घर खरेदी झाली ,पायाभुत सुविधांचे काय ?

“एक आनंदी घरं हे प्रत्येक महत्वाकांक्षेचं उद्दिष्ट असतं, त्याचसाठी आपली सगळी धडपड आणि मेहनत चालते, असं घर आपल्याला नव्या जोमाने आपल्या स्वप्नांचा पाठलाग करण्याची प्रेरणा देतं”...सॅम्युअल जॉन्सन

डॉ. जॉन्सनं या नावानं ओळखला जाणारा इंग्रजी लेखक सॅम्युअल जॉन्सन याने, एक कवी, निबंधकार, नीतिशास्त्रज्ञ, साहित्यिक टीकाकार, आत्मकथालेखक, संपादक व शब्दकोशकार म्हणून इंग्रजी साहित्यात विपुल योगदान दिलं. जॉन्सनंचं ए डिक्शनरी ऑफ द इंग्लिश लँग्वेज, १७५५ साली प्रकाशित झालं. त्याचे आधुनिक इंग्रजीवर अतिशय दूरगामी परिणाम झाले व त्याचे वर्णन “अतिशय विद्वत्तापूर्ण महान कामगिरी” असे केले जाते. माझा मित्र व रिअल इस्टेटविषयी सातत्याने लिहाणारा ब्लॉगर रवी करंदीकर याच्या एका ब्लॉगवरून मला सॅम्युअलचे हे शब्द आठवले. रवीसाठी ब्लॉगरपेक्षाही रिअल ईस्टेटचा समीक्षक हा अधिक समर्पक शब्द आहे व त्याचे ब्लॉग हे अनेकदा माझ्या लेखांची प्रेरणा असतात. यावेळी मी जेव्हा त्याच्या एका ब्लॉगसंबंधी त्याच्याशी चर्चा करायला कॉल केला तेव्हा आमची थोडीशी शाब्दिक चकमकच झाली. याचे कारण म्हणजे त्याने त्याच्या ब्लॉगमध्ये त्याच्या वाचकांना उपनगरातील भागात म्हणजेच महानगरपालिकेच्या हद्दीच्या सीमाभागात विकसित होणा-या प्रकल्पांमध्ये सदनिका खरेदी करू नये असे नमूद केले होते किंबहुना वाचकांना तसा सल्ला दिला होता. मी सुरुवातीला त्याच्या ब्लॉगमुळे थोडासा चक्रावून गेलो होतो व स्वतः विकासक असल्यामुळे पायाभूत सुविधा नसलेल्या भागांमध्येच  इमारती बांधणे कसे योग्य आहे हे त्याला समजावून देऊ लागलो. त्यासाठी पायाभूत सुविधा उभारणे हे सरकारचेच काम आहे वगैरे असा बांधकाम व्यावसायिकांचा नेहमीचा तर्कही दिला. मात्र आमच्या संभाषणातून निष्कर्ष काहीच निघाला नाही त्यामुळे हा विषय माझ्या मनात रेंगाळत राहिला. रवीची भूमिका होती की जिथे रस्ते, पाणी व सांडपाण्यासारख्या पायाभूत सुविधा नसतात तेथे बांधकाम व्यावसायिकांनी बांधकाम करू नये. मी जेवढा त्याविषयी जास्तीत जास्त विचार करू लागलो तेवढा तो तर्क कितीही विक्षिप्तपणाचा असला तरीही तो मला योग्य वाटू लागला व त्यामुळेच मी जास्त अस्वस्थ झालो!

याच्या तपशीलात जाण्यापूर्वी पायाभूत सुविधांच्या आघाडीवर म्हणजेच शहरातील व आजूबाजूच्या नागरी पायाभूत सुविधांविषयी काय परिस्थिती आहे ते पाहू. नागरी पायाभूत सुविधा म्हणजे स्थानिक संस्थांद्वारे नागरिकांना मूलभूत गरजा पुरवण्यासाठी दिल्या जाणाऱ्या सुविधा किंवा चालविले जाणारे उपक्रम. उदाहरणार्थ रस्ते, जलवाहिन्या, सांडपाण्याच्या वाहिन्या, विद्युतवाहिन्या इत्यादी पायाभूत सोयीसुविधा आहेत व सार्वजनिक वाहतुकीसारख्या नागरी सुविधा उपक्रमांमध्ये मोडतात. क्रीडा संकुल किंवा शाळा तसेच रुग्णालय, शॉपिंग मॉल व चित्रपटगृहे यासारख्या सामाजिक पायाभूत सुविधा तर सोडूनच द्या; त्या देखील महत्वाच्या आहेत मात्र माणूस त्यांच्याशिवाय जगू शकतो हे तथ्य आहे. फार पूर्वीची गोष्ट नाही, अगदी २००० सालापर्यंत पुणे पायाभूत सुविधांच्या बाबतीत सर्वोत्तम शहर मानले जायचे विशेषतः या शहरात नागरिकांना मिळणारे पाणी व वातावरणाच्या बाबतीत. सार्वजनिक वाहतूक सर्वोत्तम नव्हती तरीही तेव्हा शहराचा विस्तार मर्यादित होता त्यामुळे ती पुरेशी होती. रस्ते व सांडपाणी यासारख्या गरजांच्या बाबतीतही तशीच परिस्थिती होती. पाण्याच्या बाबतीत म्हणाल तर राज्यात पाणी पुरवठ्यामध्ये पुण्याचा पहिला क्रमांक होता कारण तो मुबलक प्रमाणात होत असे! शहराच्या सांस्कृतिक गरजा भागविण्यासाठी एक बाल-गंधर्व रंगमंदिर पुरेसे होते. मात्र २००० सालानंतर आयटीच्या तसेच ऑटोमोबाईल क्षेत्राच्या कृपेने शहरात व शहराच्या आसपास मोठ्याप्रमाणावर रोजगार निर्मिती झाल्याने, पुणे अचानक रोजगाराचे देशभरातील एक प्रमुख केंद्र बनले व या शहरामध्ये स्थलांतरितांचे प्रचंड लोंढे यायला सुरुवात झाली. त्याचसोबत ज्या पिढीने इथे ८०च्या दशकात सदनिका घेतल्या होत्या त्यांच्या पुढच्या पिढीलाही इथेच नोकऱ्या मिळाल्या व त्यामुळे त्यांना सध्याची राहाती जागा अपुरी वाटू लागली. इथे उद्योगधंद्यांना कुशल मनुष्यबळ पुरविणाऱ्या शेकडो शैक्षणिक संस्था होत्या, ज्या त्यांच्यासाठी एकप्रकारे पायाभूत सुविधाच होत्या. शहराची अशाप्रकारे वाढ होत असताना लोकसंख्याही अनेकपटींनी वाढत होती. त्यामुळे ज्या पायाभूत सुविधांसाठी शहराचं काही वर्षांपूर्वी कौतुक केलं जायचं त्या लोकसंख्या वाढीच्या ओझ्याखाली खचु लागल्या. एकीकडे या सर्व नव्या लोकसंख्येसाठी घरांची गरज होती त्यामुळे बांधकाम व्यावसायिक नावाच्या प्राण्याची चलती झाली व रिअल इस्टेट उद्योग तेजीत आला. शहराचं क्षितीज व शहराच्या सीमा झपाट्यानं बदलू लागल्या. आजूबाजूची गावं महापालिकेच्या म्हणजेच पीएमसी व पीसीएमसीच्या हद्दीत सामावून घेण्यात आली. शहरातूनच नाही तर उपनगरातुनही शेती व फळबागा हद्दपार झाल्या व जमीनीच्या प्रत्येक इंचावर इमारती बांधायला सुरुवात झाली. हे होणं आवश्यक होतं हे मान्य आहे कारण तुम्हाला रोजगार निर्मिती करायची असेल तर त्याठिकाणी काम करणाऱ्या लोकांना राहण्यासाठी घरही बांधावीच लागतील. पीएमसी व पीसीएमसीची विस्तारित हद्दही पुरेशी नव्हती, काँक्रीटच्या इमारतींनी महानगरपालिकेच्या सीमेवर असलेल्या गावांवर अतिक्रमण करायला सुरुवात केली. कोणत्याही सरकारी संघटनेला कळायच्या आधीच निवांत व टुमदार पुणे केवळ एक शहर न राहता तो पुणे महानगर प्रदेश झाला होता. सरकारला आजूबाजूला कर्करोगासारखी होणारी अस्ताव्यस्त वाढ पाहता तिच्यावर नजर ठेवणं आवश्यक वाटू लागलं व त्यांनी बहुचर्चित पीएमआआरडीए म्हणजेच पुणे महानगर प्रदेश विकास प्राधिकरणाची स्थापना केली! त्याचे प्रत्यक्ष कामकाज अलकिडेच पाच महिन्यांपूर्वी सुरु झाले, एका सुप्रिद्ध मराठी वाहिनीच्या मालिकेत झालं तसं (जे मराठी जाणतात त्यांच्यासाठी जान्हवी आणि श्रीचं बहुप्रतिक्षित बाळ) पीएमआरडीएचं बाळ जन्माला येण्यासाठी फार वाट पाहावी लागली. जवळपास दहा वर्षं पीएमआरडीएच्या संकल्पनेविषयी चर्चा सुरु होती व अखेरीस २०१५ साली ती प्रत्यक्षात उतरली! पीएमआरडीएचे काम म्हणजे काँक्रिटच्या जंगलाची वाढ नियंत्रित करणे व दोन्ही महानगरपालिंकाच्या हद्दीबाहेर असलेल्या भागांना ठोस पायाभूत सुविधा देणे.

