रेडी रेकनर नावाची कडु गोळी !
“जे राज्य आपल्या धोरणांमध्ये काळानुसार बदल करते त्याची भरभराट होते व त्याचप्रमाणे ज्या राज्याची धोरणे काळाशी सुसंगत
नसतात त्या राज्याची अधोगतीच होते”… निकोलो मॅकियाव्हेली.
निकोलो डी बर्नार्डो डी मॅकियाव्हेली हे इटालियन राजनैतिक
अधिकारी, राजकीय नेते, इतिहासकार, तत्ववेत्ता, मानवतावादी, लेखक, नाटककार व रेनसाँ
काळातील कवी होते. त्यांचा उल्लेख नेहमी आधुनिक राज्यशास्त्राचे
जनक असा केला जातो. आपल्याकडेही आर्थिक तसेच तंत्रज्ञान क्षेत्रात एकाहून एक सरस
विचारवंत आहेत. मात्र त्यांनी ज्येष्ठत्वाच्या नात्यानं दिलेला सल्ला सरकार
नावाच्या यंत्रणेच्या दबावाखाली झाकोळला जातो. असे नसते तर आपल्याकडे धोरणांचा
नेहमी असा सावळा गोंधळ झाला नसता. रिअल इस्टेट असो किंवा जमीनीशी संबंधित इतर
काही, आपण जेवढे कमी बोलू तेवढे अधिक चांगले. नेहमीप्रमाणे मार्च अखेर आली की
संपूर्ण रिअल इस्टेट उद्योगामध्ये रेडी रेकनर दर (आरआर दर) व मुद्रांक शुल्काचीच
चर्चा सुरू असते. ज्या नशीबवान व अजाण आत्म्यांना रेडी रेकनर दर म्हणजे काय हे
माहिती नाही त्यांच्यासाठी सांगतो. रेडी रेकनर दर म्हणजे राज्याच्या (आपल्या
बाबतीत महाराष्ट्राच्या) प्रत्येक भागातील प्रति चौरस फूट जमीनीचे तसंच बांधकाम
क्षेत्राचे दर, जे राज्य सरकारद्वारे ठरवले तसंच दरवर्षी तत्कालीन बाजार भावानुसार
सुधारित केले जातात (किमान तशी अपेक्षा तरी असते)! हे दर
मुद्रांक शुल्कासाठी आधारभूत दर मानले जातात. अशा व्यवहारांच्या ठराविक टक्के
रक्कम मुद्रांक शुल्क म्हणून आकारली जाते. म्हणजे
पुण्यात कोथरूड भागात रेडी रेकनर दरानुसार जमीनीचा दर 7000/- रुपये प्रति चौरस फूट असेल व व्यवहार 6000/- प्रति फुटाने झाला तरीही ती जमीन खरेदी करणाऱ्या
व्यक्तीला 7000/- रुपये प्रति चौरस फूट दरानेच
मुद्रांक शुल्क भरावे लागेल. कर आकारणीसाठीही (आयकर किंवा इतर कोणताही) रेडी रेकनर
दरच विचारात घेतला जातो व त्यानुसार अशा कोणत्याही व्यवहारावर कर आकारला जातो. मात्र व्यवहार रेडी रेकनर दराहून जास्त दराने
म्हणजे 8000 रुपये प्रति चौरस फुट दराने झाला असेल तर मुद्रांक शुल्क 8000 रुपये
प्रति चौरस फूट दराने आकारले जाते. सरकारचे हेच वैशिष्ट्य आहे, सरकारला प्रत्येक
वेळी दोन्ही बाजूने आपला वाटा हवा असतो. आता सरकार राज्यात जमीनीच्या किंवा
मालमत्तेच्या कोणत्याही व्यवहारावर मुद्रांक शुल्क (ही मोठी रक्कम असते) आकारून महसूल
मिळवतं. हे दर बदलत असतात. सरकार मुद्रांक शुल्काची टक्केवारी कधीही वाढवू किंवा
कमी करू शकतं (मी कमी फक्त उदाहरणादाखल म्हणालो). मात्र रेडी रेकनर दर प्रत्येक
वर्षी 1 एप्रिलला, म्हणजेच आर्थिक वर्षाच्या सुरूवातीला सुधारित केले जातात
(वाढवले जातात). यासाठी एक स्वतंत्र विभाग आहे व त्यांना दुहेरी काम करावे लागते.
