Tuesday, 13 October 2020

पुणे, रिअल इस्टेटचे भविष्य ; सतीश दादां चा दृष्टिकोन !









 











अलीकडेच मला वृत्तपत्रातील एक मित्र, महेश देवराज याचा कॉल आला. त्यांच्या राष्ट्रीय पातळीवरील दैनिकाची पुण्यातील रिअल इस्टेटविषयी एक विशेष आवृत्ती निघणार होती, त्यामध्ये कोणत्या विषयांवर लिहावे   कुठल्या विषयांवर जास्त लक्ष केंद्रित करावे याविषयी चर्चा करायला त्याने कॉल केला होता. वृत्तपत्र माध्यमां विषयी एक चांगली गोष्ट म्हणजे त्यांना जनतेचे मनोधैर्य वाढविण्यामध्ये आपली किती महत्त्वाची भूमिका आहे हे समजले आहे, जो केवळ रिअल इस्टेटच नाही तर सगळ्याच व्यवसायांचा अतिशय महत्त्वाचा घटक आहे. सध्या समाजातील सर्व वर्गांना लोकडाऊन  आरोग्याच्या समस्येनेच नाही तर एकूणच अनिश्चिततेने ग्रासले आहे, त्यातून लोकांनी बाहेर पडण्याची गरज आहे आणि जेव्हा तुम्हाला भविष्याची शाश्वती नसते तेव्हा तुम्ही खर्च करत नाही किंवा केवळ आवश्यक बाबींवरच खर्च करतायामध्ये अनेकदा तुमच्या काय आवश्यक आहे काय नाही या दरम्यान गोंधळ होतोत्याच्यामुळे या प्रक्रियेमध्ये तुम्ही अनेकदा अतिशय आवश्यक बाबीही अनावश्यक बाबींच्या यादीत घालून टाकता या मूलभूत नियमाला घरही अपवाद नाही. म्हणून लोकांना घर घेण्याचे महत्त्व समजावून सांगण्यासाठी किंवा सामान्य माणसाला रिअल इस्टेटमधील परिस्थितीची जाणीव करून देण्यासाठी एका अग्रगण्य वृत्तपत्राने पुढाकार घेतला, ही बाब निश्चितपणे अतिशय दिलासा देणारी आहे कारण याचप्रकारे एक समाज म्हणून आपल्या सगळ्यांची भरभराट होते.

चर्चेच्या ओघात श्री. सतीश मगर यांचे नाव प्रामुख्याने समोर आले, ते पुण्यातील विकसक असून क्रेडाई नॅशनलचे अध्यक्ष आहेत. आपल्या शहरासाठी ही निश्चितपणे अभिमानाची बाब आहे. या आवृत्तीमध्ये त्यांचा दृष्टिकोन जाणून घेता आला तर दुग्धशर्करा योगच होईल याविषयी आमचे एकमत झाले. मीच  त्यांची मुलाखत घ्यावी असे महेशने सुचवले कारण मला शहराची विकासाची व्यवस्थित माहिती आहे त्यामुळे श्री. सतीश मगर यांच्याशी या विषयावर अधिक चांगल्याप्रकारे उहापोह करता येईल असे त्याला वाटले. मी जरा घाबरतच हा प्रस्ताव स्वीकारला कारण ही तारेवरची कसरतच होतीसतीशदा (आम्ही त्यांना प्रेमाने म्हणतो) विकासकांच्या संघनेचे राष्ट्रीय अध्यक्ष आहेत त्यांचा व्यवसाय जिथे आहे त्या शहराविषयीच त्यांना प्रश्न विचारणे म्हणजे माननीय पंतप्रधानांना त्यांच्या मतदारसंघाविषयी प्रश्न विचारण्यासारखे आहे, तेसुद्धा पंतप्रधान म्हणून, खासदार म्हणून नाही. दुसरी एक अडचण म्हणजे मी लिहीताना अतिशय संतुलितपणे लिहीले पाहिजे, सतीशदांच्या भूमिकेत जाण्याचा प्रयत्न करून नव्हे (जी अशक्यप्राय गोष्ट आहे). तरीही मी ही जबाबदारी स्वीकारली, कारण सतीश मगरजीं सारख्या (त्यांचे राष्ट्रीय पातळीवरील नाव) व्यक्तींशी चर्चा करून तुम्ही केवळ एक अधिक चांगले बांधकाम व्यावसायिकच नाही तर अधिक चांगली व्यक्ती पण बनता तर सतीशदांशी झालेली माझी पुणे शहर आणि बांधकाम व्यवसाय हि चर्चा येथे मांडत आहे...