नेमक्या याच मुद्याविषयी रवीला चिंता होती की सीमाभागातील अनेक इमारतींमध्ये ज्यांचा ताबा नागरिकांना देण्यात आला आहे (सरतेशेवटी); तिथे त्यांना दररोज अनेक मूलभूत प्रश्नांना तोंड द्यावं लागतंय. यामुळेच बांधकाम व्यावसायिक व ग्राहकांमधील भांडणं हा रोजचाच विषय झाला आहे! अनेक ठिकाणी रस्त्यांचे जाळे नाही, रस्त्यांवर एकतर अतिक्रमण करण्यात आले आहे किंवा ते अतिशय वाईट स्थितीत आहेत. रस्त्यावरील सुरक्षेसाठी दुभाजक किंवा पथदिवे वगैरे नाहीत, यामुळे विशेषतः महिलांनी रात्रीच्या वेळी या भागातून प्रवास करणे अतिशय असुरक्षित आहे. पाणी पुरवठा अतिशय कमी होतो किंवा अजिबात होत नाही, पावसाच्या पाण्याचा निचरा करणाऱ्या किंवा सांडपाण्याच्या वाहिन्या नाहीत. क्रेडाईच्या (विकासकांची शिखर संस्था) मालमत्ता प्रदर्शनातही माननीय पालकमंत्र्यांनी, जे पीएमआरडीएचे प्रमुखही आहेत, नागरिकांना रस्तेवगैरेसारख्या पायाभूत सुविधा मिळत नसल्याबद्दल केवळ बांधकाम व्यावसायिकांनाच दोष दिला व नागरिक त्यांच्याकडे अशा समस्यांविषयी तक्रारी करत असल्याचे सांगितले! मला माननीय मंत्री महोदयांना प्रश्न विचारावासा वाटतो की रस्ते, पाणी व सांडपाणी यासारख्या पायभूत सुविधा पुरविणे हे बांधकाम व्यावसायिकाचे काम आहे का? बांधकाम व्यावसायिक त्याच्या प्रकल्पाला लागून असलेला रस्ता बांधून देऊ शकतो किंवा हस्तांतरित करू शकतो किंवा त्याची दुरुस्ती करू शकतो, मात्र त्याच्या जमिनीच्या हद्दीत न येणारा रस्ता तो कसा तयार करून देईल? त्याप्रमाणे जर सरकार नागरी पायाभूतसुविधा उपलब्ध करून देणार नसेल तर अशा पायभूत सुविधा नसलेल्या सर्व जमीनी बांधकामास अयोग्य म्हणून का जाहीर करत नाहीत, म्हणजेच अशा जमीनी कुणी खरेदी करणार नाही व त्यावर इमारतीही बांधणार नाही! दुसरा मुद्दा म्हणजे पीएमआरडीए, पीएमसी व पीसीएमसी प्रति चौरसफुटाला साधारणत: ४०० रुपये दराने (हा दर ठिकाण, वापर तसेच रचनेनुसार बदलतो) विकास शुल्क तसेच योजनेला मंजुरी देण्यासाठी अधिभार / प्रिमीयम का आकारतात? त्याचप्रमाणे जर विकासकांनीच सर्व पायाभूत सुविधा देणे अपेक्षित असेल तर महानगरपालिका व ग्रामपंचायती नागरिकांकडून मालमत्ता कर का गोळा करतात, हा कर बांधकाम व्यावसायिकांनाच गोळा करायची परवानगी का देत नाही. सरकार किंवा स्थानिक संस्था कोणत्याही नागरी पायाभूत सुविधा पुरविणार नसतील किंवा त्या देण्यासाठी कोणतीही जबाबदारी घेणार नसतील तर त्यांना विकासकांकडून तसेच नागरिकांकडून एक पैसाही मागायचा कायदेशीर व नैतिक अधिकार नाही! खरं म्हणजे सरकारी संस्थांना नागरिकांकडून पैसे गोळा करायची मात्र बदल्यात त्यांना काहीही न देण्याची सवय लागली आहे.

 मी तुम्हाला यासाठी माझेच एक उत्तम उदाहरण देतो. आपली परमप्रिय एमएसईडीसीएल म्हणजेच पूर्वीची एमएसईबी विकासकांना विद्युत वाहिन्यांचे संपूर्ण जाळे तसेच पायाभूत सुविधा उभारायला सांगते, यामध्ये रोहित्रापर्यंतच्या उच्च दाबाच्या वीज वाहिन्या घालण्याचाही समावेश होतो. या सर्व पायाभूतसुविधा एमएसडीसीएलला सुपूर्त केल्यानंतर ती पाचवर्षांसाठी त्याच्या पर्यवेक्षणाची जबाबदारी घेते. विनोद म्हणजे विकासकालाच या सर्व कामासाठी एमएसडीसीएलला पर्यवेक्षण शुल्क द्यावे लागते तसेच सर्व साहित्य एमएसईडीसीएलने नेमून दिलेल्या पुरवठादारांकडूनच खरेदी करावे लागते व तरीही या साहित्याची वैयक्तिक हमी द्यावी लागते. त्यावरही कडी म्हणजे प्रकल्पक्षेत्राच्या बाहेर इतर कोणतीही सरकारी संस्था काम करत असेल उदा. पीएमसीच्या रस्ते विभागाद्वारे भूमिगत वीज वाहिन्यांचे नुकसान झाले तर त्या देखील विकासकालाच दुरुस्त करून द्याव्या लागतात! माझ्या बाबतीत स्थानिक ग्रामपंचायतीच्या रस्ते कंत्राटदाराकडून वीज वाहिनी तुटली हे स्पष्ट होते त्यामुळे तिथल्या गृहसंकुलात राहणाऱ्या लोकांचा वीज पुरवठा खंडित झाला; एमएसईडीसीएलचा संबंधित अधिकारी म्हणाला ही बांधकाम व्यावसायिकाची जबाबदारी आहे कारण पायाभूत सुविधांची देखभाल करायचे त्याने मान्य केले आहे! वीज वाहिनीचे नुकसान निकृष्ट साहित्यामुळे किंवा सुमार दर्जाच्या कामामुळे झाले असते तर मी समजू शकलो असतो, मात्र दुसऱ्या एखाद्या सरकारी संस्थेच्या निष्काळजीपणामुळे वीज वाहिनीचे नुकसान होत असेल तर त्याला बिल्डर कसा जबाबदार ठरतो ? आणखी एक मुद्दा म्हणजे, एमएसईडीसीएल वीज देयकांचे पैसे का गोळा करते ते काही फक्त वीजेसाठी नसतात पायाभूत सुविधांच्या देखभालीसाठीही असतात मग तरीपण ते ही जबाबदारी कशी नाकारतात ! पालकमंत्र्यांनीही क्रेडाईच्या मंचावर असाच तर्क मांडला की तुम्ही तुमच्या ग्राहकांना सदनिका विकताय मग तुम्हीच त्यांची काळजी घ्या, म्हणजे काय तर सरकार म्हणून आम्ही फक्त पैसे गोळा करू, बाकी काही नाही! आपला देशच अशाप्रकारे चालतो व दुसरीकडे आपण “व्यवसाय करण्यातील सहजता! वगैरेच्या बाता मारतो”

