घरांच्या किंमती ,माननीय रिझर्व बँक गवर्नर आणि ग्राहक राजा !

रिअल इस्टेट हे असे एक क्षेत्र आहे ज्याचा भारताला विशेष अभिमान नाही.... कुशल पाल सिंह

कुशल पाल सिंह तेवतिया किंवा के.पी. सिंह हे भारतीय रिअल इस्टेट उद्योग क्षेत्राचे सम्राट व डीएलएफ लिमिटेडचे अध्यक्ष व सीईओ आहेत, त्यांचे सासरे चौधरी राघवेंद्र सिंह यांनी या कंपनीची स्थापना केली. डीएलएफ लिमिटेड ही भारतातील सर्वात मोठी रिअल इस्टेट विकासक कंपनी आहे. त्यांनी भारतीय रिअल इस्टेट क्षेत्राला एक नवीन दिशा दिली हे अनेक लोक मान्य करतील मात्र त्यांचे ग्राहकही त्यांच्या वरील विधानाशी सहमत असतील! मी त्यांचे विधान निवडले कारण, रिअल इस्टेटच्या बाबतीत आम्ही अशाच प्रकारची विधाने ऐकतो की या क्षेत्रात काही जण पैसे कमावतात व बाकीच्यांना त्याची किंमत चुकवावी लागते, बाकीच्यांना  म्हणजेच आपल्या देशामध्ये तर ग्राहकांना व सामान्य लोकांनाच  ती चुकवावी लागते. कोणतेही व्यासपीठ असो, बांधकाम व्यावसायिक किंवा रिअल इस्टेट उद्योगाविरुद्ध बोललेले ऐकण्याची आपल्याला सवय झाली आहे, मात्र रिझर्व्ह बँकेचे गवर्नर जेव्हा सार्वजनिक व्यासपीठावरुन असे बोलतात, तेव्हा ते सहजपणे घेता येत नाही! आजपर्यंत माननीय पंतप्रधानांपासून ते आपल्या राज्याच्या मुख्यमंत्र्यापर्यंत सर्वांनी रिअल इस्टेट क्षेत्राविरुद्ध आगपाखड केली आहे व आता आरबीआय गवर्नरांनी उरलेली कसर भरुन काढली. रिअल इस्टेट उद्योग मंदीचा मार सहन करत असताना बांधकाम व्यवसायिकांना विक्री मूल्य कमी करण्याचा सल्ला दिला आहे! इथे मला आपल्या एका मोठ्या राजकीय नेत्याची गोष्ट आठवतेय ज्याने  दुष्काळ असताना लोकांना भाकरी मिळत नसेल तर ब्रेड खायचा सल्ला दिला होता! कदाचित माननीय गवर्नर महाशयांचा विनोदाचा मूड असावा, असं असेल तर त्यांचा विनोद खरोखरच अतिशय वाईट होता असं मला सांगावसं वाटतं कारण मी स्वतः एक विकसक आहे व मला त्याचा अभिमान आहे. गव्हर्नरांचे काय म्हणणे आहे हे मी थेट ऐकलेले नाही मात्र वृत्तपत्रांमध्ये वाचले आहे व ते कदाचित सर्व बांधकाम व्यवसायिकांविषयी बोलत नसतील, मात्र नेहमी आपण जे काही बोलू ते स्पष्ट असले पाहिजे, नाहीतर शब्द कोणत्याही शस्त्रापेक्षा अधिक धारदार असू शकतात आणि जास्त खोल  घाव करतात ! या बरोबरीने माननीय रिझर्व बँक गवर्नर यांच्या नावे एक मेसेज वोट्स अप (WhatsApp )वर फिरतोय , त्यात सुद्धा घरांच्या वाढलेल्या किंमतीविषयी त्यांचे भाष्य आहे

माननीय गव्हर्नरांच्या विधानानुसार रिअल इस्टेट क्षेत्रामध्ये काय परिस्थिती आहे ते पाहू व त्यानंतर दर कमी करणे शक्य आहे किंवा नाही हे आपण ठरवू शकतो. वर्षानुवर्षे रिअल इस्टेट क्षेत्र ही अतिशय सुरक्षित गुंतवणूक मानली गेली आहे, मात्र ती गुंतवणूक नाही तर गरजेवर आधारित उत्पादन आहे. कोणत्याही भारतीय कुटुंबासाठी घर ही पहिली गरज आहे व म्हणूनच लोक घर खरेदी करतात, दुर्दैवाने या गरजेवर आधारित उत्पादनाचा विचार करुन त्यातुन मिळणा-या फायद्याचा विचार करून अनेक व्यक्ती रिअल इस्टेट उद्योगात उतरल्या, या कोणत्या प्रकारच्या व्यक्ती आहेत हे आपल्याला अगदी व्यवस्थित माहिती आहे, या   लोकांनी रिअल इस्टेट उद्योगाला ग्राहक आधारित नाही तर गुंतवणूक आधारित उद्योग बनविले! कोणताही उद्योग वाढण्यासाठी गुंतवणूकदार अतिशय आवश्यक असतात हे मान्य केले तरीही या प्रक्रियेमध्ये आपण तसेच अगदी सरकारही एक गोष्ट विसरत आहे की रिअल इस्टेटचा मुख्य उद्देश देशातील लाखो लोकांना घर देण्याचा आहे व केवळ गुंतवणुकीवरील नफा दुप्पट करुन देण्याचा नाही. रिअल इस्टेट क्षेत्रामध्ये आज जी मंदी आहे त्याचे मुख्य कारण रिअल इस्टेट क्षेत्राशी संबंधित व्यक्तिंचा हव्यास आहे. या संपूर्ण प्रक्रियेमध्ये रिअल इस्टेट क्षेत्राचा खरा ग्राहक बाजारातून पूर्णपणे बाहेर फेकला गेला आहे! मला असे वाटते की माननीय गव्हर्नर या संदर्भात बोलत असतील मात्र घरांच्या आवाक्याबाहेर गेलेल्या दरांसाठी केवळ बांधकाम व्यावसायिकच जबाबदार आहेत का? हा प्रश्न मला गव्हर्नर साहेबांना विचारावासा वाटतो! म्हणूनच घरांच्या दरांवर परिणाम करणारे किंवा संबधित घटक पाहू, हे घटक आहेत जमीन, टीडीआर, बांधकाम साहित्य व कामगार, सरकारी शुल्क/अधिभार, तसेच मंजूरी देण्याची प्रक्रिया, कर व मुद्रांक शुल्क, वित्त पुरवठा, पायाभूत सुविधांचे ओझे व सर्वात शेवटचे म्हणजे आजकालच्या जीवनात आवश्यक असलेल्या इतर सर्व आवश्यक बाबी! आता सामान्य माणसाला दिसते की बांधकाम व्यावसायिकामुळे घर महाग होत आहे कारण तो तुम्हाला घर देतो व जास्त पैसे घेतो. मात्र असे म्हणणे म्हणजे केवळ एक  दुकानदार कॅडबरी चॉकलेट विकतो म्हणून त्याच्यामुळे ते महाग झाले असे म्हणण्याइतके दुधखुळेपणाचे ठरेल!

