आपण सगळे जण एका जमीनीच्या तुकड्याचे स्वप्न पाहात असतो ज्यावर आपण घर बांधू शकू मात्र प्रत्यक्षात अतिशय कमी जणांचे हे स्वप्न साकार होते...
काही दिवसांपूर्वी माझ्या काही मित्रांनी मला विशेषतः पुण्याच्या अवतीभोवती जमीन खरेदी करून त्यावर बंगला बांधण्याविषयी विचारले (होय, पुण्यामध्ये लोक अजूनही असा विचार करू शकतात), मी त्यांना सांगितले की हा प्रस्ताव व्यवहार्य नाही, मात्र त्यानंतरही
त्याचा हा विचार माझ्या मनात घोळत होता. नंतर माझ्या प्रसारमाध्यमांमधील काही मित्रांनीही जमीन खरेदी करण्याविषयी व त्यावर स्वतःचे घर (म्हणजे इमारत) बांधण्याविषयी माझे विचार विचारले. म्हणूनच मी, आरेखित भूखंड किंवा बंगल्यासाठी पाडण्यात आलेले भूखंड घेऊन त्यावर तीन किंवा चारजणांच्या (मित्रांच्या) गटाने माझे विचार लिहीण्याचे ठरवले; हा सध्याच्या काळात चांगल्या ठिकाणी व चांगल्या किमतीमध्ये चांगले घर बांधण्यासाठी खरोखरच अधिक व्यवहार्य पर्याय आहे. सर्वत्र धडाक्यात शहरीकरण होत असताना, खरेतर एक जमीनीचा तुकडा मिळवणे तसे पहिले तर अशक्य असू नये मात्र पुण्यासारख्या शहराविषयी किंवा प्रदेशाविषयी बोलायचे, तर “स्वतःचा जमीनीचा तुकडा” मिळवण्याचे स्वप्न दिवसेंदिवस अधिक अवघड होत चालले आहे ही वस्तुस्थिती आहे. तरीही ते अशक्य नाही, त्यासाठी तुम्ही थोडी हुशारी दाखवली पाहिजे व योग्य संधी मिळण्याची वाट पाहिली पाहिजे एवढेच मी म्हणेन.
केवळ एक किंवा दोन दशके मागे जाऊ या, तेव्हा फ्लॅट हा प्रत्येक उपनगरातला किंवा पुण्याच्या व पिंपरी चिंचवड महानगरपालिकेच्या बाह्य भागामध्ये परवलीचा शब्द होता. त्या काळात अनेक लोकांना लहान भूखंड खरेदी करून फायदा झाला. मात्र ताबा मिळण्यासाठी तयार सदनिकेपेक्षाही जमीन खरेदी करताना तुम्हाला जास्त खबरदारी घ्यावी लागते, कारण त्या काळात ज्यांनी जमीनी खरेदी केल्या ते सगळेच सुदैवी नव्हते, ही वस्तुस्थिती आहे.
तुम्ही जेव्हा एखादा जमीनीचा तुकडा म्हणजेच प्लॉट खरेदी करत असता तेव्हा त्याचा कायदेशीर मालकीहक्क कुणाकडे आहे या पैलूकडे लक्ष देणे सर्वात महत्त्वाचे असते. त्याशिवाय जाण्या-येण्यासाठी नीट रस्ता आहे का व त्याचे दस्तऐवज पाहणेही महत्त्वाचे ठरते. मात्र प्लॉट खरेदी करणारे बहुतेक ग्राहक केवळ स्वतःची जमीन खरेदी करण्याच्या व जागेच्या विचारानेच हुरळून जातात व कायदेशीर मालकीहक्काची प्रक्रिया, ७/१२ च्या उताऱ्यासारखे दस्तऐवज व नगर सर्वेक्षणातील सीमांकन यासारख्या मूलभूत गोष्टींकडे दुर्लक्ष करतात. परिणामी, केवळ दस्तऐवजातील नोंदींमध्ये भूखंडावर तुमचे नाव दिसून येते मात्र जेव्हा तुम्हाला त्या जमीनीवर तुमचे स्वप्नातील घर बांधायचे असते तेव्हा ती जमीन प्रत्यक्षात अस्तित्वातच नसते.
