Wednesday, 9 January 2019

घर खरेदी आणि नवीन वर्ष !





















घर म्हणजे नेमकं काय आहे? हे काही फक्त तुमचं डोकं  टेकवण्याची जागा नाही. ते त्याहूनही बरंच काही असते, मुख्य म्हणजे एखाद्याव्यक्तीची हक्काची जागा आहे, जिथे त्याची किंवा तिची आठवण  काढली जाते , ही जागा जगण्याचा एक अविभाज्य भागच बनते  आणि  हेअसं काहीतरी आहे जे फक्त पैशांनी विकता येत नाही .”…  सुझॅन फिशर.

सुझॅन फिशर ही अमेरिकन बालकथा लेखिका आहे. फिलाडेल्फिया पेनसिल्व्हानिया येथे तिचा जन्म झाला, ती उत्तर पेनसिल्व्हानिया भोवतालच्या लहानशा  गावातचवाढलीखरंच तिनं फक्त चार भिंती उभ्या करणं व त्या चार भिंतींमधून घर उभारणं यातला फरक नेमक्या शब्दात मांडला. २०१९  या नवीन वर्षाची सुरूवात झालीय व घर खरेदीच्या बाबतीत (रिअल इस्टेटमध्ये) गंमतीदार परिस्थिती आहे. एका बाजूला बांधकाम व्यावसायिकांना वाटतंय की घराचे दर तळाला गेलेत (म्हणजे सदनिकांचे प्रति चौरस फूट दर) तर दुसरीकडे ग्राहकांना वाटतंय की घरांचे दर आणखी कमी होऊ शकतात. रिअल इस्टेटची एका अर्थाने कोंडी किंवा चेक मेट झालायअनेक नजरा (म्हणजेच बहुतेक बिल्डर ) २०१९  कडे आशेने पाहाताहेत कारण रिअल इस्टेट हा फक्त बांधकाम व्यावसायिकांनाच श्रीमंत करणारा व्यवसाय असू शकतो (सर्वसामान्य जनतेचा समज असाच   आहे). मात्र या प्रक्रियेमध्ये लाखो लोकांना राहण्यासाठी घरे बांधून हा व्यवसाय खरी ती मदत करतोबांधकामावर काम करणाऱ्या मजुरांना उपजीविका मिळण्यापासुन ते अगदी  आरके (एक खोली व स्वयंपाकघर) सदनिकेपासून ते आलिशान बंगल्यांपर्यंत विविध प्रकारच्या  ग्राहकांना घर देण्यापर्यंत. अशाप्रकारे रिअल इस्टेट इंडस्ट्री कितीतरी लोकांचे आयुष्य अधिक चांगले बनवते, मात्र या कामासाठी तुमचे कुणीही आभार मानत नाही. हा व्यवसाय काही घटकांनाच झुकतं माप देत असला तरीही अलिकडे बराच ग्राहकाभिमुख झाला आहे व या उद्योगाच्या भविष्यासाठी ही चांगली गोष्ट आहे. गेली दोन-तीन वर्षं सोडता कुठल्याही ग्राहकाला घर घेण्याचं कारण विचारलं, तर त्याचं उत्तर असायचं ‘’ घरांचे भाव वाढतीलइतर कुठलीही उत्पादनं (उंची कार सोडूनफ्रीज, फर्निचर, घड्याळ, टीव्ही इत्यादी फक्त  गरजेपोटी विकत घेतली जातात, म्हणजे मला म्हणायचंय की खऱ्या अर्थानं वापरण्यासाठी घेतली जातात. घर मात्र बहुतेकवेळाएकतर भविष्यात दर आणखी वाढतील किंवा गुंतवणूकीच्या दृष्टीकोनातून घेतलं जातं. म्हणूनच बहुतेक भारतीयांसाठी घर घेण्याला प्रथम प्राधान्य दिलं जायचं, अजूनहीथोडीफार तशीच परिस्थिती आहे, मात्र त्यातला भीतीचा भाग हळूहळू कमी होतोय. इतर उत्पादनांचं उदाहरण पाहा, अगदी नवीन आयफोन सुद्धा बाजारात आल्यानंतर सहा महिन्यात त्याचे दर जवळपास ३०  टक्के कमी होतात आणि एक ते दोन वर्षात त्याचे दर निम्म्याने कमी होतात. घर हे एकमेव उत्पादन आहे ज्याचे दर प्रकल्प जाहीर झाल्यापासून वाढत जातात. परंतू गेली तीन वर्षं याच्या नेमकी उलट परिस्थिती दिसून आली आहे, ही वस्तुस्थिती कुणीही नाकारू शकणार नाही (कदाचित उघडपणेमान्य करणार नाही). घर खरेदी करणाऱ्यांसाठी रिअल इस्टेटमध्ये याहून अधिक चांगली परिस्थिती काय असू शकते. रिअल इस्टेटमध्ये पहिल्यांदाच कोणत्याही व्यवहारात ग्राहकांचा वरचष्मा दिसत आहे. मग 1 आरके असो किंवा आलिशान ड्युप्लेक्सचा ग्राहक, त्यांच्यासाठी अक्षरशः पायघड्या घातल्या जाताहेत. वर्तमानपत्रामध्ये प्रकल्प सुरू करण्यात आल्याच्या, प्रकल्प सुरू असल्याच्या अनेक जाहिराती असतात. त्यात ईतक्या अनेक सवलती व आश्वासने असतात की एखाद्याला ही बांधकाम व्यावसायिकाची जाहिरात आहे की पक्षाचा निवडणूक जाहीरनामा असा प्रश्न पडावा!

