Monday, 16 July 2018

टीडीआर, बांधकाम व्यवसाय आणि शहराचा विकास !






















तुम्हाला तुमच्या सरकारची योजना समजली, तर ते धोरण आहे व समजली नाही तर ते राजकारण आहे असे समजा.”… रशीद जोर्व्ही.

रशीद जोर्व्ही हा भारतीय ब्लॉगर आहे, नाहीतर आपल्या सरकारी धोरणांविषयी इतक्या चपखल शब्दात कोण लिहू शकेल. त्याचे वरील शब्द आपले सरकार कसे काम करते याविषयी कदाचित सर्वोत्तम टीका आहे (माफ करा पण मला असेच वाटते). मी कुणाही सरकारच्या (म्हणजे राजकीय पक्षाच्या) बाजूने किंवा विरुद्ध नाही. सुदैवाने, ब्लॉग लिहायच्या स्वातंत्र्याचा विचार करता आपल्या शेजारील देशांमध्ये जशी सामाजीक परिस्थिती आहे तशी आपल्याकडे नाही. म्हणूनच रशीद सारखे ब्लॉगर आपल्या सरकारविषयी वरील शब्दात लिहू शकतात आणि मी त्यांचे शब्द वापरायचं धैर्य करू शकतो. मी अलिकडेच महाराष्ट्राचा व्यवसाय करण्याच्या सुलभतेच्या बाबतीत देशभरातील सर्व राज्यांमध्ये १३ वा क्रमांक आला याविषयीचे मथळे वाचत होतो. ही अर्थातच राज्यासाठी गौरवाची बाब नाही, कारण आपल्या राज्यातच देशाची आर्थिक राजधानी आमची मुंबई आहे व तरीही व्यवसाय करण्यासाठी आपला नंबर १३ वा असणे म्हणजे चिंताजनक आहे. त्याचवेळी आणखी बातम्या होत्या की मायबाप सरकार (म्हणजे राज्य सरकार) टीडीआरच्या खरेदी किंवा विक्रीचे दर ठरविण्याविषयी विचार करत आहे. ज्या सुखी माणसांना टीडीआर म्हणजे काय हे माहिती नाही त्यांना सांगतो की याचा अर्थ विकास हक्क हस्तांतर (ट्रांसफर ऑफ डेव्हलपमेंट राईट्स), ज्याद्वारे जमीनीच्या मालकाला आरक्षणासाठी त्याची जमीन अधिग्रहित करण्याच्या मोबदल्यात तेवढा चौरस फूट टीडीआर दिला जातो. ही टीडीआरची तांत्रिक व्याख्या झाली, मात्र सोप्या शब्दामध्ये स्थानिक प्रशासकीय संस्था, पुण्याच्या बाबतीत पुणे महानगरपालिका शहराची विकास योजना (डीपी) तयार करते, त्यात उद्याने, शाळा, रस्ते, बस स्थानक व इतरही अनेक गोष्टींसाठी तरतूदी करते. अर्थातच या जमीनी बाजार भावाने खरेदी करायच्या झाल्या तर पुणे महानगरपालिकेकडे वर नमूद केलेल्या व इतरही अनेक सुविधा प्रत्यक्ष बांधण्यासाठी पैसेच उरणार नाहीत. म्हणूनच पुणे महानगरपालिका अशा जमीन मालकांना त्यांच्या जमीनीच्या मोबदल्यात टीडीआर देते. ते हा टीडीआर बाजारात विकू शकतात (म्हणजे बांधकाम व्यावसायिकांना) तसंच ते या टीडीआरचा (आकडे चौरस फूटामध्ये) वापर त्यांच्या इतर प्रकल्पांमध्ये करू शकतात जेथे जमीन निवासी हेतूने राखून ठेवण्यात आली आहे. अगदी अलिकडेपर्यंच टीडीआरही ही अतिशय योग्य व परिणामकारक संकल्पना होती. मात्र सरकारच्या गोंधळेल्या धोरणांमुळे केवळ रिअल इस्टेटवरच नाही तर संपूर्ण शहराच्या पायाभूत सुविधांच्या विकासावर परिणाम झाला, शहर आता  मरणप्राय होत चालले आहे ही वस्तुस्थिती आहे. 

 टीडीआर हा संख्याक कोणत्याही जमीनीच्या बांधकाम क्षमतेशी थेट संबंधित असल्यामुळे त्यामध्ये प्रकल्पाचे संपूर्ण अर्थकारण बदलण्याची क्षमता असते. वर्षानुवर्षे लोकांनी (म्हणजे पुणे महानगरपालिकेसह टीडीआरशी संबंधित असलेल्या सर्व घटकांनी) टीडीआर विकून पैसा कमावला. ज्या व्यक्तीकडे टीडीआरचा साठा असायचा त्यांचे वर्णन करण्यासाठी टीडीआर लॉबी सारखे शब्द प्रचलित झाले. या लोकांकडे टीडीआरचा मोठा हिस्सा किंवा आरक्षित जमीनी असायच्याज्याप्रमाणे कोणत्याही मूल्यवान गोष्टीकडे वाईट तत्वे आकर्षित होतात, या कायद्याला टीडीआरही अपवाद नव्हता. हा टीडीआर वापरण्याविषयी सरकारच्या सातत्याने बदलत्या धोरणांशिवाय हा टीडीआर निर्माण करण्याच्या किचकट प्रक्रियेमुळे तो काही जणांच्या हातातच राहिला. वर्षानुवर्षे हे सगळं सुरळीतपणे चाललं होतं, मात्र गेल्या तीन चार वर्षात रिअल इस्टेटची स्थिती अवघड झाल्याने समीकरणं बदलू लागली हे कटू सत्य आहे. मी इथे जेव्हा ही वर्षं रिअल इस्टेटसाठी चांगली नव्हती असं म्हणतो तेव्हा त्याचा अर्थ बहुतेक बांधकाम व्यावसायिकांसाठी किंवा जे रिअल इस्टेटकडे केवळ दुभती गाय म्हणून पाहतात त्यांच्यासाठी असा होतो. ग्राहकांसाठी हा काळ चांगलाच आहे कारण घरांचे दर स्थिर होते किंवा काही ठिकाणी कमी झाले व अधिक पर्याय उपलब्ध झाले. आपण ज्याप्रमाणे मोबाईल डेटा प्लॅनच्या बाबतीत पाहिलं त्याचप्रमाणे घरांच्या दराचे युद्ध शिगेला पोहोचले आहे. याचा परिणाम टीडीआरच्या दरांवर होणं अपरिहार्य होतं कारण शेवटी टीडीआरचा दर हा झाडावरील बांडगुळाप्रमाणे बांधकामावरच अवलंबून असतो. अनेक जणांना ही तुलना आवडणार नाही, पण शेवटी बांडगुळ काय करते एखाद्या झाडावर किंवा शरीरावर जगते; त्याचप्रमाणे टीडीआर केवळ निवासी क्षमता असलेल्या इतर एखाद्या जमीनीवर अवलंबून असतो.

