नागरी सुविधा,मालमत्ता कर आणि बांधकाम व्यवसाय !

“लोकांना ही जाणीव करून द्यावी लागते की नफा म्हणजे महसूल व खर्चातील फरक. हे ज्याला समजले तोच खरा हुषार”… स्कॉट अॅडम्स.

स्कॉट रेमंड्स अॅडम्स हे डिल्बर्ट कॉमिक स्ट्रिपचे निर्माते आहेत. त्यांनी विविध उपहासात्मक, विश्लेषणात्मक व व्यावसायिक लेखनही केले आहे. अमेरिकेमध्ये 1990च्या दशकात मंदीच्या काळामध्ये त्यांची डिल्बर्ट मालिका राष्ट्रीय पातळीवर नावारुपाला आली व त्यानंतर तिचे जगभरात वितरण करण्यात आले. स्कॉट यांचे वरील शब्द निःसंशयपणे कालातीत आहेत व आजही लागू होतात. तुम्हाला त्याचा पुरावा हवा असेल तर आपल्या पुणे महानगरपालिकेच्या घटत्या महसुलाविषयी बातमी वाचा (तो खरंतर सातत्याने कमीच होत आहे). दरवर्षी मार्च महिना आला, की पुणे महानगरपालिकेची महसूल उद्दिष्टे किंवा अर्थसंकल्पाचे आकडे वाढतच जातात, मात्र वर्षं संपत आलं की वास्तविक आकडेवारी (महसूल) वेगळीच गोष्ट सांगते व हे गेल्या काही वर्षांपासून होत आहे व त्यामुळे केवळ रिअल इस्टेटच नाही तर संपूर्ण शहराच्या विकासावर परिणाम होतोय. महसुलाच्या बाबतीत राज्यातील इतर शहरांच्या तुलनेत पुण्याची परिस्थिती बरीच चांगली आहे हे मान्य आहे. मात्र वर्गातल्या हुशार विद्यार्थ्याकडून जशा शिक्षक व पालकांच्या जास्त अपेक्षा असतात, तसंच पुणे महानगरपालिकेकडून जास्त अपेक्षा आहेत, कारण हे स्मार्ट शहर मानलं जातं. सर्वप्रथम पुणे महानगरपालिकेचा अर्थसंकल्प म्हणजे काय हे आपण समजून घेऊ कारण बऱ्याच जणांना शहराचा अर्थसंकल्प कसा असू शकतो हेच माहिती नसते.

पुणे महानगरपालिका ही प्रशासकीय संस्था पुणे शहरातील पाणी पुरवठा, सांडपाण्याची व्यवस्था, कचरा व्यवस्थापन, आपल्या वाहनांसाठी चांगले रस्ते, सार्वजनिक वाहतूक, सार्वजनिक आरोग्य व्यवस्था, गरजू विद्यार्थ्यांना शिक्षण देणे, आपल्या मनोरंजनासाठी उद्याने, सार्वजनिक ठिकाणे उभारणे, अशा नागरिकांसाठी अत्यावश्यक अनेक सोयीसुविधा पुरवते. या सर्व सेवांसाठी पैसे लागतात जे लोकांकडून वसूल करावे लागतात. हे लोक “म्हणजेच पुण्याचे नागरिक” महानगरपालिकेकडून या सेवा घेतात. या सर्व सेवा म्हणजेच पायाभूत सुविधा देण्यासाठी आवश्यक असलेला पैसा संकलित करणे ही मुख्य समस्या आहे. या पायाभूत सुविधा देण्यासाठी संकलित केला जाणारा (उभारला जाणारा) पैसा म्हणजे महसूल. कोणत्याही मोठ्या कॉर्पोरेट कंपनीप्रमाणे महापालिकेचा अर्थसंकल्प असतो, ज्यामध्ये शहराला आवश्यक असलेल्या पायाभूत सुविधा बांधण्यासाठी व त्यांची देखभाल करण्यासाठी किती पैसा आवश्यक आहे व हा पैसा कसा उभारला जाईल हे ठरवलं जातं. आपल्याला माहितीय की शहराला आवश्यक असलेल्या सेवा राज्यभर किंवा देशभर जवळपास सारख्याच असतात, तसंच महसुलाची साधनेही सारखीच आहेत. मात्र हे अनेक घटकांवर अवलंबून असतं, हे घटक आहेत शहराची वाढ, शहरात राहणारे लोक (म्हणजेच नागरिक) व हा महसूल ज्याप्रकारे निश्चित केला जातो व संकलित केला जातो, म्हणजेच यंत्रणा. नेमकी याच ठिकाणी सर्वाधिक समस्या असते, ती म्हणजे नागरिकांकडून व शहराकडून महसूल गोळा करणे व त्यासाठीचे वेगवेगळे मार्ग शोधणे.

