Saturday 9 December 2017

नवीन वर्ष ग्राहक राजाचं ... !!
















मला जर पैसे मिळाले तर मी ते रिअल इस्टेटमध्ये लावते माझा नेहमीच फायदा झालाय आणि मी फक्त परिसर बघुनच पैसे गुंतवते.”... इव्हाना ट्रंप.

इव्हाना मेरी ट्रंप या चेक-अमेरिकी महिला व्यावसायिक, माजी फॅशन मॉडेल, लेखिका, व दूरचित्रवाहिनीवरील प्रसिद्ध व्यक्तिमत्व आहे. त्या डोनाल्ड ट्रंप यांच्या पहिल्या पत्नी होत्या.

प्रत्येक जण दिवसाची सुरुवात घरापासूनच करतो”… टी.एस.इलियट.

थॉमस स्टर्न्स इलियट हा ब्रिटीश निबंधलेखक, प्रकाशक, नाटककार, साहित्य व सामाजिक समीक्षक, व विसाव्या शतकातील महत्वाच्या कवींपैकी एक होता. त्याला आधुनिक कवितेतील त्याच्या उल्लेखनीय व प्रवर्तक योगदानासाठी 1948 साली साहित्यातील नोबेल पुरस्काराने गौरविण्यात आले.
मी माझ्या लेखाच्या सुरुवातीला दोन वेगळी  अवतरणे का वापरली याबद्दल तुम्ही गोंधळून गेला असाल तर तुम्हाला सांगतो की हा विषयच दोन घटकांचं मिश्रण आहे, जे सकृतदर्शनी सारखेच वाटू शकतात मात्र त्या पूर्णपणे वेगळ्या संकल्पना आहेत. होय मी रिअल इस्टेट व घराविषयी बोलतोय, या दोन्ही संज्ञा एकमेकांशी संबंधित आहेत तरीही रिअल इस्टेट म्हणजे पैसे कमावणे (म्हणजेच व्यावसायिकांसाठी) व घर म्हणजे, इलियट यानं म्हटल्याप्रमाणे केवळ एक भौतिक गोष्ट नाही तर ती एक भावना आहे, जी सगळ्यांचीच महत्वाकांक्षा असते. त्याचवेळी इव्हाना ट्रंप यांच्यासाठी (ट्रंप या नावातच सगळं काही आलं) घर म्हणजेच रिअल इस्टेट व भरपूर पैसे कमावण्यासाठीचे साधन! त्यांच्यासाठी त्याचा अर्थ परिसर असाही होतो, जो रिअल इस्टेटचा एक घटक आहे. विनोद म्हणजे रिअल इस्टेट नावाच्या व्यवसायात जिथे भावनेला अजिबात थारा नाही ते बहुतेकांसाठी घर नावाची भावना साकार करण्याचं एक साधन आहे, किमान आपल्या देशात तरी असंच चित्रं आहे. लोकांना घरं बांधण्यासाठी रिअल इस्टेटची गरज असते, मात्र याबाबत बांधकाम व्यावसायिक व ग्राहक (म्हणजे घराचा ग्राहक) या दोन्ही पक्षांचा घराच्या बाबतीत पूर्णपणे वेगळा दृष्टिकोन असल्यामुळे, रिअल इस्टेटची प्रतिमा फारशी चांगली नाही ही वस्तुस्थिती आहे. त्याशिवाय रेरा, जीएसटी, निःश्चलनीकरणानंतर रिअल इस्टेट ढवळून निघालंय व परिणामी रिअल इस्टेटमधील बरीच मोठी नावं कर्जाच्या डोंगराखाली दबली गेली आहेत. सार्वजनिकपणे काही नावांविषयीच चर्चा होत असली तरीही खाजगीत इतर अनेक नावांविषयी बोललं जातंय. परिणामी रिअल इस्टेट क्षेत्रातील गुंतवणूकदार गोंधळून गेलेत. लहान ठेवीदारांचीही अशीच परिस्थिती आहे ज्यांना याचा सर्वाधिक चटका बसलाय कारण त्यांचे दैनंदिन जीवन बांधकाम व्यावसायिकांकडून मिळणाऱ्या चढ्या व्याजावर अवलंबून असतं. अगदी बँकाही रिअल इस्टेट क्षेत्राला बिगर प्राधान्य क्षेत्रात टाकताहेत. त्याचवेळी ज्या लोकांनी त्यांची घरे (म्हणजेच सदनिका) बांधकाम सुरू असलेल्या प्रकल्पांमध्ये आरक्षित केली होती ते सगळ्यात अडचणीत आले आहेत. हे प्रकल्प अनिश्चित काळासाठी लांबवणीवर टाकण्यात आले आहेत, या लोकांना ईएमआयही भरावा लागतो व भाडंही. तसंच त्यांच्या कष्टाच्या पैशातून घेतलेल्या घराचा ताबा त्यांना कधी मिळेल याचीही त्यांना खात्री नाही.  

त्यानंतर मुख्य समस्या म्हणजे रिअल इस्टेट क्षेत्राची वस्तुस्थिती जाणून घेणे. कारण माध्यमं एकतर एकतर्फी बातम्या छापतात किंवा सामान्य माणसाला जे वाचायला आवडतं ते छापतात, उदाहरणार्थ निःश्चलनीकरण, रेरा व जीएसटी या सगळ्या गोष्टींमुळे घरे आणखी स्वस्त होतील. तर आता सामान्य माणूस प्रश्न विचारतोय की, स्वस्त घरे कुठे आहेतत्याचवेळी बांधकाम व्यावसायिक रिअल इस्टेटच्या मंदीसाठी व प्रकल्प पूर्ण करण्यास होणाऱ्या उशीरासाठी वरील तीन घटकांना जबाबदार मानताहेत! याचवेळी नागरी विकास खातंही दरदिवशी काहीतरी नवीन धोरण जाहीर करून रिअल इस्टेटवर (जर आपण त्याला उद्योग म्हणत असू) बाँबगोळे डागत असतं, ज्यामुळे गोंधळात भरच पडते बाजारातील बांधकाम व्यावसायिकांची आर्थिक स्थिती याबाबतीत अनेकांचा पहिला प्रश्न आहे तो म्हणजे पुण्याच्या रिअल इस्टेट क्षेत्रातील अनेक मोठे बांधकाम व्यावसायिक, कर्ज किंवा आर्थिक ओझ्याखाली दबलेले आहेत व त्यांचे ठेवीदार तसंच त्यांच्या प्रकल्पांमध्ये सदनिका आरक्षित करणारे ग्राहक घाबरून गेलेत, तर वस्तुस्थिती काय आहे व नव्याने सदनिका खरेदी करणाऱ्या ग्राहकाने बांधकाम व्यावसायिकाकडे ती आरक्षित करण्यापूर्वी कोणत्या गोष्टी पाहिल्या पाहिजेत. हा केवळ एक प्रश्न असला तरी यात संपूर्ण रिअल इस्टेट सामावलेले आहे. त्यासाठी आपण मागे जाऊन रिअल इस्टेटच्या आर्थिक यंत्रणेचा विचार केला पाहिजे. इथे मला एक सांगावसं वाटतं की रिअल इस्टेटच्या बाबतीत बोलायचं तर मी काही वित्त किंवा विपणन क्षेत्रातील तज्ञ नाही. मात्र मी या क्षेत्रात गेल्या 25 वर्षांपासून कार्यरत आहे. मी सुरूवातीलाच सांगितल्याप्रमाणे मी या प्रश्नाचे उत्तर देण्यासाठी माझा बांधकामातील अनुभव वापरणार आहे.

