पुणे , पर्यावरण आणि बांधकाम व्यवसाय !

“आपण दुर्दैवाने आपल्या विकसित जीवनामुळे ज्या वेगाने भोवतालचे पर्यावरण नष्ट करतो त्यावरून आपली प्रगती मोजतो.” … जॉर्ज मॉनबिऑट.

जॉर्ज जोशुआ रिचर्ड मॉनबिऑट हा एक ब्रिटीश लेखक आहे जो पर्यावरण व राजकीय कार्यकर्ता म्हणून प्रसिद्ध आहे. तो द गार्डियनसाठी साप्ताहिक स्तंभ लिहीतो, व तसंच त्यानं बरीच पुस्तकं लिहीली आहेत. मला खात्री आहे की आपल्या शासनककर्त्यांपैकी कुणीही ती वाचली नसतील, कारण आपला “स्वदेशी”वर विश्वास आहे, त्यामुळे आपल्याला अगदी “विदेशी” ज्ञानही निषिद्ध आहे. नाहीतर आपल्या स्थानिक प्रशासकीय संस्थांनी (म्हणजे पुणे महानगरपालिका व पिंपरी चिंचवड महानगरपालिका) यांनी तथाकथित “पर्यावरण अहवालाच्या” (एन्वाइरन्मेंट रिपोर्ट) सुरूवातीलाच मॉनबिऑटच्या या प्रभावी शब्दांचा वापर केला असता. दर वर्षी आपल्याकडे नावापुरता पर्यावरण अहवाल तयार केला जातो. पंढरपूरच्या वारीसारखी ही परंपरा सुद्धा पाळली जाते. पर्यावरण अहवालाशी संबंधित सगळे पूर्वनियोजित पद्धतीने तो पूर्ण करतात. हा पर्यावरण अहवाल तयार करणारे प्रशासकीय कर्मचारी त्यामध्ये लोकसंख्या, वाहने, शहरातील स्थलांतरित, शहरातील वनस्पती व इतरही अनेक बाबी नमूद करतात. आपले शासनकर्ते (लोकप्रतिनिधी) हा अहवाल वाचायची तसदीही घेत नाहीत, पण माध्यमांमध्ये हा मागच्या वर्षीचाच पर्यावरण अहवाल आहे, हा अहवाल म्हणजे फक्त कट पेस्ट केला आहे अशाप्रकारची निवेदने देतात. तरीही शेवटी सर्वसाधारण मंडळ (निवडून आलेले सर्व सदस्य) पर्यावरण अहवाल आहे तसा मंजूर करतात. विनोद म्हणजे हा पर्यावरण अहवाल ५ जूनला जागतिक पर्यावरण दिनानंतर कधीतरी आठवण आल्यानंतर तयार करण्यात येतो. यावर्षीही  हा वार्षिक सोपस्कार आनंदाने पार पाडण्यात आला. शहरातील पर्यावरणाच्या मृतदेहावर शहराचा विकास सुरू आहे. हॉलिवुडमध्ये प्रसिद्ध चित्रपटांच्या मलिकांना मॅट्रिक्स रिलोडेडसारखी नावं दिली जातात, त्याचप्रमाणे पर्यावरण अहवालाचंही होतं, मागच्या पानावरून पुढे सुरू.

मला आश्चर्य वाटतं की पुण्याचे (तसंच पिंपरी चिंचवडचे) लोकप्रतिनिधी माध्यमांसमोर प्रतिक्रिया देण्यात पुढे असतात की पर्यावरण अहवाल “कट पेस्ट” केलेला आहे किंवा गेल्या वर्षीचीच आकडेवारीच पुन्हा छापण्यात आली आहे. मात्र संपूर्ण वर्षभर शहराच्या पर्यावरणाविषयी त्यांचं वागणंही कसं पहिले पाढे पंच्चावन्न असतं हे सोयीस्करपणे विसरतात. यातली गंमत म्हणजे सगळ्या राजकीय पक्षांचा या अहवालाविषयी सारखाच दृष्टिकोन असतो, मग तो कालचा सत्ताधारी पक्ष असू दे किंवा आजचा विरोधी पक्ष, सगळ्यांचा पर्यावरण संवर्धनाविषयीचा दृष्टिकोन (म्हणजेच अज्ञान) सर्वपक्षीय संमेलक असतो.   नाहीतर निसर्ग, पर्यावरण, जैव-विवधता, तसंच या शहरातील जीवनाच्या दर्जाची अवनती दर्शवणाऱ्या पर्यावरण अहवालातील आकडे बदलण्याची जबाबदारी आपल्या लोकप्रतिनिधींशिवाय कुणाची आहे. मला माध्यमांमध्ये अजून एकही अशी बातमी आठवत नाही की एखाद्या निवडून आलेल्या सदस्याने (म्हणजे माननीयांनी) पर्यावरण अहवालाची प्रत त्याच्यासोबत किंवा तिच्यासोबत नेऊन त्यांच्या प्रभागामध्ये (म्हणजे मतदारसंघामध्ये) जाऊन सकारात्मक पर्यावरण अहवाल तयार व्हावा, जेणेकरून सगळ्यांना चांगलं पर्यावरण मिळेल, यासाठी रहिवाशांचीही काय भूमिका आहे हे समजावून सांगितलं असेल. असं झालं तरंच पर्यावरण अहवालातील वायू किंवा नदीच्या पाण्याच्या प्रदूषणाच्या आकडेवारीत बदल होईल, आपल्याला मैना, चिमण्या किंवा बुलबुल यासारखे पक्षी पाहता येतील. सगळीकडे पसरलेल्या कचऱ्यावर व घाणीवर बसलेले कावळे व आकाशात भिरभिरणाऱ्या घारी असं चित्रं दिसणार नाही.

