Thursday 19 April 2018

अवैध बांधकामे, रिअल ईस्टेटचा मुख्य शत्रू !





















 तुम्ही भविष्यात काय करणार आहातफक्त या आधारावर सन्मान मिळवू शकत नाही, “… हेन्री फोर्ड.

या नावाची ओळख करून द्यायची गरज नाही, या महान व्यक्तीमत्वाने (फक्त उद्योजक नाही ), नाव लौकिक कसा मिळवायचा हे अगदी चपखल शब्दात सांगितलं आहे. मला असं वाटतं त्याचं हे विधान आपल्या प्रत्येक सरकारी कार्यालयात कोरून ठेवावं, विशेषतः रिअल इस्टेट क्षेत्रं ज्या अंतर्गत येतं तिथे. नेहमीप्रमाणे माझे बहुतेक लेख आपल्या मायबापसरकारच्या कृतींमुळे प्रेरित असतात, ज्याला प्रसिद्धी द्यायला प्रसार माध्यमे अतिशय उत्सुक असतात, जेव्हा अवैध बांधकामांचा विषय असतो तेव्हा तर ही उत्सुकता अधिकच असते. फार पूर्वीपासून, आपल्या राज्यातील सत्तेतील  प्रत्येक सरकारला अवैध बांधकामांच्या प्रश्नानं पछाडलं आहे. मी पछाडलं असा शब्द वापरला कारण जे लोक स्वतःला सरकार म्हणवतात त्यांना सुद्धा अवैध बांधकामांविषयी आपली भूमिका कशी असावी याची खात्री नाही. प्रत्येक सरकारला अवैध बांधकामे हवी असतात मात्र ते उघडपणे (म्हणजेच कायदेशीरपणे, या देशात अजूनही माननीय न्यायालये अस्तित्वात आहेत हे सुदैव) त्याचा स्वीकार करू शकत नाहीत. मी हे म्हणण्याचे कारण म्हणजे अलिकडेच अवैध बांधकामांविषयी दोन बातम्या होत्या, पहिली म्हणजे मुंबई महानगरपालिका अवैध बांधकामांवर उपग्रहाद्वारे लक्षं ठेवणार आहे, अशी!
मी जेव्हा पहिल्यांदा बातमी वाचली तेव्हा माझ्या मनात वा, फारच छान, उत्तम, मस्त, कल्पक व विचारपूर्ण अशा प्रतिक्रिया आल्या. त्यापूर्वीही एका नियोजन प्राधिकरणानी (मी आता त्याचं नावही विसरलोय, कारण एका सर्वेक्षणानुसार आपला मेंदू निरुपयोगी माहिती संग्रहित करून ठेवत नाही) ड्रोनद्वारे (उडता स्वयंचलीत कॅमेरा ) अवैध बांधकामांची देखरेख करण्याची घोषणा केली होती ज्याला माध्यमांनी मोठी प्रसिद्धी दिली होती. आधी ड्रोन आता उपग्रह यानंतर अवैध बांधकामांवर लक्ष ठेवण्यासाठी कशाचा वापर करणार परग्रहवासीयांचा? आपल्या शासनकर्ते (म्हणजेच सरकार) इतके निर्लज्ज आहेत की सुरूवातीला तेच अवैध बांधकामांना परवानगी देतात व नंतर त्यावर लक्ष ठेवण्यासारख्या मूर्ख योजना जाहीर करतात. एक सामान्य माणूस म्हणून मला प्रश्न पडतो की भोवताली एवढी अवैध बांधकामं होतातच कशी की तुम्हाला त्यावर लक्ष ठेवण्यासाठी उपग्रहाची गरज पडते? कारण आपण येथे एखाद्या दुर्गम भागातल्या अवैध बांधकामाविषयी बोलत नाही तर अगदी शहरात आपल्या डोळ्यांसमोर उभ्या राहणाऱ्या अवैध बांधकामाविषयी बोलत आहोत. अवैध इमारतींवर नजर ठेवण्यासाठी उपग्रहांचा वापर करणे म्हणजे पोलीस प्रमुखांनी गृहनिर्माण संस्थांना किंवा दुकानदारांना किंवा बँकांना सुरक्षिततेसाठी त्यांच्या आवारामध्ये सीसी टीव्ही लावायला सांगण्यासारखं आहे.  मला असं वाटतं सीसी टीव्हीचं काम भोवताली घडणाऱ्या गुन्ह्यांचा पुरावा गोळा करणं असलं तरीही त्यामुळे गुन्हे थांबत नाहीत हे महत्वाचं आहे. मात्र पोलीस आजकाल तक्रारदारांनाच जबाबदार धरतात की त्यांच्या घरी चोरी झाली तर त्यांनी घरात किंवा भोवताली सीसी टीव्ही कॅमेरे का बसवले नाहीत. सीसी टीव्हीमुळे गुन्ह्यांचा शोध लावणे सोपे जाते मात्र पोलीसांच्या गस्तीचे काय व गुन्हेगारांच्या मनात कायद्याविषयी भीती कशी निर्माण होईल जो गुन्हेगारीला आळा घालणारा मुख्य घटक आहे?