अशी परिस्थिती असताना बांधकाम व्यावसायिक जिथे पायाभूत सुविधा नाहीत अशा जमीनी का खरेदी करतात व सामान्य माणूस त्याच्या स्वप्नातलं घर अशा प्रकल्पांमध्ये को खरेदी करतो? याचं उत्तर सोपं आहे, खिशाला परवडतं म्हणून! जिथे तथाकथित सर्व नागरी पायाभूत सुविधा उपलब्ध असतात तिथे जमीनीचे दर आभाळाला भिडलेले असतात त्यामुळे अशा घरांचा पत्ता केवळ मूठभर लोकांनाच परवतो. त्याचप्रमाणे अशा जमीनी आधीपासूनच विकसित असतात, सर्व पायाभूत सुविधाही उपलब्ध असतात त्यामुळे तिथे जागाच नसते. आपण घरांची मागणी नीट समजून घेतली तर परवडणाऱ्या घरांना मोठी मागणी आहे व बहुतेक लोकांना आर्थिक मर्यादा आहेत. जिथे जमीनीचे दर कमी आहेत तिथेच घर घेणं त्यांच्या खिशाला परवडणारं आहे व जमीनीचे दर कमी (कमी म्हणजे विकसित जमीनीच्या दरांच्या तुलनेत कमी) केवळ पायाभूत सुविधा नसल्यामुळे आहेत. इथे आणखी एका घटकाचा विचार करावा लागेल ज्या जमीनींचे दर रस्ते किंवा पाणी किंवा जमीन अशा कोणत्याही पायाभूत सुविधा नसल्यामुळे अतिशय कमी आहेत, ज्या जमीनींचे मालक केवळ सरकार करते म्हणून स्वतःचे कोणतेही योगदान न देता अशा पायाभूत सुविधांसाठी जमीनींचे दर वाढवुन एक प्रकारे समाजाकडून खंडणी उकळतात, हा गुन्हा नाही का? जेथे प्रशासकीय संस्थांनी पायाभूत सुविधा उपलब्ध करून दिल्यामुळे जमीनींचे दर सतत वाढताहेत तिथे जमीनीच्या दरांवर कमाल मर्यादा असली पाहिजे, नाहीतर विकसित जमीनी कधीच परवडणाऱ्या दराने मिळणार नाहीत व अशा जमीनींवर बांधली जाणारी घरेही परवडणारी नसतील! खरच आता रस्ते बांधणे व सांडपाण्याच्या वाहिन्या/जलवाहिन्या / विद्युत वाहिन्यांचे जाळे तयार करणे यासारख्या पायाभूत सुविधांच्या कामांचा राष्ट्रीय गरज म्हणून विचार केला जावा व त्यात अडथळा आणणाऱ्या कुणाही व्यक्तिवर टाडा किंवा मोक्कासारख्या कायद्यांतर्गत कारवाई करण्यात यावी! अनेकजण हसतील किंवा मला वेड लागलंय असं म्हणतील मात्र आजूबाजूला पाहा म्हणजे तुम्हाला पायाभूत सुविधा व अशा कायद्यांचं महत्व पटेल. कारण जमीनीच्या अगदी लहानश्या तुकड्याचा मालकही स्वतःच्या स्वार्थासाठी हजारो नागरिकांना वेठीस धरतो, कारण फक्त सरकारला कुठल्या तरी जमीनधारणा कायद्याच्या नावाखाली रस्ते बांधण्यासाठी त्याचा जमीनीचा तुकडा अधिग्रहित करता येत नाही! हे तथाकथित सरकार नागरिकांकडून कर गोळा करत असेल व उद्योगांवर अधिभार आकारत असेल तर आमच्याकडून गोळा केलेल्या प्रत्येक रुपयासाठी याच सरकारने सेवाही दिली पाहिजे!

म्हणूनच रवीच्या सल्ल्याविषयी विचार केला तर तो कितीही बांधकाम व्यावसायिक विरोधी किंवा विक्षिप्त वाटला तरीही, जिथे पायाभूत सुविधा नाहीत तेथे सदनिका खरेदी न करणे योग्य वाटते! कारण शेवटी आपण बांधकाम व्यावसायिक व ग्राहकच रस्त्यासारख्या साध्या पायाभूत सुविधा देण्याबाबत इतक्या निष्काळजी दृष्टिकोनाविषयी सरकारला जाब विचारत नाही! बांधकाम व्यावसायिक म्हणून आपण कोणत्याही पायाभूत सुविधांशिवाय जमीनी खरेदी करतो, आपण सरकारला ते मागील तेवढे सगळे कर/अधिभार देतो व तरीही आपल्याला आपल्या प्रकल्पांसाठी रस्ते किंवा पाणी मिळत नाही याची काळजी वाटत नाही. त्यात कहर म्हणजे आपल्याला अशा प्रकल्पांमध्ये सदनिका आरक्षित करणारे, आपल्याला पैसे देणारे व ताबा घेणारे ग्राहक मिळतात. ते पाणी, सांडपाणी, वीज किंवा रस्ते अशा कोणत्याही सोयी नसलेल्या घरांमध्ये राहायला लागतात व त्यानंतरही ते त्याच नगरसेवकांना, आमदारांना व खासदारांना मत देतात! जोपर्यंत सामान्य माणूस त्याच्या कष्टाच्या पैशांचा पुरेपूर मोबदला न देणारे काहीही खरेदी करत राहील तोपर्यंत पायाभूत सुविधांची परिस्थिती बदलणार नाही. अशी खरेदी थांबवली तरच बांधकाम व्यावसायिक अशा जमीनी खरेदी करणार नाहीत व त्यानंतरच जमीन मालकांना व सरकारला त्याची धग जाणवेल व त्यानंतरच सामान्य माणसाचे जीवन आरामदायक होण्यासाठी काही बदल होईल अशी आशा आहे!

असे झाले तरच रवी त्याच्या वाचकांना “इथे सदनिका घेऊ नका किंवा तिथे सदनिका घेऊ नका” असा सल्ला देणार नाही तर “इच्छा असेल तिथे सदनिका खरेदी करा” असा सल्ला देईल!

संजय देशपांडे

 smd156812@gmail.com

संजीवनी डेव्हलपर्स

सुंदर शहर ,अतिक्रमण मुक्त शहर !

“तुम्ही उद्याची जबाबदारी आज झटकून केलेल्या चुकांमधुन मोकळे होऊ शकत नाही”… अब्राहम लिंकन

अब्राहम लिंकन हे अमेरिकेचे १६वे व बहुतेक सर्वात बुद्धिमान राष्ट्राध्यक्ष होते. ते त्यांच्या विनोदी स्वभावामुळेही ओळखले जात! त्यांच्या अनेक अवतरणांमधून आपल्याला दिसून येतं की ते अतिशय गंभीर सल्ले विनोदाची पखरण करुन देत. त्यांचा वरील सल्ला आपल्या प्रिय पीएमसीला म्हणजेच पुणे महानगरपालिकेला अगदी तंतोतंत लागू होतो, जी बहुतेक वेळा या अवतरणाच्या उत्तरार्धाचे पालन करते म्हणजे जबाबदारी टाळते. त्यांच्या दृष्टीने जबाबदारी हाताळण्याचा हा सर्वोत्तम उपाय आहे. पीएमसीच्या अतिक्रमण प्रतिबंधक पथकाने नुकत्याच केलेल्या कारवाईच्या बाबतीत जे झाले त्याविषयी मी बोलत आहे; या पथकाच्या बाबतीत जे झाले त्याविषयी असे कळते की, या पथकाच्या प्रमुखांनाही मारहाण करण्यात आली व ते गंभीर जखमी झाले. इथे आपल्यापैकी बरेचजण म्हणतील की आम्हाला त्याचे काय, ही नेहमीसारखीच बातमी किंवा नाटकच नाही का? कारण पीएमसी अशा कारवाया करत राहते व पथक त्या ठिकाणाहून परत गेल्यानंतर पुन्हा पहिले पाढे पंचावन्न अशीच परिस्थिती असते! मला असे वाटते जे झाले ते इतके साधे नव्हते कारण ज्या व्यक्तिवर हल्ला झाला ती पीएमसीमधील अतिशय ज्येष्ठ व्यक्ती आहे व संपूर्ण अतिक्रमविरोधी पथकाची प्रमुख आहे; तिच्यावर हल्ला करणे म्हणजे पीएमसी नावाच्या संपूर्ण यंत्रणेवर हल्ला करणे जिने प्रत्येक अतिक्रमण किंवा शहरातील अवैध बांधकाम हटविणे अपेक्षित आहे. जर दिवसाढवळ्या बेकायदेशीर गोष्टी करणारे नागरिक त्यांना मारत असतील तर, रस्त्यांवर सामान्य जनतेसाठी काय परिस्थिती असेल याची कल्पना न केलेलीच बरी!

