बांधकाम व्यवसायासाठीचे आर्थिक पॅकेज!

“मला माहिती असलेल्या इतर कोणत्याही व्यवसायापेक्षाही रिअल इस्टेटमध्ये तुम्हाला माणसांविषयी, सामाजिक समस्यांविषयी, जीवनाविषयी, सरकारच्या प्रभावाविषयी जास्त माहिती मिळते.”… जॉनी इसाकसन

जॉन हार्डी इसाकसन हे अमेरिकी राजकीय नेते आहेत. ते 2005 पासून जॉर्जिया राज्यातून सिनेटर म्हणून निवडून आले आहेत. ते रिपब्लिकन पक्षाचे सदस्य असून, त्यांनी यापूर्वी 1999 ते 2005 पर्यंत अमेरिकेच्या हाउस ऑफ रिप्रेझेंटेटीव्ह्जमधून जॉर्जियाच्या 6व्या काँग्रेशनल डिस्ट्रिक्टचे (मतदारसंघाचे) प्रतिनिधित्व केले आहे. त्यांचे वरील अवतरण वाचून रिअल इस्टेटमधले बहुतेक जण विचार करत असतील की त्यांनी जॉनी यांचे वरील शब्द आपण थोडेसे आधी का वाचले नाहीत. पण रिअल इस्टेटमधल्या बहुतेकांना (म्हणजेच बांधकाम व्यावसायिकांना) शहाणपणाचा सल्ला लवकर लक्षात येत नाही. असा कमी शहाण्यांचा (मूर्खांचा) बाजार असलेल्या व्यवसायाचा खरंतर कुणीच आदर करत नाही, आणि रिअल इस्टेटही त्याला अपवाद नाही. म्हणूनच सरकारही रिअल इस्टेटचा आदर करत नाही (फिकीर करत नाही). या देशामध्ये नेहमी सामान्य जनतेची  जरूर दखल घेतली जाते, उच्च वर्गाची नाही, मात्र “रिअल इस्टेटला वाचवा” असा आक्रोश चहूबाजूनी वाढू लागल्याने, शेवटी सरकारला त्याची दखल घ्यावीच लागली व हे पॅकेज जाहीर करण्यात आले. आता अनेक जणांना आश्चर्य वाटेल “रिअल इस्टेटसाठी पॅकेज” हे काय आहे? आपल्याला आत्तापर्यंत पूरग्रस्तांसाठी वाटलेली अन्नाची पॅकेज, सरकारी कर्मचाऱ्यांसाठी 6व्या वेतन आयोगाची किंवा 7 व्या वेतन आयोगाची पॅकेज माहिती आहेत (फास्ट अँड फ्यूरियस चित्रपटाचे भाग जसे संपत नाहीत तशीच वेतन आयोगाची यादी न संपणारी आहे), आपल्याला संचालक मंडळाला मिळणाऱ्या समभाग किंवा भागभांडवलाचं पॅकेज माहिती असतं, आपल्या अगदी अमेरिकेनी इतर देशांना (म्हणजेच आपल्या प्रिय शेजाऱ्यांना) दिलेल्या मदतीचं पॅकेजही माहिती असतं, त्याशिवाय आपल्याला शेतकऱ्यांच्या कर्जमाफीचं पॅकेज माहिती असतं, कर्जबाजारी झालेल्या कृषी व्यवसायामुळे त्यांच्या आत्महत्येच्या बातम्या दररोज येत असतात. पण रिअल इस्टेटसाठी (म्हणजे बांधकाम व्यावसायिकांसाठी, किमान मला तरी असं वाटतं) पॅकेज हे आपण कधीच ऐकलं नव्हतं, नाही का? सरकारने नुकतेच दिल्लीतील जवळपास 70,000 कोटी रुपयांचं पॅकेज जाहीर केलंय (कृपया आता मला 7 वर किती शून्य आहेत हे मोजायला लावू नका), असे व्वा, सरकार खरोखरच रिअल इस्टेटला वाचवायचा विचार करतंय असं आपल्याला म्हणावं लागेल.