पुण्यामध्ये साधारण 40 वर्षांपूर्वी म्हणजे 70च्या दशकात सुरूवातील रिअल इस्टेट क्षेत्राची वाढ सुरू झाली. तेव्हा या क्षेत्रात कमी व्यावसायिक होते व यासाठी लागणारा कच्चा माल म्हणजे जमीनही कमी होती. आपण कृषीप्रधान राज्य असल्यामुळे अनेक वर्षं आपल्या सरकारनं ग्रामीण भागावर लक्षं केंद्रित केलं होतं व स्वाभाविकपणे बहुतेक महत्वाची धोरणं ग्रामीण विकासाला अनुकूल होती. यामुळे सरकारचं पुणे व नाशिकसारख्या शहरांच्या गरजांकडे दुर्लक्ष होत होतं. परिणामी घरे बांधण्यासाठी कमी जमीनी उपलब्ध होत्या तसंच बांधकाम प्रकल्पांच्या परवानग्यांची यंत्रणा अतिशय गुंतागुंतीची होती. या पार्श्वभूमीवर ज्या काही सुदैवी सट्टेबाजांनी (मी हा शब्द का वापरला ते पुढे स्पष्ट करेन) जमीनी खरेदी केल्या किंवा ज्यांच्या ताब्यात जमीनी होत्या ते पुढे बांधकाम व्यावसायिक झाले कारण त्यांच्या हाती मोठे डबोले लागले होते. घरांची मागणी प्रचंड होती व त्यामानाने पुरवठा कमी होता त्यामुळे प्रकल्प पूर्ण होईपर्यंत दर दुपटीने किंवा अगदी तिपटीनेही वाढत होते. यामुळे इच्छुक बांधकाम व्यावसायिकांमध्ये चढाओढ सुरू झाली कारण तुम्हाला फक्त वित्त पुरवठा व जमीन ताब्यात मिळाली की प्रकल्प सुरू करता येत होता. बांधकाम व्यावसायिक होण्यासाठी फक्त एवढा एकच निकष होता (अजूनही तसाच आहे), कारण प्रकल्प सुरू झाल्यानंतर लगेच सदनिका आरक्षित होत असत. यामुळे वित्त पुरवठादार खुश असायचे कारण बँका इतर उद्योगांप्रमाणे रिअल इस्टेटमध्ये जमीन खरेदी करण्यासाठी पैसे देत नाहीत. बांधकाम व्यावसायिकांना खाजगी वित्त पुरवठादाराकडून पैसे मिळवावे लागायचे जे बांधकाम व्यावसायिकांना भरपूर व्याज आकारून स्वतःचा फायदा करून घ्यायचे. त्यानंतर बऱ्याच बांधकाम व्यावसायिकांची हावही वाढली, सदनिका आरक्षित करण्यासाठी मिळालेले पैसे बांधकामासाठी उपलब्ध असतानाही त्यांनी बँकांकडून बांधकामासाठी कर्ज घ्यायला सुरूवात केली. हा अतिरिक्त पैसा आणखी जमीनी खरेदी करण्यासाठी किंवा इतर व्यवसायांसाठी वापरला जाऊ लागला. बांधकाम व्यावसायिकांना आपल्याला यशाचा मंत्र मिळाल्यासारखं वाटू लागलं कारण त्यांना रिअल इस्टेटमध्ये पैसा मिळू लागला होता. काहींनी डोळसपणे जमीनी खरेदी केल्या मात्र काहींनी भविष्यात दर वाढतील असा अंदाज बांधून चढ्या दराने जमीनी खरेदी केल्या. त्यामुळे एका अर्थाने एकाच प्रकल्पावर तीन प्रकारचे शुल्क लागू झाले एक म्हणजे गुंतवणूकदाराचा जमीन खरेदीसाठी होणारा खर्च, सदनिका खरेदी करणाऱ्यांकडून मिळणारे पैसे व प्रकल्पाला होणारा वित्त पुरवठा. मात्र परिस्थिती अशी होती की ही शुल्क असूनही दरवाढीमुळे प्रकल्प यशस्वी व्हायचे. कारण बांधकाम व्यावसायिक टप्प्यांमध्ये दर वाढवत असत त्यामुळे एकूण व्याज वसूल व्हायचे जे जवळपास 40% पर्यंतही असायचे! म्हणजेच सट्टा लावल्यासारखे पैसे लावायचे हा रिअल इस्टेटचा स्थायी भाव झाला होता !

दुसरा पैलू म्हणजे आयटी क्षेत्राची भरभराट झाल्यामुळे, बहुतेक बांधकाम व्यावसायिकांनी मोठी व महाग घरे बांधायला सुरूवात केली. यामागे अधिक पैसे देणारा ग्राहक म्हणजे जास्त नफा असं गणित होतं. मात्र हे बाजारातील मागणीला धरून नव्हतं कारण बांधकाम व्यावसायिक विसरले की बाजार खिशाला परवडणाऱ्या किंवा स्वस्त उत्पादनांवर चालतो, रिअल इस्टेटच्या बाबतीत स्वस्त घरं म्हणावं लागेलत्याचवेळी दुसरीकडे, सदनिकांचे दर वाढतच होते ज्यामुळे अंतिम उत्पादन बहुतेक सदनिका ग्राहकांच्या आवाक्याबाहेर गेले. तसंच घरासारखं उत्पादन विकसित करताना नाविन्यपूर्ण कल्पनांचा वापर क्वचितच करण्यात आला. उदाहरणार्थ पहिला आय फोन व आय फोन दहाची तुलना करून पाहा. त्यात उत्पादन अधिकाधिक ग्राहकानुकूल तसंच अत्याधुनिक करण्यासाठी व्यापक संशोधन तसंच अद्ययावत तंत्रज्ञानाचा वापर करण्यात आला, मात्र आपण घर किंवा सदनिकांच्या बाबतीत असं म्हणू शकतो का? घरात दिल्या जाणाऱ्या सोयीसुविधांच्या बाबतीत फक्त बदल झाला म्हणजे 70च्या दशकात मोझाईक टाईल्सचा वापर होत होता, 90 च्या दशकात सिरॅमिक टाईल्सची मागणी आली, आता 2000 मध्ये व्हिट्रीफाईड टाईल्स आल्या, एवढाच काय तो बदल म्हणता येईल. प्लंबिंगसाठी वापरलं जाणारं सामान तसंच घराच्या इतर बाबींचही असंच झालं. घरांची किंमत कमी करण्यासाठी किंवा अद्ययावत तंत्रज्ञानाचा वापर करण्यासाठी काहीच नियोजन करण्यात आलं नाही, तरीही घरांच्या किंमती वाढतच होत्या. याचं एकमेव कारण म्हणजे जमीनींची कमतरता. याचा आणखी एक पैलू होता तो म्हणजे बांधकाम व्यावसायिकांची संख्या कमी होती, कारण जमीन खरेदी तसंच प्रकल्पाला परवानगी मिळविण्याची प्रक्रिया यात अनेक कटकटी होत्या, त्यामुळे काही  मोजक्याच व्यावसायिकांचंच वर्चस्व होतं रिअल इस्टेटमध्ये!

मात्र 2000 सालच्या उत्तरार्धात रिअल इस्टेटचं चित्र बदलायला सुरूवात झाली, कारण सरकारला जाणवू लागलं की त्यांचे बहुसंख्य मतदार शहरांमध्ये स्थलांतरित होत आहेत व परवडणारी घरं ही त्यांची गरज आहे. त्यामुळेच सरकारनं आणखी घरं बांधली जावीत यासाठी धोरणं तयार करायला सुरूवात केली कारण घरांच्या किंमती कमी करण्यासाठी त्यांचा पुरवठा वाढवणं हा एकमेव उपाय होता. त्यामुळे असं धोरण तयार करण्यात आलं की ज्यामध्ये अगदी 20 एकर कृषी जमीनही निवासी क्षेत्रात रुपांतरित करता येईल. ही मर्यादा आधी अखंड 100 एकर क्षेत्र असलेल्या जमीनीसाठीच होती व जी बहुतेक बांधकाम व्यावसायिकांच्या आवाक्याबाहेरची होती. पुणे महानगर क्षेत्र विकास प्राधिकरणासारख्या नवीन प्रशासकीय संस्था पुणे महानगरपालिका व पिंपरी चिंचवड महानगरपालिकांभोवतालच्या जमीनी विकसित करण्यासाठी स्थापन करण्यात आल्या. त्यानंतर असा एक टप्पा आली की महागडया सदनिका खरेदी करणाऱ्या ग्राहकांची मागणी पूर्ण झालेली होती व बाजारात ज्या काही सदनिका उपलब्ध होत्या त्या सदनिका खरेदी करणाऱ्यांच्या आवाक्याबाहेरच्या होत्या, कारण त्यांची गरज लहान, परवडणाऱ्या सदनिकांची होती, ज्या उपलब्धच नव्हत्यात्यामुळे रिअल इस्टेटमधलं चित्र हळूहळू बदलू लागलं कारण आता मोठ्या किंवा उंची सदनिकांना मागणी नव्हती, जमीनींची दरवाढ थांबली, ताबा देण्यासाठी तयार सदनिकांचे दर स्थिर झाले व आता बाजारामध्ये घरांचे अनेक पर्याय उपलब्ध असल्यामुळे मक्तेदारी राहिली नाही. मला कुतूहल वाटतं किती बांधकाम व्यावसायिकांना हा बदल समजला असेल. जे जुन्याच नियमांनी खेळत राहिले तेच आता आर्थिक ओझ्याखाली दबले गेले आहेत.