 खेळतांना तुम्ही किती वेळा खाली पडता याने फरक पडत नाहीमात्र तुम्ही खाली पडल्यानंतर पुन्हा उठणे महत्त्वाचे असते”...रॉय टी. बेनेट

 

रॉय टी. बेनेट हे द लाईट इन द हार्टचे लेखक आहेत. त्यांना सकारात्मक विचार कल्पक दृष्टिकोन मांडणे अतिशय आवडते, ज्यामुळे असंख्य लोक यशस्वी समाधानी जीवन जगत आहेत. त्यांना अशी आशा वाटते की त्यांच्या लेखनामुळे तुमची जे बनण्याची क्षमता आहे ते बनण्यासाठी तुम्हाला मदत होऊ शकते. आपले आजचे पाहुणेही या तत्वज्ञानाचे शब्दशः पालन करतात या तत्वज्ञानाची आज आपल्याला नितांत गरज आहे. पुण्याच्या ग्रामीण भागातील एका शेतकरी कुटुंबातून आलेले सतीश मगर आज देशातील सर्व विकासकांची शिखर संस्था असलेल्या क्रेडाई नॅशनलचे अध्यक्ष आहेत. त्यांचे मित्र त्यांना आपुलकीने सतीश दादा असे म्हणतात आणि शत्रू म्हणाल तर ते त्यांना नाहीतच, हेच त्यांचे खरे यश आहे.

 

मला सतीश दादांच्यासोबत राहून जीवनाविषयी थोडेफार शिकायला मिळाले, ज्याचा मला व्यवसायाविषयी अधिक जाणून घ्यायला मदत झाली. म्हणूनच एक्सप्रेस वृत्तसमूहाने अनेकांचे करिअर घडविणाऱ्या, रोजगाराच्या संधी उपलब्ध करून देणाऱ्या पुण्यातील रिअल इस्टेटची परिस्थिती जाणून घेण्यासाठी सतीश दादांची मुलाखत घ्यायला सांगितली (हा लेख लिहायला सांगितला) हा मी माझा गौरवच समजतो. त्यांची मुलाखत खाली देत आहे, कारण सतीश दादा किंवा मला औपचारिकता फारशी आवडत नाही. परंतु ही मुलाखत एक वर्तमानपत्रासाठी असल्याने शब्द काळजीपूर्वक वापरले पाहिजेत, नाही का?

 

.      राष्ट्रीय पातळीवर महानगरांमध्ये पायाभूत सुविधा तसेच रोजगाराच्या बाबतीत काय परिस्थिती आहे, तुमच्या मते कोणत्या शहरांमध्ये रिअल इस्टेटचे केंद्र होण्याची क्षमता आहे?..सतीश दादाविकासकांच्या संघटनेचे राष्ट्रीय अध्यक्ष असल्यामुळे मी त्यांना हा पहिला प्रश्न विचारला. ते त्यांच्या पदामुळे भरपूर प्रवास करतात संपूर्ण देशात समाजातील विविध वर्गातील लोकांना भेटतात. म्हणूनच या विषयावर त्यांच्याहून अधिक चांगल्याप्रकारे कोण टिप्पणी करू शकतो. त्यांचे उत्तर अतिशय मुद्देसूद सरळसोट होते. संजय, त्याचे असे आहे की देशामध्ये प्रामुख्याने सात विभागांमध्ये रिअल इस्टेट व्यवसायाचा पाया अतिशय भक्कम आहे. हे विभाग आहेत राष्ट्रीय राजधानी प्रदेश म्हणजे दिल्ली भोवतालच्या राजस्थान, हरियाणा उत्तरप्रदेशातील अनेक जिल्ह्यांचा समावेश होतो. त्यानंतर बंगलोर महानगर प्रदेश, मुंबई महानगर प्रदेश ज्यामध्ये मुंबई, ठाणे नवी मंबईचा समावेश होतो, हैदराबाद, चेन्नई पुणे. पुण्याचा या शहरांमध्ये ३रा किंवा ४था क्रमांक लागतो. या सर्व शहरांची किंवा प्रदेशांची भरभराट झाली आहे कारण संपूर्ण देशातील लोकांना असे वाटते (जी वस्तुस्थितीही आहे) की या ठिकाणांनवर तिथे पायाभूत सुविधा, रोजगार तसेच शिक्षण आहे. कोणत्याही व्यक्तीला स्थलांतरित कालांतराने स्थायिक होण्यासाठी या दोन्ही गोष्टी अत्यावश्यक असतात. यातील सर्वात महत्त्वाची गोष्ट म्हणजे या प्रदेशांपैकी पुणे हे एकमेव शहर किंवा प्रदेश असा आहे जी एखाद्या राज्याची किंवा देशाची राजधानी नाही, तरीही ती इतर प्रदेशांशी स्पर्धा करते. त्याचे काही फायदे आहेत तर काही तोटे पण आहेत.