जमीनीच्या दरांचा मुद्दा घ्या, हे असे एक उत्पादन आहे ज्याच्या विक्रीसाठी कोणतीही कमाल मर्यादा नाही मात्र मुद्रांक शुल्क किंवा रेडीरेकनर निर्देशांकाच्या स्वरुपात किमान मर्यादा आहे, यामध्ये दरवर्षी वाढ होते याचा अर्थ जमीनीच्या दरात सातत्याने वाढ होते हे सरकारही स्वीकारत आहे! सरकार जमीनीचे दर नियंत्रित ठेवण्यासाठी काय करत आहे हे माननीय गव्हर्नर साहेबांनी सरकारला विचारले पाहिजे कारण रिअल इस्टेट उद्योगाची खरी मेख त्यातच आहे! एकीकडे सरकारला सातत्याने वाढणाऱ्या जमीनीच्या दरांचा सर्वप्रकारे फायदा घ्यायचा असतो व दुसरीकडे बांधकाम व्यावसायिकांनी तयार उत्पादनाचे दर नियंत्रित करावेत अशी त्यांची अपेक्षा असते, आता या बाबतीत एका जाहिरातीतल्या वाक्याप्रमाणे, “ये बात कुछ हजम नही हुई” असेच म्हणावे लागेल! जमीनीचे दर निकृष्ट पायाभूत सुविधांमुळे असमान आहेत. प्रत्येक बांधकामयोग्य जमीनीवर रस्ते, परिवहन, पाणी, सांडपाणी व वीज यासारखे सुविकसित पायाभूत सुविधा असतील तर अर्थातच जमीनीचे दरही समान असतील व अशा परिस्थितीत सगळीकडे जमीनीचे दर कमी होतील व घरांसाठी बांधकामयोग्य/राहण्यायोग्य अधिक जमीनी आपल्याला मिळतील अशी अपेक्षा आपण करु शकतो! माझ्यासारख्या बांधकाम व्यावसायिकाला हे करणे शक्य नाही; त्याच्यासमोर केवळ गळेकापू स्पर्धेला शरण जाणे, पैशांची जमवाजमव करणे, कर्ज घेणे व मिळेल त्या दराने जमीन खरेदी करणे व त्यावर घरे बांधणे एवढाच पर्याय असतो नाहीतर बांधकाम व्यवसाय सोडून देणे !

आधुनिक रिअल इस्टेट उद्योगाचा आणखी एक परवलीचा शब्द म्हणजे टीडीआर, म्हणजेच अप्रत्यक्षपणे जमीनीची अधिक बांधकामयोग्य क्षेत्र सामावून घेण्याची क्षमता! सोप्या शब्दात सांगायचे झाले तर हे क्रेडीट कार्डद्वारे पैसे देण्यासारखे आहे, म्हणजेच आरक्षित क्षेत्र अधिग्रहित करुन अधिक जमीन मिळू शकते. यासंदर्भातील प्रक्रिया अतिशय संथ आहे व परिणामी बाजारामध्ये टीडीआर उपलब्ध नाही व कारणे काहीही असली तरीही अनेक प्रकरणांमध्ये टीडीआर जमीनीच्या दरांपेक्षाही महाग आहेत!  टीडीआर मिळण्याच्या संथ प्रक्रियेतून पायाभूत सुविधांचा विकासही संथपणे होत असल्याचे दिसते कारण कुणीही प्रशासकीय संस्थांना आरक्षित जमीन देत नाही! आपण स्वतःहून अशा लोकांपर्यंत पोहोचून आरक्षित जमीनी अधिग्रहित करण्याची प्रक्रिया का सुरु करत नाही व न्यायालयाच्या निकालानुसार तृतीय पक्ष टीडीआर का जाहीर करत नाही! इथे कायद्याची मदत घ्या कारण एखाद्या जमीन मालकाच्या हितापेक्षा शहराचे हित कमी महत्वाचे आहे का? हे करणे अर्थातच सरकारचे काम आहे बांधकाम व्यावसायिकाचे नाही; गव्हर्नर साहेब आपले याविषयी काय मत आहे?

त्यानंतर बांधकाम क्षेत्रात लागणाऱ्या विविध साहित्याचा व त्यांच्यासाठी होणाऱ्या खर्चावर नजर टाकू. सिमेंटसारख्या मूलभूत साहित्यापासून ते वाळू व खडी अगदी पाण्याचाही विचार करा, तुम्ही या घटकांचा गेल्या दहा वर्षातला आलेख पाहिला तर तुमच्या लक्षात येईल की केवळ सिमेंट तसेच पोलादाचे दरही तिपटीने वाढले आहेत! वाळू व खडीसारख्या नैसर्गिक संसाधनांमध्ये अनेक धोरणात्मक अडथळे असतात उदाहरणार्थ वाळू उपशाचे परवाने न देणे तसेच काही ठराविक वजनावरच वाळुची वाहतूक करण्याचे निर्बंथ घालणे! त्यानंतर जमीनीप्रमाणेच यापैकी कोणत्याही साहित्याच्या दरांवर नियंत्रण नाही जे सहजपणे ठेवता येऊ शकते, विशेषतः जर हे साहित्य परवडणाऱ्या घरांसाठी वापरले जाणार असेल तर व त्यासाठी सर्वप्रथम परवडणारे म्हणजे काय याची श्रेणी ठरवा! रिअल इस्टेट उद्योगामध्ये कामगारांचे वेतन ऑटो उद्योगाएवढे चांगले नाही, मात्र कुशल कामगारांचीही अतिशय कमतरता आहे, ज्यामुळे कामाच्या दर्जावर परिणाम होतो! “कुशल” सारखे काही तुरळक कामगार कौशल्य विकास कार्यक्रम सोडले तर, या उद्योगामध्ये कुशल कामगारांची कमतरता आहे व ती भरून काढण्यासाठी मोठ्या प्रमाणावर काहीही प्रयत्न झालेले नाहीत! उपलब्ध मनुष्यबळ वापरून काम करताना उत्पादनावर परिणाम होतो ज्यामुळे बांधकामाचा खर्चही वाढतो तसेच बांधकाम स्थळी अधिक अपघातही होतात! त्यानंतर प्रत्येक सेवा करारावर जवळपास चौदा टक्के सेवा कर आकारला जातो ज्यामुळे घराचे दर सरळ तेवढ्या टक्क्याने वाढतात. घर ही अत्यंत महत्वाची गरज मानली जाते, म्हणूनच सेवा करात थोडी सवलत का दिली जात नाही व त्यानंतर  विकासकांना ही सवलत त्यांच्या ग्राहकांना द्यायला का सांगितले जात नाही?

