टीडीआर, बांधकाम व्यवसाय आणि शहराचा विकास !

“तुम्हाला तुमच्या सरकारची योजना समजली, तर ते धोरण आहे व समजली नाही तर ते राजकारण आहे असे समजा.”… रशीद जोर्व्ही.

रशीद जोर्व्ही हा भारतीय ब्लॉगर आहे, नाहीतर आपल्या सरकारी धोरणांविषयी इतक्या चपखल शब्दात कोण लिहू शकेल. त्याचे वरील शब्द आपले सरकार कसे काम करते याविषयी कदाचित सर्वोत्तम टीका आहे (माफ करा पण मला असेच वाटते). मी कुणाही सरकारच्या (म्हणजे राजकीय पक्षाच्या) बाजूने किंवा विरुद्ध नाही. सुदैवाने, ब्लॉग लिहायच्या स्वातंत्र्याचा विचार करता आपल्या शेजारील देशांमध्ये जशी सामाजीक परिस्थिती आहे तशी आपल्याकडे नाही. व म्हणूनच रशीद सारखे ब्लॉगर आपल्या सरकारविषयी वरील शब्दात लिहू शकतात आणि मी त्यांचे शब्द वापरायचं धैर्य करू शकतो. मी अलिकडेच महाराष्ट्राचा “व्यवसाय करण्याच्या सुलभतेच्या” बाबतीत देशभरातील सर्व राज्यांमध्ये १३ वा क्रमांक आला याविषयीचे मथळे वाचत होतो. ही अर्थातच राज्यासाठी गौरवाची बाब नाही, कारण आपल्या राज्यातच देशाची आर्थिक राजधानी “आमची मुंबई” आहे व तरीही व्यवसाय करण्यासाठी आपला नंबर १३ वा असणे म्हणजे चिंताजनक आहे. त्याचवेळी आणखी बातम्या होत्या की मायबाप सरकार (म्हणजे राज्य सरकार) टीडीआरच्या खरेदी किंवा विक्रीचे दर ठरविण्याविषयी विचार करत आहे. ज्या सुखी माणसांना टीडीआर म्हणजे काय हे माहिती नाही त्यांना सांगतो की याचा अर्थ विकास हक्क हस्तांतर (ट्रांसफर ऑफ डेव्हलपमेंट राईट्स), ज्याद्वारे जमीनीच्या मालकाला आरक्षणासाठी त्याची जमीन अधिग्रहित करण्याच्या मोबदल्यात तेवढा चौरस फूट टीडीआर दिला जातो. ही टीडीआरची तांत्रिक व्याख्या झाली, मात्र सोप्या शब्दामध्ये स्थानिक प्रशासकीय संस्था, पुण्याच्या बाबतीत पुणे महानगरपालिका शहराची विकास योजना (डीपी) तयार करते, त्यात उद्याने, शाळा, रस्ते, बस स्थानक व इतरही अनेक गोष्टींसाठी तरतूदी करते. अर्थातच या जमीनी बाजार भावाने खरेदी करायच्या झाल्या तर पुणे महानगरपालिकेकडे वर नमूद केलेल्या व इतरही अनेक सुविधा प्रत्यक्ष बांधण्यासाठी पैसेच उरणार नाहीत. म्हणूनच पुणे महानगरपालिका अशा जमीन मालकांना त्यांच्या जमीनीच्या मोबदल्यात टीडीआर देते. ते हा टीडीआर बाजारात विकू शकतात (म्हणजे बांधकाम व्यावसायिकांना) तसंच ते या टीडीआरचा (आकडे चौरस फूटामध्ये) वापर त्यांच्या इतर प्रकल्पांमध्ये करू शकतात जेथे जमीन निवासी हेतूने राखून ठेवण्यात आली आहे. अगदी अलिकडेपर्यंच टीडीआरही ही अतिशय योग्य व परिणामकारक संकल्पना होती. मात्र सरकारच्या गोंधळेल्या धोरणांमुळे केवळ रिअल इस्टेटवरच नाही तर संपूर्ण शहराच्या पायाभूत सुविधांच्या विकासावर परिणाम झाला, व शहर आता  मरणप्राय होत चालले आहे ही वस्तुस्थिती आहे. 