आता पर्यावरण अहवालाविषयी पुन्हा थोडसं, म्हणजे पर्यावरण अहवाल व त्याचा परिणाम. मला असं वाटतं पर्यावरण अहवालाचे निष्कर्ष व त्यावरील कृती योजनेला महत्व द्यायची व त्यासाठीच्या जबाबदाऱ्या निश्चित करायची वेळ आली आहे. सगळ्यात महत्वाचे म्हणजे गेल्या वर्षीच्या पर्यावरण अहवालातील कोणत्या बाबींची अंमलबजावणी झाली व कोणत्या बाबींची झाली नाही, याचा सुद्धा पर्यावरण अहवालामध्ये समावेश असला पाहिजे. शहरातील पर्यावरण संवर्धनासाठी कुणी काय करणे अपेक्षित आहे हे ठरवले पाहिजे. तरच आपल्याला शहरात जे काही थोडेफार पर्यावरण उरले आहे त्याचे संवर्धन करायची काही आशा आहे. अडचण अशी आहे की आपल्याला आपल्या महसुलाची एवढी काळजी आहे की, त्यासाठी आपण नियोजनातील फक्त एफएसआय, टीडीआर, टीओडी या घटकांकडेच लक्ष देतो, म्हणजे मेट्रोसारखे प्रस्ताव व्यवहार्य व्हावेत यासाठी अधिक एफएसआय दिला जातो. या बाबी महत्वाच्या आहेतच पण हे शहर राहण्यायोग्य नसेल तर या एफएसआयचा उपयोग काय हा प्रश्न आपण आधी विचारला पाहिजे. गंमत म्हणजे या वर्षीच्या पर्यावरण अहवालामध्ये शहरातील स्थलांतरितांची आकडेवारी नमूद करण्यात आली आहे (अर्थात ती कशी काढण्यात आली आहे याविषयी मला शंका वाटते) म्हणजे विविध हेतूंनी या शहरात येणाऱ्यांची लोकसंख्या गेल्या काही वर्षात पहिल्यांदाच कमी झाली आहे. सामान्य पुणेकर म्हणतील, बरं झालं किमान गर्दी तरी कमी होईल. पण हा धोक्याचा इशारा आहे, कारण राज्याच्या कानाकोपऱ्यातून, अगदी देशाच्याही वेगवेगळ्या भागांमधून मधूनही लोक इथे कामासाठी व शिक्षणासाठी येतात. याच लोकांमुळे शहरातील व्यापार-उद्यमाला चालना मिळते तसेच ते शहराच्या महसुलातही योगदान देतात. एक लक्षात ठेवा हजारो लोकांनी हे शहर त्यांचे घर म्हणून निवडले आहे, कारण इथे त्यांना चांगली संस्कृती तसेच चांगले वातावरणही मिळते. मात्र आपण हळूहळू हे दोन्ही नष्ट करत चाललो आहोत. वर्तमानपत्राचे मथळे पाहिले तर हे शहर गुन्हेगारी केंद्र होत चालले आहे, इथे दिवसाढवळ्या व भर रस्त्यात अनेक गुन्हे घडत असतात, त्यामुळे समाजजीवनाची हानी होते. दुसरीकडे शहराच्या पर्यावरण अहवालाचा निष्कर्ष पाहिला तर शहराची अधिकाधिक अधोगती होत आहे असेच म्हणावे लागेल. त्यामध्ये ३४  लाख लोकसंख्येसाठी ३६ लाख वाहने आहेत असे म्हटले आहे (मला खात्री आहे पुणे महानगरपालिकेच्या हद्दीबाहेरील परवानाधारक वाहनांचा इथे विचार करण्यात आलेला नाही), म्हणजे सार्वजनिक वाहतुकीचा पार बोऱ्या वाजला आहे. प्रत्येकजण मेट्रोच्या प्रगतीविषयी छापतंय, मात्र ती केवळ काही मार्गांवरच धावणार आहे. शहराला बस सेवेच्या सर्वसमावेशक जाळ्याची गरज आहे. या लक्षावधी वाहनांमधून निघणाऱ्या धुरापासून पर्यावरण वाचवायचं असेल तर हाच एकमेव पर्याय आहे हे अगदी एखादं लहान मूलही सांगू शकेल. मात्र आपले शासनकर्ते सार्वजनिक वाहतुकीच्या बाबतीत आंधळे व बहिरे आहेत. त्याऐवजी आपल्याला काय पाहायला मिळतं तर सार्वजनिक वाहतुकीचे निकृष्ट जाळे, ज्यामध्ये शेकडो बस नादुरुस्त असतात. त्यामुळे लोक सेवेसाठी पैसे द्यायला तयार असूनही त्यांना सेवा मिळत नाही. जे शासनकर्ते पर्यावरण अहवाल जुन्या अहवालासारखाच असल्याची टीका करतात ते पीएमटी पूर्ण क्षमतेने चालावी यासाठी काहीच प्रयत्न करत नाहीत. त्याऐवजी ते त्यांच्या प्रभागातील रस्ते काँक्रीटचे करून घेण्यामध्ये धन्यता मानतात. शहराचे प्रशासन आणखी रस्ते, उड्डाण पूल बांधणे व पार्किंगसाठीचे नियम वाढवून अधिक वाहने सामावून घेण्यासाठी डीसी नियम तयार करणे यातच व्यस्त असतात. 