सरते शेवटी रिअल इस्टेटचे म्हणजेच घरांचे दर स्थिर झाल्यानंतर, सरकारने रिअल इस्टेटला चेक मेट करायला लागोपाठ निःश्चलनीकरण, रेरा व जीएसटी लागू केले. आता पुण्याच्या बाजारात निःश्चलनीकरणाचा केवळ भावनिक वगळता काही परिणाम झाला असेल असे मला वाटत नाही कारण बहुतेक ग्राहक कर्ज घेऊन खरेदी करणारे आहेत. रेरा, बांधकाम व्यावसायिकांनी त्यांच्या ग्राहकांना व्यवस्थित माहिती तसंच सेवा द्याव्यात याची खात्री करणारे साधन म्हणून काम करेल, त्यामुळेच नैतिकपणे काम करणारे बांधकाम व्यावसायिकच या व्यवसायात राहतील. आता बांधकाम सुरू असलेल्या सदनिकांवर 12% जीएसटी लागू होतो (अर्थात बांधकाम व्यावसायिकानं त्याला मिळणारी सवलत प्रकल्प पूर्ण झाल्यानंतर ग्राहकाला देणे अपेक्षित आहे) मात्र बांधकाम पूर्ण झालेल्या सदनिकांवर जीएसटी नाही. त्यामुळे अधिकाधिक लोक इतर कोणत्याही उत्पादनाप्रमाणेच तयार सदनिका (म्हणजेच घरे) खरेदी करतील. म्हणजे एखाद्याने बांधकाम सुरू असलेल्या प्रकल्पात खरेदी करू नये असा अर्थ होतो का; कारण सरकारनं किती प्रयत्न केले तरीही रिअल इस्टेटमध्ये परिसर/स्थान हा महत्वाचा निकष असतो व सुविकसित भागांमध्ये घरांचा पुरवठा कमी असू शकतो. यामुळेच लोक बांधकाम सुरू असलेल्या प्रकल्पांमध्ये सदनिका आरक्षित करण्याचा विचार करू शकतात, अशावेळी त्यांनी काय काळजी घेतली पाहिजे? माझं उत्तर आहे, व्यवस्थित माहिती असणे महत्वाचे आहे. केवळ एखाद्या बांधकाम व्यावसायिकाने किती प्रकल्प पूर्ण केले आहेत हे नाही तर ते कशाप्रकारे पूर्ण केले आहेत हे पाहिले पाहिजेसमाज माध्यमांचा वापर करा जी तुम्हाला तुमच्या सेलफोनवर सहज उपलब्ध आहेत व बांधकाम व्यावसायिकाने त्याच्या विद्यमान ग्राहकांना कशाप्रकारे सेवा दिली आहे याविषयी जास्तीत जास्त माहिती मिळवा व त्यानंतर निर्णय घ्या. त्याचशिवाय बांधकाम व्यावसायिकाला प्रकल्प पूर्ण करण्यासाठी त्याचे काय आर्थिक नियोजन आहे, त्याच्यावरील कर्ज तसंच त्याची मालमत्ता याविषयी विचारा. ही माहिती या क्षेत्रातील व्यावसायिकांकडून पडताळून घ्या व त्यानंतरच व्यवहार करा. तुम्हाला हवे तेवढे प्रश्न विचारा व तुम्ही बांधकाम व्यावसायिकाविषयी व त्याच्या चमूविषयी समाधानी नसाल, तुम्हाला व्यवस्थित प्रतिसाद मिळत नसेल तरअशा बांधकाम व्यावसायिकाकडे सदनिका आरक्षित करू नका”!  इथे मी एक साधे उदाहरण देतो, तुम्ही कोल्हापूरची बस पकडण्यासाठी स्वारगेट बस स्थानकावर गेला तर तुम्ही आधी काय पाहता, बसवरची पाटी जिच्यावर कोल्हापूर असं लिहीलेलं असतं, बरोबर? तुम्ही कुठलीही पाटी नसलेल्या बसमध्ये जाऊन ती तुम्हाला कोल्हापूरला नेईल अशी अपेक्षा करता का? कुणीही विवेकबुद्धी असलेला माणूस याचे उत्तर नाही असेच देईल. तर मग तुम्ही अशीच विवेकबुद्धी सदनिका आरक्षित करताना का वापरत नाही जी तुम्हाला दोन किंवा तीन वर्षांनी मिळणार आहे, ज्यासाठी तुम्ही पैसे भरत राहाणार आहात, असा प्रश्न मला विचारावासा वाटतो. त्याचवेळी तुमच्या सदनिकेचे बांधकाम सुरू असताना, बांधकाम व्यावसायिकाच्या चमूच्या संपर्कात राहा व तुम्हाला ज्या वेगानं काम पूर्ण होईल असं आश्वासन देण्यात आलं होतं त्या वेगानं होत नसल्याचं तुम्हाला वाटत असेल तर जाब विचारा, कारण तो तुमचा हक्क आहे. तुम्ही ताबा देण्यासाठी तयार सदनिका खरेदी करत असला तरीही त्यामध्ये अनेक कायदेशीर गोष्टींचा तसंच देखभालीसारख्या सेवांचा समावेश असतो, त्या तसंच दर्जाही तपासून घेतला पाहिजे.

शेवटी एक गोष्ट लक्षात ठेवा, कुणीही बांधकाम व्यावसायिक तुम्हाला आश्वासन दिलेल्या वेळेला ताबा देऊन किंवा चांगली सेवा देऊन तुमच्यावर उपकार करत नसतो. हा साधा व्यवहार आहे, तुम्ही पैसे देताय म्हणजे तुम्हाला सेवा मिळाली पाहिजे. मात्र असा बांधकाम व्यावसायिक ओळखणे ही तुमची जबाबदारी आहे, कारण आपल्या सगळ्यांमध्ये थोडा शहाणपणा व थोडा मूर्खपणा असतोमात्र समस्या अशी आहे की आपण साधी भाजी खरेदी करताना आपली अक्कलहुशारी वापरतो, पण घर खरेदी करण्यासारखा महत्वाचा निर्णय घेताना ती गहाण ठेवतो, त्यानंतर आपल्याला मूर्ख बनवल्याबद्दल बांधकाम व्यावसायिक किंवा रिअल इस्टेट क्षेत्राला दोष देतो! रिअल इस्टेटमध्ये दिवस पालटलेत, आता ग्राहक म्हणून तुम्ही राजा आहात आणि हे तुमच्या लक्षात येत नसेल तर तुम्हाला राजा होण्याचा अधिकारच नाही एवढंच मला शेवटी म्हणावसं वाटतं!

संजय देशपांडे


संजीवनी डेव्हलपर्स



Friday 24 November 2017

रेरा नंतरचा बांधकाम व्यवसाय !



















कायद्याच्या दृष्टीनं जेव्हा एखादी व्यक्ती इतरांच्या हक्कांचे उल्लंघन करते तेव्हा ती व्यक्ती अपराधी असते. नैतिकतेच्या दृष्टीनं मात्र एखाद्या व्यक्तीने असा विचारही केला तरी ती अपराधी ठरते”… इमॅन्यूअल कँट.

