बांधकाम व्यवसाय आणि लॉकडाऊन

जेव्हा अंधार तुम्हाला वेढून टाकतो, तेव्हा तुम्ही एकतर टॉर्च लावता किंवा तुमच्या डोळ्यांना अंधारात पाहायची सवय करून घेता...

होय, तुम्ही ओळखलंच असेलकी हे सुद्धा लॉकडाऊनत सुचलेलंचतत्वज्ञान आहे. पण जे नवीन वाचक आहेत त्यांच्यासाठी म्हणून सांगतो, हे माझंच वाक्य आहे व त्यासाठी स्वतःचंच सखोल विश्लेषण करायला जो वेळ मिळाला आहे त्याचे आभार मानले पाहिजेत. मला खात्री आहे अलिकडच्या काळात “लॉकडाऊन” हा सर्वाधिक म्हटलेला किंवा वापरलेला शब्द असावा; अगदी गूगलपेक्षाही जास्त. म्हणजेच देशभरात गूगल हा शब्द जितक्यांदा वापरला जातो त्याहूनही जास्त वेळा बोलताना लॉकडाऊन हा शब्द वापरला गेला असावा अशी मला खात्री वाटते.

लॉकडाऊन सुरू होऊन आधीच पंधरा दिवस म्हणजे जवळपास दोन आठवडे उलटून गेले आहेत. अनेकांसाठी घरी बसणे त्रासदायक किंवा तापदायक असले तरीही अनेकांना त्याची सवयही झाली आहे (काही जणांना तर ते आवडूही लागले आहे). लॉकडाऊन उठवली जाईल किंवा वाढवली जाईल याविषयी आता विविध मते व्यक्त केली जात आहेत, ती वाढवली तर काय होईल वगैरे चर्चा सुरू आहे. त्याशिवाय या महिन्याच्या १५ तारखेला लॉकडाऊन संपल्यानंतर (आता अपेक्षेप्रमाणे मुदत वाढलीच), आपल्या आर्थिक भवितव्याची खात्री कशी करता येईल! महत्त्वाचं म्हणजे कुणालाच याविषयी खात्री वाटत नाही, त्यामुळे कुणीच त्याविषयी व लॉकडाऊन संपल्यानंतरचं आयुष्य कसं असेल याविषयी बोलत नाही (नेहमीप्रमाणे). अर्थात हे स्वाभाविक आहे कारण आपण कधीच आपल्या खऱ्या भीतीविषयी बोलत नाही (जसं हॅरी पॉटरच्या गोष्टींमध्ये जादुई दुनिया लॉर्ड व्हॉल्डेमार्टचं नाव कधीच घेत नाही, ‘ज्याचं नाव कधीच घेऊ नाही’ असा त्याचा उल्लेख करते), विशेषतः जेथे अनिश्चितता असते तेव्हा भीती असतेच. अर्थात अर्थतज्ञ व व्यावसायिक जग याविषयी वैयक्तिक तसंच उद्योगाच्या पातळीवरही बराच विचार करत आहेत कारण त्यांचं अस्तित्व त्यावर अवलंबून आहे. आधीच अगदी लहान किरकोळ व्यापारी गॅसवर आहेत (म्हणजे संकटात आहेत) कारण त्यांचा सगळा हिशेब त्यांच्या दैनंदिन व्यवसायाच्या उत्पन्नावर अवलंबून असतो, विविध गोष्टींचे हप्ते काही थांबत नाहीत, ते लांबणीवर टाकणं वेगळं व ते माफ करणं वेगळं.

