टिओडी ,प्रिमीअम एफ एस आय आणि शहर !

“जे सरकार तुम्हाला हवं ते सगळं देण्याएवढं मोठं असतं ते सरकार खरंतर तुमच्याकडे असलेलं सगळं काही काढून घेण्याइतकं मोठं असतं, असच म्हणायला हवं”… गेराल्ड आर. फोर्ड

गेराल्ड रुडॉल्फ फोर्ड ज्युनि. हे अमेरिकी राजकीय नेते होते. ते ऑगस्ट 1974 ते जानेवारी 1977 पर्यंत अमेरिकेचे 38वे अध्यक्ष होते. अध्यक्षपदी निवड होण्यापूर्वी ते डिसेंबर 1073 ते ऑगस्ट 1974 पर्यंत अमेरिकेचे 40वे उपाध्यक्षही होते. राजकारणात येण्यापूर्वी फोर्ड अमेरिकी नौदलाचे लेफ्टनंट कमांडर होते व अशी युद्ध दलाची पार्श्वभुमी असल्यामुळेच कदाचीत सार्वजनिक मंचावरून ते सरकार विषयी परखड मत मांडू शकत !  मला आश्चर्य वाटतं आपल्यापैकी किती राजकीय नेत्यांची (म्हणजेच शासनकर्ते) असं बोलायची हिंमत असू शकते. पण एक मात्र नक्की पुणे शहरात मेट्रोसारखा एवढा मोठा प्रकल्प येत असताना हीच वस्तुस्थिती आहे. मी उपहासाने बोलत नाही पण सरकारची (मी कुठल्याही एका विशिष्ट राजकीय पक्षाविषयी बोलत नाही, तर पूर्वीच्या, सध्याच्या व भविष्यातल्या सुद्धा सरकारांविषयी बोलतोय) अलिकडची शहराविषयक धोरणं वाचल्यानंतर (म्हणजेचत्यांना भोगल्यानंतर) मी फक्त उपहासानंच बोलत नाही तर वैतागलोय, चिडलोय, हताश आणि बरंच काही झालोय. तुमचा अजूनही माझ्यावर विश्वास बसत नसेल तर टीओडी किंवा सशुल्क एफएसआय किंवा प्रिमियम एफएसआय किंवा टीडीआरविषयीच्या अलिकडे प्रसिद्ध झालेल्या बातम्या वाचा. माफ करा, तुम्ही नशीबवान असल्यानं त्याबद्दल ऐकलं नसेल तर त्याकडे दुर्लक्ष करू शकता, पण तुम्ही कुठल्याही प्रकारे रिअल इस्टेटशी संबंधित असल्यास त्याकडे दुर्लक्ष करू शकत नाही. मात्र तुम्ही एक जागरुक नागरिक असाल तर याकडे दुर्लक्ष करू नका कारण याचा तुमच्यावर थेट परिणाम होणार नसला तरीही तुमच्या शहराचं (म्हणजेच पुण्याचं) भवितव्य ह्या सगळ्यांशी निगडित आहे.

