जीवनाचा दृष्टीकोन: बांधकाम व्यवसायाची नविन वर्षातील वाटचाल : भाग १

“कोणतीही समस्या सोडविण्यातील सर्वात मोठी अडचण म्हणजे, आधी समस्या आहे हे आपण स्वीकारले पाहिजे” …

हे शब्द कुण्या मोठ्या किंवा जाणत्या व्यक्तीचे नाहीत तर माझेच आहेत, पण या लेखाचा विषय खरंतर, ‘रिअल इस्टेट उद्योगासमोरील अडचणी’ असा आहे म्हणूनच माझे स्वतःचे शब्द वापरल्याशिवाय मला राहावले नाही (मी क्वचितच असे करतो). खरेतर, उद्योग या शब्दापासूनच समस्येला सुरुवात होते कारण आपण (म्हणजे बांधकाम व्यावसायिक) स्वतःला उद्योग म्हणवतो, मात्र आपल्याशिवाय इतर कुणीही आपल्याला उद्योग म्हणत नाही किंवा समजत नाही. यामुळे या क्षेत्राविषयी आदर तर सोडाच, पण जेव्हा या क्षेत्राविषयी धोरणे तयार करायची वेळ येते तेव्हा ते एखाद्या अनाथाश्रमासारखे असते आणि “गल्लीपासून ते दिल्लीपर्यंत” अशीच परिस्थिती आहे, कारण शहर पातळीपासून ते केंद्र सरकारपर्यंत म्हणजेच दिल्लीपर्यंत अशीच परिस्थिती आहे. तुम्हाला असे वाटत असेल की हे बांधकाम व्यावसायिकांचे नेहमीचे रडगाणे आहे तर मी तुम्हाला दोष देणार नाही कारण माध्यमांद्वारे व सरकारद्वारेही बांधकाम व्यावसायिकांची अशीच प्रतिमा निर्माण करण्यात आली आहे. आणखी एक वर्ष संपत आले आहे व आत्तापर्यंत बहुतेक लोकांना (म्हणजे बांधकाम व्यावसायिकांना) रिअल इस्टेट क्षेत्रातील आगामी काळातील कल कसा असेल याची जाणीव झाली असेल किंवा समजले असेल. अजूनही हा चांगले पैसे मिळवून देणारा उद्योग आहे, मात्र नक्की कुणासाठी या मुद्द्याकडे बांधकाम व्यावसायिकांनी (सध्या काम करत असलेले व काम करण्यासाठी इच्छुक असलेले) येत्या वर्षात काळजीपूर्वकपणे पाहिले पाहिजे.

२०२० चे लॉकडाउन व २०२१ मधील जैसे थे परिस्थितीतून सावरत आहे असे वाटत असतानाच, मी हा लेख लिहीत असताना पुन्हा संपूर्ण समाजावर लॉकडाउनची टांगती तलवार आहे. त्याचा परिणाम कसा असेल याविषयी कोणतीही टिप्पणी करणे फार लवकर होईल, परंतु प्रत्यक्ष जीवितहानीपेक्षाही भीती व गोंधळाचे वातावरण हे कोणत्याही व्यवसायाचे मुख्य शत्रू असतात, असे माझे निरीक्षण आहे. “जास्त ताकदीसोबतच जास्त जबाबदारीही येते” या तत्वज्ञानानुसार (हे अर्थातच स्पायडरमॅनचे तत्वज्ञान आहे), ज्या उद्योगामध्ये (किंवा व्यवसायामध्ये) जास्त पैसा असतो त्याला जास्त त्रास सहन करावा लागतो, हे अलिकडच्या काळात रिअल इस्टेट उद्योगाने अनुभवलेच आहे व आता पुन्हा एकदा सज्ज व्हावे लागणार आहे. अर्थात लॉकडाउन व विषाणूच्या धोक्यावर कुणाचेही नियंत्रण नाही, मात्र रिअल इस्टेटचे केवळ हेच शत्रू नाहीत (म्हणजे अडचणी किंवा अडथळे), “मायबाप सरकार आहे” म्हणजे ते तयार करत असलेली धोरणे आहेत, घरे विकण्याच्या पद्धतींमधील अलिकडचे कल व शेवटचा मात्र महत्त्वाचा मुद्दा म्हणजे सहकारी बांधकाम व्यवसायिक व ते (म्हणजे आपण) ज्याप्रकारे व्यवसाय करतात, या सर्व घटकांमुळे एकत्रितपणे बांधकाम व्यावसायिकांचे आयुष्य त्रासदायकच होते आहे ही वस्तुस्थिती आहे! वरील सर्व घटकांमुळे रिअल इस्टेटवर कसा परिणाम होतो आहे ते आपण पाहू, कारण बरेच जण म्हणतील की त्यात काय नवीन आहे कारण हे तिन्ही घटक नेहमीच रिअल इस्टेट विरुद्ध नव्हते का? ते विरोधात होते, मात्र सातत्याने वाढणाऱ्या जमीनीच्या दरांमुळे (व नफ्यामुळे) सर्व नुकसान किंवा जखमा भरून निघत असत, आता मात्र तशी परिस्थिती नाही.

