Thursday 28 July 2016

शोध, जय नावाच्या वाघाचा !






















निसर्गात काहीही योगायोगाने घडत नाही”… रिस्टॉटल

या महान तत्त्ववेत्त्यानं किती नेमक्या शब्दात निसर्गाविषयी किती महत्वाची गोष्ट सांगितली आहे; अलिकडेच निसर्गप्रेमी लोकांमध्ये एका बातमीवरून भरपूर गदारोळ झाल्याने मला हे अवतरण आठवले! विदर्भातल्या एका जंगलातून जय नावाचा एक वाघ नाहीसा झाला त्याविषयी ही बातमी होती. जंगलात सगळीकडे त्याचा शोध घेऊन झाला, समाज माध्यमांवरही त्याविषयी माहिती देण्यात आली. कोणत्याही प्राण्यासाठी आत्तापर्यंत इतका शोध घेतला नव्हता. या शोधात स्वयंसेवी संघटना, वन अधिकारी, महाविद्यालयीन विद्यार्थी, गावकरी व अगदी पोलीस विभागाचाही समावेश होता. क्लॉ नावाच्या वन्यजीव छायाचित्रकारांच्या एका गटाने जयविषयी काही ठोस माहिती/पुरावा म्हणजेच छायाचित्रे किंवा तो शेवटचा कुठे दिसला यासारखी माहिती देणाऱ्या व्यक्तिला ५०,००० रुपयांचे बक्षीसही जाहीर केले. कदाचित काही जणांना आश्चर्य वाटेल की, एक वाघ नाहीसा झाला तर त्यात काय एवढं मोठसं? आपल्या देशात अंदाजे दोन हजार वाघ असताना एखादा नाहीसा झाला तर काय फरक पडणार आहे! तसंच आपण दररोज वाघ किंवा इतर वन्य प्राणी शिकार किंवा रस्त्यावरील अपघात, तसंच प्रदेशांवरून होणारी भांडणे यासारख्या शेकडो कारणांनी मारले गेल्याच्या बातम्या ऐकत नाही का? त्यात आता आणखी एका वाघाची भर पडली आहे व त्याचं नाव जय आहे, बस्स!
अशा अजाण आत्म्यांना मी दोष देत नाही कारण त्यापैकी बहुतेक महानगरांमध्ये किंवा शहरांमध्ये राहतात, त्यांना आधीच रोजच्या जगण्याच्या अनेक चिंता असताना, त्यात आणखी दूर कुठल्या तरी जंगलात एक वाघ नाहीसा झाल्यामुळे त्यांनी चिंता करावी अशी अपेक्षा आपण करू शकत नाही! तरीही या विषयावरून एवढा गदारोळ का झालाय व हा जय कोण आहे याची थोडीशी पार्श्वभूमी सांगतो. जे राष्ट्रीय अभयारण्य किंवा व्याघ्र प्रकल्पांना नियमितपणे भेट देतात त्यांना माहिती आहे की कान्हा अभयारण्य किंवा ताडोबा अंधारी व्याघ्र प्रकल्प किंवा रणथंबोर किंवा कॉर्बेट यासारखी विविध अभयारण्ये संरक्षित क्षेत्रे आहेत व विविध कारणांनी चर्चेत असतात.. त्याचवेळी काही लहान व्याघ्र प्रकल्पही आहेत जे लोकांना फारसे माहिती नसले तरी, वन्यजीवप्रेमींमध्ये बरेच लोकप्रिय आहेत. या व्याघ्रप्रकल्पांची संकल्पना देशभरात वाघांचं व त्यांच्या आजूबाजूला असलेल्या जंगलाचं संरक्षण व संवर्धन करण्यासाठी १९७२ साली मांडण्यात आली. हे प्रकल्प देशभरात पसरलेल्या जंगलांचे राखीव भाग असतात, ज्यामध्ये वन विभागाला वन्यजीव संरक्षणासाठी अनेक अधिकार दिले जातात. या क्षेत्रांमध्ये वाघ केंद्रस्थानी असतो व यामुळे वाघासोबतच जंगलांमधील इतर प्रजातींचे रक्षण होईल याची खात्री सरकार करू शकते. सुरुवातीला असे केवळ बारा प्रकल्प होते, मात्र ते अतिशय उपयोगी ठरल्याने, आता व्याघ्रप्रकल्पांतर्गत जवळपास पन्नासहून अधिक अभयारण्ये किंवा व्याघ्रप्रकल्प आहेत. या व्याघ्र प्रकल्पांसाठी कायदेशीर अधिकार देण्यासोबतच, स्थानिक सरकारांना भरपूर निधीही उपलब्ध करून देण्यात आला आहे, म्हणजे ते हा निधी व्याघ्रप्रकल्पांतर्गत वाघांच्या संवर्धनासाठी वापरू शकतील. मी जेव्हा वाघांचे संवर्धन हा शब्द वापरतो तेव्हा त्यात फक्त वाघच नाही तर तो जिथे जगतो त्या संपूर्ण परिसराचे संवर्धन असा अर्थ अभिप्रेत आहे. त्यामध्ये जंगलातील झाडाझुडुपांसह तिथल्या स्थानिक लोकांची काळजी घेण्याचाही समावेश होतो, मग ते जंगलात किंवा आजूबाजूला राहणारे आदिवासी असतील किंवा गावकरी असतील. इथे पुण्यात माझ्या दहाव्या मजल्यावरच्या घरात बसून मला वाघ फार आवडतो असं म्हणणं सोपं आहे. मात्र ज्या भागात वाघाचा दिवसंरात्र वावर असतो, तिथे कुडामातीच्या झोपडीत राहून मला वाघ फार आवडतो असं म्हणणं अवघड आहे, बरेच जण ते करू शकत नाहीत! म्हणून मनुष्य व प्राण्यांमधील संघर्ष टाळणे हे व्याघ्रप्रकल्प नियंत्रित करणाऱ्या वनविभागाचे मुख्य काम आहे, कारण अशा संघर्षात प्राण्याचा पराभव होणार हे निश्चित असते!
आता तुम्हाला व्याघ्रप्रकल्प म्हणजे काय व वाघांच्या संवर्धनामध्ये वनविभागाची काय
भूमिका असते हे समजलं असेल. आजकाल पर्यटनामध्ये वन्यपर्यटन ही एक फॅशनच 
झाली आहे, याविषयी पूर्णपणे आदर राखत मी फॅशन हा शब्द वापरलाय, कारण तिथ
अत्याधुनिक कॅमेरे घेऊन जायचे आणि वाघांची छायाचित्रे समाज माध्यमांवर टाकायची 
अशी आजकाल पद्धत झाली आहे. डिजिटल कॅमेऱ्यांमुळे पूर्वी रिळाच्या कॅमेऱ्यामुळे जेवढे
 अवघड जायचं तेवढं छायाचित्रण अवघड राहिलेलं नाही व ते स्वस्तही झालं आहे
व्याघ्र प्रकल्पांमध्ये सफारीसाठी जाणं खार्चिक असतं मात्र आपल्या देशात अनेक तरूण 
नवश्रीमंत आहेत ज्यांना ते परवडू शकतं. मात्र त्यासोबत अनेक वर्षांपासून प्रामाणिकपणे 
जंगलात जाणारे, तसंच छायाचित्रणासोबतच वन्यजीवांच्या संवर्धनासाठी बरंच काही करणारे 
अनेक जण आहेत हे देखील खरे आहे. या वन्यजीव पर्यटनामुळे व्याघ्र प्रकल्पांना मिळणारं मोठं 
उत्पन्न जंगलांच्या कल्याणासाठी वापरलं जातं जे तितकंच महत्वाचं आहे. म्हणूनच अधिकाधिक
 लोकांनी जंगलात जावं यावर देशभरातल्या सर्व राज्यांमधील पर्यटन तसंच वनविभागाचा भर 
असतो. वन्यजीवप्रेमींना तसंच पर्यटकांना व्याघ्र प्रकल्पांकडे आकर्षित करण्यासाठी वाघांशिवाय 
आणखी चांगला ब्रँड अॅम्बेसेडर कोण असू शकतो! म्हणूनच प्रत्येक अभयारण्यामध्ये एखादा वाघ
 तिथलं विशेष आकर्षण असतो. कान्हा अभयारण्यात मुन्ना नावाचा वाघ आहे, त्याच्या 
कपाळावरील काळ्या पट्ट्यांमधून कॅट अशी अक्षरे नैसर्गिकपणे तयार झाली आहेत. ताडोबामध्ये
बाघडोह नावाचा वाघ आहे व रणथंबोरमध्ये सुलतान आहे, त्याला माणसांवर हल्ला केल्यामुळे
 ताब्यात ठेवण्यात आलं होतं. या मुद्द्यावरूनही समाज माध्यमांमध्ये बरीच चर्चा झाली व 
मिश्र प्रतिक्रिया उमटल्या. कॉर्बेटमध्ये शर्मिली नावाची वाघीण आहे व पेंच व्याघ्र प्रकल्पांत 
कॉलरवाली नावाची वाघीण आहे, तिने गेल्या काही वर्षात बारा बछड्यांना जन्म दिला आहे, 
जंगलासाठी हे अतिशय मोठं योगदान आहे. बांधवगढ व्याघ्र प्रकल्पामध्ये बी२चार्जर असे
 दोन अतिशय मोठे वाघ आहेत व नागझिरामध्ये देंडू नावाचा वाघ आहे. या बहुतेक वाघांची 
नावं जंगलातल्या गाईडनी ठेवली आहेत. ही नावं त्यांच्या सवयी किंवा वाघ ज्या परिसरात
 नेहमी फिरत असतो त्याच्या नावावरून ठेवण्यात आली आहेत! पट्याच्या वाघिणीला 
कॉलरवाली असं नावं पडलंय कारण तिला रेडिओ कॉलर लावण्यात आली आहे. त्याचप्रमाणे 
नागपुरजवळच्या उमरेड खरंडला या तुलनेने नव्या व्याघ्र प्रकल्पाचं मुख्य आकर्षण आहे 
जय नावाचा एक मोठा नर वाघ. वर उल्लेख केलेल्या वाघांना प्रसिद्धी मिळण्याचे 
कारण म्हणजे, ते जयसारखे आकाराने मोठे आहेत व दुसरे म्हणजे पर्यटकांना 
त्यांना पाहायची सवय लागलेली असते व ते नेहमी सहजपणे दिसतात त्यामुळे 
त्यांची छायाचित्रे घेता येतात; बहुतेक पर्यटक वाघांची एक झलक पाहायला मिळावी 
यासाठी व्याघ्र प्रकल्पाला भेट देतात. जेव्हा एखादा वाघ नियमितपणे व सहजपणे 
दिसतो, तेव्हा ते अभयारण्य त्या वाघाच्या नावाने ओळखला जाणे स्वाभाविक आहे! 
अशाचप्रकारे युकेडब्ल्यूएस या टोपणनावाने ओळखले जाणारे उमरेड खरंडला अभयारण्य 
जयसाठी प्रसिद्ध होते. धष्टपुष्ट शरीर, त्याला साजेसा भारदस्त चेहरा, झुपकेदार आयाळ, 
पर्यटकांच्या कॅमेऱ्यांमुळे न दचकणारा जय लवकरच वन्यप्रेमींचा लाडका झाला, युकेडब्ल्यूएसच्या
 हजारो पर्यटकांनी आत्तापर्यंत प्रत्येक समाज माध्यमांवर जयची छायाचित्रे टाकली आहेत!