वरील सगळ्या शब्दांचा अर्थ काय होतो हे मी समजावून सांगतो. हे काही रॉकेट सायन्स नाहीये, फक्त धोरणकर्त्यांनी सहजसोप्या संकल्पना गुंतागुतीच्या बनवून ठेवल्या आहेत. तुम्हाला सगळ्यांना माहितीच असेल की “माय बाप” सरकार लोकांसाठी अनेक मोठ्या गोष्टी (म्हणजेच प्रकल्प) उभारतंय. त्यामध्ये मेट्रोचा (शहरासाठी एक परिवाहन प्रकल्प), तसंच एचसीएमटीआरचा समावेश आहे, ज्यामध्ये शहरातील रहदारीत अडथळा न येता शहराच्या मध्यवर्ती भागातली वाहतूक वळवण्यासाठी उन्नत मार्ग बांधला जाणार आहे (भारी कल्पना आहे ना). त्यानंतर आपल्याकडे बीआरटीएस आहे म्हणजेच बस रॅपिड ट्रान्झिट रूट जो बस वाहतुकीसाठी समर्पित मार्ग (  मार्ग/रस्ता/गल्ली तुम्हाला हवं ते म्हणा काय फरक पडतो?) असतो, त्याशिवाय संपूर्ण पुणे प्रदेशासाठी रिंग रोड आहे (एक नव्हे तर दोन रिंग रोड आहेत) पुणे शहरातल्या नागरिकांचं आयुष्य आरामशीर होण्यासाठी या सगळ्या गोष्टी (प्रकल्प) आहेत व त्यासाठी भरपूर पैसा आवश्यक आहे. यात अडचण अशी आहे की राज्य किंवा पीएमसी/पीएमआरडीए/पीसीएमसी यापैकी कुणाकडेच हे प्रकल्प उभारण्यासाठी पैसे नाहीत. पण म्हणून याचा अर्थ सरकारनं नागरिकांकडे दुर्लक्षं करावं व त्यांना निकृष्ट पायाभूत सुविधांमुळे त्रास व्हावा असं नाही. म्हणूनच सरकारनं वर उल्लेख केलेल्या सगळ्या संकल्पना तयार केल्या आहेत, या सगळ्याचा थोडक्यात अर्थ होतो,बांधकामयोग्य क्षेत्रं! तर टीओडी म्हणजे सार्वजनीक वाहतूक केंद्रित विकास, ज्याआधारे सरकार वाहतुकीशी संबंधित प्रकल्पांसाठी पैसा उभारू शकेल तसेच या सुविधांच्या संचालनातून नफा कमवू शकेल. म्हणजेच, तुम्ही मेट्रो उभाराल मात्र त्यातून प्रवास करण्यासाठी पुरेसे लोकच नसतील तर मेट्रो कशी टिकू शकेल? म्हणजे तुम्हाला मेट्रो मार्गांच्या परिसरात अनेक लोक राहायला हवे आहेत व या लोकांना राहण्यासाठी घरं लागतील. म्हणूनच सरकार टीओडी अंतर्गत मेट्रो मार्गाभोवती आणखी घरे बांधण्यासाठी परवानगी देत आहे. ही अतिरिक्त घरे बांधण्यासाठी वाढीव एफएसआय म्हणजेच चढई क्षेत्र निर्देशांक तयार केला जातोय. या एफसएसआयमुळे निर्माण होणारी जागा ही आभासी आहे कारण हे तथाकथित बांधकामयोग्य क्षेत्रं (एफएसआय) उपलब्ध जमीनीवरच वापरलं जाणार आहे. सरकार कितीही प्रभावी (शक्तिशाली) असलं तरीही ते जमीनी तयार करू शकत नाही. म्हणजेच मेट्रो किंवा बीआरटीएस किंवा एचसीएमटीआर किंवा रिंग रोडभोवती जागा तयार करू शकत नाही,म्हणूनच सरकारनं आभासी जागा तयार केली!

ठीक आहे, सरकारच्या सद्हेतूविषयी उपहासाने बोलायला नको पण हा सद्हेतू ज्याप्रकारे धोरणांमध्ये रुपांतरित केला जातो त्यातच खरी अडचण आहे. सर्वप्रथम मेट्रो नफेशीर होण्यासाठी आपल्याला अधिक प्रवासी किंवा नागरिक तसंच त्यांना तिच्या मार्गावर राहता यावं यासाठी आणखी घरं (आधी मी फक्त मेट्रोविषयी बोलतोय) किंवा मेट्रो बांधण्यासाठी पैसा हवा आहे हा विचार बाजूला ठेवू. आपण अतिरिक्त एफएसआय देऊन अधिक घरं बंधता यावीत यासाठी टीओडी धोरणच का स्वीकारलं आहे कारण हा प्रश्न आपल्या सगळ्या समस्यांच्या केंद्रस्थानी आहे. आपल्याकडे मेट्रोने प्रवास करण्यासाठी पुरेशी लोकसंख्या नसेल तर मग आपण मेट्रो बांधायचा विचार का करत आहोत? तसंच आपल्याला मेट्रो प्रकल्प बांधण्यासाठी पैसा उभारायचा असेल तर मेट्रो मार्गालगत अतिरिक्त एफएसआय देणे हाच एकमेव व्यवहार्य पर्याय आहे का? आपण मेट्रोच्या शेवटच्या स्टेशनपासुन पाच किलोमीटरच्या परिघात अतिरिक्त एफएसआय देऊन पायाभूत सुविधा का विकसित करत नाही कारण तेथेच जमीन उपलब्ध आहे इथे तुम्ही टीओडी अंतर्गत 4 एफएसआय द्या ज्यामुळे आणखी घरे बांधता येतील व हा एफएसआय वापरण्यासाठी आकारल्या जाणाऱ्या शुल्काद्वारे उभारला जाणारा पैसा मेट्रोच्या बांधकामासाठी वापरला जाईल. मात्र उर्वरित मेट्रो मार्गावर अतिरिक्त टीडीआरही द्या व तो पैसा शहरात इतर आरक्षित जमीनी खरेदी करण्यासाठी वापरा. कारण भविष्यातील वाढत्या लोकसंख्येसाठी या जागाही तितक्यात आवश्यक असणार आहेत. 4 एफएसआय मिळाल्याने बांधण्यात आलेल्या या घरांमध्ये राहणारी माणसे काही चोवीस तास मेट्रोनेच प्रवास करणार नाहीत. त्यांना रस्ते, उद्याने, चित्रपटगृह, रुग्णालये, शाळा, मॉल, कार्यालये तसंच पाणी, सांडपाण्याच्या वाहिन्या, वीज व इंटरनेट या सगळ्या सुविधाही लागतील. आपण हे सगळं कुठून आणणार आहोत, आपल्याकडे (सरकारकडे) यासाठी पैसेही नाहीत किंवा जागाही नाही.