आमच्या क्रेडाई किंवा एमबीव्हीए यासारख्या बांधकाम व्यावसायिकांच्या संघटनांनी कोणत्याही नव्या बांधकामांवर आकारल्या जाणाऱ्या विविध विकास शुल्कांविषयी तसेच स्थानिक संस्थांद्वारे आकारल्या जाणाऱ्या अधिभारांविषयी शेकडो सूचना दिल्या होत्या मात्र त्यांचा काहीही उपयोग झाला नाही! अजिबात शुल्क आकारु नका अशी कुणाची अपेक्षा नाही किंवा अशी कुणी मागणीही करत नाही कारण शहराच्या वाढीसाठी पैसे आवश्यक आहेत मात्र केवळ एकाच घटकाने त्याचा भार का उचलावा! लोकप्रतिनिधी वर्षानुवर्षे मतपेटीवर डोळा ठेवून मालमत्ता करात वाढ करत नाहीत अशा वेळी नवीन प्रकल्पांच्या मंजुरी शुल्कात होणाऱ्या वाढीचे काय? सरतेशेवटी नागरिकांनांचा या वाढीचा भार उचलावा लागत नाही का? व त्यांना त्यातून काय मिळत आहे? यातला सर्वात मोठा विनोद म्हणजे महानगरपालिका प्रकल्पाला मंजुरी देताना विकास शुल्काच्या नावावर मोठी रक्कम घेते ज्यामध्ये पायऱ्यांपासून ते वाहनतळापर्यंत प्रत्येक बाबीचा समावेश असतो, मात्र अपुऱ्या पाणीपुरवठ्यासारख्या समस्यांसाठी मोठ्या चतुरपणे बांधकाम व्यवसायिकांना जबाबदार धरले जाते जी खरतर पीएमसीची जबाबदारी आहे! पीएमसी बांधकामासाठी पाणीपुरवठा करत नाही तसंच बांधकामावरील कामगारांना प्यायच्या पाण्याचा पुरवठाही करत नाही! त्यासोबतच संपूर्ण मंजुरी प्रक्रियेसाठी लागणाऱ्या वेळेचे काय? शेकडो ना हरकत प्रमाणपत्रे घेण्यासाठी वाया जाणाऱ्या प्रत्येक दिवसागणिक व्याजाचे ओझे वाढत जाते व घराची किंमत वाढते. मात्र याची काळजी कुणाला आहे कारण धोरण तयार करणारे किंवा मंजूर करणारे अधिकारी सदनिका खरेदी करत नाहीत, अर्थात त्यापैकी बरेच जण या प्रक्रियेमध्ये भरपूर पैसा कमावतात, अर्थात तो कसा हे मात्र विचारू नका? माननीय गव्हर्नर साहेब तुम्ही दुस-या नावाने स्वतः बांधकाम कंपनी नोंदवा व अगदी दहा सदनिकांच्या लहानशा प्रकल्पासाठी मंजुरी मिळविण्यासाठी प्रयत्न करा व त्यानंतर तुम्ही घरांचे दर कमी करण्यासाठी कुणाला आवाहन करता ते पाहायला मला नक्कीच आवडेल!

यात आणखी भर म्हणजे पीएमआरडीए व्हॅट, सेवा कर, एलबीटी, मुद्रांक शुल्क, व अधिभार तसेच पायाभूत सुविधा कर व सुरक्षा ठेव यासारखे शक्य ते सर्व कर आकारते मात्र एखाद्या प्रकल्पाची विक्री झाली नाही तर विकासकाच्या सुरक्षेची खात्री कोण देणार? घराच्या विक्री मूल्यापैकी जवळपास वीस टक्के भाग हा वर नमूद केलेल्या करांचा असतो ज्यापैकी काहीही विकासकांच्या खिशात जात नाही तर सरकारच्या खिशात जातो, यामुळे रिअल इस्टेटपासून सर्वाधिक फायदा सरकारला होतो! म्हणूनच माननीय गव्हर्नर साहेब तुम्ही बांधकाम व्यावसायिकांसाठी नाही तर किमान घराच्या ग्राहकांसाठी सरकारलाही थोडी सवलत द्यायला सांगा?

वित्त पुरवठा क्षेत्रात अगदी सामान्य ज्ञान असलेल्या माझ्यासारख्या माणसालाही माहिती आहे की आपल्या देशामध्ये रिअल इस्टेटसाठी जमीन खरेदी करण्यासाठी बँका कर्ज देत नाहीत, तसेच एखाद्या प्रकल्पाला वित्त पुरवठा करण्यासाठीही बँकेच्या व्यवस्थापनाने मंजुरी दिली तसेच तो त्यांच्या कार्यक्षेत्राच्या मर्यादेत असेल, तरच बँकेकडून कर्ज दिले जाते! अशा परिस्थितीत बांधकाम व्यावसायिकांनी जमीन खरेदी करण्यासाठी पैसे कुठून आणायचे व त्यासाठी किती व्याजदर आकारला जाईल, असा प्रश्न कधी कुणी बांधकाम व्यावसायिकांना विचारला आहे का? कधी कधी हे व्याजदर छत्तिस टक्क्यांऐवढे प्रचंड असतात व याचे ओझे कुणावर पडते अर्थातच सदनिका ग्राहकांवर! तुम्ही कारखाना किंवा हॉटेल बांधण्यासाठी जमीन खरेदी करत असाल तर बँका अतिशय कमी व्याजदराने कर्ज देतात, मात्र तुम्ही सामान्य माणसांसाठी घरे बांधत असाल तर कर्ज मिळत नाही! सर्वात महत्वाची बाब म्हणजे प्रत्येक वित्त संस्था गृहकर्ज क्षेत्रात काम करते मात्र सदनिकेच्या ग्राहकांना कर्ज दिले जाते त्या बांधणाऱ्या व्यक्तिला जमिनीसाठी कर्ज दिले जात नाही! असे विनोद केवळ याच देशात होतात व माननीय गव्हर्नर बांधकाम व्यावसायिकांनी स्वतःचे पैसे खर्च करुन जमीन खरेदी करावी मात्र घरांचे दर कमी करावेत अशी अपेक्षा करतात!