आता गंमत अशी आहे की तुमच्याकडे अनेक पर्याय असतात तेव्हा तुम्ही अंतिम निवड करण्यासाठी आणखी काही पर्याय मिळण्याची वाट पाहात राहता. ही सामान्यमाणसाची मानसिकता आहे आणि रिअल इस्टेटचे ग्राहकही या नियमाला अपवाद नाहीत. आणखी एक अगदी भारतीय मानसिकता म्हणजे न मागताही चांगली सवलत मिळाली तर आपल्याला शंका वाटायला लागते की हा माणूस इतक्या कमी दरात हि वस्तु का विकतोय (म्हणजेच देऊ करतोय). हा काही फसवणुकीचा प्रकार आहे की काय किंवा मी आणखी थोडा वेळ थांबलो तर तो कदाचित आणखी दर कमी करेल का?  या सगळ्या गोष्टींचा विचार करता 2018 हे रिअल इस्टेटसाठीही अतिशय मंदीचं वर्षं म्हणावं लागेल, सदनिकांच्या किमतीच नाही तर एकूणच उलाढाल मंदावलीय. परिणामी अनेक रिअल इस्टेट कंपन्या आर्थिक अडचणीत आहेत (रोख रकमेची चणचण जाणवतेय). ही रोख रक्कम म्हणजे काळा पैसा नाही तर दैनंदिन व्यावसायिक गरजा भागवण्यासाठी पैशाचा तुटवडा जाणवतोय. याचा परिणाम अगदी मोठमोठ्या कंपन्यांच्या प्रकल्पांवरही झालाय, त्यामुळे घराचे ग्राहक गोंधळून गेलेत. त्यातच सरकारनं आणखी एक बाँब टाकला तो म्हणजे तयार सदनिकांवर जीएसटी लागू होणार नाही. मला खरंच प्रश्न पडतो की सरकारला रिअल इस्टेटचं काय करायचं आहे कारण तयार सदनिकांवर जीएसटी न लावण्यामागे काय तर्क आहे? कारण बांधकाम सुरू असताना किंवा पूर्ण झाल्यावर विकासकानं प्रत्येक खरेदीवर तसंच रोजगार कंत्राटावर जीएसटी भरलेला असतो. आता एखादी व्यक्ती ताबा मिळाल्यानंतर सदनिका आरक्षित करत असेल तर विकासकाला त्याने भरलेल्या जीएसटीसाठी बाकीच्या संस्थांकडून सवलत कशी मिळेल? त्याला सवलत मिळणार नसेल तर तो सदनिकेच्या दरात तेवढी रक्कम वाढवेल किंवा विक्रीत तेवढा तोटा सहन करेल. मला असं वाटतं या दोन्ही गोष्टी रिअल इस्टेटसाठी चांगल्या नाहीत. सरकारच्या मनात इतर काही गोष्टी असतील. मात्र सध्या चार्टर्ड अकाउंटंटही घरावरील जीएसटी व त्याच्या आकारणीबाबत गोंधळलेले आहेत, मात्र हे कुणीही बोलत नाही.

रिअल इस्टेटमधली ही संपूर्ण परिस्थिती घराच्या ग्राहकासाठी वरदानच आहेत असं वाटत नाही काएक बांधकाम व्यावसायिक म्हणून मला शंका वाटत असली तरी ग्राहकांनी फक्त थोडी काळजी घ्यावी एवढाच सल्ला मी देईन. मी ज्या ग्राहकांना भेटतो त्यातले बहुतेक त्यांना नेमकं कसं घर हवंय याबाबतीत गोंधळेलेले असतात ही वस्तुस्थिती आहे. नवी पिढी हुशार आहे त्यामुळे सगळीकडून माहिती घेते. मात्र त्या माहितीचं तुम्ही नेमकं काय करता यावरून तुम्ही खरंच हुशार आहात का नाही हे ठरतं. मला इथे व्यवस्थापन क्षेत्रातली एक गोष्ट आठवली. अमेरिकेत सिएटलमध्ये (जिथे मायक्रोसॉफ्टचं मुख्यालय आहे) एका रात्री सोसाट्याचा वारा सुटला होता, धुकं होतं व पाऊस पडत होता. त्यात एक हेलिकॉप्टर भरकटलं होतं. पायलटला त्या धुक्यानं भरलेल्या वातावरणात  एक उंच इमारत जेमतेम दिसत होती. इमारतीला काचेची तावदानं होती. आत काम करणाऱ्या कर्मचाऱ्यांना हेलिकॉप्टर भरकटलं असून त्यांच्या इमारतीभोवती घिरट्या घालत असल्याचं दिसलं. ते सगळे खिडकीपाशी गोळा झाले व त्यांनी पायलटला हात दाखवायला सुरूवात केली. पायलटनं त्याच्या मार्कर पेनानं हेलिकॉप्टरच्या विंड शिल्डवर लिहीलं मी कुठे आहे? इमारतीतल्या कर्मचाऱ्यांनी ते वाचल्यावर चर्चा करायला सुरूवात केली, इंटरनेटवर शोध घेतला व थोड्या वेळानं एक मोठी प्रिंटआउट खिडकीवर लावली. त्यात लिहीलं होतं, तू हेलिकॉप्टरमध्ये आहेसहे वाचून पायलट हसला त्यानं लोकांकडे पाहून अंगठा वर केला, हेलिपोर्टच्या दिशेनं वळला व अचूकपणे हेलिकॉप्टर उतरवलं. पायलट चॉपरमधून उतरल्यानंतर, अधिकाऱ्यांनी त्याला कौतुकानं विचारलं की इतकं वाईट हवामान असूनही त्यानं हेलिपॅड कसं शोधलं? हे ऐकून त्यानं कार्यालयाच्या खिडकीवर लावलेल्या प्रिंटआउटबद्दल सांगितलं व म्हणाला, मला मायक्रोसॉफ्टच्या इमारतीपासून हेलिपॅड कुठे आहे हे माहिती होतंमायक्रोसॉफ्टमध्ये काम करणारे कुणी माझा लेख वाचत असतील तर मला माफ करा, हा अतिशय वाईट विनोद होता. मात्र या उदाहरणातून घर खरेदी करणाऱ्यांनी फक्त इंटरनेटवरून एखाद्या प्रकल्पाविषयी किंवा बांधकाम व्यावसायिकाविषयी किंवा भोवतालच्या प्रकल्पाविषयी माहिती घेऊन उपयोग होत नाही तर त्यासाठी तर्कशुद्ध दृष्टिकोन असला पाहिजे हे लक्षात येतं.