टीडीआर वापरण्याच्या धोरणांमध्येही सातत्याने बदल होत होता म्हणजे टीडीआरचे वर्गीकरण करण्यापासून ते त्याचा वापर विविध भूखंडांवर करण्यापर्यंत ते टीडीआर वापरण्यासाठी आकारले जाणारे शुल्क काहीच सोपे नव्हते. सुरूवातीला जेव्हा टीडीआर संकल्पना सुरू झाली तेव्हा तिचे ए, बी, व सी अशा तीन विभागांमध्ये वर्गीकरण करण्यात आले होते, एखादी जमीन शहराच्या मध्यवर्ती भागापासून किती जवळ आहे त्यानुसार ही वर्गवारी करण्यात आली होती. त्याचप्रमाणे झोपडपट्टीच्या विकासामुळे निर्माण झालेल्या टीडीआरमध्ये तसेच आरक्षित जमीनी अधिग्रहित केल्यामुळे मिळणाऱ्या इतर सर्व प्रकारच्या टीडीआरच्या वर्गवाऱ्या होत्या. त्यामागचा तर्क देवालाच महिती. काही वर्षे कमाल टीडीआर निव्वळ भूखंड क्षेत्राच्या 0.8 पट होता व तो 0.4 पट झाला (याचे कारण विचारू नका) व त्यानंतर तो पुन्हा निव्वळ भूखंड क्षेत्राच्या 0.6 पट पर्यंत वाढविण्यात आला. यापैकी 0.2 झोपडपट्टीचा टीडीआर व बाकी उरलेला टीडीआर असणं अपेक्षित होतं. ए विभागामध्ये, म्हणजे शहराच्या मध्यवर्ती भागामध्ये टीडीआर वापरण्याची परवानगी नव्हती, ही सुद्धा एक घोड चूक होती. ए विभागातील आरक्षणामुळे मिळालेला टीडीआर बी किंवा सी विभागात वापरायला परवानगी होती. शहराच्या मध्यवर्ती भागामध्ये विकासामुळे गर्दी होऊ नये ही संकल्पना लवकरच मोडीत निघाली. याचे कारण म्हणजे सध्याच्या धोरणामुळे मेट्रोचा मार्ग शहराच्या मध्यवर्ती भागातूनच जातोय. मेट्रोने प्रवास करणाऱ्या लोकसंख्येला मदत करण्यासाठी या भागात जवळपास 4 एफएसआय देण्यात आलाय. मग आता शहराच्या मध्यवर्ती भागात गर्दी होऊ नये हा तर्क कुठे गेला विचारू नका, कारण आपण आपल्या माय बापसरकारला असे प्रश्न विचारत नाही. त्यानंतर शहरातील जमीन अधिग्रहणाच्या नियमांमध्ये अलिकडेच करण्यात आलेल्या बदलांनुसार आरक्षणासाठी अधिग्रहित केल्या जाणाऱ्या जमीनींसाठी दुप्पट भरपाई दिली जातेय. अर्थातच टीडीआरही दुप्पट झाला कारण ही एक प्रकारे जमीन मालकांना त्यांच्या जमीनींसाठी भरपाई आहे. यामागची कल्पना अशी होती की जमीन मालकांना दुप्पट भरपाई मिळेल त्यामुळे ते जमीन स्वेच्छेने ताब्यात देतील. हा तर्कही (म्हणजेच धोरण) चुकीचा ठरला, याचे कारण म्हणजे भरपाई रोख रकमेच्या स्वरूपात असती (म्हणजे रोकड) तर ठीक होतं. मात्र सरकारनं भरपाई म्हणून दुप्पट टीडीआर द्यायला सुरूवात केल्यामुळे खुल्या बाजारात टीडीआरचे दर उतरले. कारण मागणीपेक्षा पुरवठा वाढला, काही ठिकाणी हे दर जमीनीच्या रेडी रेकनर दरापेक्षाही कमी झाले. म्हणूनच आरक्षित जमीनी असलेले अधिकाधिक लोक (म्हणजेच जमीन मालक) रोख रकमेच्या स्वरूपात भरपाई मागत आहेत जी पुणे महानगरपालिकेकडे पुरेशी नाही. त्यानंतर सशुल्क एफएसआयहा शेवटचा आघात ठरला, ज्यानुसार जमीन मालकांना पैसे मिळण्याऐवजी पुणे महानगरपालिकेने संबंधित जमीन दरांच्या अनुपाताने पैसे घेऊन एफएसआय उपलब्ध करून द्यायला सुरूवात केली. आता सशुल्क एफएसआयमुळे, मेट्रोच्या पट्ट्यात एफएसआय व टीडीआरदरम्यान स्पर्धा सुरू झाली. त्याशिवाय रोख स्वरूपात सुद्धा दुप्पट भरपाई लागू झाल्यामुळे, टीडीआर कोण विकत घेणार अशी परिस्थिती निर्माण झाली.

त्यानंतर टीडीआरशी संबंधित सर्वात महत्वाचा मुद्दा म्हणजे तो वापरण्याची पद्धत. 80च्या दशकातील चित्रपटांमध्ये खलनायक त्याच्या चेल्यांना हुकूम देत असे, “याला द्रवरूप ऑक्सिजनमध्ये टाकून द्या, द्रवामुळे तो जगू शकणार नाही व ऑक्सिजनमुळे तो मरू शकणार नाही”! हा संवाद इतका मजेशीर होता की धमकीपेक्षाही तो विनोद वाटायचा. टीडीआरच्या बाबतीत मात्र तो तंतोतंत लागू होतो, कारण तुम्हाला आपल्याकडे टीडीआर असल्याचं समाधान मिळेल, मात्र त्याचे नियम अशाप्रकारे तयार करण्यात आले आहेत की तुम्हाला तो वापरता येणार नाही अशीच स्थिती आहे. उंचीचे निर्बंध, ये-जा करण्याच्या रस्त्याची रुंदी, पार्किंगचे नियम, भूखंडाचा आकार अशा अनेक गुंतागुंती असल्यामुळे मला कुतुहल वाटतं खरंच किती ठिकाणी टीडीआरचा जास्तीत जास्त वापर करता आला असेल (म्हणजे तो खरेदी केला असेल तर). कारण या सगळ्या नियमांचे पालन करून प्रकल्पांच्या नियोजनाचा पार बोऱ्या वाजलाय हे कटू सत्य आहे. प्रभात रस्त्यासारख्या भागांवर एक नजर टाका, जे काही दशकांपर्यंत हिरवेगार होते. आता टीडीआरची क्षमता (जमीनीची क्षमता) प्रत्येक चौरस इंच वापरण्याच्या नादात इथे झाडांसाठी किंवा जमीनीमध्ये पाणी झिरपण्यासाठी जागाच उरलेली नाहीनियोजन प्राधिकरणे एक गोष्ट विसरतात की तुम्ही तुम्हाला हवा तेवढा टीडीआर देऊ शकता मात्र हा टीडीआर वापरण्यासाठी असलेली जमीन (म्हणजे जागा) मर्यादित आहे. आपण जोपर्यंत हा टीडीआर वापरण्यासाठी जमीन वाढवत नाही तोपर्यंत आपण क्राँक्रीटची जंगलेच तयार करत राहू, ज्याच्या समस्या आपण आधीपासूनच भोगत आहोत. काँक्रीटच्या या जंगलांसोबत वाहतुकीची कोंडी, पाणी तुंबणे, तापमानात वाढ अशा अनेक समस्या निर्माण होतात. पण त्याची चिंता कुणाला आहे कारण आपल्याला इतर कशाहीपेक्षा टीडीआरची अधिक काळजी आहे!