इमॅन्यूअल कँट हा एक जर्मन तत्ववेत्ता होता ज्याला आधुनिक तत्वज्ञानामध्ये अतिशय मानाचे स्थान आहे. कँट यांचा असा दावा होता की मानवी मन मानवी अनुभवाचे स्वरूप ठरवते, विवेकबुद्धी हा नैतिकतेचा स्रोत आहे, सौंदर्यदृष्टी तटस्थ निर्णय करण्याच्या क्षमतेतून येते, अंतराळ व काळ हे ही दोन्ही मानवी संवेदनेची रुपे आहेत, व हे जग जसे आहे तसे मानवाच्या त्याविषयीच्या संकल्पनांपासून पूर्णपणे वेगळे आहे. आता कँटला इतरांचे हक्क, नैतिकता, नीतिमत्ता वगैरेमध्ये रस होता, मात्र अशा विषयात आपल्या रिअल इस्टेटला किंवा त्याच्याशी संबंधित लोकांना (म्हणजेच बांधकाम व्यावसायिकांना) अजिबात रस नसल्याचे दिसते. किमान सरकारला तरी तसं वाटतं व समाज किंवा सामान्य माणसाचंही तेच मत असतं. माझ्या अनेक सहकारी विकासकांना माझं विधान आवडणार नाही मात्र वस्तुस्थिती हीच आहे. केंद्रीय सार्वजनिक बांधकाम विभागाच्या मंत्र्यांनी अलिकडेच रिअल इस्टेट हा अतिशय वाईट व्यवसाय असल्याचे ट्विट केले होते. रिअल इस्टेटवर रेराचा काय परिणाम होईल याविषयी त्यांना प्रश्न विचारण्यात आला होता. आतापर्यंत  इंटरनेटवर आपल्या देशामध्ये रिअल इस्टेट रेग्युलटरी अँक्ट (कायदा) ज्याचे संक्षिप्त रूप रेरा असे केले जाते, तो कोणत्याही मालमत्तेपेक्षाही सर्वाधिक शोधला जाणारा शब्द झाला आहे. जवळपास दशकभर वाट पाहिल्यानंतर शेवटी यावर्षी केंद्र सरकारनं तो लागू केला. त्यानुसार बहुतेक राज्यांमध्येही थोडेफार बदल किंवा सुधारणांसह त्याची अंमलबजावणी करण्यात आली. महाराष्ट्र हे रेरा प्राधिकरण स्थापन करणारे व नोंदणीसाठी संकेतस्थळ तयार करणारे सर्वात पहिले संकेतस्थळ ठरले. मात्र नेहमीप्रमाणे रिअल इस्टेट उद्योगामध्ये तथ्यात्मक डेटा फारसा उपलब्ध नाही. तरीही मला असं वाटतं की रेराअंतर्गत सर्वाधिक नोंदण्या आपल्याच राज्यात झाल्या असाव्यात, ज्यातून आपण कायद्याचे पालन करायचा उत्सुक आहोत हे दिसून येते. रिअल इस्टेट उद्योगाच्या ग्राहकांच्या बऱ्याच काळापासून अनेक तक्रारी राहिल्या आहेत, ज्यांना पूर्वी काहीही संरक्षण नव्हते व विकासकांकडून त्यांना अतिशय वाईट वागणूक (छळवणूक केली जायची) दिली जायची. राज्य पातळीवर मोफासारखे (महाराष्ट्र सदनिका मालकीहक्क कायदा) अधिनियम/कायदे होते, मात्र न्यायालयाव्यतिरिक्त कोणतेही प्राधिकरण नसल्याने सदनिकाधारक म्हणजेच ग्राहक व विकासकांमध्ये काही वाद झाल्यास किंवा काही तक्रार असेल तर ती वर्षानुवर्षे प्रलंबित राहात असे, बहुतेक वेळा या परिस्थितीचा फटका ग्राहकालाच बसत असे. रिअल इस्टेट क्षेत्राचे नियमन करण्यासाठी, सरकारने रिअल इस्टेट नियामक प्राधिकरण (रेरा) विधेयकाची कल्पना मांडली ज्यामुळे ग्राहकांना मदत होईल. रेरामुळे गृह खरेदीदारांचे हीत जपले जाईल व प्रकल्प खात्रीशीरपणे वेळीच पूर्ण होतील अशी अपेक्षा आहे. रिअल इस्टेट नियामक प्राधिकरण (रेरा) विधेयक 2013 साली मांडण्यात आले व शेवटी त्या विधेयकाला गेल्यावर्षी मार्च महिन्यात मंजुरी मिळाली. रेरा हा केंद्र सरकारने तयार केलेला कायदा असला तरी, त्याची अंमलबजावणी राज्य सरकारांवर अवलंबून असेल, कारण रिअल इस्टेट हा विषय राज्य सरकारच्या अखत्यारित येतो. महाराष्ट्र सरकारने रिअल इस्टेट (नियमन व विकास) कायद्याला (रेरा) मंजुरी दिली. रेराअंतर्गत रिअल इस्टेट प्रकल्पांची नोंदणी करण्याची अंतिम तारीख 31 जुलै, 2017 होती. सरतेशेवटी आपल्या राज्यात रेरा लागू झाला आहे व कोणत्याही स्वरुपातील असो मग ती निवासी असेल, व्यावसायिक, सहकारी गृहनिर्माण सोसायट्या, भूखंडांचा आराखडा अशा सर्व प्रकारच्या प्रकल्पांना रेरा लागू होतो. रेराविषयी व त्याच्या स्वीकार्यतेविषयी अनेक पोर्टलवर बरीच माहिती उपलब्ध आहे, त्यामुळे इथे आणखी त्याविषयी बोलण्यात काही अर्थ नाही. आपण त्याऐवजी रिअल इस्टेटमध्ये रेरापूर्वी काय परिस्थिती होती व आता त्याचा प्रवेश होऊन सहा महिने झाल्यानंतर काय परिस्थिती आहे हे पाहू

रेरा लागू होण्यापूर्वी गेल्या काही वर्षापासून, रिअल इस्टेटमध्ये मंदीचं वातावरण होतं, त्याची कारणं बरीच होती. एक म्हणजे कच्च्या मालाच्या म्हणजेच जमीनीच्या सातत्यानं वाढत असलेल्या किमती, दुसरं म्हणजे ऑटो तसंच आयटी उद्योगांमधील मंदी (नोकर कपात किंवा मंदी). एक लक्षात ठेवा की अन्न, वस्त्र व निवारा या तीन आपल्या मूलभूत गरजा आहेत. आपल्या देशात प्रत्येक कुटुंब निवाऱ्याला सर्वाधिक प्राधान्य देतं, मात्र घर घ्यायची प्रत्येकाची कितीही इच्छा असली तरीही किमती आवाक्याबाहेरच्या असल्यानं त्याला सर्वात शेवटचे प्राधान्य द्यावे लागते. त्याचशिवाय घर खरेदी करण्यातल्या (अर्थात कायदेशीर घर) कटकटीही अनेक आहेत, म्हणजे चांगलं ठिकाण निवडा, स्वच्छ पार्श्वभूमी असलेला विकासक मिळवा, त्यानंतर गृहकर्जासाठी खटपट करा व नंतर वेळेत ताबा मिळायची वाट पाहा, तसंच मासिक हप्ते भरा ज्यामुळे तुमचा महिन्याचा ताळेबंद पार बिघडलेला असतो. त्यामुळेच तुम्हाला घराचा निर्णय घेताना अनेक गोष्टींचा विचार करावा लागतो. त्यानंतर केवळ पैसे कमावण्याच्या उद्देशानं रिअल इस्टेट व्यवसायात शिरलेल्या अनेक अव्यवसायिक संस्था, ज्या ग्राहकांनी आपली आयुष्यभराची कमाई घर खरेदी करण्यासाठी लावली आहे त्यांना वेळेवर ताबा द्यायला टाळाटाळ करतात. त्याचवेळी सरकारी धोरणांमुळे अधिक जमीनी वापरासाठी उपलब्ध होऊ लागल्या म्हणजेच अधिक जमीनी निवासी किंवा बांधकामयोग्य विभागांतर्गत येऊ लागल्या, त्यामुळे रिअल इस्टेटमध्ये झपाट्यानं होणारी दरवाढ कमी झाली व नफाही घटू लागला. दुसरीकडे सरकार दुभत्या गाईप्रमाणे रिअल इस्टेटकडून विविध शुल्क, कर, सतत वाढणारे मुद्रांक शुल्क व रेडी रेकनर दर इत्यादींद्वारे महसूल मिळवत राहतेउत्पादन खर्चात, तसंच मजुरीमध्ये अतिशय वाढ झाल्यानं रिअल इस्टेटमधील नफा आणखी घट झाली आहे. यामुळे नवीन प्रकल्पांची सुरूवात होण्याचे प्रमाण कमी झाले तसंच सुरू असलेल्या प्रकल्पांमध्ये ताबा द्यायला उशीर होऊ लागला. रिअल इस्टेट क्षेत्राला रोख रकमेचा प्रचंड तुटवडा जाणवू लागला, जे आत्तापर्यंत कधीच झालं नव्हतं. रिअल इस्टेटमध्ये एका प्रकल्पाच्या आरक्षणासाठी मिळालेले पैसे दुसऱ्या प्रकल्पासाठी किंवा नवीन जमीन खरेदी करण्यासाठी वापरणं अगदी सर्वमान्य होतं. याचं मुख्य कारण म्हणजे इतर उद्योगांप्रमाणे बँका बांधकाम व्यावसायिकांना जमीन खरेदी करण्यासाठी कर्ज देत नाहीत. त्यामुळे त्याला त्याच्याकडे जो काही निधी उपलब्ध असतो तोच वापरावा लागतो व तो बहुतेक वेळा सुरू असलेल्या प्रकल्पाच्या आरक्षणाची मिळालेला पैसा असतो.