आता माझ्या रोजीरोटी विषयी म्हणजेच रिअल इस्टेटविषयी बोलू. असं पाहिलं तर एक चांगली गोष्ट म्हणजे रिअल इस्टेटचा कच्चा माल (जमीन किंवा इमारत) कुठेही जात नाही, वाया जात नाही किंवा खराब होत नाही किंवा इतर कोणत्याही उद्योगासारखी त्यासाठी अतिरिक्त जागा लागत नाही, त्यामुळे सकृतदर्शनी रिअल इस्टेटला सर्वात कमी फटका बसला आहे असे वाटते व तसेच जमीनीचे दर (घरांचे नाही) दिवसेंदिवस वाढतच असतात हा रिअल इस्टेटचा इतिहास आहे. पण हे अतिशय महत्त्वाचे आहे कारण आपल्याला आत्तापर्यंत जो इतिहास माहिती आहे त्यात असं कधीच घडलेलं नाही. आपण (म्हणजे अख्खं जग) ज्या परिस्थितीला तोंड देतोय ती कुणाही सुदृढ जिवंत माणसानं कधीच अनुभवलेली नाही हे कटू सत्य आहे.ही खऱ्या अर्थानं पूर्णपणे जागतिक मंदी आहे, या वादळाचा किंवा चक्रीवादळाचा अवघ्या व्यावसायिक जगाला फटका बसला आहे व त्यासाठी कुणीच तयार नव्हते. या परिस्थितीला तोंड देताना रिअल इस्टेट क्षेत्रं नेहमीप्रमाणे गोंधळलेले आहे, पूर्वी काही अडथळा आल्यावरही अशीच सगळ्यांची प्रतिक्रिया असायची कारण रिअल इस्टेटला अडथळे आवडत नाहीत, मात्र रिअल इस्टेटचा अलिकडचा इतिहास पाहिला तर तो अडथळ्यांनीच भरलेला आहे. रिअल इस्टेट ही एखादी समस्या खरी आहे हे स्वीकारणंच टाळतं ही या व्यवसायाची खरी समस्या होती व आहे. गोंधळात पडलाय, मी हे उदाहरणासहित स्पष्ट करतो; एखादे शाळेतील मूल गणितात चाचणी परीक्षेमध्ये अनुत्तीर्ण होत असेल व त्याचे कारण त्याला गणित शिकण्याचे तंत्रच समजले नाही हे असेल तर पालक म्हणून तुम्ही शिक्षकाला का मुलाला का गणितालाच दोष द्याल? सगळ्यात शेवटी तुम्ही काय करता, मूल वारंवार घटक चाचणीमध्ये गणितात नापास का होतंय हे शोधण्याचा प्रयत्न करण्याऐवजी तुम्ही विचार करता वार्षिक परीक्षेपर्यंत थांबू, तोपर्यंत मूल गणितात तरबेज होईल. म्हणूनच तुम्ही हाच योग्य मार्ग आहे असा विचार करत काहीच करत नाही. परिणामी वार्षिक परीक्षेतही मूल अनुत्तीर्ण होते व तुम्ही पालक म्हणून स्वतःऐवजी इतर सगळ्यांनाच दोष देता (अर्थात हे भारतातील बहुतेक व्यवसायांच्या बाबतीत खरं आहे मात्र नेहमीप्रमाणेच सर्वात मठ्ठ प्रकाशझोतात येतात, विकासक मित्रांनो माफ करा, हे केवळ एक उदाहरण देतोय). मी काही व्यवसायाविषयी अशी टिप्पणी करण्यासाठी कुणी महान व्यवस्थापन किंवा व्यावसायिक गुरू नाही किंवा माझे काही हजारोकरोडोरुपयांचे व्यावसायिक साम्राज्य नाही. माझा केवळ एक लहानसा व्यवसाय आहे आणि मला सांगा मी चूक नसेन तर प्रत्येक रिअल इस्टेट व्यवसायिक गेल्या किमान तीन वर्षांपासून का रडतोय. म्हणजे तुम्हाला एवढ्या काळात जर तुमच्या अश्रूंसाठी (म्हणजे खडतर काळासाठी) काही उपाय सापडला नसेल तर आपण ज्याप्रकारे व्यवसाय करतोय किंवा आपल्याला व्यवसायाकडून जी अपेक्षा आहे त्यात नक्कीच काहीतरी चूक होतेय, नाही का? जर मुलाला खरंच तो विषय समजत नसेल, गणित शिकण्याची क्षमता नसेल तर त्याची शाखा व तो त्यामध्ये प्राविण्य मिळवू शकतो असा एखादा विषय निवडा. मुलाची काय समस्या आहे, त्याची कामगिरी अशी का होतेय याविषयी त्याच्या शिक्षकांशी बोला, म्हणजे तुमच्या मुलाच्या किंवा मुलीच्या बाबतीत तुम्ही हेच केलं असतं, मग तुमच्या व्यवसायाच्या म्हणजे रिअल इस्टेट क्षेत्राच्या बाबतीत का नाही.

