जीवनाचा दृष्टीकोन: बांधकाम व्यवसाय, घरे आणि नवीन वर्ष २०२२ (उत्तरार्ध )

“या तणाव आणि चिंतेच्या काळात, जेव्हा वर्तमान अस्थिर वाटते व भविष्याची काही शाश्वती वाटत नाही, तेव्हा माघार घेणे व वास्तुस्थितीपासून लांब जाणे, भविष्याच्या कल्पनाविश्वाचा किंवा भूतकाळाचा अर्धवट विचार करून तयार झालेल्या बदललेल्या दृष्टिकोनाचा आश्रय घेणे हीच मानवी मनाची स्वाभाविक प्रतिक्रिया असते.” … ऍलन मूर

ऍलन मूर हे इंग्रजी लेखक आहेत जे प्रामुख्याने वॉचमेन, व्ही फॉर व्हेंडेटा, बॅटमन: द किलींग जोक अँड फ्रॉम हेल यासह कॉमिक्स पुस्तकांमधील त्यांच्या कामासाठी प्रामुख्याने ओळखले जातात. अनेकजण त्यांना इंग्रजीतील सर्वोत्तम कॉमिक्स लेखक मानतात, त्यांचे सहकारी व टीकाकार या दोन्हींमध्येही ते तितकेच नावाजलेले आहेत. त्यांचे शब्द किती खरे आहे कारण मी २०२१ च्या शेवटच्या आठवड्यात आगामी वर्षाविषयी लिहीलेल्या माझ्या मागील लेखामध्ये, “चांगले दिवस येऊ घातले आहेत” अशी आशा व्यक्त केली होती. मात्र २०२२ च्या पहिल्याच आठवड्यात पुन्हा अनिश्चिततेचे काळे ढग आपल्या डोक्यावर घोंगावायला लागले. हे दृश्य दुसऱ्या जागतिक महायुद्धातील लंडनशहराच्या अवस्थेप्रमाणे आहे, जेथे दर रात्री बाँबचा मारा करणारी जर्मन विमाने शहरावर घिरट्या घालत असत व कोणती रात्र ही तुमची अखेरची असेल याची कुणालाच शाश्वती नसे व तरीही ते शहर केवळ टिकूनच राहिले नाही तर पुन्हा भरभराटीसही आले. रिअल इस्टेटनेही तसेच होणे ही काळाची गरज आहे. कारण एक गोष्ट निश्चित आहे (म्हणजे आत्तापर्यंत तरी) विषाणू संसर्गाची तिसरी लाट आकडेवारीच्या बाबतीत कदाचित जास्त मोठी असेल व झपाट्याने पसरत असेल. मात्र तिची तब्येतीवर घात करणारी तीव्रता कमी आहे असे दिसते आहे व यावेळेस आपण मानसिकदृष्ट्या तसेच पायाभूत सुविधांच्या बाबतीत विषाणू संसर्गाच्या या लाटेला तोंड देण्यासाठी अधिक चांगल्याप्रकारे सज्ज आहोत. रिअल इस्टेटने मात्र या तोटांच्या परिणामासाठी नेहमी तयार असले पाहिजे, कारण सर्व उद्योगांमध्ये आपले उत्पादन सगळ्यात महाग आहे व ती मूलभूत गरज असल्यामुळे ते तितकेच महत्त्वाचे आहे. तर, आपण या भविष्याला (किंवा वर्तमानाला) कसे तोंड देणार आहोत. कारण २०२१ च्या अखेरपर्यंत परिस्थिती सुधारायला सुरुवात झाली असली तरीही, कच्चा माल तसेच मजुरीच्या दरवाढीमुळे बांधकाम खर्च आधीच गगनाला भिडलाय ही नाण्याची एक बाजू आहे. त्याचशिवाय ग्राहकांच्या बांधकाम व्यावसायिकाकडून घासाघीस करण्याबाबतच्या अपेक्षाही अतिशय वाढल्या आहेत. इथे मला दिल्लीतील प्रसिद्ध पालिका बझारमध्ये घासाघीस करण्यासंदर्भातील एक विनोद आठवला, याठिकाणी खरेदी करताना “घासाघीस” हा परवलीचा शब्द आहे, तर हा विनोद असा आहे…

