जीवनाचा दृष्टीकोन: ईमारतीची देखभाल आणि बांधकाम व्यवसाय !

“अपयश हा अभियांत्रिकीचा गाभा आहे. एक स्थापत्य अभियंता जे काही कामाचे मोजमाप करतो ते खरंतर अपयशाचे मोजमाप असते. ईमारती कशा खचतात किंवा पडतात हे समजून घेणे म्हणजेच यशस्वी स्थापत्य अभियांत्रिकी”... हेन्री पेट्रोस्की.

हेन्री पेट्रोस्की हे अमेरिकी अभियंता आहेत, अपयशाच्या विश्लेषणावर त्यांचा विशेष अभ्यास आहे. ते ड्यूक विद्यापीठात स्थापत्य अभियांत्रिकी व इतिहास अशा दोन्ही विषयांचे प्राध्यापक आहेत, ते अतिशय उत्तम लेखकही आहेत. अभियांत्रिकी या विषयावरची असंख्य अवतरणं आहेत मात्र जेव्हा विजय कोल्हे व राजेश अघाव या माझ्या दोन सहपाठींनी मला तंत्रनिकेतनांनच्या प्राध्यापकांसमोर बोलण्यासाठी आमंत्रित केलं तेव्हा मी वरील अवतरणाची निवड केली व त्याची दोन कारणं आहेत.एक म्हणजेहेच लोक भविष्यातील अभियंते घडवणार आहेत, म्हणूनच त्यांनी अपयश म्हणजे काय हे समजून घेणे महत्त्वाचे आहे व दुसरे म्हणजे व्याख्यानाचा विषय बांधकामांची दुरुस्ती व देखभाल असा होता, म्हणजेच पुन्हा त्याचा संबंध अपयशाशी च आला. त्याहूनही महत्त्वाचं म्हणजे मला त्यांना जाणीव करून द्यायची होती की या अशा अगदी दुर्लक्षित विषयातूनही रोजगाराच्या कितीतरी संधी निर्माण होऊ शकतात. आपल्या सगळ्यांनाच ईमारतीच्या दुरुस्ती व देखभालीच्या कामांचा अतिशय कंटाळा येतो. बांधकाम, नियोजन किंवा प्रकल्पाची अंमलबजावणी यासारख्या कामांची जशी प्रसिद्धी होते किंवा त्याला एकप्रकारचं वलय असतं ते देखभालीची कामं करणाऱ्या अभियंत्यांना मिळत नाही ही वस्तुस्थिती आहे.