आता अनेकजण विचारतील की घर खरेदी करण्याचा तर्कशुद्ध दृष्टिकोन काय असतो. म्हणजेच तुमच्या गरजा नेमक्या काय आहेत हे आधी ठरवणे व त्यासाठी तुम्ही आधी घर खरेदी का करताय हे स्पष्ट असलं पाहिजे. बहुतेक लोक सांगतील की त्यांना स्वतःच्या मालकीचं घर हवंय म्हणून खरेदी करतात. पण तुम्ही स्वतःला प्रश्न विचारा की माझी पुढील पाच वर्षांची योजना काय आहे, पुढील दहा वर्षांची योजना काय आहे, मला खरंच कुठे स्थायिक व्हायचं आहेआपण जसं नियोजन करतो तसंच सगळं होत नाही हे मान्य असलं तरीही नियोजनाचं महत्व कमी होत नाही. तुम्ही किती वर्षं त्या घरात राहणार आहात तसंच तुम्ही त्या घरात कधी राहायला जाणार याचा विचार घराची निवड करताना अतिशय महत्वाचा असतो. तुम्ही घरासाठी जे पैसे खर्च करणार आहात त्याच्याशी याचा सरळ संबंध असतो. लक्षात ठेवा भारतात आधी इमारती बांधल्या जातात, त्यानंतर रस्ते विकसित होतात, त्यानंतर जलवाहिन्या, सांडपाण्याच्या वाहिन्या घातल्या जातात, त्यानंतर शाळा, रुग्णालय, मॉल इत्यादी सामाजिक पायाभूत सुविधा येतात. तुम्ही या सगळ्या पायभूत सुविधा असतील अशा ठिकाणी घर खरेदी केल्यानंतर तुम्हाला त्यासाठी जास्त पैसे मोजावे लागतात, कारण अशा ठिकाणी घरे महाग असतात. त्याऐवजी तुम्हाला दोन-तीन वर्षांनी घर हवं असेल तर तुम्ही या सगळ्या पायाभूत सुविधा नसलेल्या ठिकाणी घर घेऊ शकता जे तुम्हाला बरंच स्वस्त पडेल. एक लक्षात ठेवा रिअल इस्टेटमध्ये पायाभूत सुविधा नंतरच तयार होतात. हे चुकीचे असलं तरीही, पुणे व भोवतालच्या परिसरात गेल्या अनेक दशकांपासून असंच होत आलंय. बाणेरमधल्या (पश्चिम उपगनर) हाय स्ट्रीटसारख्या ठिकाणी या परिसरातला सर्वाधिक दर आहे. दहाएक वर्षांपूर्वी इथेच एक सप्तमांश दरात सदनिका मिळाली असती. इथला प्रति चौरसफूट दर या दहा वर्षात सात ते आठ पटींनी वाढला आहे. इथेही दहा वर्षांपूर्वी परिस्थिती वेगळी नव्हती. इथे रस्ते, सांडपाण्याच्या वाहिन्या, पाणी (आजही काही ठिकाणी नाही), उपहारगृह, शॉपिंग आर्केड काहीच नव्हतं. हाय स्ट्रीट रेस्तराँमधून माझ्या कार्यालयात सदनिका खरेदी करण्यासाठी आलेल्या ग्राहकाला मी हे सांगितलं तर त्याचा विश्वास बसेल का; अर्थातच बसणार नाही!

आता विचार करा ज्या ग्राहकानं बाणेरमध्ये दहा वर्षांपूर्वी सदनिका खरेदी केली, जो पाच वर्षांनी तिथे राहायला जाणार होता त्याला तुम्ही व्यवहारी म्हणणार नाही का?ज्या माणसाला पाच वर्षांनी घर हवं होतं मात्र बाणेरमध्ये पायाभूत सुविधा नव्हत्या म्हणून त्यानं तेव्हा सदनिका आरक्षित केली नाही, त्याला तुम्ही काय म्हणाल? त्याला आता आत चढ्या बाजारभावानं सदनिका आरक्षित करावी लागेल. तुम्ही लगेच त्या घरात राहायला सुरूवात करणार असाल तर काही हरकत नाही. मात्र थोडसं नियोजन व पुण्यातल्या विकासाचा इतिहास अभ्यासला तर तुमच्या कष्टाचे लाखो रुपये वाचू शकतात. पैसे वाचवणं हाच एक मुद्दा नाही (ते अर्थातच महत्वाचे आहे) तर तुम्हाला हवं असलेलं घरंही मिळालं पाहिजे. घर खरेदी करताना विचार करायचा एक महत्वाचा मुद्दा म्हणजे तुम्ही फक्त किती पैसे वाचतील हे पाहाल किंवा तुम्हाला तुमचं घर म्हणून काय हवं आहे याचा? इथेही बरेच लोक म्हणतील म्हणजे याचा अर्थ आम्ही बांधकाम व्यावसायिकांपुढे शरणागती पत्करायची का व त्यानं सांगितलेला दर मान्य करायचा का? नाही, याचा अर्थ फक्त तुम्ही एखादा सेल फोन किंवा कारची किंमत पाहताना, त्यातल्या सगळ्या वैशिष्ट्यांचा विचार करता तसंच घराच्या बाबतीतही करा. घराच्या तसंच बांधकाम व्यावसायिकाच्या सगळ्या पैलूंकडे पाहा, त्यानंतर खरेदी करणं योग्य किंवा अयोग्य ते ठरवा. तुम्ही जेव्हा भोगवटा प्रमाणपत्रं वगैरे सगळ्या कायदेशीर बाबींची पूर्तता झालेलं एखादं तयार घर खरेदी करता, तेव्हा बांधकाम व्यावसायिक इमारतीची देखभाल तसेच सोसायटीचे हस्तांतरण वगैरेसारख्या कोणत्याही समस्या सोडवण्यासाठी आणखी काही वर्षं तिथे असेल याची खात्री करून घ्या. त्याचप्रमाणे बांधकाम व्यावसायिक तुम्हाला बाजारभावापेक्षा कमी दराने विकत असेल तर तो असं का करतोय हा प्रश्न स्वतःला विचारा. तो तोटा सहन करून विकत असेल तर बांधकामाच्या दर्जाविषयी त्याचा दृष्टिकोन काय असेल याचा विचार करा. याचा अर्थ सगळे बांधकामव्यावसायिक दर्जाशी तडतोड करतात असं होत नाही. मात्र उत्पादन खर्चापेक्षा कमी दरात कोणी सदनिका देऊ शकतं का, तसंच नफ्याशिवाय काम करू शकतं का?