 

 

.      करिअरच्या बाबतीत इतर स्पर्धकांच्या तुलनेत तुम्ही पुण्याकडे कसे पाहता?... मी म्हटल्याप्रमाणे पुणे हे कोणत्याही राज्याचे किंवा देशाचे राजधानीचे शहर नाही त्यामुळे इथल्या समस्यांना किंवा धोरणांना एखाद्या राजधानीच्या शहराएवढे प्राधान्य मिळत नाही. पुणे आकाराने महानगराएवढे असूनही त्यात एखाद्या लहान शहराचा टुमदारपणा आहे, ही बाब अनेक लोकांना आवडते. त्यांची या शहराशी अतिशय सहजपणे नाळ जुळते. तुम्ही स्थायिक होण्यासाठी जेव्हा एखादा प्रदेश किंवा शहर निवडता तेव्हा हा महत्त्वाचा घटक असतो. महाराष्ट्र प्रगतीशील राज्य असल्याने इथल्या लोकांना आयुष्यात सतत काहीतरी चांगले करायची आकांक्षा असते. म्हणूनच लोक पुण्यात येतात. मुंबई हे महानगरी आहे  पण पुण्याला स्वतःचा एक चेहरा  व्यक्तीमत्व ज्यात आपलेपणा आहे.

 

.      असंख्य तरुण स्थायिक होण्यासाठी पुण्याची निवड करतात यामागे कोणत्या अतिशय सकारात्मक बाबी आहेत असे तुम्हाला वाटते?... पुण्यामध्ये ज्ञानाधारित उद्योग व लोकसंख्या आहे. पुणे प्रदेशामध्ये शासकीय विद्यापीठासह एकूण सतरा विद्यापीठे आहेत, जी सर्व प्रकारच्या उद्योगांना कुशल मनुष्यबळ पुरवतात. हे मनुष्यबळ सुशिक्षित सुसंस्कृत असल्यानेच पुणे एक उत्तम सांस्कृतिक शहर आहे इथे माहिती तंत्रज्ञान, सेवा, उत्पादन उद्योग यासारख्या विविध उद्योगांसाठी मनुष्यबळ उपलब्ध आहे हेच पुण्याचे सर्वात मोठे बलस्थान आहे. पुणे महानगर प्रदेश विकास प्राधिकरण क्षेत्रात असलेल्या लोणावळ्यामध्ये आयएनएस शिवाजी हा नौदलाचा तळ आहे, त्यासोबत पुण्यामध्ये मोठ्या संरक्षण संस्था आहे. पुणे हे देशातील एकमेव शहर आहे ज्यात तीन लष्करी वसाहती आहेत. या लोकांनी अनेक विकासकामे केली आहेत तसेच देशभरात शहराला नावलौकिक मिळवून दिला आहे हीच लोकसंख्या या शहरातील अनेक उद्योगांचे ग्राहक सुद्धा आहे.  

 

 

 

.      एक शहर म्हणून पुण्याची बलस्थाने व उणीवा कोणत्या आहेत?