शहराला चार ठिकाणांहून सर्वाधिक महसूल मिळतो ती म्हणजे मालमत्ता कर, नवीन बांधकामावरील शुल्क, सार्वजनिक ठिकाणी जाहिराती व केंद्र सरकारकडून मिळणारा जीएसटीचा वाटा जो आधी जकात कर होता.  तसेच पीएमपीएमएल ही सार्वजनिक बस सेवा, रेल्वे किंवा इतर वाहतूक कंपनीप्रमाणे स्वावलंबी असली पाहिजे. तत्वतः हे खरं असलं तरीही वस्तुस्थिती मात्र वेगळी आहे. अनेक वर्षांपासून ही सार्वजनिक वाहतूक यंत्रणा तोट्यात चालली असून शहराच्या अर्थसंकल्पावरचा भार वाढवतेय. महसूल निर्मितीचे हे पारंपरिक स्रोत आहेत व या आघाड्यांवर काय परिस्थिती आहे हे आपण पाहू …

कोणत्याही शहरातील महसुलाचा मुख्य भाग (आदर्श परिस्थितीत) मालमत्ता करातून आला पाहिजे. मालमत्ता कर म्हणजे शहरामध्ये नागरिकांच्या मालकीच्या कोणत्याही कारणासाठी वापरल्या जाणाऱ्या जागेसाठी दरवर्षी एक ठराविक रक्कम भरावी लागते. ही जागा निवासी, व्यापारी किंवा व्यावसायिक म्हणजे ज्यातून पैसे मिळतात अशी असू शकते. महसूल गोळा करण्यातील सर्वात कच्चा दुवा हाच आहे, कर आकारणीपासून त्याच्या अंमलबजावणीपर्यंत म्हणजे प्रत्येक कराची वसुली करेपर्यंत सगळाच सावळा गोंधळ आहे. अनेकजणांना कदाचित माझी टिप्पणी आवडणार नाही, मात्र ही वस्तुस्थिती आहे. तर्कशुद्ध विचार करता शहरातील कायदेशीर जागेत (हा पैलूही समजून सांगेन) राहणाऱ्या व सेवा घेणाऱ्या प्रत्येक नागरिकाला, त्याच्या किंवा तिच्या कुटुंबाने व्यापलेल्या जागेच्या प्रमाणातच कर आकारला पाहिजे, नाही का? मात्र पुणे महानगरपालिकेला हा तर्क पटत नाही. कर आकारणीसाठी वेगवेगळे निकष लावले जातात, यामध्ये मालमत्ता कोणत्या भागात आहे यापासून ती किती वर्षं जुनी आहे यापर्यंत विविध घटकांचा समावेश होतो. यामुळे कर आकारणीत थोडाफार नाही तर प्रचंड फरक पडतो. उदाहरणार्थ जुन्या शहरातली तीस किंवा चाळीस वर्षांपूर्वी बांधल्या गेलेल्या 2 बीएचके सदनिकेसाठी मालमत्ता कर म्हणून सहा महिन्यांसाठी 250 रुपये भरावे लागतात. मात्र 2019 मध्ये बांधण्यात आलेल्या तेवढ्याच आकाराच्या 2 बीएचके सदनिकेसाठी सहा महिन्यांसाठी 2500 रुपये मालमत्ता कर भरावा लागतो. दोन्ही सदनिका पुणे महानगरपालिकेच्याच हद्दीत आहेत, केवळ त्या ज्या काळात बांधण्यात आल्या आहेत त्यात फरक आहे. तसंच दोन्ही सदनिकांमध्ये राहणारे याच शहराचे नागरिक आहेत व सारख्याच सेवा उपभोगतात असा साधा तर्क आहे. मग अशावेळी केवळ काही घरं जुनी आहेत व काही घरं नवीन आहेत म्हणून मालमत्ता कर आकारणीमध्ये फरक का, असा प्रश्न मी अधिकाऱ्यांना विचारेन? समजा ती सदनिका विकायला काढली तर केवळ ती जुनी आहे म्हणून घराचा मालक तेवढ्याच आकाराच्या नव्या सदनिकेपेक्षा ती कमी दराने विकेल का? आता तुम्हीच जाऊन खातरजमा करून घ्या आणि मला उत्तर द्या. आपल्या पुणे महानगरपालिकेतल्या अधिकाऱ्यांनाच नव्या व जुन्या मालमत्तांना सारख्याच सेवा मिळत असताना त्यांच्या कर आकारणीत एवढा मोठा फरक का हे सांगता येईल, यामुळे प्रचंड मोठ्या प्रमाणात महसूल बुडतो. शहरातल्या जुन्या व नवीन विकासासाठी आवश्यक असलेल्या सेवा व पायाभूत सुविधांच्या खर्चाच्या तुलनेत जुन्या मालमत्तांवरील मालमत्ता करात वेळोवेळी होणारी वाढ अगदीच किरकोळ असते. त्याचवेळी जुन्या शहरातील पायाभूत सुविधांची म्हणजेच जुनी गटारे व जलवाहिन्यांच्या देखभालीसाठी शहराच्या अर्थसंकल्पावर मोठा भार पडतो ही वस्तुस्थिती आहे. आपला देश खरोखरच अतिशय महान आहे, कारण आपण देशात समान नागरी कायदा लागू करण्याविषयी बोलू शकतो मात्र एकाच शहरातल्या सगळ्या नागरिकांना समान मालमत्ता कर लागू करण्याविषयी कुणीच बोलत नाही.

