खेळ टिडीआरचा, खंडोबा शहराचा !

“तुमच्या आजूबाजूला तुम्हाला उपलब्ध आहेत त्यातील सर्वोत्तम माणसे गोळा करा, त्यांना जास्त अधिकार द्या आणि मग, तुम्ही जे धोरण निश्चित केले आहे त्याची अंमलबजावणी नीट होत आहे तोपर्यंत हस्तक्षेप करू नका”… रोनाल्ड रिगन.

रिगन हे १९८१ ते १९८९ या काळात अमेरिकेचे अध्यक्ष होते, त्यापूर्वी हॉलिवुडमध्ये एक प्रतिथयश अभिनेता व कामगार नेतेही होते तसेच १९६७ ते १९७५ या काळात कॅलिफोर्नियाचे गव्हर्नरही होते. वरील अवतरणातून त्यांची काम करण्याची सरळसोट वृत्ती दिसून येते जी आपल्या राज्याचे मुख्यमंत्रीही स्वीकारण्याचा प्रयत्न करताहेत विशेषतः नागरी विकास खात्याच्या बाबतीत. मला व्यक्तिशः एक गोष्ट समजलेली नाही की राज्याचे मुख्यमंत्री त्यांच्याकडे संपूर्ण राज्याची देखभाल करण्यासारखे महत्वाचे काम असताना नगरविकास खाते नेहमी स्वतःकडेच का ठेवतात; आपल्या राज्यात ही परंपरा ९० च्या दशकापासून सुरुच आहे. त्यामुळे या परंपरेला नक्कीच आपल्याला जे डोळ्यांनी दिसतात त्यापेक्षा अधिक पैलू असले पाहिजेत. अगदी अलिकडेपर्यंत महाराष्ट्र राज्य कृषी आधारित होते व बहुतेक मुख्यमंत्र्यांनी ग्रामीण विकासासारखे खाते स्वतःकडे ठेवण्याला प्राधान्य दिले कारण त्यावरच लक्ष केंद्रित केले जायचे व त्यासाठी जास्त पैसे वितरित केले जायचे. मात्र ९० च्या दशकात शहरीकरणाला सुरुवात झाली, तसे राजकारण्यांना लक्षात येऊ लागले की नेहमीसारखी शेती करण्याऐवजी काँक्रिटची शेती उभारण्यात जास्त पैसा आहे. त्यांना हे देखील लक्षात आले की यूडी म्हणून ओळखल्या जाणाऱ्या नगर विकास विभागाला वेगळे पैसे देण्याची गरज नाही तर पुराणातल्या “समुद्रमंथनातून” जसे “अमृत” निघाले तसेच यातूनही पैसे महसुल रूपानी निघतात !

पुढे ९०च्या दशकानंतर खेडी व गावातील लोकसंख्या मोठ्या प्रमाणात आजुबाजूच्या शहरात व मुंबई-पुण्यासारख्या महानगरात स्थलांतर होऊ लागली; त्यानंतरच अचानक या शहरांमधील प्रत्येक इंच जमीनीला सोन्याचा भाव आला व इथूनच राजकारण्यांनी शेतीपेक्षा काँक्रिटच्या जंगलांमध्ये जास्त रस घ्यायला सुरुवात केली. यामुळे मंत्रालयात खात्याचे वर्चस्व वाढल्यानेच “भूखंडाचे श्रीखंड” वगैरेसारखे शब्द तयार झाले! अर्थातच मुख्यमंत्री हे सगळ्यांचे बॉस असतात त्यामुळे या काँक्रिटच्या सोन्याच्या खाणींवर स्वतःचे नियंत्रण ठेवण्यासाठी नगरविकास खाते स्वतःच्या अधिकारांतर्गत असणे महत्वाचे होते. कारण नगरविकास खाते स्वतः राज्यातील जमीनीच्या प्रत्येक तुकड्याचे भवितव्य निश्चित करते त्यामुळेच तत्कालीन मुख्यमंत्र्यांनी नगरविकास खाते स्वतःकडे ठेवायला सुरुवात केली व नंतर ही परंपराच झाली. 