त्यानंतर माझ्या मनात आणखी एक प्रश्न येतो की सीसी टीव्ही द्वारा गुन्हेगारांवर लक्ष ठेवत असताना व गैरप्रकारांचे निरीक्षण करताना, एखाद्या व्यक्तीने सीसी टीव्हीवर खून होताना पाहिला तर तो न्यायालयाच्या आदेशाची वाट पाहील, किंवा जी व्यक्ती कुणाचा तरी खून करत आहे तिला नोटीस देईल किंवा सरळ त्या गुन्हेगाराला गोळी घालेल ?  मला असं वाटतं अवैध बांधकामांवर नियंत्रण ठेवण्याचा प्रश्न येतो तेव्हाच आपल्या सरकारचा खरा दृष्टिकोन दिसून येतो. कुणीतरी कदाचित असा विचार करेल की मी बादरायण संबंध लावतो आहे म्हणजे खून, सीसी टीव्हीचा संबंध अवैध बांधकामांसाठीच्या उपग्रह निरीक्षणाशी लावतोय. मात्र मला तुम्हाला एक गोष्ट सांगाविशी वाटते, खून किंवा चोरीपेक्षाही अवैध बांधकाम हा अधिक गंभीर गुन्हा आहे. तुम्ही एखादी अवैध इमारत बांधता ज्यामध्ये शेकडो कुटुंब राहात असतात किंवा असंख्य व्यक्ती येथे काम करीत असतात (जर व्यावसायिक इमारत असेल) तेव्हा तुम्ही किती गुन्हे करताय ते पाहा. सर्वप्रथम तुम्ही सरकारी जमीनीवर अतिक्रमण करता (बहुतेक अवैध इमारती या सरकारी जमीनीवर उभ्या राहिल्या आहेत, जी सर्वात सुरक्षित जागा आहे) म्हणजेच लोकांच्या मालमत्तेवर (अर्थातच पैशांवर) अतिक्रमण करता जी संपूर्ण समाजासाठी आरक्षित होती, मात्र आता असे होणार नाही कारण त्याचा गुन्ह्यांसाठी वापर करण्यात आला आहे. दुसरे म्हणजे बांधकाम व्यावसायिक (म्हणजेच ज्या व्यक्तीने अवैध बांधकाम केलेले आहे) पुन्हा समाजातल्याच व्यक्तींना फसवून अशी दुकाने किंवा घरे विकून पैसे कमावतो. कुणीही शहाणा माणूस त्यांच्या मेहनतीच्या पैशातून अवैध घरे/कार्यालये खरेदी करणार नाही. म्हणजेच या गुन्ह्यामध्ये सार्वजनिक पैसा लाटण्यासह फसवणुकीचाही समावेश असतो. तिसरी व सर्वात महत्वाची बाब म्हणजे तुम्ही फसव्या व चोर प्रवृत्तीच्या माणसाकडून चांगल्या दर्जाच्या बांधकामाची अपेक्षा करू शकता का, याचं उत्तर अर्थातच नाही असेल. म्हणजेच अशी व्यक्ती जी इमारत बांधेल ती त्यातल्या रहिवाशांसाठी धोकादायक असेल, कारण अशा इमारतींमध्ये मोठा अपघात होऊ शकतो. अशा इमारतींच्या बाबतीत झालेले सर्व मोठे अपघात पाहा (खरंतर आपण त्यांना अपघात म्हणू शकत नाही ते खून आहेत), ज्यात शेकडो रहिवाशांचे जीव गेले आहेत, यातील बहुतेक इमारती अवैध असल्याचे तुम्हाला दिसेल. सर्वात शेवटी शहरामध्ये अवैध बांधकामांना परवानगी देऊन, आपण सर्व वैध बांधकामांची थट्टा करत असतो, कारण आपण एकप्रकारे संदेश देत असतो की जे कायद्याचे पालन किंवा आदर करतात ते मूर्ख आहेत. असं करून आपण संपूर्ण समाजाला मूलभूत हेतूपासून म्हणजेच आपल्याला एक सुसंस्कृत शांताताप्रिय समाज म्हणून घडवण्यापासून दूर नेत असतो. मात्र आपल्या भोवती अवैध बांधकामांचा हा गुन्हा घडत असताना आपण एक सुसंस्कृत समाज कधीच उभा करू शकणार नाही.  मला असं वाटतं मी तुम्हाला अवैध बांधकामे खून व चोरीपेक्षाही अधिक गंभीर गुन्हा का आहे हे पुरेसं समजावून सांगितलं आहे कारण जेव्हा अवैध इमारती बांधल्या जातात एक प्रकारे खून दरोडेच होत असतात.

आता अवैध इमारतींवर नजर ठेवण्यासाठी उपग्रह किंवा ड्रोन वापरण्याच्या बातमीविषयी पाहू. वाहतुकीवर लक्ष ठेवण्यासाठी मी हे समजू शकतो कारण वाहतूक सदैव वाहती असते, एखादा अपघात क्षणार्धात घडतो. त्यावर लक्ष ठेवणे म्हणजे वाहतुकीचे निरीक्षण करणे, केवळ त्या वाहतुकीचे दर्शक असून चालत नाही. त्याचप्रमाणे सोसायटीमध्ये सुरक्षारक्षकाला सतर्क राहण्यासाठी अतिरिक्त मदत म्हणून व कुठल्याही बाहेरील व्यक्तीला इमारतीच्या आवारात येण्यास निर्बंध करण्यासाठी सीसी टीव्हीची मदत होते. मात्र सुरक्षा रक्षकांऐवजी सोसायटीमध्ये केवळ सीसी टीव्ही चोरांपासून रक्षण करतील का? तुम्ही या कल्पनेवर हसाल म्हणूनच गुन्ह्यावर लक्ष ठेवून ते कमी होणार नाहीत, मी आधी म्हटल्याप्रमाणे गुन्हा घडून गेल्यानंतर त्याचा तपास करण्यासाठी याची गरज पडेलआता अवैध बांधकामांचा वाहतुकीची कोंडी किंवा रस्त्यावरील अपघात किंवा सोसायटीतील चोरी यासारखा विचार करा. एखादी अवैध इमारत एका रात्रीत किंवा क्षणार्धात बांधली जाते का? अगदी लहान मूलही सांगू शकेल की अगदी एक मजली इमारत बांधण्यासाठी सुद्धा किमान एक महिना तरी लागतो. मग या इमारती बांधल्या जात असताना हे तथाकथित सुरक्षारक्षक (म्हणजेच अधिकारी) ज्यांच्यावर अवैध बांधकाम थांबवण्याची जबाबदारी असते, ते इमारत बांधली जात असताना महिनाभर काय करत होतेकिंबहुना पुणे शहरात किंवा भोवती होणारी सर्व बांधकामे पाहा. अवैध बांधकामे थांबवण्यासाठी कुणी प्रयत्न करत आहे का, तसेच कोणती बांधकामे वैध आहेत व कोणती अवैध आहेत हे तपासण्यासाठी आपल्याकडे काही यंत्रणा आहे का, हा प्रश्न आपण विचारला पाहिजे. मला आठवतंय, काही वर्षांपूर्वी जेव्हा अशी एक अवैध इमारत कोसळली (बहुतेकींचा असाच होतो) तेव्हा संबंधित वरिष्ठ अधिकाऱ्यांनी (म्हणजेच बॉसनी) नेहमीप्रमाणे सर्व अवैध बांधकामांविरुद्ध ज्या घटकांना काही कारवाई करण्यात रस आहे त्यांची एक बैठक बोलावली. सर्वप्रथम पुणे जिल्ह्यातल्या तथाकथित अवैध इमारतींची यादी तयार करण्यात आली. त्या बैठकीमध्ये एक कनिष्ठ अधिकारी विनोदानं म्हणाला, सर खरंतर आपण आधी वैध इमारतींचीच यादी तयार केली पाहिजे, त्यामुळे काम सोपं होईल”, मी रिअल इस्टेटच्या अवैध बांधकामाच्या आघाडीवर आणखी काही स्पष्टीकरण द्यायला हवंय का? मला अवैध बांधकामांच्या परिस्थितीविषयी काळजी वाटत नाही कारण अमेरिकेसारख्या विकसित देशामध्ये, गुन्हेगारीचं प्रमाण मोठं होतं व माफिया (टोळ्या) शिकागोसारख्या शहरांवर राज्य करत होत्या. मात्र नंतर अमेरिका सरकारनं गुन्हेगारांविरुद्ध कडक पावलं उचलली व संपूर्ण गुन्हेगारी जगताला आळा घातला.