या सर्व कचाट्यातून बाहेर पडल्यावर बांधकाम व्यावसायिक घर बांधून पूर्ण करतो तेव्हा वीजपुरवठ्यासाठी तो स्वतःच्याच खर्चाने परिवर्तित्र खोलीसह (ट्रांसफॉर्मर रुम) आणि वीज वाहक तारांसारख्या तरतुदी स्वतः करतो, का? कारण एमएसईबीकडे या पायाभूत सुविधा उभारण्यासाठी पैसा नाही. बांधकाम स्थळापर्यंत जाण्यासाठी व्यवस्थित रस्ते बांधलेले नाहीत, अशावेळी बांधकाम व्यावसायिक एकमेकांच्या मदतीने रस्ते बांधतात, पाणीपुरवठा व सांडपाण्याचीही हीच परिस्थिती आहे; नाहीतर जेथे पायाभूत सोयीच नाहीत अशा घरांमध्ये कोण येऊन राहील. या सोयी देण्याची जबाबदारी कुणाची आहे, हा प्रश्न माननीय गव्हर्नर साहेब तुम्ही विचाराल का? कृपया, या पायाभूत सुविधा उभारण्याचा खर्च कोण करतंय, हा प्रश्नही विचारा!

वरील सर्व पैलुंशिवाय सदनिकेच्या ग्राहकाच्या जीवनात इतर जबाबदाऱ्या तसेच गरजा असतात उदाहरणार्थ त्याला मुलांच्या शाळेचे शुल्क भरायचे असते जे घराच्या ईएमआयपेक्षाही जास्त असते! सार्वजनिक वाहतुकीची सोय नसते त्यामुळे त्याला स्वतःच्या तसेच बायकोच्या दुचाकीसाठी पेट्रोलचा खर्च करावा लागतो व मुलाच्या शाळेच्या बसचे शुल्कही भरावे लागते! त्याला जिवनावश्यक गरजांसाठी खरेदी करावी लागते, त्याला मनोरंजनासाठी चित्रपटही पाहायचा असतो. सुट्टीमध्ये त्याची बाहेरगावी फिरायला जायची योजना असते तसेच त्याला त्याच्या मोबाईलचे बिलही भरायचे असते व या सर्व गोष्टींसाठी पैसे लागतात. “तूर डाळ” व भाज्यांच्या सतत वाढणाऱ्या दरांचे काय, गव्हर्नर साहेब मला अशी आशा आहे की किमान त्यासाठी तरी बांधकाम व्यावसायिकांना जबाबदार धरले जात नसावेत ! म्हणजेच केवळ घर खरेदी करण्यासाठीच पैसे लागतात असं नाही, या सगळ्या जिवनावश्यक वस्तुंच्या दरांचे काय? आम्हीही त्याविषयी विचारु शकतो, नाही का?

या सर्व गोष्टींनंतर आणखी एक गोष्ट उरते ती म्हणजे तुम्ही जी घरे बांधली आहेत त्यांचे विपणन व जाहिरातींच्या दरावर कुणाचे नियंत्रण असते हे आम्ही विचारु शकतो का? माझ्या माहितीप्रमाणे प्रसारमाध्यमांमध्येही बांधकाम व्यावसायिकांसाठी जास्त दर असतात म्हणूनच घरांच्या जाहिरातींसाठी माध्यमांनी दर कमी ठेवावेत असे पण आवाहन करुयात!

आपण जेव्हा म्हणतो “वाघ वाचवा” तेव्हा आपण केवळ एकाच प्रजातीविषयी बोलत नसतो तर वाघावर अवलंबून असलेल्या संपूर्ण जीवन चक्राविषयी बोलत असतो, ज्याचे रक्षण करणे आवश्यक आहे तरच वाघ सुरक्षित राहतील अशी अपेक्षा आहे. त्याचप्रमाणे आपण वरील सर्व प्रश्नांची उत्तरे दिल्याशिवाय घरांचे दर कमी करण्याची जबाबदारी केवळ बांधकाम व्यावसायिकाची कशी असेल? एक पायरी पुढे जाऊन, रिअल इस्टेट क्षेत्राविषयी तुमचा चांगला हेतू विचारात घेतला तरीही, केवळ घरांच्या किमती कमी करुन प्रश्न सुटेल असे तुम्हाला वाटते का? घरांच्या किमती कमी केल्याने बाजाराची परिस्थिती सुधारेल याची काय खात्री आहे व दर कमी करणे हे अतिशय ढोबळपणे बोलणे झाले, त्यामध्ये जास्तीत जास्त स्पष्टता आली पाहिजे! रिअल इस्टेटविषयी विविध जाहिराती पाहा; यातून बाजाराची मानसिकता दिसत नाही का व दर आधीच कमी करण्यात आले आहेत हे दिसून येत नाही का? अशा निवेदनांमुळे जे काही ग्राहक आहेत ते देखील बाजारापासून दूर जातील आणि त्यात त्यांचेच नुकसान आहे!

दोन शब्द ग्राहकांसाठी, घर हे असे उत्पादन आहे ज्याची किंमत आणि महत्व कधीच कमी होत नाही , हा इतिहास आहे. योग्य किंमत हि प्रत्येकानी आपल्या गरजेप्रमाणे ठरवायची असते ,कधीही घेतलेले घर जर पाच वर्षांनी त्या घराची किंमत ;तपासली तर स्वस्तच वाटते,हे सांगणारे हजारो अहेत. किंमती अजून कमी होतील म्हणुन वाट पाहणे चांगले की वरील सगळ्या निकषांवर स्वतः योग्य किंमत ठरवुन आज घर बुक करणे चांगले हे ग्राहकांनीच ठरवायचे आहे . 