 टीडीआर हा संख्याक कोणत्याही जमीनीच्या बांधकाम क्षमतेशी थेट संबंधित असल्यामुळे त्यामध्ये प्रकल्पाचे संपूर्ण अर्थकारण बदलण्याची क्षमता असते. वर्षानुवर्षे लोकांनी (म्हणजे पुणे महानगरपालिकेसह टीडीआरशी संबंधित असलेल्या सर्व घटकांनी) टीडीआर विकून पैसा कमावला. ज्या व्यक्तीकडे टीडीआरचा साठा असायचा त्यांचे वर्णन करण्यासाठी “टीडीआर लॉबी” सारखे शब्द प्रचलित झाले. या लोकांकडे टीडीआरचा मोठा हिस्सा किंवा आरक्षित जमीनी असायच्या. ज्याप्रमाणे कोणत्याही मूल्यवान गोष्टीकडे वाईट तत्वे आकर्षित होतात, या कायद्याला टीडीआरही अपवाद नव्हता. हा टीडीआर वापरण्याविषयी सरकारच्या सातत्याने बदलत्या धोरणांशिवाय हा टीडीआर निर्माण करण्याच्या किचकट प्रक्रियेमुळे तो काही जणांच्या हातातच राहिला. वर्षानुवर्षे हे सगळं सुरळीतपणे चाललं होतं, मात्र गेल्या तीन चार वर्षात रिअल इस्टेटची स्थिती अवघड झाल्याने समीकरणं बदलू लागली हे कटू सत्य आहे. मी इथे जेव्हा ही वर्षं रिअल इस्टेटसाठी “चांगली नव्हती” असं म्हणतो तेव्हा त्याचा अर्थ बहुतेक बांधकाम व्यावसायिकांसाठी किंवा जे रिअल इस्टेटकडे केवळ दुभती गाय म्हणून पाहतात त्यांच्यासाठी असा होतो. ग्राहकांसाठी हा काळ चांगलाच आहे कारण घरांचे दर स्थिर होते किंवा काही ठिकाणी कमी झाले व अधिक पर्याय उपलब्ध झाले. आपण ज्याप्रमाणे मोबाईल डेटा प्लॅनच्या बाबतीत पाहिलं त्याचप्रमाणे घरांच्या दराचे युद्ध शिगेला पोहोचले आहे. याचा परिणाम टीडीआरच्या दरांवर होणं अपरिहार्य होतं कारण शेवटी टीडीआरचा दर हा झाडावरील बांडगुळाप्रमाणे बांधकामावरच अवलंबून असतो. अनेक जणांना ही तुलना आवडणार नाही, पण शेवटी बांडगुळ काय करते एखाद्या झाडावर किंवा शरीरावर जगते; त्याचप्रमाणे टीडीआर केवळ निवासी क्षमता असलेल्या इतर एखाद्या जमीनीवर अवलंबून असतो.