गुन्हे हे मानवी स्वभावाचं दुसरं नाव आहे हे मान्य आहे व ते पूर्णपणे कधीच संपुष्टात येणार नाहीत, मात्र आपण त्यांचं अस्तित्व कमी करू शकतो कारण तरच आपण एक जगण्यायोग्य समाज निर्मिती करू शकतोम्हणूनच आपल्या भोवतालच्या अवैध बांधकामांमुळे मी इतका अस्वस्थ होत नाही मात्र आपल्या शासनकर्त्यांच्या त्यांच्याविषयीच्या दुष्टिकोनामुळे होतो, तोच खरा चिंतेचा विषय आहे. आमचे सगळे शासनकर्ते पुराणातल्या दुतोंडी सापासारखे आहेत, एक तोंड गोड बोलत असताना दुसरं तोंड विष ओकत असतं. आपल्या सरकारचं एक डोकं ते किती कल्पकतेनं व गंभीरपणे अवैध बांधकामांविरुद्ध लढा देतंय हे दाखवत असतं तर दुसरं डोकं अवैध बांधकामांचा सुळसुळाट होऊ देण्यास तसंच त्यांना नियमित करण्यात गुंतलेलं असतं. दुसरी बातमी मला अगदी अलिकडे एका स्वयंसेवी संस्थेनं दाखल केलेल्या याचिकेविषयी वाचायला मिळाली, ज्यामध्ये आपल्या राज्य सरकारच्या 2015 पर्यंतची अवैध बांधकामं नियमित करण्याच्या निर्णयाला आव्हान देण्यात आले होते. माननीय न्यायालयाने पहिल्याच सुनावणीत योग्य प्रश्न विचारला, 2015 पर्यंतचीच का, ही मुदत देताना कोणता निकष लावण्यात आला होता? आणि आता आपलं हेच सरकार (म्हणजेच शासनकर्ते) आता अवैध बांधकामांविषयीच्या त्यांच्या जिव्हाळ्याचं समर्थन करत आहे, म्हणूनच मला असा प्रश्न विचारावासा वाटतो की उपग्रह किंवा ड्रोन  वापरून, त्यावर नजर ठेवण्यासाठी पैसे का वाया घालवायचे?

त्याऐवजी आपल्याकडे हजारो बेरोजगार तरुणांची फौज आहे, आपण प्रत्येक शहराच्या पातळीवर अवैध बांधकामांविरुद्धची तथाकथित मोहीम सशक्त करण्यासाठी त्याचा वापर का करत नाही? जेव्हा उच्च न्यायालयातून अवैध इमारती पाडण्यासाठी आदेश येतो तेव्हा हेच सरकार पीसीएमसी, एमएमसी किंवा जिल्हाधिकारी कार्यालय या विविध नावांखाली लाखो अवैध बांधकामे हटविण्यासाठी कर्मचारी किंवा पायाभूत सुविधाच अपुऱ्या आहेत असा गळा काढतात. त्यानंतर सर्व अवैध इमारती वैध करण्याची अधिसूचना काढतात, तो जास्त सोपा पर्याय आहेखरी समस्या ही अपुऱ्या पायाभूत सुविधा किंवा कर्मचारी नाही. ज्याप्रमाणे आपली सार्वजनिक वाहतूक यंत्रणा जाणीवपूर्वक कमजोर ठेवण्यात आली आहे म्हणजे लोक खाजगी वाहने खरेदी करू शकतील, त्याचप्रमाणे अवैध बांधकामविरोधी पथक किंवा मोहीम (काही अस्तित्वात असे तर) कमोजर ठेवण्यात आली आहे, म्हणजे लोक सहजपणे अवैध इमारती वाचू शकतील. अवैध इमारतींमुळे (म्हणजे शासनकर्त्यांमुळे) सरकारला दोन प्रकारे मदत होते, यापैकी बहुतेक बांधकाम व्यावसायिक (म्हणेजच जे लोक अवैध इमारती बांधतात) कुठल्या ना कुठल्या राजकीय पक्षाशी संबंधित असतात, म्हणूनच "कार्यकर्त्यांना" खुश ठेवलं जातं व त्यानंतर अशा इमारतींमधली घरे किंवा दुकाने कायदेशीर इमारतींपेक्षा बरीच स्वस्त असतात, त्यामुळे ग्राहक (म्हणजेच मतदार) खुश असतात. 1995 पासून प्रत्येक सरकारनं एक गोष्ट अगदी झटपट केली आहे ती म्हणजे अवैध इमारती नियमित करण्याची मुदत वाढविणे व ती आता 2015 पर्यंत वाढवण्यात आली आहे. म्हणजे एकप्रकारे तुम्ही तुमची मत पेटीच सुरक्षित ठेवत असता, मग मला सांगा कुठल्या पक्षाला त्याच्या मतदारांना खुश करायला आवडणार नाही?