माननीय गवर्नर साहेब, एक व्यक्ती म्हणून आम्ही तुमचा तसेच तुमच्या बुद्धिमत्तेचा अतिशय आदर करतो व धोरणांमध्ये काही चांगले बदल केले जातील अशी आम्हाला प्रामाणिकपणे आशा वाटते, ज्यामुळे कुणालाही घरांचे दर कमी करा असे सांगावे लागणार नाही व श्री. के. पी. सिंह विधानाच्या उलट आपल्याला रिअल इस्टेटचा अभिमान असेल! आपण समाजाच्या प्रत्येक घटकाला परवडेल अशी घरे बांधणे आवश्यक आहे व आम्ही जेव्हा परवडण्यासारखी म्हणतो तेव्हा त्याचा अर्थ उत्पादकांनाही परवडणारी असा होतो; हाच या समस्येवरील तोडगा आहे हेच मला सांगायचे आहे! एक लहान विकासक म्हणून यासाठी लागणारी सर्व काही मदत करायला मी तयार आहे असे आश्वासन मी तुम्हाला देऊ इच्छितो, याचे कारण म्हणजे माझ्या व्यवसायाविषयी माझ्या मनात अजूनही थोडाफार अभिमान आहे!

संजय देशपांडे

smd156812@gmail.com

संजीवनी डेव्हलपर्स

रिअल ईस्टेटची रिअल परिस्थिती !

“आता, माझ्यापुरतं बोलायचं तर रिअल इस्टेटला नेहमीच चांगले दिवस असतात”…   डोनाल्ड ट्रंप.

रिअल इस्टेटमधल्या लोकांना या नावाची वेगळी ओळख द्यायची गरज नाही, मात्र ज्या थोड्याफार लोकांना डोनाल्ड जॉन ट्रंप कोण आहेत हे माहिती नसेल त्यांच्यासाठी सांगतो, ते आघाडीचे अमेरिकी रिअल इस्टेट व्यावसायिक, गुंतवणूकदार, टीव्हीवरच्या विविध कार्यक्रमांमध्ये दिसणारे व लेखक आहेत. ते ट्रंप ऑर्गनायझेशन व ट्रंप एंटरटेनमेंट रिसॉर्टचे प्रमुख व अध्यक्ष आहेत. फोर्ब्ज मासिकाच्या मते त्यांची मालमत्ता जवळपास चार अब्ज अमेरिकी डॉलरची आहे, त्यामुळेच ते त्यांच्या वरील विधानावर कायम ठाम असणार यात शंका नाही! अगदी काही महिन्यांपर्यंत आपल्या देशातल्या विकासकांचही मत ट्रंप यांच्यासारखंच होतं! पुण्यात तर विनोदानं म्हणतात की प्रत्येक दुसरी व्यक्ती एकतर रिअल इस्टेट एजंट असते किंवा बांधकाम व्यवसायिक असते ते काही उगाच नाही; रिअल इस्टेट उद्योगाचं आकर्षणच इतकं जबरदस्त आहे की प्रत्येकालाच या उद्योगात यायचं असतं. मात्र अचानक कुठेतरी काहीतरी बिनसलं किंवा हाताबाहेर गेलं व रिअल इस्टेटच्या विक्रीत अडचणी येत आहेत असा ओरडा माध्यमांनी सुरु केला. जाहीरपणे नाही मात्र दब्या आवाजात रिअल इस्टेट उद्योग समुदायही त्यात सूर मिसळतोय. सदनिकांचे दर पडल्याच्या व देशातील महानगरांमध्ये विकल्या न जाणाऱ्या सदनिकांची संख्या वाढत असल्याच्या ठळक बातम्या आकडेवारीसह दाखवल्या जात आहेत, वृत्तपत्रांमध्ये पानभर जाहिराती देऊनही ग्राहक विचारत नाहीत अशी ओरड आहे. रिअल इस्टेटमध्ये केवळ बांधकाम व्यावसायिक व सदनिकेचा ग्राहकच नाही तर बांधकाम साहित्याचे पुरवठादार, कंत्राटदार, गृह कर्ज देणाऱ्या कंपन्या, भाड्याने घर देणाऱ्या संस्था ते घराची देखभाल करणाऱ्या संस्था अशा अनेक घटकांचा समावेश होतो, या उद्योगावर बरेच काही अवलंबून आहे व सर्वजण काळजीत आहेत हे जाहीर करत नसले तरी ते त्यांच्या चेहऱ्यावरुन दिसून येत आहे! जेव्हा कुणीही व्यक्ती गुंतवणुकीचा विचार करते किंवा जेव्हा एखादी व्यक्ती कमवायला लागते तेव्हा तिच्यासाठी खरेदी करायची आवश्यक गोष्ट म्हणजे घर असते, जो सर्वोत्तम व सुरक्षित पर्याय मानला जातो, अशा परिस्थितीत या उद्योगाला काय झालं आहे? आपण अफवांवर विश्वास न ठेवता किमान पुण्यापुरतं तरी वास्तववादी दृष्टिकोनातून पाहू, कारण रिअल इस्टेट हा अतिशय स्थानिक स्वरुपाचा उद्योग असून, प्रत्येक शहराची उद्योगातील उतार चढावाची वेगळी कारणं असतात!!