टीडीआर वापरण्याच्या धोरणांमध्येही सातत्याने बदल होत होता म्हणजे टीडीआरचे वर्गीकरण करण्यापासून ते त्याचा वापर विविध भूखंडांवर करण्यापर्यंत ते टीडीआर वापरण्यासाठी आकारले जाणारे शुल्क काहीच सोपे नव्हते. सुरूवातीला जेव्हा टीडीआर संकल्पना सुरू झाली तेव्हा तिचे ए, बी, व सी अशा तीन विभागांमध्ये वर्गीकरण करण्यात आले होते, एखादी जमीन शहराच्या मध्यवर्ती भागापासून किती जवळ आहे त्यानुसार ही वर्गवारी करण्यात आली होती. त्याचप्रमाणे झोपडपट्टीच्या विकासामुळे निर्माण झालेल्या टीडीआरमध्ये तसेच आरक्षित जमीनी अधिग्रहित केल्यामुळे मिळणाऱ्या इतर सर्व प्रकारच्या टीडीआरच्या वर्गवाऱ्या होत्या. त्यामागचा तर्क देवालाच महिती. काही वर्षे कमाल टीडीआर निव्वळ भूखंड क्षेत्राच्या 0.8 पट होता व तो 0.4 पट झाला (याचे कारण विचारू नका) व त्यानंतर तो पुन्हा निव्वळ भूखंड क्षेत्राच्या 0.6 पट पर्यंत वाढविण्यात आला. यापैकी 0.2 झोपडपट्टीचा टीडीआर व बाकी उरलेला टीडीआर असणं अपेक्षित होतं. ए विभागामध्ये, म्हणजे शहराच्या मध्यवर्ती भागामध्ये टीडीआर वापरण्याची परवानगी नव्हती, ही सुद्धा एक घोड चूक होती. ए विभागातील आरक्षणामुळे मिळालेला टीडीआर बी किंवा सी विभागात वापरायला परवानगी होती. शहराच्या मध्यवर्ती भागामध्ये विकासामुळे गर्दी होऊ नये ही संकल्पना लवकरच मोडीत निघाली. याचे कारण म्हणजे सध्याच्या धोरणामुळे मेट्रोचा मार्ग शहराच्या मध्यवर्ती भागातूनच जातोय. मेट्रोने प्रवास करणाऱ्या लोकसंख्येला मदत करण्यासाठी या भागात जवळपास 4 एफएसआय देण्यात आलाय. मग आता शहराच्या मध्यवर्ती भागात गर्दी होऊ नये हा तर्क कुठे गेला विचारू नका, कारण आपण आपल्या “माय बाप” सरकारला असे प्रश्न विचारत नाही. त्यानंतर शहरातील जमीन अधिग्रहणाच्या नियमांमध्ये अलिकडेच करण्यात आलेल्या बदलांनुसार आरक्षणासाठी अधिग्रहित केल्या जाणाऱ्या जमीनींसाठी दुप्पट भरपाई दिली जातेय. अर्थातच टीडीआरही दुप्पट झाला कारण ही एक प्रकारे जमीन मालकांना त्यांच्या जमीनींसाठी भरपाई आहे. यामागची कल्पना अशी होती की जमीन मालकांना दुप्पट भरपाई मिळेल त्यामुळे ते जमीन स्वेच्छेने ताब्यात देतील. हा तर्कही (म्हणजेच धोरण) चुकीचा ठरला, याचे कारण म्हणजे भरपाई रोख रकमेच्या स्वरूपात असती (म्हणजे रोकड) तर ठीक होतं. मात्र सरकारनं भरपाई म्हणून दुप्पट टीडीआर द्यायला सुरूवात केल्यामुळे खुल्या बाजारात टीडीआरचे दर उतरले. कारण मागणीपेक्षा पुरवठा वाढला, काही ठिकाणी हे दर जमीनीच्या रेडी रेकनर दरापेक्षाही कमी झाले. म्हणूनच आरक्षित जमीनी असलेले अधिकाधिक लोक (म्हणजेच जमीन मालक) रोख रकमेच्या स्वरूपात भरपाई मागत आहेत जी पुणे महानगरपालिकेकडे पुरेशी नाही. त्यानंतर “सशुल्क एफएसआय” हा शेवटचा आघात ठरला, ज्यानुसार जमीन मालकांना पैसे मिळण्याऐवजी पुणे महानगरपालिकेने संबंधित जमीन दरांच्या अनुपाताने पैसे घेऊन एफएसआय उपलब्ध करून द्यायला सुरूवात केली. आता सशुल्क एफएसआयमुळे, मेट्रोच्या पट्ट्यात एफएसआय व टीडीआरदरम्यान स्पर्धा सुरू झाली. त्याशिवाय रोख स्वरूपात सुद्धा दुप्पट भरपाई लागू झाल्यामुळे, टीडीआर कोण विकत घेणार अशी परिस्थिती निर्माण झाली.