अनेक आर्थिक पंडितांच्या मते, व्यवसाय (म्हणजे रिअल इस्टेट) अतिशय हालाखीच्या परिस्थितीत असताना हा शेवटचा आघात (याला शेवट म्हणता येईल का) झाला, पण मला असं वाटतं तो योग्य वेळी झाला. तर्कसंगत विचार केला तर तुमच्या व्यवसायात अतिशय तेजी असती व तो जोमानं सुरू असता तर असा आघात झाल्यानंतर व अचानक थांबावे लागल्यामुळे तुमचे सर्वाधिक नुकसान झाले असते. असो, तर जेव्हा जगावर कोव्हिडचे संकट ओढवले तेव्हा रिअल इस्टेट उद्योगाला आधीपासूनच फटका बसलेला होता व तो लंगडत होता. आणखी एक गोष्ट म्हणजे या संकटामुळे केवळ रिअल इस्टेटच नाही इतर प्रत्येक उद्योगालाही फटका बसणार आहे. म्हणूनच तुमच्याकडे आधीच मंदी असल्याने तुम्हाला ज्यांच्याकडे तेजी होती त्यांच्यापेक्षा हा आघात पचवायला थोडा जास्त वेळ मिळणार आहे. मनोरंजन, आतिथ्य किंवा पर्यटनासारख्या सेवा उद्योगांकडे पाहा, या उद्योगांमध्येच गेल्या काही वर्षात भरभराट होत होती. त्यांचा व्यवसाय अगदी जोमाने सुरू होता पण तो अचानक थांबल्यानं त्यांची भंबेरी उडालीय. किमान त्या बाबतीत तरी रिअल इस्टेटमध्ये आशादायक चित्र आहे व आपण ज्या काळात कोव्हिडचं संकट आलंय त्याविषयी आभार मानले पाहिजेत. तर आता प्रश्न असा आहे की पुढे काय किंवा पुढची वाटचाल कशी असेल, रिअल इस्टेटच्या दृष्टिनं केवळ एक-दोनच अडथळे असतात एक म्हणजे तुमचे दर न वाढणं आणि विक्री न होणं. इतर बहुतेक उद्योगांसाठी (किंबहुना इतर सगळ्यांसाठी) अपेक्षेप्रमाणे विक्री न होणे हा एकमेव अडथळा असतो कारण इतर कोणत्याही उद्योगामध्ये उत्पन्नाचा अंदाज बांधताना दर न वाढण्याचा विचारही केला जात नाही. पण रिअल इस्टेट उद्योगामध्ये मात्र आधी हिशेब केला जात होता व जातोय (ही परंपरा आहे) की अंतिम उत्पादनाचे (म्हणजे सदनिकांचे दर) दर वाढतील. प्रकल्प पूर्ण होईपर्यंत विक्री होईल. समस्या अशी आहे की पहिल्या गृहितकानुसार आपण जमीन हा कच्चा माल घेतो व या गृहितकावर आधारित व्यवसाय केल्यामुळे अनेकांचे हात पोळले आहेत. दर वाढ होणे (केवळ काही ठिकाणे वगळता) ही बाब अशीही भूतकाळात जमा झाली होती, त्याचशिवाय विक्रीचे आकडेही चिंताजनक होते व आता जो फटका बसलाय त्यामुळे गोंधळात भर पडलीय.