आपल्या विद्यमान मुख्यमंत्र्यांची प्रतिमा स्वच्छ आहे व शहरांचा विकास करण्याचा त्यांचा हेतूही प्रामाणिक आहे व वरील अवतरणाप्रमाणे त्यांनी प्रशासनातील तज्ञ मंडळींना एकत्र आणून अनेक वर्षांपासून प्रलंबित असलेली पीएमआरडीएसारखी प्राधिकरणे स्थापित करण्याची कामे मार्गी लावली. असे असले तरीही कुठेतरी काहीतरी उणीव आहे व राज्यासाठी तयार करण्यात आलेल्या टीडीआर धोरणामधून याची जाणीव होतेय, तसेच पुणे व पिंपरी चिंचवडसारख्या शहरांच्या विकास योजनाही प्रलंबित आहेत. सर्वप्रथम आपण टीडीआर धोरण पाहू जे राज्यातील सर्व महानगरपालिकांना लागू होते व त्यांचा केवळ काही बांधकाम व्यावयासिकांवर किंवा काही प्रकल्पांमधील इमारतींवर नाही तर रिअल इस्टेटच्या संपूर्ण अर्थकारणावर व या शहरांच्या विकासावर परिणामही होईल! रिअल इस्टेटमध्ये एफएसआयनंतर टीडीआर हा सर्वाधिक वापरला जाणारा शब्द आहे व प्रसारमाध्यमांच्या कृपेने अगदी सामान्य माणसालाही हा शब्द परिचयाचा झाला आहे! टीडीआर म्हणजे विकासाचे हक्क हस्तांतरित करणे म्हणजे एखादी जमीन कोणत्याही हेतूने आरक्षित करण्यात आली तर, पुणे किंवा संबंधीत महानगरपालिका ती जमीन अधिग्रहित करते व मोबदला म्हणून जमीनीच्या मालकाला ठराविक चौरस फूट क्षेत्र देते ज्यावर कोणतेही आरक्षण नसते व तेवढ्या क्षेत्रफळाचे बांधकाम करता येते! सोप्या शब्दात सांगायचे झाले तर एखाद्या भूखंडावर क्रीडांगणासाठी आरक्षण असेल व तो १०,००० चौरस फूटांचा असेल तर पीएमसी त्या जमीनीच्या मालकाला तेवढ्या क्षेत्राचे प्रमाणपत्र देईल व जमीनीचा मालक सदर प्रमाणपत्र शहरात इतरत्र जमीन असलेल्या दुसऱ्या व्यक्तिला विकेल. या जमीनीवर त्याला त्याच्या मूळ जमीनीच्या क्षमतेपेक्षा अधिक बांधकाम करता येईल! हे शब्दात जेवढे सोपे वाटते तेवढे प्रत्यक्षात नाही. विकास हक्क प्रमाणपत्र जे डीआरसी म्हणून ओळखले जाते ते मिळविण्याची संपूर्ण प्रक्रिया एवढी किचकट आहे की काहीवेळा त्यासाठी दोन ते तीन वर्षे किंवा त्यापेक्षाही अधिक वेळ लागतो. स्वाभाविकपणे यामुळे प्रत्येक महानगरपालिकेमध्ये टीडीआर रॅकेट होऊ लागली त्यासाठी एजंटची साखळी तयार झाली व टीडीआरवर त्यांचे नियंत्रण निर्माण होऊ लागले त्यामुळे टीडीआरचा मूळ हेतूच अपयशी ठरला. बऱ्यात ठिकाणी टीडीआरचा दर जिथे वापरला जाणार आहे तेथील जमीनींपेक्षा अधिक आहे. यामुळे अंतिम उत्पादनावर म्हणजेच घरांच्या दरांवर परिणाम झाला तसेच आरक्षणासाठी जमीनी अधिग्रहित करण्याची प्रक्रियाही मंदावली त्यामुळे शहरामध्ये पायाभूत सुविधा विकसित करण्याच्या कामाचे नुकसान झाले. आपण शहराच्या १९८७ सालच्या विकास योजनेचा विचार केला तर त्यातील जेमतेम ३०% अधिग्रहण झाले आहे; थोडक्यात सांगायचे तर आज आपले शहर ३० वर्षांपूर्वीच्या फक्त ३५% पायाभूत सुविधांवर चालले आहे! त्यामुळेच आपल्या रस्त्यांवर वाहतुकीची कोंडी होते, गटारे तुंबलेली असतात तसेच कचराकुंड्यांमधून कचरा ओसंडून वाहत असतो मात्र आपले पाण्याचे नळ कोरडे असतात !