माझी माझ्या आर्किटेक्टसोबत अलिकडेच एक बैठक झाली, त्यामध्ये आम्ही पुण्याच्या पश्चिम उपनगरामध्ये नियोजित करत असलेल्या साधारण १०,००० चौरस फुटांच्या भूखंडावर बांधायच्या एका लहान इमारतीचे नियोजन करत होतो. माझ्यावर विश्वास ठेवा, तो ग्राहकाच्या म्हणजेच “माझ्या” मागण्यांमुळे वैतागला नव्हता (सुदैवाने), तर त्याचा राग एकूणच सरकारवर म्हणजेच नियोजन प्राधिकरणावर होता. मी जेव्हा त्याला, तो एवढा का वैतागला आहे असे विचारले तेव्हा त्याने उत्तर दिले, ही माणसे साधे व सोपे नियम का बनवत नाहीत, ज्यामुळे एका चांगल्या घराचे नियोजन सहजपणे करता येईल. त्याला नेमक्या कोणत्या गोष्टी खटकताहेत हे मला समजून सांगण्यासाठी त्याने काही अडचणी लिहून काढल्या. एक लक्षात ठेवा की मी स्वतः एक अभियंता आहे व मला नियोजनाचा ३० वर्षांचा अनुभव आहे व त्याच्या समस्या काय आहेत हे मला समजल्यानंतर मीसुद्धा निःशब्द झालो. पहिली म्हणजे, एक नवीन नियम लागू होतोय (१ जाने २२ पासून) की जेथे रस्त्यांची रुंदी ९ मी ते १२ मी आहे तेथे इमारतींची उंची जास्तीत जास्त २४ मीटरपर्यंत असू शकते, म्हणजे अशा रस्त्यांवर फक्त ७ मजली इमारतींना परवानगी दिली जाईल, त्याचशिवाय परवानगी देणाऱ्या विभागाने इमारतीच्या उंचीमध्ये पार्किंगचा विचार केलेला नाही, मात्र त्याचा विचार अग्निशमन विभागाने केला आहे, व्वा, म्हणजे इथेच पहिली गोळी डागली गेली आहे. म्हणजेच पुणे महानगरपालिकेचा एक विभाग (किंवा कोणतेही नियोजन प्राधिकरण) असे म्हणत असेल की इमारतीची उंची २४ मीटर आहे व तो पार्किंगच्या मजल्याची उंची मोजणार नाही तर त्याच प्राधिकरणाचा दुसरा विभाग म्हणतो की पार्किंगसह इमारतीची उंची ३० मीटर आहे व ना हरकत प्रमाणपत्र देत नाही, हे हास्यास्पद आहे. आता या नियमामागे काय तर्क आहे असा प्रश्न विचारू नका, कारण त्यामागे काहीही तर्क नाही. विनोद म्हणजे ९ मीटर रुंदीच्या रस्त्यावर दिला जाणारा एफएसआय २ असेल व १0 मीटर रुंदीच्या रस्त्यावर दिला जाणार एफएसआय ३ असेल तरीही इमारतीची उंची तेवढीच आहे, उत्तम.