त्यानंतर टीडीआरशी संबंधित सर्वात महत्वाचा मुद्दा म्हणजे तो वापरण्याची पद्धत. 80च्या दशकातील चित्रपटांमध्ये खलनायक त्याच्या चेल्यांना हुकूम देत असे, “याला द्रवरूप ऑक्सिजनमध्ये टाकून द्या, द्रवामुळे तो जगू शकणार नाही व ऑक्सिजनमुळे तो मरू शकणार नाही”! हा संवाद इतका मजेशीर होता की धमकीपेक्षाही तो विनोद वाटायचा. टीडीआरच्या बाबतीत मात्र तो तंतोतंत लागू होतो, कारण तुम्हाला आपल्याकडे टीडीआर असल्याचं समाधान मिळेल, मात्र त्याचे नियम अशाप्रकारे तयार करण्यात आले आहेत की तुम्हाला तो वापरता येणार नाही अशीच स्थिती आहे. उंचीचे निर्बंध, ये-जा करण्याच्या रस्त्याची रुंदी, पार्किंगचे नियम, भूखंडाचा आकार अशा अनेक गुंतागुंती असल्यामुळे मला कुतुहल वाटतं खरंच किती ठिकाणी टीडीआरचा जास्तीत जास्त वापर करता आला असेल (म्हणजे तो खरेदी केला असेल तर). कारण या सगळ्या नियमांचे पालन करून प्रकल्पांच्या नियोजनाचा पार बोऱ्या वाजलाय हे कटू सत्य आहे. प्रभात रस्त्यासारख्या भागांवर एक नजर टाका, जे काही दशकांपर्यंत हिरवेगार होते. आता टीडीआरची क्षमता (जमीनीची क्षमता) प्रत्येक चौरस इंच वापरण्याच्या नादात इथे झाडांसाठी किंवा जमीनीमध्ये पाणी झिरपण्यासाठी जागाच उरलेली नाही. नियोजन प्राधिकरणे एक गोष्ट विसरतात की तुम्ही तुम्हाला हवा तेवढा टीडीआर देऊ शकता मात्र हा टीडीआर वापरण्यासाठी असलेली जमीन (म्हणजे जागा) मर्यादित आहे. आपण जोपर्यंत हा टीडीआर वापरण्यासाठी जमीन वाढवत नाही तोपर्यंत आपण क्राँक्रीटची जंगलेच तयार करत राहू, ज्याच्या समस्या आपण आधीपासूनच भोगत आहोत. काँक्रीटच्या या जंगलांसोबत वाहतुकीची कोंडी, पाणी तुंबणे, तापमानात वाढ अशा अनेक समस्या निर्माण होतात. पण त्याची चिंता कुणाला आहे कारण आपल्याला इतर कशाहीपेक्षा टीडीआरची अधिक काळजी आहे!

आता मुख्य प्रश्न असा आहे की, हा सगळा टीडीआर, सशुल्क एफएसआय, मेट्रो एफएसआयमुळे शहराला पुरेसा निधी मिळाला आहे का ज्यामुळे नागरी पायभूत सुविधा सशक्त केल्या जातील? याचे उत्तर आहे, आपली परिस्थिती इतर शहरांपेक्षा बरीच बरी आहे, मात्र याचा अर्थ असा होत नाही की आपण चांगले आहोत. आपलं नशीब म्हणून आपण टिकू शकलो, दिवसेंदिवस हे शहर वाढत्या लोकसंख्येच्या ओझ्याखाली दबत चाललंय. या वाढत्या लोकसंख्येला सामावून घेण्यासाठी नवीन इमारती आवश्यक आहेत (व मी केवळ कायदेशीर इमारतींचाच उल्लेख करतोय), तसंच त्यांना पाणी, परिवहन, सांडपाणी, वीज यासारख्या इतरही पायाभूत सुविधांची गरज आहे. आपल्याकडे निधीची मोठ्या प्रमाणावर कमतरता आहे व अधिकाधिक लोक टीडीआरऐवजी पैसे मागताहेत. साहजिकच टीडीआरची संकल्पनाच अपयशी होत चालली आहे. आपण वेळीच काहीतरी पावलं उचलली नाही (सकारात्मक) तर आपली स्मार्ट सिटी लवकरच सॅड सिटी व्हायला वेळ लागणार नाही.