आता मुख्य प्रश्न असा आहे की, हा सगळा टीडीआर, सशुल्क एफएसआय, मेट्रो एफएसआयमुळे शहराला पुरेसा निधी मिळाला आहे का ज्यामुळे नागरी पायभूत सुविधा सशक्त केल्या जातील? याचे उत्तर आहे, आपली परिस्थिती इतर शहरांपेक्षा बरीच बरी आहे, मात्र याचा अर्थ असा होत नाही की आपण चांगले आहोत. आपलं नशीब म्हणून आपण टिकू शकलो, दिवसेंदिवस हे शहर वाढत्या लोकसंख्येच्या ओझ्याखाली दबत चाललंय. या वाढत्या लोकसंख्येला सामावून घेण्यासाठी नवीन इमारती आवश्यक आहेत (व मी केवळ कायदेशीर इमारतींचाच उल्लेख करतोय), तसंच त्यांना पाणी, परिवहन, सांडपाणी, वीज यासारख्या इतरही पायाभूत सुविधांची गरज आहे. आपल्याकडे निधीची मोठ्या प्रमाणावर कमतरता आहे व अधिकाधिक लोक टीडीआरऐवजी पैसे मागताहेत. साहजिकच टीडीआरची संकल्पनाच अपयशी होत चालली आहे. आपण वेळीच काहीतरी पावलं उचलली नाही (सकारात्मक) तर आपली स्मार्ट सिटी लवकरच सॅड सिटी व्हायला वेळ लागणार नाही.

सर्वप्रथम सशुल्क एफएसआय किंवा टीडीआरविषयी एकसमान धोरणे तयार करणे आवश्यक आहे व केवळ शब्दांचे खेळ करण्याऐवजी वास्तववादी व्हायची गरज आहे. सर्वप्रथम व सगळ्यात महत्वाचे म्हणजे ही तथाकथित व्हर्च्युअल विकास क्षमता (म्हणजे टीडीआर किंवा सशुल्क एफएसआय) वापरण्यासाठी नवीन जमीनी उपलब्ध करून द्या. आपण केवळ काही गावे पुणे महानगरपालिकेमध्ये विलीन करण्यासाठी वर्षांनुवर्षे वाया घालवतो, खरंतर या नव्यानं समविष्ट केलेल्या गावांमध्ये टीडीआर वापरण्यासाठी मोठी क्षमता आहेनागरिकांना घरं हवी आहेत व ती सुद्धा परवडणाऱ्या किमतीमध्ये, व हे फक्त पुणे महानगरपालिकेच्या सीमेलगतच्या गावांमध्ये शक्य आहे (खरंतर एखाद्या कुटुंबातील सावत्र मुलांसारखी ती सावत्र उपनगरं आहेत). या गावांना लवकरात लवकर पुणे महानगरपालिकेमध्ये विलीन करून घ्या, त्यानंतर कमी शुल्क आकारून इथे जास्तीत जास्त टीडीआर वापरण्याची परवानगी द्या. खरं म्हणजे अडचण अशी आहे की सरकारला एकाचवेळी दोन्ही बाबी साध्य करायच्या आहेत. म्हणजे सरकारला परवडणाऱ्या घरांसोबतच पायाभूत सुविधा विकसित करण्यासाठी पैसाही हवा आहे, मात्र त्याचवेळी शक्य त्या सर्व मार्गांनी टीडीआरमधून पैसेही कमवायचे आहेत, त्यामुळे टीडीआरचा हेतूच फोल ठरतोय. हे एक दुष्ट चक्र आहे, सरकारकडे आरक्षित जमीनी खरेदी करण्यासाठी पैसे नाहीत म्हणून ते टीडीआर देते. मात्र याच सरकारला हा टीडीआर वापरण्यातून पैसे हवे आहेत, त्यामुळे विकसकांसाठी टीडीआरचा वापर अव्यवहार्य ठरतोय. टीडीआर घ्यायला कुणी तयार नसल्यामुळे टीडीआरचे दर खाली आलेत. म्हणूनच जमीन मालकांना त्यांच्या जमीनींसाठी टीडीआर नाही तर पैसे हवे आहेत, जे सरकारकडे नाहीत. परिणामी शहरात सशक्त पायाभूत सुविधा नाहीत व त्याचा त्रास नागरिकांना भोगावा लागतोय. याचे मुख्य कारण म्हणजे ज्या जमीनींवर टीडीआर वापरता येऊ शकतो त्या विकासकांच्या मते विक्रीयोग्य जमीनी नाहीत कारण तिथे रस्ते, पाणी, सार्वजनिक वाहतूक यासारख्या पायाभूत सुविधा नाहीत. म्हणूनच आधी सरकारनं (पुणे महानगरपालिकेनं) शहराच्या मध्यवर्ती भागातील रस्त्यांचे काँक्रीटीकरण करण्यासारखे अनावश्यक खर्च कमी करावेत व तो पैसा या सावत्र उपनगरांमध्ये मूलभूत रस्ते वा पायाभुत विकासकामांसाठीच वापरावा. कारण त्यानंतरच लोक व विकसक या उपनगरांमध्ये जायला तयार होतीलजेणेकरून टीडीआर ची पण मागणी वाढेल व घरे पण उपलब्ध होतील.

शेवटी, “आपल्या मायबाप सरकारनंएक मूलभूत सत्य समजून घेणं आवश्यक आहे की, तुम्ही टीडीआर किंवा सशुल्क एफएसआयच्या नावांखाली स्वप्न विकू शकता, मात्र तुम्ही लोकांना केवळ या स्वप्नांवर जगायला लावू शकत नाही. केवळ वास्तववादी धोरणांमुळे स्वप्न साकार होतात, नाहीतर उरते ते फक्त राजकारण (म्हणजे राजकारणी), ज्याचा आपल्याकडे तोटा नाही!


संजय देशपांडे
Mobile: 09822037109


Thursday, 14 June 2018

अनधिकृत बांधकाम नावाचा भस्मासुर!




























आपल्याला गुन्हे नियंत्रित करता येत नसतील, तर मग सरळ गुन्ह्यांना कायदेशीरका करू नयेत आणि मग त्यांच्यावर व्यवसायीक कर का लादू नये?”... विल रॉजर्स.