एवढे पुरेसे नाही म्हणून की काय, विकासाच्या नावाखाली आपण झाडे तोडतो तसंच आपल्या नद्या प्रदूषित करतो, ज्या पक्षी, फुलपाखरं, खार अशा अनेक प्रजातींचं निवासस्थान होत्या व शहरासाठी अभिमानाची बाब होत्या. त्यानंतर आपण असा दावा करतो की आपण शहरामध्ये शेकडो उद्यानांची निर्मिती केली आहे. मात्र हे संपूर्ण शरीरावर आगीमुळे जळाल्याच्या जखमा असताना केवळ शरीराच्या एका भागाला बरनॉल लावण्यासारखं आहे. पर्यावरण अहवालात असे नमूद करण्यात आले आहे की शहरातली जैवविविधता झपाट्याने कमी होतेय. शहरात पक्ष्यांच्या वीस ते तीस प्रजातीच उरल्या आहेत, एका दशकभरापूर्वी हा आकडा जवळपास दोनशेच्या वर होता. पण याची काळजी कुणाला आहे, कारण पक्षी किंवा फुलपाखरं बिचारे कोणतेही विकसन शुल्क भरत नाहीत किंवा सशुल्क एफएसआय घेत नाही किंवा त्यांच्या घरांसाठी टीडीआर खरेदी करू शकत नाहीत. ते त्यांच्या घरांसाठी शहराला मालमत्ता कर देत नाहीत, मग असे नागरिक शहरातून बाहेर गेलेलेच बरे, असे आपले शासनकर्ते कदाचित विचार करत असावेत. दुर्दैव म्हणजे सामान्य नागरिकही असाच विचार करतात. नाहीतर ते परवडणारी घरं मिळावी यासाठी जशी मागणी करतात त्याचप्रमाणे त्यांनी शहरातून पक्षी व फुलपाखरं स्थलांतर करत असल्याबद्दलही आवाज उठवला असता, कारण ते देखील आपल्या चांगल्या रहाणीमासाठी तितकेच महत्वाचे आहेत!