खरं सांगायचं तर प्रत्येक सरकारला लोकांना परवडणारी घरं उपलब्ध करून देण्यासाठीच्या योजना राबविण्यात अपयश आल्यामुळेच अवैध इमारतींचा सुळसुळात झाला आहे. म्हणूनच सरकार अवैध बांधकामांकडे दुर्लक्ष करतं, याच कारणामुळे आपल्याला भोवताली वैध इमारतींपेक्षा अवैध इमारती जास्त दिसतात. एकीकडे सरकार रिअल इस्टेटवर राबवायला अशक्य अशा धोरणांचा मारा करत असतं उदाहरणार्थ पार्किंगची संख्या, शहरांच्या विकास योजनांना विलंब करणे, 12% जीएसटी, सातत्याने वाढणार रेडी रेकनर दर (यावर्षी सरकारनं तो वाढवायची तसदी घेतली नाही कारण काही मतदार वैध घरांमध्ये सुद्धा राहतात व निवडणुका तोंडावर आहेत), पोलाद/सिमेंट यासारखे अत्यावश्यक साहित्य तसेच जमीनीचे दर यावर काहीही नियंत्रण नाही किंवा रस्ते, पाणी व सांडपाणी यासारख्या मूलभूत सुविधा पुरेशा प्रमाणात पुरवल्या जात नाहीत, तरीही विकासकांनी परवडणारी घरे उपलब्ध करून द्यावीत अशी अपेक्षा केली जाते. आणि जेव्हा घर घ्यायची इच्छा असलेल्या सामान्य ग्राहकाला वैध घर घेणे परवडत नाही तेव्हा तेच सरकार अवैध इमारती बांधायला परवानगी देते व पुढे त्या नियमितही करते. यामुळे एकप्रकारे वैध घरांची व वैध घरे बांधणाऱ्या बांधकाम व्यावसायिकांची संख्या कमी होतेय. मला असं वाटतं ज्याप्रमाणे चित्रपट/सिनेमा उद्योग चित्रपटांच्या अवैध प्रसारणाविरुद्ध एकजूट झाला त्याचप्रमाणे क्रेडई व विकासकांच्या संघटनांनी अशा अवैध बांधकामांविरुद्ध एकजूट झालं पाहिजे व माननीय उच्च न्यायालय किंवा सर्वोच्च न्यायालयाकडे दाद मागितली पाहिजे. मात्र यात एक प्रमुख अडचण अशी आहे की न्यायालयाने इमारत पाडण्याचा आदेश दिल्यानंतर सरकारनं ती पाडणे अपेक्षित असलं तरीही सरकारचा त्याची अंमलबजावणी करण्यातला उत्साह किती असतो हे आपण पाहिलंच आहे. मात्र तोपर्यंत आपण किमान लढत राहू शकतो व लोकांना अवैध बांधकाम नावाच्या या गुन्ह्याविरुद्ध सरकारच्या दुतोंडी धोरणाबाबत जागरुक करू शकतो. नाहीतर एक दिवस आपण कायदेशीर हा शब्दच विसरून जाऊ.  "शेवटी, पुन्हा एकदा सांगतो की मी उपग्रह किंवा ड्रोनसारखं (अगदी परग्रहावरच्या माणसांचीही मदत घ्यायला माझी काही हरकत नाही) तंत्रज्ञान वापरण्याविरुद्ध नाही. पण एक लक्षात ठेवा कोणतंही तंत्रज्ञान अवैध बंधकामांसारख्या भेसूर गुन्ह्याला आळा घालू शकणार नाही. त्याला आळा घालण्यासाठी आपली इच्छाशक्ती दुर्दम्य असली पाहिजे.

तंत्रज्ञान हे फक्त एक शस्त्र आहे, मात्र कोणत्याही शस्त्राची परिणामकारकता ते कुणाच्या हातात आहे यावर अवलंबून असते. दुर्दैवानं आपल्या शासनकर्त्यांचे (पूर्वीचे व सध्याचे) हात केवळ कमकुवतच नाहीत तर भ्रष्ट सुद्धा आहेत, म्हणूनच तोपर्यंत देव वैध इमारती व तिच्या बांधकाम व्यावसायिकांचं भलं करो”, एवढंच मला म्हणावसं वाटतं!"...

संजय देशपांडे
Mobile: 09822037109


Sunday 1 April 2018

“आभासी टीडीआर नावाचे स्वप्न”























 “आपली लोकशाही म्हणजे केवळ दोन लांडगे आणि एक  बकरी आज रात्री काय जेवायचं याची चर्चा करतात याहून काही अधिक  नाही.”…  जेम्स बोव्हार्ड.