ते जाऊ दे, मेट्रो प्रकल्पाचं काम सुरू झालंय त्यामुळे तिथे माघार घेता येणार नाही पण आपण तो उभारण्यासाठी तसंच भविष्यात त्याच्या संचालनासाठी पैसा उभारण्याविषयीच्या धोरणात बदल करू शकतो. आता मेट्रोआधी (म्हणजेच टीओडी आधी) काय परिस्थिती होती हे पाहू. म्हणजेच टीओडी व प्रिमियम एफएसआय, टीडीआर तसंच सशुल्क एफएसआयमध्ये म्हणजेच आधीच्या वर्गवारीत काय फरक आहे ते पाहू. मेट्रोआधी, पुणे महानगरपालिका कोणत्याही भूखंडावर त्याचे आकारमान व दर्शनी भागातील रस्त्यानुसार जवळपास 1.4 ते 2 पट टीडीआर म्हणजेच एफएसआय म्हणजेच बांधकामयोग्य क्षमता हक्क देत होती. यावरूनही वाद होते कारण ज्या भूखंडांचा दर्शनी भागातील रस्ता 9 मीटरहून कमी रुंदीचा होता त्यांना असा टीडीआर दिला जात नव्हता. यामुळे शहरातील अनेक भूखंडांवर टीडीआर मिळत नव्हता. अतिरिक्त टीडीआर मिळाल्यावर बांधण्यात आलेल्या इमारतींमुळे वाढलेल्या वाहतुकीने भविष्यात रस्त्यांची कोंडी होऊ नये म्हणून असे केले जात असल्याचे कारण दिले जात होते. आता जवळपास तीन चतुर्थांश शहराला 4 एफएसआय मिळाल्याने संपूर्ण शहराचे काय होईल हे मला विचारू नका. माफ करा, मी  जरी  म्हणालोय की उपहासानं बोलणार नाही पण तरीही राहवत नाही. तर आता या 4 एफएसआयसाठी आकारले जाणारे शुल्क अशा प्रकल्पाच्या बांधकाम व्यावसायिकांकडून (म्हणजेच सदनिकेच्या ग्राहकांकडून) वसूल केले जाईल. पुणे महानगरपालिका क्षेत्रामधील आरक्षित जमीनी अधिग्रहित करून टीडीआर तयार केला जायचा कारण सरकारकडे अशा जमीनी खरेदी करण्यासाठी पैसे नाहीत. मात्र आता बांधकाम व्यावसायिक किंवा सोसायटी किंवा जमीनीच्या मालकाला टीओडीअंतर्गत 4 एफएसआय मिळाल्यानंतर, टीडीआरच्या मोबदल्यात त्याची आरक्षितजमीन मालकी कोण देईल असा प्रश्न लोक विचारत आहेत. त्याचवेळी पुणे महानगरपालिकेमध्ये आधीपासूनच सशुल्क एफएसआयचीही तरतूद होती जो निव्वळ भूखंड क्षेत्राच्या जवळपास  2 पट होता. विनोद म्हणजे पीएमसी सशुल्क प्रिमियम एफएसआयसाठी जे दर आकारायची त्यामध्ये 4 पट टीओडी एफएसआयसाठी 30% वाढ करण्यात आली आहे. ही जमीन माहिती तंत्रज्ञान उद्योगासाठी म्हणजे इन्फॉर्मेशन टेक्नॉलॉजी पार्कसाठी वापरली जाणार असेल तर हे शुल्क जवळपास 150%वाढवण्यात आले. म्हणजे सरकारला केक बनवायचाही आहे व तो खाऊन थोडासा राखूनही ठेवायचा आहे. हे बरंय, म्हणजे तुम्हाला 4 पट एफएसआय हवा असेल तर त्यासाठी पैसे द्या. ठीक आहे, पण पीएमसीकडून कमी दराने सशुल्क एफएसआय किंवा टीडीआरद्वारे तयार झालेला एफएसआय उपलब्ध असताना कुणीही इतक्या चढ्या दराने का एफएसआय खरेदी करेल?काळजी करू नका सरकारकडे त्याचंही उत्तर आहे (अमेरिकेच्या अध्यक्षांचं अवतरण आठवतंय का?), ते म्हणजे तुमचा भूखंड दुर्दैवाने मेट्रोच्या क्षेत्रात (तो आणखी एक विनोद आहे, नंतर स्पष्ट करून सांगेन) असेल तर तुम्हाला सशुल्क एफएसआय किंवा टीडीआर मिळणार नाही किंवा त्यांच्या वापरावर निर्बंध आहेत. म्हणूनच तुम्हाला सरकारनं ठरवलेल्या दरानंच 4 पट एफएसआय खरेदी करावा लागेल. सगळ्यात महत्वाचं म्हणजे सरकारनं या जमीनींची क्षमता 4पट वाढवल्यानं त्यांचे हुशार जमीन मालक अव्वाच्या सव्वा मोबदला मागतील त्याचं काय? तर एवढ्या चढ्या दरानं जमीन खरेदी केल्यानंतर त्यावरील अधिभार वगैरेंचा विचार करता, बाजारभावानं ही घरं खरेदी करून त्यात राहणं मेट्रोने प्रवास करणाऱ्या वर्गवारीतील लोकांसाठी व्यवहार्य होईल का?