 

रोजगार असो किंवा शिक्षण, या दोन्हींसाठी पुणे प्रदेशात अनेक पर्याय व संधी आहेत हे पुण्याचे सर्वात मोठे बलस्थान आहे. तरूण या शहरामध्ये अभियांत्रिकी, व्यवस्थापन, व्यवसाय, कला किंवा इतर कोणत्याही शाखेचे ज्ञानार्जन करण्यासाठी येतात त्याला किंवा तिला ज्या क्षेत्राचे ज्ञान आहे त्या क्षेत्रात त्यांना  ह्या शहरातच करिअर करायला मिळते, याहून अधिक चांगली बाब काय असू शकते. या नंतर तुम्ही फक्त एक चांगले घर निवडून तिथे स्थायिक होणेच बाकी रहाते. उणीवांच्या बाबतीत बोलायचे झाले तर ज्या वेगाने उद्योगधंद्यांचा विकास होतोय त्या वेगाने आपण लोकसंख्येला आवश्यक त्या सार्वजनिक पायाभूत सुविधा देऊ शकत नाही भविष्यात हे आपल्याला अतिशय महागात पडणार आहे.

 

.      आपल्या शहराच्या उणीवा भरून काढण्यासाठी तुम्ही काय सुचवाल?... पायाभूत सुविधा, मी त्याला उणीव म्हणणार नाही कारण पुण्यामध्ये इतर अनेक शहरे प्रदेशांच्या तुलनेत बऱ्याच चांगल्या पायाभूत सुविधा आहेत. पाणी पुरवठ्याचाच विचार करा जी जगभरात कुठल्याही मानवी वसाहतीसाठी मुख्य बाब आहे पुण्यामध्ये ते मुबलक प्रमाणात आहे. मात्र संपूर्ण परिसरात पाण्याचे समान वितरण हा मुद्दा आहे पायाभूत सुविधांच्या या समस्या अतिशय तत्परतेने हाताळल्या पाहिजेत. त्यानंतरचा मुद्दा आहे सार्वजनिक वाहतुकीचा, शहराभोवतालच्या रिंग रोडमुळे विकासाला मोठी चालना मिळू शकेल त्यामुळे ते वेगाने बांधले पाहिजेत. पुण्याच्या भोवताली वर्तुळाकार जवळपास तीन चतुर्थांश भागात औद्योगिक वसाहती आहेत ते म्हणजे मुंबई-पुणे मार्गावर, बंगलोर महामार्गावर अगदी नगर रस्त्यावर जो नागपूरच्या दिशेने जातो. मुंबई ते दक्षिण भारतापर्यंतचा प्रवास हा पुणेमार्गे होतो, त्यामुळे रिंग रोड झाल्याने मालवाहतूक तसेच प्रवासी वाहतुकीचा बराचसा वेळ वाचेल. त्याचप्रमाणे इथे नागरी विमानतळ होणे अत्यावश्यक आहे ज्याचा वापर केवळ पुणे प्रदेशालाच नाही तर संपूर्ण पश्चिम महाराष्ट्रातील लोकसंख्येला करता येईल. त्यानंतर पुणे प्रदेशामध्ये मेट्रोचे जाळे उभारणे तसेच नदीच्या किनाऱ्यांचा वापर रस्ते विकासासाठी करणे अतिशय आवश्यक आहे, कारण पुण्यामध्ये जवळपास ५० किलोमीटरचा नदी किनारा आहे  पुणे शहराच्या एका भागातून दुसऱ्या भागात सहजपणे प्रवास करता यावा यासाठी याचा वापर करता येईल. मुख्य समस्या आहे, एखाद्या उद्योगक्षेत्रासाठीच नाही तर या प्रदेशातील संपूर्ण लोकसंख्येच्या सुखसोयींसाठी काहीतरे चांगले करण्याच्या राजकीय तसेच नोकरशाहीच्या इच्छाशक्तीची. तसेच लोकांनीही ते सरकारला विविध रूपाने जो कर देतात त्या मोबदल्यात त्यांना पायाभूत सुविधा मिळाल्या पाहिजेत यासाठी आवाज उठवला पाहिजे.