जेम्स बोव्हार्ड हा अमेरिकी उदारमतवादी लेखक व व्याख्याता आहे. तो अपव्यय, अपयश, भ्रष्टाचार, जवळच्या लोकांना झुकते माप देणे व सरकारमध्ये सत्तेचा गैरवापर यांना उद्देशून राजकीय लिखाण करतो. त्याचे वरील शब्द, लॉस्ट राईट्स: द डिस्ट्रक्शन ऑफ अमेरिकन लिबर्टी या त्याच्या प्रसिद्ध पुस्तकातील आहेत. मला हे आठवण्याचं कारण म्हणजे दोन दिवसांपूर्वी मला एका मित्राचा वॉट्स ऍप संदेश मिळाला. माझा हा मित्र बांधकाम व्यावसायिक, वास्तुविशारद, बांधकाम व्यावसायिकाचा वकील किंवा सीए सुद्धा नाही किंबहुना तो रिअल इस्टेटशी कोणत्याच प्रकारे संबंधित नाही. त्याने प्रश्न  विचारलेला होता की, व्हर्च्युअल टीडीआर म्हणजे काय, माझे थोडेफार या विषयातील ज्ञान आहे आहे पण तरीही मला याचा अर्थ समजलेला नाही. माझा मित्र रिअल इस्टेटमध्ये नसल्याने त्याने असा प्रश्न का विचारला असा मला प्रश्न पडला, तरीही मी उत्तर दिले की टीडीआर ही एकप्रकारे व्हर्च्युअल किंवा आभासी संकल्पनाच आहे. हा गुंतागुंतीचा नागरी नियोजनाचा विषय असून वॉट्स ऍपवर तो समजावून सांगता येणार नाही, प्रत्यक्ष भेटून सांगण्याचा प्रयत्न करेन. त्यानंतर मला दुसऱ्या दिवशी वर्तमानपत्रामध्ये सरकारने व्हर्च्युअल टीडीआरची पद्धत ठरवण्यासाठी एक समिती स्थापन केल्याबद्दल एक बातमी वाचली तसेच आमच्या क्रेडई या संस्थेकडूनही अशी समिती स्थापन केली जात असल्याबद्दल व तिच्या हेतूबद्दल ईमेल आले. त्यानंतर मी अगदी दुसऱ्या दिवशीच अजुन एक बातमी वाचली. पुणे महानगर पालिकेच्या बांधकाम विभागाच्या महसुलात मार्च 18 रोजी संपलेल्या आर्थिक वर्षात लक्ष्यापेक्षा (किंवा अंदाज बांधलेलेल्यापेक्षा) तूट मोठी आली. बांधकाम विभागाला जवळपास 1400 कोटी रुपयांचे लक्ष्य देण्यात आले होते तर संकलन 561 रुपयांचे होते. हे जो अंदाज बांधला होता त्याच्या फक्त 40% होते. याला कारण सर्व संबंधित अधिकारी असमर्थ आहेत असे नाही, मात्र या बातमीमुळे संपूर्ण शहरातील रिअल इस्टेटचे खच्चीकरण झाले आहे हे मात्र समजुन येते !

आता बरेच जण विचारतील की व्हर्च्युअल टीडीआर व पुणे महानगरपालिकेच्या बांधकाम विभागाला महसुलात तूट येणे या दोन बातम्यांचा काय संबंध आहे? त्यासाठी, या संपूर्ण व्यवस्थेतील रिअल इस्टेटची परिस्थिती तसेच टीडीआरची भूमिका समजून घेणे आवश्यक आहेयाचे कारण म्हणजे जेथे रिअल इस्टेटची परिस्थिती चांगली आहे फक्त तिथेच टीडीआरची संकल्पना यशस्वी झाली आहे. आपण व्हर्च्युअल टीडीआरविषयी (सध्याच्या बिट कॉईन या व्हर्च्युअल चलनाप्रमाणे, ज्याविषयी अलिकडेच बातमी आली होती) समजून घेण्याआधी टीडीआरची संकल्पनाच समजावून घेऊ. पुणे शहराचे उदाहरण घ्या, इथे पुणे महानगरपालिका ही प्रशासकीय संस्था आहे. संपूर्ण शहरासाठी नियोजन करणे, या योजनेची अंमलबजावणी करून नागरिकांसाठी पायाभूत सुविधा विकसित करणे हे पुणे महानगरपालिकेचे मूलभूत कार्य आहे. नागरी सुविधांमध्ये दोन प्रकारचा विकास केला जातो एक म्हणजे प्रत्यक्ष ज्यामध्ये रस्ते, जलवाहिन्या, सांडपाण्याच्या वाहिन्या, प्रक्रिया प्रकल्प, नदी विकास व इतरही बाबींचा समावेश होतो. सामाजिक पायाभूत सुविधांमध्ये शाळेची इमारत तसंच त्यात चालणारं कामकाज, सार्वजनिक आरोग्य, उद्याने, मनोरंजन म्हणजे सभागृहे तसेच सार्वजनिक स्थळांचा समावेश होतो. आता हा विकास करण्यासाठी दोन महत्वाच्या आघाड्या सांभाळणे आवश्यक असते, एक म्हणजे जमीनीचे अधिग्रहण व दुसरे म्हणजे प्रत्यक्ष बांधकाम किंवा विकास व या संस्था चालविणे. या दोन्ही आघाड्यांवर बराच पैसा आवश्यक असतो व इथेच टीडीआरचा संबंध येतो. पुणे महानगरपालिकेला वर नमूद केलेल्या आरक्षणांसाठी आवश्यक असलेली जमीन त्यांच्या मालकांकडून अधिग्रहित करण्यासाठी भरपूर पैसा लागला असता. तिला सगळा पैसा या जमीनी बाजार भावाने खरेदी करण्यातच गुंतवावा लागला असता. सरकारने म्हणूनच बऱ्याच पूर्वी टीडीआर म्हणजेच विकास हक्क हस्तांतर संकल्पना आणली. यानुसार पुणे महानगरपालिका ज्या जमीन मालकाकडून जमीन अधिग्रहित करत आहे त्याला पैसे द्यावे लागत नाहीत. त्याऐवजी ती त्याला व्हर्च्युअल एफएसआय म्हणजे चटई क्षेत्र निर्देशांक प्रमाणपत्र देते जो ते दुसऱ्या व्यक्तीला (म्हणजे बांधकाम व्यावसायिकाला) विकू शकतो, ज्याच्याकडे आरक्षणमुक्त जमीन आहे. तो या जमीनीवर अतिरिक्त व्हर्च्युअल एफएसआयचे बांधकाम करू शकतो. तुम्ही थोडक्यात या मोकळ्या जमीनींच्या वापराला परवानगी देऊन रिकाम्या जमीनींची क्षमता वाढवत असता. सगळ्या संबंधित पक्षांसाठी हे फायद्याचे होते कारण जमीन मालकाला टीडीआर विकून पैसे मिळायचे, पुणे महानगरपालिकेला आरक्षणासाठी जमीनी अधिग्रहित करण्यासाठी रोख रक्कम खर्च करावी लागायची नाही व बांधकाम व्यावसायिकांकडे असलेल्या रिकाम्या जमीनींची क्षमता वाढल्याने, शहरामध्ये त्याच जमीनीवर निवासी/व्यावसायिक विकासासाठी अधिक क्षेत्र उपलब्ध होत असे.  आणखी एक गोष्ट म्हणजे हा टीडीआर वापरून अधिक बांधकाम करणे शक्य होते. त्यामुळे पुणे महानगरपालिकेच्या बांधकाम विभागाला विविध अधिभार व विकास शुल्काच्या नावाखाली अधिक महसूल मिळणे शक्य होते. अर्थातच, हे समीकरण फारच लोकप्रिय ठरले व रिअल इस्टेट विकासासाठी टीडीआर हा परवलीचा शब्द ठरला व त्याच्याशी संबंधित पक्ष अतिशय श्रीमंत झाले.