मात्र गेल्या पाच एक महिन्यांपासून युकेडब्ल्यूएसमध्ये जय दिसत नसल्याच्या बातम्या यायला लागल्या. पहिले काही आठवडे कुणालाच यात काळजी करण्यासारखं काही वाटलं नाही कारण जंगलाचं क्षेत्रं बरंच मोठं असतं त्यामुळे नर वाघ सगळीकडे फिरत असतात. सामान्यपणे नर वाघ ५० चौ.कि.मी. ते १०० चौ.कि.मी. क्षेत्रात शिकारीसाठी फिरू शकतो. अनेकदा वाघ एका दिवसात ३० किमी चालू शकतो त्यामुळे काही दिवस एखादा वाघ दिसला नाही तर त्यात काही विशेष नाही. तसंच वाघ समागमाच्या काळात वाघीणीच्या मागे असतो तेव्हा त्याला एकांत हवा असतो, त्यामुळे जयचं न दिसणं वावगं नव्हतं. मात्र हळूहळू दिवस जाऊ लागले व तरीही जय दिसला नाही, तेव्हा पर्यटकांना विशेषतः नियमितपणे येणाऱ्यांना जय दिसत नसल्याबद्दल काळजी वाटायला लागली. जय नेहमी दिसायचा व तो जवळपास चार महिन्यांपासून दिसत नसल्यामुळे परिस्थिती नक्कीच चिंताजनक होती. वनविभागाकडेही जयविषयींच्या चौकशींचा मारा सुरु झाला व समाज माध्यमांवरही जयला काय झालं याविषयी चर्चा सुरु झाल्या. याविषयी अनेक तर्क मांडले जात आहेत, वाघ एका अभयारण्यातून दुसऱ्या अभयारण्यात जाऊ शकतात, विशेषतः विदर्भामध्ये अजूनही अशाप्रकारचे काही मार्ग अस्तित्वात आहेत. हे मार्ग किंवा पट्टे दोन जंगलांमधल्या भागांना जोडतात, वन्य प्राणी याच मार्गाने एका जंगलातून दुसऱ्या जंगलात जातात. या पट्ट्यांमध्ये मानवी वस्ती नसते किंवा माणसे याचा फारसा वापर करत नाहीत, त्यामुळे या पट्ट्यांतून जायला प्राण्यांना सुरक्षित वाटतं. वाढत्या शहरीकरणामुळे असे अनेक पट्टे नष्ट झाले आहेत; पन्नास साठ वर्षांपूर्वी भारतातल्या बहुतेक भागांमध्ये जंगले अशा पट्ट्यांनी जोडलेली होती व प्राणी त्यातून बराच लांबचा प्रवास करू शकत व त्यामुळे त्यांना जगणं आणखी सोपं होतं. अलिकडच्या काळात कान्हातली एक वाघीण जवळपास १५० किमीचा प्रवास करून पेंच व्याघ्र प्रकल्पात सापडली. त्यामुळे असा एक तर्क मांडला जात होता की जयसुद्धा प्रवास करत पेंच किंवा ताडोबात किंवा दुसऱ्या एखाद्या जवळच्या अभयारण्यात गेला असेल. मात्र तिथल्या वन कर्मचाऱ्यांनी किंवा स्थानिकांनी असा कोणताही नवीन मोठा वाघ त्यांच्या भागात दिसला नसल्याचं सांगितलं. तसंच जयसारखा मोठा वाघ सहज कुणाच्याही नजरेतून सुटणार नाही, कारण इतक्या लांबचा प्रवास करताना कुणालातरी तो नक्कीच दिसला असता किंवा त्याच्याविषयी काही सांगितले असते हे स्वाभाविक आहे.

