“अर्थसंकल्पाची सर्वात सोपी व्याख्या म्हणजे "तुमच्या पैशांनी कुठे जायचे हि दिशा दाखविणे.” … ट्श ऑक्झनरीडर
ट्श ऑक्झनरीडर या एक लेखक, पॉडकास्ट निर्मात्या, प्रवासी गाईड व शिक्षक आहेत. त्या शिक्षक व प्रवासी गाईड दोन्ही असल्यामुळे त्यांनी अर्थसंकल्पासारखी गुंतागुंतीची संकल्पना अतिशय सोप्या शब्दांमध्ये मांडली यात आश्चर्य नाही. श्रीमती ट्श यांच्याविषयी पूर्णपणे आदर राखत असे म्हणावेसे वाटते की, तुम्ही इतरांना अतिशय सोप्या भाषेमध्ये आयुष्य समजून सांगू शकता मात्र ते जगणे तितकेसे सोपे नसते व अर्थसंकल्प हा अगदी आयुष्यासारखाच असतो. मात्र जेव्हा कुणीतरी दुसरा तुम्हाला तुमच्या पैशांचे काय करायचे हे सांगत असते (किंवा ठरवत असते) तेव्हा ते पचवणे अतिशय अवघड जाते, नाही का? सलग दोन वर्षे विषाणू, कोरोना, लॉकडाउन अशा बऱ्याच अडचणींमध्ये आपल्या माननीय अर्थ मंत्र्यांनी अर्थसंकल्प सादर केला. आणि १३० कोटींहून अधिक लोकसंख्येच्या या देशामध्ये साक्षात देवालाही सगळ्यांच्या दडपण येईल आणि मग प्रत्येकच व्यावसायिक समुदायाला तसेच वैयक्तिकपणे अर्थसंकल्पाकडून काही ना काहीतरी मिळावे (म्हणजे फायदा व्हावा) अशी अपेक्षा असते. आपल्यापैकी कोण हा चमत्कार घडवून आणू शकतो, मी तरी नक्कीच नाही. तरीही मंत्री
महोदयांना या देशासाठी अर्थसंकल्प तयार करावा लागतो कारण देशाला महसूल आवश्यक असतो जो या १३० कोटींहून अधिक लोकसंख्येतील प्रत्येक व्यक्तीच्या खिशातूनच संकलित झाला पाहिजे. या पैशातूनच केवल रस्ते, जलवाहिन्या, सार्वजनिक वाहतूक, वैद्यकीय सहाय्य, शिक्षण, कृषी, सांडपाणी, विद्युत ग्रिड व अशाच बऱ्याच गोष्टी या १३० कोटींहून अधिक लोकसंख्येसाठी देणे शक्य होईल. तरीही त्यांच्यापैकी प्रत्येकाला असे वाटते की त्याच्या किंवा तिच्या खिशातून पैसा घेतला जाऊ नये, इतरांच्या खिशातून घेतला जावा कारण त्याला किंवा तिला इतरांपेक्षा पैशाची
जास्त गरज आहे आणि प्रत्येकाची अर्थसंकल्पाकडून अशीच अपेक्षा असते!