रिअल इस्टेटसाठी ही अतिशय फायद्याची परिस्थिती होती व अनेक वर्ष टीडीआर कायम होता. मात्र सगळ्या चांगल्या गोष्टी टिकत नाहीत त्याप्रमाणे विशेषतः 2010 नंतर परिस्थिती बदलायला सुरूवात झाली. थोड्या जाणत्या लोकांनी हा बदल हेरला (रिअल इस्टेटमध्ये म्हणजे मला म्हणायचंय की तिच्याशी संबंधित सर्व क्षेत्रात काही अतिशय हुशार लोक आहेत). मात्र बहुतेक लोक मालमत्तेच्या चढत्या किंमतींवरच खुश होते ज्यामुळे टीडीआरचे दरही चढेच होते. इथेच सरकारमधल्या काही हुशार मंडळींनी व्हर्च्युअल टीडीआरच्या संकल्पनेचा विचार केला. मला असे वाटते आपल्या सरकारची (म्हणजे शासकांची) अडचण अशी आहे की ते अजूनही अतिशय गोंधळलेले आहे. त्याना सरकार चालवणे म्हणजे काही लोकांना नाखुश ठेवणे व पैसे कमावणे (म्हणजे आर्थिक आघाडीवर सरकार सशक्त करणे) किंवा सर्व लोकांना खुश करण्याचा प्रयत्न करणे; कारण तुम्ही दोन्ही गोष्टी एकाच वेळी करू शकत नाहीत.  सरकारचा (केवळ हेच सरकार नाही तर यापूर्वीची सर्व सरकारे) एकमेव कार्यक्रम म्हणजे सर्व लोकांना खुश ठेवणे व त्यासाठी तुम्हाला सगळं काही करावं लागतं शेतकऱ्यांची कर्जं माफ करणे (मी त्याच्या विरुद्ध नाही किंवा त्याचे समर्थनही करत नाही, मी फक्त तथ्ये मांडतोय), मोफत वीज देणे, अवैध बांधकाम वैध करणे, लोकांनी मालमत्ता कर भरला नाही तर त्यांच्यावर कारवाई न करणे, मोफत तांदूळ किंवा लॅप-टॉप देणे, धरण किंवा जल वाहिनी यासारख्या अगदी अत्यावश्यक विकासकामांसाठी जमीन अधिग्रहित करणे लांबणीवर टाकणे इत्यादी. अशाप्रकारे ही यादी हनुमानाच्या शेपटीसारखी वाढतच जाऊ शकते. शेवटी जेव्हा सरकारला जाणीव होते की आता लोकांना खुश करण्यासाठी काहीही पैसे उरलेले नाहीत, तेव्हा सरकार व्हर्च्युअल टीडीआरसारख्या कल्पना काढते. मला हे देखील आठवतंय की याच सरकारनं गेल्यावर्षी सरकारी महसूल वाढविण्यासाठी नाविन्यपूर्ण कल्पना सुचविणाऱ्याला 10 लाख रुपयांचे बक्षिस जाहीर केले होते. त्याची जेवढी मोठी बातमी झाली तेवढ्याच लवकर ती विरूनही गेली. व्हर्च्युअल टीडीआर ही सरकारचा महसूल वाढविण्यासाठी अशीच एक नाविन्यपूर्ण कल्पना आहे त्यामुळे आपल्या मायबाप सरकारलाधरणे, किल्ले, महामार्ग, वने इत्यादींसाठीचा व्हर्च्युअल टीडीआर राज्यात इतरत्र कुठेही वापरता येईल. खरंतर अस्तित्वातील टीडीआरच्या  नावाखाली जे अजिबात अस्तित्वात नाही ते विकलं जातं, तर मग आपल्याला हा तथाकथित व्हर्च्युअल टीडीआर कशाला हवा. त्याऐवजी सरळ शहरातल्या मालमत्तांच्या जमीनीची क्षमता वाढवा व त्यासाठी विकासकाला शुल्क आकारा व ते पैसे संकलित करा. मात्र हे तितके सोपे नाही सर्वप्रथम ज्या शहरांमध्ये रिअल इस्टेटची परिस्थिती चांगली आहे तिथेच टीडीआरला काही किंमत आहे हे समजून घेतले पाहिजे. सध्या केवळ पुणे (म्हणजे पुणे महानगरपालिका, पिंपरी चिंचवड महानगरपालिका तसेच पुणे महानगर प्रदेश विकास प्राधिकरण), ठाणे व मुंबई वगळता रिअल इस्टेटची परिस्थिती विशेष चांगली नाही, ती जेमतेम तग धरून आहे. ही शहरं वगळता इतरत्रं कुणालाही अगदी एक म्हणजे इतर शहरांमधील मूलभूत जमीनीच्या क्षमतेएवढा एफएसआयही विकसित करण्यात रस नसतो, त्यामुळे विकासक हा व्हर्च्युअल टीडीआर का खरेदी करेल असा प्रश्न आहे? आपण वरील तीन शहरांवर लक्ष केंद्रित केले तर या तिन्ही शहरांमध्ये पायाभूत सुविधांची परिस्थिती अतिशय दयनीय आहे. पुण्याचंच उदाहरण पाहा.
रिअल इस्टेटच्या किमती गेल्या तीन वर्षांपासून स्थिर आहेत (ज्यांना खरंच खरेदी करायची आहे त्यांच्यासाठी चांगली बातमी आहे) त्यामुळे गुंतवणूकदार गुंतवणूक करेनासे झाले आहेत, त्यामुळेच फार दरवाढ होत नाही. घरांचे दर आभाळाला भिडले असल्यामुळे ज्यांना खरंच खरेदी करायची आहे असे ग्राहक अतिशय कमी आहेत. सरकार एक अतिशय महत्वाचा घटक विसरतंय की ते मोफत व्हर्च्युअल एफएसआय देईल (म्हणजे अगदी कवडीमोल दराने) मात्र हा अतिरिक्त टीडीआर वापरण्यासाठी चांगल्या पायाभूत सुविधा असलेल्या जमीनी रास्त दरात कुठे उपलब्ध आहेत? आपण स्वप्न दाखवण्यात अतिशय तरबेज आहोत मात्र आपण त्यांची अंमलबजावणी व्यवस्थित करत नाही, मला असं वाटतं व्हर्च्युअल टीडीआरही त्याचं उत्तम उदाहरण आहे. पुणे महानगरपालिकेच्या बांधकाम विभागाचा महसूल घटलाय हा पुण्यासारख्या शहरात लोकांना घर बांधण्याची क्षमता राहिलेली नाही याचे लक्षण आहे कारण ही घरे त्यांच्या आवाक्याबाहेरची आहेत. म्हणूनच जमीनीचे दर नियंत्रणात राहतील अशी पावलं सर्वप्रथम उचलली पाहिजेत तसेच उपलब्ध असलेल्या प्रत्येक जमीनीवर चांगल्या पायाभूत सुविधा उपलब्ध करून द्या म्हणजे लोकसंख्या शहराच्या सर्व भागांमध्ये समप्रमाणात विभागली जाईल, केवळ काही भागांमध्येच नाही. व्हर्च्युअल टीडीआर ही टीडीआरचीच बदललेली संकल्पना आहे. टीडीआर म्हणजे जमीनीच्या मोबदल्यात मिळालेले विकासाचे हक्क होऊ घातलेल्या एखाद्या विकासात वापरणे. नाहीतर ती जमीन इमारती बांधण्यासाठी का वापरण्यात आली नाही किंवा डोंगरांवर किंवा शहराच्या हद्दीतील नद्यांच्या काठी असलेल्या हरित पट्ट्यांवर बीडीपींसाठी (जैव विविधता उद्यानानांसाठी) काहीच टीडीआर का देण्यात आला नाही? यामागचा तर्क म्हणजे या विभागांमध्ये विकासाला परवानगी नाही त्यामुळे अशा जमीनींसाठी काहीच टीडीआर दिला जात नाही. त्याचप्रमाणे धरणाची जागा किंवा आरक्षित वन किंवा अस्तित्वात असलेला एखादा किल्ला, आपल्याला ही ठिकाणे कोणतीही निवासी किंवा व्यावसायिक इमारत बांधण्यासाठी कशी वापरता येतील, व बांधकाम करता येणार नसेल तर त्यासाठी टीडीआर कसा देता येईल?