त्यानंतर टीओडी विभागामध्ये (माफ करा मात्र ही आणखी एक गंमत आहे, म्हणजेच तथाकथित मेट्रोच्या (स्थानिक रेल्वे सेवा) पट्ट्यात इमारतीची उंची एच/४ असेल म्हणजे इमारतीच्या रेषेपासून ते भूखंडाच्या सीमेपर्यंत तुम्ही जे काही अंतर सोडाल ते इमारतीच्या उंचीच्या १/४ असले पाहिजे जे सामान्य परिस्थितीत, म्हणजे ज्या इमारती मेट्रोच्या पट्ट्यात येत नाहीत त्यांच्यासाठी एच/५ आहे. सामान्य माणसासाठी सांगायचे झाले तर, जर इमारतीची उंची २४ मीटर असेल, तर मेट्रोच्या पट्ट्यामध्ये इमारतीच्या रेषेपासून ते भूखंडाच्या सीमेपर्यंत कडेने सोडलेली जागा ६ मीटर असली पाहिजे, जी इतर इमारतींमध्ये ४.८ मीटर असू शकते, आता यातही काही तर्क नाही.

त्यानंतर टीओडी विभागामध्ये ५०% सदनिकांचे क्षेत्र ६० चौ. मी. पेक्षा कमी असले पाहिजे, याचे काय कारण आहे? यामागचा तर्क असा आहे की सदनिकांची घनता वाढवणे, जेणेकरून मेट्रोमध्ये येणाऱ्यांची (प्रवाशांची) संख्या वाढेल, मात्र असे करून आपण शहराच्या मध्यवर्ती भागातील सदनिकांची घनता वाढवत आहोत पण मेट्रोच्या बहुतेक मार्गासाठी (सध्या ती शहराच्या मुख्य मार्गावरून जात आहे) हा नियम मेट्रो टर्मिनलच्या पलिकडे म्हणजे मार्ग जेथे संपतो तेथे लागू होऊ शकतो, हे जास्त योग्य होणार नाही का, शहराच्या मध्य भागातील लोकसंख्या वाढवण्यापेक्षा? त्याचप्रमाणे, कारसाठी पार्किंगची सोय न देता सदनिका विकण्याचा प्रयत्न करून पाहा, जास्त सदनिका म्हणजे जास्त कार पार्किंग ची गरज भासणारच! कायद्यानुसार मेट्रो पट्ट्यातील इमारतींमध्ये तुम्हाला कार पार्किंग द्यायची गरज नसली तरीही, सदनिका विकास योजनेतील नियमांनुसार विकल्या जात नाहीत तर ग्राहकांच्या गरजांप्रमाणे विकल्या जातात. जोपर्यंत शहरातील मेट्रोचे मार्ग पूर्ण होत नाहीत तोपर्यंत किंवा असे म्हणूयात की पुण्यासारख्या प्रदेशामध्ये लोक खाजगी कारवर अवलंबून आहेत या वस्तुस्थितीकडे आपण दुर्लक्ष करू शकत नाही, आणि धन्यवाद आपल्या सार्वजनिक वाहतुकीच्या परिस्तिथीबद्दल, आपल्या पुणे महानगर परिवहन महामंडळ लिमिटेडची कृपा. जखमांवर मीठ चोळण्यासाठी, ७ मजल्यांपेक्षा अधिक उंचीच्या इमारतींमध्ये २ जिने आवश्यक आहेत, हे सुद्धा हास्यास्पद आहे कारण यामुळे जागा वाया जाते. बहुतेक लहान भूखंडांमध्ये उंची व कडेने सोडायच्या जागेच्या निर्बंधांमुळे जास्त एफएसआय वापरला जातो ही समस्या असते व तुम्ही त्यामध्ये आणखी एक जिना समाविष्ट करता, फारच छान. ही यादी न संपणारी आहे, ज्याप्रमाणे महानगरपालिकेच्या सीमेवरील गावांमध्ये अजूनही नेमके नियंत्रण कुणाचे असेल म्हणजे पुणे महानगर प्रदेश विकास प्राधिकरणाचे असेल किंवा पुणे महानगरपालिकेचे असेल यावरून वादविवाद सुरू आहे, यामुळे अनेक प्रकल्पांचे प्रस्ताव तसेच नियम प्रलंबित आहेत. मला असे वाटते सरकारने बांधकाम व्यावसायिकांसाठी नाही तर किमान स्वतःच्या महसुलासाठी या नियमांचा गांभिर्याने विचार करण्याची वेळ आली आहे. यावरून मला एका बॉलिवुड चित्रपटातील विनोद आठवतो,