सर्वप्रथम काही वर्षांपूर्वी रिअल इस्टेटमध्ये काय परिस्थिती होती हे पाहू, कारण आजची परिस्थिती ही काही एका रात्रीत झालेली प्रतिक्रिया किंवा घटना नाही तर भूपृष्ठाखाली जसा लावा अनेक वर्षे खदखदत असतो त्याप्रमाणे ही परिस्थिती आहे! तेव्हा प्रकल्पांची संख्या कमी होती, मागणी अधिक होती व दर अगदीच कमी नाही तर बेताचे होते. थोडक्यात शहर सर्व पातळ्यांवर मागणी पुरवठा आलेखाच्या सर्वोच्च बिंदूपर्यंत पोहोचले नव्हते. आता याचा अर्थ काय होतो असा प्रश्न कुणीही विचारेल; तेव्हा, शहराची वाढ पूर्ण क्षमतेपर्यंत झाली नव्हती व उपलब्ध घरांच्या तुलनेत ग्राहकांची संख्या अधिक होती, घरांचे पर्याय कमी होते व विकासकांची संख्याही फारशी नव्हती. आजच्यासारखे जमीनींचे साठे खुले नव्हते तसेच टीडीआर वगैरे घटकही नव्हते, शहरातील जमीनीच्या क्षमतेचा अतिशय कमी वापर करण्यात आला होता. अनेक भूखंडांना योग्य रस्तेही नव्हते, त्यामुळे राहण्यासाठी पाणी किंवा सांडपाणी यासारख्या पायाभूत सुविधा तर लांबच होत्या. या सर्व घटकांमुळे रिअल इस्टेटच्या दरात वाढ झाली होती; उदाहरणच द्यायचे झाले तर मी एखाद्या प्रकल्पाची सुरुवात झाल्यापासून ते दोन-तीन वर्षात तो पूर्ण होईपर्यंत तेथील फ्लॅटसचे  दर तिपटीने किंवा चौपटीने वाढल्याचे पाहिले आहे! दर वाढण्यामध्ये विकासक किंवा प्रकल्पाची काय भूमिका होती? तर याचे उत्तर आहे काहीही नाही, हा सगळा मागणी व पुरवठ्याचा खेळ होता! मात्र एवढ्या प्रचंड दरवाढीमुळे समाजातील प्रत्येक घटक रिअल इस्टेटकडे आकर्षित झाला व सरकारही त्याला अपवाद नव्हते!

परिणामी प्रत्येकालाच अचानक बांधकाम व्यावसायिक व्हावेसे वाटू लागले, जमीन मालकांना त्यांच्या जमीनीची किंमत कळली व त्यांनीही दरवाढीतील आपला वाटा मागायला सुरुवात केली. सरकारनेही रिअल इस्टेटमधल्या प्रत्येक व्यवहारावर विविध प्रकारचे कर आकारले व शक्य त्या प्रत्येक चौरस फुटावर अधिभार आकारला, अगदी जिने व टेरेसही सोडले नाही! त्यानंतर सरकारला राज्याचे कर्ज कमी करण्यासाठी आणखी एक मार्ग सुचला व त्यांनी जास्त अधिभार आकारुन अधिक एफएसआय द्यायला, तसेच प्रत्येक चौरस फुटाला विशिष्ट रक्कम आकारुन शक्य ती प्रत्येक जमीन बांधकामयोग्य बनवायला सुरुवात केली! जे सरकार परवडणारी घरे बांधण्याची भाषा करते तेच घर बांधण्यायोग्य जमीनी स्वस्त दरात उपलब्ध करुन देण्याचे सोयीस्करपणे विसरते व अंतिम उत्पादनाचे म्हणजेच घरांचे दर नियंत्रित करु पाहते! सदनिकांचे दर कमी व्हावेत म्हणून आपण जमीन वाढवू शकत नाहीत, त्यासाठी उपलब्ध जमीनीचीच क्षमता वाढवणे महत्वाचे असले तरीही आता जमीनीचे मालक काही दूधखुळे राहिलेले नाहीत; त्यांना त्यांच्या जमीनींचे महत्व समजलेलं आहे त्यामुळेच त्यांनी जमीनींचे दर वाढवले आहेत, म्हणूनच रिअल इस्टेटमधली स्थिती पहिले पाढे पंचावन्न झाली आहे म्हणजेच जमीनीचे दर अतिशय जास्त आहेत, जो परवडणारी घरे बांधण्यातला सर्वात मोठा अडथळा आहे! त्याचप्रमाणे अस्तित्वात येण्यापूर्वीच बराच गवगवा करण्यात आलेला नवा जमीन अधिग्रहण कायदा सांगतो की रस्ते किंवा मैदाने यापैकी कोणत्याही आरक्षणासाठी अधिग्रहित केल्या जाणाऱ्या जमीनींसाठी बाजार भावाच्या दुप्पट दराने भरपाई दिली जाईल! म्हणजेच जर मालकाने एफएसआय स्वरुपात भरपाई घेतली तर दुप्पट टीडीआर मिळेल मात्र याची अंमलबजावणी झालेली नाही, म्हणूनच कुणीही आरक्षणासाठी जमीनी दिलेल्या नाहीत; परिणामी बाजारात कोणताही टीडीआर नाही व जो आहे त्याचे दर अतिशय जास्त आहेत! म्हणूनच ज्या प्रकल्पांचे नियोजन टीडीआरचा वापर विचारात घेऊन करण्यात आले आहे त्यांना पडेल त्या दराने टीडीआर विकत घ्यावा लागतो त्यामुळे परिणामी घरांची किंमत वाढते!

एकीकडे रिअल इस्टेटमधील गुंतवणुकदारांची हाव तसेच धोरणांची संथ अंमलबजावणी, चढे व्याजदर यामुळे किंमती वाढत गेल्या तर दुसरीकडे बांधकामयोग्य अधिक जमीनी उपलब्ध झाल्यामुळे बाजारात अधिक पुरवठा झाला. मला आठवतंय २००० साली मी सिंहगड रस्त्यावरील एका मोठ्या वसाहतीचे काम करत होतो व केवळ दहा दिवसात आम्ही त्या प्रकल्पातल्या जवळपास एक हजार सदनिका विकल्या होत्या! तो एकप्रकारचा विक्रमच होता कारण तेव्हा ग्राहकांच्या बजेटमध्ये मागणी पूर्ण करणाऱ्या पर्यायांची संख्याही अतिशय कमी होती! आता त्याच परिसरामध्ये व सिंहगड रस्त्याच्या जवळपास शंभराहून अधिक प्रकल्प सुरु असतील, वीस हजाराहून अधिक घरे तयार होत आहेत जी त्या परिसरातील मागणीपेक्षा बरीच अधिक आहेत व त्यांच्या विक्रीची किंमतही अधिक आहे! संपूर्ण शहरातही अशीच परिस्थिती आहे ज्यामुळे बाजार थंडावला आहे. परिणामी विकासकांमध्ये थोडं गोंधळाचं वातावरण आहे व माध्यमांमध्येही आपल्याला सर्व प्रकारची नकारात्मक प्रसिद्धी होताना दिसतेय तसंच विकासकही घरांची विक्री करण्यासाठी वेगवेगळे प्रस्ताव देत आहेत.