मी काही भीतीदायक चित्र रंगवत नाही तर काही तथ्य मांडतोय, कारण तेव्हाच आपण परिस्थिताला तोंड देऊ शकतो व या अंधरालाही जी रुपेरी किनार आहे त्याकडे पाहू शकतो. मुख्य समस्या म्हणजे टाईल्स, प्लंबिंगतसंच वीज जोडणीचे साहित्य पुरवठा करणारी साखळीफेब्रुवारीपासून विस्कळीत झालीय ज्यामध्ये अंतर्गत वितरण व्यवस्थेचाही समावेश होतो. हे सगळं साहित्य चीनहून यायचं, त्यावर परिणाम झाल्यानं कामात उशीर होतोय. बहुतेक बांधकामांवर इतर राज्यांमधले तसंच महाराष्ट्राच्या ग्रामीण भागातले मजूर होते जे निघून गेलेत. ते परत कधी येतील हे आपल्याला माहिती नाही. मला असं वाटतं ही जास्त चिंताजनक बाब आहे, कारण आपण पर्यायी साहित्य मिळवू शकतो पण टाईल्स कोण बसवेल, प्लास्टर कोण करेल किंवा नळ जोडणी कोण करेल कारण तुम्ही कुणाही सामान्य माणसाला नळ जोडणी किंवा टाईल्स बसवणे अशी कौशल्याची कामं करायला सांगू शकत नाही. तुम्हाला काही मजूर (कुशल) मिळाले तरी ते त्यांच्या कामासाठी जास्त पैसे मागतील कारण या परिस्थितीचा स्वतःच्या फायद्यासाठी वापर करून घेण्याइतपत ते हुशार आहेत. सध्या कुशल मजुरांची मागणी जास्त व पुरवठा कमी आहे. यामुळे बांधकाम खर्चाचा जो अंदाज बांधलाय त्यात मोठी वाढ होईल, ती कशी भरून काढायची? हे झालं कामाच्या अंमलबजावणीच्या बाबतीत, मुख्य कार्यालय, विपणन व विक्री सांभाळणं ही वेगळी समस्या आहे. सर्वप्रथम आता ग्राहकांकडे कसं पोहोचायचं व त्याहूनही महत्त्वाचा मुद्दा म्हणजे त्यांना घर घेण्यासाठी उद्युक्त कसं करायचं कारण त्यांच्यापैकी बहुतेकांना भविष्याविषयी अनिश्चितता वाटतेय.

त्यानंतर गृहकर्जाच्या ओझ्याचं काय कारण आरबीआयनं संबंधित बँकांना विद्यमान प्रकल्पाच्या गृहकर्जाच्या देय हप्त्यांसाठी तीन महिन्यांपर्यंतची मुदतवाढ देण्याचा सल्ला दिला आहे (आदेश नाही). गृहकर्जाच्या हप्त्यांसाठी पहिले तीन महिने मुदतवाढदेणं काहीच नाही व हप्त्यांसाठी आणखी मुदत वाढ देणं म्हणजे केवळ आपल्या डोक्यावरच्या टांगत्या तलवारीच्या दोरखंडाची लांबी आखुड करण्यासारखं आहे.  हप्त्यांवरील व्याज किमान सहा महिन्यांसाठी माफ करणं व मुदत कर्जाच्या हप्त्यांच्या परतफेडीसाठी एका वर्षाची मुदतवाढदेणं आवश्यक आहे. कारण गाडी रुळावर येण्यासाठी तेवढा काळ निश्चित लागणार आहे. संपूर्ण रिअल इस्टेट क्षेत्रानं (साहित्याचे उत्पादक व विक्रेते यांच्यासह) एकत्र येऊन ही मागणी केली पाहिजे व त्यामध्ये सदनिकाधारकांचाही समावेश असला पाहिजे, कारण तेसुद्धा कोणत्याही प्रकल्पाचा भाग असतात. विचार करा एखाद्या बांधकाम व्यावसायिकानं आर्थिक क्षमता नसल्यामुळे प्रकल्प स्थगित केला तर तुम्ही आरक्षित केलेल्या घराचं व गुंतवणुकीचं काय होईल असं तुम्हाला वाटतं?