त्यानंतर बांधकाम व्यावसायिकांना सरळ करण्यासाठी रेरा आला, म्हणजे त्याची जाहिरात तरी किमान तशी केली जात होती की तो बांधकाम व्यावसायिक जो अव्वाच्या सव्वा नफा कमवतात तो कमी करेल. सामान्य माणसाला असा संदेश देण्यात आला कीतुमचं घर आरक्षित करण्यासाठी थोडा वेळ वाट पाहा, कारण किमती कमी होणार आहेत, यासाठीच आम्ही रेरा आणला आहे. यामुळे काही काळ घरांचे बुकींग पूर्णपणे थांबलं. एक लक्षात घ्या, रेरा रिअल इस्टेटचे दर ठरवत नाही व यापुढेही कधीच ठरवणार नाही. तर ते ग्राहकांना घर हे उत्पादन खरेदी करताना त्यांच्या हक्कांचं संरक्षण करण्यासाठी देण्यात आलेलं एक साधन आहे. कोणताही कायदा एखादा उद्योग बदलू शकत नाही, मात्र आपण त्या कायद्याचा वापर कसा करतो यावर तो उद्योग बदलेल किंवा नाही हे अवलंबून असतं, रेराही त्याला अपवाद नाही. बांधकाम व्यावसायिकाशी थेट संवाद साधता न येणं किंवा बांधकाम व्यावसायिकानं प्रकल्पाविषयीची, विविध सरकारी विभागांकडून आवश्यक असलेल्या परवानग्या, ना हरकत प्रमाणपत्रं, वित्त पुरवठा यासारखी तथ्य लपवणं यांना सामान्य माणूस कंटाळून गेला होता. खरंतर हे तपशील तुम्ही आज ज्या उत्पादनासाठी पैसे मोजताय त्याच्या व्यवहाराचाच एक भाग होते व तुम्हाला उत्पादन दोन किंवा तीन वर्षांनी मिळणार आहे. इतर कोणत्याही उद्योगामध्ये तुम्ही पैसे देता व उत्पादन घर घेऊन जाता, मग ती मर्सिडीजसारखी उंची कार का असेना. म्हणूनच कोणत्याही उद्योगाचं कामकाज कसं चालतं याविषयी एवढी पारदर्शकता आवश्यक नसते. त्यामुळे ग्राहक जेव्हा शोरूममधून एखादी तयार कार खरेदी करतो तेव्हा ऑटो उद्योग आर्थिक अडचणीत सापडलाय का किंवा उत्पादनासाठी आवश्यक असलेल्या सर्व परवानग्या त्यांनी घेतल्या आहेत का, यासारखे सगळे प्रश्न लागू होत नाहीत, रिअल इस्टेट उद्योगाचं मात्र तसं नसतं.  अर्थात आपल्या राज्यात इतर राज्यांपेक्षा परिस्थिती फार बरी आहे, तरी आपल्याकडेही रिअल इस्टेटमध्ये काही अवैध घटक होतेच (किंवा आहेत) ज्यांनी विकासकांच्या संपूर्ण समुदायाचीच प्रतिमा खराब केली. असं नसतं तर तुम्ही आपल्या पुणे शहरातलीच परिस्थिती पाहा, विकासकांनी काही लोकांची घराच्या बाबतीत पिळवणूक केली असेल हे मान्य आहे, मात्र आपल्या हक्काच्या घरांमध्ये समाधानानं राहणाऱ्या लोकांची संख्या निश्चितच त्याहून अधिक असेल. ही घरंही बांधकाम व्यावसायिकांनीच बांधली आहेत आणि विनोद म्हणजे हेच लोक बांधकाम व्यावसायिकांविरुद्ध लिहीताहेतसरकारनं बांधकाम व्यावसायिक किंवा रिअल इस्टेट उत्पादनाविषयी दोन बाबतीत अधिक पारदर्शक व्हावेत यासाठी रेरा आणायचा विचार केला. एक म्हणजे ताबा देण्याविषयीचे आश्वासन व आर्थिक गैरव्यवस्थापन, म्हणजेच बांधकाम व्यावसायिकाला अधिक जबाबदार बनवण्याचा प्रयत्न होता. आणखी एक महत्वाचा पैलू म्हणजे प्रकल्पाविषयी सर्व माहिती ऑनलाईन उपलब्ध असेल. त्याचशिवाय बांधकाम व्यावसायिक व ग्राहकांदरम्यानचा वाद वेळीच सोडवण्यासाठी आता एक प्राधिकरण आहे.

या व्यवस्थेमुळे रिअल इस्टेटमध्ये पारदर्शकता येईल हे नक्की. मात्र एक लक्षात ठेवा जोपर्यंत ग्राहक स्वतः जागरूक होत नाही व यंत्रणा सुधारण्यासाठी कायद्याचा वापर करत नाही तोपर्यंत बांधकाम व्यावसायिक हे बांधकाम व्यावसायिकच राहतील हे लक्षात ठेवा. त्याचवेळी रिअल इस्टेटच्या ग्राहकांनी एक गोष्ट समजून घेतली पाहिजे की हे रेरा नावाचं शस्त्र ग्राहक व बांधकाम व्यावसायिकांमधील नातं अधिक मजबूत करण्यासाठी देण्यात आलं आहे त्याला आणखी बिघडवण्यासाठी नाही कारण कोणतंही शस्त्र नेहमी दोन्ही बाजूनी चालू शकतं. मला असं वाटतं रेरामुळे जे बांधकाम व्यावसायिक आपल्या आश्वासनांची पूर्तता करतील तेच या व्यवसायात टिकून राहतील याची खात्री केली जाईल. मात्र ग्राहक म्हणून तुम्हालाही काय आश्वासनं देण्यात आली आहेत याची माहिती असली पाहिजे. पूर्वीही मोफा होता मात्र तो ग्राहकांचे बांधकाम व्यावसायिकांपासून संरक्षण करण्यासाठी पुरेसा ठरला नाही. कोणताही कायदा स्वतःहून कुणाचेही रक्षण करू शकत नाही. आपण त्या कायद्याचा अशाप्रकारे वापर केला पाहिजे की कुणीही बांधकाम व्यावसायिक, कायद्याचं उल्लंघन करण्याचं धाडस करणार नाही व ग्राहकांना फसवणार नाही. जो बांधकाम व्यावसायिक, आश्वासनांची पूर्तता करतो, जो नैतिकता जाणतो व जो चांगला दृष्टीकोन ठेवून व्यवसाय करतो त्याच्यावर रेरामुळे काहीही परिणाम होणार नाही. त्यांनी घाबरून जायचं काहीही कारण नाही, किंबहुना मला आनंद वाटतो की रेरामुळे चांगले बांधकाम व्यावसायिक व्यवसायात टिकून राहू शकतील तसंच वाईट व्यावसायिकांना आळा घातला जाईल. आणखी एक मुद्दा मांडावासा वाटतो, रेरा आपल्या राज्य सरकारला वा स्थानीक मनपा सारख्या संस्थांना सुद्धा लागू करता येईल का? कारण प्रश्न जेव्हा पारदर्शकता, बांधिलकी व नैतिकतेचा येतो तेव्हा सरकारची रिअल इस्टेट क्षेत्राविषयी सातत्यानं बदलणारी धोरणं पाहा, ज्यामुळे व्यवसाय करणं जवळपास अशक्य होऊन जातं. शहराच्या विकास योजनांना मंजुरी देण्यापासून ते पाणी, रस्ते, वीज, सांडपाणी यासारख्या पायाभूत नागरी सुविधा देण्यापर्यंत प्रत्येक आघाडीवर सरकार अपयशी ठरत आहे. मात्र त्याचे पैसे सरकार नागरिक व बांधकाम व्यवसायिकांकडुन वसुल करते आहे अशावेळी सरकारला रेरा का लागू करू नये कारण विविध कर व शुल्कांच्या स्वरूपात सरकारलाही रिअल इस्टेट उद्योगापासून लाभ होतो ही वस्तुस्थिती आहे.