त्याशिवाय मालमत्ता कराचा आणखी एक पैलू आहे, वर नमूद केलेल्या सर्व नव्या व जुन्या कायदेशीर मालमत्ता आहेत. कमी-अधिक का होईना पण त्या पैसे देताहेत. मात्र निवासी किंवा व्यावसायिक अवैध मालमत्ताधारकांकडून मालमत्ता कर कसा वसूल करायचा हे कुणालाच माहिती नाही किंवा कुणालाच याची कल्पना नाही. अवैध मालमत्तांची व्यवस्थित माहिती उपलब्ध नाही हे अनेकजणांसाठी वरदानच ठरलंय कारण त्यामुळे अवैधतेची काळजी करावी लागत नाही. मात्र जर शहरातली जवळपास 40% लोकसंख्या झोपडपट्टीत राहात असेल (म्हणजे अवैध मालमत्तांमध्ये) ते आधीच शून्य किंवा अगदी किमान कर देऊन जगताहेत. मालमत्ताच अवैध असेल तर आपण त्यांच्याकडून कर कसा वसूल करू शकतो, असा तर्कसंगत प्रश्न माझ्या मनात येतो. त्यानंतर आणखी एक मुद्दा, मालमत्ता कर हा केवळ मालमत्तेच्या आकारानुसारच का असतो, प्रतिव्यक्ती का आकारला जात नाही? 3बीएचके सदनिकेमध्ये दोनच लोक राहात असू शकतात व 1 बीएचकेमध्ये सहा लोक राहात असू शकतात, अशावेळी शहरातल्या पायाभूत सुविधांवर भार कोण टाकतं? आणखी एक गोष्ट (विनोद म्हणून वाचा), माझ्या माहितीप्रमाणे रिकाम्या जमीनीवरील मालमत्ता कर एखाद्या जमीनीवर थोडेफार बांधकाम असेल तर त्यावरील मालमत्ता करापेक्षा कमी असतो. हे तर्कसंगत आहे कारण रिकाम्या जागेमुळे पुणे महानगरपालिकेच्या पायाभूत सुविधांवर काहीही भार पडत नाही मात्र तीच जमीन निवासी म्हणून वापरली जाणार असेल किंवा तिच्यावर काही आरक्षण असेल व मालक ती विकसितही करत नसेल किंवा ज्यासाठी आरक्षित आहे त्यासाठी हस्तांतरितही करत नसेल, तर अशा जमीनींवर सामान्य मालमत्ता करापेक्षा दहापट अधिक कर आकारला पाहिजे. युरोपीय शहरांमध्ये तसंच अमेरिकेतही असंच करतात. कारण एखादी जमीन विशिष्ट वापरासाठी राखून ठेवण्यात आली असेल व केवळ जमीनीचा मालक तिचा त्यासाठी वापर करत नसेल तर तिच्या क्षमतेचा वापर होत नसल्याने शहरावर आणखी भार पडतो, म्हणूनच हे व्हायला नको असा त्यामागचा तर्क आहे. उदाहरणार्थ एखादी जमीन खेळाच्या मैदानासाठी राखीव असेल व जमीनीचा मालक त्या हेतूने ती जमीन पुणे महानगरपालिका हस्तांतरित करत नसेल तर संपूर्ण शहर खेळाच्या मैदानाला मुकते, नाही का? जोपर्यंत जमीनीच्या मालकाला अतिरिक्त करासारखा भुर्दंड सोसावा लागत नाही, तोपर्यंत तो पुणे महानगरपालिकेला जमीन हस्तांतरित करणार नाही तसंच शहराचा महसूल वाढवण्याचाही तो एक मार्ग असू शकतो.