आपण कोणत्याही अतिक्रमणाच्या मूळाशी जाण्यापूर्वी काय झाले आहे ते पाहू, अतिक्रमण प्रतिबंधक पथकाचे प्रमुख श्री.माधव जगताप एका जमीनीवरील एक हॉटेल पाडण्यासाठी गेले जी मनपाच्या नकाशांप्रमाणे पोलीस स्थानकासाठी आरक्षित होती. हे हॉटेल अनेक वर्षांपासून सुरु आहे व जेव्हा पथक ते पाडण्यासाठी गेले तेव्हा मालकाने तसेच त्याच्या सहकाऱ्यांनी पथकावर हल्ला केला ज्यामुळे श्री.माधव जगताप यांना गंभीर इजा झाल्या. विनोद म्हणजे त्यांच्यासोबत पोलीस संरक्षण होते मात्र हल्ला करणाऱ्यांची संख्या अधिक होती व त्यामुळे पोलीस पळून गेले; किमान सर्व मोठ्या वृत्तपत्रांमध्येतरी असेच छापून आले होते! त्यावेळी “सद् रक्षणाय खलनिग्रहणाय” हे पोलीसांचं घोषवाक्य कुठे गेलं व मी कायम न्यायाच्या बाजूने खंबीरपणे उभा राहीन या शपथेचं काय झालं असाच प्रश्न सामान्य माणूस विचारेल! मात्र तो स्वतंत्र लेखाचा विषय आहे, म्हणूनच आपण या घटनेच्या कारणावर लक्ष केंद्रित करु. त्यासाठी आपण अतिक्रमण हा शब्द व तिची शहरातली व्याप्ती समजावून घेणे आवश्यक आहे.

अनेक लोक अतिक्रमण व अवैध बांधकाम यांच्यात गल्लत करतात, म्हणूनच या दोन्हींमध्ये काय फरक आहे ते पाहू! ज्याप्रमाणे भूमितीमध्ये प्रत्येक आयत चौकोन असतो; पण प्रत्येक  चौकोन हा आयत नसतो !  त्याचप्रमाणे प्रत्येक अतिक्रमण हे अवैध बांधकाम किंवा अवैध कृत्य असते मात्र प्रत्येक अवैध बांधकाम म्हणजे अतिक्रमणच असेल असे नाही! शहरात कुठेही किंवा शहराबाहेर कोणतेही बांधकाम करण्यासाठी आपल्याकडे काही नियम असतात; हे नियम जमीनीच्या विशिष्ट तुकड्यावर किती बांधकाम करायचं फक्त हेच ठरवत नाहीत तर कोणत्या जमीनीवर काय बांधता येईल हे देखील ठरवतात व कोणती जमीन मोकळी ठेवायची हे सुद्धा ठरविण्यात आलेलं असतं. अवैध बांधकाम म्हणजे प्रशासकीय प्राधिकरणाकडून म्हणजेच पुण्यामध्ये पीएमसीकडून योग्य त्या परवानग्या न घेता केलेलं कोणतंही बांधकाम अवैध बांधकाम असतं. अतिक्रमण म्हणजे ठरवून दिलेल्या किंवा मंजूरी देण्यात आलेल्या जागेच्या मर्यादेबाहेर केलेलं बांधकाम तसंच यामध्ये इतर कुणाच्या तरी मालकीच्या जमीनीवर केलेल्या बांधकामाचाही समावेश होतो. उदाहरणार्थ दोन इमारतींच्या मधील रिकाम्या जागेत किंवा इमारतीच्या गच्चीत काही तरी बांधकाम करणे म्हणजेच जी जागा खुली किंवा रिकामी ठेवणे अपेक्षित आहे तिथे बांधकाम करणे. त्याचशिवाय अतिक्रमण म्हणजे सार्वजनिक मालमत्ता असलेल्या पदपथावर भाज्यांचे दुकान थाटणे किंवा वृत्तपत्रामध्ये आलेल्या बातमीप्रमाणे त्या संबंधित व्यक्तिने पीएमसीच्या मालकीच्या जमीनीवर हॉटेल सुरु केले होते. खाजगी मालमत्तेवरही अतिक्रमण होऊ शकते मात्र त्या परिस्थितीत प्रकरण आधी पोलीसांकडे व त्यानंतर दीवाणी न्यायालयात जाते व ते पीएमसी किंवा स्थानिक प्रशासनाच्या अखत्यारित येत नाही. म्हणूनच आपण असे म्हणू शकतो की केवळ सार्वजनिक वापरासाठी असलेल्या जमीनीचा किंवा जागेचा वैयक्तिक किंवा व्यावसायिक कारणाने वापर करणे म्हणजे अतिक्रमण असे आपल्याला ढोबळपणे म्हणता येईल! पीएमसीचे दोन स्वतंत्र विभाग आहेत, एक म्हणजे बांधकाम नियंत्रण विभाग जो इमारतींच्या बांधकामांना दिल्या जाणाऱ्या परवानग्या हाताळतो व दुसरा म्हणजे अतिक्रमण प्रतिबंधक विभाग. हा विभाग विशेषत्वे अतिक्रमण हाताळतो. इमारत नियंत्रण विभागाचे काम सुरुवातीलाच अतिक्रमणाच्या शक्यतांना आळा घालणे असले तरीही एकदा इमारत पूर्ण झाली व भोगवटा प्रमाणपत्र देण्यात आल्यानंतर बांधकाम मंजूरी विभागाला विशेष काही करता येत नाही. त्यामुळेच बांधकाम परवानगी विभागाने एखाद्या इमारतीचा किंवा जागेचा जो वापर निश्चित केला असेल, त्याचा गैरवापर  होईल अशाप्रकारच्या कोणत्याही कारवायांना आळा घालणे हे अतिक्रमण प्रतिबंधक विभागाचे काम आहे. पीएमसीचा जमीन व मालमत्ता विभागही आहे ज्याने पीमसीच्या ताब्यात असलले सर्व मालमत्तांची देखभाल करणे अपेक्षित आहे. पीएमसीच्या ताब्यातील या जमीनी मोकळ्या असतात व विशिष्ट हेतूने आरक्षित असतात उदाहरणार्थ रस्ते व उद्याने. या जमीनी ज्या हेतूने आरक्षित आहेत त्यासाठी विकसित केल्या जाण्याची वाट पाहिली जाते. उदाहरणार्थ जी जमीन उद्यानासाठी किंवा रुग्णालयासाठी आरक्षित आहे तिथे विविध कारणांमुळे बांधकाम सुरु झालेले नसते, त्यापैकी एक कारण म्हणजे अर्थसंकल्पात तरतूद नसते! समजा कुणीतरी अशा जमीनीचा अनधिकृतपणे ताबा घेतला व ती जमीन अनधिकृतपणे हॉटेलसाठी किंवा गॅरेजसाठी वापरायला सुरुवात केली तर ही बाब अतिक्रमण प्रतिबंधक विभागाच्या अखत्यारित येते.

मात्र महत्वाचा मुद्दा असा आहे की आपण अशी एखादी यंत्रणा का विकसित करत नाही ज्यामुळे अतिक्रमणाची शक्यता कमीत कमी असेल याची खात्री केली जाईल, उदाहरणार्थ आपण कुणीही अवैधपणे जमीनीत शिरु नये यासाठी व्यवस्थित तारांचे कुंपण किंवा भक्कम भिंत का बांधत नाही? तसेच प्रत्येक आरक्षित जमीनीवर माहिती देणारा फलक का लावत नाही, त्याशिवाय गुगल अर्थसारख्या सॉफ्टवेअरच्या मदतीने सरकारच्या ताब्यातील अशा सर्व जमीनींवर चोवीस तास नजर ठेवणारी एक यंत्रणाही असली पाहिजे! तथाकथित मालमत्ता कक्षाला पुरेसे कर्मचारी दिले पाहिजेत तसेच पीएमसीच्या अशा सर्व मालमत्तांवर सशस्त्र सुरक्षा सेवा उपलब्ध करुन दिली पाहिजे. त्याशिवाय आता सर्व रस्ते तसेच सार्वजनिक मालमत्ता सीसीटीव्हीच्या देखरेखीखाली आहेत, आपण त्यांचा वापर अतिक्रमण तपासण्यासाठी विशेषतः पदपथावरील अतिक्रमण तपासण्यासाठी तसेच व्यावसायिक आस्थापना वाहनतळासाठी आरक्षित असलेल्या त्यांच्या जागा इतर कारणांसाठी वापरत आहेत का हे तपासण्यासाठी करु शकतो. ही केवळ मासिक मोहीम असू नये तर प्रभागनिहाय पथक तयार करुन दररोज तपासणी केली जाईल अशी यंत्रणा स्थापित करा. हे पथक दररोज ठराविक मालमत्तांना विशेषतः व्यावसायिक मालमत्तांना भेट देईल व त्यांचा वापर कसा केला जात आहे हे तपासेल. यामध्ये अशा अतिक्रमणांमुळे सामान्यपणे जनतेला किती अडचण होत आहे या मुद्द्यावर लक्ष केंद्रित केले पाहिजे. याची सर्वोत्तम उदाहरणे आहेत, वाहनतळाच्या जागी हॉटेल करणे किंवा इमारतीच्या कडेला असलेल्या मोकळ्या जागी गोदाम करणे, यामुळे वाहनतळातही अडथळा येतो तसेच नागरिकांना इमारतीमध्ये व आजूबाजूला सहजपणे वावरताही येत नाही. असे प्रकार आढळल्यास त्यांची छायाचित्रे पीएमसीच्या संकेतस्थळावर प्रसिद्ध करा व त्याबाबत लोकांशी संवाद साधा म्हणजे लोकही त्यांना मिळालेली छायाचित्रे टाकतील. कारण अनेकदा कारवाई केल्यानंतर लगेच अतिक्रमण सुरु होते असाच अनुभव आपल्याला येतो. आणखी एक समस्या म्हणजे अशा पथकांची विश्वासार्हता कारण बहुतेकवेळा अतिक्रमणाला नुकतीच सुरुवात झाल्यावर हा विभाग त्याकडे दुर्लक्ष करतो व, त्यानंतर तो सवयीचा भाग होतो व नंतर फार उशीर होतो, 