त्याशिवाय जयला दोनदा रेडिओ कॉलर लावली होती; वन विभाग विशेष वाघ किंवा बछडे असलेल्या वाघिणींसाठी रेडिओ कॉलर वापरतात म्हणजे त्यांना रेडिओ सिग्नद्वारे त्यांची हालचाल किंवा ठिकाणावर लक्ष ठेवता येतं. जयच्या बाबतीत या रेडिओ कॉलरचाही काही उपयोग झाला नाही व वन विभाग व रेडिओ कॉलर लावण्याच्या कामाचे निरीक्षण करणाऱ्या संस्थेदरम्यान आरोप-प्रत्यारोप सुरु झाले. या संस्थेनं असंही सांगितलं की अति उच्च विद्युतदाबाच्या वाहिन्यांच्याभोवती प्राणी फिरत असतील तर रेडिओ कॉलर काम करत नाही, हा सगळा भाग औष्णिक विद्युत प्रकल्पांचा असल्यामुळे अशा विद्युतवाहिन्या सगळीकडेच असतात! मात्र तांत्रिक जाणकार व्यक्ती हा युक्तिवाद स्वीकारायला तयार नाहीत, अशी परिस्थिती असेल तर ही अडचण इतर वाघांच्या बाबतीत का आली असा त्यांचा प्रश्न आहे. आणखी एक तर्क म्हणजे शिकार, मात्र एवढ्या मोठ्या वाघाला मारणं सोपं काम नाही. शिकारीच्या बहुतेक प्रकरणात स्थानिकांचा सहभाग असतो, कारण त्यांनाच वाघ नेमक्या कुठल्या भागात असेल याविषयी माहिती असते, म्हणजेच शिकार झाली असती तर त्यामध्ये बऱ्याच जणांचा सहभाग असता व कुणीतरी काहीतरी बोलले असते. आणखी एक तर्क म्हणजे नैसर्गिक मृत्यू, जय नैसर्गिक मृत्यू होण्यासाठी फारच तरूण होता मात्र सर्पदंश किंवा दुसऱ्या वाघाशी झालेल्या झटापटीत मृत्यू होण्याची शक्यता असते. रेडिओ कॉलर असली किंवा नसली तरीही मृतदेह दिसून आला असता कारण वन विभागाचे कर्मचारी जंगल विस्तीर्ण असलं तरीही त्याचा कानाकोपरा शोधत आहेत. वाघ केवळ शिकारीसाठी सावज कमी असेल किंवा पाणी पुरेसं नसेल तरच दुसऱ्या जंगलात स्थलांतर करतो, मात्र जयच्या बाबतीत ही दोन्हीही कारणं नव्हती. वाघाच्या स्थलांतराचं आणखी एक कारण म्हणजे गावकऱ्यांचा फार हस्तक्षेप असेल तर त्यांच्या हालचालींमुळे वाघांना त्रास होतो. कधी पाळीव प्राणी त्यांचे वास्तव्य असलेल्या ठिकाणी शिरतात, तर कधी माणसे झाडे कापण्यासारख्या अवैध कामांसाठी तिथे जातात! जयच्या बाबतीत शिकारीपासून ते स्थलांतरापर्यंत कोणताही तर्क लागू न झाल्यामुळे, वनविभागाने एक व्यापक शोधमोहीम हाती घेतली व त्यामध्ये स्वयंसेवी संस्थांनाही सहभागी करून घेतलं. एखाद्या हरवलेल्या वन्यप्राण्याला शोधण्यासाठीची ही आत्तापर्यंतची सर्वात मोठी शोधमोहीम असावी!

डिस्नेचा काही दिवसांपूर्वी फाईंडिंग निमो नावाचा एक अत्यंत सुंदर चित्रपट येऊन गेला; त्यात एक बाबा मासा आपल्या हरवलेल्या मुलाचा संपूर्ण पॅसिफिक समुद्रात कसा शोध घेतो याची गोष्ट होती. तो निमेशनपट होता, त्यामुळे समुद्रात एक लहानसा मासा शोधणं सोपं होतं, मात्र जेव्हा एका वाघाला हजारो चौरस किमीच्या जंगलात शोधायचं असतं तेव्हा आपल्याला आपल्या तंत्रज्ञानाच्या मर्यादा जाणवतात. जय हरवल्यामुळे वनविभागाच्या किंवा वन विभागातील यंत्रणेच्या त्रुटी स्पष्टपणे समोर आल्या. पोलीसांचं जसं खबरींचं जाळं असतं तसं आपण पैसे देऊन खबरींचं जाळं का तयार करू शकत नाही, जे वन विभागासाठी काम करतील व व्याघ्र प्रकल्पात व आसपासच्या परिसरात बाहेरून आलेल्या लोकांच्या हालचालींवर बारकाईनं लक्ष ठेवतील? वन विभाग कर्मचाऱ्यांचं अपुरं संख्याबळ व तंत्रज्ञानामुळे पूर्ण जंगलावरही लक्ष ठेवू शकत नाही, त्यामुळे एखाद्या वाघावर लक्ष ठेवणं तर लांबच राहीलं. म्हणून एक वेगळा दक्षता विभाग असला पाहिजे व आपल्याला वाघांची खरंच काळजी वाटत असेल तर सरकारने वन विभागाला सशक्त केलं पाहिजे! त्याचशिवाय वन्यजीवांवर लक्ष ठेवण्यासाठी हवाई टेहळणी व द्रोण कॅमेऱ्यांचा वापर करता येईल, ही कदाचित अतिशयोक्ती वाटेल मात्र आपल्याकडे जेमतेम २००० वाघ राहिले असतील तर हा खर्चही करणं आवश्यक आहे, हे आपण स्वीकारलं पाहिजे. त्याचशिवाय आपण वाघांसारख्या प्राण्यांमध्ये मायक्रोचिप घालण्याचा विचारही करू शकतो, मी काही इलेक्ट्रॉनिक्स विषयातला तज्ञ नाही मात्र बाँडपट अशा उपकरणांविषयी आपल्या ज्ञानात बरीच भर पाडतात, आपण ती इथे का वापरून पाहू शकत नाही? त्याचवेळी वन्यजीव पर्यटनासाठी संपूर्ण जंगल खुलं करा कारण वन्यजीवप्रेमी हे वन विभागाचे एकप्रकारे डोळे व कान असतात. त्यांच्यामुळेच जय नाहीसा झाल्याचं लक्षात आलं व त्याचा शोध घेण्यासाठी यंत्रणेला हालचाल करणं भाग पडलं! सर्वोच्च न्यायालयाच्या कोणत्यातरी निर्णयामुळे व्याघ्र प्रकल्पांचा केवळ २०% भाग पर्यटकांसाठी खुला केला जातो व त्यामुळेच प्राणी हरवल्यास त्याकडे दुर्लक्ष होतं. वाघ संरक्षण कक्षाचे प्रमुख असलेले पंतप्रधान यात लक्ष घालतील का व याविषयी पुन्हा सर्वोच्च न्यायालयात दाद मागतील का, म्हणजे वाघांच्या संवर्धनाच्या दिशेनेच एक पाऊल टाकले जाईल? पर्यटनामुळे वन्यजीवनात अडथळा निर्माण होऊ शकतो. मात्र योग्य प्रकारे निरीक्षण करून, वाहनांची संख्या नियंत्रित ठेवून व पुरेसे कर्मचारी संख्याबळ असेल तर आपण संपूर्ण जंगल पर्यटकांसाठी खुलं करू शकतो. शेवटी आपणच जंगलाचे मुख्य, राखीव व पर्यटन असे विभाग पाडले आहेत; मात्र वाघांसाठी ते केवळ एकच जंगल आहे!

जय हरवण्यामागचं कारण काहीही असेल, मात्र त्याचा जर अनैसर्गिक मृत्यू झाला असेल तर वन्यजीवनाचं ते मोठं नुकसान आहे! देशात गेल्या वर्षभरात जवळपास ५० वाघांचा विविध कारणांमुळे मृत्यू झाला. बहुतेक प्रकरणांमध्ये मानवी अतिक्रमण किंवा संघर्ष हे मुख्य कारण होतं. एकीकडे आपण वाघांची लोकसंख्या वाढत असल्यामुळे आनंदी आहोत व दुसरीकडे आपण त्यांचे मृत्यू रोखू शकत नाही, अशावेळी वाघांच्या संवर्धनाच्या बाबतीत पुन्हा पहिले पाढे पंचावन्न अशीच परिस्थिती होईल.  महान तत्त्ववेत्त्याच्या वरील अवतरणात म्हटल्याप्रमाणे, जयचं नाहीसं होणं हा निव्वळ योगायोग नाही; तो आपल्यासाठी धोक्याचा इशारा आहे. मात्र आपण तो इशारा समजून घेतला पाहिजे, आज जयचं असं झालं उद्या बागडोह किंवा कॉलरवालीच्या बाबतीतही होऊ शकतं. हळूहळू वाघ नावाची प्रजातीच जंगलातून नामशेष होईल. म्हणूनच फार उशीर होण्याआधी कामाला लागू व अशी एक यंत्रणा तयार करू ज्यात जय हरवणार नाही तर आनंदाने त्याच्या हक्काच्या जंगलातच म्हातारा होईल, निसर्ग त्यासाठीच तर आहे!