मला असं वाटतं २०१९ घर खरेदी करणाऱ्यांसाठी अधिक आव्हानात्मक आहे. तुम्हाला तुमच्या किमतीत किंवा त्यापेक्षाही कमी दराने मिळणाऱ्या घरांचे अनेक पर्याय असतील तर निवड करणे नेहमी अवघड असते. त्यानंतर जीएसटी किंवा मुद्रांक शुल्क नाही किंवा ताबा मिळेपर्यंत हप्ता भरायचा नाही यासारखे प्रस्ताव असतात, त्याचशिवाय पूर्ण फर्निचरसहित घर, एखाद्या क्लबचं सदस्यत्व किंवा फ्लॅटसोबत आलिशान कार (फ्लॅटच्या किमतीवर अवलंबून असतं) यासारखी बरीच प्रलोभनं दाखवली जातात. एक लक्षात ठेवा, तुम्ही घर विकत घेताय, बिल्डरांची मार्केटींग स्कीम नाही. म्हणूनच माझा सल्ला आहे की फक्त घर व बांधकाम व्यावसायिकावर लक्षं केंद्रित कराबांधकाम व्यावसायिकाशी, त्याच्या टीमशी बोला, त्याने पूर्ण केलेल्या प्रकल्पांना भेटी द्या, त्यात राहणाऱ्या लोकांशी बोला, सदनिका खरेदी करताना तसंच ताबा मिळाल्यानंतर बांधकाम व्यावसायिकाचा (म्हणजेच त्याच्या टीमचा) दृष्टिकोन जाणून घ्या. या पार्श्वभूमीवर, मी माझ्या टीमला नवीन वर्षात रिअल इस्टेटसमोर असलेल्या आव्हानांविषयी पत्रं लिहीले होते, ते इथे देत आहे 

"कॅलेंडरमध्ये एखादी तारीख बदलल्याने नवीन वर्षाचा  बदल घडत नाही तर प्रत्येक दिवसाकडे पाहण्याच्या आपल्या दृष्टिकोनामुळेच खऱ्या अर्थानं बदल घडतो..."

प्रिय संजीवनी टीम, आपल्या उद्योगासाठी हे कदाचित सर्वात खडतर वर्षं होते. मात्र आपण आपल्या सांघिक कामामुळे वैयक्तिक तसंच व्यावसायिक आघाडीवर तोंड देऊ शकलो. कुणीही नेता कामात अतिशय खडतर काळ असताना वैयक्तिक पातळीवर होणारा त्रास टाळू शकत नाही, मी सुद्धा त्या नियमाला अपवाद नाही. या वर्षात मी ५०वर्षांचा झालो. खरंतर या वयात लोक तुम्हाला प्रौढ समजु लागतात, त्यामुळे कुठेतरी तुमचा आत्मविश्वास कमी होतो कारण तुम्ही आता शरीराने तरूण नाही हे तुम्हाला जाणवायला लागतं. मात्र अशा वेळी तुम्हा सर्वांचा पाठिंबा अतिशय महत्वाचा होता. मला खात्री आहे की आपण येत्या वर्षातही सगळ्या आव्हानांना तोंड देऊ. मित्रांनो, एक लक्षात ठेवा येणारा काळ खरंच कठीण असणार आहे. कारण घरांच्या किमती सतत वाढत राहणार नाहीत. एवढंच नाही तर उत्पादनाची विक्री करणे पूर्वीपेक्षा अवघड होईल. लोकांना घरांची गरज नाही म्हणून नाही तर त्यांच्यासाठी घरापेक्षाही इतर अनेक गोष्टींना प्राधान्य आहे. नफ्याचे प्रमाण कमी असणार आहे. चीनविरुद्ध 62 साली झालेल्या युद्धामध्ये एक गोळी एक जीव अशी घोषणा करण्यात आली होती. त्याचप्रमाणे प्रत्येक टीम मेंबरची ग्राहक मिळवण्यासाठीची भूमिका अतिशय महत्वाची असणार आहेतसंच प्रत्येक रुपयाची बचत ही आपला नफा वाढवणार आहे हे लक्षात ठेवा, मात्र त्यासाठी दर्जाशी तडजोड करायची नाही हेच आपल्यापुढचं खरं आव्हान असणार आहे. त्यासाठी आपण एक यंत्रणा व तिचे पालन करण्यासाठी दृष्टिकोन विकसित केला पाहिजे. रस्त्यावर दुचाकी चालवताना हेल्मेट आवश्यक असतं त्याचप्रमाणे हे आहे. तसंच तुमच्या प्रकल्पाच्या चौकशीसाठी येणाऱ्या ग्राहकाला कधीही कमी लेखू नका, त्याला किंवा तिला कदाचित तुमच्या प्रकल्पाविषयी तुमच्यापेक्षा जास्त माहिती असू शकते. म्हणूनच पारदर्शक राहा. तुम्हाला पूर्ण करता येणार नाहीत अशी आश्वासनं देऊ नका. गोडबोलेपणानं हो म्हणण्यापेक्षा काही वेळा थोडं कडू वाटलं तरी ठामपणे नाही म्हणणंच अधिक चांगलं. तसंच तुम्ही जे बांधताय ते फक्त विकायचा प्रयत्न करू नका तर ग्राहकाला त्याच्या मनातलं घर शोधण्यासाठी मदत करा. त्यानं घर शोधताना पर्यायांचे विश्लेषण कसे करावे याची त्याला जाणीव करून द्या. त्यानंतर तुमच्या प्रकल्पात घर आरक्षित करणे योग्य किंवा नाही ते त्याला ठरवू दे यासाठी तुमच्या   ऑफिसच्या सुविधा सर्वोत्तम असाव्यात, यात तुम्ही बांधकामाला भेट देण्यासाठी ठेवलेल्या कारपासून ते तुम्ही ग्राहकाशी कसं बोलता या सगळ्या गोष्टींचा समावेश होतो. ग्राहकाला तुमच्याशी संवाद साधताना मोकळेपणा वाटला पाहिजे तसंच तो जे घर शोधतोय ते  हि टीम नक्की देईल असा विश्वास वाटला पाहिजे…