एक मुलगा पालिका बझारमध्ये स्वतःसाठी जिन्स खरेदी करायला जातो. एकट्यानेच जाऊन खरेदी करायची त्याची ही पहिलीच वेळ असते. त्याची आई गृहिणी असते व तिने त्याला सल्ला दिलेला असतो की पालिका बझारमध्ये सगळे व्यापारी फसवतात, म्हणून दुकानदार तुला जिन्सच्या पँटची जी काही किंमत सांगेल, तिच्यापेक्षा ५०% कमी किमतीत ती माग! त्या मुलाने हा सल्ला लक्षात ठेवला व तो पालिका बझारला गेला. काही दुकाने फिरल्यावर, त्याला एका दुकानामध्ये एक जिन्स पँट आवडली व त्याने दुकानदाराला त्याची किंमत विचारली. दुकानदाराने उत्तर दिले फक्त २००० रुपये. आईचा सल्ला आठवून मुलगा म्हणाला, “भाऊ, मी या पँटचे फक्त १००० रुपये देईन.” दुकानदाराने आधी खूप आढेवेढे घेतले पण नंतर होकार दिला व म्हणाला, “१००० रुपयात घेऊन टाक.” हे ऐकून मुलगा म्हणाला, “आता तर मी फक्त ५०० रुपयेच देईन.” तो आता फक्त ५०० रुपये द्यायला तयार होता (कारण दुकानदार १००० रुपयांमध्ये विकायला तयार होता). दुकानदाराला आश्चर्य वाटले व खूप झक्काझक्कीनंतर तो म्हणाला, “ठीक आहे भाऊ, मी ही पँट ५०० रुपयांना देईन, आता तरी खुश आहेस ना?” यावर तो मुलगा म्हणाला, “आता मी फक्त पँटचे २५० रुपयेच देईन (आईचा ५०% चा सल्ला).” हे ऐकून दुकानदाराला गंमतच वाटली व तो गमतीत म्हणाला, “चल मुला तुला ही जिन्सची पँट फुकट देऊन टाकतो.” हे ऐकून तो मुलगा लगेच म्हणतो की, “फुकट देताय तर मी एकाऐवजी दोन जिन्स पँट घेईन.”

विनोद इथेच संपतो, त्यानंतर दुकानदाराची प्रतिक्रिया शेवटी देण्यात आलेली नाही, पण रिअल इस्टेटमध्ये सध्या अशीच परिस्थिती आहे. ही गोष्टीचे रिअल इस्टेटमधल्या परिस्थितीशी अतिशय साम्य आहे व त्यात आणखी मीठमसाला घालण्यासाठी (किंवा जखमेवर मीठ चोळण्यासाठी) त्या मुलाच्या जोडीला रिअल इस्टेट मध्ये मध्यस्थही आहे जो या व्यवहारामध्ये दोन जिन्ससोबत एक स्कार्फही फुकट मागतो आहे. हा केवळ एक विनोद आहे, त्यामुळे वाईट वाटून घेऊ नका कारण चॅनल पार्टनर किंवा एजंट हे आता रिअल इस्टेटच्या व्यवहाराचा (बहुतेक व्यवहारांचा, असे मला म्हणायचे आहे) अविभाज्य भाग झाले आहेत. कारण बरेच ग्राहक थेट बांधकाम व्यावसायिकांशी व्यवहार करण्याऐवजी एजंटद्वारे व्यवहार करण्यास प्राधान्य देतात (बांधकाम व्यावसायिकांच्या वर्गाने स्वतःच आपली जी प्रतिमा तयार केली आहे तेच याचे मुख्य कारण आहे).

एवढे पुरेसे नव्हते म्हणून की काय रिअल इस्टेटला बांधकाम खर्च व ग्राहकांशी घासाघीस करण्याव्यतिरिक्त तिसऱ्या आघाडीवर मायबाप सरकारला तोंड द्यावे लागते. तयार सदनिकांच्या विक्रीवर म्हणजेच सक्षम प्राधिकरणाकडून भोगवटा प्रमाणपत्र मिळालेल्या ताबा देण्यासाठी तयार सदनिकांच्या विक्रीवर जीएसटी लागू होणार नाही, यामध्ये अशा प्रकल्पांच्या बांधकांमासाठी बिल्डरने आधीच जीएसटी भरला असताना त्याच्या परताव्याचा काय याचा विचार केला जात नाही अशी विचित्र धोरणे आहेत. तर दुसरीकडे ताबा देण्यासाठी तयार सदनिकांवर म्हणजे विकल्या न गेलेल्या सदनिकांवरही आगाऊ प्रॉपर्टी कर आकारणी केली जात आहे. त्यानंतर नेहमीप्रमाणे स्थानिक पातळीवर धोरणांना मंजुरी देण्यास विलंब केला जातो, मंजुरीच्या प्रक्रियेबाबत गोंधळ कायम असतो. हा सर्व भार असतानाच बँका नेहमीप्रमाणे बांधकाम व्यावसायिकांना कर्ज देण्याबाबत त्यांच्याकडे पाठ फिरवतात. रिअल इस्टेट व्यावसायिक (म्हणजे बांधकाम व्यावसायिक) कधीच एवढे अडचणीत नव्हते, त्यांची परिस्थिती सध्या चक्रव्यूहात अडकलेल्या अभिमन्यूसारखी झाली आहे म्हणजे त्यांना प्रकल्प कसा सुरू करायचा हे माहिती असते पण तो पूर्ण कसा करायचा व विकायचा कसा हे समजत नाही व टिकून राहण्यासाठी तेच आवश्यक आहे. दुसऱ्या लाटेनंतर सर्वकाही सुरळीत होत आहे असे वाटत असताना व विक्री (नफा कमी होऊन) पुन्हा सुधारत असताना आपल्याला पुन्हा तिसऱ्या लॉकडाउनला तोंड द्यावे लागत आहे ज्यामुळे घर खरेदीसाठी मानसिक तयारी झालेल्या संभाव्य ग्राहकांचा निर्णय डळमळीत झाला आहे.