संजय देशपांडे

smd156812@gmail.com

संजीवनी डेव्हलपर्स






Wednesday 20 July 2016

रिअल इस्टेटमध्ये, हे काय चालले आहे ?


























मला अगदी खात्री आहे की घर खरेदी करण्यासाठी हा अतिशय चांगला काळ आहे. तुम्ही आत्ता घर खरेदी केलं, तर १० वर्षांनंतर तुम्ही मागे वळून पाहाल व म्हणाला, ‘मी डोनाल्ड ट्रंप यांचं ऐकलं याचा मला फार आनंद आहे”… डोनाल्ड ट्रंप

डोनाल्ड ट्रंप यांची वेगळी ओळख करून द्यायची गरज नाही, कुणास ठाऊक कदाचित पुढच्या वर्षी जगातल्या सर्वोच्च शक्तिशाली पदावर म्हणजेच अमेरिकेच्या अध्यक्षपदी विराजमान होणारे ते पहिलेच बांधकाम व्यावसायिक असतील, असं फक्त अमेरिकेतच होऊ शकतंआपल्या देशात एक बांधकाम व्यावसायिक पंतप्रधानपदासाठी लढतोय असा विचार करा; बांधकाम व्यावसायिक हे बिरूद घेऊन कोणताही पक्ष निवडणूक जिंकू शकणार नाही, अर्थात सर्व पक्षांना रिअल इस्टेटमधून मिळणारा पैसा मात्र हवा असतो! श्री. ट्रंप यांचे अमेरिकेला शुद्ध वंशांचा (इथे शुद्ध म्हणजे अमेरिकी नागरिक केंद्रित असा अर्थ अभिप्रेत आहे, नाझीवादातला शुद्ध नाही) देश बनवण्याविषयी मते किंवा विचार काहीही असले तरीही, रिअल इस्टेटमधील त्यांचे यश किंवा नैपुण्य वादातीत आहे; त्यांच्या वरील अवतरणातून त्यांचा रिअल इस्टेटवरचा ठाम विश्वास दिसून येतो! आपल्या राज्याचा किंवा पुण्यातल्या रिअल इस्टेटचा विचार करायचा तर सद्यपरिस्थितीत रिअल इस्टेटमध्ये किमती वाढतील यावर किती जणांना ट्रंप यांच्यासारखा ठाम विश्वास आहे ही शंकाच आहे. मी जेव्हा आजूबाजूला रिअल इस्टेटशी संबंधित चेहरे पाहतो तेव्हा मला ९०च्या दशकातल्या ये जो है जिंदगी मधली टिंकू तलसानियाची भूमिका आठवते; हे पात्र नेहमी गोंधळेलं असे व त्याचा एक प्रसिद्ध संवाद होता, “यह क्या हो रहा है!” म्हणजेचआजूबाजूला काय चाललं आहे!”
 पुण्यात आजूबाजूला नजर टाकली तर रिअल इस्टेटमध्ये जी परिस्थिती दिसते त्याविषयी मी जे काही बोलणार आहे ते कदाचित काही जणांना आवडणार नाही, मात्र मी गप्प राहिल्याने वस्तुस्थिती बदलणार नाही; तर इथे काय परिस्थिती आहे हे आपण पाहू? मागील दोन वर्षे कदाचित रिअल इस्टेटसाठी सर्वात वाईट होती, दरवाढ तर सोडाच सदनिकांचे फारसे आरक्षणही झाले नाही. फारसे आरक्षण झाले नाही म्हणजे प्रकल्पाची सुरुवात होताच ज्याप्रकारे पूर्ण आरक्षण व्हायचे तसे झाले नाही. याचे कारण म्हणजे लोकांना असे वाटायचे की त्यांनी प्रकल्प सुरु होण्याच्या दरात आरक्षण केले तर दोन किंवा तीन वर्षात म्हणजेच प्रकल्प पूर्ण होण्याच्या वेळी, त्यांना दुप्पट दर मिळेल. इतर कोणत्याही आर्थिक योजनेत एवढा व्याजदर मिळत नाही व प्रामाणिक ग्राहकांनाही भीती वाटायची की त्यांनी वाट पाहिली तर त्यांना दुप्पट पैसे द्यावे लागतील. त्याचप्रमाणे सदनिका, कार्यालय किंवा दुकान कुलुपबंद करता येत असल्यामुळे समभाग किंवा मुदत ठेव प्रमाणपत्रासारख्या कागदी दस्तऐवजांपेक्षा त्यांची गुंतवणूक जास्त सुरक्षित राहील असा विश्वास वाटतो. मात्र गेल्या काही वर्षात जे झाले त्याची अपेक्षा कुणीच केली नव्हती, घरांच्या किंमती वाढणे तर सोडा त्यांची विक्रीच होत नाही. याचे काय कारण आहे हेच कुणाला समजत नाही व विकल्या न गेलेल्या घरांचा साठा आत्तापर्यंतचा सर्वात मोठा साठा झाला आहे. घरांच्या किमती वाढत नाहीत तसंच काही ठिकाणी किमती कमी होऊनही विक्री झालेली नाही. हे गंभीर आहे कारण रिअल इस्टेटचं संपूर्ण गणित दरवाढीवर अवलंबून असतं; जमीन खरेदी करण्यापासून ते टीडीआर खरेदी करण्यापर्यंत प्रत्येक ठिकाणी लोक जास्तीचे पैसे मोजायला तयार होते, यामागे एकच तर्क असायचा शेवटी यातूनच पुन्हा पैसे कमावता येतील.

 रिअल इस्टेटशी संबंधित प्रत्येक व्यवहारात पुढे भरपूर दरवाढ होईल हाच तर्क असायचा, मग सिमेंट किंवा पोलाद खरेदी असो किंवा विविध सरकारी संस्थांद्वारे विविध कर किंवा अधिभारांद्वारे वसूल केला जाणारा महसूल असो, सगळ्यांचं एकच म्हणणं असायचंतुम्ही पुढे कमावणार आहात ना, मग आम्हालाही प्रत्येक चौरस फुटातला वाटा द्या!” बांधकाम व्यावसायिकही त्याची काळजी करायचे नाहीत. मी स्वतः प्रकल्प सुरु केला तेव्हापासून तो पूर्ण होईपर्यंत तिप्पट दरवाढ झाल्याचे पाहिले आहे यात बांधकाम व्यावसायिकाचं काय योगदान असतं तर काहीच नाही, हेच खरं उत्तर आहे! बाजारामध्ये जेव्हा कमी पर्याय उपलब्ध असतात तेव्हा मागणी अधिक व पुरवठा कमी असतो, मात्र तरीही ते बाजारातल्या ग्राहकांच्या खिशाला परवडत असतं. त्यामुळेच जी काही दरवाढ होत होती त्यात सगळे जण खुश होते, असेल ती किंमत मोजून त्या घरांमध्ये राहायला तयार होते. यामुळे जो नफा मिळायचा त्यावर कर्जवितरक, पुरवठेदारांपासून ते बांधकाम व्यावसायिकांपर्यंत रिअल इस्टेटशी संबंधित सर्व घटक खुश होते. किती नफा कमावला जायचा याचं कुणी मोजमापही ठेवत नसत, कारण यशस्वी झाल्यानंतर त्याची कारणं शोधायला कुणी जात नाही, त्यामुळे असं का होतंय हे शोधायचा प्रयत्न कुणी केला नाही! हा तर्क मूर्खपणाचा असला तरीही, तुम्हाला पुन्हा पुन्हा यशस्वी व्हायचं असेल तर यशाचं विश्लेषण व्हायला हवं, मात्र रिअल इस्टेटमध्ये कधीच मूर्खांची कमतरता नव्हती, केवळ भरमसाठ दरवाढीच्या मुखट्यामुळे मूर्खांचा खरा चेहरा कधी दिसून आला नाही! रिअल इस्टेटच्या गरजा जाणून घेण्यात कुणाला रस नव्हता किंवा ग्राहकांपर्यंत पोहोचण्याची नवीन माध्यमे किंवा बांधकामाची नवीन तंत्रे शोधण्यात कुणालाही रस नव्हता कारण हे न करताच सगळं काही विकलं जात होतं! विकासकांमध्ये जमीन खरेदी करण्यासाठी जोरदार स्पर्धा होती व अनेकांनी तत्कालीन विद्यमान बाजारभावापेक्षा जमीनीसाठी प्रति चौरस फूट जास्त दर आकारायला सुरुवात केली, त्यांनी फक्त तीन वर्षात सदनिकांचे दर किती वाढतील याचाच विचार केला!  अगदा खाजगी वित्त पुरवठा कंपन्याही रिअल इस्टेट विकासकांना वित्त पुरवठा करायला तयार होत्या कारण दोन वर्षात दाम दुप्पट हेच खाजगी वित्त पुरवठादारांचे परवलीचे शब्द होते! बँकाही खुश होत्या कारण प्रत्येक बँकेसाठी कर्ज वितरण क्षेत्रात गृहकर्ज हा मुख्य व्यवसाय झाला होता; थोडक्यात काय सगळीकडे आनंदी आनंद होता! कॅलिफोर्नियातल्या गोल्डरशप्रमाणे परिस्थिती झाली होती, प्रत्येकालाच बांधकाम व्यावसायिक व्हायचे होते, केवळ पुण्यातच नाही तर राज्यातल्या सर्व शहरांमध्ये किमान महानगरांमध्ये तरी अशीच परिस्थिती होती!