त्यानंतर मुद्दा येतो येण्या-जाण्यासाठी योग्य रस्त्याचा, तोसुद्धा तुमच्या भूखंडापर्यंत असला पाहिजे कारण जेव्हा तुम्ही तुमची गाडी भूखंडापर्यंत घेऊन जाण्याचा प्रयत्न करता तेव्हा तुम्हाला जाणीव होते की दुसऱ्या कुणीतरी तो रस्ता अडवला आहे, मात्र तुमच्या दस्तऐवजामध्ये त्याचा काहीही उल्लेख नसतो. मी अलिकडच्या काळात अशा अनेक प्लॉटच्या मालकांना भेटलोय, ज्यांच्याकडे प्लॉटचा मालकीहक्क आहे मात्र येण्या-जाण्यासाठीच्या रस्त्याचे हक्क अजूनही मूळ जमीन मालकाकडे आहेत. सध्या जमीनीचे दर सगळीकडे वाढत असल्याचे चित्र आहे, त्यामुळे अशा परिस्थितीत जमीनीचे मालक किंवा त्यांचे वारस प्लॉटच्या करारातील अशा त्रुटींचा फायदा (म्हणजेच गैरफायदा घेण्यासाठी किंवा ब्लॅकमेल करण्यासाठी) घेण्याइतपत व तुमच्या प्लॉटच्या विकासात खोडा घालण्याइतपत हुशार आहेत. त्याशिवाय पुणे महानगरपालिकेकडून किंवा पिंपरी चिंचवड महानगरपालिकेकडून कायदेशीर मार्गाने तुमचा आराखडा मंजूर करून घेण्यासाठी बिगर कृषी प्रमाणपत्र, म्हणजे जमीनीचा वापर बिगर कृषी हेतूने केला जाईल असे प्रमाणपत्र मिळवणे हादेखील एक मुद्दा आहे ज्याकडे अनेक लोक भूखंड खरेदी करताना दुर्लक्ष करतात व जेव्हा त्यांना जाणीव होते तेव्हा फार उशीर झालेला असतो. असे बहुतेक भूखंड (ज्यांना ये-जा करण्यासाठी व्यवस्थित रस्ता वगैरे नसतो) “गुंठेवारीप्रमाणे” विकले किंवा खरेदी केले जातात म्हणजेच त्यांचा आराखडा अवैध असतो. सोप्या भाषेत सांगायचे तर, तुम्ही जेव्हा एखाद्या जमीनीचे प्लॉट पाडून तिचा आराखडा तयार करता तेव्हा ती निवासी विभागात असणे आवश्यक आहे, तसेच संबंधित भूखंड योजनेमध्ये पुरेशी मोकळी जागा सोडणे व रस्त्याची रुंदी यासाठी नियम असतात. मात्र पूर्वी (अगदी आजही) कोणत्याही जमीनींच्या मालकांना जेव्हा वारसाहक्काने जमीनीचा मालकी मिळाली असे, ते भूखंडांना मंजुरी घेण्याची तसदी घेत नसत कारण त्यासाठी बरीच कागदपत्रे, वेळ व पैसा लागत असे, या सगळ्या गोष्टींची पूर्तता करण्याची त्यांची तयारी नसे. यापेक्षा सगळ्यात सोपा मार्ग म्हणजे भूखंडाचे आराखडे तयार करा, त्यात जेमतेम एक कार जाण्यापुरता ६ मीटर रुंद रस्ता दाखवा व भूखंडातील जास्तीत जास्त जागा वापरा, त्या ठिकाणी लावलेले तारांचे कुंपण दाखवा व हे भूखंड विका, एवढेच ते करतात. दुर्दैवाने, असे भूखंड विकले जातात कारण अजूनही असे भूखंड विकत घेणारे आहेत ज्यांना त्यांच्या खिशाला परवडेल अशा कोणत्याही जमीनीच्या तुकड्याची मालकी हवी असते व त्यांना त्या जमीनीच्या तुकड्यावर त्यांच्या नावाची पाटी प्रत्यक्ष
जागेवर दिसत असते आणि त्यांच्या दृष्टीने एवढे पुरेसे असते!