रिअल इस्टेटसाठी नव्या वर्षाचे स्वागत तर अशा प्रकारे झाले आहे तरीही त्याची सकारात्मक बाजू पाहू. घर हे नाशवंत नसलेले उत्पादन आहे व त्याचे मूल्य कधीही कमी होत नाही (इतर वस्तुंप्रमाणे). दोन लॉकडाउनचा अनुभव गाठीशी असताना अधिकाधिक लोक आता स्वतःचे घर घेण्याचा विचार करत आहेत. काहीजणांसाठी ही अनिश्चितता त्यांचा निर्णय लांबणीवर टाकण्याचे कारण आहे तर काहीजणांसाठी हेच कारण लवकरात लवकर घर घेण्याच्या त्यांच्या निर्णयाला पाठबळ देत आहे. आपली लोकसंख्या १३० कोटींहून अधिक आहे यातील ५०% लोकांपैकी काहीजणांनी घर खरेदीचा निर्णय घेतला तरीही शहरी भागांमध्ये घर खरेदी करणाऱ्या लोकांची संख्या मोठी असेल. म्हणूनच रिअल इस्टेटने आनंद व्यक्त केला पाहिजे कारण प्रत्येक अहोटीनंतर भरती नक्कीच येते. कदाचित या विषाणूंच्या लाटेची परिस्थिती रिअल इस्टेटसाठी विशेषतः अनेक जणांसाठी स्वतःचे घर घेण्यासाठी वरदान असू शकेल! गुंतवणूकदारांना यामध्ये फारसा रस नसेल हे मान्य आहे पण कुठलाही चित्रपट खऱ्या चित्रपटप्रेमींमुळे यशस्वी होतो, तिकीटाच्या काळ्याबाजारामुळे नाही, बरोबर? तिसरी लाट प्रचंड वेगाने आपल्यावर आदळली असली तरीही, आपल्या देशातील व्यापक लसीकरणामुळे अत्यवस्थ संख्या सुदैवाने कमी आहे. ग्राहकांमध्ये सध्या गोंधळाचे वातावरण आहे जो खरेदीच्या मानसिकतेमध्ये अतिशय महत्त्वाचा पैलू आहे. रिअल इस्टेटपुढील खरे आव्हान म्हणजे ग्राहकांना त्यांच्या घराचा व्यवहार फायदेशीर आहे असा विश्वास देणे. मी वारंवार सांगितले आहे की घरासाठी चांगले किंवा वाईट अशी पट्टी लावता येत नाही, तर ग्राहकांच्या गरजांचा विचार करून योग्य किंवा अयोग्य असा पर्याय असतो. तुम्ही जेव्हा म्हणता की एखादी गुंतवणूक चांगली आहे तेव्हा तिचा अर्थ असा होतो की त्यातून तुम्हाला चांगला परतावा मिळेल, बरोबर? जेव्हा तुम्ही एखादी गुंतवणूक वाईट आहे असे म्हणता तेव्हा तुमचे पैसे बुडतील किंवा गुंतवणूक वाया जाईल असा अर्थ होतो, बरोबर? पण जेव्हा तुम्ही घर खरेदी करता, ते नेहमीच तुमच्यासोबत असते, ते कधीही वाया जात नाही, ते तुम्हाला निवारा देईल जेथून तुम्हाला कुणीही कधीही निघून जायला सांगणार नाही, तुम्ही ते भाड्याने देऊन थोडे पैसे मिळवू शकता, ते इतर वस्तूंप्रमाणे खराब होत जाणार नाही तसेच त्याच्या विम्याचे हप्तेही वाढत राहणार नाहीत, जे सगळ्यात उत्तम कारच्या बाबतीत सुधार होऊ शकते. त्याशिवाय तुम्ही त्याचा विचार सोन्यासारखाही करू शकता, म्हणजे जेव्हा तुम्ही ते विकायला जाल तेव्हा तुम्हाला त्याचे चांगले पैसे मिळतील: घर काही सोन्याप्रमाणे एका रात्रीत कदाचित विकले जाणार नाही हे मान्य आहे, परंतु घर हे सोन्याप्रमाणे कुणीही तुमच्या घरातून चोरू शकत नाही हे देखील तितकेच खरे आहे, यामुळेच बहुतेक वेळा घर ही अतिशय योग्य गुंतवणूक ठरते. घर खरेदी करताना चुकीची गुंतवणूक म्हणजे वापरण्याच्या दृष्टिकोनातून असे मला म्हणायचे आहे. उदाहरणार्थ तुम्हाला जॉगिंग सुरू करायचे असेल तर तुम्ही फॉर्मल किंवा लेदर पंप शू पाहणार नाही, बरोबर? तुम्ही स्पोर्ट शू खरेदी कराल व त्यातही तुम्ही टेनिस किंवा इनडोअर खेळांसाठीचे शूज खरेदी करणार नाही, तर दुकानदाराला तुम्हाला जॉगिंगसाठी वापरता येतील असे शूज द्यायला सांगाल, तसेच ते अगदी तुमच्या पावलाच्या मापाचे असले पाहिजेत, ते फार सैलही नकोत किंवा फार घट्टही नकोत, तुम्ही योग्य शूज असेच खरेदी करता नाही का? त्याचप्रमाणे, घर खरेदी करताना तुम्ही भविष्यातील काही काळाचा विचार करून तुमच्या गरजा नीट समजून घेऊन तुमचे निकष व्यवस्थित ठरवून घेतले तर, तुम्ही हमखास योग्य घरच खरेदी कराल, जे चांगली गुंतवणूकही असेल. तुम्ही तुमच्या गरजांकडे दुर्लक्ष करून केवळ किंमतीचा (म्हणजे सर्वात स्वस्त) किंवा जागेचा (चांगल्या जागेसाठी जास्त पैसे मोजून) विचार केला, तर ती चुकीची गुंतवणूक होईल. कारण अशा घरामुळे तुमचा हेतू साध्य होणार नाही, तुम्हाला ते विकायचे असेल तर ते विकले जाण्यासाठी बराच वेळ लागेल व तो बांधकाम व्यावसायिकाचा किंवा घराचा दोष नसेल तर केवळ तुमचाच चुकीचा निर्णय असेल.