आता पुन्हा काही जण (म्हणजे अनेक जण) म्हणतील की बांधकाम व्यावसायिकांना वाचवायची काय गरज आहे? इतकी वर्षं खरंतर दशकं बांधकाम व्यावसायिकांनी रिअल इस्टेटमधून बक्कळ पैसा कमावला. दररोज वाढत्या दरानं घरं विकली. अशावेळी खरं म्हणजे घर खरेदी करणाऱ्यालाच पॅकेज दिलं पाहिजे! मी असं मत व्यक्त करणाऱ्यांना दोष देत नाही. त्यांच्या म्हणण्याचा काही भाग बरोबर आहे. व ह्या मताचा उर्वरित भाग बरोबर असल्याचं बांधकाम व्यावसायिकांनी त्यांच्या जीवनशैलीतून किंवा त्यांच्या तसंच इतरांच्या जीवनाविषयीच्या दृष्टिकोनातून सिद्ध केलंय. तुम्ही आजूबाजूच्या कुणालाही त्यांना बांधकाम व्यावसायिकांविषयी काय वाटतं हे विचारा व त्यांच्या उत्तरातून तुम्हाला रिअल इस्टेटची म्हणजेच बांधकाम व्यावसायिकांची गोष्ट समजेल. मात्र अचानक केवळ बांधकाम व्यावसायिकच नाही तर रिअल इस्टेटशी संबंधित प्रत्येकाला जाणवलं आहे किंवा जाणवत आहे की आता इथे अजिबात पैसा उरलेला नाही. म्हणूनच पॅकेजचा विचार करण्यात आला. मी जेव्हा रिअल इस्टेटशी संबंधित प्रत्येकजण असं म्हणतो तेव्हा रिअल इस्टेटच्याच जोडीनं आपल्या प्रिय सरकारचाही त्यात समावेश होतो (मोठा वाटा आहे). म्हणजे अप्रत्यक्षपणे सांगायचं तर सरकारही रिअल इस्टेटसाठीच्या पॅकेजचा भाग (म्हणजेच वाटेकरी) आहे. आता सामान्य माणसं पुन्हा म्हणतील की हा काही बांधकाम व्यावसायिकांनीच जास्त पैसे मिळवण्यासाठी डावपेच रचला आहे. त्यासाठी आता सर्व सामान्यांनी सरकारची रिअल इस्टेटच्या संपूर्ण साखळीतील (व्यवसायातील) पैसे कमवण्याची भूमिका समजून घेतली पाहिजे. प्रत्येक व्यवहारावर मुद्रांक शुल्क आकारण्यापासून सरकार रिअल इस्टेटवर पैसे कमवायला सुरूवात करतं, हे मुद्रांक शुल्क स्थावर (जमीन किंवा फ्लॅट ) व्यवहाराच्या मूल्याच्या 6% ते अगदी 8% ही असतं (मेट्रोचा विकास किंवा अधिभार या नावांखाली). पुण्यामध्ये रिअल इस्टेटचा कोणताही व्यवहार करताना व्यक्तीला प्रत्येक दस्तऐवजासाठी सरासरी 7% मुद्रांक शुल्क भरावे लागते. यातला विनोद म्हणजे बांधकाम व्यावसायिकाने जमीनीच्या मालकाकडून जमीन खरेदी करताना मुद्रांक शुल्क भरलेले असते. तरीही त्या जमीनीवरील सदनिका विकताना तिच्या विक्री मूल्यावर मुद्रांक शुल्क आकारले जाते, ज्यामध्ये जमीनीच्या शुल्काचाही समावेश असतो. थोडक्यात सांगायचं तर जमीनीच्या शुल्कावर सरकारला दोनदा मुद्रांक शुल्क मिळते, नाही का? म्हणजेच जर जमीन रु.1000/चौरस फूट दरानं खरेदी करण्यात आली असेल तर सरकारने आधीच तिच्यावर रु. 70/चौरस फूट मुद्रांक शुल्क आकारलेले असते. आता जेव्हा सदर जमीनीवरील इमारतीतली सदनिका रु. 4000/चौरस फूट दराने विकली जाते तेव्हा सरकार या कराराच्या मूल्याच्या 7% दराने म्हणजे रु. 280/चौरस फूट दराने मुद्रांक शुल्क आकारते. याचाच अर्थ सरकार प्रकल्पातल्या प्रत्येक चौरस फुटावर रु. 280 + रु. 70/प्रति चौरस फूट फक्त मुद्रांक शुल्कातून कमावते. सदर प्रकल्पामध्ये सदनिका खरेदी करणाऱ्या ग्राहकाने ती पहिल्या किंवा दुसऱ्या वर्षात विकली तरीही सरकार त्याच दराने मुद्रांक शुल्क आकारते, आता विचार करा सरकार इथे किती कमावते.