मात्र येणाऱ्या संकटाची चाहुल कुणालाच लागली नाही, मात्र हळूहळू घराविषयी होणाऱ्या चौकशा बंद झाल्या, प्रकल्प सुरु होण्यापूर्वी होणारे आरक्षण कमी होऊ लागलं, सर्व सुखसोयींनीयुक्त किंवा मोठ्या सदनिका यासारखे शब्द ग्राहकांना नकोसे झाले, ग्राहकांचा ओघ एवढा कमी झाला की वर्तमानपत्रात लाखो रुपयांच्या पानभर जाहिरातींना पन्नास एक जणांचा प्रतिसादही मिळेनासा झाला व रिअल इस्टेटमध्ये अचानक धोक्याची घंटी वाजू लागली. परिणामी कंत्राटदार व पुरवठादारांना पैसे उशीरा दिले जाऊ लागले, बँकांमध्ये कर्ज परतफेडीचे फेरनियोजन करण्याची विनंती पत्रे मोठ्या संख्येने येऊ लागली. परिणामी बँकांनी रिअल इस्टेट उद्योगाला नव्याने वित्त पुरवठा करणे बंद केले. खाजगी वित्तपुरवठादारांना त्यांच्या गुंतवणुकीची चिंता होती कारण त्यातले बहुतेक पैसे कोणत्याही हमीशिवाय केवळ विश्वासावर देण्यात आले होते. या सर्वाधिक भरडला गेले ते सदनिकाधारक ज्यांनी सदनिका आरक्षित केल्या होत्या व त्यांचा ताबा अनिश्चित काळासाठी लांबला होता. चिडलेल्या सदनिकाधारकांना पार मुख्यमंत्र्यांपर्यंत तक्रारी केल्या. त्यांनी पोलीस विभागामार्फत अशा तक्रारी हाताळण्यासाठी एक परिपत्रक काढलं. अचानक रिअल इस्टेट सगळ्यांचं नावडतं बाळ झालं होतं व प्रत्येकाने ये क्या हो रहा है!” असं विचारायला सुरुवात केली.

या पार्श्वभूमीवर रिअल इस्टेटशी संबंधित सर्वजण माझं मत विचारतात की रिअल इस्टेटला पुन्हा चांगले दिवस कधी येतील? मी काही रिअल इस्टेटमधील तज्ञ किंवा पंडित नाही, माझ्यापेक्षा कित्येक पटीने बुद्धिमान व मोठी माणसं प्रतिक्रिया देण्यासाठी असून ४० वर्षांहून अधिक काळ या क्षेत्रात कार्यरत आहेत. मात्र मला असं वाटतं की रिअल इस्टेटमध्ये अशी परिस्थिती कधीना कधी येणार होती. जगभरात सगळीकडे रिअल इस्टेट व्यवसाय म्हणजे दुभती गाय आहे. विशेषतः काही शहरे व विशिष्ट भागांमध्ये दर सर्वोच्च बिंदूपर्यंत पोहोचल्यानंतर नफा कमी होणं अपेक्षितच होतं. यानंतरही पुण्यामध्ये घरांची मागणी असेलच यात शंका नाही मात्र नफा पूर्वी जेवढा असायचा तेवढा आता राहणार नाही यात शंका नाही. इतर कोणत्याही उद्योगाप्रमाणे या उद्योगानेही किती नफा किंवा फायदा कमवायचा यावर काही मर्यादा घालणे व त्या मर्यादेतच राहून काम करणे आवश्यक आहे. त्यासाठी आपण खेळाचे बदललेले नियम समजावून घेणे आवश्यक आहे; इथून पुढे विकासकांना बाजाराचा विशेषतः ग्राहकांना नेमकं काय हवं आहे याचा बारकाईने अभ्यास करावा लागेल व त्यांच्या गरजा पूर्ण कराव्या लागतील. कुठल्याही जमीनीच्या मागे हा पृथ्वीवरचा शेवटचा भूखंड आहे अशाप्रकारचे लागायची गरज नाही, किंबहुना सरकारला एक गोष्ट समजली आहे की त्यांना सामान्य माणसाला परवडणारी घरे द्यायची असतील तर रिअल इस्टेटची नफेखोरी कमी करावी लागेल व त्यासाठी सातत्याने वाढणाऱ्या जमीनीच्या किमती नियंत्रणात ठेवाव्या लागतील. आता तुम्ही हे कसं करणार; याचं उत्तर दोन प्रकारे देता येईल, एक म्हणजे सध्या निवासी विभागांतर्गत ज्या जमीनी आहेत त्यांची क्षमता वाढवा, एफएसआय वाढवा, टीडीआरसारखे आणखी पर्याय उपलब्ध करून द्या. दुसरे म्हणजे अधिकाधिक जमीनी निवासी किंवा बांधकामयोग्य क्षेत्रात रुपांतरित करा, यामुळे पर्यावरणावर किंवा जैवविविधतेवर परिणाम होऊ शकतो मात्र तो वेगळा मुद्दा आहे. या कृतीयोजनेमुळे पुरवठा वाढेल त्यामुळे घर खरेदी करणाऱ्यांसाठी अधिक पर्याय उपलब्ध होतील, जे आधी शक्य नव्हतं. यामुळे लोक एखाद्या विशिष्ट प्रकल्पात किंवा विशिष्ट ठिकाणी घर घेण्यासाठीच आग्रह धरणार नाहीत तर त्यांना निवडीसाठी भरपूर वाव असेल. ठिकाणाला महत्व दिलं जाईल मात्र त्यासाठीची किंमत बांधकाम व्यावसायिकाच्या मनमानीप्रमाणे नाही तर ग्राहकाला योग्य वाटेल त्याप्रमाणे असेल. त्याचप्रमाणे नवीन ग्राहक एखाद्या शहरात स्थलांतरित होत आहेत, त्यांची शहराच्या मध्यवर्ती भागापासून थोडसं लांब राहायलाही हरकत नसते, ते त्यांच्या बजेटनुसार निर्णय घेतात. अर्थात याचा अर्थ असाही होत नाही की ते कामाच्या ठिकाणापासून अतिशय लांब राहून तडतोड करतील मात्र ते डेक्कन किंवा एमजी रोड यासारख्या शहराच्या मध्यवर्ती भागात राहण्यासाठी अव्वाच्या सव्वा किंमत मोजणार नाहीत.