मी अजिबात विकास, मेट्रो, उड्डाणपूल, टीडीआर किंवा एफएसआयच्या विरुद्ध नाही, पण आपण पर्यावरणासह याचा समतोल साधू शकत नाही का? मला असं वाटतं पर्यावरण अहवालाचा हाच उद्देश आहे, जे प्रत्यक्ष होताना दिसत नाही. संपूर्ण जगभर लोक नागरिक नियोजनाच्या केंद्रस्थानी पर्यावरणाला ठेवून विचार करत आहेत, मात्र आपण नेमके या संकल्पनेच्या विरुद्ध चाललोय. आपण हरित इमारतींसाठी नियम तयार केले आहेत व आपल्या विकासामध्ये (म्हणजे सगळ्याप्रकारच्या बांधकामामध्ये) पर्यावरण संवर्धनाला चालना देण्यासाठी गृह किंवा ईसीबीसीसारख्या गुणांकन यंत्रणा आहेत. मात्र पर्यावरण अहवालामध्ये गेल्या वर्षी किती नवीन इमारतींना हरित असल्याचे गुणांकन मिळाले आहे याचा उल्लेख केलेला नाही. यातूनच हरित असण्यासंदर्भात आपल्या विद्रूप व खरा चेहरा पाहायला मिळतो. या ईमारतीच्या हरित गुणांकन पध्दतीची समस्या म्हणजे कुणालाच ही आवडत नाही. मी पूर्णपणे आदर राखून हे विधान करतोय, कारण कुणीही जाहीरपणे हे मान्य करणार नाही. मात्र हरित गुणांकन असलेल्या इमारती बांधणाऱ्या कोणत्याही विकासकाला, हे गुणांकन मिळवण्यासाठी तसंच विविध शुल्कातील तसेच विकास शुल्कातील सवलती मिळवण्यासाठी किती तास सहन करावे लागतात ते विचारा. हरित इमारती बांधण्यासाठी येणाऱ्या खर्चाच्या तुलनेत या सवलती अतिशय किरकोळ असतात. इथे समाजही तितकाच दोषी आहे कारण ग्राहक तरण तलाव तसंच क्लब हाउससाठी जास्तीचे पैसे मोजायला तयार असतो, मात्र बांधकाम व्यावसायिकाद्वारे बसवल्या जाणाऱ्या सौर प्रकल्प किंवा सांडपाणी प्रक्रिया प्रकल्पासाठी जास्तीचे पैसे मोजायची त्याची तयारी नसते. आणि अशाच राजेशाही सुविधा असलेल्या प्रकल्पांमधील उच्चभ्रू नागरिकच शहरातील पर्यावरणाचा ऱ्हास होत असल्याची ओरड करतील; आपण इतके दुटप्पी आहोत हे खरोखरच अतिशय दुर्दैवी आहे.

वरील सर्व वस्तुस्थिती विचारात घेतल्यानंतर थोडी आशेची बाब म्हणजे किमान हे पर्यावरण अहवाल तयार तरी केले जात आहेत, म्हणजे कुणीतरी त्यांची दखल घेईल (तसेच वाचेल अशी आशा) व परिस्थितीत बदल घडवून आणण्याचा प्रयत्न करेल. त्यासाठी अतिशय व्यापक प्रयत्न होणं आवश्यक आहे. कारण किती आशादायी चित्र दाखवण्याचा प्रयत्न करण्यात आला, तरी पर्यावरण अहवालातून आपल्या पुढे काय वाढून ठेवलंय हे स्पष्टपणे दिसतं. शहराच्या पर्यावरणाचा झपाट्याने ऱ्हास होतोय व पुढची वाट अतिशय अवघड आहे. परिस्थितीमध्ये अमूलाग्र बदल घडवून आणणे दिवसेंदिवस अवघड होत चालले आहे. रिअल इस्टेट उद्योगाने पर्यावरणाच्या आघाडीवर काहीतरी ठोस उपाय केले पाहिजेत कारण हे शहर राहण्यासाठी योग्य राहिले नाही तर सर्वाधिक तोटा याच उद्योगाचा होईल. त्यासाठी दबाव गट तयार करा, स्वयंसेवी संस्थांसोबत काम करा, तुमचं म्हणणं शक्य त्या सर्व मंचांवर मांडा, पण शहराचं पर्यावरण वाचवा कारण तरंच रिअल इस्टेटला “अच्छे दिन” येतील. त्याचसाठी आपण सगळ्यांनी पर्यावरणाचे रक्षण करणे आवश्यक आहे. नाहीतर आज फक्त पक्षी हे शहर सोडून चालले आहेत, उद्या माणसांनाही हे शहर सोडून जावं लागेल. त्यानंतरही पर्यावरण अहवाल सादर केले जात राहतील पण पर्यावरणाचा पूर्णपणे ऱ्हास झालेला असेल!

संजय देशपांडे

smd156812@gmail.com

टीडीआर, बांधकाम व्यवसाय आणि शहराचा विकास !

“तुम्हाला तुमच्या सरकारची योजना समजली, तर ते धोरण आहे व समजली नाही तर ते राजकारण आहे असे समजा.”… रशीद जोर्व्ही.

