडे या लोकांनाही द्या. कारण आम्हा बांधकाम व्यावसायिकां सारखेच त्यांनाही टिकून राहायचे आहे. तुम्हा सगळ्यांकडून याविषयी ऐकायला अतिशय उत्सुक आहे. आणि हो,तुम्हा सगळ्यांनाही तुमच्या व्यवसायासाठी मनःपूर्वक शुभेच्छा, तुम्हालाही निश्चितपणे त्याची गरज असेल!

 असो, सल्ले देण्याविषयी विचार करताना पंचतंत्रातील या संदर्भातली एक गोष्ट आठवली, ती इथे देत आहे. नक्की वाचा व आवडली तर शेअर करा; तुम्ही सगळे सल्ले देण्याच्या पुढील सत्रात तिचा वापरही करू शकता...चिअर्स !

गोष्ट.

एकदा एक भुकेला लांडगा एका ओढ्यावर पाणी पीत होता. तिथेच थोड्या अंतरावर त्याला एक कोकरू पाणी पिताना दिसले. त्याच्या मनात त्याला खाण्याचा विचार आला. तो कोकराजवळ येऊन त्याला रागाने म्हणाला, “तू पाणी का गढूळ करतोयस? तुला दिसत नाही मी पाणी पितोय?”

बिचारे कोकरू भीतीने थरथरू लागले व म्हणाले, “साहेब, कृपा करा, पाणी वरून  तुमच्याकडून माझ्याकडे वाहत आहे. त्यामुळे मी अजिबात तुमचे पाणी गढूळ करत नाही.” त्यावर लांगडा गुरगुरला, “पण मग तू मागच्यावर्षी मला शिवी का दिली होतीस?” त्यावर कोकराने उत्तर दिले, “तुमची काहीतरी गल्लत होतीय, साहेब.” “गेल्यावर्षी तर माझा जन्मही झाला नव्हता.” त्यावर लांडगा म्हणाला, “मग तो तुझा मोठा भाऊ असला पाहिजे. आता त्याच्या कर्माची फळे तू भोग.” असे म्हणून त्याने त्या बिचाऱ्या कोकरावर झडप घातली आणि त्याला मारून टाकले.

तात्पर्य - शिकार्यासाठी सावजाची शिकार करायला कोणतेही कारण पुरेसे असते

 संजय देशपांडे
संजीवनी डेव्हलपर्स
smd156812@gmail.com


Friday, 5 June 2020

जागतिक पर्यावरण दिन नामक विनोद!































जागतिक पर्यावरण दिन नामक विनोद!