तुम्हाला सगळ्यांना नवीन वर्षं आनंदाचं, आरोग्याचं व निसर्गाच्या जवळ नेणारं असावं अशा माझ्या शुभेच्छा, तुमच्या कुटुंबाला तसंच मित्रमंडळींनाही माझ्या शुभेच्छा कळवा.. संजय.

 सर्वशेवटी घर खरेदी करणाऱ्यांना सरतेशेवटी एकच  सांगू इच्छितो की गुगल व फेसबुक कोणत्याही घराविषयी माहिती देऊ शकतात. मात्र प्रकल्पाला भेट देऊन, तसंच लोकांना भेटून तुम्ही जे घर खरेदी करणार आहात त्याविषयी खरी  माहिती मिळू शकते. शेवटी घर व सिमेंट/विटांच्या इमारतीत काय फरक असतो तर त्यात राहणारी एकमेकांशी भावनांनी जोडलेली माणसं  आणि भावना  इंटरनेटवर सापडत नाहीत तर माणसांमध्येच मिळतात

संजय देशपांडे 
संजीवनी डेव्हलपर्स


Wednesday, 19 December 2018

रिअल ईस्टेटचे नववर्ष ; आशादायी पण आव्हानात्मक!























उगवत्या वर्षाच्या क्षितिजावरून आशेचा किरण हसून कुजबूजतो, हे वर्ष आणखीनच आनंदी असणार आहे.”... आल्फ्रेड लॉर्ड टेनिसन.

आल्फ्रेड टेनिसन, पहिला बॅरन टेनिसन एफआरएस हा विख्यात  ब्रिटीश कवी होता. राणी व्हिक्टोरियाच्या कार्यकाळात तो ग्रेट ब्रिटन व आर्यलंडचा पोएट लॉरेट होता व तो अजूनही ब्रिटनमधल्या सर्वात लोकप्रिय कवींपैकी एक मानला जातो. खरंतर टेनिसनविषयी सांगायची काही गरज नाही कारण तो समकालीन सर्वोत्तम कवींपैकी एक मानला जातो, आणि ईतर कोणाला नसली तरी रिअल इस्टेटला (पुण्यातल्या) सध्यातरी टेनिसनच्या या आशादायी शब्दांची फार गरज आहे! “अच्छे दिनविषयी पूर्णपणे आदर राखत सांगावसं वाटतं, आगामी वर्षात राज्यात व केंद्रात निवडणुका आहेत. या सरकारनं (मोदी सरकार) चाडेचार वर्षांपूर्वी सत्तेवर आल्यावर जशी धोरणे राबविली त्यामुळे रिअल इस्टेटचे दर स्थिरच नाही तर कमीच झाले आहेत. मात्र या सरकारनं रिअल इस्टेटसाठी एक इंडस्ट्री म्हणून काय केलं याकडे मला लक्षं वेधून घ्यायचं आहे. इथे सामान्य पुणेकर म्हणतील रिअल इस्टेटचं काय झालं म्हणजेच बांधकाम व्यावसायिकांचं काय झालं याच्याशी त्यांना काय करायचं आहे. शेवटी त्याचा जो काही अंत्य परिणाम झाला तो जास्त महत्वाचा आहे, म्हणजेच घरांचे (सदनिकांचे) दर कमी झाले आहेत ही वस्तुस्थिती आहे. सदनिका खरेदी करणाऱ्यांसाठी हे अच्छे दिन नाहीत का, कारण काही वर्षांपुर्वी घरांच्या किमती सतत वाढत असल्यामुळे घरे सामान्य ग्राहकाच्या आवाक्याबाहेर गेली होती! आता घराच्या किमती नक्कीच कमी झाल्या आहेत, मात्र त्या अजूनही ग्राहकांच्या (सामान्य माणसाच्या) आवाक्यात आहेत का या रिअल इस्टेटच्या आणखी एका मुद्यावर विचार झाला पाहिजे. रिअल इस्टेटचे दर कमी होण्याचे दोन पैलू आहे, खरंतर ते आपले वजन कमी होण्यासारखे आहे. मी दिलेलं उदाहरण पाहून गोंधळात पडलात? आपल्या सगळ्यांना जास्त वजन (शरीराचं) आरोग्यसाठी धोकादायक असतं हे माहिती असतं व सगळे डॉक्टर वजन कमी करायचा व वजन हे बीएमआय म्हणजे बॉडी मास इंडेक्सनुसार (शरीराची उंची व वजन यांचा अनुपात) असावं असाच सल्ला देतात. मात्र योग्य आहाराद्वारे व व्यायामाद्वारे वजन कमी झाले पाहिजे कारण वजन मधुमेहासारख्या आजारानेही कमी होऊ शकते पण आपल्याला अशा प्रकारे वजन कमी होणे हे चांगल्या किंवा आरोग्यपूर्ण जीवनशैलीचं लक्षण म्हणता येईल का, अर्थातच नाही. म्हणुनच सगळ्यांविषयी पूर्णपणे आदर राखत असं म्हणावसं वाटतं की, रिअल इस्टेटमध्येही घरांच्या कमी झालेल्या दरांचीही अशीच परिस्थिती आहे, घरांचे भाव आपोआप कमी झालेही नाहीत तर हे आजारपणाचेच लक्षण आहे.