रशीद जोर्व्ही हा भारतीय ब्लॉगर आहे, नाहीतर आपल्या सरकारी धोरणांविषयी इतक्या चपखल शब्दात कोण लिहू शकेल. त्याचे वरील शब्द आपले सरकार कसे काम करते याविषयी कदाचित सर्वोत्तम टीका आहे (माफ करा पण मला असेच वाटते). मी कुणाही सरकारच्या (म्हणजे राजकीय पक्षाच्या) बाजूने किंवा विरुद्ध नाही. सुदैवाने, ब्लॉग लिहायच्या स्वातंत्र्याचा विचार करता आपल्या शेजारील देशांमध्ये जशी सामाजीक परिस्थिती आहे तशी आपल्याकडे नाही. व म्हणूनच रशीद सारखे ब्लॉगर आपल्या सरकारविषयी वरील शब्दात लिहू शकतात आणि मी त्यांचे शब्द वापरायचं धैर्य करू शकतो. मी अलिकडेच महाराष्ट्राचा “व्यवसाय करण्याच्या सुलभतेच्या” बाबतीत देशभरातील सर्व राज्यांमध्ये १३ वा क्रमांक आला याविषयीचे मथळे वाचत होतो. ही अर्थातच राज्यासाठी गौरवाची बाब नाही, कारण आपल्या राज्यातच देशाची आर्थिक राजधानी “आमची मुंबई” आहे व तरीही व्यवसाय करण्यासाठी आपला नंबर १३ वा असणे म्हणजे चिंताजनक आहे. त्याचवेळी आणखी बातम्या होत्या की मायबाप सरकार (म्हणजे राज्य सरकार) टीडीआरच्या खरेदी किंवा विक्रीचे दर ठरविण्याविषयी विचार करत आहे. ज्या सुखी माणसांना टीडीआर म्हणजे काय हे माहिती नाही त्यांना सांगतो की याचा अर्थ विकास हक्क हस्तांतर (ट्रांसफर ऑफ डेव्हलपमेंट राईट्स), ज्याद्वारे जमीनीच्या मालकाला आरक्षणासाठी त्याची जमीन अधिग्रहित करण्याच्या मोबदल्यात तेवढा चौरस फूट टीडीआर दिला जातो. ही टीडीआरची तांत्रिक व्याख्या झाली, मात्र सोप्या शब्दामध्ये स्थानिक प्रशासकीय संस्था, पुण्याच्या बाबतीत पुणे महानगरपालिका शहराची विकास योजना (डीपी) तयार करते, त्यात उद्याने, शाळा, रस्ते, बस स्थानक व इतरही अनेक गोष्टींसाठी तरतूदी करते. अर्थातच या जमीनी बाजार भावाने खरेदी करायच्या झाल्या तर पुणे महानगरपालिकेकडे वर नमूद केलेल्या व इतरही अनेक सुविधा प्रत्यक्ष बांधण्यासाठी पैसेच उरणार नाहीत. म्हणूनच पुणे महानगरपालिका अशा जमीन मालकांना त्यांच्या जमीनीच्या मोबदल्यात टीडीआर देते. ते हा टीडीआर बाजारात विकू शकतात (म्हणजे बांधकाम व्यावसायिकांना) तसंच ते या टीडीआरचा (आकडे चौरस फूटामध्ये) वापर त्यांच्या इतर प्रकल्पांमध्ये करू शकतात जेथे जमीन निवासी हेतूने राखून ठेवण्यात आली आहे. अगदी अलिकडेपर्यंच टीडीआरही ही अतिशय योग्य व परिणामकारक संकल्पना होती. मात्र सरकारच्या गोंधळेल्या धोरणांमुळे केवळ रिअल इस्टेटवरच नाही तर संपूर्ण शहराच्या पायाभूत सुविधांच्या विकासावर परिणाम झाला, व शहर आता  मरणप्राय होत चालले आहे ही वस्तुस्थिती आहे. 

 टीडीआर हा संख्याक कोणत्याही जमीनीच्या बांधकाम क्षमतेशी थेट संबंधित असल्यामुळे त्यामध्ये प्रकल्पाचे संपूर्ण अर्थकारण बदलण्याची क्षमता असते. वर्षानुवर्षे लोकांनी (म्हणजे पुणे महानगरपालिकेसह टीडीआरशी संबंधित असलेल्या सर्व घटकांनी) टीडीआर विकून पैसा कमावला. ज्या व्यक्तीकडे टीडीआरचा साठा असायचा त्यांचे वर्णन करण्यासाठी “टीडीआर लॉबी” सारखे शब्द प्रचलित झाले. या लोकांकडे टीडीआरचा मोठा हिस्सा किंवा आरक्षित जमीनी असायच्या. ज्याप्रमाणे कोणत्याही मूल्यवान गोष्टीकडे वाईट तत्वे आकर्षित होतात, या कायद्याला टीडीआरही अपवाद नव्हता. हा टीडीआर वापरण्याविषयी सरकारच्या सातत्याने बदलत्या धोरणांशिवाय हा टीडीआर निर्माण करण्याच्या किचकट प्रक्रियेमुळे तो काही जणांच्या हातातच राहिला. वर्षानुवर्षे हे सगळं सुरळीतपणे चाललं होतं, मात्र गेल्या तीन चार वर्षात रिअल इस्टेटची स्थिती अवघड झाल्याने समीकरणं बदलू लागली हे कटू सत्य आहे. मी इथे जेव्हा ही वर्षं रिअल इस्टेटसाठी “चांगली नव्हती” असं म्हणतो तेव्हा त्याचा अर्थ बहुतेक बांधकाम व्यावसायिकांसाठी किंवा जे रिअल इस्टेटकडे केवळ दुभती गाय म्हणून पाहतात त्यांच्यासाठी असा होतो. ग्राहकांसाठी हा काळ चांगलाच आहे कारण घरांचे दर स्थिर होते किंवा काही ठिकाणी कमी झाले व अधिक पर्याय उपलब्ध झाले. आपण ज्याप्रमाणे मोबाईल डेटा प्लॅनच्या बाबतीत पाहिलं त्याचप्रमाणे घरांच्या दराचे युद्ध शिगेला पोहोचले आहे. याचा परिणाम टीडीआरच्या दरांवर होणं अपरिहार्य होतं कारण शेवटी टीडीआरचा दर हा झाडावरील बांडगुळाप्रमाणे बांधकामावरच अवलंबून असतो. अनेक जणांना ही तुलना आवडणार नाही, पण शेवटी बांडगुळ काय करते एखाद्या झाडावर किंवा शरीरावर जगते; त्याचप्रमाणे टीडीआर केवळ निवासी क्षमता असलेल्या इतर एखाद्या जमीनीवर अवलंबून असतो.