विल्यम पेन ऍडेर उर्फ "विल" रॉजर्स हा नाटक व चित्रपट अभिनेता, रंगकर्मी, अमेरिकन काउबॉय, विनोदवीर, वृत्तपत्र स्तंभलेखक, व ओक्लाहोमासाठी सामाजिक टिप्पणीकार होता. विल्यमने अतिशय योग्य उपसाहात्मक शैलीत आपल्या देशातील सध्याच्याच नाही पण अगदी भूतकाळातल्या (आणि कदाचित भविष्यकाळातल्याही) सरकारांनाही सणसणीत चपराक दिली आहे. सर्व राजकीय पक्षांच्या सरकारच्या कट्टर समर्थांसाठी म्हणून सांगतो (प्रत्येक सरकारचे असतातच) ते कदाचित एक बातमी विसरले सुद्धा असतील जी सध्या हेडलाईनसमेत होती मात्र लवकरच लोक ती विसरले. हिमाचल प्रदेशच्या कसौली या अतिशय निसर्गरम्य पर्वतरांगांच्या व पर्यटकांसाठी स्वर्ग मानल्या जाणाऱ्या गावात 18 एप्रिलला दिवसाढवळ्या एक अतिशय भयंकर गुन्हा झाला. एका हॉटेल मालकानं तेथील सहाय्यक नगर नियोजन अधिकारी शैल बाला यांची गोळी घालून हत्या केली. तिचा गुन्हा केवळ एवढाच होता की ती तिथे संबंधित हॉटेल मालकानं केलेलं अवैध बांधकाम पाडण्यासाठी आली होती. त्यासाठी तिच्याकडे सर्वोच्च न्यायालयाचा आदेश होता, तिनं न्यायालयाच्या आदेशाकडे व त्या अवैध बांधकामाकडे डोळेझाक करण्यासाठी लाच स्वीकारली नाही. एवढंच कारण होतं तर मग, ती सहाय्यक नगर नियोजन अधिकारी शैलबाला खरंच मूर्ख होती, नाहीतर तिनं शेकडो मैल दूर असलेल्या दिल्लीतील काळ्या कोटधारी न्यायाधीशांचं म्हणणं एवढं मनावर घ्यायची काय गरज होती. तिनं हॉटेलवर कारवाई केली नसती तरी ते काहीच करू शकणार नव्हते. खरंतर तिनं लाच स्वीकारायला हवी होती, त्यामुळे तिचा जीव वाचला असता एवढंच नाही पण दुबई, सिंगापूरसारख्या ठिकाणी आरामात उन्हाळ्याची सुट्टीही घालवता आली असती. मात्र असं करण्याऐवी त्या वेड्या बाईनं विरोध केला, प्रामाणिकपणानं वागण्याचा प्रयत्न केला आणि परिणामी तिला बंदुकी गोळी स्वीकारावी लागली, आता काय? सरकार त्या हॉटेल मालकाला अटक करायलाही तयार नव्हतं व तो पळून गेल्याचा त्यांचा दावा होता. जेव्हा सर्वोच्च न्यायालयाला ही घटना कळली तेव्हा त्यांच्याच आग्रहावरून पोलीसांनी शेजारील राज्यातून मारेकऱ्याला कशीबशी अटक केलीव आता खटला सुरू होईल. आशा करूयात की या प्रकरणात कुणीतरी साक्षीदार त्यांनी जे पाहिलं त्याच्याशी ठाम राहील व सत्याचा विजय होऊन, मारेकऱ्याला त्याच्या गुन्ह्याची शिक्षा मिळेल !
 आता बरेच जण म्हणतील, या लेखाचं शीर्षक तसंच मी ज्या अवतरणानं सुरूवात केली व वर उल्लेख केलेली घटना यांचा काय संबंध आहे. एका चित्रपटामध्ये लोकप्रिय अभिनेता शाहरुख खानचा एक संवाद होता, “बडे बडे शहरों में ऐसी छोटी छोटी बातें होती रहती हैंम्हणजेच मोठ्या शहरांमध्ये अशा लहान घटना होत असतात, इथे तर शहरही लहान आहे तर मग त्यावरून एवढा गहजब कशासाठी?  कसौली हे शहर लहान असलं व केवळ एकाच व्यक्तीचा जीव गेला असला (शैल बाला माफ कर, तू अशा एका देशात जन्मली होतीस जिथे कुणालाही जिवाचं मोल वाटत नाही, म्हणून मी फक्त एकच जीव म्हटलं), तरी त्यामुळे देशातली लहान-मोठी शहरं असोत किंवा महानगरं एक अतिशय स्पष्ट संदेश देण्यात आला आहे. केवळ अंधळ्या व्यक्तींनाच तो दिसणार नाही व बहिऱ्यांना ऐकू येणार नाही, दुर्दैवानं गल्लीपासून दिल्लीपर्यंत प्रत्येक सरकार अंधळ्या व बहिऱ्यांनी भरलेलं आहे. हा संदेश सरकार नावाच्या यंत्रणेमध्ये काम करणाऱ्या प्रत्येक व्यक्तीसाठी आहे ज्यांना असं वाटतं की ते कायद्यासाठी काम करतात (होय शैल बालानं अशी मूर्ख माणसं अजूनही आहेत हे दाखवून दिलं) व ज्या व्यक्तींना कायद्याच्या विरुद्ध बाजूला राहायला आवडतं (म्हणजे चुकीच्या बाजूला) त्यांच्यासाठीही आहे. कायद्याचे रक्षण करणाऱ्या अधिकाऱ्यांसाठी व कायद्याचे पालन करणाऱ्या नागरिकांसाठी संदेश आहे की, कृपया तुम्ही अवैध बांधकामांच्या प्रकरणांमध्ये पडू नका, त्यापासून दूर राहा नाहीतर जीव धोक्यात येईल. असाही काही महिन्यांचाच प्रश्न आहे. या देशात कायदेशीर बांधकामांपेक्षा अवैध बांधकामं अधिक आहेत ही वस्तुस्थिती आहे. प्रत्येक राज्यातील सरकार (ते कोणत्याही राजकीय पक्षाचे असले तरी) माननीय न्यायालयाचे अवैध बांधकामांविषयी काहीही मत असले तरीही कालांतराने ती नियमित करते. त्यामुळेच जे सरकारच कालांतरानं वैध करणार आहे ते पाडण्यासाठी स्वतःचा जीव धोक्यात कशाला घाला, शेवटी तुम्ही सरकारचेच नोकर आहात, हाच संदेश या हत्येमुळे कायद्याचे पालन करणाऱ्या सरकारी सेवकांपर्यंत पोहोचला आहे.