रिअल इस्टेटच्या संदर्भात अभियांत्रिकीच्या या पैलूविषयी आपण चर्चा करू. आपल्या सगळ्यांना माहितीय दिवसेंदिवस (सरतेशेवटी) हे क्षेत्रं देखील ग्राहकाभिमुख होत चाललंय व ज्या घराची (सदनिका/रो हाउस/पेंट हाउस) खूप दुरुस्तीची कामं निघतील व देखभाल करावी लागेल, ज्यामुळे ग्राहक असामाधानी असेल असं बांधकाम करणे आता तुम्हाला परवडण्यासारखं नाही. सदनिकेचा ताबा दिल्यानंतर बांधकाम व्यावसायिकाची जबाबदारी संपायची, त्यानंतर त्या घराची जी काही देखभाल करायची असेल ती घरमालकाला करावी लागण्याचे दिवस आता गेले. विविध प्राधिकरणे रेरा तसंच मोफाची अंमलबजावणी काटेकोरपणे करत असल्यामुळे व त्याशिवाय बाजारामध्ये असंख्य पर्याय उपलब्ध असल्यामुळे (घरांचे तसंच बांधकाम व्यावसायिकांचे), केवळ चांगलं उत्पादनच टिकून राहील हे रिअल इस्टेटला (म्हणजेच बांधकाम व्यावसायिकांना) हळूहळू का होईना समजू लागले आहे. ज्या घराची कमीत कमी देखभाल करावी लागेल असं बांधकाम करणं हे अभियंत्यांपुढचं खरं आव्हान आहे, मी अजिबात देखभाल करावी लागणार नाही असं म्हणत नाही. जसं आपल्याला माहितीय कीएखादं बांधकाम जल-प्रतिबंधक असूच शकत नाही, आपण त्याला केवळ जल- विरोधक बनवू शकतो. त्याचप्रमाणे शेकडो हातांच्या कारागिरीतून जेव्हा घर उभं राहतं तेव्हा त्याची काही देखभाल किंवा दुरुस्ती करावी लागणं अपरिहार्य आहे. आपण फक्त कमी किंवा किमान देखभाल करावी लागेल असं बांधकाम करू शकतो. त्यानंतर कमी देखभाल करावी लागेल असं घर बांधण्यासाठी आधी आपण घराची देखभाल किंवा त्यामध्ये कोणत्या प्रकारची दुरुस्ती करावी लागण्याची शक्यता आहे किंवा करावी लागेल हे समजून घेणे महत्त्वाचे आहे. इथेच स्थापत्य अभियंत्यांसाठी मोठी संधी आहे कारण बांधकाम व्यावसायिक होण्यासाठी तांत्रिकशिक्षणाची किंवा किंबहुना कोणत्याही शैक्षणिक पात्रतेची आवश्यकता नसते) मात्र देखभाल अभियंता होण्यासाठी स्थापत्य अभियांत्रिकीची पदवी किंवा शिक्षण आवश्यक असते ही वस्तुस्थिती आहे व इथेच शिक्षण क्षेत्र (म्हणजेच उद्योग) व रिअल इस्टेट उद्योग कमी पडत आहेत ही वस्तुस्थिती आहे.

विनोद म्हणजे आपण तयार केलेले हेच अभियंते दुबईसारख्या जवळपासच्या देशांमध्ये उत्तम काम करून दाखवतात. इथे मात्र आपण सगळा सावळागोंधळ घालून ठेवलाय, म्हणूनच घराचा ताबा मिळाल्यानंतर आपल्याकडे कितीतरी तक्रारी येतात.खरंतर इमारतींच्या देखभालीचे दोन प्रकार असतात, एक म्हणजे स्वयंचलित वाहनांप्रमाणेच नियमित तपासणी किंवा ज्याला आपण सर्व्हिसिंग असं म्हणतो. दुसरा म्हणजे काही खराब झालं असेल तर त्याची देखभाल म्हणजेच दुरुस्ती. मला असं वाटतं या दुसऱ्या प्रकाराकडे काळजीपूर्वक पाहायला पाहिजे. अनेकदा व्यवस्थित किंवा नियमितपणे देखभाल न केल्यामुळे समस्या निर्माण झालेली असते. या संपूर्ण देखभालीतील कच्चा दुवा म्हणजे अभियांत्रिकीच्या पुरेशा ज्ञानाचा किंवा या ज्ञानाचा योग्य तो वापर करण्याचा अभाव. म्हणूनच मी याविषयाचा सखोल अभ्यास करून दहा मुद्दे काढले. यात इतरही बरेच मुद्दे असतील मात्र दहा हा आकडा चांगला वाटला (म्हणजेच लक्षवेधक वाटला) म्हणून तेवढेच मुद्दे देत आहे,अर्थात हा जरा विनोदाचा भाग झाला.