त्यानंतर लाख मोलाचा प्रश्न येतो, ज्यामुळे मला सरकारच्या बुद्ध्यांकाविषयी शंका वाटते तो म्हणजे हा व्हर्च्युअल टीडीआर वापरण्यासाठी रिकामी जमीन कुठे आहे? जमीन असल्यास प्रकल्प व्यवहार्य होण्यासाठी आवश्यक ती धोरणे कुठे आहेत? सध्या पुण्यामध्ये कोणत्याही जमीनीच्या पूर्ण क्षमतेचा वापर सध्याच्या टीडीआर नियमांनी करणे अशक्य होत चालले आहे, याचे कारण म्हणजे या अतिरिक्त सदनिकांसाठी पार्किंग उपलब्ध करून द्यावे लागते तसेच शुल्कांचे दर (100%) जमीनीच्या दराएवढेच आहेत. त्यानंतर आपण जमीनीच्या मालकांना त्यांच्या जमीनींचे दर कमी करायला कसे सांगणार आहोत. ते आजकाल व्यावसायिक वास्तुविशारदाकडून टीडीआरच्या संभाव्य भारासह  विक्रीयोग्य क्षेत्र काढून, विकासकासोबत विक्रीयोग्य क्षेत्र दराविषयी वाटाघाटी करण्याइतपत हुशार आहेत. सध्या आपल्या राज्यातल्या बहुतेक शहरांमधील तथ्यांनुसार, लोक भूखंडांवर एक चटई क्षेत्र निर्देशांकही (एफएसआय) वापरू शकत नाहीत (वापरायची इच्छा नसते) त्यामुळे काही अतिरिक्त टीडीआर वापरणे तर लांबच राहते. त्यामुळे व्हर्च्युअल टीडीआर वापरण्यासाठी पुणे, ठाणे व मुंबई एवढेच पर्याय उरतातमुंबईमध्ये आधीपासूनच सशुल्क एफएसआयसारखे बरेच पर्याय आधीपासूनच उपलब्ध आहेत. त्यामुळे व्हर्च्युअल टीडीआरचा पर्याय वापरण्यासाठी बहुतेक ठाणे व पुण्याचे पर्याय उरतात. त्यामुळे या भागांवर पडणाऱ्या विकासाच्या अतिरिक्त ओझ्याचे काय.या भागातील नागरिक आधीच प्रशासकीय संस्थांनी अपुऱ्या पायाभूत सुविधा दिल्यामुळे उच्च न्यायालयात गेले आहेत. अशावेळी पाणी पुरवठ्याची व नव्या ओझ्यामुळे तयार झालेल्या कचऱ्याची विल्हेवाट लावण्याची हमी कोण देणार आहे? शहरातल्या मध्यवर्ती भागात चटई क्षेत्र निर्देशांक तिप्पट किंवा चौपट झाल्यानंतर वाहतुकीची काय परिस्थिती असेल याचा विचार करा कारण या ठिकाणी ते स्पष्टपणे दिसून येईल. असाही, मेट्रोच्या पट्ट्यात आधीच चौपट टीडीआर दिला जात आहे ज्यामध्ये बहुतेक पुणे प्रदेशाचा समावेश होतो, तर हा व्हर्च्युअल टीडीआर कोण वापरेल व त्यासाठीचे धोरण काय असेल? आधीपासूनच पुणे महानगरपालिकेद्वारे दिला जाणारा सशुल्क एफएसआय, सध्याचा नियमित टीडीआर, झोपडपट्टीचा टीडीआर, आता टीओडी म्हणजे मेट्रोचा टीडीआर कसा वापरायचा याबाबतीत आधीपासूनच मोठा वाद आहे. त्याशिवाय जेव्हा सरकार या व्हर्च्युअल टीडीआरचा विचार करते तेव्हा धरणाखाली, कालव्याखाली, महामार्ग किंवा आरक्षित वनाखाली गेलेली जमीन अधिग्रहित करण्यासाठी तेव्हाच्या जमीन मालकांना काही भरपाई दिलेली आहे; तर आता पुन्हा व्हर्च्युअल टीडीआरच्या स्वरुपात भरपाई कशी दिली जाऊ शकते हा प्रश्न नक्कीच उपस्थित होईल.