हे सगळं वाचून तुमचं डोकं गरगरायला लागलं असेल तर (तुम्ही फक्त एक नागरिक आहात, विचार करा बांधकाम व्यावसायिक, वास्तुविशारद, नगर नियोजकांचं काय होत असेल याचा विचार करा) एक लहानसा कमर्शियल ब्रेक घ्या, नेटफ्लिक्सवरील एखादी मालिका पाहा व पुन्हा वाचायला सुरूवात करा. तर, आत्तापर्यंत तुम्हाला समजून चुकलं असेल की एकाच शहरामध्ये तीन प्रकारचे एफएसआय आहेत व या तिन्हींचा वापर करण्यासाठी सरकार वेगवेगळे दर आकारतं. हे सगळं मेट्रोचं काम सुरू झाल्यानंतर प्रकाशित झालंय, म्हणजे मेट्रोचं काम सुरू झाल्यानंतर जवळपास वर्षभरानं. आपली दूरदृष्टी पाहा, मेट्रोचं काम सुरू होणार आहे हे आपल्याला पाच वर्षांपूर्वी माहिती होतं. तरीही त्यासाठी पैसे कसे उभारले जातील हे आपण ठरवलं नव्हतं. हे म्हणजे आपल्याला एक मुलगा आहे व आपल्याला त्याला कधीतरी शिकवायचं आहे व त्याचं लग्न करून द्यायचं आहे हे माहिती आहे पण लग्नानंतर तो त्याच्या कुटुंबाचा उदरनिर्वाह कसा चालवेल किंवा आपल्या नातवंडांचं काय होईल हे आपल्याला माहिती नाही असंच झालं! आपण दुसरा कुठलाही विचार करण्यापूर्वी आधी त्याच्या लग्नाचा विचार करतोय;मला असं वाटतं मेट्रोचीही हीच परिस्थिती आहे. एकाच शहरामध्ये आपल्याकडे दोन विकास योजना आहेत, आपल्याकडे टीओडीअंतर्गत निर्माण झालेला एफएसआय वापरण्यासाठीही दोन धोरणे आहेत (किमान गोंधळात टाकणारी धोरणं तयार करण्यात तरी आपण सातत्या राखून आहोत असंच मला म्हणावसं वाटतं). कारण पुणे महानगरपालिकेच्या हद्दीत मेट्रो स्थानकांपासून 500 मीटरच्या परिघात व पुणे महानगर प्रदेश विकास प्राधिकरणाच्या क्षेत्रात मेट्रो मार्गालगत 500 मीटर पर्यंत 4 एफएसआय दिला जाईल,उत्तम. त्यातूनही तुमच्या भूखंडाचं नशीबंच खराब असेल व तो दोन मेट्रो स्थानकांच्या परिघांच्या मधोमध असेल तर मेट्रो मार्गावर असूनही त्याला 4 एफएसआय मिळणार नाही (ज्यांना थोडीफार भूमिती कळते त्यांना मी काय म्हणतोय हे समजू शकेल).  या सावळ्या गोंधळात भर म्हणजे 4 एफएसआय असलेल्या इमारतींसाठी पार्किंगची तरतूद. या सगळ्या घरांसाठी आपण पार्किंगची व्यवस्था कशी करणार आहोत. तुम्हाला काही शंका असेल तर कुणाही बांधकाम व्यावसायिकाला विचारा की तो 1बीएचके सदनिकाही कार पार्किंग नसताना विकू शकेल का किंवा घर खरेदी करणाऱ्या एखाद्या व्यक्तीला विचारा तो कार पार्किंग नसताना घर खरेदी करेल का. हे 4 एफएसआय धोरण का अपयशी होईल याचं कारण आहे. ही काळ्या दगडावरची रेघ आहे पण आपण ते नाकारत आहोत.