जमीनीच्या व्यवहारावरील मुद्रांक शुल्क ही केवळ सुरुवात आहे, स्थानिक प्रशासकीय संस्थांची विविध विकास शुल्के, गच्ची, सज्जा, मार्गिका, जिने तसेच वाहन तळ, लिफ्टची खोली यासारख्या सुविधांसाठी विविध शुल्के आकारून सरकार प्रत्येक चौरस फूट क्षेत्रावर पैसे कमावते. त्याचशिवाय सरकार टीडीआरचा वापर करण्यासाठीही शुल्क आकारते. खरंतर सरकार या टीडीआरला चलन समजते, जो आरक्षित जमीनी अधिग्रहित करण्यासाठी जमीन मालकांना दिला जातो. त्याशिवाय बिगर कृषी प्रमाणपत्रासाठीही शुल्क आकारले जाते जे निवासी क्षेत्रालाही लागू होते (त्यामागे काय तर्क आहे देवालाच माहिती). त्याशिवाय तुमच्या जमीनीतून विकास योजनेत दाखवलेला एखादा रस्ता जात असेल तर, तुमचा प्रकल्प त्या जमीनीवर असूनही तुम्हाला त्या रस्त्याची जागा वापरल्याबद्दल सरकारला शुल्क द्यावे लागते. तुमची इमारत 16 मीटरहून अधिक उंच असेल, ज्या बहुतेक इमारती असतातच, तर तुम्हाला अग्निशमन विभागाकडून ना हरकत प्रमाणपत्र घ्यावे लागते व त्यासाठी अग्निशामक दलाला शुल्क द्यावे लागते. त्यानंतर तुम्हाला दर तीन वर्षांनी तुमच्या जमिनीची मोजणी करून  घ्यावी लागते व त्यासाठी तुम्हाला सरकारला सीमांकन शुल्क द्यावे लागते. त्याशिवाय मालमत्ता करही असतो, तुमची जमीन मोकळी पडली असेल तरीही तुम्हाला तो सरकारला द्यावा लागतो. या सगळ्या शुल्कांची रक्कम रु. 500/प्रति चौरस फुटापर्यंत वा अधिक जाऊ शकते. हे वर नमूद केलेल्या प्रति चौरस फूट मुद्रांक शुल्क रकमेशिवाय द्यावे लागतात. तुमचा हा हिशेब करून झाला असेल तर आपल्याकडे जीएसटीही आहे, जो ग्राहकासाठी सदनिकेच्या मूल्याच्या सरासरी 12% पर्यंतही असतो. रिअल इस्टेटमधील काही वस्तू किंवा सेवांसाठी तो अगदी 24% पर्यंतही आहे. तुम्ही ताबा घेण्यासाठी तयार सदनिका (म्हणजेच घर) विकत घेत असाल तर कोणताही जीएसटी आकारला जात नाही. आता बांधकाम व्यावसायिकाने बांधकाम खर्चाच्या सरासरी 18% जीएसटी भरलेला असतो, तो कसा वसूल केला जाईल हे मला विचारू नको. त्यासाठी अंदाज लावायची गरज नाही, तुमचं बरोबर आहे तो अर्थातच ग्राहकांच्या खिशातूनच वसूल केला जातो. तोही सरकारच्याच खिशात जातो, सदनिकेच्या मूल्यावरील जीएसटी आकारणीशिवाय सरकारला मुद्रांक शुल्कातून पैसे मिळतच असतात. हे इथेच संपत नाही सरकार बांधकाम व्यावसायिकांनी बांधलेल्या इमारतींना वीज पुरवठा करूनही पैसे कमावते. त्यांना पायाभूत सुविधांसाठी पैसे द्यायला लावते किंवा त्यांनाच पायाभूत सुविधा उभारायला लावते. नियमात (कायद्यात) असं म्हटलंय की वीज पुरवठ्यासाठी विजेची मीटर बसवायला प्रत्येक मीटरसाठी सरकारला काही नाममात्र शुल्क दिले पाहिजे. पुण्यात बऱ्याच ठिकाणी सध्या हे शुल्क प्रत्येक मीटर मागे 1 लाख रुपयांहून अधिक आहे.