दुसऱ्या वर्गासाठीचा म्हणजे कायद्याच्या विरुद्ध बाजूला असलेल्या सर्व लोकांसाठी असलेला संदेश म्हणजे (आजकाल कायद्याची बाजू कोणती याची व्याख्या करणं खरंच अवघड असतं), काळजी करू नका तुम्ही जे करत आहात ते करत राहा. म्हणजे तुम्ही तुमची हॉटेलं, धाबे, इमारती, कारखाने किंवा तुम्हाला जे काही बांधायचं आहे ते बांधताना कोणत्याही कायद्याचे पालन करू नका. तुम्ही जे काही बांधकाम करताय त्यातून बक्कळ पैसे कमवा, कोणत्याही सरकारी विभागाच्या मार्गदर्शक तत्वाचा ताण घ्यायची गरज नाही, मग तो नागरी विकास विभाग असो, प्रदूषण नियंत्रण मंडळ असो, महसूल विभाग, नगर सर्वेक्षण, वीजमंडळ (मला अजूनही एमएसईबी असंच म्हणायला आवडतं), पोलीस किंवा अगदी सर्वोच्च न्यायालय. पर्यावरण किंवा निसर्ग संवर्धन वगैरे सारख्या गोष्टींचा तर अजिबातच विचार करू नका; एक लक्षात ठेवा हिरव्या निसर्गामुळे नाही तर तुमच्या खिशातल्या हिरव्या नोटांमुळेच तुम्हाला खरा आनंद मिळणार आहे. म्हणूनच कशाचाही विचार करू नका व तुमच्या प्रामाणिक हेतूवर (अवैध नाही) जो कुणी आक्षेप घेईल त्या व्यक्तीला गोळ्या घाला. कारण तुम्ही जे काही बांधकाम करताय त्याचा अवैध असा जे विचार करतात ते याच लायकीचे आहेत. तुमच्यासारख्या व्यक्तीच्या बाबतीत ते इतके क्रूर कसे होऊ शकतात, तुमचा केवळ कुटुंबाचा उदरनिर्वाह चालवणं व रोजगार निर्मिती करणं एवढाच प्रामाणिक उद्देश आहे. असे करताना तुम्ही एखाद्या नियोजन प्राधिकरणानं व न्यायालयानं घालून दिलेल्या बांधकामाच्या काही फालतू नियमांचं उल्लंघन केलं तर काय फरक पडतो. त्यानंतर तुम्ही जे अवैध बांधकाम केले आहे त्याबाबत आपल्या माय बाप सरकारचे मवाळ धोरण पाहता निवांत राहा, निवडून आलेल्या नगरसेवकापासून ते माननीय मुख्यमंत्र्यांपर्यंत, किंवा अगदी विरोधी पक्ष नेत्यापर्यंत सगळे तुमच्यासोबत आहेत. तुमच्या अवैध बांधकामामुळे तुमच्यावर आलेला ताण कमी करायला हे सगळे अगदी उत्सुक आहेत. म्हणूनच हे सगळे तुमचं बांधकाम नियमित करण्यासाठी सर्वतोपरी प्रयत्न करतील, तोपर्यंत तुम्ही तुमच्याकडचे सगळे उपाय वापरू शैल बालासारख्या काही मूर्ख अधिकाऱ्यांना तुमच्या बांधाकामापासून दूर ठेवण्यासाठी वापरू शकता. तुम्ही लगे रहो मुन्नाभाई हा लोकप्रिय चित्रपट पाहिला नाही का, ज्यात बांधकाम व्यावसायिक झालेला बोमन इराणी पैशानं भरलेलं पाकीट व एक बंदूक महापालिका अधिकाऱ्यासमोर ठेवतो, जो त्याच्या नवीन प्रकल्पाच्या आराखड्याला मंजुरी देत नसतो. तो त्याला विचारतो, ये वॉलेट वो बुलेट, बोल क्या लेके साईन करेगा?” म्हणजे बंदुकीची गोळी तरी खा किंवा नाहीतर पैसे तरी (लाच म्हणून), कोणत्याही प्रकारे तुला आराखडा मंजूर करावाच लागेल. तो अधिकारी पाकीट निवडतो व आराखड्याला मंजुरी देतो हे सांगायची गरज नाही. शैल बालानं बहुतेक तो चित्रपट पाहिला नसावा, नाहीतर तिनंही कसौलीमध्ये शहाणपणानं निवड केली असती व मला हा लेख लिहावा लागला नसता.

मी इतक्या तीव्र शब्दात भावना व्यक्त करतोय म्हणून मला माफ करा. हे सगळं मला विल रॉजर्ससारखं उपहासानं लिहावं लागतंय इतकी परिस्थिती वाईट आहे, विशेषतः तुम्ही जेव्हा विकासक किंवा अभियंता म्हणून नाही तर अगदी सामान्य माणूस म्हणून भोवताली पाहता. मी एवढ्यात आणखी बातमी एक वाचली व ती पिंपरी चिंचवड महानगर पालिकेच्या स्थायी समितीविषयी होती. ही निवडून आलेल्या सदस्यांची समिती शहराच्या विकासाचे भविष्य ठरवते, त्यात निर्णय घेण्यात आला की या भागात कोणत्याही नवीन बांधकामाला परवानगी दिली जाणार नाही कारण पिंपरी चिंचवड महानगरपालिका या भागांमध्ये झपाट्याने होणाऱ्या बांधकामांना पाणी पुरवठा करण्यास सक्षम नाही. तार्किकदृष्ट्या विचार केला तर अतिशय उत्तम निर्णय आहे. कुणीही शहाणा माणूस म्हणेल की तुम्ही पाण्यासारख्या पायाभूत सुविधा देऊ शकत नसाल तर इथे बांधकामाला परवानगी द्यायचीच कशाला. मात्र आपण एका बाबीकडे दुर्लक्ष करतोय की हा फार विचारपूर्वक घेतलेला निर्णय नाही तर फक्त पायाभूत सुविधा पुरविण्याची जबाबदारी टाळण्याचा प्रकार आहे. याचे कारण म्हणजे पिंपरी चिंचवड महानगरपालिका किंवा असं पाहिलं तर कोणत्याही नियोजन प्राधिकरणानं एवढ्या झपाट्यानं विकास होईल अशी अपेक्षा केली नव्हती. हे त्यांचेच काम आहे, त्यांनी जेव्हा विकास योजनेला मंजुरी दिली तेव्हा होणाऱ्या विकासाची त्यांना कल्पना होती. म्हणजे तुम्ही विकास योजनेमध्ये काहीतरी पिवळ्या रंगाने रंगवले असेल (म्हणजे निवासी विभाग अशी खूण केली असेल) तर या पिवळ्या पट्ट्यात पाणी, सांडपाणी, रस्ते यासारख्या पायभूत सुविधा पुरविण्याचे काम कुणाचे आहे? ज्या विकासकांनी हे निवासी भाग असल्याची खात्री करून इथे जमीनी खरेदी केल्या त्यांचे काय. त्याचशिवाय ज्या भागांमध्ये पायाभूत सुविधांचा अजून पूर्णपणे विकास व्हायचा असतो तिथेच जमीनी थोड्या स्वस्त असतात व घर घेणाऱ्या बहुतेक ग्राहकांना अशा ठिकाणी परवडणारी घरे मिळू शकतात. तुम्ही एका रात्रीत घाईघाईनं घेतलेल्या निर्णयात एखाद्या नवीन बांधकामाला परवानगी दिली नाही तर लोकांकडे अवैध बांधकांमांमध्ये घर घेण्याशिवाय दुसरा कोणता पर्याय उरतो? हे फार काही विशेष नाही कारण आपल्या नागरी नियोजनाचा इतिहास अशा विनोदांनी भरलेला आहे. आधी तुम्ही एखाद्याचा गळा घोटून जीव घेऊ लागता. जेव्हा ती व्यक्ती प्रतिकार करते आणि मग तेव्हा तुम्ही तो व्यवस्थेवरचा हल्ला असल्याचं म्हणता व त्यावर बेकायदेशीर असा ठपका बसतो, अवैध बांधकामांचंही न्यायालयासमोर असंच झालं आहे.