मी काही अगदी टोकाची भूमिका घेणारा पर्यावरणावादी नाही. माझा कोणत्याही विकासाला विरोध नाही. मात्र आपण आपल्या तथाकथित स्मार्ट शहराचं काय करायचं ठरवलंय याचा विचार करायची वेळ आता आलीय. एकीकडे मालमत्तेचे दर स्थिर आहेत किंवा कमी होत आहेत. मात्र कमी दर असूनही सदनिकाधारकांना घर खरेदी करणं शक्य नाहीये ! याचा केवळ एकच अर्थ होतो आपण ज्या उत्पादनाला घर म्हणतो ते उत्पादक व ग्राहक या दोघांसाठीही अव्यवहार्य उत्पादन आहे व हे धोरणकर्त्यांचे अपयश आहे. मला सरकारला एकच प्रश्न विचारावासा वाटतो, टीओडी असो, सशुल्क एफएसआय किंवा टीडीआर, या शब्दांमधून तुम्हाला नेमकं काय साध्य करायचं आहे? कारण सरकार म्हणून तुम्हाला पैसेच कमवायचे असतील तर कशाचाही उपयोग होणार नाही कारण या प्रक्रियेमध्ये वापरकर्त्यांसाठी सगळी धोरणं कुचकामी ठरतील. त्याऐवजी मला सुचवावसं वाटतं की आतासरकारनंच बांधकाम व्यावसायिक व्हावं. त्यानंतर सरकार म्हणून बांधकाम व्यावसायिकांना इमारती बांधण्याची कंत्राटं द्यावीत. मग बांधकामासाठी 4 किंवा 6 तुम्हाला हवा तेवढा एफएसआय द्या. तुम्हाला हवा तेवढा दर वाढवा व ही घरे विकुन पैसे (जर ते आले तर) मेट्रो, रिंग रोड, एचसीएमटीआर किंवा हवं ते बांधण्यासाठी वापरा. त्यानंतर भरपूर घरं उपलब्ध होतील व ती खरेदी करण्यासाठी तुम्हाला नशीबानं (किंवा काही पर्याय नसल्यामुळे) काही ग्राहक मिळतीलही पण त्या घरांमध्ये घरपण असेल का असा प्रश्न मात्र मला विचारावासा वाटतो!

संजय देशपांडे 

smd156812@gmail.com

संजीवनी डेव्हलपर्स