शेवटी येतो तो आपला प्रिय आयकर, सरकार आयकराशिवाय कसं चालु शकेल. शेवटी तुम्ही जो आयकर भरता त्यावरच देशाचा विकास अवलंबून असतो नाही का? म्हणजे सरकारला 10% ते 15% दराने आयकर मिळतो. विनोद म्हणजे सरकारने परवडणाऱ्या घरांसाठी ज्या आयकरमुक्त योजना जाहीर केल्या आहेत, त्यासाठी सुद्धा किमान 12% कर भरावा लागतो. आता ही मला मिळालेली माहिती आहे, मी काही कुणीअर्थ तज्ञ नाही तर एक अभियंता आहे. या विषयावरील तज्ञ मला याबाबत मार्गदर्शन करू शकतात. तुमच्या डोक्याची हार्ड डिस्क व्यवस्थित काम करत असेल तर तुम्ही रिअल इस्टेटच्या या सगळ्या व्यवहारांवर आकारल्या जाणाऱ्या शुल्काच्या “टक्केवारीची” बेरीज करू शकतात, ज्यात जमीन व सदनिका विक्रीचा समावेश होतो. आता मला सांगा रिअल इस्टेट व्यवसायात सर्वाधिक पैसा कुणाला मिळतो व या पॅकेजचा खरा फायदा कुणाला होईल? मी जेव्हा वरील सर्व उदाहरणांमध्ये सरकारचा उल्लेख केला तेव्हा ते कितीतरी रुपानं तसंच कितीतरी नावांनी येतं. यामध्ये स्थानिक प्रशासकीय संस्था म्हणून पुणे महानगरपालिका, वीज पुरवठ्यासाठी महावितरण, मुद्रांक शुल्क निबंधक आयजीआर म्हणून, अग्निशमन दल, जीएसटीसाठी केंद्र तसंच राज्य सरकारचा वित्त विभाग व त्यानंतरही तुम्ही काही नफा कमवलाच (म्हणजे मला म्हणायचंय अलिकडच्या काळात) तर “सगळ्यांचा बाप” आयकर विभाग या सर्वांचा त्यात समावेश होतो.

मी अगदी स्पष्टपणे सांगतोय की ही सगळी शुल्क हटवावीत किंवा रिअल इस्टेटवर आयकर लावू नये किंवा बांधकाम व्यावसायिकांवरची सगळी कर्जं हटवावीत असं माझं अजिबात म्हणणं नाही. मी एक साधा अभियंता बांधकाम व्यावसायिक आहे, अशी विधानं करण्याइतका मूर्ख नाही. सरकारला देशाच्या विकासाठी पैशांची गरज आहे याची रिअल इस्टेट क्षेत्राला जाणीव आहे व इतके दिवस हा उद्योग आनंदाने (नाही का?) सरकारकडून विविध रुपाने आकारले जाणारे प्रत्येक शुल्क भरत होता कारण त्यात नफा होता, म्हणजे पैसा होता. मात्र आता उत्पादनाचा (म्हणजे घरांचा) तसंच कच्च्या मालाचा म्हणजेच जमीनीचा पुरवठा जास्त आहे, धोरणांमध्ये गोंधळ आहे, पायाभूत सुविधांची कमतरता आहे, ग्राहकांची घर खरेदी करण्याची क्षमता कमी झालीय. या पार्श्वभूमीवर जेव्हा समाज, माध्यमं बांधकाम व्यावसायिकांकडून त्यांचा नफा कमी करून दर घटवावेत अशी अपेक्षा करत असताना, सरकार रिअल इस्टेट नावाच्या केकमधून आपला घास थोडासा कमी का करत नाही, असा प्रश्न मला सरकारला विचारावासा वाटतो. कारण माननीय अर्थमंत्र्यांनी केलेल्या उपाययोजना पाहा, 70,000 कोटींचे पॅकेज देणे ही चांगली गोष्ट आहे, पण ही आकडेवारी कुठून आली, देशातील रिअल इस्टेट उद्योग टिकून राहण्यासाठी ती पुरेशी आहे का व कशी याची खात्री कोण देणार? तुम्ही त्यातल्या अटी पाहिल्या तर त्या पुन्हा अतिशय जाचक वाटतात. मला कुतूहल वाटतं की खरोखर फायनान्सची गरज असलेल्या अशा किती प्रकल्पांना या पॅकेजमुळे फायदा होईल. बातम्यांमध्ये असं म्हटलंय की हे केवळ परवडणाऱ्या घरांसाठीच आहे, आता परवडणाऱ्या घरांची नेमकी व्याख्या ठरवलेली नाही, त्याशिवाय प्रकल्प किंवा कंपनीवर कोणतंही कर्ज किंवा तत्सम समस्या नकोत. आता मला सांगा एखादी कंपनी कर्जमुक्त असेल किंवा मजबूत आर्थिक स्थितीत असेल तर तिला पॅकेजची गरजच काय? चुकीच्या धोरणांमुळे किंवा विविध सरकारी विभागांच्या धोरणांमधील अनियमितांमुळे जवळपास सगळेच रिअल इस्टेट प्रकल्प अडकले आहेत, असे असताना केवळ परवडणाऱ्या घराच्या प्रकल्पांसाठीच मदत का?