सरतेशेवटी कँटनं म्हटल्याप्रमाणे, नैतिक व अनैतिक बांधकाम व्यावसायिक पूर्वी होते, आताही आहेत व यापुढेही राहतील. ग्राहकानं केवळ योग्य बांधकाम व्यावसायिकाशी व्यवहार केला पाहिजे व योग्य कोण हे ठरविण्यासाठी रेराहून अधिक चांगले साधन कोणते असू शकते.


संजय देशपांडे


संजीवनी डेव्हलपर्स


Wednesday 8 November 2017

मुख्यमंत्र्यांची टीम आणि बांधकाम क्षेत्रातील आव्हाने !



























मानवाच्या विनाशाची नव्हे तर त्याच्या जीवनाची व आनंदाची काळजी घेणे हे सुप्रशासनाचे प्राथमिक व एकमेव उद्दिष्ट आहे”… थॉमस जेफरसन.

थॉमस जेफरसन हे अमेरिकी मुत्सद्दी, अमेरिकेच्या संस्थापकांपैकी एक व डिक्लेरेशन ऑफ इंडिपेंडंसचे एक मुख्य लेखक होते. ते नंतर 1801 ते 1809 या काळात अमेरिकेचे तिसरे अध्यक्ष होते. त्यांची विधाने विशेषतः प्रशासनावर टिप्पणी करणारी विधाने अतिशय प्रसिद्ध आहेत. किंबहुना जेफरसन यांच्यासारख्या व्यक्तिच प्रशासन या शब्दाला अर्थ प्राप्त करून देतात. त्यामुळेच महाराष्ट्रातील फडणविसांचे राज्य सरकार नुकतेच तीन वर्षांचा कार्यकाळ पूर्ण करून नवीन वर्षाला सामोरे जात असताना, मी याहून अधिक कोणते समर्पक शब्द वापरू शकलो असतो. तीन वर्ष हा अगदी कमी काळ आहे मात्र आपल्या लोकशाहीमध्ये प्रत्येकाला स्वतःला सिद्ध करून दाखवण्यासाठी फक्त पाच वर्षांचाच कालावधी मिळतो. याच पाच वर्षात तेच सरकार सत्तेत राहील किंवा नवीन सरकार सत्तेत येईल हे ठरतं. या पार्श्वभुमीवर पार्श्वभुमीवर कामगिरी करून दाखवण्यासाठी तीन वर्षं अचानक मोठा कालावधी वाटायला लागतोहे मार्केटिंगचे दिवस आहेत व सरकारलाही  मार्केटिंगची गरज वाटते. आपल्या शासनकर्त्यांना आपण मतदार अतिशय मठ्ठ असल्यानं प्रत्येक माध्यमातून आपल्या मायबाप सरकारनं आपल्यासाठी काय केलं आहे (आपलं जीवन सुधारण्यासाठी) हे सांगणं आवश्यक आहे असं वाटतंकोणत्याही विचार करणाऱ्या सामान्य माणसाला पटेल की जीवनात काही दिसून येण्यासारखा बदल झालाच असेल तर तो प्रत्यक्षात जाणवला पाहिजे, अनुभवता आला पाहिजे, त्याविषयी वर्तमानपत्रामध्ये पानभर जाहिराती छापायची गरज पडायला नको. मात्र आपल्या समाजातून विचार करणारा सामान्य माणूस नामशेष होत चालला आहे असे आपल्या शासनकर्त्यांना वाटते. म्हणुनच सरकार आपल्यावर शक्य त्या सर्व माध्यमातून सरकारच्या कामगिरीविषयक जाहिरातींचा मारा करत असतेइथेही पुन्हा नाण्याच्या दोन बाजू आहेतच. सत्ताधारी पक्षाचे मंत्री व लोकप्रतिनिधी सरकारने या वर्षांत केलेल्या चांगल्या गोष्टींची यादी वाचतील तर त्याचवेळी विरोधी पक्षातील प्रत्येक सदस्य याच सरकारने केलेल्या चुकांचा पाढा वाचेल. त्यानंतर आजकाल सुरु झालेला नवीन प्रकार म्हणजे समाजाच्या प्रत्येक क्षेत्रातील प्रसिद्ध व्यक्तिंना त्यांचं सरकारविषयीचं मत विचारायचं व त्या प्रसिद्ध व्यक्तिच्या भूमिकेनुसार सरकारच्या कामगिरीविषयी त्याचे किंवा तिचे विचार बदलतात. अशा बहुतेक व्यक्ती चांगल्या शब्दात किंवा साखरपेरणी करत टीका करतात कारण सत्ताधाऱ्यांच्या विरोधात कुणालाच जायचं नसतं, विशेषतः व्यावसायिक क्षेत्रातील व्यक्तींच्या बाबतीत तर हे अगदी खरं आहे. रिअल इस्टेटमध्ये तर पहिला नियम म्हणजे सरकार नेहमी बरोबर असतं व दुसरा नियम म्हणजे पहिला नियम विसरू नका.