एक म्हणजे सदनिका, जमीन, शेत, दुकान, कार्यालय किंवा कोणत्याही प्रकारच्या
मालमत्तेची नोंदणी करणे. दुसरे म्हणजे मालमत्तेच्या प्रत्येक व्यवहारावर लक्ष
ठेवून बाजारातील ताजे कल काय आहेत यांचा मागोवा घेणे व त्याआधारे प्रत्येक वर्षी
दरांसाठी एक संदर्भ रेषा तयार करणं. नोंदणी विभागही बँक कर्ज तारणपत्र, विवाह
नोंदणी प्रमाणपत्र, मृत्यूपत्र व इतरही सर्व दस्तऐवजांची नोंदणी करतं (एकप्रकारे
त्यांचं वैधांकन करतं) व त्यासाठी एक ठराविक रक्कम आकारत असलं तरीही महसूल प्रामुख्यानं
मालमत्तेच्या व्यवहारांमधूनच मिळतो.
याच कारणाने रिअल इस्टेट क्षेत्रं तसंच सरकारही रेडी
रेकनर दर व मुद्रांक शुल्काच्या टक्केवारीविषयी अतिशय संवेदनशील असते. ही रक्कम
एकीकडे मालमत्ता व्यवहारांवर थेट ओझे असते तर दुसरीकडे सदैव खडखडाट असलेल्या
सरकारी तिजोरीसाठी त्यामुळे मोठे उत्पन्न मिळते. स्वाभाविकपणे
दोन्ही बाजू आपापल्या कारणामुळे रेडी रेकनर दरांविषयी सावध व संवेदनशील असतात.
त्यामुळे हे दर वाढवताना अर्थातच सरकारला आनंद होतो तर रिअल इस्टेटची (बांधकाम
व्यावसायिक तसंच घरांचे ग्राहक) त्याबद्दल नाराजी असते. सरकार व रिअल इस्टेट
उद्योगाच्या या वादात कोण जिंकतं हे सांगायची गरज नाही कारण सरते शेवटी आपलं सरकार
हे “लोकांनी, लोकांचे व लोकांसाठी
चालवलेले” असते. पण हे लोक म्हणजे
नेमके कोण कुणालाच माहित नसते. ते रिअल इस्टेट उद्योगातले नक्कीच नाहीत एवढं मी
खात्रीनं सांगू शकतो. तुम्ही गेल्या दहा वर्षांवर एक
नजर टाकली तर मागील वर्ष सोडता रेडी रेकनर दरामध्ये दरवर्षी घसघशीत वाढ करण्यात
आली आहे. रिअल इस्टेटची भरभराट होत होती (अर्थात गेल्या तीन वर्षात ती झाली नाही),
त्याचसोबत रेडी रेकनर दरही वाढत होते कारण सरकारला नेहमी पैसा हवा असतो. मात्र
गेल्या वर्षी रिअल इस्टेटमध्ये सर्वज्ञात कारणांमुळे अभूतपूर्व मंदी आली (खरंच आली
का?) त्यामुळे रेडी रेकनर दर तसेच ठेवण्यात आले. यावर्षी
रिअल इस्टेटच्या परिस्थितीत फारसा काहीही सकारात्मक बदल झालेला नाही. सरकारला
मात्र अनुदान, कर्ज माफी वगैरे घोषणांची पूर्तता करण्यासाठी पैसा हवा आहे.
त्यामुळे रेडी रेकनरचे दर वाढवले जातील अशी अपेक्षा होती. मात्र यावर्षीही रेडी
रेकनर दर वाढवण्यात आले नाहीत. यामुळे सगळे जण (अर्थातच रिअल इस्टेटशी संबंधित
सगळेजण) भारतानं विश्वचषक (अर्थातच क्रिकेटचा, दुसरा कुठला असणार) जिंकल्याप्रमाणे
आनंद साजरा करताहेत.