प्रश्न केवळ कर्ज देण्याचा व बांधकाम व्यावसायिकांना बांधकाम पूर्ण करता येण्याचा नाही तर बांधलेल्या सदनिकांच्या विक्रीचाही आहे. एकीकडे जिथे सर्व पायाभूत सुविधा उपलब्ध आहेत, ज्यामुळे कोणतीही इमारत एक परिपूर्ण घर होते तिथे लोकांना घर खरेदी करणं परवडत नाही व दुसरीकडे जिथे इमारती तयार आहेत पण अशा इमारतींसाठी पुरेशा पायाभूत सुविधा नसल्यामुळे कुणी ग्राहकच नाहीत. त्याचप्रमाणे केवळ पुण्यातच हजारो प्रकल्प नद्यांची लाल रेषा निळी रेषा किंवा नागरी विमान वाहतूक विभागाचे ना हरकत प्रमाणपत्र यासारख्या धोरणात्मक बाबींमुळे सुरुवात व पूर्णत्व यामधल्या टप्प्यात लटकले आहेत. यामध्ये विकासकाची काहीही चूक नाही तर सरकारच्याच विविध विभागांमध्ये समन्वयाचा अभाव आहे. आता मला सांगा अशा अपूर्ण प्रकल्पांसाठी सरकार कोणते पॅकेज देणार आहे, अशा बांधकाम व्यावसायिकांचे तसेच सदनिका ग्राहकांचे काय भवितव्य आहे? आपल्याला अवैध बांधकामांच्या भस्मासुरालाही तोंड द्यायचंय, यासाठी कोणताही वित्त पुरवठा, परवानगी, भोगवटा प्रमाणपत्र लागत नाही. याचं कारण म्हणजे त्यांचं कागदोपत्री अस्तित्वच नसतं तरीही त्यांना ग्राहक सापडतात, ज्यांना वैध घर खरेदी करायचं असतं पण ते परवडत नाही.

70,000 कोटी रुपयांचे पॅकेज हे स्वागतार्ह पाऊल आहे. मात्र धोरणांची निर्मिती व त्यांच्या अंमलबजवाणीची प्रक्रिया अधिक सुरळीत केली तर ते जास्त स्वागतार्ह होईल. रिअल इस्टेटसंदर्भातल्या धोरणांविषयी बोलायचं तर यामध्ये सगळी अवैध बांधकामे पाडण्याचाही समावेश होतो. नाहीतर हे पॅकेज म्हणजे फक्त ज्याप्रमाणे गोड्या पाण्याच्या नद्या जेव्हा समुद्राला जाऊन मिळतात तेव्हा सगळं पाणी खारंच होतं, मात्र समुद्रातील जहाजावरील खलाश्यांना समुद्रातील पाण्याचा काहीच उपयोग नसतो तहानेसाठी!

संजय देशपांडे 

smd156812@gmail.com

संजीवनी डेव्हलपर्स