त्यानंतर मुद्दा येतो सोयीसुविधांचा, बाजारामध्ये अतिश्रीमंताचा एक वर्ग नेहमीच असेल व पैशांच्या जोरावर तो हवं ते घर विकत घेईल मात्र असा वर्ग अगदी लहान असेल व दिवसेंदिवस तो लहानच होत जाईल. जास्तीत जास्त लोक त्यांच्या पैशाचा पुरेपूर मोबदला देणारे घर खरेदी करणेच पसंत करतील, म्हणूनच विकासकाने बांधकामात एक पैसाही चुकीचा खर्च केला तर नफा कमी होईल!  म्हणूनच रिअल इस्टेट विकासकाने जमीन तसेच साहित्य खरेदी, व्याजदर ते विपणन तंत्रापर्यंत व्यवसायातील प्रत्येक घटकाविषयीचा दृष्टिकोन बदलला पाहिजे. आता अत्यंत व्यावसायिकता आवश्यक आहे व विकासकाने त्याच्या ग्राहकांशी पार्शदर्शकपणे व्यवहार केला पाहिजे तसंच पूर्णपणे कटीबद्ध असले पाहिजे. आणखी ग्राहक थोडी वाट पाहणं पसंत करतील कारण दर वाढत नसल्याने ते थांबू शकतात व बांधकाम किमान निम्मे पूर्ण झाल्यानंतर आरक्षण करू शकतात. याचाच अर्थ असा होतो की वित्त पुरवठ्याचा खर्च वाढेल मात्र एकदा इमारत दिसू लागली की ग्राहक आपोआप आकर्षित होतील, त्यामुळे तुमचे प्रकल्प शक्य तितके लवकर पूर्ण करा. एकाचवेळी हजारो सदनिकांचे काम सुरु करायची गरज नाही शंभर सदनिकांच्या दहा टप्प्यांपासून सुरुवात करायची असेही एक धोरण ठेवता येईल. जमीन मालकांना आता त्यांची मनमानी चालणार नाही आता आगाऊ रक्कम देण्याचे दिवस गेले असा स्पष्ट संदेश द्या. जमीनीचे व्यवहार करताना तुम्ही कशाप्रकारे व कुणासोबत भागीदारी करत आहात याची काळजी घ्या. खाजगी कर्जपुरवठादारांच्या बाबतीतही हेच धोरण ठेवा इथे व्याजदर १८% ते २०% असेल, त्यापेक्षा अधिक दर्जाने कर्ज घ्यायला स्पष्ट नकार द्या व स्वस्त कर्ज पुरवठ्याचा शोध घ्या. ग्राहकांपर्यंत पोहोचण्याचे नवीन मार्ग शोधा, मग त्यामध्ये नवीन विपणन भागीदार शोधण्याचा समावेश होऊ शकतो तसेच विद्यमान ग्राहकांनाच तुमच्या प्रसिद्धीचे माध्यम करता येऊ शकते. विशिष्ट समुदाय किंवा व्यवसाय किंवा नोकरीतल्या गटांमध्ये असलेल्या संधी शोधा यामुळे विकासकाला तसंच ग्राहकांनाही फायदा होईल.

शेवटचा मुद्दा म्हणजे, तुमच्याकडे थोडेसे जास्त पैसे असतील तर स्टार्टअपसारख्या इतर पर्यायांमध्ये गुंतवणूक करायचा विचार करा कारण उत्पन्नाचा आणखी एक स्रोत असेल तर उपयोगच होईल. मात्र असे करताना तुम्ही ज्यात गुंतवणूक करत आहात त्याचे थोडे मूलभूत ज्ञान घ्या कारण रिअल इस्टेटमधल्या बहुतेक व्यक्ती याआधी इतर कोणत्याही क्षेत्रात सपशेल अपयशी ठरल्याचाच इतिहास आहे. एक लक्षात ठेवा, ट्रंप यांनी म्हटल्याप्रमाणे रिअल इस्टेटचे अस्तित्व नेहमीच टिकून राहणार आहे, मात्र त्याची फळे चाखण्यासाठी आधी तुम्हाला तग धरून राहावे लागेल; त्यासाठी पाय जमीनीत घट्ट रोवून डोके जागेवर ठेऊन उभे राहा. जुन्या जाणत्यांनी दिलेला हा सल्ला बांधकाम व्यावसायिकांनी प्रत्यक्ष अंमलात आणायची वेळ आहे!


संजय देशपांडे

smd156812@gmail.com

संजीवनी डेव्हलपर्स



Sunday 10 July 2016

बांधकाम व्यावसायीक व पोलीस राज !

























घरामधील गुंतवणुक गंजत नाही किंवा चोरीला जात नाही; थोड्याशा  समजदारीने खरेदी केली, संपूर्ण पैसे दिले व पुरेशी काळजी घेऊन व्यवस्थापन केले, तर घर ही पृथ्वीवरची सर्वात सुरक्षित गुंतवणूक आहे”... फ्रँकलीन रुझवेल्ट

फ्रँकलीन डीलॅनो रुझवेल्ट हे अमेरिकी मुत्सद्दी व राजकीय नेते १९३३ ते १९४५ या काळात अमेरिकेचे अध्यक्ष होते. हे खरं आहे की रुझवेल्ट हे अमेरिकेचे अध्यक्ष होते, त्यामुळे ते अशा प्रकारचे विधान करु शकले, कारण अमेरिकेला प्रगतीच्या अनेक संधी उपलब्ध असलेली भूमी म्हटले जाते. असंच विधान आपल्या पंतप्रधानांनी किंवा मुख्यमंत्र्यांनी केलं असतं तर मला कल्पनाही करवत नाही की आपल्या वृत्त माध्यमांनी ते रिअल इस्टेटचं उदात्तीकरण करतात म्हणून किती टीका केली असती! आपल्या देशामध्ये बांधकाम व्यावसायिक म्हणजे निषिद्ध मानले जातात. प्रत्येकालाच आपली घरे बांधण्यासाठी बांधकाम व्यावसायिक हवे असतात, मात्र  सार्वजनिकपणे त्यांच्यावर टीकाच केली जाते, त्यांची तीच लायकी आहे असंच समाजाला वाटतं. स्वाभाविकपणे कुणीही राजकारणी बांधकाम व्यावसायिक किंवा रिअल इस्टेटचे उघडपणे कौतुक करणार नाही अशी इथली परिस्थिती आहे व आपले राज्यही त्याला अपवाद नाही! आता यावर वरकड म्हणजे अलिकडेच एक परिपत्रक काढण्यात आले आहे, ते रिअल इस्टेट क्षेत्राचे नियंत्रण करणाऱ्या नागरी विकास किंवा महसूल विभागाने काढले नसून, चक्क पोलीस विभागाने काढले आहे. महाराष्ट्र मालकीहक्क सदनिका कायद्याचे म्हणजे मोफाअंतर्गत असलेल्या आपल्या जबाबदाऱ्यांचे पालन न करणाऱ्या बांधकाम व्यावसायिकांविरुद्ध कडक कारवाई करण्याबाबत प्रत्येक पोलीस ठाण्याच्या प्रभारी अधिकाऱ्यांना सतर्क करण्यासाठी हे परिपत्रक काढण्यात आले आहे.

समाज माध्यमांवर हे परिपत्रक सगळीक़े फिरतंय, यामुळे बांधकाम व्यावसायिकांच्या संघटना गोंधळून गेल्या आहेत, आधीच या उद्योगाची अवस्था दयनीय झाली असताना त्यात आता या परिपत्रकाची भर पडली आहे. मात्र त्याचवेळी ग्राहक पंचायतीसारख्या संघटनांना आनंद झाला आहे. हे परिपत्रक म्हणजे विविध कारणांमुळे बांधकाम व्यावसायिकांच्या फसवणुकीला बळी पडलेल्या हजारो ग्राहकांसाठी त्यांनी दिलेल्या लढ्याचा हा विजय असल्याचे त्यांना वाटते. पोलीस ठाण्यांच्या प्रभारी अधिकाऱ्यांची प्रतिक्रिया काय आहे याविषयी मी टिप्पणी करु शकत नाही मात्र त्यांना नक्कीच आनंद झाला असणार कारण या परिपत्रकानं त्यांना बांधकाम व्यावसायिकांवरील त्यांच्या अधिकारांची जाणीव करुन दिली आहे. या परिपत्रकाची पार्श्वभूमी पाहणे आवश्यक आहे कारण त्यामुळेच बांधकाम व्यावसायिकांचे धाबे मात्र दणाणले आहे. हे परिपत्रक पोलीस महासंचालकांनी पोलीस आयुक्त व पोलीस निरीक्षकांना उद्देशून काढले आहे. त्यात सदनिकेचा ताबा देण्यास उशीर, दिलेल्या आश्वासनांची पूर्तता न करणे, अवैध बांधकाम यासारख्या बांधकाम व्यावसायिकांविरुद्धच्या तक्रारी प्राधान्याने नोंदवून घ्याव्यात व त्याविरुद्ध मोफाअंतर्गत कडक कारवाई करावी व त्यांच्याविरुद्ध गुन्हा नोंदवावा असे आदेश देण्यात आले आहेत. या सूचना राज्यातील पोलीस आयुक्त किंवा पोलीस निरीक्षकांच्या अधिकारक्षेत्रात येणाऱ्या प्रत्येक पोलीस ठाण्यात दिल्या जाणे अपेक्षित आहे.