“जर तुम्हाला सकाळी उदास आणि निराश वाटत असेल तर थोडा वेळ निसर्गाबरोबर घालवा आणि जर सकाळी तुम्ही उल्हासी आणि आनंदी असाल, तरीही निसर्गाबरोबर काही वेळ घालवा”...
तर,माझ्या लॉकडाऊनमुळे झालेल्या मानसिक परिणामातून वरील तत्वज्ञान आले आहे, मात्र येथे मी लॉकडाऊनशी संबंधित कुठलीही गोष्ट सांगत नाहीच, तरीही विषयच असा आहे की जीवनाचा कोणताही पैलू त्यापासून सुटका करून घेऊ शकत नाही, होय, पर्यावरण!तर, पुन्हा एकदा 5 जून आला आहे आणि हा कोणता विशेष दिवस, असा आश्चर्याने विचार करणाऱ्यांसाठी, ही कोणत्याही महत्त्वाच्या व्यक्तीची जन्मतारीख किंवा मृत्यूची तारीख (जयंती किंवा पुण्यतिथी) नाही, त्यामुळे आज ड्राय डे नाहीये (उपरोधासाठी क्षमस्व,पण नाईलाज आहे माझा). दरवर्षी आपल्या पर्यावरणाच्या संरक्षणासाठी जनजागृती निर्माण करण्यासाठी आणि कृती करण्यासाठी 5 जूनला जागतिक पर्यावरण दिन साजरा केला जातो. 1974 मध्ये पहिल्यांदा हा दिन साजरा करण्यात आला होता, तेव्हापासून, पर्यावरणीय समस्यांपासून सागरी प्रदूषणापर्यंत, मानवी लोकसंख्या आणि जागतिक तापमानवाढ, ते पर्यावरणीय जीवनशैली आणि वन्यजीव गुन्ह्यांबाबत जनजागृती वाढवण्यासाठी ही आघाडीची मोहीम राहिली आहे.जागतिक पर्यावरण दिन हे लोकांपर्यंत पोहोचण्यासाठी जागतिक व्यासपीठ बनले आहे, त्यामध्ये दरवर्षी 143 पेक्षा जास्त देश सहभागी होतात. दरवर्षी, जागतिक पर्यावरण दिनाची नवीन संकल्पना असते, पर्यावरणासंबंधी मुद्द्यांचा प्रसार करण्यासाठी महत्त्वाचे उद्योग, एनजीओ, समुदाय, सरकारे आणि जगभरातील मान्यवर व्यक्ती त्याचा स्वीकार करतात. या वर्षी (2020) शुक्रवारी, 5 जून रोजी जागतिक पर्यावरण दिन साजरा केला जात आहे. “जैवविविधता साजरी करा” ही या वर्षीच्या जागतिक पर्यावरण दिनाची संकल्पना आहे. विरोधाभास असा की  मी जेव्हा जागतिक पर्यावरण दिनावर हा लेख लिहायला सुरुवात केली तेव्हा माझ्या खिडकीबाहेर निसर्ग चक्रीवादळाच्या रुपाने  राज्याचा पश्चिम भाग आणि किनारपट्टीचा भाग धुवून (झोडपून म्हणायला हवे) काढत विनाश घडवण्याच्या मनस्थितीत आहे. तर  व्हॉट्सअॅप फॉरेस्टर फ्रेंड्स ग्रुपमध्ये माझ्या मैत्रिणीने एका दक्षिणी राज्यामध्ये एक गर्भवती असलेल्या हत्तीणीला कशी वागणूक देण्यात आली त्याची बातमी पोस्ट केली आहे, त्या हत्तीणीला फटाके भरलेले अननस कथितरित्या खाऊ घातल्यामुळे हत्तीण मरण पावली आणि मनुष्य इतके दुष्ट कसे असू शकतात असे तिने ग्रुपवर आम्हाला विचारले होते!