आपल्या रिअल इस्टेटविषयी बोलायचे झाले, तर बांधकाम व्यावसायिकही या मानवी मानसशास्त्राला अपवाद नसतात (अर्थात समाज बांधकाम व्यावसायिकांना माणूस मानत नाही ही गोष्ट निराळी) व त्यांच्याही अर्थसंकल्पाकडून अपेक्षा असतात त्या बहुतेक वेळा व्यर्थ ठरतात, असे इतिहास सांगतो. तरीही, तुम्ही अर्थसंकल्पपूर्व अपेक्षा (माध्यमांचा आवडता विषय) व अर्थसंकल्पानंतरच्या प्रतिक्रिया वाचल्या, तर मी क्वचितच एखादी संस्था किंवा समुदाय किंवा व्यावसायिक गट (मी एखाद्या व्यक्तीबद्दल बोलत नाही), पाहिला असेल जो अर्थसंकल्पाबाबत समाधानी असेल. मात्र रिअल इस्टेटकडे अर्थसंकल्पातील तरतुदींच्या बाबतीतच नाही तर बहुतेक आर्थिक धोरणांच्या बाबतीतही वारंवार दुर्लक्ष करण्यात आले आहे, हे कटू सत्य आहे. तुम्हाला असे वाटत असेल की बांधकाम व्यावसायिक म्हणून हे लिहीत आहे, तर कधी नव्हे ते वृत्त माध्यमांनी सामान्य माणसाच्या किंवा घर खरेदी करण्यासाठी इच्छुक असलेल्या ग्राहकांच्या अर्थसंकल्पाबाबतच्या अपेक्षांची दखल घेतली आहे. त्यातील काही माझ्या वाचण्यात आल्या व एक प्रतिक्रिया अतिशय रोचक होती (ती एका गृहिणीची होती हे सांगायची गरज नाही, कारण एका घरासाठी अर्थसंकल्पामधून काय हवे आहे हे एका गृहिणीपेक्षा अधिक चांगल्याप्रकारे कोण मांडू शकते), ती महिला म्हणाली, “सरकारने अशाप्रकारे अर्थसंकल्प मांडावा, की मला माझे स्वतःचे घर खरेदी करण्यासाठी कर्जाच्या हप्त्याचे पैसे भरण्यासाठी थोडे पैसे वाचवता येतील”! मॅडमजी, तुम्ही कुणीही असाल व कुठेही असाल तुमच्या या प्रतिक्रियेसाठी देव तुमचे भले करो, कारण बांधकाम व्यावसायिकांच्या समुदायाने सरकारकडून अर्थसंकल्पातून स्वतःसाठी किंवा रिअल इस्टेट उद्योगासाठी इतर काहीही मागण्याऐवजी तुमचेच मागणे मागितले पाहिजे.
त्या महिलेच्या प्रतिक्रियेखाली इतर नागरिकांच्याही प्रतिक्रिया (अपेक्षा) होत्या व सुदैवाने पहिल्यांदाच कुणीही बांधकाम व्यावसायिकांना घरे महाग किंवा न परवडणारी होण्यासाठी दोष देत नव्हते, तर सरकारने ते करावे अशी अपेक्षा करत होते. अर्थातच सरकार, घरे तयार करत नाही किंवा ती थेट विकत नाही (मात्र सरकारला तसे वाटते), परंतु सरकारने हे लक्षात घेतले पाहिजे की ते स्वतः घरे बांधत नसतील तर त्यांनी बांधकाम व्यावसायिकांनी घरे परवडणारी करावीत अशी अपेक्षा करू नये (म्हणजे बांधकाम व्यावसायिकांना दोष देऊ नये) कारण सरकारच्या रिअल इस्टेटसंदर्भातील धोरणांमुळे घरे परवडणारी किंवा न परवडणारी होतात (म्हणजे त्यांचा परिणाम होतो), बांधकाम व्यावसायिकांमुळे नाही. उदाहरणार्थ, रिअल इस्टेटच्या शेकडो मागण्यांकडे नेहमी दुर्लक्ष करण्यात आलेले आहे, मग ते जीएसटी असो किंवा आयकर असो किंवा कर्जपुरवठ्याचे व्याजदर, यापैकी कोणत्याही गोष्टीचा कधीच सकारात्मकपणे विचार करण्यात आलेला नाही जे कोणत्याही व्यवसायाचे मुख्य घटक आहेत. काही नमुनेदार धोरणे इथे नमूद करत आहे व एक लक्षात घ्या मी कुणी अर्थतज्ञ नाही तर मी एक अभियंता आहे ज्याला ती किती अतार्किक आहेत हे समजू शकते. या शब्दप्रयोगासाठी मला माफ करा, मात्र सरकार व तज्ञमंडळी माझे बोलणे चुकीचे असल्यास माझे अज्ञान दूर करू शकतात (मी मूर्ख आहे, मला माहितीय).