असेही पुणेकर कशावरही टीका करण्यासाठीच प्रसिद्ध आहेत. कुणाच्याही कामगिरीविषयी टिप्पणी करायची म्हटलं की आधी आपण त्या व्यक्तीच्या चुका किंवा नकारात्मक बाबींविषयी बोलतो. म्हणूनच मी आज सुरूवातीला माननीय मुख्यमंत्री व त्यांच्या चमूने या शहरासाठी (रिअल इस्टेटच्या संदर्भात) काय चांगले किंवा सकारात्मक केले आहे हे सांगणार आहे. सर्वप्रथम आपण एक गोष्ट समजून घेतली पाहिजे ती म्हणजे आपण पुण्यात म्हणजे शहरी भागात राहतो. पुणे व पिंपरी चिंचवड महानगरपालिका तसेच पुणे महानगर प्रदेश विकास प्राधिकरणाच्या भागावर दोन विभागांचे नियंत्रण आहे ते म्हणजे नागरी विकास व गृह. सामान्य माणसासाठी गृह खाते म्हणजे पोलीस. ही दोन्ही खाती मुख्यमंत्र्यांच्या अखत्यारित येतात. अर्थातच मुख्यमंत्री त्यांच्या भूमिकेचे महत्व जाणतात म्हणूनच ते पुणे महानगर प्रदेश विकास प्राधिकरणाचे प्रमुख आहेत, कारण या प्रदेशात किंवा भागात सर्वाधिक विकास होतोय. सुरूवातीला सकारात्मक गोष्टींविषयी बोलू. यातली महत्वाची गोष्ट म्हणजे मुख्यमंत्र्यांनी पुणे महानगरपालिकेच्या विकास योजनेला सरतेशेवटी मंजूरी दिली जो आधीच्या सरकारनं निर्णय न घेतल्यामुळे गेली दहा वर्ष खितपत होता. अनेकांना कदाचित याचे महत्व समजणार नाही मात्र विचार करा तुम्हाला एखादी इमारत बांधायला सांगितली मात्र त्याची कोणतीही योजना किंवा नकाशे दिले नाहीत. असे असताना तुम्हाला ती  ईमारत बांधता येईल का व बांधली तरी तुमच्या मनात ईमारतीच्या वापराविषयी जो हेतू आहे तो पूर्ण होईल का? विकास योजना ही ईमारतीच्या आराखड्यासारखीच असते व पुणे महानगरपालिकेने ही ईमारत बांधणे अपेक्षित आहे. विचार करा कोणताही परिपुर्ण आराखडा अस्तित्वात नसताना शहराचे भविष्य कसे असेल? यासाठीच विकास योजना मंजूर केल्याबद्दल मुख्यमंत्र्यांना पूर्ण गुण द्यायला हवेत अर्थात काही वादाचे मुद्दे आहेत उदाहरणार्थ डोंगर माथ्यावरील जैवविविधता उद्यान तसेच शहरातून वाहणाऱ्या नद्यांच्या पूर रेषा इत्यादी, मात्र आपल्याकडे काम करण्यासाठी काहीतरी आराखडा आहे ही सुद्धा वस्तुस्थिती आहे. त्यानंतर पुणे महानगर प्रदेश विकास प्राधिकरणाची स्थापन हेदेखील मुख्यमंत्र्यांनी उचललेले एक महत्वाचे पाऊल होते. केवळ प्राधिकरणाची स्थापनाच नाही तर केवळ मुख्यमंत्र्यांच्या पाठपुराव्यामुळेच ते कार्यरत झाले. पुणे महानगर प्रदेश विकास प्राधिकरणामध्ये पुणे व पिंपरी चिंचवड महानगरपालिकेच्या हद्दीबाहेरील व त्याभोवतालचा सगळा परिसर येतो. म्हणूनच रिअल इस्टेटच्या विकासासाठी या भागाला सर्वाधिक मागणी आहे व सामान्य माणसाला पुण्यात व भोवताली घर खरेदी करण्यासाठी हीच एकमेव आशा आहे. त्यानंतर या तीन वर्षांमध्ये मेट्रोचा पाठपुरावा घेण्यात आला व पूर्वतयारी सुरू झाली. पुण्याच्या विकासकामांच्या यादीमध्ये मेट्रो अनेक वर्षांपासून प्रलंबित आहे. आणखी एक महत्वाचा निर्णय म्हणजे विमानतळाच्या जागेविषयी पुढाकार घेणे व प्रत्यक्ष जमीन अधिग्रहणाला सुरूवात करणे. यामुळेच संपूर्ण पुणे प्रदेशाच्या विकासावर दीर्घकालीन परिणाम होणार आहे. याचे कारण म्हणजे पुण्याच्याबाबतीत इतकी वर्षं एक उणीव होती ती म्हणजे आंतरराष्ट्रीय नकाशावर अनेक महत्वाच्या शहरांशी हे शहर थेट जोडलेले नाही. येत्या काही वर्षात हे विमानतळाचं काम पूर्ण झालं तर माननीय मुख्यमंत्र्यांच्या शिरपेचात एक मानाचा तुरा रोवला जाईल यात शंका नाही. मुख्यमंत्र्यांच्या चमूचं आणखी एक योगदान ज्याकडे विशेष कुणाचं लक्ष गेलं नाही, मात्र पुण्याच्या विकासासाठी जे अतिशय महत्वाचं आहे ते म्हणजे पुणे महानगर क्षेत्र विकास प्राधिकरण तसंच पुणे महानगर परिवहन महामंडळ मर्यादित यासारख्या महत्वाच्या पदांवर तरूण प्रशासकीय अधिकाऱ्यांचा चमू नियुक्त केला, विशेषतः पीएमपीएमएलच्यादृष्टीनं हा निर्णय अतिशय महत्वाचा आहे. एक समजून घेणे महत्वाचे आहे की मेट्रोमुळे शहरातील वाहतुकीच्या समस्या सुटणार नाहीत. त्यासाठी पुणे महानगर परिवहन महामंडळ मर्यादितची महत्वाची असणार आहे. पुणे महानगर परिवहन महामंडळ मर्यादितवर तुकाराम मुंढेंसारखा पूर्णवेळ अधिकारी नियुक्त करून, मुख्यमंत्र्यांनी शहरातील सार्वजनिक वाहतूक सशक्त करण्याबाबत गंभीर असल्याचा स्पष्ट संदेश दिला.

त्यानंतर महसूल तसेच नागरी विकासाच्या आघाडीवर अनेक निर्णय घेण्यात आले जे संपूर्ण रिअल इस्टेट क्षेत्राच्या दृष्टीने महत्वाचे आहेत. त्यातले काही सांगायचे झाले तर स्थानिक पातळीवर जवळपास 20 एकर कृषी क्षेत्र निवासी क्षेत्रात रुपांतरित करण्यात येणार आहे. पूर्वी अशाप्रकारे विभाग बदलणे ही मोठे डोकेदुखी असायची. त्यासाठी मंत्रालयात जावे लागायचे. यामुळे जमीनीचा मोठा साठा खुला झाला आहे जो रिअल इस्टेटसाठी कच्च्या मालाप्रमाणे आहे. तसेच पुणे महानगरपालिका/पिंपरी चिंचवड महानगरपालिकेच्या हद्दीमध्ये जिल्ह्याधिकाऱ्यांकडून वेगळी बिगर कृषी (एनए) परवानगी घेण्याची गरज लागू नये ही रिअल इस्टेटची आणखी एक मागणी होती जी स्वीकारण्यात आली आहे. यासंदर्भातील शासनादेश जारी करण्यात आला आहे. एक गोष्ट नक्की या सरकारला शहराच्या विकासामध्ये रिअल इस्टेटचं महत्व समजलेलं आहे मात्र

मुख्यमंत्र्यांच्या टीमने शहर व रिअल इस्टेट क्षेत्राच्या आघाडीवर गेल्या तीन वर्षात केलेल्या कामगिरीचा आढावा घेतल्यानंतर आता नाण्याची दुसरी बाजूही पाहूरिअल इस्टेट  व्यवसाय सध्या अतिशय खडतर टप्प्यातून जातोय व नवीन वर्ष बांधकाम क्षेत्राची परिक्षा पाहणारे असणार आहे. अनेकजण त्यासाठी जीएसटी, रेरा, निश्चलनीकरण ही कारणे देत असले तरीही, मला स्वतःला रिअल इस्टेटशी संबंधित सर्व धोरणांचे चुकीचे मार्केटींग हे गुंतवणूकदार तसेच खरे ग्राहक बाजारातून दूर जाण्याचे मुख्य कारण असल्याचे वाटते. त्याचप्रमाणे माननीय मुख्यमंत्र्यांच्या चमूने घेतलेल्या वरील सर्व निर्णयांची स्थानिक पातळीवर अंमलबजावणी अजिबात व्यवस्थित न होणे, हे माझ्या मते शहरातील संपूर्ण रिअल इस्टेट उद्योगाच्या अवनतीचे मुख्य कारण आहे. ज्यांना माझा निष्कर्ष पटलेला नाही त्यांनी शहराच्या पायाभूत सुविधा तसंच रिअल इस्टेटचं प्रशासन करणाऱ्या संस्था यांचं काय चित्र आहे याचं विश्लेषण करावं.