या पार्श्वभूमीवर केंद्र सरकारने जमीन आरक्षणासाठी अधिग्रहित करण्यासाठी तिच्या बाजार मूल्याच्या दुप्पट भरपाई देण्याची संकल्पना मांडली. याचाच अर्थ असा होतो की भरपाई टीडीआरच्या स्वरुपात दिला जात असेल तर टिडीआर सुद्धा दुप्पट द्यावा लागेल! अर्थातच आपल्या देशामध्ये सरकार काहीतरी निर्णय घेते मात्र त्याची प्रत्यक्ष अंमलबजावणी होण्यासाठी अनेक वर्षे लागतात, म्हणूनच आपल्या राज्याने नवीन टीडीआर धोरण तयार केले ज्यामध्ये केंद्र सरकारने घेतलेल्या निर्णयाचा म्हणजेच दुप्पट टीडीआर देण्याचा समावेश करण्यात आला आहे. याचाच अर्थ बाजारामध्ये आणखी टीडीआर उपलब्ध होणार आहे (किमान सरकारला तरी असे वाटते), त्यामुळेच स्वाभाविकपणे जमीनीच्या मालकांसाठी टीडीआर दर आकर्षक ठेवण्यासाठी हा टीडीआर वापरण्याच्या धोरणांमध्येही सुधारणा केल्या पाहिजेत. म्हणजेच आधीच्या नियमांमुळे कोणत्याही भूखंडावर सदर भूखंडाच्या निव्वळ क्षेत्राच्या जास्तीत जास्त ६०% टीडीआर वापरता येत होता, मात्र यामध्ये वाढ करणे आवश्यक होते, कारण त्यानंतरच नव्याने तयार करण्यात आलेल्या टीडीआरला मागणी असेल! यासाठीच नवे धोरण जाहीर करण्यात आले मात्र त्याचा प्रकाशित करण्यात आलेला मसुदा व प्रत्यक्षात जाहीर करण्यात आलेले धोरण यात बराच फरक आहे व तिथेच नेमकी गोची आहे! ज्यांना कोणत्याही धोरणाचा मसुदा म्हणजे काय हे माहिती नाही त्यांच्या माहितीसाठी सांगतो की, जेव्हा राज्य सरकारला नागरी धोरणे बदलायची असतात किंवा त्यात सुधारणा करायची असते तेव्हा, सदर धोरणाचा मसुदा आधी प्रकाशित केला जातो व सदर धोरणामुळे ज्यांच्यावर परिणाम होणार आहे किंवा ज्यांना लाभ होणार आहे त्यांच्याकडून सूचना तसेच हरकती मागविल्या जातात. नगर नियोजन विभागाच्या सह संचालकांसारख्या सक्षम अधिकाऱ्यांद्वारे त्याची सुनावणी केली जाते व त्यानंतरच सर्व वैध सूचना तसेच हरकतींची दखल घेऊन मसुद्याला मंजूरी दिली जाते व त्यानंतर सरकार धोरण जाहीर केले जाते, जो नियम होतो किंवा राजपत्रामध्ये प्रकाशित केला जातो मग या धोरणांची अंमलबजावणी सुरू होते !

मात्र या प्रकरणामध्ये सूचना व हरकतींसाठी प्रकाशित करण्यात आलेला मसूदा व प्रत्यक्ष जाहीर झालेले धोरण पूर्णपणे वेगळे आहे! म्हणजेच अधिग्रहित जमीनीसाठी दुप्पट टीडीआर दिला जाईल मात्र त्याचा वापर कसा केला जाईल हे अस्पष्ट आहे. आता टीडीआरचा वापर वेगवेगळ्या रुंदीच्या रस्त्यांवर वेगवेगळा असेल. म्हणजेच अधिक रुंद रस्त्यांना लागून असलेल्या भूखंडांसाठी टीडीआरचा अधिक वापर करण्याची परवानगी असेल. याचाच अर्थ बऱ्याच ठिकाणी जेवढी परवानगी आहे तेवढा टीडीआर वापरता येणार नाही बऱ्याच प्रकरणांमध्ये स्वीकृती योग्य टीडीआर ६०% होता; पण आता अनेक भूखंडांच्या क्षमतेचा पूर्ण वापर करून घेता येणार नाही. जो मसुदा प्रकाशित करण्यात आला होता त्यामध्ये टीडीआर वापरण्यासाठी भूखंडाच्या आकाराची कोणतीही मर्यादा नमूद करण्यात आली नव्हती, केवळ लागून असलेल्या रस्त्याच्या रुंदीचा निकष होता. मात्र आता १०,००० चौरस फुटांपेक्षा कमी क्षेत्र असलेल्या भूखंडांना आधीच्या ६०% च्या तुलनेत आता केवळ २०% स्वीकृतीयोग्य टीडीआर वापरता येणार आहे. यामुळे प्रत्येक लहान भूखंड, विशेषतः जुन्या इमारतींच्या पुनर्विकासाचे प्रकल्प व्यावसायिकदृष्ट्या अव्यवहार्य झाले आहेत, कारण हे बहुतेक प्रकल्प लहान भूखंडांवर आहेत. त्याचप्रमाणे १ एकर म्हणजेच ४०,००० चौरस फूट क्षेत्रापेक्षा लहान भूखंडांना ५०% पर्यंत टीडीआर वापरता येणार आहे, म्हणजे इथेही पूर्वीच्या धोरणाच्या तुलनेत तोटाच होणार आहे. तर मग नव्या धोरणामुळे फायदा कुणाला होईल, केवळ १ एकरपेक्षा मोठे भूखंड असलेल्यांना व ते देखील रुंद रस्त्याला लागून असतील तर फायदा होणार आहे. आता पुण्यामध्ये असे मोठ्या आकाराचे किती भूखंड आहेत व हे नवीन धोरण कुणाला अनुकूल आहे हा प्रश्न विचारला पाहिजे?