श्री. जगताप यांना झालेल्या मारहाणीच्या ताज्या घटनेच्या बाबतीतही हेच झाले आहे. त्यामुळेच कर्करोगाप्रमाणे अतिक्रमण सुरु होते तेव्हाच त्याला काढून टाकणे किंवा त्यावर उपाययोजना करणे सर्वोत्तम कारण तेव्हाच ते समूळ नष्ट करणे शक्य असते. त्याचशिवाय इमारतीला जशी मंजूरी देण्यात आली होती ती तशीच बांधण्यात आली आहे, त्यापेक्षा अधिक नाही याची खात्री करुन भोगवटा प्रमाणपत्र देण्यात इमारत परवानगी विभागाची भूमिकाही अतिशय महत्वाची आहे. इमारत परवानगी विभाग बांधकाम पूर्ण झाल्याचे प्रमाणपत्र दिल्यानंतर त्या इमारतींच्या वापरावर नियमितपणे लक्ष ठेवू शकतो. पीएमसीच्या या सर्व विभागांची ठराविक काळाने एक संयुक्त बैठक व्हावी व त्यामध्ये अतिक्रमणासंबंधी माहितीची देवाणघेवाण केली जावी. आणखी एक पैलू म्हणजे पोलीसांचा हस्तक्षेप, सरकारी किंवा खाजगी मालमत्तेवरील अतिक्रमण नियंत्रित करण्यासाठी जेव्हा त्यांची मदत मागितली जाते तेव्हा ते त्याची फारशी दखल घेत नाहीत. राज्य राखीव पोलीस दलासारखे अतिक्रमण प्रतिबंधक दल स्वतंत्रपणे राज्यपातळीवर स्थापन केले पाहिजे कारण अतिक्रमणे ही दंगली किंवा पुरापेक्षाही अधिक धोकादायक आहेत, यामुळे करांच्या रुपाने मिळणारा लक्षावधी रुपयांचा महसूल बुडतो तसेच संपूर्ण समाजालाच त्रास होतो!

त्याशिवाय आणखी एक प्रकारच्या अतिक्रमणावर सामान्यपणे किंवा सोयीस्करपणे दुर्लक्ष केले जाते ते म्हणजे सरकारद्वारे किंवा सरकारी संस्थेद्वारे सार्वजनिक मालमत्तेवर केले जाणारे अतिक्रमण! आपण सर्वजण रस्त्यावर  उभ्या राहिलेल्या किंवा कामावर नसताना रात्रभर लावलेल्या पीएमटी बस पाहतो ज्यामुळे रस्त्याचा बहुतेक भाग अडवला जातो, पीएमसीच्या मुख्य इमारतीच्या रस्त्यावरुन प्रवास करणाऱ्यांनी हे पाहिले असेल! त्यानंतर पीएमसीच्या वॉर्ड कार्यालयांमध्ये जा किंवा कोणत्याही पोलीस ठाण्यात जा, त्यांच्या आजूबाजूला असलेल्या खुल्या जागांमध्ये जप्त वाहनांपासून ते तुटक्याफुटक्या सामानापर्यंत सर्वप्रकारचे भंगार सामान भरलेले असते, त्यामुळे भेट देणाऱ्यांसाठी अजिबात जागा राहात नाही. त्यानंतर संपूर्ण शहरात महानगर गॅस निगमच्या गॅस वाहिन्या केवळ पैसे वाचविण्यासाठी पुलांच्या पदपथावर घालण्यात आल्या आहेत म्हणजे त्या ट्रेमधून खाली घेऊन पदपथापासून दूर न्याव्या लागणार नाहीत, मात्र या प्रक्रियेमध्ये पुलांवरील पदपथ वापरण्यायोग्य राहिले नाहीत, अर्थात त्याची चिंता कुणाला आहे! अलिकडेच वृत्तपत्रामध्ये एक अभागी दुचाकी वाहनचालक रस्त्याच्या मधोमध रचलेल्या सांडपाण्याच्या पाईपांनवर आदळला व त्या अपघातात त्या बिचाऱ्या चालकाचा मृत्यू झाल्याची बातमी होती; पीएमसीच्या कंत्राटदारांनी सार्वजनिक रस्त्यांवर पीएमसीच्या सांडपाण्याच्या कामासाठी केलेल्या अतिक्रमणाचा हा परिणाम होता, विचार करा इतर कुणी रस्त्याच्या मधोमध पाईप ठेवले असते तर पीएमसीची काय प्रतिक्रिया झाली असती? हे सरकारनेच सार्वजनिक जागेवर केलेल्या अतिक्रमणाचे उदाहरण नाही का; यासंदर्भात संबंधित विभाग कोणती कारवाई करत आहेत? यंत्रणेने अशा प्रत्येक अतिक्रमणामुळे कुणाचाही जीव जाण्यापूर्वी वेळेत आळा घातला पाहिजे!

इथे स्वयंसेवी संस्था तसेच तथाकथित राजकीय नेत्यांद्वारे नेहमीचा युक्तिवाद केला जातो की सार्वजनिक ठिकाणी पदपथावर अतिक्रमण करणारा पाणीपुरीवाला किंवा भाजीवाला ही गरीब माणसं आहेत, आपण त्यांची उपजीविका तोडली तर ते गुन्ह्यांकडे वळतील, ज्याचा परिणाम अधिक नकारात्मक होईल; म्हणूनच त्यांना रस्त्यावर व्यवसाय करु द्या! हा चांगला युक्तिवाद आहे मात्र या तर्काने देशातील प्रत्येक व्यक्ती कोणताही कायदा तोडू शकते व असे करु दिले नाही तर मी गुन्हेगार होईन असे म्हणू शकते! प्रत्येकाला आपली उपजीविका चालविण्याचा अधिकार आहे हे मान्य आहे व कोणत्याही प्रकारचा व्यवसाय करणे हे चांगलेच आहे मात्र आपण त्यानुसारच कायदे करु शकतो. वस्तुस्थिती अशी आहे की एखादी व्यक्ती छोटेसे दुकान थाटण्याची परवानगी मागायला गेली तर कोणत्याही सरकारी संस्थेकडे फेरीवाले किंवा लहान दुकानदारांसाठी कोणत्याही व्यवसायासाठी स्पष्ट व सुलभ धोरण नाही. यामुळेच शहरामध्ये तसेच आजूबाजूला राजरोसपणे अतिक्रमण सुरु आहे. आपल्याकडे रस्त्याच्याकडेला केल्या जाणाऱ्या व्यवसायांविषयी सुस्पष्ट धोरण असले पाहिजे व त्यासाठीचा प्रस्ताव योग्य स्वरुपात असेल तर लगेच परवानगी दिली पाहिजे व त्यासाठी आपण जागा वेगळ्या जागा विकसित केल्या पाहिजेत म्हणजे या लोकांना व्यवसाय करता येईल ज्यामुळे एकप्रकारे समाजाची मदतच होईल. अनेक ठिकाणी पीएमसीने असा प्रयत्न करुन पाहिला आहे मात्र अतिक्रमण करणारे अशा ठिकाणी जायला तयार नाहीत कारण तिथे ग्राहक येणार नाहीत असे त्यांना वाटते, जे रस्त्याच्या कडेला सहजपणे मिळू शकतात! म्हणूनच जोपर्यंत अतिक्रमणाविरुद्ध अत्यंत कडक कारवाई जोपर्यंत केली जात नाही तोपर्यंत ते वारंवार होत राहणार हे उघड सत्य आहे.