१. रिअल इस्टेट कदाचित एकमेव असा व्यवसाय आहे ज्यामध्ये तयार उत्पादनावर म्हणजेच ताबा देण्यासाठी तयार घरांवर जीएसटी आकारला जात नाही, तर उत्पादन तयार करताना जीएसटी आकारला जातो म्हणजे तयार होत असलेल्या उत्पादनावर जीएसटी आकारला जातो. आता मी जीएसटीसाठी भरलेल्या रकमेची वसुली केली नाही तर मला बांधकाम साहित्यावर व मजुरीवर जीएसटीसाठी खर्च केलेली रक्कम कशी मिळेल हा प्रश्न अनुत्तरित आहे.
२. रिअल इस्टेट हा एकमेव असा व्यवसाय आहे ज्यामध्ये तुम्हाला तुमचे उत्पादन तयार असेल मात्र विकले गेले नसले तरीही आयकर भरावा लागतो. म्हणजे ताबा देण्यासाठी तयार घरे विकली गेली नसतील तरीही ती तुमच्या उत्पन्नात गृहित धरली जातात.
३. रिअल इस्टेट हा एकमेव असा उद्योग आहे ज्यामध्ये उत्पादनाच्या ग्राहकाला उत्पादनाच्या निर्मात्यापेक्षा खात्रीने व स्वस्त दराने कर्ज मिळते. याचाच अर्थ असा होतो की जर मी बांधकाम व्यावसायिक असेन, तर एकतर आधी मला काहीही कर्ज मिळणार नाही (म्हणजे सहजपणे), त्यानंतर मला १५% दराने व्याज मिळते, ज्यामध्ये अनेक दस्तऐवजांची पूर्तता करावी लागते व कर्जाच्या रकमेएवढी ताबा देण्यासाठी तयार मालमत्ता गहाण ठेवावी लागते, वरून संपूर्ण प्रकल्प आधीच गहाण ठेवलेला असतो हे वेगळे सांगायची गरज नाही. मात्र माझ्या सदनिका ग्राहकांना ७% दराने १५ वर्षांच्या कालावधीसाठी कर्ज मिळते, तर बांधकाम व्यावसायिकांना त्याच्या कर्जाची परतफेड करण्यासाठी जास्तीत जास्त तीन वर्षे दिली जातात.
४. आणखी एक विनोद, जो कदाचित केवळ रिअल इस्टेटमध्येच असेल, प्रकल्पाला वित्त पुरवठा करताना जमीनीसाठी होणारा खर्च विचारात घेतला जात नाही. खरे पाहता तोच सर्वात मोठा खर्च असतो, मात्र बँका फक्त बांधकाम खर्चासाठी कर्ज देतात व जमीनही गहाण ठेवून घेतात.
५. सर्व प्रकारचा टीडीआर, तसेच सशुल्क एफएसआय व मेट्रोसाठीचा एफएसआय उपलब्ध आहे. मात्र नियोजन प्राधिकरण कोणत्या बांधकाम व्यावसायिकाने तो वापरावा हे ठरवते. बांधकाम व्यावसायिकाला नियोजन प्राधिकरणाने म्हणजेच सरकारने ठरवलेल्या दराने त्यासाठी पैसे द्यावे लागतात. हे म्हणजे तुम्हाला हॉटेलमध्ये खाण्याची परवानगी आहे मात्र हॉटेलचे मालक तुम्ही काय खायचे व कोणत्या क्रमाने खायचे हे ठरवतील असे झाले.
६. पुणे शहरामध्ये आपल्या सगळ्यांना एमएसईडीसीएलद्वारे (एमएसईबी) वीज मिळते. जर एमएसईडीसीएलने विजेच्या तारा घातल्या व त्यासाठी रस्ते खणले तर त्यासाठी स्थानिक स्वराज्य संस्थेला म्हणजे पुणे महानगरपालिका/पिंपरी चिंचवड महानगरपालिका यांना प्रति मीटर ३००० रुपये द्यावे लागतात. हे खरेतर एमएसईडीसीएलचेच काम आहे, मात्र त्यांच्याकडे निधी नसल्यामुळे ते बांधकाम व्यावसायिकांना विजेच्या तारा घालण्याचे काम करायला लावतात व त्यानंतर एका कायदेशीर करारामार्फत ही पायाभूत सुविधा ताब्यात घेतात. स्थानिक स्वराज्य संस्था मात्र बांधकाम व्यावसायिकांकडून यासाठी रु.१२,०००/मीटर म्हणजे एमएसईडीसीएलपेक्षा चौपट दराने पैसे घेते. जलवाहिन्या व सांडपाण्याच्या वाहिन्यांच्याबाबतीतही हीच परिस्थिती आहे, जी खरे पाहता स्थानिक स्वराज्य संस्थेची जबाबदारी आहे, मात्र ती बांधकाम व्यावसायिकांच्या माथी मारली जाते.