आता पुढील पैलूविषयी चर्चा करू तो म्हणजे नवीन बांधकामासाठी आकारली जाणारी विविध शुल्के. नवीन योजनेला मंजुरी देताना पुणे महानगरपालिकेला प्रत्येक चौरस फुटासाठी विविध शुल्कांच्या रुपाने तसंच विकास शुल्काच्या माध्यमाने काही रक्कम मिळते. त्यामध्ये गेल्या काही वर्षात घट झाली आहे. आश्चर्यच आहे नाही का? शहराची लोकसंख्या सतत वाढत असताना असं होणं असं होणं कसं शक्य आहे असा प्रश्न बरेच जण विचारतील. आता याचं उत्तर “आधी कोंबडी की आधी अंडं” यानुसार महसुलातच आहे. महसूल कमी असल्याने पायाभूत सुविधांवर तसंच शहरामध्ये व भोवताली त्यांच्या वितरणावरही फरक पडतो व ज्या ठिकाणी पायाभूत सुविधा चांगल्या आहेत तिथेच रिअल इस्टेटची वाढ होते. म्हणूनच शहराच्या ज्या उपनगरांमध्ये चांगले रस्ते, भरपूर पाणी, सांडपाण्याची चांगली व्यवस्था व इतरही सुविधा आहेत तिथे जमीनीला सोन्याचे भाव आहेत (अशी म्हण आहे). अनेक लोकांना इथे घर घेणं परवडत नाही व ज्या भागांमध्ये पायाभूत सुविधा चांगल्या नाहीत तिथे लोक राहायला तयार नसतात. यामुळे दोन्ही कारणांनी नवीन प्रकल्पांमध्ये घट होते ज्यामुळे रिअल इस्टेटवर तसंच विविध शुल्कांच्या स्वरुपात मिळणाऱ्या शहराच्या महसुलावर परिणाम होतो. त्यानंतर अनेक धोरणे प्रलंबित आहेत उदाहरणार्थ टीडीआरचा वापर तसंच मेट्रो टीडीआर, सशुल्क एफएसआय ज्यामुळे नवीन प्रकल्प लांबणीवर पडतात. त्याचप्रमाणे 6 मीटरचा रस्ता असलेल्या जमीनींना टीडीआर मिळणार नाही यासारखे निर्णयही शहरात घरांचा कमी पुरवठा होण्याचे एक कारण आहेत, कारण शहरात बहुतेक रस्ते तेवढ्याच रुंदीचे आहेत. तसंच लोकांसाठी केवळ पुणे महानगरपालिकेच्या हद्दीचाच पर्याय नाही हिंजवडी, खराडी, चाकण, पिंपरी चिंचवड महानगरपालिका ही रोजगाराची नवीन केंद्रे आहेत. सार्वजनिक वाहतुकीची सोय चांगली नसल्याने अधिकाधिक लोक महानगरपालिकेच्या हद्दीबाहेर राहण्याचा म्हणजे पुणे महानगर विकास प्राधिकरणाच्या हद्दीत राहण्याचा पर्याय निवडत आहेत. यामुळेही पुणे महानगरपालिकेच्या हद्दीतील प्रकल्पांची संख्या कमी झाली आहे. त्याचप्रमाणे पुणे प्रदेशामध्ये नोकरीसाठी स्थलांतरित होणाऱ्या लोकसंख्येला पुणे महानगरपालिकेच्या हद्दीत घर खरेदी करणे अजिबात परवडत नाही ही सुद्धा चिंतेची बाब आहे. शहराच्या हद्दीत अधिक रोजगार निर्मिती करण्यावर भर दिला पाहिजे व त्यासाठी आपल्याला शहराच्या संपूर्ण नियोजनाचाच फेरविचार करावा लागेल.