तर, माझे उत्तर असे होते की बहुतांश माणसे (मनुष्य) दुष्ट असतात, पण फार थोडी माणसे द्रुष्टनाचे प्रदर्शन करतात, इतर लोक समाजाला आणि तथाकथित कायद्याला घाबरतात त्यामुळे त्यांचा दुष्टपणा लपलेला असतो, पण संधी मिळाली की तो वर येतो, अन्यथा आपल्याला कायदे, न्यायालये, तुरुंग आणि पोलीस अशांसारख्या गोष्टींची गरज पडली नसती,कारण विश्वातील इतर कोणत्याही प्रजातींना स्वतःच्या जगण्यासाठी या गोष्टींची गरज नसते!  ज्याप्रमाणे अगदी गेल्याच वर्षी दोन वैद्यकीय शाखेच्या विद्यार्थ्यांनी (माफ करा, पण तेसुद्धा दक्षिणी राज्यांतून होते) एका भटक्या कुत्र्याचे हाल केले आणि त्याला इमारतीच्या वरच्या मजल्यावरून खाली फेकले आणि या कृत्याची व्हिडीओ क्लिप केली! व्वा, काय ती धैर्य आणि शौर्याची कृती, त्यांनी तो व्हिडिओ अभिमानाने त्यांच्या मित्रांच्या व्हॉट्सअॅप ग्रुपवर पोस्ट केला! नेमके याच कारणामुळे  ठिकाणी जागतिक पर्यावरण दिनाच्या सोहळ्याला मी हसतो आणि कृपया मला माफ करा, कारण मी सच्च्या पर्यावरणतज्ज्ञांची तसेच निसर्गप्रेमींची टर उडवू इच्छित नाही पण इतर कोणत्याही प्रजातीला पर्यावरण किंवा वन्यजीव प्रकारचे दिन साजरे करावे लागत नाही कारण ते इतर प्रजातींविरोधात दुष्ट कृत्ये करत नाहीत जे मनुष्यप्राणी करतात आणि त्यानंतर आम्ही जैवविविधता साजरी करण्याच्या संकल्पनेसह तों दिवस साजरा करतो, भारीच नाही का! 
आणि केवळ इतर प्राण्यांविरोधातच कशाला, आपण माणसे स्वतःच्याच प्रजातीविरोधात सर्वात दुष्ट कृत्ये करतो, मग एखाद्या हत्ती किंवा कुत्र्याची कोण फिकीर करेल! ठीक आहे, आता देशात तसेच आपल्या सभोवताली जैवविविधतेच्या आघाडीवरील पर्यावरणाच्या स्थितीविषयी केल्याने! अगदी काहीच महिन्यांपूर्वी मी जैवविविवधतेसंबंधी एका चर्चासत्राला उपस्थित होतो, तिथे अनेक वरिष्ठ लोक उपस्थित होते, आणि त्यापैकी एक होते डॉ. एस डी महाजन, पुण्यातील एक विख्यात वनस्पतिशास्त्रज्ञ, ते सांगत होते की साधारण पन्नास वर्षांपूर्वी ते प्रत्यक्षात (मुठा) नदीत पोहत असत आणि ते पुणे शहरातील नद्यांचे पाणी प्यायला वापरात  असत !  आजच्या पिढीतील कोणालाही सांगा (तिशी किंवा चाळीशीतील) आणि ते तुमच्याकडे अशा नजरेने पाहतील की जणू काही त्यांनी टाईम ट्रॅव्हल मशीनमधील माणसाला पाहिले आहे. आणि मी त्यांना दोष देणार नाही कारण जेव्हा मी तीस वर्षांपूर्वी या शहरात आलो ते पुणे मला आठवते आणि त्या काळी या शहरामध्ये उन्हाळा नाही असे मी तेव्हा विदर्भात राहणाऱ्या माझ्या आईला पत्रात लिहिले होते!आणि आज या शहरामधून वाहणाऱ्या या नद्यांकडे पाहा आणि एप्रिल/मे महिन्याच्या कोणत्याही दिवशी दुपारी या या शहरातील रस्त्यांवरून चालण्याचा प्रयत्न करा! आणि आपण पर्यावरणाचं काय भज करून ठेवलाय ते कळेल! अगदी अलिकडे एका वेबिनारमध्ये (हल्ली बरेच वेबिनार होतात) वरिष्ठ वन्यजीव अधिकाऱ्यांनी वन्य जीवन संवर्धनाचा गंभीर विषय मांडला की, वन अधिकाऱ्यांचे कोणतेही सरकारी विभाग (म्हणजे संपूर्ण यंत्रणा) ऐकत नाही किंवा वने आणि त्यांच्या संवर्धनाविषयी फिकीर बाळगत नाहीत!
ठीक आहे, अजूनही पटले नसेल तर, जैवविविधतेबद्दल आपल्या दृष्टीकोनाविषयी आणखीही बरेच काही आहे. गेल्या एका वर्षात फक्त भारतात जवळपास ऐंशी वाघ आणि तीनशेपेक्षा अधिक बिबटे आणि शंभरपेक्षा अधिक हत्ती मरण पावले आहेत. आणि हे केवळ मोठ्या जनावरांबदद्ल आहे; रस्त्यांवरील अपघात, शिकार, केवळ मजा म्हणून किंवा अन्नासाठी केलेली शिकार यामुळे दररोज हजारोंच्या संख्येने मारल्या जाणाऱ्या साप, माकडे, हरिण, तरस, पक्षी, कासव, आणि इतर शेकडो प्रजाती मी मोजतही नाही आहे. आणि हो, इतर प्रजातींना मूकपणे आणि हळूहळू विष दिल्याप्रमाणे मारण्याचा आणखी एक मार्ग आहे आणि तो म्हणजे वने नष्ट करून त्यांना बेघर करणे. हे आपण आपली घरे, रस्ते, विमानतळे, उद्योग, खाणी बांधण्यासाठी करतो, तसेच इतर प्रजातींच्या जीवनाचे उगम असलेले नैसर्गिक पाणवठे, वायू यासारखे नैसर्गिक स्रोत प्रदूषित करून आणि त्यांची अन्नसाखळी नष्ट करून आपण हे करतो, त्यामुळे त्यांना खाण्यासाठी किंवा पिण्यासाठी किंवा श्वास घेण्यासाठी काहीही शिल्लक न राहिल्यामुळे या प्रजाती मरण पावतात! आणि तरीही आपण जागतिक पर्यावरण दिन साजरा करतो, आपण मनुष्य प्रजाती खरोखर अद्भूत आहोत, नाही का!