.      पुण्यामध्ये सध्या घर खरेदी करण्याविषयी तुमचे काय मत आहे?

मी स्वतः बांधकाम व्यावसायिक असल्यामुळे, मी घर घेण्यासाठी ही उत्तम संधी आहे म्हणून घर घ्या असेच म्हणेन. परंतु माझ्या म्हणण्यावर विश्वास ठेवण्याऐवजी, तुम्ही स्वतःच्या मनालाच विचारा असा सल्ला मी घर खरेदी करणाऱ्यांना देईन. सरकारनेही मुद्रांक शुल्क % वरून केवळ % केले आहे ज्यामुळे मोठी बचत होईल बहुतेक विकासक केवळ % जीएसटी आकारत आहेत. म्हणजेच आकारल्या जाणाऱ्या एकूण जीएसटीपैकी ५०% भार स्वतः सोसत आहे, या सर्व बाबी घर घेणाऱ्यांच्या फायद्याच्याच आहेतत्याचवेळी सेवा क्षेत्रातील बऱ्याच कंपन्या आयटी कंपन्या लोकांना घरून काम करण्याची मुभा देत आहेत त्यामुळे त्यांचा वेळ पैसाही वाचेल, कारण आत्तापर्यंत हा वेळ कार्यालयापर्यंत प्रवासासाठी खर्च होत होता. जेव्हा तुम्ही घर खरेदी करता ती तुमची सर्वोत्तम मालमत्ता असते. तुमचे घर नेहमीच तुमचे स्वागत करते तुम्हाला तुमच्या घरातून कोणीही बाहेर काढु शकत नाही ही सध्याच्याच नाही तर कोणत्याही अडीअडचणीच्या काळात अतिशय आश्वासक भावना असते. तुम्ही बांधकाम सुरु असलेल्या प्रकल्पांमध्येही घर आरक्षित करू शकताया साठी तुम्ही जीएसटी वाचवण्यासाठी थांबायचा विचार करत असाल तर तुम्हाला मुद्रांक शुल्काची सवलत गमवावी लागेल जी मर्यादित काळासाठीच आहे. तसेच तुम्ही पूर्ण झालेल्या प्रकल्पामध्ये घर घ्यायला जाता तेव्हा तुम्हाला मजला तसेच घराची दिशा वगैरेंच्या बाबतीत तडजोड करावी लागते. मी आधी नमूद केल्याप्रमाणे इथे स्थायिक होण्यासाठी पाणी, चांगले हवामान, शिक्षण, नोकऱ्या सर्व अनुकूल बाबी आहेत, फक्त तुमचे स्वतःचे घर असले पाहिजे. म्हणूनच मला एवढेच सांगावेसे वाटते की घर खरेदी करण्याचा निर्णय घाईगडबडीत नाही, पण लवकरात लवकर नक्कीच घ्या.

.      तुमचा पुणे महानगर प्रदेशातील रिअल इस्टेट विकासकांना तसेच व्यावसायिकांना कोव्हिडनंतरच्या परिस्थितीसाठी सज्ज राहण्यासाठी काय संदेश आहे?...संजय, मी असा संदेश द्यायला काही कुणा राजकीय पक्षाचा नेता किंवा आध्यात्मिक गुरू नाही. मला फक्त एवढेच सांगायचे आहे की कोव्हिड किंवा कोव्हिडनंतरची परिस्थिती हा केवळ एक टप्पा आहे तो जाईल. माणूस हा समाजप्रिय प्राणी आहेव तो एकटा राहू शकत नाही ही वस्तुस्थिती आहे. म्हणनूच त्याच्यासाठी घरे, कामाच्या जागा, मनोरंजन, भेटण्याच्या जागा अशा इतरही गोष्टी असणे आवश्यक आहे. मानवी वसाहती जेथे आहेत तेथे या सर्व गोष्टी जीवनाचा अविभाज्य भाग आहेत. प्राण्यांच्या उलट माणूस स्वतःहून विकसित होतो तर इतर प्रजाती प्रामुख्याने प्रतिक्रियेवर जगत असतात. उदाहरणार्थ एखाद्या वाघाला किंवा बिबट्याला जेव्हा भूक लागते तेव्हाच ते शिकारीला निघतात. माणूस मात्र भविष्यासाठी घर बांधतो, भुकेसाठी अन्न साठवून ठेवतो मग ते काही तासांसाठी असेल किंवा काही दिवसांसाठी. म्हणूनच, घराची गरज ही आपले भविष्य सुरक्षित ठेवण्यासाठी मूलभूत गरज आहे जी नेहमीच असेल, केवळ जीवनशैलीमध्ये काही बदल होतील. घराच्या खरेदीमध्येही हे दिसून येईल, जे राहण्यासाठी सर्वात सुरक्षित सर्वोत्तम ठिकाण असते. काही काळ कोणत्याही बाबतीत खर्च थोडा काळजीपूर्वक केला जाईल, पण शेवटी जर तुम्हाला तुमच्या कुटुंबासोबत व मित्रांसोबत थोडी मौजमजा करता येणार नसेल तर माणसाच्या पैसे कमवण्याला काय अर्थ आहे, नाही काआपण केवळ आपल्या उत्पादनांकडे माणसाच्या बदलत्या गरजा विचारात घेऊन पाहणे आवश्यक आहे, त्यानंतर पुन्हा सर्वकाही सुरळीत होईल.