अनेक जण म्हणतील की अतिक्रमण करणारे व यंत्रणेचे लागेबांधे पाहता हे करणे अशक्य आहे; मात्र मला वाटते ते खुद्द पुणे शहरात करणेही शक्य आहे! ज्यांनी एनडीएकडे जाणाऱ्या रस्त्यावरुन प्रवास केला आहे त्यांनी संपूर्ण एनडीए टेकडी तसेच पाषाण तलावाच्या व एनडीए रस्त्याच्या बाजूची मोकळी जमीन पाहिली असेल, आपल्याला तिथे एकतरी अतिक्रमण दिसते का? ही जमीन संरक्षण विभागाच्या मालकीची असल्याने कुणीही त्यांच्या वाटे जाण्याचा प्रयत्न करत नाही एवढी कायदा व प्रशासनाची भीती आहे! जर संरक्षण विभाग त्यांची जमीन व रस्ते अतिक्रमण मुक्त ठेवू शकतो तर इतर सरकारी विभाग तसे का करु शकत नाहीत? याचे साधे उत्तर म्हणजे सरकारी विभागांतर्गत त्यांच्या स्वतःच्या मालमत्तांविषयी आपलेपणाची भावना नसते! आपल्या देशात जे सरकारच्या मालकीचे आहे ती सार्वजनिक संपत्ती मानली जाते व कुणीही ती हवी तशी वापरु शकते कारण त्याला विरोध करणारे कुणी नसते! अतिक्रमण म्हणजे केवळ भावनेच्या भरात केलेली कृती नसते तर तो एक दृष्टिकोन आहे व तो कायद्याच्या कडक अंमलबजावणीनेच सरळ करता येईल. मात्र इथे अतिक्रमण करणाऱ्याच्या मनात कायद्याची भीती किंवा आदर वगैरे अजिबात नसतो व पीएमसी किंवा अशा कुठल्याही प्रशासकीय यंत्रणेच्या समोर हे सर्वात मोठे आव्हान आहे!

केवळ पीएमसीच या अतिक्रमणासाठी जबाबदार आहे असे नाही तर अतिक्रमण करणाऱ्या फेरीवाल्याकडून काहीही विकत घेणारी किंवा खाणारी व्यक्तिही तितकीच जबाबदार आहे; म्हणूनच अतिक्रमणरुपी कर्करोगावरील उपचाराची सुरुवात आपल्यापासूनच केली पाहिजे. ही सुरुवात लवकर केली पाहिजे नाहीतर पादचाऱ्यांना रस्त्यावर चालायला जागाच उरणार नाही; उद्या कदाचित तुम्हाला स्वतःच्या घरात सुद्धा  शिरता येणार नाही कारण कुणीतरी तुमच्या दारासमोरच दुकान थाटले असेल व त्या व्यक्तिला हात लावायची तुमची हिम्मतही नसेल, इतकी त्या अतिक्रमणाची दहशत असेल. जेथे दिवसाढवळ्या पीएमसीच्या अतिक्रमणविरोधी पथकाच्या प्रमुखाला मारहाण होते, तेथे तुमची-आमची काळजी कोण करणार! म्हणूनच जागे व्हा व अतिक्रमणाला विरोध करा, तुम्हाला उद्याला पश्चाताप करायचा नसेल तर हीच आजची गरज आहे!

      

संजय देशपांडे

smd156812@gmail.com

संजीवनी डेव्हलपर्स

रिअल इस्टेटचा “सिम सिम” मंत्र !

“रिअल इस्टेटमध्ये १०% पैसे तुम्ही महान आहात म्हणून कमावता व ९०% पैसे तुम्हाला लाटेवर स्वार होता आलं म्हणून मिळवता”… जेफ ग्रीन

जेफ ग्रीन हे यशस्वी अमेरिकी रिअल इस्टेट उद्योजक आहेत. ते डेमोक्रॅटिक पक्षाचे सदस्य असून २०१० सालच्या सिनेटच्या निवडणुकीच्या प्राथमिक फेरीत फ्लोरिडातून उमेदवार म्हणून उभे होते. ग्रीन यांनी व्यावसायिक शिक्षण घेत असताना रिअल इस्टेटमध्ये गुंतवणुकीला सुरुवात केली व यशस्वी रिअल इस्टेट व्यवसाय उभारला, आपल्या उमेदवारीच्या काळात ते पाम समुद्रकिनाऱ्यावर ब्रेकर्स हॉटेलमध्ये केवळ एका बसबॉयचे काम करत होते. ते पुण्यापासून जगाच्या पूर्णपणे दुसऱ्या बाजूला राहात असले तरीही त्यांचे वरील अवतरण इथे सुद्धा लागू होते, व अनेक भारतीय बिल्डर्स जरी उघडपणे नाही तरीही मनातुन मान्य करतील. आपल्या व त्यांच्या संस्कृतीत हाच फरक आहे, आपल्याकडे केवळ राजकारणी कोणत्याही विषयावर काहीही बोलू शकतात, त्यांच्या बोलण्याच्या परिणामाची काळजी करावी लागत नाही, इतर सर्वांना सार्वजनिक मंचावर काहीही बोलताना दोनदा विचार करावा लागतो. त्यामुळे आपण क्वचितच आपल्या व्यवसायाविषयी इतक्या मोकळेपणे बोलतो. अमेरिकेमध्ये एखाद्या यशस्वी व्यक्तिने त्याच्या यशाचे श्रेय निव्वळ भाग्याला देणे अगदी सामान्य आहे. आपल्याला मात्र व्यवसायच काय अगदी जुगारात जिंकलेले लोकही जिंकण्याचे श्रेय स्वत: घेतात हे पाहायची सवय आहे.

अशा पार्श्वभूमीवर मला जेव्हा रोटरी रिव्हरसाईड क्लबमध्ये रिअल इस्टेटमधील गुंतवणूक हाताळतानाची जोखीम किंबहुना कमीत कमी जोखीम कशी घ्यायची या विषयावर बोलायची संधी मिळाली, तेव्हा नव्या वर्षाची सुरुवात करण्यासाठी याहून अधिक चांगली संधी काय असेल असंच मला वाटलं. मी या विषयावर कधीच बोललो नव्हतो त्यामुळे त्याबाबत कधीही विचार केला नव्हता, खरं म्हणजे वैयक्तिकपणे मी रिअल इस्टेटचा गुंतवणूक म्हणून विचार करत नाही.  रिअल इस्टेट ही गुंतवणूकदारांसाठी सर्वोत्तम पर्याय असल्याचे म्हणायला मला आवडत नाही; अर्थात आजकाल तर अशी परिस्थिती अजिबात नाही अर्थात थोडेफार जे काही परताव्याचे पर्याय शिल्लक आहेत  त्यानुसार. तर या क्लबमध्ये बोलायची संधी योगायोगानंच आली. माझी मैत्रीण झेलम, केसरी ही प्रसिद्धी पर्यटन संस्था चालवते, ती या क्लबची सदस्य आहे व तिने मला सामाजिक जबाबदारी उपक्रमांविषयी माझे अनुभव सांगण्यास सांगितले. मात्र थोडे गैरसमज संवादात झाल्याने, सादरीकरणापूर्वी तीन दिवस मला माझा विषय रिअल इस्टेटमध्ये गुंतवणूक करताना कोणकोणत्या जोखीमा आहेत व त्यामध्ये स्वतःला कसे सुरक्षित ठेवायचे असा असल्याचे मला समजले. रिव्हर साईड रोटरी क्लब हा उच्चभ्रू व्यावसायिक वर्गातील लोकांचा समूह आहे ज्यांनी आधीच रिअल ईस्टेट मध्ये गुंतवणूक केलेली आहे किंवा ज्यांना रिअल इस्टेटमध्ये गुंतवणूक करायची आहे. माझ्या मेंदुला चालना देण्यासाठी मी हे आव्हान म्हणून स्वीकारले व त्या विषयावर कामाला लागलो. रिअल इस्टेटमध्ये होणारी कोट्यवधींची गुंतवणूक पाहता हा नक्कीच महत्वाचा विषय आहे. केवळ ज्यांना थोडाफार चांगला परतावा हवा आहे अशांसाठीच नाही तर ज्यांनी आयुष्यभराची कमाई घरामध्ये गुंतवली आहे, जी त्यांच्यासाठी एक प्रकारे आयुष्यभर सुरक्षित ठेवच राहणार आहे अशा सर्वांसाठी हा विषय महत्वाचा आहे!