या निर्णयामुळे आनंदी किंवा उत्साही होण्याचे कारण
अगदी सोपे आहे. रेडी रेकनरमध्ये वाढ करणे म्हणजे प्रत्येक व्यवहारावरील आर्थिक भार
वाढवणे. सदनिका विक्रीच्या संदर्भात हे शुल्क सामान्यपणे ती खरेदी करणाऱ्याला
द्यावे लागते. मात्र सध्याच्या परिस्थितीत रिअल इस्टेटमध्ये प्रति चौरस फुटावर
वेगवेगळ्या शुल्कांचा इतका भार आहे की घरे सामान्य ग्राहकाच्या आवाक्याबाहेर गेली
आहेत. अशावेळी घरांच्या किमतीवर अतिरिक्त भार
टाकल्याने उरलेले ग्राहकही बाजाराकडे पाठ फिरवतील व रिअल इस्टेट क्षेत्राला हे
अजिबात परवडणार नाही. त्याच वेळी सर्व स्थानिक संस्थांचे (पुणे महानगरपालिका/पिंपरी चिंचवड महानगरपालिका) शुल्क थेट रेडी रेकनर
दराशी संबंधित असते. म्हणजेच तुम्ही सशुल्क एफएसआय किंवा लोड टीडीआर खरेदी केला तर
यासाठी ज्या जमीनीवर प्रकल्प उभारला जातोय तिथल्या रेडी रेकनर दराच्या आधारे शुल्क
आकारले जाते. याचाच अर्थ रेडी रेकनर दरात वाढ म्हणजे घर
बांधणीच्या खर्चात वाढ, हे सुद्धा रिअल इस्टेटला परवडणारे नाही. सरकारच्या
दृष्टिकोनातून विचार केला तर रेडी रेकनर दर ही दुधारी तलवार आहे. सरकारला रेडी
रेकनर दर वाढवल्याने अधिक महसूल मिळतो, मात्र त्याचवेळी रस्ते किंवा
क्रीडांगणांसारख्या आरक्षणासाठी जमीनी अधिग्रहित करताना सरकारला जास्त पैसे खर्च
करावे लागतात, कारण सरकारला या जमीनीच्या रेडी रेकनर दरानुसार पैसे द्यावे लागतात.
टीडीआर म्हणजेच जमीन अधिग्रहणाच्या मोबदल्यात दिलेला एफएसआय पुणे किंवा
मुंबईसारख्या ठिकाणीच व्यवहार्य ठरतो, जिथे रिअल इस्टेट अजूनही टिकून आहे. इतर
सर्व ठिकाणी सरकारला रोख पैसे मोजावे लागतात. रेडी रेकनरमुळे लोकांचे आयुष्य किती
त्रासदायक होऊ शकते व मार्च अखेरीस त्याची इतकी आतुरतेने वाट का पाहिली जाते हे तुम्हाला
आता समजले असेल.
म्हणूनच मी म्हटल्याप्रमाणे आपल्या “मायबाप” सरकारने
यावर्षी रेडी रेकनर दर वाढवले नाहीत. त्यासाठी रिअल इस्टेट तसंच घरांचे भावी
ग्राहक सरकारचं कौतुक करत आहेत. हे पाऊल निश्चित कौतुकास्पद असले तरीही रिअल
इस्टेटसाठी एवढंच पुरेसं आहे का? सगळ्यात
पहिली गोष्ट म्हणजे सरकारनं हे रिअल इस्टेटच्या भल्यासाठी केलेलं नाही. माझ्यावर
विश्वास बसत नसेल तर माझं विश्लेषण ऐका. लोकसभा निवडणुका झाल्यात व त्यानंतर आता विधानसभा निवडणुका
होऊ घातल्यात. त्याआधी कोणतंही सरकार रेडी रेकनर दरात वाढ करण्याचा धोका पत्करणार
नाही. रेडी रेकनर दरात मागील एक वर्ष सोडता दरवर्षी भरमसाठ वाढ करण्यात आली आहे.
रिअल इस्टेट क्षेत्रात सध्या बदलाचं वातावरण आहे. बहुतेक ठिकाणी सदनिकांचे दर कमी करण्यात आले आहेत
(त्याची अनेक कारणं असू शकतात), रेडी रेकनर दर एक-दोन वर्षात वाढवण्यात आला नसला
तरी कमीही करण्यात आलेले नाहीत ही वस्तुस्थिती आहे, जी माझ्यामते छुपी वाढच आहे.