मला कल्पना आहे, बरेच जण उपरोधानं म्हणतील की इतकी वर्षं जेव्हा रिअल इस्टेटनी (बांधकाम व्यावसायिकांनी) मालमत्तेचे वाढते दर व त्याच्याशी संबंधित लाभ उपभोगले, तेव्हा ते सुदृढ नाही असं तुम्ही म्हटला नाही! मी त्याचं समर्थन करत नाही व ती भाववाढ सुद्धा चुकीचीच होती. पण एक चूक दुसऱ्या चुकीचं समर्थन करू शकत नाही; रिअल इस्टेटमध्येही सध्याचे दर कमी होण्याचंही असंच कारण आहे. एकीकडे जमीनीचे दर, सिमेंट/स्टील/रेतीसारख्या मूलभूत बांधकाम साहित्याचे, डिझेलचे दर वाढत आहेत. त्यात सरकारही रिअल इस्टेटला पिळुन काढायची (माफ करा पण माझ्या मनात हाच शब्द आला) एकही संधी सोडत नाही. सरकार तयार घरांवर शून्य जीएसटी सारखी चुकीची धोरणे असो वा, आयकराची धोरणं असो वा, मुद्रांक शुल्क वाढ असो  रिअल ईस्टेटचेची गळचेपी करते, स्थानिक प्रशासकीय संस्थाही(पुणे महानगरपालिका/पिंपरी चिंचवड महानगरपालिका/पुणे महानगरप्रदेशविकास प्राधिकरण) विविध करांमध्ये सतत वाढ करत असतात.तसेच आपण बांधकामाच्या मजुरी खर्चाकडे दुर्लक्ष करू शकत नाही, त्यात बांधकाम मजुरांच्या रोजंदारीपासून ते विपणन, लेखापाल ते बांधकामावरील अभियंत्यांपर्यंत सगळ्यांचा समावेश होतो. मी 750 रुपये महिना पगारावर बांधकाम अभियंता म्हणून कारकिर्दीची सुरूवात केली आणि मी पुणे विद्यापीठाचा पहिल्या वर्गात उत्तीर्ण झालेला अभियंता होतो. तुम्ही आजकाल अभियांत्रिकीच्या किंवा कोणत्याही शाखेच्या पदवीधर व्यक्तीला मुलाखतीसाठी बोलवा व ते किती पगार मागतात ते बघा, म्हणजे तुम्हाला या वरखर्चांची कल्पना येईल. रिअल इस्टेट क्षेत्रं सरकारी बँकांचं (गुंतवणूकदारांचं नाही) लाडकं क्षेत्रं कधीच नव्हतं. म्हणूनच व्याजदर व परतफेडीच्या अटी अतिशय कडक असायच्या. त्या आता आणखी कडक झाल्या आहेत. त्यामुळेच अंतिम उत्पादन म्हणजेच घराला होणारा वित्तपुरवठा अधिक महाग झालाय मात्र रिअल इस्टेट खाजगी गुंतवणूकदारांचं नेहमीच आवडीचं क्षेत्र राहिलं आहे पण त्याचं प्रेमही फुकट नसायचं. कुणाही बांधकाम व्यावसायिकाला खाजगी वित्तपुरवठादाराच्या अटी विचारा, म्हणजे तो तुम्हाला सांगेल की बांधकाम व्यावसायिक होण्यापेक्षा तो गुंतवणूकदार झाला असता तर बरं झालं असतं. मात्र उंदीर जसे बुडत्या जहाजातून पळ काढतात तसंच गेल्या काही वर्षात गुंतवणूकदारांनी रिअल इस्टेटकडे पाठ फिरवली, अर्थात सगळ्यांनाच आपला जीव वाचवता आला नाही, पण ती आणखी वेगळी गोष्ट आहे. रिअल इस्टेटमधून खाजगी गुंतवणूकदारांचा पैसा निघून गेला हे एका अर्थानं चांगलंच झालं कारण त्यामुळे चढ्या व्याजदरांचं ओझं तरी कमी झालं, पण मग जमीनी खरेदी करण्यासाठी व प्रकल्पाच्या बांधकामासाठी निधी कुठून येणार? इथे आता बरेच जण म्हणतील की प्री-लाँच, सॉफ्ट-लाँच, आगाऊ बुकिंग तसंच बांधकामासाठी ग्राहकांकडून पैसे घेण्याचं काय झालं? इथेच खरी गोची आहे. सरकारच्या रेरा किंवा तयार घरांवर जीएसटी आकारायचा नाही अशा धोरणांमुळे वरील गोष्टी कालबाह्य झाल्या आहेत. आगाऊ आरक्षणाच्या किंवा बांधकामाच्या टप्प्यात ग्राहकच मिळत नाहीत (प्रकल्प अगदी मोक्याच्या ठिकाणी असेल तरच असतात, जे आता दुर्मिळ होत चाललंय); त्यामुळे विकासकाला फक्त दोनच पर्याय असतात एकतर स्वतःच्या खर्चानं जमीन खरेदी करणं व स्वतःच्याच खर्चानं प्रकल्प उभारणं. किंवा प्रकल्प जाहीर करणं व बांधकाम सुरू केल्यावर ग्राहक मिळतील व सदनिकांच्या आरक्षणातून बांधकाम खर्च निघेल अशी आशा करणं.
याच टप्प्यावर प्रकल्पाच्या बांधकामामध्ये (म्हणजेच बांधकाम खर्चामध्ये) आणखी एक खर्च समाविष्ट होतो तो म्हणजे विपणनाचा अर्थातच जाहिरातीचा खर्चबाजारातला अलिकडचा कल पाहता बांधकाम व्यावसायिकांपुढचं सर्वात मोठं आव्हान (किंवा मनातली भीती) म्हणजे ते बनवत असलेल्या घरांच्या योग्य ग्राहकांपर्यंत कसं पोहोचायचं! मी जेव्हा म्हणतो की योग्य ग्राहक तेव्हा त्याचा अर्थ रिअल इस्टेटनी (म्हणजेच बांधकाम व्यावसायिकांनी) त्यांनी बनवलेल्या उत्पादनासाठी (घरे) ग्राहक शोधणे, त्याच्यापर्यंत पोहोचणे व त्याला ते खरेदी करण्यासाठी मनविणे असा होतो. बाजाराच्या बदललेल्या परिस्थितीत, सामान्य मध्यमवर्गाचं घराला प्राधान्य अजिबात नसतं जो पूर्वी या घरांचा मुख्य ग्राहक होता. गुंतवणूकदार असतीलही, पण कोणताही चित्रपट हा काळा बाजार करणाऱ्यांच्या जोरावर नाही तर खऱ्या प्रेक्षकांमुळे उत्तम व्यवसाय करतो. त्याचप्रमाणे गुंतवणूकदारांनी कितीही घरं आरक्षित केली तरी, ती घरं ग्राहकांनी खरेदी करून त्यात राहणं आवश्यक असतं. खरंतर वर्षानुवर्षं हे सुरळीतपणे सुरू होतं कारण, बहुतेक भारतीयांचं पहिलं प्राधान्य घराला होतं. आता मात्र अशी परिस्थिती नाही, किमान सध्यातरी नाही. तुम्ही अगदी मागच्या दशकात एखाद्या मध्यमवयीन जोडप्याला विचारलं असतं की त्यांना आधी काय करायला आवडेल (खरेदी, खर्च किंवा बचत), त्यापैकी ऐंशी टक्के जोडप्यांनी उत्तर दिलं असतं की घर खरेदी करणं! आधी घर घ्यायचंय म्हटल्यावर कार, सेल फोन खरेदी करणं इत्यादी लांबणीवर टाकलं जायचं, मात्र आता अनेक जोडपी घर खरेदी करणं लांबणीवर टाकतात. याची तीन कारणं आहेत; पहिलं म्हणजे घर खरेदी करणाऱ्यांचा (घर शोधणाऱ्यांचा) वयोगट बदललाय, ती विशीतली किंवा तिशीतली मंडळी आहेत. या सगळ्यांना आज आयुष्य भरभरून जगायचं असतं, त्यांना उद्याची चिंता नसते. घराचे हप्ते भरण्यापेक्षा ते उंची गाड्या किंवा आधुनिक गॅजेटचे हप्ते भरणं पसंत करतात. दुसरी गोष्ट म्हणजे त्यांच्यासाठी मुलांच्या शिक्षणाच्या खर्चासारख्या इतर गोष्टी महत्वाच्या असतात. त्यांना त्यासाठी बचत करायची असते. शेवटची गोष्ट म्हणजे राहत्या घराचं भाडं कर्जाच्या मासीक हप्त्यापेक्षा कमी असेल तर त्यांची भाड्याच्या घरात राहायला काही हरकत नसते. भाडं भरणं त्यांच्यासाठी हप्ता भरण्यासारखं बंधनकारक ओझं नसतं, नोकरीत काही अडचण आली म्हणजे कमी पगाराची नोकरी मिळाली तर त्यांना आणखी कमी भाडं असलेल्या घरात राहायला जाण्यात काही अडचण नसतेही विशीतली/तिशीतली पिढी घर खरेदी करण्याच्या बाबतीत फारशी भावनिक नसते. त्यांना स्वतःचे घर खरेदी करण्यात फुकाचा अभिमान किंवा सुरक्षिततेची भावना वगैरे वाटत नाही. आधीच्या पिढीच्याबाबतीत म्हणजे सध्या जे पन्नाशीत आहेत त्यांच्या बाबतीत हे होतं! रिअल इस्टेटसमोरचं (म्हणजे बांधकाम व्यावसायिकांचं) हेच सर्वात मोठं आव्हान आहे की या आजच्या तरूण पिढीला घर खरेदी करा म्हणून कसं पटवायचं. ही पिढी अगदी हुशार आहे, त्यांचा हिशेब तयार असतो त्यामुळे ते जाहिरातींवर (डोळे झाकून) विश्वास ठेवत नाहीत. खरंतर या पिढीला त्यांचे घर सगळ्या आरामदायक सुखसोयी, दर्जेदार बांधकाम असलेलं हवे आहे व व त्याचा ताबा वेळेत हवा आहे, चांगल्या ठिकाणी हवं आहे व त्यांना परवडेल असं हवं आहे! ते बरेच प्रश्न विचारतात (बहुतेकवेळा अवघड) व कुठलाही निर्णय घेण्यापूर्वी गुगलवर सगळी माहिती गोळा करतात, विशेषतः जेव्हा घरासारखी महागडी गोष्ट घ्यायची असते! म्हणुनच आता इथे मुद्दा येतो रिअल इस्टेटमधल्या सर्वात महाग घटकाचा, ज्यासाठी हा व्यवसाय कधीच तयार नव्हता तो म्हणजे विपणनाचा खर्च. याबाबतीत पूर्णपणे अनिश्चितता आहे कारण तुम्ही एखाद्या सिमेंट सप्लायर्सला 400 रुपये दिल्यावर तुम्हाला 50 किलो सिमेंटची गोणी मिळेल याची खात्री असते. मात्र तुम्ही एखाद्या जाहिरात मोहीमेवर अगदी दहा लाख रुपये खर्च करूनही त्यामुळे तुमच्या किती सदनिका आरक्षित होतील याची खात्री नसते, अशावेळी तुम्ही बिल्डर म्हणुन काय करावं?