मी कोणत्याही प्रकारे अवैध बांधकामांचे समर्थन करत नाही व कोणत्याही परिस्थितीत आपल्या कर्तव्याचे पालन करणाऱ्या सरकारी अधिकाऱ्यावरील हल्ला योग्य म्हणता येणार नाही. मात्र तरीही लोक टोकाची भूमिका का घेतात ही नाण्याची दुसरी बाजूही आहे. हिंदी चित्रपटामध्ये एक प्रसिद्ध संवाद आहे, “इन्सान गुनहगार नही होता, हालात उसे मजबूर कर देते हैं!” म्हणजेच जन्मानं कुणीही गुन्हेगार नसतं, मात्र परिस्थिती त्याला तसं करायला भाग पाडते. प्रत्येक कायद्याला अपवाद असतात, अवैध बांधकामांमध्येही अशा व्यक्ती असतात, खरंतर बऱ्याच असतात. काही माणसं मात्र अट्टल गुन्हेगार असतात, अवैध इमारती बांधणे हाच त्यांचा मुख्य व्यवसाय असतो, सरकार मात्र अशा गुन्हेगारांना टिकू देते व वाढूही देते हे वास्तव आहे. अशा लोकांकडे असलेलं आर्थिक बळ व सातत्याने बदलणारी व जिचे पालन करणे जवळपास अशक्य आहे अशी मंजुरी यंत्रणा पाहता, बरेच लोक अवैध मार्ग स्वीकारतात. या वस्तुस्थितीकडे आपल्याला डोळेझाक करून चालणार नाही. शैल बालावर हल्ला करणारा माणूसच कशाला, आपण आपल्या राज्यातील शहरांमध्ये आपलं कर्तव्य बजावणाऱ्या अतिक्रमणविरोधी पथकांवर हल्ला करणारे जनसमुदाय पाहिले नाहीत का? अशा अनेक प्रकरणांमध्ये निवडून आलेले सदस्य कर्तव्य बजावणाऱ्या अधिकाऱ्यांवर हल्ला करण्यासाठी जनसमुदायाला चिथवण्या देत असतात. अशा लोकप्रतिनिधींवर काय कारवाई करण्यात आली आहे असा प्रश्न मला विचारावासा वाटतो? आता बरेच जण असा प्रश्न विचारतील की अवैध बांधकाम किंवा अतिक्रमण एका रात्रीत होत नाही, अशा वेळी संबंधित अधिकारी काय करत होते, मात्र एका चुकीच्या गोष्टीला परवानगी दिल्याने ती गोष्ट बरोबर होत नाही ही वस्तुस्थिती आहे. एक गोष्ट म्हणजे शैल बाला प्रकरणामुळे अशा अनेक अधिकाऱ्यांचे डोळे उघडले असतील ज्यांनी अवैध बांधकाम नावाच्या राक्षसाला (आपल्या पुराणातल्या भस्मासुरासारखा) महाकाय रूप धारण करू दिलं, मग तो कोणत्याही प्रदेशात असेल. आता हा अवैध बांधकामांचा राक्षस एवढा मोठा व धीट झाला आहे की पैशानं काम झालं नाही तर कायद्याच्या रक्षणकर्त्यावरच गोळी चालवायलाही तो मागे पुढे पाहात नाही. केवळ शैल बालाच्या मारेकऱ्याला शोधून शिक्षा देणं हा अवैध बांधकामरूपी राक्षसावरचा तोडगा नाही, त्या हॉटेल वाल्याला कधीतरी शिक्षा होईलच. यावरचा उपाय म्हणजे काय कायदेशीर आहे व काय बेकायदेशीर आहे याची स्पष्ट व लवकरात लवकर व्याख्या करणं. तसंच तुम्ही कायदेशीर बांधकाम करत असाल तर परवानग्याही शक्य तितक्या लवकर द्या मात्र एखाद्या गोष्टीला बेकायदेशीर घोषित करण्यात आल्यानंतर लगेच, कोणतीही हयगय न करता त्या बेकायदेशीर बांधकामाला तोडून टाका.

खरंतर प्रत्येक व्यक्तीनं आता काय बरोबर आहे व काय चूक याबाबत स्वतःचा दृष्टिकोन तपासण्याची वेळ आली आहे, शेवटी सरकार म्हणजे तरी काय ते आपल्या सगळ्यांच्याच चेहऱ्यांचं सामूहिक प्रतिबिबंबच आहे. भोवताली घडणाऱ्या प्रत्येक चुकीच्या गोष्टीसाठी सरकारला दोष देणं नेहमी सोपं असतं, मात्र आपण सोयीस्कररित्या विसरतो की सरकार हे आपलंच प्रतिनिधित्व करतं.  एका सहाय्यक नगर नियोजन अधिकाऱ्यानं हिमाचल प्रदेशातल्या कसौलीसारख्या दुर्गम भागात अवैध बांधकामं थांबवण्यासाठी आज आपला जीव दिला आहे, उद्या तुमच्या तथाकथित सुरक्षित मानल्या जाणाऱ्या शहरात तुमच्याच कुटुंबातल्या एखाद्या व्यक्तीवरही अशी वेळ येऊ शकते आणि  हा उद्याचा दिवस फार लांब नाही एवढंच मला सांगायचं आहे. 


संजय देशपांडे

Mobile: 09822037109




Thursday, 7 June 2018

परवडणाऱ्या घरांचे मृगजळ !

























“समाजाचे चक्र एकमेकात गुंतलेले असते. पण समाजात नोकऱ्या, उद्योग, व्यवसाय व यासारख्याच बाबींमुळेच पैसा खेळता राहतो. त्यातूनच इतर जीवनावश्यक  गोष्टींचा खर्च चालतो. मात्र तुम्ही फक्त परवडणारी घरे बांधली व लोकांकडे नोकऱ्याच नसतील, तर ती अजिबात परवडणारी राहणार नाहीत. म्हणूनच तुम्ही नोकरी/ व्यवसायांना केंद्रस्थानी ठेवून विकास केला पाहिजे”… जेमी डायमन.