 या विषयाचा आणखी एक पैलू आहे तो म्हणजे झोपडपट्टी पुनर्विकासाठी विकासकाला मिळणारा टीडीआर. आधीच्या धोरणानुसार झोपडपट्टी पुनर्विकासासाठी मिळालेल्या स्वीकृतीयोग्य टीडीआरपैकी संपूर्ण ६०% टीडीआर वापरता येत असे जो स्लम टीडीआर म्हणून ओळखला जातो. झोपडपट्टी पुनर्वसनाला चालना देण्यासाठी हा टीडीआर दिला जात असे मात्र यासंदर्भातील धोरण स्पष्ट नाही. संपूर्ण स्वीकृतीयोग्य टीडीआरपैकी केवळ २०% स्लम टीडीआर वापरता येईल असे सकृतदर्शनी दिसते. यामुळे झोपडपट्टी पुनर्विकासक व पर्यायाने झोपडपट्टीवासी चिडले आहेत! स्लम टीडीआरचा वापर करण्यावर निर्बंध आले तर त्यामुळे झोपडपट्टी पुनर्विकासावर परिणाम होईल कारण विकासकांना झोपडपट्टी पुनर्विकासामध्ये रस राहणार नाही असा तर्क मांडला जात आहे.

आधी टीडीआर ए, बी, सी, डी असा प्रभागानुसार दिला जायचा. म्हणजेच मध्य भागातील शहराचा ए प्रभागात समावेश होता व नव्याने समाविष्ट बाणेर व कोंडव्यासारख्या गावांचा डी प्रभागात समावेश होता. ए प्रभागातील टीडीआर कोणत्याही प्रभागात वापरता येतो व डी प्रभागातील टीडीआर केवळ त्याच प्रभागात वापरावा लागतो. ही पूर्णपणे निर्दोष यंत्रणा नव्हती कारण एकाच प्रभागात जमीनीच्या दरांमध्ये बराच फरक असतो उदाहरणार्थ सी प्रभागामध्ये औँध व पाषाणमधील जमीनीचा समावेश असेल तर स्वाभाविकपणे औंधमध्ये भूखंड असलेला विकासक पाषाणपेक्षा अधिक दर देऊ शकेल, त्यामुळे काही वेळा काही ठिकाणी टीडीआर वापरणे अव्यवहार्य होते व टीडीआरचा हेतूच अपयशी होतो. मात्र नवीन धोरणामध्ये कोणतेही प्रभाग नाहीत, कोणताही टीडीआर कुठेही वापरता येईल व जमीनींच्या रेडी रेकनर दरांच्या संदर्भात वापरला जाईल. यामुळे आणखी गोंधळाचे वातावरण निर्माण झाले कारण प्रति चौरस फूट नेमका दर व व्यक्तिने किती दराने विकले पाहिजे याचे मूल्यांकन कसे करणार. प्रभागनिहाय यंत्रणेपेक्षा हे अधिक चांगले असले तरीही त्याची परिणामकारकपणे अंमलबजावणी करताना अनेक समस्या येतील असे तज्ञ म्हणतात!

येथे मला एक प्रश्न पडतो की आपण  शहर विकासासाठी सरळ, सोपे धोरण का बनवू शकत नाही, दर वेळी आपल्याला काहीतरी गुंतागुंतीचे धोरण का तयार करावे लागते ज्यामुळे हाती काहीच लागणार नाही फक्त व्यवसाय करताना आपल्यावरील व घर खरेदी करणाऱ्या ग्राहकांवरील ताण वाढेल! आधीच बांधकाम करण्यासाठी आपल्यावर अग्निशमन दलाच्या ना हरकत प्रमाणपत्रापासून ते बाजूला सोडायची जागा व उंची तसेच पार्किंगसंबंधी भरपूर नियम आहेत त्यामुळे विशिष्ट भूखंडावर किती बांधकाम करता येईल यासंदर्भात अनेक नियम व निर्बंध आहेत. अशा प्रकरणी भूखंडाच्या आकारानुसार टीडीआर वापरण्याचा निर्बंध का लावायचा? बांधकामासंदर्भातील सर्व नियमांनुसार जो काही स्वीकृतीयोग्य टीडीआर असेल तोच निकष टीडीआरच्या वापरासाठी लावला जावा व संबंधित भूखंडावर जेवढा स्वीकृतीयोग्य टीडीआर आहे तेवढा कुणालाही वापरता यावा. उदाहरणार्थ एखादा भूखंड मोठा आहे मात्र ९ मीटरच्या रस्त्याला लागून असेल, त्या गल्लीत रस्ता संपत असेल व तिथे काही रहदारी नसेल तर अशा भूखंडांवर अधिक टीडीआरमुळे वाहतुकीची कोंडी होण्याचा प्रश्न कुठे येतो? त्याचप्रमाणे टीडीआरच्या दरांमध्ये पारदर्शकता तसेच टीडीआर देण्याची प्रक्रियाही तितकीच महत्वाची आहे. मनपाने स्वतः ही प्रक्रिया ताब्यात घ्यावी व टीडीआरची विक्री प्रक्रिया नियंत्रित करावी म्हणजे त्याचा सध्या सुरु असलेला काळा बाजार होणार नाही, व केवळ मूठभर लोकांचाच संपूर्ण टीडीआरवर ताबा राहणार नाही! अर्थात केवळ मनपाने पुढाकार घेतला तरच हे शक्य होईल, म्हणजेच टीडीआर प्रमाणपत्र देऊन तसेच त्यासाठीच पैसे संकलित करून मनपाच टीडीआरचा विक्रेता व ग्राहक झाले पाहिजे व त्यानंतर संकलित केलेला पैसा मालकांच्या खात्यात जमा केला पाहिजे! आता या धोरणाविषयी विकासक तसेच राजकीय पक्षांनी तसेच संबंधित इतर सर्व संघटनांनी प्रचंड गदारोळ केल्यामुळे; असे ऐकण्यात आले आहे की नवीन धोरण तयार केले जात आहे व ते लवकरच प्रकाशित होईल!