1. किमान देखभाल लागेल अशी इमारत बांधणं ही एक कला आहे; या कलेवर प्रभुत्व मिळवण्यासाठी अभियांत्रिकी हे एक साधन आहे. इथे पुन्हा एकदा अवतरण वापरलंय किंवा जरा तात्विक बोलतोय पण ते बांधकाम क्षेत्रातील माझ्या इतक्या वर्षांच्या मेहनतीतून तसंच देखभाल अभियांत्रिकी क्षेत्रात मी केलेल्या कामातून आलंय. मी देखभाल अभियंता म्हणून माझ्या कारकि‍र्दीची सुरुवात केली. मला ते सांगायला लाज वाटायची कारण माझे मित्र मोठ्या अभिमानानं त्यांचं पद स्थापत्य अभियंता किंवा नियोजन अभियंता असं सांगत. मी मात्र शौचायलातली गळती किंवा तुंबलेल्या मलवाहिन्यांची दुरुस्ती यासारखी दुरुस्त्यांची फुटकळ कामं करत होतो. पण याच दुरुस्त्यांमुळे मला बांधकामात हे दोष कसे टाळायचे याविषयी समजून घ्यायला बरीच मदत झाली. म्हणूनच मला समजलं की किमान देखभाल लागेल असं बांधकाम करणं ही एक कला आहे, केवळ विज्ञान नाही. तुम्ही फक्त तुमच्या अभियांत्रिकीच्या ज्ञानाचा एका साधनासारखा वापर केला पाहिजे.

2. आपल्यापासून दुबई विमानानं केवळ दोन तासांच्या अंतरावर आहे. आपल्या देशाला स्वातंत्र्य मिळालं तेव्हा हा देश केवळ एक रखरखीत वाळवंट होतं, आजही तिथे आयआयटी किंवा अभियांत्रिकी महाविद्यालयं नाहीत. मात्र आज तुम्ही तिथे गेलात तर तुम्हाला जगभरातल्या अभियांत्रिकी कौशल्यांचं नेत्रदीपक प्रदर्शन पाहायला मिळतं. जगभरातून वास्तुशास्त्रज्ञ, अभियंते तिथे येतात, उत्तमोत्तम इमारती बांधतात ज्या अभियंत्रिकीचा उत्तम नमुना ठरतात. तुम्ही जेव्हा एखादी शंभर मजली इमारत बांधत असता तेव्हा तुम्हाला दुरुस्ती परवडू शकत नाही. आपल्याच देशातून जाणारे अभियंते तेच मात्र हा चमत्कार करून दाखवू शकतात.

3. आणि आपल्या देशात 12आयआयटी व 1000हून अधिक अभियांत्रिकी महाविद्यालये असताना आपल्याकडे काय परिस्थिती आहे? आपल्या पुणे शहरातच, दहावर्षांहून जुनी कोणतीही इमारत घ्या (अर्थात खरोरच काही चांगल्या इमारती आहेत), तुम्हाला त्यावर बुरशीचे काळे डाग व पाण्याची गळती दिसून येते. पूल व धरणांसारख्या बांधकामातही या त्रुटी दिसून येतात मात्र आपण सध्या केवळ इमारतींवर लक्ष केंद्रित करू. आपल्याकडचं हवामान वेगळं आहे व आपल्याकडे खुप पाऊस पडतो हे मान्य आहे, मात्र आपल्याला ते इमारत बांधण्यापूर्वीच माहिती असतं, नाही का? त्याच बरोबर सांडपाण्याच्या वाहिन्या किंवा प्लंबिंगच्या त्रुटींचे काय, त्यासाठी आपण हवामानाला दोष देऊ शकत नाही, त्यासाठी आपलं खराब बांधकामच जबाबदार असतं.