मला नेहमी कुतूहल वाटतं की सरकार प्रत्येक गोष्ट अवघड का करून ठेवतं. हा टीडीआर, सशुल्क एफअसआय, टीओडी, झोपडपट्ट्यांसाठी दिला जाणारा टीडीआर यासारख्या सगळ्या गोष्टी रद्द करून एकच स्पष्ट धोरण का तयार करत नाही ज्यामुळे जमीनीची क्षमता वाढेल व मिळणारा महसूल स्थानिक संस्था व राज्य सरकारदरम्यान विभागला जाईल, कारण खरी समस्या तिथेच आहे. कारण आत्तापर्यंत जो काही स्थानिक पातळीवरील टीडीआर तयार होत होता त्याचा फायदा स्थानिक प्रशासकीय संस्थेला मिळत होता म्हणजे पुण्यामध्ये पुणे महानगरपालिकेला याचा फायदा मिळायचा. आता वादाचा मुद्दा असा आहे की रिअल इस्टेटमधून मिळणाऱ्या या फायद्याचा हिस्सा राज्य सरकारलाही हवा आहे. मात्र रिअल इस्टेटला आता हा फायदा मिळत नसल्याकडे सरकार डोळेझाक करत आहे. त्याचप्रमाणे जेव्हा जमीनीची क्षमता वाढवणारे कोणतेही धोरण तयार केले जाते तेव्हा त्याचा फायदा अगदी शेवटच्या पातळीपर्यंत म्हणजे घर घेणाऱ्या ग्राहकापर्यंत पोहोचला पाहिजे तरच घरे स्वस्त होतील व अधिक बांधकाम व्यावसायिक घरे बांधतील. दुर्दैवाने हे होताना दिसत नाही, तोपर्यंत आपण एफएसआय किंवा टीडीआरसंदर्भात कितीही उत्तम योजना घेऊन आलो तरीही त्यामुळे परवडणारी घरे उपलब्ध होणार नाहीत व त्यामुळे राज्य सरकार असो किंवा पुणे महानगरपालिका त्यांचा महसूल वाढणार नाही. अगदी पुणे-ठाणे पट्ट्यामध्येही रिअल इस्टेटमध्ये आलेली मंदी धोकादायक आहे व त्याचे कारण दुसरे तिसरे काही नाही तर दूरदृष्टी नसणे तसेच आपल्या शासनकर्त्यांमध्ये व्यवहार्य गृहनिर्माण धोरण तयार करण्याची इच्छा नसणे हे आहे. लाखो लोकांना अजूनही घर खरेदी करायचे आहे व हजारो विकासक ही घरे पुरविण्यासाठी तयार आहेत. मात्र व्यवस्थेने ही प्रकिया ग्राहक व ही घरे बांधणारे बांधकाम व्यावसायिक या दोघांसाठीही व्यवहार्य केली पाहिजे. सरकारमध्ये निर्णय घेणारे कुणीही रिअल इस्टेटशी संबंधित कोणतेही धोरण तयार करण्यापूर्वी प्रत्यक्ष बांधकाम व्यावसायिक, वास्तुविशारद, नियोजकांना विश्वासात घेत नाहीत, कारण बांधकाम व्यावसायिक हे पैसे कमावण्यासाठीच आहे व ते कोणत्याही मार्गाने कमावतीलच असे त्यांना वाटते. अर्थात हा तर्क अगदीच चुकीचा आहे असं म्हणता येणार नाही कारण रिअल इस्टेटच्या इतिहासात आपण हेच पाहिलं आहे. मात्र आता परिस्थिती बदलत आहे तुम्हाला एकाचवेळी पैसे कमवायचे असतील व लोकांना खुश करायचं असेल तर आधी लोकांना विश्वासात घेणं आवश्यक आहेतुम्ही फक्त मेट्रोचा एक मार्ग जाहीर करून लोकांना आता वाहतूक समस्या सुटली असं सांगू शकत नाही. त्याचप्रमाणे दुप्पट किंवा चौपट टीडीआर दिल्यामुळे घरे स्वस्त होणार नाहीत, हे नागरी विकासातले मूलभूत तथ्य समजून घ्यायची वेळ आली आहे. राज्यातल्या केवळ एकाच शहरात नाही तर अनेक शहरांमध्ये पायाभूत सुविधांची एकाचवेळी व एकसमान वाढ होणे तसेच रोजगाराच्या संधीही उपलब्ध होणे ही काळाची गरज आहे. राज्य असेच सशक्त होते, केवळ अस्तित्वात नसलेला व्हर्च्युअल टीडीआर विकून नाही.

मी शेवटी पंचतंत्रातली एक गोष्ट सांगतो. दोन मांजरी लोण्याच्या गोळ्यासाठी भांडत असतात, गोळ्याची समान विभागणी करण्यासाठी त्या माकडाला बोलावतात कारण योग्य वाटणीवरून त्यांचं एकमत होत नाही. मात्र शेवटी ते हुशार माकड सगळं लोणी खाऊन टाकतं व त्या दोन्ही मांजरींच्या हातात काहीच उरत नाही. इथे राज्य सरकार व स्थानिक सरकार (या ठिकाणी पुणे महानगरपालिका) या मांजरी आहेत, माकड म्हणजे अर्थातच अशा व्हर्च्युअल टीडीआर धोरणांमुळे फायदा होणारी कुणीही व्यक्ती व लोणी म्हणजे सामान्य माणूस त्याचे स्वतःच्या घराचे स्वप्न सरकार नावाच्या मांजरींच्या भांडणात गिळंकृत होईल, मात्र त्याची काळजी कोण करतो!!


संजय देशपांडे
Mobile: 09822037109