हा संपूर्ण विषय कदाचित फार तांत्रिक वाटेल व एखाद्याला वाटेल की सामान्य माणसावर त्यामुळे काय फरक पडणार आहे मात्र टीडीआर धोरणामुळे केवळ रिअल इस्टेट क्षेत्रच नाही तर संपूर्ण शहरावरच परिणाम होणार आहे. दिवसेंदिवस जमीन महाग होत जाणार आहे व आपल्याला घरे हवी आहेत हे सत्य आहे. आपण जमीनीचा आकार वाढवू शकत नाही मात्र आपण ज्या जमीनी उपलब्ध आहेत त्यांची बांधकामाची क्षमता वाढवू शकतो व आपल्याला सातत्याने वाढत्या लोकसंख्येसाठी पायाभूत सुविधाही आवश्यक आहेत. दोन्हीसाठी टीडीआर महत्वाचा विषय आहे कारण सरकारकडे रस्ते, क्रीडांगणे वगैरेसारख्या पायाभूत सुविधांसाठी आरक्षित असलेल्या जमीनी खरेदी करण्यासाठी निधी नाही व सरकार टीडीआरचे दर इतके वाढू देऊ शकत नाही की घरांच्या किमती आवाक्याबाहेर जातील. म्हणूनच दोन्हींचे संतुलन साधणारे धोरण आवश्यक आहे व त्यासाठी रोनाल्ड रिगन यांनी म्हटल्याप्रमाणे विषयाच्या मूळापर्यंत जाणारी योग्य माणसे आपण शोधली पाहिजेत व या व्यवसायातील तज्ञांची मते विचारात घेतल्यानंतर धोरण तयार करून त्याला अंतिम स्वरुप दिले पाहिजे! तोपर्यंत धोरणे केवळ नियमपुस्तिकांपुरती व “बाबुंच्या” (प्रशासकीय अधिकाऱ्यांच्या) टेबलावरील शोभेची वस्तू बनून राहतील. दुसरीकडे सामान्य माणूस केवळ याविषयीच्या बातम्या वाचत राहील व त्याच्या स्वप्नातल्या घराची वाट पाहात राहील, हे एक कटू सत्य आहे!

संजय देशपांडे

 smd156812@gmail.com

संजीवनी डेव्हलपर्स

घर,शोध एका सुखाचा !

"स्वतःच्या मालकीच्या चार भिंतीत राहण्यासारखे दुसरे सुख नाही”… जीन ऑस्टन.

घराच्या हजारो व्याख्या आहेत मात्र ही व्याख्या मला विशेषत्वाने इथे द्याविशी वाटली कारण मला वाटतं प्रामुख्याने याच कारणामुळे प्रत्येक व्यक्ती त्याचे किंवा तिचे घर घेते! आपण खरेदी करतो त्या कोणत्याही उत्पादनापेक्षा घराची गोष्ट वेगळी असते कारण तेच केवळ एक असे उत्पादन आहे जे आपल्याकडे येत नाही तर आपण त्याच्याकडे जातो व आपल्यापैकी बहुतेकांसाठी ते आयुष्यात एकदाच खरेदी केले जाते! म्हणून आपल्या खरेदीपैकी घर ही सर्वात मौल्यवान गोष्ट असते व आपल्यापैकी प्रत्येकाने दोन कारणांसाठी ते खरेदी करण्याचा प्रयत्न केला पाहिजे; एक म्हणजे तुम्हाला तिथे अगदी स्वतःचे खाजगी क्षण अनुभवता येतात मग ते आनंदाचे असतील किंवा दुःखाचे व दुसरे म्हणजे दिवसाअखेरीस आपल्या सगळ्यांनाच अशी एक जागा हवी असते जी कुटुंबासोबत आपलं आनंदानं स्वागत करेल, यासाठी घराशिवाय दुसरे योग्य ठिकाण कोणते असू शकते!