सर्वप्रथम विकास योजनेला मंजुरी देण्यात आली आहे मात्र त्यामध्ये बऱ्याच त्रुटी आहेत, उदाहरणार्थ मेट्रो मार्ग विकास टीडीआर संबंधित मुद्दे म्हणजे शुल्क व अशा टीडीआरचा वापर याबाबत काहीच स्पष्ट निर्णय घेण्यात आलेला नाही. यामुळे शहराच्या मध्यवर्ती भागातील संपूर्ण विकासाला खिळ बसली आहे कारण मेट्रोचा मार्ग शहराच्या बहुतेक भागांना व्यापतो. त्याचप्रमाणे सशुल्क एफएसआयसाठी किती शुल्क आकारायचे यासारख्या समस्या आहेत. राज्य सरकारला त्यापासून मिळणाऱ्या महसूलाचा 50% वाटा हवा आहे व पुणे महानगरपालिका तो द्यायला तयार नाही. परिणामी सशुल्क एफएसआयचा दर १००%  एवढा आहे. म्हणजेच हा दर जिथे हा सशुल्क एफएसआय वापरला जाईल तिथल्या विद्यमान जमीन दराएवढा आहे. विनोद म्हणजे जमीनीच्याच दरामध्ये कुणी विकसक असा सशुल्क एफएसआय का खरेदी करेल? राज्य सरकार व पुणे महानगरपालिका दोघांनाही जमीन मालकाप्रमाणे  जमिनीच्या विकासातील त्यांचा वाटा हवा असल्याने आपण परवडणारी घरे कशी बांधणार आहोत? विकास योजनेला अंतिम स्वरूप देण्यात आले आहे मात्र त्याच्या अंमलबजावणीवर काहीही नियंत्रण नाही. आपल्याला स्मार्ट सिटी म्हणून तर घोषित करण्यात आले आहे. मात्र बाणेरसारख्या तथाकथित स्मार्ट उपनगरांमध्ये पाणीपुरवठा व रस्त्यांसारख्या पायाभूत सोयीसुविधांची कमतरता आहे. मुख्यमंत्र्या नगर विकास खात्याचे प्रमुख म्हणून स्थानिक प्राधिकरणांना आरक्षणे तयार करण्यासाठी कोणतेही लक्ष्य दिलेले नाही, जी शहराची तसेच नागरिकांची गरज आहे. राज्य पातळीवर एक टीम असली पाहिजे जी केवळ पुणेच नाही तर राज्यातील प्रत्येक महत्वाच्या शहरात ठराविक काळाने विकास योजनेच्या अंमलबजावणीचे निरीक्षण करेल. पुण्यासारख्या झपाट्याने वाढणाऱ्या शहरांसाठी शिक्षणापासून सार्वजनिक आरोग्यापर्यंत नागरी पायाभूत सुविधा ही अतिशय गंभीर समस्या आहे. शहराचे कंबरडे स्वतःच्याच वाढीच्या ओझ्याने मोडण्यापूर्वी, मुख्यमंत्र्यांनी त्यासाठी पावले उचलणे आवश्यक आहे. बीआरटीएसचा फसलेला प्रयोग किंवा कचरा डेपोचं उदाहरण घ्या, वर्षामागून वर्षे सरली तरीही आपण नव्या कचरा डेपोसाठी उपाययोजना शोधू शकलेलो नाही, तसेच फुरसुंगी भोवतालच्या गावांमधील गावकऱ्यांचे समाधान करू शकलेलो नाही, तर ते एक महिन्याआड शहरातलं कचरा संकलन रोखून धरतात. पोलीसांच्या बाबतीत बोलायचं तर पोलीस दलाकडे अधिक मनुष्यबळ हवं तसंच या मनुष्यबळासाठी जागा व साधनंही हवीत. पुणे व पिंपरी चिंचवड महानगरपालिकांसाठी एकच स्वतंत्र पोलीस आयुक्तालय तयार करण्याचा मुद्दा बऱ्याच काळापासून प्रलंबित आहे. या क्षेत्रात झपाट्यानं होणारी वाढ पाहता ते अतिशय महत्वाचे आहे. शहरात कायदा व सुव्यवस्था नसेल तर कोणतेही शहर स्मार्ट म्हणता येणार नाही. या पार्श्वभुमीवर शहरातील गुन्हे व वाहतुक व्यवस्थेची अवस्था गंभीर आहे !

पुणे महानगर क्षेत्र विकास प्राधिकरणाच्या कामकाजाविषयी पूर्णपणे आदर राखत सांगावेसे वाटते की सर्वात मोठी कमतरता रस्त्यांसारख्या पायाभूत बाबींचा सूक्ष्म विकास  करण्याच्या आघाडीवर आहे. सध्यातरी कुणालाही प्रादेशिक योजनेतील रस्त्यांपासून ते अंतर्गत रस्त्यांपर्यंत रस्त्यांची उभारणी कशी केली जाईल हे माहिती नाहीये. सद्य परिस्थितीत पुणे महानगर प्रदेश विकास प्राधिकरणाच्या क्षेत्रातील बहुतेक रहिवासी त्यांच्या घरापासून कामाच्या ठिकाणापर्यंत व परत असा प्रवास राम भरोसेच करतातपाणी किंवा इतर नागरी सुविधा कालांतराने होतील, पाणी काही काळ टँकरनेही मागवता येईल (अर्थात भविष्यकाळात पाणी पुरवठ्याची समस्या अतिशय गंभीर होणार आहे, ज्याकडे तातडीने लक्ष दिले पाहिजे), मात्र रस्ते बांधणी का केली जात नाही याचे उत्तर कुणीही देऊ शकलेले नाही, माननीय मुख्यमंत्र्यांनी या पैलूकडे लक्ष दिले पाहिजे. सरकारला विकास शुल्काच्या नावाखाली भरभक्कम शुल्क दिल्यानंतरही सरकार रस्त्यासारख्या मूलभूत सुविधा देणार नसेल तर सरकारचा काय उपयोग आहे? एखादा प्रकल्प पुणे महानगरपालिका किंवा पिंपर चिंचवड महानगरपालिका यासारख्या परवाना देणाऱ्या प्राधिकरणाच्या कार्यक्षेत्रात येत असेल तर जिल्हाधिकारी कार्यालयाकडून बिगर कृषी परवानगी घेण्याची गरज नाही यासारख्या घोषणांच्या बाबतीतही असंच म्हणता येईल. हे वेळ वाचवण्यासाठी तसंच रिअल इस्टेट क्षेत्रातील व्यवसाय करण्यातील सहजता वाढवण्यासाठी उचललेले अतिशय चांगले पाऊल आहे. मात्र या घोषणेनंतरही विकासकांना चलानच्या नावाखाली बिगर कृषी परवानगी मिळविण्यासाठी जिल्हाधिकारी कार्यालयाचे खेटे घालावेच लागताहेत. विविध संघटनांमध्ये वेगवान मंजुरीच्या बाबतीतही हीच परिस्थिती आहे, तसंच एक खिडकी मंजुरी ही सुद्धा निव्वळ बोलण्यापुरतीच आहे. सात-बाराच्या (7/12) उताऱ्यांचे डिजिटीकरण पूर्णपणे अपयशी ठरल्यामुळे विकासकांना तलाठ्यालाच शरण जावे लागते. त्याचशिवाय अवैध बांधकामांचा विळखा वाढत चालला आहे, ज्यामुळे अक्षरशः प्रत्येक गाव व शहराचा नाश होतोय. या संदर्भात सगळी सरकारं (म्हणजेच नागरी विकास खातं) फक्त एकच करतात ते म्हणजे जास्तीत जास्त अलिकडच्या तारखेपर्यंतची अवैध बांधकामं वैध करणं !

शेवटी लाखो लोकांना त्यांचं हक्काचं घर हवं आहे ही वस्तूस्थिती आहे. आपल्या माय बाप सरकारला हे समजलं पाहिजे की या लोकांचं परवडणाऱ्या घराचं स्वप्न साकार होण्यासाठी आधी ते बांधकाम व्यावसायिकांना परवडलं पाहिजे, असं झालं तरंच अशी घरं प्रत्यक्ष साकार होऊ शकतील.  रिअल इस्टेटच्या अपेक्षांची यादी अशीच वाढत जाऊ शकते. मुख्यमंत्र्यांचा प्रमाणिकपणा व त्यांच्या प्रयत्नांबद्दल शंका नाही मात्र हे एखाद्या मुलाला लेखी परीक्षेत पैकीच्या पैकी गुण मिळावेत मात्र प्रात्याक्षिक परीक्षेत तो अनुत्तीर्ण व्हावा असं आहे. म्हणूनच रिअल इस्टेटच्या आघाडीवर सरकारच्या पहिल्या तीन वर्षांचा अंतिम निकाल अनुत्तीर्ण असाच म्हणावा लागेल. आता अभ्यासक्रम पूर्ण व्हायला आणखी दोन वर्षं उरली आहेत व आपल्या विद्यार्थ्यामध्ये काही सुधारणा दिसून येईल आणि प्रात्याक्षिकातही तो सुधारेल अशी अपेक्षा करू. त्यासाठी मनःपूर्वक शुभेच्छा एवढंच मी म्हणू शकतो!


संजय देशपांडे


संजीवनी डेव्हलपर्स