जेमी डायमन हा अमेरिकेत फार मोठ्या ग्रुपचा कार्यकारी अधिकारी आहे. तो जेपी मॉर्गन बँकेचा अध्यक्ष व सीईओही आहे. ही अमेरिकेच्या चार सर्वात मोठ्या बँकांपैकी एक आहे. डायमनने आधी फेडरल रिझर्व बँक ऑफ न्यूयॉर्कच्य संचालक मंडळावरही काम केले आहे. जेमीला व्यवसाय क्षेत्राचा इतका व्यापक अनुभव असल्यामुळे त्यानं परवडणाऱ्या घरांच्या विषयाच्या वर्मावर बोट ठेवलं आहे, जो की आपल्या शासनकर्त्यांचा फारच जिव्हाळ्याचा विषय आहे (म्हणजे किमान जिव्हाळ्याचा असल्याचं चित्रं तरी रंगवलं जातं). तुम्ही कुठलंही वर्तमानपत्रं उघडा, अपघात किंवा दुर्घटनांच्या बातम्या वाचून झाल्यावर तुमचं लक्षं वेधून घेणाऱ्या बातम्या असतात त्या परवडणाऱ्या घरांच्या. अगदी माझ्या लहानपणापासून आपल्या देशातअन्न, वस्त्र, निवारा हे सरकारचं आवडतं घोषवाक्य आहे. मात्र आपल्या देशातल्या प्रत्येक शासनकर्त्यासाठी (म्हणजे सरकारसाठी) आज स्वातंत्र्यानंतरच्या सत्तर वर्षानंतरही, निवारा ही डोकेदुखीच आहे. अगदी गल्लीपासून दिल्लीपर्यंत सगळ्यांनी यावर लक्षं केंद्रित केलंय असं दिसतंय. म्हणजेच पुणे महानगरपालिका, पिंपरी चिंचवड महानगरपालिका, पुणे महानगर प्रदेश विकास प्राधिकरण यासारख्या स्थानिक संस्थांपासून ते दिल्लीतील केंद्र सरकारपर्यंत सगळ्यांचा एकच कार्यक्रम दिसतोय, तो म्हणजे परवडणारी घरं उपलब्ध करून देणं. आपलं राज्य सरकारही (ज्याचा उल्लेख मला मायबाप सरकार असा करावासा वाटतो) स्वस्त घरं उपलब्ध करून देण्याच्या स्पर्धेत मागे नाही. पण एक अडचण आहे याविषयी एवढी चर्चा होतेय, एवढे प्रयत्न केले जात असले तरी कुणालाही परवडणारी घरे कशी बांधायची हे माहिती नाही. मी अलिकडेच वर्तमान पत्रातील हेडलाईन वाचली की, घरे परवडावीत यासाठी त्यांचा आकार लहान होत चालला आहे व आणखी एक बातमी होती की रिझर्व्ह बँकेने कमी दरातील गृहकर्जाच्या पात्रतेसाठी कमाल दर मर्यादा वाढवली आहे. मला इथे सहजच एक प्रसिद्ध आणि अतिशय चपखल अवतरण आठवतंय, “तुमच्या पहिल्या पावलामुळे नाही तर तुम्ही ते पाऊल कोणत्या दिशेनं टाकता यावर तुम्ही प्रवासाच्या शेवटी कुठे पोहोचाल हे ठरतं. इथे पहिलं पाउलच नाही तर संपूर्ण प्रवासच चुकीच्या दिशेने किंबहुना विरुद्ध दिशेला चालला  आहे, त्यामुळेच आपण परवडणाऱ्या घरांचं उद्दिष्ट गाठू शकत नाही.

अनेक जणांना माझं विधान पटणार नाही कारण, पंतप्रधान आवास योजनेचं काय ज्याद्वारे पहिल्यांदा सदनिका खरेदी करणाऱ्या प्रत्येकाला त्याच्या/तिच्या घराच्या किमतीत 2 लाख रुपयांचे अनुदान मिळेल? त्यानंतर राज्य सरकारचे प्रयत्न पाहा ज्याद्वारे प्रत्येक इंच जमीन निवासी करायचा प्रयत्न केला जातोय (एनए अर्थातच बिगर कृषी हा त्यासाठी परवलीचा शब्द आहे). त्यामुळे घरांसाठी लागणारा कच्चा माल म्हणजेच आणखी जमीनी उपलब्ध होतील का? (त्यामुळे पर्यावरणाचे नुकसान होत असले, झाडांचे आच्छादन कमी होत असले तरी काळजी करू नका, कारण घरे झाडांपेक्षा अधिक महत्वाची आहेत, नाही का?) त्याचप्रमाणे शहरांच्या विकास योजना पाहा ज्यामध्ये भरपूर टीडीआर तसेच सशुल्क एफएसआयसारख्या तरतूदी केल्या जात आहेत ज्यामुळे जमीनीची घर बांधण्याची क्षमता वाढेल व प्रत्येक भूखंडावर आणखी घरे बांधता येतील. त्याचशिवाय तुम्हाला टीओडीच्या (वाहतूक केंद्रित विकास) नावाखाली चौपट एफएसआयसारख्या तरतूदी कशा विसरता येतील, ज्यामुळे मेट्रो व बीआरटीसारख्या गोष्टी शक्य होतातआणि हो आपल्याला शक्य ती सर्व अवैध बांधकामे नियमित करण्याचा सरकारचा उदारपणा कसा विसरता येईल, ही खरंतर सगळी गरीब व निष्पाप लोकांची   परवडणारी घरं तर आहेत असाच  विचार सरकारने केला आहे . मी शक्य ती सगळी अवैध बांधकामं असं म्हटलं कारण या राज्यामध्ये उच्च न्यायालय नावाचा एक अतिशय वाईट घटक आहे व ते तथाकथित अवैध घरं नियमित करण्याच्या सरकारच्या  उदात्त हेतूवर शंका घेतो ! असं नसतं तर आपल्या सरकारनं विकास नियंत्रण नियमातून अवैध ही संज्ञाच काढून टाकली असती, ज्यामुळे एका रात्रीत सगळ्यांसाठी घरं परवडणारी झाली असती, असो तो स्वतंत्र विषय आहे. अर्थात काही मूर्ख लोक सरकारच्या या उदात्त विचारामुळे नागरी पायाभूत सुविधांवर भार पडतोय, नद्या, तलाव, डोंगर व हरित पट्टे यासारख्या निसर्गाच्या तथाकथित ठेव्यांवर अतिक्रमण होतंय अशी ओरड करत राहातात. मात्र व्यापक दृष्टिकोनातून पाहा, आपल्या नागरिकांनी तलाव, डोंगर व झाडांच्या सान्निध्यात राहावं अशी अपेक्षा आपण करू शकत नाही. आपले पूर्वज असे करत असत, मात्र आपण विकसित समाज आहोत, इथे प्रत्येक घर हा प्रत्येक माणसाचा जन्मसिद्ध हक्क आहे, नाही का?