बांधकाम व्यावसायिकांची या काळातील भूमिका तितकीच महत्त्वाची आहे (खरेतर ती नेहमीच होती) व बांधकाम व्यावसायिक तसेच त्याचा किंवा तिचा चमू, भावी तसेच आधीच्या ग्राहकांशी पारदर्शक असला पाहिजे. प्रत्येक ग्राहकाशी व्यक्तीशः संवाद साधण्याचा प्रयत्न करा, त्यांच्याशी चर्चा करत राहा, तुमच्याकडे जी काही माहिती, ज्ञान आहे ते त्यांना द्या व केवळ तुमची घरे ग्राहकांना विकण्याचा प्रयत्न करण्याऐवजी त्यांच्या गरजा जाणून घ्या. तुमच्या ग्राहकांना त्यांच्या गरजा समजून घ्यायला सांगा, त्यांना योग्य किंवा अयोग्य घरांविषयी जाणीव करून द्या. त्यानंतर त्यांना तुमचे किंवा इतरांचे घर निवडू द्या.

अशाप्रकारे ग्राहक तुमच्याशी व्यवहार करोत किंवा तुमच्या सहकारी बांधकाम व्यावसायिकाशी, तुम्ही सर्व ग्राहकांमध्ये विश्वास निर्माण कराल व त्यांना आश्वस्त कराल. शेवटी रिअल इस्टेटची उलाढाल वाढल्याने आपल्या सगळ्यांनाच पुढे जाता येईल व या कठीण काळाला तोंड देण्याच हाच हमखास मार्ग आहे, बरोबर? प्रिय बांधकाम व्यावसायिक व घर घेणाऱ्या ग्राहकांनो, योग्य घर हे कधीही अपघाताने मिळत नाही, पारदर्शकता, गरजा समजून घेणे, हाव बाजूला ठेवणे, समर्पण, बांधिलकी व त्यापेक्षाही, एकजूटीनेच ते साध्य होते; म्हणूनच आपल्याला केवळ इमारतींचीच नाही तर समाजाची बांधणी करायची आहे, रिअल इस्टेटच्या उज्ज्वल भविष्याचा हाच शाश्वत मार्ग आहे आणि बांधकाम व्यावसायिक व घराचे ग्राहक दोघेही त्याचा अविभाज्य भाग आहेत!