सकृतदर्शनी यात काहीही धोका किंवा गैर वाटत नाही, कारण त्यात काहीही नवीन म्हटलेलं नाही, या सगळ्या तरतुदी कायद्यामध्ये असल्याच पाहिजेत असं मला वाटतं. मात्र रिअल इस्टेटच्या इतिहासात पहिल्यांदाच पोलीस विभागाने अशा प्रकारचे परिपत्रक काढले आहे व त्याचे कारण म्हणजे रिअल इस्टेट क्षेत्रातली परिस्थिती अचानक वाईटावरुन अतिशय वाईट झाली आहे असे नाही. सामान्य माणसाच्या डोळ्याला जे दिसतं त्याच्यापेक्षा आतमध्ये बरंच काही चाललेलं असतं. इतर कोणत्याही उद्योगापेक्षा या उद्योगामध्ये ग्राहक मंचांत बांधकाम व्यावसायिकांविरुद्ध सर्वाधिक तक्रारी नोंदवल्या जातात हे मान्य आहे, मात्र रिअल इस्टेट उद्योग हा इतर सामान्य उत्पादन उद्योगांपेक्षा वेगळ्या प्रकारचा उद्योग आहे हे देखील मान्य करावं लागेल. मी काही बांधकाम व्यावसायिकांची भलामण करत नाही व ग्राहकांना झालेला त्रासही नाकारत नाही. मात्र फसवणूक करणारे हे चुकच आहेत असं नाही, याचा कुणी विचार केला आहे का? रिअल इस्टेट हे एकमेव उत्पादन आहे ज्यामध्ये ग्राहकाला आज पैसे द्यावे लागतात व त्याला दोन किंवा तीन वर्षांनी उत्पादन ताब्यात मिळते, इतर कोणत्याही उद्योगामध्ये तुम्ही वस्तू हाती मिळाल्यावर मगच पैसे देता, मग अगदी फेरारीसारकी महाग गाडी असली तरीही तुम्ही ती ताबा मिळतांनाच पूर्ण पैसे देता. रिअल इस्टेटमध्ये मात्र बांधकाम व्यावसायिकाला स्वतःच्या खिशातून पैसे भरून जमीन खरेदी करावी लागते तसेच विविध सरकारी खात्यांना वेगवेगळ्या प्रकारचे कर तसंच अधिभार भरून सर्व योजना मंजूर करुन घ्याव्या लागतात. कोणतीही बँक रिअल इस्टेट कंपन्यांना जमीन खरेदी करण्यासाठी किंवा योजनांना मंजुरी मिळविण्यासाठी निधी पुरवठा करत नाही. आता या बांधकाम व्यावसायिकाने हा प्रकल्प सुरु केल्यानंतर, प्रकल्प जर शंभर सदनिकांचा असेल व त्यातल्या केवल वीस सदनिका बुक झाल्या तरीही स्वतःच्या पैशांनीच प्रकल्प पूर्ण करावा लागतो, बांधकाम व्यावसायिकांनी असेच करणे अपेक्षित असते. दरम्यानच्या काळात अनिश्चितता निर्माण करणारे शेकडो घटक असतात ज्यावर विकासकाचे काहीही नियंत्रण नसते. यामध्ये बांधकाम साहित्य वेळेवर मिळण्यासाठी सरकारकडून पर्यावरणविषयक ना हरकत प्रमाणपत्र वगैरे मिळविण्याचा समावेश होतो. अलिकडेच जवळपास चार महिने वाळूची अतिशय कमतरता होती कारण राज्य सरकारने वाळू उपशाच्या लिलावांना परवानगीच दिली नव्हती. घराच्या ताब्याची दिलेली तारीख पाळण्यात असे अडथळे असतात. यातला विनोदाचा भाग म्हणजे ज्या बँका सदनिकेच्या ग्राहकांना कर्जपुरवठा करण्यासाठी झुंबड लावतात त्याच विकासकाला वित्तपुरवठा करण्यासाठी मात्र काढता पाय घेतात. आता मला सांगा केवळ वीस सदनिकांच्या बुकींगच्या पैश्यांवर शंभर सदनिकांचा प्रकल्प कसा पूर्ण करायचा ?

यावर अनेक जण म्हणतील की तो बांधकाम व्यावसायिकांचा प्रश्न आहे, नाहीतर त्यांनी आधी प्रकल्प पूर्ण करावा व त्यानंतर सदनिकांचे बुकींग घ्यावे! हे दिसायला अगदी सोपे वाटेल, मात्र आर्थिकदृष्ट्या ते परवडणारे नाही कारण त्यामुळे सदनिकेसाठी येणारा खर्च पाहिला तर चढ्या दराने ती विकणे परवडणार नाही त्यानंतर पुन्हा सरकार व माध्यमे महाग घरांसाठी बांधकाम व्यावसायिकांनाच दोष देतील!

विकास नियंत्रणाचे नियम तसंच वारंवार बदलणाऱ्या धोरणांमुळे प्रकल्पाच्या नियोजनामध्ये कितीतरी त्रुटी राहतात, त्याचशिवाय इमारतीच्या प्रत्येक टप्प्यात वेगवेगळ्या विभागांकडून ना हरकत प्रमाणपत्र घ्यावी लागतात. बांधकाम व्यावसायिकाला या सगळ्या समस्यांना तोंड द्यावं लागतं, अशा परिस्थितीत त्याने चार पैसे कमावले तर कुठे बिघडलं, प्रत्येक व्यवसाय पैसे कमावण्यासाठीच असतो, मात्र सगळ्यांच्या नजरा त्याच्यावर रोखलेल्या असतात, सगळ्यांच्या नजरेत तो वाईट ठरतो. आता बहुतेक जण असाच प्रश्न विचारतील की मग इतके लोक रिअल इस्टेटमध्ये का आहेत, त्यांनी हे क्षेत्र सोडून का दिलं नाही. असं पाहिलं तर, ती वेळही फारशी लांब नाही, कारण असाच दृष्टिकोन राहिला तर परवडणारी घरे बांधणे दूरच, बांधकाम व्यावसायिक होणेच परवडणार नाही! माझे असे म्हणणे नाही की ज्या बांधकाम व्यावसायिकांनी त्यांच्या ग्राहकांना त्रास दिला आहे त्यांना शिक्षा देऊ नका. रिअल इस्टेट क्षेत्रातल्या वाईट तत्वांना बाहेर काढायलाच हवं, मात्र त्यासाठी आपल्या सरकारनं जो मार्ग निवडला आहे तो योग्य नाही एवढंच मला म्हणायचं आहे.