सर्वप्रथम सशुल्क एफएसआय किंवा टीडीआरविषयी एकसमान धोरणे तयार करणे आवश्यक आहे व केवळ शब्दांचे खेळ करण्याऐवजी वास्तववादी व्हायची गरज आहे. सर्वप्रथम व सगळ्यात महत्वाचे म्हणजे ही तथाकथित व्हर्च्युअल विकास क्षमता (म्हणजे टीडीआर किंवा सशुल्क एफएसआय) वापरण्यासाठी नवीन जमीनी उपलब्ध करून द्या. आपण केवळ काही गावे पुणे महानगरपालिकेमध्ये विलीन करण्यासाठी वर्षांनुवर्षे वाया घालवतो, खरंतर या नव्यानं समविष्ट केलेल्या गावांमध्ये टीडीआर वापरण्यासाठी मोठी क्षमता आहे. नागरिकांना घरं हवी आहेत व ती सुद्धा परवडणाऱ्या किमतीमध्ये, व हे फक्त पुणे महानगरपालिकेच्या सीमेलगतच्या गावांमध्ये शक्य आहे (खरंतर एखाद्या कुटुंबातील सावत्र मुलांसारखी ती सावत्र उपनगरं आहेत). या गावांना लवकरात लवकर पुणे महानगरपालिकेमध्ये विलीन करून घ्या, त्यानंतर कमी शुल्क आकारून इथे जास्तीत जास्त टीडीआर वापरण्याची परवानगी द्या. खरं म्हणजे अडचण अशी आहे की सरकारला एकाचवेळी दोन्ही बाबी साध्य करायच्या आहेत. म्हणजे सरकारला परवडणाऱ्या घरांसोबतच पायाभूत सुविधा विकसित करण्यासाठी पैसाही हवा आहे, मात्र त्याचवेळी शक्य त्या सर्व मार्गांनी टीडीआरमधून पैसेही कमवायचे आहेत, त्यामुळे टीडीआरचा हेतूच फोल ठरतोय. हे एक दुष्ट चक्र आहे, सरकारकडे आरक्षित जमीनी खरेदी करण्यासाठी पैसे नाहीत म्हणून ते टीडीआर देते. मात्र याच सरकारला हा टीडीआर वापरण्यातून पैसे हवे आहेत, त्यामुळे विकसकांसाठी टीडीआरचा वापर अव्यवहार्य ठरतोय. टीडीआर घ्यायला कुणी तयार नसल्यामुळे टीडीआरचे दर खाली आलेत. म्हणूनच जमीन मालकांना त्यांच्या जमीनींसाठी टीडीआर नाही तर पैसे हवे आहेत, जे सरकारकडे नाहीत. परिणामी शहरात सशक्त पायाभूत सुविधा नाहीत व त्याचा त्रास नागरिकांना भोगावा लागतोय. याचे मुख्य कारण म्हणजे ज्या जमीनींवर टीडीआर वापरता येऊ शकतो त्या विकासकांच्या मते विक्रीयोग्य जमीनी नाहीत कारण तिथे रस्ते, पाणी, सार्वजनिक वाहतूक यासारख्या पायाभूत सुविधा नाहीत. म्हणूनच आधी सरकारनं (पुणे महानगरपालिकेनं) शहराच्या मध्यवर्ती भागातील रस्त्यांचे काँक्रीटीकरण करण्यासारखे अनावश्यक खर्च कमी करावेत व तो पैसा या सावत्र उपनगरांमध्ये मूलभूत रस्ते वा पायाभुत विकासकामांसाठीच वापरावा. कारण त्यानंतरच लोक व विकसक या उपनगरांमध्ये जायला तयार होतील. जेणेकरून टीडीआर ची पण मागणी वाढेल व घरे पण उपलब्ध होतील.

शेवटी, “आपल्या मायबाप सरकारनं” एक मूलभूत सत्य समजून घेणं आवश्यक आहे की, तुम्ही टीडीआर किंवा सशुल्क एफएसआयच्या नावांखाली स्वप्न विकू शकता, मात्र तुम्ही लोकांना केवळ या स्वप्नांवर जगायला लावू शकत नाही. केवळ वास्तववादी धोरणांमुळे स्वप्न साकार होतात, नाहीतर उरते ते फक्त राजकारण (म्हणजे राजकारणी), ज्याचा आपल्याकडे तोटा नाही!

संजय देशपांडे

smd156812@gmail.com

Mobile: 09822037109