महसूल वाढवण्यासाठी चाकोरीबाहेरचा विचार करायची वेळ आलीय. पर्यटन किंवा वैद्यकीय पर्यटन हेसुद्धा चांगले पर्याय असू शकतात. मात्र दुर्दैवानं माझ्या माहितीप्रमाणे पुणे महानगरपालिकेचा पर्यटन विभागच नाही. यावरून आपल्याला केवळ महसूलच नाही तर एकूण शहरासंदर्भात नवीन कल्पनांबाबत व नाविन्यपूर्ण गोष्टींबाबत आपल्या शासनकर्त्यांचा दृष्टिकोन कसा असतो याची कल्पना येईल. कोणत्याही रविवारी किंवा सार्वजनिक सुट्ट्यांच्या दिवशी, तुम्ही एखाद्या मॉलला किंवा चित्रपटगृहाला भेट देऊ शकता कारण शहरात पुरेशी सार्वजनिक उद्याने किंवा विरंगुळ्याची ठिकाणे किंवा वारसा स्थळेच नाही जिथे लोक एकत्र येऊ शकतात व वेळ घालवू शकतात.

जाहिरातींद्वारे महसूलाच्या धोरणांविषयीही असाच गोंधळ आहे किंवा दूरदृष्टी नाही; हजारो अवैध फलक, जाहिरात फलक शहरात झळकत असतात मात्र त्यातून मिळणारा महसूल शून्य असतो.

पाहा, केवळ मालमत्ता करासारख्या एका पैलूचा विचार करता कितीतरी गोष्टी करण्यासारख्या आहेत. मात्र पुणे महानगरपालिकेची अडचण अशी आहे की सर्व वाईट कामं प्रशासनाच्या अंगावर टाकली जातात (उदाहरणार्थ महसूल वाढवणे). लोकप्रतिनिधी क्वचितच अशा मोहिमांसाठी जोर लावतात कारण यामुळे त्यांच्या मतांवर परिणाम होईल अशी धास्ती त्यांना वाटत असते. मला असं वाटतं या शहरातल्या तथाकथित जाणत्या शासनकर्त्यांनी (काही उरले असतील तर) राजकीय मतभेद विसरून एकत्र आलं पाहिजे व शहर कसं तग धरून राहील याचा विचार केला पाहिजे (म्हणजे महसूल वसुलीच्या संदर्भात) नाहीतर एक दिवस असा उजाडेल की खर्च कोट्यवधींच्या घरात असतील मात्र महसूल शून्य असेल. आपलं शहर त्यावेळी स्मार्ट शहर नसेल तर मुंगेरीलालचं शहर झालं असेल (गुगलवर “मुंगेरीलाल के हसीन सपने” असा शोध घ्या!)  

संजय देशपांडे 

smd156812@gmail.com

संजीवनी डेव्हलपर्स