घर म्हणजे आपल्याला सुरक्षा व आसरा देणाऱ्या फक्त चार भिंती नाहीत तर या चार भिंतींमधल्या वातावरणाने त्याला घरपण येतं, नाहीतर तुरुंगालाही चार भिंती असतातच की आणि तिथेही सुरक्षा मिळते! पण घरपण देणारे वातावरण व अशी भावना निर्माण होण्यासाठी आपलं स्वतःचं घर असणं आवश्यक आहे; आपण चार भिंती असलेली जागा विकत घेऊ शकतो, त्याला उंची फर्निचरने सजवू शकतो मात्र त्याला घर बनविणे हे फक्त आपल्याच हातात आहे! त्यासाठी प्रत्येकाने उघड्या डोळ्यांनी निवड केली पाहिजे कारण नेमकं सर्वोत्तम घर कशामुळे बनतं हा प्रश्न मी स्वतःला नेहमी विचारतो? त्यासाठी नियोजन, बांधकामाचा दर्जा, ठिकाण, नाते आणि हो सर्वात शेवटचे म्हणजे आर्थिक नियोजन या सगळ्या घटकांचा योग्य ताळमेळ बसला पाहिजे! त्याचशिवाय बरेच काही संपूर्ण प्रक्रियेवरही अवलंबून असते म्हणजेच घराचा व्यवहार कसा केला जातो यावर. याला आणखी एक पैलू आहे, ज्याचा उल्लेख करायला मला फारसं आवडत नाही ते म्हणजे घराचे गुंतवणूक मूल्य, कारण माझ्यासाठी घर ही फक्त गुंतवणूक नाही, ज्याप्रमाणे मी माझ्या मुलांना गुंतवणूक म्हणू शकत नाही, त्याचप्रमाणे घराचा गुंतवणूक म्हणून मला विचार करावासा वाटत नाही. ती एक भावना आहे, अनुभव आहे व आपण जेव्हा भावनांचा विचार करतो तेव्हा त्यांची किती दरवाढ होईल याची मोजणी करत नाही! एखाद्या व्यक्तिने घर खरेदी का करावे या प्रश्नाचे उत्तर प्रत्येक जण वेगवेगळे देऊ शकेल, मला असे वाटते की भाड्याच्या घरात राहणेही काही चुकीचे नाही मात्र आपण भाड्याच्या घराला स्वतःचे घर म्हणू शकतो का या प्रश्नाचे उत्तर मला मिळालेले नाही. मी स्वतः माझ्या आयुष्यातला एक मोठा काळ वसतिगृहात घालवलाय व महाविद्यालयीन दिवसांत तसेच उमेदवारीच्या काळात दोन-तीन जणांसोबत भाड्याने खोली घेऊनही राहिलोय. मी राहायचो चे वसतिगृह ज्या रस्त्यावर आहे तेथुन जाताना मला अजूनही छानच वाटते. मात्र भाड्याच्या घरात आपलेपणाची किंवा मालकीची भावना नसते, मनातून कुठेतरी आपल्याला माहिती असते की आपण राहात असलेले घर भाड्याचे असल्याने एक दिवस आपण या चार भिंतींमध्ये पुन्हा येणार नाही! मात्र जोपर्यंत आपण आपले घर निश्चित केलेले नसते तसेच आपण कुठे काम करणार आहोत हे ठरवले नसते, तोपर्यंत भाड्याचे घर हा नक्कीच चांगला पर्याय आहे.

आपण रिअल इस्टेटला उद्योग म्हणतो जो घर नावाचे उत्पादन बनवतो, मात्र हे उत्पादन मला नेहमीच अचंबित करते कारण त्याची इतर कोणत्याही उत्पादनाशी तुलना करता येत नाही. बहुतेक लोक आयुष्यात एकदाच घर खरेदी करतात व त्यामागील भावनिक मूल्यामुळेच इतर कोणत्याही उत्पादनाच्या विरुद्ध घर अतिशय विशेष उत्पादन होते! मात्र त्याच वेळी आपलं स्वप्नातलं घर नेमकं कसं असावं याविषयी लोक गोंधळलेले असतात कारण त्याचे बरेच निकष असतात, ठिकाण, सुविधा, कामाच्या ठिकाणी जाण्याची सोय, मुलांचे शिक्षण व सर्वात शेवटचा पर्याय म्हणजे आर्थिक बाजू तसेच कोणता बांधकाम व्यावसायिक निवडायचा; असे कितीतरी पैलू आहेत. आणखी एक चांगली गोष्ट म्हणजे आता रिअल इस्टेट ही विक्रेत्यांची मक्तेदारी असलेली बाजारपेठ राहिलेली नाही तर ती ग्राहकांची बाजारपेठ झाली आहे, म्हणूनच घर खरेदी करण्याची ही सर्वात योग्य वेळ आहे. मी एक बांधकाम व्यावसायिक आहे म्हणून हे म्हणत नाही, तर उघड्या डोळ्यांनी आजूबाजूला पाहा, तुम्हाला रिअल इस्टेटमध्ये असंख्य पर्याय व प्रस्ताव दिसतील जे आधी नव्हते हे वास्तव आहे!