तुम्ही सुदैवी असाल व असा भूखंड खरेदी केल्यानंतर तुम्हाला तो टिकवून ठेवता आला व सदर भूखंडाचा ताबा मिळाला तर एक महत्त्वाची गोष्ट विसरू नका, ते म्हणजे तुमच्या बहुमोल जमीनीभोवती व्यवस्थित कुंपण म्हणजेच पक्की भिंत बांधून घ्या. मात्र सर्व कायदेशीर बाबींची पूर्तता झाली, तसेच दस्तऐवज तयार करण्यात आले व प्रत्यक्ष ताबाही मिळाला तरीही तेवढे पुरेसे नसते. तुमच्या भूखंडाचा सीमा त्या जागेच्या सीमांकनाप्रमाणे असणे अतिशय आवश्यक आहे, विशेषतः जेव्हा तुम्ही तुमच्या स्वप्नातील घरासाठी योग्य ती मंजुरी मिळवण्याची प्रक्रिया सुरू करता. इथे बरेच भूखंड ग्राहक चांगली, मजबूत भिंत बांधण्याऐवजी पैसे वाचवण्याचा प्रयत्न करतात आणि फक्त तारेचे साधे कुंपण घालतात व या थोड्याशा बचतीचा पुढे त्यांना मोठा भुर्दंड सोसावा लागतो. याशिवाय तुमच्या भूखंडाची कायदेशीर स्थिती तसेच वापर (हेतू), म्हणजेच विभागाची बाब वेळोवेळी तपासणे तितकेच महत्त्वाचे आहे. याचे कारण म्हणजे एखाद्या शहराचा किंवा प्रदेशाचा डीपी म्हणजेच विकास योजना तयार करताना किंवा त्यात सुधारणा करताना अगदी निवासी विभागातील रिकाम्या भूखंडांवरही आरक्षण येऊ शकते उदाहरणार्थ रस्ते किंवा कोणत्याही सार्वजनिक सुविधेसाठी वापर व यामुळे तुमचे स्वप्नातील घर क्षणार्धात हवेत विरून जाऊ शकते.
अशा अडचणी टाळण्यासाठी सक्षम प्राधिकरणाने (पुणे महानगरपालिका, पुणे महानगरप्रदेश विकास प्राधिकरण, पिंपरी चिंचवड विकास प्राधिकरण इत्यादी) मंजुरी दिलेले व रस्ते, वीज, पाणी इत्यादी पायाभूत सुविधा असलेले व मालकीहक्काशी संबंधित सर्व दस्तऐवज असलेले भूखंडच खरेदी करा. असे कायदेशीर भूखंड उपलब्ध असतात मात्र अर्थातच त्यांचे प्रति चौरस फूट दर कच्च्या किंवा अवैधपणे भूखंड पाडलेल्या आराखड्यांपेक्षा अतिशय जास्त असतात. मात्र बहुतेकवेळा व्यवहार स्वस्तात झाला तरी भविष्यात अशा जमीनींमुळे तुम्ही अडचणीत येता, जमीनीच्या व्यवहारांमध्ये हा तर्क हमखास लागू होतो, हा माझा अनुभव आहे.
मान्य आहे, रिअल इस्टेटमध्ये जेव्हा जमीन तुमच्या मालकीची असते तेव्हा सर्वाधिक नफा होतो मात्र वरील सर्व बाबी विचारात घेऊन जेव्हा ती जमीन खरेदी केली जाते व सुरक्षित ठेवली जाते तेव्हाच हे शक्य होते. म्हणूनच रिअल इस्टेटमध्ये भूखंड, घर किंवा काहीही खरेदी करा मात्र त्यासाठी केवळ तुमचा स्मार्टफोनच नाही तर तुमची हुशारीही वापरा...!
संजय देशपांडे
संजीवनी डेव्हलपर्स
smd156812@gmail.com
No comments:
Post a Comment