 रिअल इस्टेट क्षेत्र हे अनेक घटकांवर अवलंबून असते. बांधकाम साहित्य खरेदीसारखा एक साधा घटक पाहा; अगदी पुण्या मुंबईसारख्या शहरांमध्ये सुद्धा रिअल इस्टेटमध्ये साहित्य पुरवठा व कंत्राटांच्या बाबतीत दादागिरी चालते. तुम्हाला विशिष्ट भागात किंवा विशिष्ट ठिकाणी ठराविक साहित्य एकाच ठिकाणाहून घ्यायची सक्ती केली जाते. उदा. तुम्हाला वाळू एका व्यक्तिकडूनच खरेदी करावी लागते, तो माणूस त्याच्या क्षेत्रात इतर कुणाही पुरवठादाराला वाळू विकू देणार नाही. अर्थातच त्याच्यावर कुणा भाई किंवा राजकीय नेत्याचा वरदहस्त असतो. स्थानिक पोलिसांना हे साटंलोटं माहिती असतं, मात्र तरीही ते हस्तक्षेप करत नाहीत, त्यामुळेच तो जी वाळू पुरवतो तिच्या दर्जावर काहीही नियंत्रण नसतं. वाळू चांगल्या दर्जाची नाही म्हणून फेटाळली तर त्याचे परिणाम गंभीर होऊ शकतात, अगदी बांधकामावरील कर्मचाऱ्यांना मारहाणही होऊ शकते. अशावेळी बांधकामाचा दर्जा खालावला तर त्यासाठी फक्त बांधकाम व्यावसायिकच जबाबदार आहे का? सुरक्षा सेवेपासून ते खोदकामासारख्या कामांपर्यंत हे भाई राज चालतं. आता बांधकाम व्यावसायिक पोलीसांकडे का जात नाहीत असं लोक म्हणतील. त्यावर माझा सल्ला आहे, की एकदा तसं करुन पाहा, आपल्या देशात समस्या सोडविण्यासाठी किती लोक स्वतःहून पोलीसांकडे जातात? बांधकामाच्या ठिकाणी साहित्य उतरवतानासुद्धा असाच अनुभव येतो, इथे माथाडी संघटनचं नियंत्रण असतं, त्यांच्याकडून तर व्यावसायिकांची अक्षरशः पिळवणूक केली जाते.  
त्यानंतर अवैध बांधकामाची समस्या; कोणतीही इमारत एका रात्रीत बांधली जात नाही. जर ती अवैध असेल तर संबंधित सरकारी बांधकाम सुरु असाताना काय करत असतात? पोलीस अशा अधिकाऱ्यांविरुद्ध कारवाई का करत नाही व त्यांनाही या गुन्ह्यात दोषी का मानत नाही? कुणातरी ग्राहकाने तक्रार दाखल करेपर्यंत वाट का पाहिले जाते? वर उल्लेख केलेल्या परिपत्रकामुळे एक सामान्य माणूस म्हणून माझ्या मनात असे कितीतरी प्रश्न निर्माण झाले! पुण्याच्या दक्षिणेला असलेल्या आंबेगाव या उपनगरात काही वर्षांपूर्वी एक इमारत कोसळली. त्यानंतर जिल्हाधिकारी कार्यालयानं अवैध बांधकामांचं एक सर्वेक्षण हाती घेतलं होतं. त्यातून काय निष्कर्ष निघाला हे अजून कुणालाच माहिती नाही. त्या दुर्घटनेच जीवितहानी झाल्यानंतरही पोलीसांनी काहीच कारवाई का केली नाही, अशा प्रकारे भविष्यातही बरेच प्रकार घडू शकतात? एमएसईबीच्या वीज वाहिन्यांची व्यवस्थित देखभाल न झाल्याने, किंवा खणलेले रस्ते अथवा रस्त्याचे काम निकृष्ट असल्यामुळे झालेल्या अपघातात जीवितहानी शेकडो लोकांचे जीव जातात, मात्र अशा प्रकरणांमध्ये पोलीसांनी आत्तापर्यंत कुणालाच अटक का केलेली नाही किंवा परिपत्रक काढलेले नाही? केवळ विकासक सहज तावडीत सापडू शकतो म्हणून त्याला दंड करा व सामान्य माणसाला खुश करा एवढंच कारण आहे.

त्यानंतर हजारो रहिवासी असे असतात जे सगळ्या सोयीसुविधांचा उपभोग तर घेतात मात्र देखभाल शुल्क वेळेत भरत नाहीत, अशा लोकांविरुद्ध आपण कोणती कारवाई करणार आहोत? आणखी एक पैलू म्हणजे अनेकदा ग्राहक आपल्या बांधकाम व्यावसायिकांना वेळेवर पैसे न देऊन त्रास देतात. ग्राहक पंचायत व तत्सम कायद्याच्या नावाखाली धमक्या देतात, ब्लॅकमेल करतात, या मुद्यांचाही अशा परिपत्रकात विचार करण्यात यावा. माझा मुद्दा असा आहे की कोणत्याही उद्योगात चांगले व वाईट दोन्ही प्रकारचे लोक असतात. जर वाईट लोकांना शिक्षा द्यायची असेल तर चांगल्या लोकांना बक्षिस दिलं नाही तरी किमान त्यांना त्रास होऊ नये यासाठी संरक्षण तर करा! पोलीस महासंचालकांच्या परिपत्रकानंतर प्रत्येक पोलीस ठाण्यानं आपल्या अधिकारक्षेत्रातल्या बांधकाम व्यावसायिकांना बोलावून आपल्या अधिकारांचा गैरवापर करु नये, खऱ्या पीडिताला न्याय मिळवून द्यावा, हे मला येथे सांगायचे आहे!
या निर्णयाविषयी पूर्णपणे आदर राखत मला असे म्हणावेसे वाटते की जर हा निर्णय केवळ सर्व शहरांमधील आगामी निवडणुका डोळ्यासमोर ठेवून नाही, तर सामान्य माणसांचे जीवन अधिक चांगले व्हावे यासाठी घेतला असेल तर या शहरांमध्ये अत्यावश्यक सेवा देण्यात वारंवार अपयशी ठरणाऱ्या स्थानिक प्रशासकीय संस्थांचं काय? मी पुन्हा एकदा स्पष्ट करतो की दोषी बांधकाम व्यावसायिकांवरचा आरोप फेटाळण्याचा किंवा विषयाला बगल देण्याचा माझा प्रयत्न नाही. मात्र आजूबाजूला पाहा, आपल्याकडे चांगले रस्ते नाहीत, सार्वजनिक वाहतुकीची परिस्थिती दयनीय आहे, पाणीपुरवठ्यासाठी, सांडपाण्यासाठी पुरेशा वाहिन्या नाहीत. बांधकाम व्यावसायिक स्थानिक अधिकाऱ्यांकडून ज्या घरासाठी मंजुरी घेतो त्यामध्ये सर्व सोयी असणे आवश्यक आहे. म्हणूनच जर बांधकाम व्यावसायिकाने कायद्यातल्या एखाद्या कलमाचे पालन केले नाही म्हणून ग्राहकाला फसवल्यामुळे त्याला अटक केली जात असेल तर तोच कायदा स्थानिक प्रशासकीय संस्थांना का लावला जात नाही. त्या देखील या इमारतींमध्ये राहणाऱ्या रहिवाशांना व्यवस्थित पायाभूत सुविधा देण्याच्या त्यांच्या जबाबदाऱ्या पूर्ण करत नाहीत असे नाही का ?

या सगळ्या परिस्थितीत मी आता बांधकाम व्यवसायाचं भले व्हाव एवढी आशाच करु शकतो कारण पहिले या उद्योगाचं नियंत्रण करण्यासाठी आधी मोफा होता त्यानंतर रेरा (आरईआरए) आला, आता पोलीस महासंचालकांनी एक परिपत्रक काढून प्रत्येक पोलीस अधिकाऱ्याला बांधकाम व्यावसायिकांवर नियंत्रण ठेवायला सांगितलं आहे, आता पुढे काय?  आता लष्करी कायदा लावा व सामान्य माणसाचं रक्षण करायच्या नावाखाली बांधकाम व्यावसायिकांना दंड देण्यासाठी एके ४७ धारी लष्कराला पाचारण करा! तोपर्यंत कुणीही शहाणा माणूस रिअल इस्टेटमध्ये उरणार नाही व जे उरतील जे झुरळाच्या वर्गवारीतले असतील. म्हणजेच तुम्ही कोणतंही कीटकनाशक फवारा, झुरळ ते पचवतं व टिकून राहतं. त्याचप्रमाणे ही माणसंही रिअल इस्टेट क्षेत्रं आणखी घाण करण्यासाठी टिकून राहतील; मला असं वाटतं आपल्या सरकारला कदाचित हेच हवं असावं!


संजय देशपांडे

smd156812@gmail.com

संजीवनी डेव्हलपर्स