तुम्हाला घर खरेदी करायचे असेल तर सर्वप्रथम तुम्ही शहर व त्याचा विकास, म्हणजेच ज्याला आपण शहराची वाढ म्हणतो ती समजावून घेतली पाहिजे व त्यानंतर घराचा शोध घ्यायला सुरुवात केली पाहिजे कारण त्यामुळे ठिकाण निवडण्यातला बराचसा गोंधळ टाळता येईल. रिअल इस्टेटच्या बाबतीत बोलायचे झाले तर आता पुण्याचेही प्रामुख्याने पूर्व व पश्चिम बाजू असे वर्गीकरण झाले आहे. अनेक वर्षांपासून सांस्कृतिक दरीच होतीच जेथे पूर्व भागात प्रामुख्याने देशाच्या विविध भागातून आलेल्या व व्यावसायिक वर्गातील लोकांचे वास्तव्य होते तर पश्चिम भागात अधिक प्रमाणात नोकरदार व स्थानिकांचे वास्तव्य होते व आहे. एका संपूर्ण लेखात संपूर्ण शहराचा आढावा घेणे शक्य नाही, कारण आता ते एक निवांत निवृत्तीवेतनधारकांचं गाव राहिलेलं नाही तर ते एक महानगर होत चाललंय, म्हणूनच शहराच्या पश्चिम भागाचा सर्वप्रथम आढावा घेऊ. मी इथे प्रसिद्ध नागरी नियोजक, हर्ब केन यांचे अवतरण देत आहे, त्यातून आपल्याला आपले शहर समजावून घेण्यास मदत होईल, “एक शहर त्याच्या लांबी व रुंदीतून मोजता येत नाही, तर त्याच्या दृष्टीचा विस्तार व स्वप्नांच्या उंचीद्वारे मोजले जाते”...

माणसाचा मूळ स्वभाव हा भटका आहे मात्र प्रत्येक भटक्याला एक ना एक दिवस कुठेतरी स्थिर व्हावेच लागते व ज्या ठिकाणाबद्दल तुम्हाला अतिशय जिव्हाळा वाटतो ते ठिकाण म्हणजे तुमचे शहर; मला असे वाटते शहराची ही सर्वात सोपी व्याख्या आहे! मी स्वतः अनेकदा अनेक शहरांना भेट दिली आहे व त्याबाबतीत मी अतिशय नशीबवान आहे असं मला वाटतं कारण तुम्ही जोपर्यंत वेगवेगळी ठिकाणं पाहात नाही तोपर्यंत तुम्हाला स्वतःहून त्याची तुलना करता येणार नाही. तुम्ही चांगल्या शहराची व्याख्या कशी कराल, रस्ते, वसाहती, मॉल्स, उद्योग नेमकं कशामुळे एक महान शहर घडतं? मला असं वाटतं एक महान शहर त्यातल्या लोकांमुळे घडतं व याबाबतीत पुणे देशातील अनेक शहरांना अगदी महानगरांनाही मात देईल! आता स्मार्टपणाच्या निर्देशांकावर आपल्याला संपूर्ण देशात दुसऱ्या क्रमांकाचे मानांकन देण्यात आले आहे. यामुळे अनेक चांगल्या गोष्टींची सुरुवात येथे होईल ज्यांचा शहराच्या विकासासाठी लाभ होईल, त्यापैकी एक म्हणजे इथे नव्याने स्थापन होणाऱ्या कंपन्यांच्या रुपाने नवीन रोजगार येईल.