टीडीआर वापरण्याच्या धोरणांमध्येही सातत्याने बदल होत होता म्हणजे टीडीआरचे वर्गीकरण करण्यापासून ते त्याचा वापर विविध भूखंडांवर करण्यापर्यंत ते टीडीआर वापरण्यासाठी आकारले जाणारे शुल्क काहीच सोपे नव्हते. सुरूवातीला जेव्हा टीडीआर संकल्पना सुरू झाली तेव्हा तिचे ए, बी, व सी अशा तीन विभागांमध्ये वर्गीकरण करण्यात आले होते, एखादी जमीन शहराच्या मध्यवर्ती भागापासून किती जवळ आहे त्यानुसार ही वर्गवारी करण्यात आली होती. त्याचप्रमाणे झोपडपट्टीच्या विकासामुळे निर्माण झालेल्या टीडीआरमध्ये तसेच आरक्षित जमीनी अधिग्रहित केल्यामुळे मिळणाऱ्या इतर सर्व प्रकारच्या टीडीआरच्या वर्गवाऱ्या होत्या. त्यामागचा तर्क देवालाच महिती. काही वर्षे कमाल टीडीआर निव्वळ भूखंड क्षेत्राच्या 0.8 पट होता व तो 0.4 पट झाला (याचे कारण विचारू नका) व त्यानंतर तो पुन्हा निव्वळ भूखंड क्षेत्राच्या 0.6 पट पर्यंत वाढविण्यात आला. यापैकी 0.2 झोपडपट्टीचा टीडीआर व बाकी उरलेला टीडीआर असणं अपेक्षित होतं. ए विभागामध्ये, म्हणजे शहराच्या मध्यवर्ती भागामध्ये टीडीआर वापरण्याची परवानगी नव्हती, ही सुद्धा एक घोड चूक होती. ए विभागातील आरक्षणामुळे मिळालेला टीडीआर बी किंवा सी विभागात वापरायला परवानगी होती. शहराच्या मध्यवर्ती भागामध्ये विकासामुळे गर्दी होऊ नये ही संकल्पना लवकरच मोडीत निघाली. याचे कारण म्हणजे सध्याच्या धोरणामुळे मेट्रोचा मार्ग शहराच्या मध्यवर्ती भागातूनच जातोय. मेट्रोने प्रवास करणाऱ्या लोकसंख्येला मदत करण्यासाठी या भागात जवळपास 4 एफएसआय देण्यात आलाय. मग आता शहराच्या मध्यवर्ती भागात गर्दी होऊ नये हा तर्क कुठे गेला विचारू नका, कारण आपण आपल्या “माय बाप” सरकारला असे प्रश्न विचारत नाही. त्यानंतर शहरातील जमीन अधिग्रहणाच्या नियमांमध्ये अलिकडेच करण्यात आलेल्या बदलांनुसार आरक्षणासाठी अधिग्रहित केल्या जाणाऱ्या जमीनींसाठी दुप्पट भरपाई दिली जातेय. अर्थातच टीडीआरही दुप्पट झाला कारण ही एक प्रकारे जमीन मालकांना त्यांच्या जमीनींसाठी भरपाई आहे. यामागची कल्पना अशी होती की जमीन मालकांना दुप्पट भरपाई मिळेल त्यामुळे ते जमीन स्वेच्छेने ताब्यात देतील. हा तर्कही (म्हणजेच धोरण) चुकीचा ठरला, याचे कारण म्हणजे भरपाई रोख रकमेच्या स्वरूपात असती (म्हणजे रोकड) तर ठीक होतं. मात्र सरकारनं भरपाई म्हणून दुप्पट टीडीआर द्यायला सुरूवात केल्यामुळे खुल्या बाजारात टीडीआरचे दर उतरले. कारण मागणीपेक्षा पुरवठा वाढला, काही ठिकाणी हे दर जमीनीच्या रेडी रेकनर दरापेक्षाही कमी झाले. म्हणूनच आरक्षित जमीनी असलेले अधिकाधिक लोक (म्हणजेच जमीन मालक) रोख रकमेच्या स्वरूपात भरपाई मागत आहेत जी पुणे महानगरपालिकेकडे पुरेशी नाही. त्यानंतर “सशुल्क एफएसआय” हा शेवटचा आघात ठरला, ज्यानुसार जमीन मालकांना पैसे मिळण्याऐवजी पुणे महानगरपालिकेने संबंधित जमीन दरांच्या अनुपाताने पैसे घेऊन एफएसआय उपलब्ध करून द्यायला सुरूवात केली. आता सशुल्क एफएसआयमुळे, मेट्रोच्या पट्ट्यात एफएसआय व टीडीआरदरम्यान स्पर्धा सुरू झाली. त्याशिवाय रोख स्वरूपात सुद्धा दुप्पट भरपाई लागू झाल्यामुळे, टीडीआर कोण विकत घेणार अशी परिस्थिती निर्माण झाली.