आणि शेवटी हे सगळे खर्च शेवटी घराच्या किमतीतच समाविष्ट केले जातात. पण कुणी असा विचार केला आहे का की घराशी संबंधित सगळ्याच वस्तुंच्या किंमती वाढत असतानाही घरांचे दर कसे कमी होत आहेत? याच कारणानं मी रिअल इस्टेटच्या कमी होणाऱ्या किमती सुदृढ नाहीत असं म्हटलं. सकृतदर्शनी वापरकर्त्यांसाठी हे चांगलंय असं वाटत असलं तरीही या संपूर्ण उद्योगाचं काय ज्यावर लाखो लोक अवलंबून आहेत. त्यात पुरवठादार, कंत्राटदार, एजंट व अगदी सरकारचाही समावेश होतो ज्याला रिअल इस्टेटमधल्या व्यवहारातून प्रचंड महसूल मिळतो. दुसरीकडे प्रत्येक राजकीय पक्ष निवडणुका जिंकण्यासाठी नोकऱ्या तसंच शिक्षणामध्ये आरक्षण, शेतकऱ्यांना तसंच इतर वर्गांना कर्जमाफी द्यायच्या घोषणा करतो, पण रिअल इस्टेटचा विचार कुणी करत नाही. माझा आरक्षणाला किंवा शेतकऱ्यांच्या कर्जमाफीला विरोध नाही (मला या देशात रहायचे असेल तर, मी अशी हिंमत करू शकत नाही). मात्र मी वर्तमानपत्रात वाचतोय की मध्यप्रदेशातल्या नवीन सरकारनं शेतकऱ्यांसाठी कर्जमाफी जाहीर केलीय ज्यामुळे त्या राज्याच्या सरकारी तिजोरीवर वार्षीक जवळपास 64,000 कोटी रुपयांचं ओझं वाढणार आहे. निवडणुका जवळ आहेत हे पाहता आपलं राज्य सरकारही अशाप्रकारची घोषणा जाहीर करण्याची शक्यता नाकारता येत नाही. अशावेळी रिअल इस्टेटसाठी पायाभूत सुविधा बांधण्यासाठी पैसा कुठून येईल. कारण हा सगळा भार दुभत्या गाईवरच म्हणजेच रिअल इस्टेट व इतर व्यवसायांवर (म्हणजेच उद्योगांवर) टाकला जाईल, यामुळे घरे अधिक महाग होतील. त्यानंतरही एखादा बांधकाम व्यावसायिक त्याच्या प्रकल्पातील घरांचे दर कमी करत असेल तर प्रचंड नफा मिळत असल्यामुळे तो असं करतोय असं नाही तर फक्त तग धरून राहण्यासाठी तो दर कमी करतोय. मात्र अशी बांधकाम सुरू असलेली किंवा तयार घरं संपल्यानंतर नवीन प्रकल्पांचं काय? मला असं वाटतं रिअल इस्टेटपेक्षाही मायबाप सरकारनं याची जास्त काळजी केली पाहिजे. आपली स्थिती इसापनीतीतल्या (लोक कथा) गोष्टीसारखी झालीय, ज्यात सोन्याची अंडी देणारी कोंबडी असलेला एक माणूस अति हव्यासापायी सगळी अंडी एकाचवेळी मिळावीत म्हणून तिला मारून टाकतो, त्यामुळे त्याला सोन्याची अंडी मिळणंच बंद होतं, इथे रिअल ईस्टेटचं तसच काहीसं होतंय !
खरं म्हणजे पुण्यामध्ये मोठ्या संख्येनं नोकऱ्या उपलब्ध असल्यामुळे इथे मोठ्याप्रमाणावर स्थलांतर होते आहे!. ही लोकसंख्या भाड्याच्या घरात राहायला तयार असली तरीही ती घरं भाड्यानं देण्यासाठी कुणालातरी ती घरं आधी खरेदी करावी लागतील. असं म्हणतात कुणाचातरी तोटा झाल्यानं, कुणाचातरी फायदा होत असतो. याच तर्कानं महाराष्ट्रातल्या अनेक गंभीर समस्यांपैकी बेरोजगारी एक महत्वाचा मुद्दा आहे. पुण्यात मात्र ऑटो उद्योग, सेवा उद्योग तसंच शिक्षण उद्योग (अनेकांना हा शब्द आवडणार नाही मात्र ही वस्तुस्थिती आहे) व इतरही अनेक उद्योगरूपानी लाखो रोजगार उपलब्ध आहेत. अर्थातच या सगळ्या लोकांना त्यांच्या डोक्यांवर छप्पर आहे व रिअल इस्टेट उद्योगालाच हे काम करावे लागेल. रिअल इस्टेटने मात्र आणखी एक पैलू लक्षात घेतला पाहिजे, तुम्ही पैशाच्या जोरावर इमारती बांधू शकता, मात्र तुम्ही फक्त पैशांनी प्रतिमा व चारित्र्य निर्माण करू शकत नाही तर तुम्ही तो पैसा कसा खर्च करता यातुनच ते घडत असतं. मला असं वाटतं रिअल इस्टेटनं (बांधकाम व्यावसायिकांनी) आत्तापर्यंत एवढं शहाणपण तरी नक्कीच शिकले असेल !