हे सर्व काय दर्शवते मित्रांनो; हे असे दर्शवते की आपण एखाद्या दिनाच्या संकल्पनेची घोषणा करण्याशिवाय जैवविविधतेबद्दल जराही काळजी करत नाही, हे आता तरी स्वीकारा! खरोखर काही लोक किंवा काही गट म्हणा, आपापल्या  मार्गाने पर्यावरण वाचवण्यासाठी प्रामाणिक प्रयत्न करत आहेत पण हे एखाद्या जगाला लागलेली आग विझवण्यासाठी काही बादल्या पाणी ओतण्यासारखे आहे, कारण आधीच इतके प्रचंड नुकसान झालेले आहे आणि रोज होत आहे, की प्रत्येक मनुष्य जैवविविधता वाचवण्यासाठी एकत्र आला नाही तर हा विनाश थांबणार नाही. आणि आपल्या स्वतःच्या लोकसंख्येवर नियंत्रण ठेवणे ही पहिली पायरी आहे, कारण इतर प्रजातींना तो सर्वात मोठा धोका आहे. आपण मनुष्यप्राणी पृथ्वी नावाच्या देहामध्ये कॅन्सरच्या पेशींप्रमाणे वाढत आहोत, इतर सर्व प्रजातींना मारून (इथे खाऊन असे वाचा) मग ते मासे असो वा सस्तन प्राणी किंवा पक्षी किंवा अगदी एखादे झाडही! आणि ही अशी एक गोष्ट आहे की कोणत्याही देशाचा कोणताही नेत त्यावर एकही शब्द उच्चारत नाही पण ते किंवा त्या जैवविविधता वाचवण्याबद्दल मात्र भरपूर बोलतात, कदाचित त्यालाच राजकारण म्हणत असतील. आणि विनोद असा की हा मानवी लोकसंख्येचा कॅन्सर केवळ इतर प्रजातींना मारून टाकत नाही तर हळूहळू स्वतःच्या प्रजातीलाही मारूनन टाकत आहे, अगदी पंचतंत्रामधील साप आणि बेडकांप्रमाणे. आपल्या प्रतिस्पर्ध्याला मारण्यासाठी बेडूक राजा ते राहत असलेल्या विहिरीत एका सापाला बोलावतो आणि एकेक करून प्रतिस्पर्धी बेडकाला मारल्यानंतर साप राजा तसेच त्याच्या कुटुंबालाही मारतो आणि खातो! त्याच मार्गाने आज मानवी लोकसंख्या इतर प्रजातींना मारत असेल आणि त्यांचे घरे बळकावत असेल (अधिवास असे वाचा) मात्र इतर सर्व प्रजाती नष्ट झाल्यानंतर काय (जिंकून घेतल्यानंतर, असे वाचा), तेव्हा आपण कोणाला खाणार आहोत किंवा कोणावर अतिक्रमण करणार आहोत?