आता मला सांगा, वरील सर्व व अजूनही असंख्य अतिरिक्त कराचा, शुल्काचा अथवा दंडाचा भार कुणी सहन करायचा, बांधकाम व्यावसायिकांनी किंवा सदनिका ग्राहकाने? सरकारी धोरणांमुळे निर्माण झालेल्या विनोदांची काही उदाहरणेच वर दिली आहेत ज्यात प्रत्येक अर्थसंकल्पामध्ये सुधारणा व्हावी अशी रिअल इस्टेटची अपेक्षा असते मात्र त्याऐवजी त्यात नव्या विनोदांची भर पडते. अशा सगळ्या धोरणांमधून सर्वाधिक फायदा होतो तो सरकारचा व बांधकाम व्यावसायिकांवर घरे महाग करण्याचे दोषी म्हणून शिक्का बसतो. जेव्हा जमीनींचे दर कमी होते, जमीन मालक निरक्षर होते, घरांचा पुरवठा कमी होता तेव्हा बांधकाम व्यावसायिक प्रचंड पैसा कमवायचे हे खरे आहे. पण तो काळ वेगळा होता आणि मग जेव्हा फियाट, हिंदुस्तान मोटर्स, बजाज व फिरोदियांनी
सुद्धा ऑटोमोबाईल क्षेत्रामध्ये फारसे स्पर्धक नसल्यामुळे बक्कळ पैसा कमावला ना, मात्र त्यांच्यावर कधी वापरकर्त्यांसाठी ऑटोमोबाईल महाग केल्या असा शिक्का बसला का?
याचशिवाय निकृष्ट सार्वजनिक आरोग्य व्यवस्था, सुमार सार्वजनिक वाहतूक व्यवस्था, इंधनाचे सतत वाढते दर, महाग शिक्षण, या सगळ्याचे ओझे घराच्या ग्राहकाच्या खिशावर पडते त्यामुळे त्याची किंवा तिची खरेदी करण्याची क्षमता कमी होते. मात्र घरे परवडत नसल्याचे खापर बांधकाम व्यावसायिकांवर फोडले जाते. माननीय अर्थमंत्री (हे पंतप्रधानांनाही उद्देशून आहे), बांधकाम व्यावसायिक म्हणून मला वैयक्तिक कोणत्याही करात सवलत नकोय किंवा मोफत कर्जपुरवठ्यासाठी अर्थसंकल्पात तरतूद नकोय. आम्हाला केवळ इतर कुठल्याही सामान्य व्यावसायिक समुदायाप्रमाणे वागवा व आमच्यासाठी तर्कसंगत धोरणे तयार करा व त्यांची अंमलबजावणी होईल असे पाहा. आमच्यासाठी तेवढे पुरेसे आहे. घर हे केवळ माणसांचीच नाही तर सर्व प्रजातींची मूलभूत गरज आहे व आपण सगळे या उद्देशाने एकजूट होऊ तेव्हाच केवळ हे शक्य आहे. त्याकरता आपण सगळ्यांनी आधी एका व्यासपीठावर येणे गरजेचे आहे. अर्थसंकल्पासाठी आमची एवढीच विनंती आहे; मी आणखी शब्दात स्पष्टीकरण देणे आवश्यक आहे का.
You can read in English version:
http://visonoflife.blogspot.com/2022/01/budget-22-dream-of-home-buying-pre.html
संजय देशपांडे
संजीवनी डेव्हलपर्स