मी तीन दिवस व्यवस्थित अभ्यास करुन एक सादरीकरण तयार केले ज्यामध्ये माझ्यामते सर्व मुदद्यांचा समावेश होता, कार्यक्रमात सर्व व्यावसायिक असल्याने मला कोणताही मुद्दा सोडायचा नव्हता. मी पहिल्या स्लाईडचे शीर्षक ठेवले होते “रिअल इस्टेटसाठी सिम सिम मंत्र”, कारण रिअल इस्टेट ही अलिबाबाच्या गुहेसारखीच तर आहे, इथे येणाऱ्यासाठी बक्कळ पैसा आहे (असा समज आहे)  केवळ आत येण्यासाठीचा मंत्र माहिती असला पाहिजे! त्यासाठी व्यक्तिला रिअल इस्टेटची माहिती किंवा समज असली पाहिजे. कोणत्याही योजनेमध्ये किंवा प्रकल्पामध्ये किंवा प्रस्तावामध्ये गुंतवणूक करण्यासाठी तुम्हाला उत्पादन किंवा उद्योग माहिती असला पाहिजे, मात्र रिअल इस्टेट हे अतिशय मायावी तसेच अतिशय स्थानिक क्षेत्र आहे. अमेरिकेतही पूर्व किनाऱ्यावरील विकासक पश्चिम किनाऱ्यावर यशस्वी होत नाही. म्हणूनच मुंबई व पुण्यामध्ये गाडीने जेमतेम अडीच तासांचं अंतर आहे मात्र मुंबईतले विकासक पुण्यात यशस्वी होत नाहीत व पुण्यातले विकासक मुंबईत यशस्वी होत नाहीत. याचे कारण म्हणजे तुम्ही एकीकडची जमीन दुसरीकडे आयात करु शकत नाही तसंच निर्यातही करु शकत नाही. व्यक्तिला स्थानिक परिस्थितींची चांगली जाण असली पाहिजे, कारण केवळ हेच उत्पादन तुम्ही तुमच्यासोबत कुठेही नेऊ शकत नाही. इतर कोणत्याही उद्योगामध्ये तुम्ही उत्पादन खरेदी करु शकता व घरी घेऊन जाऊ शकता मात्र इथे तुम्हाला उत्पादनाकडे म्हणजेच घराकडे जावे लागते.

इथे तुम्हाला विचार जागतिक करावा लागतो मात्र कृती स्थानिक करावी लागते, म्हणजेच बाहेरील प्रत्येक घटनेचा स्थानिक रिअल इस्टेटवर परिणाम होईल मात्र हा परिणाम स्थानिक परिस्थितींनुसार असेल. उदाहरणार्थ एखाद्या आयटी कंपनीने पुण्यामध्ये गुंतवणूक केली तर त्यामुळे पुण्यामध्ये संपूर्ण रिअल इस्टेट क्षेत्राला चालना मिळेल असे नाही, कंपनीचे कामकाज जिथून चालेल त्याच्या आजूबाजूच्या भागातच चालना मिळेल. रिअल इस्टेट क्षेत्राचा पहिला मंत्र म्हणजे तो केवळ ज्या शहरांमध्ये नोकऱ्या किंवा शिक्षण आहे तिथेच यशस्वी होतो. सुदैवाने पुण्यात दोन्हीही आहे मात्र गुंतवणुकीचा मुद्दा केवळ इथेच थांबत नाही. तुम्ही रिअल इस्टेटमध्ये का गुंतवणूक करत आहात हे समजून घेतले पाहिजे तुमचे उद्दिष्ट जे आहे त्यानुसार गुंतवणुकीची पद्धत बदलली पाहिजे. उदाहरणार्थ तुम्ही मालमत्ता भाड्याने देऊ शकता किंवा तुम्ही अल्प काळात म्हणजेच तीन किंवा पाच वर्षात किंवा दीर्घ काळाने म्हणजेच दहा वर्षांनी त्याची विक्री करण्याचा विचार करु शकता. सदनिकांचा विचार करता भाड्यातून फारसा नफा मिळत नाही, केवळ मूळ किमतीत वाढ होत असेल तर फायदा होतो, मात्र बहुतेक नव्या कंपन्या जागेमध्ये भांडवल गुंतवू शकत नाहीत त्या भाड्याने घेण्याचा पर्याय निवडतात त्यामुळे भाड्यातून उत्पन्न मिळवणे हे उद्दिष्ट असेल तर व्यावसायिक जागांमध्ये गुंतवणूक करणे हा उत्तम पर्याय आहे. यासाठी इच्छुक आयटी कंपन्या किंवा याप्रकारच्या इतर उद्योगांच्या बाजारातील स्थितीची माहिती असणे आवश्यक आहे. गेल्या काही वर्षात व्यावसायिक जागांची परिस्थिती अतिशय वाईट होती मात्र अचानक यावर्षी कोणतीही व्यावसायिक जागा रिकामी किंवा मोकळी नाही. ही परिस्थिती केवळ हिंजवडी किंवा खराडी सारख्या ठिकाणच्या मोठ्या आयटी केंद्रांच्या आजूबाजूलाच आहे. अल्प काळात विक्रीच्या बाबतीत बोलायचं तर, अशा विक्रीतून झटपट पैसा मिळण्याचे दिवस गेले कारण बाजारामध्ये पुरवठा भरपूर आहे व जमीनीची क्षमता अधिक चांगल्याप्रकारे वापरण्याच्या सरकारच्या धोरणांमुळे बाजारामध्ये आणखी घरांचा पुरवठा होईल. त्यामुळेच इथे दोन गोष्टी लक्षात ठेवा, घरांवर दर वर्षी पंधरा टक्क्यांपेक्षा जास्त दर वाढ होईल अशी अपेक्षा करु नका व दुसरे म्हणजे ही दरवाढही एका मर्यादेपर्यंतच होईल. तुम्हाला कुठल्याही भागात गुंतवणूक करताना तेथील पूर्वीचे व सध्याचे विक्रीचे दर माहिती असले पाहिजेत. कोणतेही ठिकाण कितीही उत्तम असले तरी काही प्रमाणात दराच्या बाबतीत व काही प्रमाणात पुरवठ्याच्या बाबतीत एक संपृक्तता बिंदू येतो. उदाहरणार्थ पुण्यामध्ये सर्वाधिक मागणी असलेल्या प्रभात रोडवरील जमीन दोनवर्षांपूर्वी ज्या दराने विकण्यात आली, आज तुम्हाला त्या दराने सदनिका मिळू शकते. याचे कारण म्हणजे दर व घराच्या आकारांमुळे ते खऱ्या ग्राहकांच्या आवाक्यात राहिले नाही. त्यामुळे प्रभात रोडवर किंवा कोथरुडसारख्या विकसित भागांमध्ये घर खरेदी करणे अल्पकालीन गुंतवणुकीसाठी चांगला पर्याय ठरणार नाही; दीर्घ काळाचा विचार केला तर मात्र ती एक चांगली गुंतवणुक होऊ शकते.

जेव्हा रिअल इस्टेटमधील पायाभूत सुविधा किंवा आजूबाजूच्या विकासाचा विचार केला जातो तेव्हा, जेथे दर स्वस्त असतात तेथे जास्त पैसे कमावता येतात असे मला वाटते. म्हणजे जिथे रस्ते, पाणी किंवा सांडपाणी यासारख्या पायाभूत सुविधा नसलेल्या मात्र विकसित उपनगरांच्या जवळपास असलेल्या जमीनी नेहमीच स्वस्त असतात व म्हणूनच तिथे घरे बांधली जातात. आत्तापर्यंत आपल्या देशामध्ये आपल्याला हे कळून चुकले आहे की दिल्ली असो किंवा एखादे लहान शहर, लोक एखाद्या ठिकाणी राहायला गेल्यानंतरच पायाभूत सुविधा विकसित होतात, अनेकदा तर लोक राहायला गेल्यानंतरही पायाभूत सुविधा विकसित होत नाहीत! एखादा भाग दैनंदिन आवश्यक बाबींसह विकसित असेल तर तिथले दर इतके जास्त असतात की ते आवाक्याबाहेरचे असतात. म्हणूनच नेहमी अशा ठिकाणांचा शोध घ्या जिथे तुमच्या गुंतवणुकीचे दर वाढण्याची शक्यता अधिक आहे. ज्यांना घराचा ताबा घेण्याची घाई नाही त्यांच्या बाबतीतही हे लागू होते, म्हणजेच तुम्ही दोन किंवा तीन वर्ष घराचा ताबा घेण्यासाठी थांबू शकत असाल तर अशा खरेदीमध्ये तुमचे बरेच पैसे वाचतात. त्यासाठी आजूबाजूच्या भागातील काही वर्षांपूर्वी अविकसित असलेल्या असलेल्या भागाची स्थिती कशी होती व आता तो पूर्णपणे विकसित असल्याचे पाहा. जवळपास राहणाऱ्या लोकांशी बोला व पायाभूत सुविधांच्या विकासाचा वेग व सध्याच्या परिस्थितीची तुलना करा, तसेच पूर्वीचे मालमत्तेचे दर विचारात घेऊन मगच निर्णय घ्या.