अशा परिस्थितीमध्ये जर एखाद्या व्यक्तिला घराचे दर आणखी कमी होतील म्हणून वाट पाहायची असेल तर हा तिचा वैयक्तिक प्रश्न आहे मात्र परिस्थितीचा विचार करता, रिअल इस्टेट खरेदी हा कधीच वाईट पर्याय ठरणार नाही; तुम्ही कोणत्याही दराने खरेदी केली असली तरीही पाच वर्षांनंतर मागे पाहिल्यास तुम्ही फायद्यात असाल, हेच सत्य आहे! याचा अर्थ असा होत नाही की केवळ दर उतरलेत म्हणून मिळेल त्याच्या मागे धावा व डोळे झाकून खरेदी करा. बरेच जण म्हणतील की त्यात काय चूक आहे, रिअल इस्टेटमध्ये ग्राहकांसाठी ही चांगली खूण नाही का? याचे उत्तर होय व नाही असे दोन्हीही आहे; होय, कारण विविध पर्याय उपलब्ध आहेत व विकासक वाटाघाटी करत आहेत जे आधी होत नसे, किंवा उत्तर नाही असेही आहे कारण जो विकासक केवळ कसाबसा टिकून राहण्यासाठी सदनिकेचे आरक्षण स्वीकारत आहे तो ठरलेल्या वेळेत तिचा ताबा देईल हे कशावरुन, तसेच अशा प्रकल्पांच्या बांधकामाच्या दर्जाचे काय?  तुम्हाला तयार सदनिका मिळाली व विकासक तुम्हाला सर्वोत्तम सवलत देत असला तरीही एका दिवसात झालेल्या व्यवहारातून तुम्हाला घर मिळत नाही. ते तुमच्या येणाऱ्या अनेक पिढ्यांना पुरणार असते व त्यासाठी तुम्हाला जीवनभर चांगली सेवा हवी असते जी कदाचित तो विकासक देण्याच्या परिस्थितीत नसेल! इथे परीक्षा रिअल इस्टेट व्यावसायिकांची नाही तर ग्राहकांची आहे, केवळ व्यवहारात किती पैसे वाचतील याचा विचार न करता उघड्या डोळ्याने आजूबाजूच्या बाजाराकडे पाहा. प्रकल्पाचा सर्व बाजूंनी म्हणजेच बांधकामाचा दर्जा, नियोजन, आजूबाजूच्या पायाभूत सुविधा तसेच वाटाघाटींनंतर तुम्हाला काय दर द्यावा लागतो आहे याचा विचार करा व त्यानंतरच तुम्हाला कुठे व कोणते घर खरेदी करायचे आहे ते ठरवा!

ही परिस्थिती विकसकांचे डोळे उघडणारी आहे कारण मी नेहमीच म्हणत आलोय की रिअल इस्टेट हा सर्वाधिक अव्यवसायिक पद्धतीने केला जाणारा व्यवसाय आहे! आपण कधीही डेटा किंवा सांख्यिकीचा आधार घेत नाही तर अंतःप्रेरणा किंवा कशाची चलती आहे यावर विसंबून असतो, मात्र या गोष्टी नेहमीच लागू होतील असे नाही. आपण कोणताही प्रकल्प सुरु करताना बाजाराची क्षमता अभ्यासण्याची वेळ आता आली आहे व त्यानुसारच त्यामध्ये हात घातला पाहिजे. केवळ काही सदनिका चढ्या भावानं विकल्या गेल्या म्हणजे सर्व सदनिका जास्त किमतीच्या व सर्व सुखसोयींनी युक्तच असल्या पाहिजेत असे नाही. बहुतेक सर्व कार ग्राहकांना किंवा कार हवी असलेल्या व्यक्तिंना बीएमडब्ल्यू किंवा मर्सिडीज आवडते पण म्हणून प्रत्येक कार निर्माता बीएमडब्ल्यूसारखी कार तयार करत नाही, असे झाले असते तर विचार करा ऑटोमोबाईल उद्योगातील परिस्थिती कशी असती? शेवटी बीएमडब्ल्यूपेक्षा मारुती व ह्युदेंईचे ग्राहक अधिक आहेत, हाच तर्क रिअल इस्टेटमध्येही विसरुन चालणार नाही! आणखी एक महत्वाचा पैलू म्हणजे अकारण स्पर्धेत पडू नका की एखाद्याने त्याच्या सदनिका इतक्या विकल्या म्हणून संपूर्ण बाजार त्याच पातळीवर आल्याचे म्हणता येणार नाही. हेच सदनिकांच्या संख्येच्या बाबतीत आहे, शहराला केवळ मोठ्या वसाहती व बहुमजली सर्व सुखसोयींनी युक्त इमारती नको आहेत. तुम्ही कोणत्या प्रकारचे उत्पादन तयार करु शकता व अधिक महत्वाचे म्हणजे तुम्ही तयार करत असलेले उत्पादन तुम्ही किती विकू शकता हे समजून घेणे अधिक महत्वाचे आहे! तसेच तुम्हाला किती नफा हवा आहे हे ठरवून घ्या व त्यावरच कायम राहा कारण एकदा तुमच्या घरांवर जास्त दराचा शिक्का मारल्यानंतर वाटाघाटी करण्यात काहीच अर्थ नसतो. यामुळे संपूर्ण बाजार भावनेचेच नुकसान होते तसेच तुमचेच विपणन सदोष वाटू लागते, त्याऐवजी तुम्हाला सांगता येतील तिकते कमी दर ठेवा व त्यावर कायम राहा, ग्राहक शाहणा असेल तर तुमच्याच प्रकल्पामध्ये घर घेईल! केवळ बोलण्यातच नाही तर व्यवहारामध्येही पारदर्शकपणा ठेवा व ग्राहकाच्या घराविषयीच्या कोणत्याही प्रश्नासाठी नेहमी तयार राहा, त्याच्यासमोर भविष्याचे रंगीत चित्र नाही तर तथ्य ठेवा.

या लेखाच्या शेवटी मी माझ्या एका ग्राहकाने आमच्या एका प्रकल्पामध्ये सदनिका आरक्षित केल्यानंतर माझ्या चमूला पाठवलेले पत्र देतो आहे, त्यातले आमचे कौतुक किंवा ब्लॉग लिहीणाऱ्याचे नाव मला अधोरेखित करायचे नाही तर त्याच्या बांधकाम व्यावसायिकाकडून काय अपेक्षा आहेत हे कळावे म्हणून ते पत्र व त्याला मी लिहीलेले उत्तर इथे देत आहे. हे पत्र श्री. केदार यांचे आहे, खरंतर ते रवी करंदीकर यांना लिहीलेले आहेत, जे रिअल इस्टेटचे समीक्षक व ब्लॉगर आहेत ज्यांच्याद्वारे त्यांना आमच्याविषयी समजले...