अजित (खलनायक): मायकेल, इसे लिक्विड ऑक्सिजन मे डाल दो …

मायकेल (गुंड): बॉस लिक्विड ऑक्सिजन मे क्यूँ ?

अजित: बडे बेवकूफ हो तुम मायकेल ; लिक्विड ऑक्सिजन मे इसलिये ; लिक्विड इसे जीने नहीं देगा और ऑक्सिजन इसे मरणे नहीं देगा !

(आता रिअल इस्टेटच्या सध्याच्या परिस्थितीमध्ये अजित कोण आहे, गुंड कोण आहे व द्रवरूप ऑक्सिजनमध्ये कुणाला टाकून दिले जात आहे हे मी समजवून सांगायची गरज आहे का!)

त्यानंतर रिअल इस्टेटची अलिकडची “दुःखती बाजू” म्हणजे सदनिका, भूखंड किंवा व्यावसायिक जागा विकणे व त्यांना म्हणतात चॅनल पार्टनर. आता यांचा टीव्ही चॅनलशी काही संबंध नाही, हे म्हणजे बिल्डर म्हणण्यापेक्षा विकसक म्हणण्यासारखे आहे असेच झाले. तर, रिअल इस्टेट एजंटना एकत्रित आता सीपी म्हणजेच चॅनल पार्टनर असे म्हटले जाते. वर्षानुवर्षे रिअल इस्टेट व एजंटचे काम सुरळीतपणे सुरू होते मात्र नफा कमी होऊ लागला व बांधलेल्या सदनिकांचे प्रमाण वाढू लागले, तशी बांधकाम व्यावसायिकांना अशा एखाद्या संस्थेची गरज वाटू लागली जी त्यांना विक्रीची व झटपट विक्रीची हमी देईल व चॅनल पार्टनरही याच गरजेतून तयार झाले आहेत. मी या विषयावरील कुणी तज्ञ नाही, मात्र प्रत्येक बांधकाम व्यावसायिकाला चॅनल पार्टनरची गरज असली तरी सदनिकांचे झटपट आरक्षण करून देण्यासाठी त्यांना जो मोबदला द्यावा लागतो त्यासाठी खाजगीत ते त्यांच्या नावे बोटेच मोडत असतात. हा खेळ इतका घाणेरडा होत चालला आहे की जर तुम्ही तुमचा प्रकल्प विक्रीसाठी चॅनल पार्टनरला दिला नाही तर तुमचा प्रकल्प चांगला नाही किंवा ती एक वाईट गुंतवणूक आहे असा शिक्का त्यावर मारला जातो, ज्यामुळे तुम्हाला एखाद्या किंवा काही चॅनल पार्टनरना शरण जावे लागते. माझी वैयक्तिकपणे सदनिका विक्रीसाठी कमिशन म्हणून काही एक % देण्यासाठी हरकत नाही, कारण तो निर्णय पूर्णपणे बांधकाम व्यावसायिकाचा असतो, मात्र शेवटी त्या सदनिका विकण्यासाठी वापरलेल्या पद्धतींमुळे संपूर्ण बाजारावर परिणाम होणार असतो, हे तुम्ही विसरता कामा नये. कारण पृथ्वी गोल आहे, तुम्ही इतरांविरुद्ध जे करता ते एक दिवस तुम्हालाही भोगावे लागते हा निसर्ग नियम आहे, हे बांधकाम व्यावसायिक व चॅनल पार्टनर या दोघांनीही लक्षात ठेवले पाहिजे.