त्यानंतर टीडीआरशी संबंधित सर्वात महत्वाचा मुद्दा म्हणजे तो वापरण्याची पद्धत. 80च्या दशकातील चित्रपटांमध्ये खलनायक त्याच्या चेल्यांना हुकूम देत असे, “याला द्रवरूप ऑक्सिजनमध्ये टाकून द्या, द्रवामुळे तो जगू शकणार नाही व ऑक्सिजनमुळे तो मरू शकणार नाही”! हा संवाद इतका मजेशीर होता की धमकीपेक्षाही तो विनोद वाटायचा. टीडीआरच्या बाबतीत मात्र तो तंतोतंत लागू होतो, कारण तुम्हाला आपल्याकडे टीडीआर असल्याचं समाधान मिळेल, मात्र त्याचे नियम अशाप्रकारे तयार करण्यात आले आहेत की तुम्हाला तो वापरता येणार नाही अशीच स्थिती आहे. उंचीचे निर्बंध, ये-जा करण्याच्या रस्त्याची रुंदी, पार्किंगचे नियम, भूखंडाचा आकार अशा अनेक गुंतागुंती असल्यामुळे मला कुतुहल वाटतं खरंच किती ठिकाणी टीडीआरचा जास्तीत जास्त वापर करता आला असेल (म्हणजे तो खरेदी केला असेल तर). कारण या सगळ्या नियमांचे पालन करून प्रकल्पांच्या नियोजनाचा पार बोऱ्या वाजलाय हे कटू सत्य आहे. प्रभात रस्त्यासारख्या भागांवर एक नजर टाका, जे काही दशकांपर्यंत हिरवेगार होते. आता टीडीआरची क्षमता (जमीनीची क्षमता) प्रत्येक चौरस इंच वापरण्याच्या नादात इथे झाडांसाठी किंवा जमीनीमध्ये पाणी झिरपण्यासाठी जागाच उरलेली नाही. नियोजन प्राधिकरणे एक गोष्ट विसरतात की तुम्ही तुम्हाला हवा तेवढा टीडीआर देऊ शकता मात्र हा टीडीआर वापरण्यासाठी असलेली जमीन (म्हणजे जागा) मर्यादित आहे. आपण जोपर्यंत हा टीडीआर वापरण्यासाठी जमीन वाढवत नाही तोपर्यंत आपण क्राँक्रीटची जंगलेच तयार करत राहू, ज्याच्या समस्या आपण आधीपासूनच भोगत आहोत. काँक्रीटच्या या जंगलांसोबत वाहतुकीची कोंडी, पाणी तुंबणे, तापमानात वाढ अशा अनेक समस्या निर्माण होतात. पण त्याची चिंता कुणाला आहे कारण आपल्याला इतर कशाहीपेक्षा टीडीआरची अधिक काळजी आहे!

आता मुख्य प्रश्न असा आहे की, हा सगळा टीडीआर, सशुल्क एफएसआय, मेट्रो एफएसआयमुळे शहराला पुरेसा निधी मिळाला आहे का ज्यामुळे नागरी पायभूत सुविधा सशक्त केल्या जातील? याचे उत्तर आहे, आपली परिस्थिती इतर शहरांपेक्षा बरीच बरी आहे, मात्र याचा अर्थ असा होत नाही की आपण चांगले आहोत. आपलं नशीब म्हणून आपण टिकू शकलो, दिवसेंदिवस हे शहर वाढत्या लोकसंख्येच्या ओझ्याखाली दबत चाललंय. या वाढत्या लोकसंख्येला सामावून घेण्यासाठी नवीन इमारती आवश्यक आहेत (व मी केवळ कायदेशीर इमारतींचाच उल्लेख करतोय), तसंच त्यांना पाणी, परिवहन, सांडपाणी, वीज यासारख्या इतरही पायाभूत सुविधांची गरज आहे. आपल्याकडे निधीची मोठ्या प्रमाणावर कमतरता आहे व अधिकाधिक लोक टीडीआरऐवजी पैसे मागताहेत. साहजिकच टीडीआरची संकल्पनाच अपयशी होत चालली आहे. आपण वेळीच काहीतरी पावलं उचलली नाही (सकारात्मक) तर आपली स्मार्ट सिटी लवकरच सॅड सिटी व्हायला वेळ लागणार नाही.