“रवी करंदीकर सर नमस्कार,

तुमची इच्छा असेल तर तुमच्या ब्लॉगवर तुम्ही हे ईमेल प्रकाशित करु शकता

मी जानेवारी २०१५ च्या पहिल्या आठवड्यामध्ये २ बीएचके सदनिका शोधत होतो. मी तुमचे ब्लॉग नेहमीच मन लावून वाचतो व सदाफुली फेज ३ विषयीचा लेख माझ्या वाचण्यात आला होता.

http://ravikarandeekarsblog.blogspot.in/2014/06/Review-of-Sadafulee-Phase-3-2-BHK-3-BHK-Flats-Balewadi-Baner-Pune-India.html

सदनिकेच्या एका सामान्य ग्राहकाची व्यवहार पारदर्शक असावा, सदनिका वेळेत मिळावी, सदनिकेमध्ये तसेच इमारतीमध्ये आश्वासन देण्यात आलेल्या सोयी-सुविधा दिल्या जाव्यात व बांधकाम व्यावसायिकाचा पूर्णपणे समर्पित व लवकर प्रतिसाद देणाऱ्या लोकांचा चमू असावा एवढीच अपेक्षा असते.

 तुमचा लेख वाचल्यानंतर व घरासाठी कुठे गुंतवणूक करावी याविषयी तुमच्याशी फोनवरुन बोलल्यानंतर मी बांधकामाच्या ठिकाणी भेट द्यायचा निर्णय घेतला व सदनिकेच्या विचारपूर्वक केलेल्या रचनेमुळे अतिशय प्रभावित झालो.बांधकाम व्यावसायिकाच्या चमूशी माझ्या गरजांविषयी चर्चा केल्यानंतर मी वर नमूद केलेल्या माझ्या सर्व अपेक्षा पूर्ण होतील या आशेने सदाफुली फेज ३ मध्ये सदनिका आरक्षित केली. काही दिवसांपूर्वी बांधकाम व्यावसायिकाने ग्राहकांचे स्नेहसंमेल व वृक्षारोपण कार्यक्रम आयोजित केला होता व मला सीईओ श्री संजय देशपांडे यांच्याशी बोलायची संधी मिळाली व मला जाणवलं की केवळ चमूच नाही तर सीईओही संपूर्ण प्रक्रियेमध्ये व तपशीलांमध्ये पूर्णपणे सहभागी होते.आम्हाला कालच पत्र मिळालं की सदनिका ताबा मिळण्यासाठी तयार आहे, अर्थात आम्ही ईमेल मिळण्यापूर्वीच त्याची खात्री करुन घेतली होती. आम्हाला सदनिकेचा ताबा ऑगस्ट २०१५ मध्ये दिला जाईल असे आश्वासन देण्यात आले होते व त्याचे तंतोतंत पालन करण्यात आले. एवढेच नाही तर सदनिकेला नियमितपणे भेट देताना कामाचा दर्जा किती उत्तम आहे हे देखील मी पाहिले आहे.

मी पुण्याच्या रिअल इस्टेट बाजारातील घराचा एक आनंदी ग्राहक आहे ज्याच्या अपेक्षा पूर्ण झाल्या आहेत या प्रकल्पाच्या उत्तम चमूचेही अभिनंदन.

धन्यवाद,

केदार कोप्पिकर”

मी केदारला म्हणजेच माझ्या ग्राहकाला यावर लिहीलेले उत्तर खालीलप्रमाणे होते...

“प्रिय केदार,

बाजारातली स्थिती चांगली नाही असे लोक म्हणतात मात्र काहीही चांगले किंवा वाईट नसते तर तुम्ही तुमच्या व्यवसायाकडे कशाप्रकारे पाहता यामुळे फरक पडतो असे मला वाटते; आमची घरे झपाट्याने विकली जात आहेत व दर झपाट्याने वाढत आहेत याचा अर्थ उत्पादन चांगलेच आहे असा होत नाही व त्याच वेळी घरे विकली जात नसतील व दरही वाढत नसतील तर उत्पादन वाईट आहे असाही अर्थ होत नाही. शेवटी आपल्यापैकी प्रत्येकालाच थोडाफार पैसा कमवायचा असतो मात्र तो “थोडाफार पैसा” म्हणजे नेमका किती याची आपली व्याख्या स्पष्ट नसते व सध्या रिअल इस्टेटचीही ग्राहक व विक्रेता या दोन्ही बाजूंनी हीच समस्या आहे! विकासकाने विसरु नये की घर हे काही इतर वस्तुंसारखे नाही, अनेकांच्या बाबतीत ते फक्त एकदाच घेतले जाते व त्याच्याशी अनेक भावनाही निगडित असतात, तसेच ग्राहकानेही तो घर का खरेदी करत आहे हे विसरु नये; केवळ चांगल्या दराने घर मिळणेच पुरेसे नाही तर तुम्हाला त्या दरासोबतही काय मिळतेय यावर तुम्हाला चांगले घर मिळाले आहे किंवा नाही हे ठरते!

तुम्हाला घरासाठी मदत करण्यात आम्हाला नेहमीच आनंद आहे व ते आमचे कर्तव्यच आहे असे मी मानतो.

धन्यवाद

 संजय”

 मला असे वाटते वरील संभाषणातून रिअल इस्टेटच्या आजच्या ग्राहकाच्या बांधकाम व्यावसायिकाकडून तसेच उद्योगाकडून काय अपेक्षा आहेत हे समजते तसेच विकासकांनीही खुल्या मनाने प्रतिसाद दिला पाहिजे कारण कोणताही उद्योग हा ग्राहकांवरच चालतो केवळ उद्योगातील लोकांवर नाही! आपण एकदा हे सत्य स्वीकारल्यानंतर रिअल इस्टेटसाठी कोणतेही दिवस वाईट असणार नाही. त्यानंतरच आपल्या व्यवसायाविषयी श्री ट्रंप यांनी केलेल्या विधानाशी आपण सहमत असू. आपला व्यवसाय हा अतिशय उत्तम व्यवसाय आहे कारण आपण लोकांच्या स्वप्नातील घर प्रत्यक्ष साकारतो!!

संजय देशपांडे

smd156812@gmail.com

संजीवनी डेव्हलपर्स