शेवटचा मुद्दा म्हणजे, बांधकाम व्यावसायिक स्वतःच त्यांच्या समुदायाचे तसेच संपूर्ण व्यवसायाचे सर्वात मोठे शत्रू आहेत. तुमचा माझ्यावर विश्वास बसत नसेल तर कोणत्याही बांधकाम व्यावसायिकाशी वैयक्तिकपणे बोला व त्याला किंवा तिला ज्या स्पर्धकांना तोंड द्यावे लागत आहे (म्हणजे इतर बांधकाम व्यावसायिक) त्यांच्याविषयी त्याचे किंवा तिचे मत विचारा. एखाद्या भूखंडासाठी किंवा पुनर्विकासाच्या प्रस्तावासाठी तुम्ही व्यवहार करत असाल किंवा एखाद्या प्रकल्पासाठी मंजुरी घ्यायची असेल, त्यासाठी तुम्ही चुकीच्या प्रकारे जमिनीचे किंवा पुनर्विकासाची ऑफर दिली किंवा प्रकल्प मंजुरीकरिता चुकीचे मार्ग निवडले तर लक्षात ठेवा तुम्ही अशा व्यवहारातून दररोज एका नरभक्षकाला (म्हणजे रिअल इस्टेट भक्षकाला) जन्म देत आहात. माझे शब्द तुम्हाला कटू वाटत असतील तर तुमचे डोळे उघडा व त्यानंतर तुम्हाला हा व्यवसाय करताना खरे दुखणे कुठे आहे याची जाणीव होईल. या सर्व घटकांमधून ग्राहक तुमच्या उत्पादनाकडे म्हणजे घराकडे कशाप्रकारे बघतो हे दिसून येते. ज्याप्रकारे तो किंवा ती बांधकाम व्यावसायिकाशी घासाघीस करतात, त्यामध्ये परिस्थितीचा फायदा घेत शेवटी ग्राहकाचाच विजय होतो यात शंका नाही व मी त्यासाठी ग्राहकांना दोष देत नाही. मात्र कोणत्याही खेळामध्ये कुणीतरी जिंकले याचा अर्थ दुसऱ्याचा मृत्यू झाला किंवा दुसरा संपला असा होत नाही, बरोबर? रिअल इस्टेटच्या खेळामध्ये मात्र सध्या हेच होत आहे व तुम्हाला या खेळामध्ये पराभूत व्हायचे नसेल तर आत्तापासूनच त्यादृष्टीने कामाला लागा. मला असे म्हणायचे नाही की स्पर्धा असूच नये किंवा तुम्ही घरे बांधत असताना पैसे कमवू नका, मात्र ते करताना तुम्ही जे काही निर्माण करत आहात त्यामुळे संपूर्ण रिअल इस्टेटचे भवितव्य ठरणार आहे हे लक्षात ठेवा, आणि तुमचीच पुढची पिढीही त्याचा एक भाग असेल. आगामी वर्षासाठी मनःपूर्वक शुभेच्छा, हा अजूनही एक अतिशय उत्तम व्यवसाय आहे कारण त्यामध्ये कल्पकता आहे. आपण जी घरे बांधणार आहोत त्यामध्ये अनेक कुटुंबांची भरभराट होणार आहे व एक अधिक चांगला समाज घडणार आहे. माझ्यासाठी किमान आत्तापर्यंत तरी बांधकाम व्यावसायिक होण्याचा हा सर्वोत्तम भाग आहे!