रिअल इस्टेटनं नवीन वर्षाचं स्वागत सकारात्मक व व्यावसायिक दृष्टिकोनातून करायची गरज आहे. तसंच नफ्याची हौसपण थोडी कमी केली पाहिजे. आता इतरांच्या पैशातून दाम दुप्पट होण्याचे दिवस गेले. इथून पुढेही हा उद्योग नक्कीच टिकेल व वाढेलपण मात्र  इतर कुठल्याही उद्योगाप्रमाणे रास्त    नफ्यावर! त्याचप्रमाणे ग्राहकांच्या विचारप्रक्रियेची नेमकी समज हवी. एका मोबाईल कंपनीच्या जाहिरातीत दाखवल्याप्रमाणे नो उल्लू बनाईंग दृष्टिकोनच असला पाहिजे! बाजाराच्या गरजांचा अभ्यास करा, वरखर्चावर नियंत्रण ठेवा, दर्जेदार बांधकाम व वेळेत ताबा द्या, ग्राहक सहजपणे घर खरेदी करू शकेल असे दर ठेवा, ग्राहकाला घर खरेदीला प्राधान्य देणे महत्वाचे आहे हे पटवून द्या व हो त्यासाठी शक्य त्या सगळ्या माध्यमांद्वारे तुमच्या ग्राहकांच्या संपर्कात राहा. जी कंपनी व्यवसायाच्या या मूलभूत नियमांचं पालन करेल ती केवळ टिकणारच नाही तर त्यासोबत थोडे पैसेही कमवेल, अच्छे दिनयाहून वेगळे काय असू शकतात?

संजय देशपांडे
Mobile: 09822037109