4. म्हणून मी असा निष्कर्ष काढला आहे की ईमारतीच्या देखभालीच्या 90% अधिक समस्या खराब नियोजनामुळे निर्माण होतात व उरलेल्या 10% खराब बांधकामामुळे निर्माण होतात. आता, बऱ्याच जणांना असा प्रश्न पडला असेल की नियोजनामुळे इमारतीच्या देखभालीवर कसा परिणाम होतो? प्रश्न चांगला आहे आहे पण ज्या व्यक्तीने देखभाल अभियंता म्हणून काम केले आहे केवळ तीच हे समजून घेऊ शकेल किंवा या प्रश्नाचे उत्तर देऊ शकेल. इमारतींच्या छतांचे किंवा गच्चीचे उदाहरण घ्या, सर्वात वरच्या मजल्यावरच्या सदनिका विकल्या जात नाहीत (किंवा विकणं अतिशय अवघड असतं) कारण छत गळायची भीती असते, जी खरी आहे. हे होण्याचे कारण म्हणजे आपण एक साधा नियम विसरतो तो म्हणजे पावसाच्या पाण्याचा निचरा होण्यासाठी पुरेशी जागा द्या व व्यवस्था करा, ती केली तर तुम्हाला छत गळण्याची चिंताच राहणार नाही. यासाठी तुम्ही बांधकामाच्या आराखड्यामध्ये तसंच इमारतीच्या बांधकाम नियमपुस्तिकेमध्ये हे नमूद केले पाहिजे, मात्र त्याकडे सगळे काणाडोळा करतात.गच्चीच्या संरक्षक भिंतीच्या वरच्या व आतल्या भागाला योग्य उतार देणे यासारख्या साध्या गोष्टींमुळेही फरक पडू शकतो. त्याशिवाय आपण छताच्या स्लॅबची जाडी कमीत कमी ठेवतो कारण त्यावर आणखी डेड लोड नसतं, पण स्लॅबची जाडी कमी असल्यामुळे ती उन्हाळ्यात जास्त तापते, त्यामुळे पुन्हा तक्रारी येतात. त्याशिवाय आपण सोलर पॅनल उभारणे, डिश अँटेना लावणे यासारख्या शेकडो कारणांमुळे छताच्या वॉटर प्रूफिंगची तोडफोड करतो, त्यामुळे त्याचे नुकसान होते. आपण बांधकामाच्या ठिकाणाचे योग्य नियोजन करत नसल्यामुळेच हे सगळे होते. छताच्या स्लॅबसारख्या साध्या घटकाच्या बाबतीत आपण कसा गोंधळ घालून ठेवतो ते पाहा, घर बांधताना इतरही असे अनेक घटक असतात.

5. देखभालीच्या समस्या सोडवण्यासाठी तर्कशुद्ध विचार करून उपाययोजना शोधणारा चांगला स्थापत्य अभियंता अतिशय आवश्यक असतो… अर्थात त्यांची संख्या हाताच्या बोटावर मोजण्याइतकी आहे कारण तुम्ही एका चांगल्या स्थापत्य अभियंत्याची व्याख्या कशी कराल? त्याच्या महाविद्यालयातील गुणांवरून किंवा काम जास्तीत जास्त वेगाने पूर्ण करण्याच्या किंवा काहीतरी कमीत कमी खर्चात बांधण्याच्या त्याच्या क्षमतेवरून? माझ्या मते, एक चांगला स्थापत्य अभियंता म्हणजे ज्याला तो एखादी ईमारत कशासाठी बांधतोय हे माहिती असते. आपण एक घर बांधतोय ज्यात एक कुटुंब पुढील पन्नास किंवा त्याहून अधिक वर्षं राहणार असतं. हे कुटुंब तिथे राहात असताना त्यांना कमीत कमी त्रास व्हावा हे उद्दिष्ट असलं पाहिजे. प्लंबिंग असो, वॉटरप्रूफिंग किंवा विजेचे शॉर्ट-सर्किट यासारख्या वेगवेगळ्या प्रकारच्या दुरुस्तीच्या कामांशिवाय आणखी त्रास काय असू शकतो, ही यादी बरीच लांबलचक आहे. चांगल्या अभियंत्याचे लक्षण म्हणजे त्याला या घराकडून काय अपेक्षित आहे हे समजतं व त्यानुसार बांधकाम करून तो आधीच देखभालीच्या बहुतेक समस्या सोडवतो.