तुम्ही आज कुणाही बांधकाम व्यावसायिकाकडे सदनिका आरक्षित करायला गेल्यावर, तो
तुम्हाला जो दर सांगेल तो तुम्ही लगेच स्वीकारता का? याचं उत्तर नाही
असंच आहे. तुम्ही बांधकाम व्यावसायिकाशी शक्य तितकी घासाघीस करता व त्यातल्या
त्यात उत्तम दर पदरात पाडून घेता. या प्रक्रियेमध्ये बहुतेक ठिकाणी सदनिकांचे
विक्री दर हे रेडी रेकनरहून कमी असतात ही वस्तुस्थिती आहे. त्यामुळेच सरकारनं फक्त
रेडी रेकनर दर न वाढवून रिअल इस्टेट प्रचंड मोठा दिलासा दिलाय असं नाही. घरांचे दर
परवडावेत अशी सरकारची खरोखरंच इच्छा असेल तर बाजारात सध्या सुरू असलेल्या
व्यवहारांचं निरीक्षण करून, रेडी रेकनर दर खरंच का कमी करत नाही? त्याशिवाय हे 8% मुद्रांक शुल्क व
आधीच वाढलेल्या रेडी रेकनर दरानुसार नोंदणी शुल्क भरून सामान्य माणसाला काय मिळतंय
असा प्रश्न मला विचारावासा वाटतो.
आणखी एक बाब म्हणजे फक्त रेडी रेकनर दरच नाही तर
मुद्रांक शुल्कही जवळपास 7% पर्यंत पोहोचलं आहे. यासगळ्या शुल्कांशिवाय
मेट्रोसाठीचा अधिभार आहे (स्मार्ट पुणे शहरासाठी), तसंच 1% नोंदणीशुल्कासह ही टक्केवारी 8% पर्यंत जाते, जे प्रचंड आहे. म्हणजे एखाद्या सदनिकेची
किंमत 50 लाख रुपये असेल तर सरकारला 4 लाख रुपये हे फक्त मुद्रांक शुल्क व नोंदणी
शुल्कातून मिळतात. मात्र या मोबदल्यात पाणी, वीज, रस्ते, सार्वजनिक वाहतूक,
परवडणाऱ्या शाळा व रुग्णालये अशा अनेक पायाभूत सुविधा दिल्या जातात का? सरकारने गेल्याच महिन्यात पुणे प्रदेशासाठी
मुद्रांक शुल्कात 1% ने वाढ केली आहे. यामुळे रिअल
इस्टेटमधील प्रत्येक मालमत्तेच्या मूल्यात अप्रत्यक्षपणे वाढ होईल. म्हणजेच रेडी
रेकनरचे दर न वाढवणं ही एखाद्या लहान मुलाला चॉकलेटच्या नावाखाली चॉकलेटचा कागद
देऊन फसवण्यासारखं आहे.
मी नेहमी म्हणतो की कर द्यायला किंवा सरकारनं महसूल
गोळा करायला कुणाचीही हरकत नाही, कारण आपल्याला पायाभूत सुविधांसाठी त्याची गरज
आहे. पण सरकारची अडचण पंचतंत्रातल्या एका गोष्टीसारखी आहे. या गोष्टीत
म्हातारपणामुळे एका सिंहाला शिकार करणं जमत नसतं. तो एका लांडग्याला त्याच्या
गुहेबाहेर उभं करून प्राण्यांना फसवून आत पाठवायला सांगतो. एक दिवस तो लांडगा एका कोल्ह्याला पटवायचा
प्रयत्न करतो. तो त्याला म्हणतो आत जाऊन म्हाताऱ्या सिंहाच्या तब्येतची विचारपूस
कर. त्याचं बोलणं ऐकून कोल्हा लांडग्याला म्हणतो, सिंहाला माझ्या शुभेच्छा कळव.
कारण मला प्राण्यांच्या पावलांचे गुहेत जातानाचे पावलांचे ठसे दिसताहेत पण बाहेर
येणारे पावलांचे ठसे दिसतच नाहीत”! मला असं वाटतं पंचतंत्रातल्या कोल्ह्याच्या
गोष्टीसारखं लोकांनीही (म्हणजेच नागरिकांनी) फक्त रेडी रेकनर, मुद्रांक
शुल्काबाबतच नाही तर एकूणच रिअल इस्टेटविषयी सरकारच्या दृष्टिकोनाबाबत शहाणं
व्हायची गरज आहे. कारण शहरापुढे फक्त स्मार्ट बिरूद लावून आयुष्य स्मार्ट होणार
नाही हे लक्षात ठेवा!
संजय देशपांडे
संजीवनी डेव्हलपर्स