हे खरंच अतिशय भीतीदायक चित्रं आहे पण त्याला थोडीशी रुपेरी किनार आहे, रेरानं (माझ्या माहितीप्रमाणे) प्रकल्प पूर्ण करण्यासाठी तीन महिन्यांची मुदतवाढ दिली आहे, मात्र त्यातही आणखी वाढ करावी लागेल व त्यासाठी प्रयत्न करावे लागतील. सगळ्यात महत्त्वाचे म्हणजे घाबरून जाऊ नका कारण तुमचा कच्चा माल (घरे व जमीन) कुठेही जाणार नाही किंवा तो नाशवंतही नाही, तयार घरांमधल्या गुंतवणूक दारांनाही हे लागू होतं. तुमच्या हातात सध्या जे प्रकल्प आहेत त्यांचा संपूर्ण आढावा घ्या व नव्या प्रकल्पांच्या मागे धावण्याऐवजी (नेहमीप्रमाणे) हातातील प्रकल्पांवरच लक्ष केंद्रित करा. तुमचे ग्राहक, विक्रेते, कर्जपुरवठादार व तुमच्या कर्मचाऱ्यांशीही बोला कारण तेही थोडा आत्मविश्वास मिळावा यासाठी तुमच्याकडे पाहात असतील. सर्वोत्तम बाब म्हणजे आपत्तीनंतर (मी केवळ हाच शब्द वापरू शकतो) लोक गुंतवणुकीविषयी द्विधा मनस्थितीत असतील, म्हणून त्यांना योग्य मार्गदर्शन करा. घर केवळ पैशांच्याच नाही तर निवाऱ्याच्या दृष्टिकोनातूनही सर्वात सुरक्षित व सर्वोत्तम गुंतवणूक आहे. कारण संपूर्ण जग टाळेबंद होतं तेव्हा हीच अशी एकमेव जागा असते जी तुमच्यासाठी चोवीस तास व तेही आनंदानं आपले दरवाजे उघडे ठेवते.लोक परिस्थिती समजून घेण्याइतके हुशार असतात व त्यांना योग्य दिशा दाखवणं गरजेचं असतं. किंबहुना या संपूर्ण प्रकरणामध्ये तुमचं स्वतःचं घर असण्याचं महत्त्व अतिशय प्रकर्षानं जाणवलंय.

खरंच लोकांची (विशेषतः आपल्या देशातल्या) स्मरणशक्ती अतिशय कमी असते, तरीही आता समाजाच्या संपूर्ण जीवनशैलीत किंवा जीवनाविषयीच्या दृष्टिकोनात बदल होतील हे नक्की.  मार्केटिंग साठी पण ही ऑनलाईन गेमपासून ते व्हर्च्युअलसाईट भेटीपर्यंत विविध माध्यमांचा वापर वाढेल. तसेच जास्तीत जास्त लोक ई-वर्तमानपत्रे किंवा न्यूज ॲप वापरू लागतील. अनेक संस्थांनीही ऑनलाईन बैठकींसाठी आधीच झूमॲपचा वापर करायला सुरूवात केलीय. आपल्या ग्राहकांना त्यांच्या बांधकाम व्यावसायिकाला किंवा त्याच्या कर्मचाऱ्यांना भेटायला अर्धा दिवस घालवावा लागण्याऐवजी आपणही त्यांच्याशी बोलण्यासाठी या ॲपचा वापर करू शकतो. आयुष्य जसं पुढे जाईल तसं इथून पुढे हे जग बदलेल यात शंका नाही. मुद्दा असा आहे की आपण (म्हणजे रिअल इस्टेट क्षेत्रं) हा बदल स्वीकारायला व अंगिकारायला हवा कारण त्यातच आपलं भवितव्य आहे, जे खरंच उज्ज्वल आहे. पण त्यासाठी आपण स्वतःमध्ये योग्य ते बदल केले पाहिजेत!

संजय देशपांडे

संजीवनी डेव्हलपर्स

इमेल - smd156812@gmail.com