6. देखभाल एकप्रकारे नाविन्यपूर्ण कल्पनांना च जन्म देते… देखभालीतून तुम्हाला ही सर्वोत्तम भेट मिळू शकते कारण आपला देश “जुगाड”वर चालतो, हा उपलब्ध साधनांचा वापर करून समस्या सोडवण्यासाठी वापरला जाणारा अतिशय लोकप्रिय शब्द आहे. जोपर्यंत तुम्हाला एखाद्या समस्येला तोंड द्यावे लागत नाही तोपर्यंत तुम्ही त्यासाठीची उपाययोजना शोधत नाही, कारण आपण हेच शिकत मोठे झालो आहोत. तुम्हाला जेवढे जास्तीत जास्त देखभालीच्या समस्यांना तोंड द्यावे लागते तसे तुम्ही त्या सोडवण्यासाठी अधिकाधिक नाविन्यपूर्ण कल्पना शोधून काढता.उदाहरणार्थ पुण्यामध्ये अनेक इमारतींमध्ये भिंतींना बारीक भेगा दिसून येतात, त्याची कारणे अनेक असू शकतात जसे की प्लास्टर करताना रेतीमध्ये चिखलाचं प्रमाणतसंच गवंडीकाम व दिवसभरात तापमानात टोकाचे बदल झाल्यामुळे औष्णिक भेगा पडतात.तसंच आपण ज्याप्रकारे आरसीसी फ्रेम बांधतो, विभागणाऱ्या भिंतींचे मिश्रण, वेगवेगळ्या मिश्रणांचे सांधे तयार करणे हेसुद्धा त्याला कारणीभूत असते. आता तुम्ही एकदा कारणे समजून घेतली की त्या त्रुटींवर मात करण्यासाठी नाविन्यपूर्ण मार्ग शोधू शकते. वाळू व्यवस्थित धुवून घेणे, प्लास्टर सुरू असताना कमीत कमी भेगा पडाव्यात नयेत यासाठी रसायनांचा वापर करणे, भिंतींच्या सांध्यांवर व आरसीसी खांबांवर सिलंट वापरणे, असे अनेक उपाय तुम्ही करून पाहू शकता व भेगा किमान कमी करण्याचा प्रयत्न करू शकता. नाविन्यपूर्ण कल्पना शोधणे ही सातत्याने सुरू असलेली प्रक्रिया आहे.

7. मी आधी नमूद केल्याप्रमाणे,रेरा व मोफा आल्यामुळे तसंच घर घेणारे (ग्राहक) अधिक जागरुक झाल्यामुळे, गृह बांधणी क्षेत्रात कमीत कमी देखभाल लागणारी घरं व याच्याशी संबंधित सेवांमध्येच भविष्यात अनेक संधी असणार आहेत; मुद्दा असा आहे की आपण त्यासाठी तयार आहोत का? हा सर्वात महत्त्वाचा मुद्दा आहे, कोणतीही तांत्रिक पार्श्वभूमी नसलेल्या बांधकाम व्यावसायिकाने जमीनीचा एखादा तुकडा खरेदी करून, काही “ठेकेदारांना” (कंत्राटदारांना) गोळा करून बांधकाम करून ते विकण्याचे, रहिवाशांना घराचा ताबा दिल्यानंतर पुन्हा कधीच तोंड न दाखवण्याचे दिवस आता संपले. साहेब आता ते दिवस कधीच गेले, लोक (घराचे ग्राहक) अतिशय हुशार झाले आहेत, त्यांच्या हातात आता समाज माध्यमं, इंटरनेट आहे (अर्थात जिओचं) आणि मुख्य म्हणजे खराब देखभाल असलेल्या इमारती आता इतिहासजमा झाल्यात, तुम्हाला अशा सदनिका विकता येणार नाहीत. तुम्ही सुदैवी असाल व सदनिका विकली गेली तरी कायद्यामुळे व वाढलेल्या जागरुकतेमुळे तुमची खराब बांधकाम असलेली, व्यवस्थित देखभाल किंवा दुरुस्तीची सेवा नसलेली इमारत खपवून घेतली जाणार नाही. त्यासाठी तुम्हाला कदाचित तुरुंगाची हवाही खावी लागेल! कितीतरी घरे अजूनही बांधायची असल्यामुळे देखभाल अभियंता म्हणून काम करणं हा एक अतिशय चांगला करिअर पर्याय असू शकतो.