सर्वप्रथम सशुल्क एफएसआय किंवा टीडीआरविषयी एकसमान धोरणे तयार करणे आवश्यक आहे व केवळ शब्दांचे खेळ करण्याऐवजी वास्तववादी व्हायची गरज आहे. सर्वप्रथम व सगळ्यात महत्वाचे म्हणजे ही तथाकथित व्हर्च्युअल विकास क्षमता (म्हणजे टीडीआर किंवा सशुल्क एफएसआय) वापरण्यासाठी नवीन जमीनी उपलब्ध करून द्या. आपण केवळ काही गावे पुणे महानगरपालिकेमध्ये विलीन करण्यासाठी वर्षांनुवर्षे वाया घालवतो, खरंतर या नव्यानं समविष्ट केलेल्या गावांमध्ये टीडीआर वापरण्यासाठी मोठी क्षमता आहे. नागरिकांना घरं हवी आहेत व ती सुद्धा परवडणाऱ्या किमतीमध्ये, व हे फक्त पुणे महानगरपालिकेच्या सीमेलगतच्या गावांमध्ये शक्य आहे (खरंतर एखाद्या कुटुंबातील सावत्र मुलांसारखी ती सावत्र उपनगरं आहेत). या गावांना लवकरात लवकर पुणे महानगरपालिकेमध्ये विलीन करून घ्या, त्यानंतर कमी शुल्क आकारून इथे जास्तीत जास्त टीडीआर वापरण्याची परवानगी द्या. खरं म्हणजे अडचण अशी आहे की सरकारला एकाचवेळी दोन्ही बाबी साध्य करायच्या आहेत. म्हणजे सरकारला परवडणाऱ्या घरांसोबतच पायाभूत सुविधा विकसित करण्यासाठी पैसाही हवा आहे, मात्र त्याचवेळी शक्य त्या सर्व मार्गांनी टीडीआरमधून पैसेही कमवायचे आहेत, त्यामुळे टीडीआरचा हेतूच फोल ठरतोय. हे एक दुष्ट चक्र आहे, सरकारकडे आरक्षित जमीनी खरेदी करण्यासाठी पैसे नाहीत म्हणून ते टीडीआर देते. मात्र याच सरकारला हा टीडीआर वापरण्यातून पैसे हवे आहेत, त्यामुळे विकसकांसाठी टीडीआरचा वापर अव्यवहार्य ठरतोय. टीडीआर घ्यायला कुणी तयार नसल्यामुळे टीडीआरचे दर खाली आलेत. म्हणूनच जमीन मालकांना त्यांच्या जमीनींसाठी टीडीआर नाही तर पैसे हवे आहेत, जे सरकारकडे नाहीत. परिणामी शहरात सशक्त पायाभूत सुविधा नाहीत व त्याचा त्रास नागरिकांना भोगावा लागतोय. याचे मुख्य कारण म्हणजे ज्या जमीनींवर टीडीआर वापरता येऊ शकतो त्या विकासकांच्या मते विक्रीयोग्य जमीनी नाहीत कारण तिथे रस्ते, पाणी, सार्वजनिक वाहतूक यासारख्या पायाभूत सुविधा नाहीत. म्हणूनच आधी सरकारनं (पुणे महानगरपालिकेनं) शहराच्या मध्यवर्ती भागातील रस्त्यांचे काँक्रीटीकरण करण्यासारखे अनावश्यक खर्च कमी करावेत व तो पैसा या सावत्र उपनगरांमध्ये मूलभूत रस्ते वा पायाभुत विकासकामांसाठीच वापरावा. कारण त्यानंतरच लोक व विकसक या उपनगरांमध्ये जायला तयार होतील. जेणेकरून टीडीआर ची पण मागणी वाढेल व घरे पण उपलब्ध होतील.

शेवटी, “आपल्या मायबाप सरकारनं” एक मूलभूत सत्य समजून घेणं आवश्यक आहे की, तुम्ही टीडीआर किंवा सशुल्क एफएसआयच्या नावांखाली स्वप्न विकू शकता, मात्र तुम्ही लोकांना केवळ या स्वप्नांवर जगायला लावू शकत नाही. केवळ वास्तववादी धोरणांमुळे स्वप्न साकार होतात, नाहीतर उरते ते फक्त राजकारण (म्हणजे राजकारणी), ज्याचा आपल्याकडे तोटा नाही!

संजय देशपांडे

smd156812@gmail.com

Mobile: 09822037109