त्याच वेळेला गर्भवती हत्तीणीला मारल्याच्या किंवा गावकऱ्यांनी एखाद्या बिबट्याला काठ्यांनी मारणे  किंवा रानडुकराला गावठी बॉम्ब ने मारणे, अशा  कृत्यांचा निषेध करणाऱ्यांना  कोणताही खून हि चूकच आहे! तरीही तुमच्या एक एकर शेतात गवताच्या शाकारलेले छत असलेल्या एका मातीच्या झोपडीत राहण्याचा प्रयत्न करून बघा आणि जेव्हा रानटी हत्तींचा कळप एका रात्रीत शेतातील पिकांसह तुमची झोपडी उद्ध्वस्त करतो आणि तुम्हाला तुमच्या जीवानीशी पळ काढावा लागतो, तेव्हा तुम्ही त्या हत्तीबरोबर काय कराल? तुम्ही स्वतःलाच हा प्रश्न प्रामाणिकपणे विचारा आणि स्वतःला प्रामाणिकपणे उत्तर द्या आणि त्यानंतर जैवविविधता वाचवण्याचा प्रयत्न करा किंवा हत्तीला मारणे हे दुष्ट कृत्य आहे असे म्हणण्याचा प्रयत्न करा! मात्र येथेच मनुष्य आणि प्राण्यामध्ये फरक आहे, कारण आपण विचार करू शकतो, त्यामुळे आपली जबाबदारी अधिक आहे, काही मनुष्यांनी हत्तींना बेघर केले आहे आणि त्यांचे अन्न हिरावून घेतले आहे, केवळ याच एका कारणामुळे हत्ती मनुष्यांच्या घरांवर किंवा शेतावर अतिक्रमण करतात, आणि हत्ती नवीन घर बांधू शकत नाहीत किंवा नवीन अन्न पुरवठा यंत्रणा तयार करू शकत नाहीत पण मनुष्य करू शकतो!

आता अगदी मनुष्यप्राण्यांमध्येही काहीजण मनुष्य आहेत आणि काहीजण (बहुतांश असे वाचावे) प्राणी आहेत, म्हणजे त्यांना अजूनही मनुष्य असण्याचा अर्थ 
समजलेला नाही, त्यामुळे आपण त्यांच्याकडून इतर प्रजातींबद्दल किंवा मनुष्यांबद्दलही दायित्वाच्या भावनेची अपेक्षा करू शकत नाही! येथे कायदा, जनजागृती, यंत्रणा इत्यागी चित्रामध्ये येतात, म्हणजे त्या मनुष्यप्राण्यांना अधिक मानवी करतात! समस्या या मनुष्यप्राण्यांची नाही, समस्या तथाकथित राज्यकर्ते किंवा मनुष्यांची आहे कारण आपल्या राज्यघटनेतच म्हटलेले आहे, “लोकांचे, लोकांकडून आणि लोकांसाठी” (येथे अर्थातच लोक म्हणजे मनुष्य) जे वास्तवात असे असले पाहिजे, “मनुष्यांचे, मनुष्यांकडून आणि जैवविविधतेसाठी”! कारण तेव्हाच आपण खरोखर इतर प्रजातींबद्दल विचार करू शकू आणि आपले धोरण आखू शकू ज्यामुळे मनुष्य आणि इतर प्रजातीदेखील टिकतील आणि आनंदाने वाढतील! मी पुन्हा सांगतो, मी विकासविरोधी नाही, कारण आपल्याला घरांची गरज असते, आपल्याला अन्नाची गरज असते आणि आपल्याला अधिक चांगल्या जीवनाची गरज असते, पण त्याचप्रमाणे बेडूक, मासा, पक्षी, हत्ती आणि वाघाच्याही गरजा असतात, नाही का? मला वाटते केवळ याच वर्षाची नाही तर या दशकाची जागतिक पर्यावरण दिनाची ही संकल्पना असण्याची वेळ आली आहे, कारण तेव्हाच आपल्याला जैवविविधता टिकण्याची आशा बाळगता येईल! अन्यथा जागतिक पर्यावरण दिनाचा सोहळा तर असेल पण पर्यावरण नसेल, जे सध्या स्पष्टपणे दिसत आहे!

संजय देशपांडे
संजीवनी डेव्हलपर्स