8.चांगल्या देखभाल अभियंत्यांना प्रशिक्षण देण्यामध्ये रिअल इस्टेट उद्योगाची भूमिका अगदी सोपी आहे, ती म्हणजे इमारतीची देखभाल या पैलूचा आदर करा. रिअल इस्टेट हा आता सेवा उद्योग झालाय व ज्याप्रमाणे एका चांगल्या रेस्तराँमध्ये तिथली सेवा हा महत्त्वाचा घटक असतो, त्याचप्रमाणे रिअल इस्टेटमध्ये दुरुस्तीची कामे कमीत कमी निघतील असे पाहणे व दर्जेदार व तत्पर देखभाल सेवा देणे महत्त्वाचे ठरणार आहे. त्यासाठी आपल्याला आपल्या अभियंत्यांना देखभालीची कामं हाताळण्यासाठी प्रशिक्षण द्यावं लागेल.यामुळे दोन गोष्टी साध्य होतील एक म्हणजे अभियंत्याला त्याची लहानशी चूक (म्हणजेच निष्काळजीपणा) त्याने बांधलेल्या घरात राहणाऱ्या कुटुंबासाठी किती त्रासदायक होऊ शकते हे समजेल व दुसरे म्हणजे ग्राहकांशी बोलण्याचे संवाद कौशल्य विकसित होईल, कारण यातच बहुतेक स्थापत्य अभियंते मार खातात!

9. त्याचवेळी शैक्षणिक संस्थांची चांगले देखभाल अभियंते तयार करण्यातील भूमिका तितकीच महत्त्वाची आहे व शिक्षण क्षेत्राला आता जाणीव झालीय की स्थापत्य अभियंत्यांना त्यांचं काम समजावून देण्यात त्या कमी पडताहेत म्हणूनच अशी चर्चासत्रं आयोजित केली जात आहेत.

10. सर्वात शेवटचा मुद्दा, स्थापत्य अभियंत्याने चांगला देखभाल अभियंता बनण्यातील त्याची किंवा तिची भूमिका समजून घेणे अतिशय महत्त्वाचे आहे. कारण शिक्षणाशिवाय त्यात करिअरसाठीही बऱ्याच संधी आहेत. रिअल इस्टेट उद्योग भारतीय अर्थव्यवस्थेच्या एक तृतीयांश आहे, म्हणून या सर्व इमारतींच्या दुरुस्ती किंवा दैनंदिन देखभालीच्या कामांमध्ये किती प्रचंड पैसा आहे याचा विचार करा. तसेच तुम्हाला नेमकं काय व्हायचं आहे हा प्रश्न मी प्रत्येक बांधकाम व्यावसायिकाला किंवा अभियंत्याला विचारेन (म्हणजे शैक्षणाच्या दृष्टीनं नाही तर निर्मितीच्या दृष्टीनं), म्हणजे तुम्हीच बांधलेल्या एखाद्या इमारतीमध्ये तुम्हाला अभिमानानं व ताठ मानेनं प्रवेश करायला आवडेल का तिच्या निकृष्ट देखभालीमुळे, खजील होऊन, खाली मान घालून, ज्याला कारणीभूतही तुम्हीच आहात. या प्रश्नाच्या उत्तरातच स्थापत्य अभियंता किंवा बांधकाम व्यावसायिक म्हणून तुमचं भवितव्य आहे. तुमच्या अभियांत्रिकी किंवा रिअल इस्टेट करिअरनं तुम्हाला एवढं सुद्धा शिकवलं नसेल तर तुमचं करिअर कुणीही दुरुस्त करू शकत नाही, अगदी सर्वोत्तम स्थापत्य अभियंताही नाही आणि मग देवच तुमचं भलं करो!