ठिकाण व गुंतवणुकीचे स्वरुप निश्चित केल्यानंतर तुम्हाला किती मोठे घर हवे आहे हे ठरवा; लक्षात ठेवा पुण्यासारख्या शहरामध्ये प्रामुख्याने मध्यमवर्ग किंवा उच्च मध्यमवर्गातील लोक असल्याने, एक बेडरुम व दोन बेडरुमच्या सदनिकांना नेहमीच मागणी असेल. काही वर्षांपूर्वी तीन बेडरुम किंवा मोठ्या व आलिशान सदनिकांना मोठी मागणी होती मात्र हा वर्ग मर्यादित आहे, कारण विचार करा किती लोकांना एक करोड रुपये किंवा त्यापेक्षा अधिक रकमेची घरे परवडू शकतील व अशा प्रकारच्या घरांमध्ये तुम्हाला किती पैसे मिळू शकतील? पुन्हा एक साधा नियम आहे, लहान आकाराच्या सदनिकांमध्ये पैसे कदाचित कमी मिळतील मात्र त्या घेणाऱ्या व्यक्ती अधिक असतील, तसेच त्या भाड्याने देणेही अधिक सोपे असेल. त्यानंतर केवळ सुविधांवर जाऊ नका, लक्षात ठेवा ती सदनिका वापरणाऱ्या व्यक्तिला गोल्फ कोर्स किंवा जकुझी किंवा पार्टीसाठी हिरवळ नको असतो तर एक घर हवे असते! म्हणूनच या सुविधांमुळे घर तयार होत नाही तर चार भिंती व त्यातील वापरण्यायोग्य जागाच सर्वात महत्वाची असते. अनेक लोकांना मोठ्या वसाहतींमध्ये राहायला आवडते मात्र जे पै-पैचा हिशेब करतात ते केवळ मूलभूत सोयी सुविधा असलेल्या एकट्या दुकट्या इमारतीला प्राधान्य देतात, कारण त्यांची देखभाल करण्यासाठी त्यांच्या खिशावर ताण येत नाही. म्हणूनच तुम्हाला कशाप्रकारचे आयुष्य हवे आहे हे तुम्ही ठरवायचे आहे.

त्यानंतर प्रश्न येतो नेमक्या कोणत्या टप्प्यावर तुम्ही प्रत्यक्ष घर खरेदी केली पाहिजे; मी प्रकल्प सुरु करण्यापूर्वी दिल्या जाणाऱ्या विविध आकर्षक प्रस्तावांच्या विरोधात नाही मात्र वस्तुस्थिती अशी आहे की जे प्रकल्प मोठा गाजावाजा करत धुमधडाक्यात सुरु झालेले असतात त्यांचे कामकाज प्रत्यक्ष सुरुच होत नाही. दर वर्षी मोठ्या दरवाढीचा लाभ घेण्याचे दिवस आता गेले, त्यामुळेच तुम्ही नेहमी थोडीशी वाट पाहू शकता व प्रकल्पाचे बांधकाम थोडे जमीनीच्या वर आल्यानंतर निवड करु शकता. यासाठी बांधकाम व्यावसायिक व त्याच्या चमूविषयी माहिती घ्या, कारण त्यांची पार्श्वभूमी कशी आहे हे अतिशय महत्वाचे आहे. देवही प्रत्येक माणसाच्या इच्छा पूर्ण करु शकत नाही मात्र तुमच्या ग्राहकांशी बोला कारण ते कोणत्याही रिअल इस्टेट  कंपनीचा आरसा आहेत. बांधकाम व्यावसायिकाशी तसेच त्याच्या चमूशी संवाद साधण्याचा  प्रश्न करा व त्याचे कामाविषयीचे तत्वज्ञान काय आहे हे जाणून घेण्याचा प्रयत्न करा. पारदर्शकता पाहता येत नाही तर ती प्रत्येक कृतीतून जाणवली पाहिजे, तुम्हाला घराच्या क्षेत्राचे तपशील देण्यापासून ते कायद्याने आवश्यक त्या सर्व मंजूरी/ परवानग्या दाखविण्यापर्यंत प्रत्येक बाबतीत ती जाणवली पाहिजे. हे सर्व ग्राहकांनी मागितल्यानंतर कोणतेही आढेवेढे न घेता उपलब्ध करुन दिले पाहिजे. अनेक लोक घर खरेदी कराराचा मसुदा वाचण्याचीही तसदी घेत नाहीत त्यामुळे घरातल्या सुविधांविषयी एक यादी करुन त्या बाबी तपासून घेणे तर दूरच राहिले. त्यांना नंतर बहुतेकवेळा त्यांनी केलेल्या घाईचा पश्चाताप होतो, आता रिअल इस्टेट क्षेत्रात विक्रेत्यांची चलती राहिलेली नाही हे लक्षात ठेवा, व ग्राहक म्हणून या परिस्थितीचा जास्तीत जास्त फायदा करुन घ्या!

त्यानंतर प्रश्नोत्तराच्या सत्रामध्ये एका गृहस्थांनी त्यांना एका बांधकाम व्यावसायिकाकडे आलेला अनुभव सांगितला की घराचा करार कसा एकतर्फी होता (तो कोणच्या बाजूने होता हे सांगण्याची गरज नाही) व त्यांनी जेव्हा देखभाल व ताब्याविषयीच्या काही कलमांबाबत प्रश्न विचारले तेव्हा बांधकाम व्यावसायिकाने त्यात बदल करायला नकार दिला. त्यामुळे या गृहस्थांनी अशा परिस्थितीत काय करता येईल असे विचारले? मी त्यांना एक प्रश्न विचारला, की तुम्ही जेव्हा तुमचा आयुष्यभराचा साथीदार निवडता तेव्हा तिच्याशी बोलताना तिने पत्नी म्हणून कोणत्याही जबाबदाऱ्या स्वीकारण्यास नकार दिला तर तुम्ही त्या मुलीशी लग्न कराल का? इथे देखील हाच नियम लागू होतो, घराचा व्यवहार विवाहासारखा असतो कारण बहुतेक ग्राहक आयुष्यात केवळ एकदाच ते खरेदी करतात. म्हणून तुम्ही शक्य तितके जास्तीत जास्त प्रश्न विचारा, व तुम्हाला त्या प्रश्नांची उत्तरे मिळत नसतानाही तो व्यवहार करायची गरज नाही मग कागदोपत्री तो कितीही आकर्षक वाटत असला तरीही, नंतर तो काम करणार नाही. लक्षात ठेवा ही गुंतवणूक असली तरीही कुणाच्या तरी काही पिढ्या त्या घरात राहणार आहे त्यामुळे तो इतर कोणत्याही सामान्य व्यवहाराप्रमाणे किंवा ग्राहकोपयोगी वस्तुप्रमाणे नाही. बांधकाम व्यावसायिकाने व्यवहाराची जबाबदारी किंवा त्यातील त्यांची भूमिका समजावून घेतली पाहिजे.

रिअल इस्टेटमध्ये कितीही चढ उतार आले तरीही एक गोष्ट खरी आहे, ती म्हणजे आईनस्टाईनच्या ऊर्जेविषयीच्या नियमाप्रमाणे ऊर्जा तयार करता येत नाही किंवा नष्टही करता येत नाही, केवळ ती स्वरुप बदलते; त्याचप्रमाणे रिअलइस्टेटसाठी लागणारा कच्चा माल म्हणजे जमीन जी तयारही करता येत नाही किंवा नष्टही करता येत नाही. लोकसंख्या सातत्याने वाढत असल्याने व जमीनी मर्यादित असल्याने या उद्योगातून नेहमी चांगलेच पैसे मिळतील, मग तुम्ही केवळ गुंतवणूक म्हणून त्याकडे पाहात असाल किंवा एक खरा ग्राहक म्हणून, ती नेहमीच सर्वात सुरक्षित गुंतवणूक ठरेल केवळ तुम्ही ती उघड्या डोळ्यांनी केली पाहिजे. 

शेवटचा मुद्दा म्हणजे, रिअल इस्टेट म्हणजे केवळ पैसे कमावण्यासाठी गुंतवणूक होऊ शकत नाही, कारण तुम्ही ज्यामध्ये गुंतवणूक करत आहात ती लाखो लोकांसाठी मूलभूत गरज आहे. त्यामुळे केवळ दरवाढीमागे पळू नका, योग्य वेळी विक्री करा व तुम्हाला कोणत्याही रिअल इस्टेट व्यवहारातून किती पैसे कमवायचे आहेत हे केवळ तुम्हीच ठरवू शकता. घर म्हणजे केवळ पैशांच्या स्वरुपात आपल्याला किती परतावा मिळतो हे नाही तर या चार भिंतीमध्ये राहणारे कुटुंब त्या भिंतीचे घर बनविणार आहेत हे विसरुन चालणार नाही!

मी माझे चार शब्द इथेच संपवतो, तुम्ही “सिम सिम” मंत्र वापरुन रिअल इस्टेटच्या भव्य गुहेत प्रवेश करा व तुमच्या घराच्या स्वरुपात असलेला खजिना शोधा!

संजय देशपांडे

smd156812@gmail.com

संजीवनी डेव्हलपर्स