यावरून स्पष्ट झाले पाहिजे की आपल्या शासनकर्त्यांना म्हणजे सरकारला गांभिर्यानं, मनापासून घर घेणाऱ्या प्रत्येकाला घर परवडलं पाहिजे असं वाटतं. मात्र सरकारच्या एवढ्या जीवापाड प्रयत्नांनंतर, लोकांना घरं का परवडत नाहीत, अजूनही ते अवैध बांधकामांमध्ये सदनिका का खरेदी करतात व अजूनही प्रत्येक शहरात झोपडपट्टी नावाचा कर्करोग दिवसागणिक का फोफावतो आहेअसे प्रश्न विचारून तुम्ही राज्याशी शत्रूत्व पत्कराल व तुम्ही स्वतः विकासक असाल तर तुमच्या अडचणी आणखी वाढतील. याचे कारण म्हणजे सरकारच्या म्हणण्याप्रमाणे या सगळ्या योजना, सुविधा व धोरणांमुळे परवडणारी घरे बांधणे व ती गरजूंना देणे हे फक्त बिल्डरांचे म्हणजेच विकसकाचे काम आहे. म्हणूनच कृपया तुम्ही विकसक म्हणून ही परवडणारी घरे बांधण्यासाठी जमीन खरेदी करता तेव्हा जमीनींच्या दरांवर कोणतेही नियंत्रण नसते यासारख्या बाबींकडे दुर्लक्ष करा. त्याचप्रमाणे पार्किंगच्या तरतूदी किंवा बाजूला सोडायची जागा यासारख्या नियमांचे पालन करणे जवळपास अशक्य असले, त्याचप्रमाणे सातत्याने बदलणारी नागरी विकास धोरणं ज्यामुळे तुमच्या इमारतीचे एकुणच बांधकाम अतिशय महाग होऊ शकते, तरी त्यांचा बाऊ करू नका, त्याच्याशी सरकारला काही घेणंदेणं नाही. त्याचप्रमाणे तुमचा प्रकल्प एखाद्या नाल्याच्या काठी किंवा एखाद्या डोंगराजवळ असेल तर तुम्हाला कधीही काम थांबवण्याचे आदेश मिळू शकतात कारण तुम्ही परवडणारी घरे बांधणे अपेक्षित असले तरीही सरकारला पर्यावरणाचे संरक्षण करायचे असते. आणि हो कृपया सरकारकडून (म्हणजेच पुणे महानगरपालिका, पुणे महानगरप्रदेश विकास प्राधिकरण, पिंपरी चिंचवड महानगरपालिका, महाराष्ट्र राज्य विद्युत वितरण कंपनी लिमिटेड, महसूल व इतर) कोणत्याही शुल्कात किंवा करांमध्ये सवलत मिळेल अशी अपेक्षा करू नका, कारण तुम्ही नागरिकांना मोफत घरे द्यावीत असे सरकार म्हणत नाही, किंबहुना ही घरे विकून तुम्ही पैसेच कमवणार आहात ना मग सवलत का पाहिजे, असे विकसक म्हणून सरकार तुम्हाला विचारेल. आणखी एक गोष्ट, ती म्हणजे तुम्ही परवडणारी घरं बांधणं अपेक्षित असतं मात्र तुम्हाला सरकारी किंवा राष्ट्रीयकृत बँकांकडून कमी व्याजदराने कर्ज मिळेल अशी अपेक्षा तुम्ही करू शकत नाही. तुमचा उद्योग अतिशय धोकादायक आहे असं बँका तुम्हाला ऐकवतील, त्यामुळे कर्ज स्वस्त व्याजदरानं मिळेल अशी अपेक्षा करू नका. म्हणूनच तुम्ही परवडणारी घरं बांधता तेव्हा तुम्ही फक्त जोखीम उचलायची असते, ती कशी उचलायची हे विचारू नका कारण सरकारनं तुम्हाला बांधकाम व्यावसायिक व्हायला सांगितलेलं नाही. हो, सरकारी बँकेस (म्हणजेच रिझर्व बँक) ग्राहकांना घरे खरेदी करता यावीत यासाठी गृह कर्जावरील व्याजदर कमी करेल, त्याचप्रमाणे या घरांची एकुण कर्ज सवलतीस पात्र किंमतीत ही  वाढ करेल, मात्र त्या किंमतीत  ती घरे उपलब्ध करून देणे हे तुमचे काम आहे, सरकारचे नाही हे लक्षात ठेवा. त्याचप्रमाणे जीएसटीसारख्या करांमध्ये कपात करणे, तसंच घर खरेदी करण्याशिवाय जीवनशैलीवर होणारे इतर खर्च कमी करणे हे सरकारचे काम नाही. त्याचप्रमाणे लोकांना या परवडणाऱ्या घरांमध्ये जगता यावे यासाठी पाणी, सांडपाणी, रस्ते, पथदिवे तसेच सार्वजनिक वाहतूक यासारख्या सुविधा पुरविणे हे सुद्धा सरकारचे काम नाही; विकासक म्हणून या सगळ्याची सोय तुम्ही करायची आहे. तुम्ही एकतर घर खरेदी करणाऱ्या व्यक्तीकडून या सगळ्या गोष्टींसाठी आवश्यक असलेला पैसा घेऊ शकता (या प्रक्रियेमध्ये घर परवडणारे राहिले नाही तर काळजी करू नका) किंवा त्यांना सरळ सांगा की तुमच्या प्रकल्पात सदनिका खरेदी करू नका, कारण तुम्ही परवडणारी घरं बांधत असताना पारदर्शक राहावं यासाठी रेरा नावाचा एक कायदा आहे.

सगळ्यात महत्वाची गोष्ट म्हणजे सरकार ही परवडणारी घरे घेणाऱ्या ग्राहकांना नोकरीची किंवा त्यांच्या संबंधित व्यवसायाचा आर्थिक ताळेबंद सशक्त असेल याची हमी देणार नाहीतुम्ही आयटी किंवा ऑटो उद्योगातील एखाद्या व्यक्तीला एखादे दिवशी अचानक पगार मिळणं बंद झालं तर त्यासाठी सरकारने हमी द्यावी अशी अपेक्षा कशी करू शकता. तुम्ही केवळ सरकारी कर्मचारी असाल तरच तुम्हाला ते सुरक्षा कवच मिळू शकतं, कारण जसे सरकारने तुम्हाला बांधकाम व्यावसायिक व्हा असं सांगितलेलं नाही, तसेच सरकारनं तुम्हाला खाजगी उद्योगात नोकरी करा असंही सांगितलेलं नाही. तुम्हीही सरकारी नोकरी करू शकला असता किंवा देशाबाहेर जाऊन अमेरिकी डॉलरमध्ये कमवू शकला असता पण तुम्ही खाजगी उद्योगात काम करण्याचा किंवा या राज्यात तुमचा स्वतःचा व्यवसाय सुरू करण्याचा विचार केला असेल तर तुम्हीच तुमच्या गृह कर्जाच्या हप्त्यांची काळजी घेतली पाहिजे. सरकारने तुमच्या नोकरीची सुरक्षितता किंवा व्यवसायाच्या स्थितीची काळजी का करावी. सरकारनं आधीच तुम्हाला घरं परवडावीत यासाठी पुरेसे प्रयत्न केलेले नाहीत का, आता तुम्हाला आणखी काय हवं? आता काय सरकारनं परवडणाऱ्या घरांच्या नावाखाली तुम्ही बिग बास्केट किंवा ग्रोफर्स मधून मागवलेल्या किराणा सामानाची बिलं सुद्धा भरायची का?

मला असं वाटतं परवडणारी घरं बनविण्यासाठी आपण आधी परवडणारी या शब्दाची व्याख्या केली पाहिजे. कारण केवळ काही घरांच्या खोल्यांचे आकार व एकूणच सोईसुविधा कमी करून आपल्याला कधीच परवडणारी घरं बांधता येणार नाहीत.  जेमी डायमन यांनी म्हटल्याप्रमाणे, संपूर्ण समाजाच्या कल्याणाविषयी सर्वसमावेशक दृष्टिकोन असेल तेव्हाच घरे परवडू शकतील. आपल्याला हे जितक्या लवकर उमजेल तितक्या लवकर आपण त्या दिशेने पहिलं पाऊल टाकू. नाहीतर सध्या तरी परवडणारी घरे हे केवळ एका मृगजळासारखंच वाटतंय!


संजय देशपांडे
Mobile: 09822037109