 

वैयक्तिक सांगायचे तर क्रेडाईमध्ये आम्ही विकासक व घराचे ग्राहक या दोन्ही घटकांसाठीघरे परवडणारी होतील यासाठी सातत्याने प्रयत्न करत असतो. कारण कोणताही व्यवहार दोघांसाठीही फायद्याचा असला पाहिजे. सरकारनेही व्यवसायाच्या या पैलूचा विचार केला पाहिजे व रिअल इस्टेट उद्योगाकडेही इतर आघाडीच्या उद्योगांसारखेच पाहिले पाहिजे. कारण शेवटी घर ही प्रत्येक नागरिकाची मूलभूत गरज आहे व बांधकाम व्यावसायिक ती पूर्ण करतो. आता माझ्या स्वतःच्या कामाविषयी सांगतो, आम्ही मगरपट्टा टाउनशिपच्या विकासात व भोवताली २५,००० हून अधिक झाडे लावली व जगवली. मी आपल्यापैकी सगळ्यांना आवाहन करतो की त्यांनी शक्य त्या मार्गाने निसर्गाचे संवर्धन करण्यास हातभार लावावा. 

 

आपले आभार व अनेक शुभेच्छा!

 

सतीश मगर, अध्यक्ष, क्रेडाई नॅशनल.


मित्रांनो,

या लेखातून मला सांगायचे आहे की, आम्ही पुण्याविषयी बोललो असलो तरी हा तर्क कोणत्याही शहराला लागू होतो व म्हणूनच हा लेख केवळ बांधकाम व्यावसायिकच नाही तर रिअल इस्टेट क्षेत्रातील प्रत्येक व्यक्तीसाठी आहे. ज्यामध्ये केवळ बांधकाम व्यावसायिकच नाही तर घराचे ग्राहक तसेच रिअल इस्टेट क्षेत्राशी संबंधित उद्योग व विक्रेत्यांचा समावेश होतो. तुम्ही ज्या समाजामध्ये राहता त्याचा अशाप्रकारे अभ्यास केल्याने सर्व व्यवसायांना व उद्योगांना मदत होते व मला त्यातून नक्कीच खूप शिकायला मिळते. रिअल इस्टेट हा अतिशय स्थानिक व्यवसाय आहे मात्र त्यातील गुंतवणूक व बदलते ग्राहक यांचा विचार करता आव्हाने मोठी आहेत व संधीही अनेक आहेत. पुण्यात विकासाच्या अनेक संधी आहे व कोणतेही शहर किंवा प्रदेशाची जेव्हा निकोप वाढ होते तेव्हा त्याच्याशी संबंधित प्रत्येक घटकाची किंवा त्या प्रदेशाचीही भरभराट होते. केवळ आपण भरभराटीचा योग्य मार्ग समजून घेतला पाहिजे व यालाच विकास असे म्हणतात!

 

संजय देशपांडे

संजीवनी डेव्हलपर्स

smd156812@gmail.com