शहराची संस्कृती हा तिचा सर्वात महत्वाचा कणा असतो व शहरातून मिळणाऱ्या शिक्षणातूनच ही संस्कृती विकसित होत असते; कौतुकाने पूर्वेचे ऑक्सफर्ड म्हणून ओळखल्या जाणाऱ्या या शहरात असंख्य शैक्षणिक संस्था आहेत ज्या आपल्या समाजाचे भविष्य घडवत आहेत व स्वाभाविकपणे त्यामुळे संपूर्ण शहराच्या संस्कृतीवर त्याचा अतिशय चांगला परिणाम होतो! पुण्याचा पश्चिम भाग शिक्षणाच्या दृष्टीने सर्वोत्तम आहे म्हणजेच आपण शहराचा पश्चिम भाग पाहिला तर बंगलोर-मुंबई बायपासला लागून असलेला चांदणी चौक ते किवळे या साधारण २० किलोमीटरच्या पट्ट्यात जवळपास सत्तर शैक्षणिक संस्था आहेत. सिंबॉयसिस, इंदिरा, डीवाय पाटील, जेएसपीएमएस अभियंत्रिकी व अशाच इतरही अनेक महाविद्यालयांचा यामध्ये समावेश होतो! शेवटी कोणताही उद्योग वाढण्यासाठी कुशल मनुष्यबळाची गरज असते व संपूर्ण देशात पुण्यात कुशल मनुष्यबळाची संख्या सर्वाधिक आहे. हाच भाग हिंजवडी आयटी पार्क या माहिती तंत्रज्ञान पट्ट्यासाठी प्रसिद्ध आहे, ज्यामध्ये देशातील काही सर्वात मोठ्या आयटी कंपन्या आहेत व जवळपास तीन लाख लोक त्यात काम करतात! त्यानंतर पिंपरी चिंचवड औद्योगिक वसाहत तसेच तळेगाव व चाकण पट्ट्यात मर्सिडीज व फोर्डसारख्या जागतिक दर्जाच्या कंपन्या अगदी शहराच्या जवळच आहेत! महामार्गाच्या या पट्ट्यातच प्रत्येक ऑटोमोबाईल ब्रँडची सर्विस स्टेशन तसेच शोरुम आहेत, त्यामुळे पश्चिमेकडील भागाला सर्वाधिक मागणी आहे. पुण्यातील रिअल इस्टेट उद्योग हा नेहमीच आयटी उद्योग किंवा ऑटो क्षेत्रावर अवलंबून राहिलेला आहे व अलिकडेच शिक्षणामुळेही पुणे रिअल इस्टेटसाठी अतिशय महत्वाचे क्षेत्र झाले आहे. पुण्याच्या पश्चिमेकडील भागात या तिन्ही घटकांचे मोठ्याप्रमाणावर अस्तित्व आहे. पश्चिम भागाचा आणखी एक महत्वाचा तरीही लपून राहिलेला घटक म्हणजे इथे झोपडपट्ट्यांचे किंवा अवैध बांधकामांची टक्केवारी सर्वात कमी आहे व बऱ्याच हिरव्या व खुल्या जागा आहेत ज्यामुळे आपल्याला पर्यावरण स्वच्छ ठेवायला मदत होते! त्याचशिवाय पश्चिम भाग मुंबईला अतिशय चांगल्याप्रकारे जोडला असल्याने या भागातील विकासात त्याची भूमिका अतिशय महत्वाची आहे! बाणेर किंवा वाकड या पश्चिम उपनगरांमधून द्रुतगती मार्गाने नवीन मुंबई स्वतःच्या गाडीने सुद्धा अगदी दीड तासांच्या अंतरावर आहे, यामुळे बराच वेळ वाचतो मग तुम्हाला कार्यालयात पोहोचायचे असो किंवा एखाद्या व्यावसायिक बैठकीला उपस्थित राहून घरी परत यायचे असो.

 मला असे वाटते यामुळेच रिअल इस्टेट क्षेत्राची बरीच प्रदर्शने सुद्धा केवळ पश्चिम भागावर लक्ष केंद्रित करूनच आयोजित करण्यात येत आहेत, म्हणजे ग्राहक शहराच्या पश्चिम भागात उपलब्ध असलेल्या पर्यायातून निवड करू शकतो. नवीन वर्ष सुरु झालं आहे, पहिला महिना आधीच संपलेला आहे. मागील वर्ष रिअल इस्टेटसाठी अतिशय अस्थिर होते; केवळ बांधकाम व्यावसायिकांसाठीच नाही तर ग्राहकांसाठीही, कारण खरेदी करावी किंवा नाही, किंमती आणखी कमी होतील का, तसेच तुमचा व्यवहार चांगला आहे का, ताबा लगेच मिळेल याची खात्री आहे का यासारखे कितीतरी प्रश्न असतात! रिअल इस्टेटमधील प्रत्येक व्यक्ती यावर्षी वातावरण अधिक स्थिर असेल अशी अशा करत आहे व याचा अर्थ केवळ किंमती स्थिर असतील असे नाही तर रिअल इस्टेटशी, पायाभूत सुविधांशी संबंधित धोरणे तसेच मुख्य गोष्ट म्हणजे रोजगार सुरक्षेबाबत स्थिरता असेल अशी आशा आहे. घरांवर अनेक आकर्षक प्रस्ताव दिले जात आहेत मात्र नेहमीच मूलभूत गोष्टींचा विचार करणे कधीही उत्तम; उघड्या डोळ्यांनी खरेदी करा, आजूबाजूला बाजारांती दरांशी तुलना करा, चटई क्षेत्र विक्रीयोग्य अनुपात (कार्पेट सेलेबल रेशो) यासारखे छुपे तपशील पाहा व दरांची तुलना करा. लक्षात ठेवा घराचे ठिकाण व दर महत्वाचा आहे मात्र योग्य वेळी त्याचा ताबा दिला जाईल व विक्रीनंतरची सेवा दिली जाईल याचे आश्वासनही तितकेच महत्वाचे आहे, म्हणूनच ज्यांनी पूर्वीही चांगली सेवा दिली असेल व जे लोक तुमच्यासाठी नेहमी उपलब्ध असतील त्यांच्याशीच व्यवहार करण्यातच शहाणपण आहे! सर्वात शेवटचे म्हणजे तुम्ही किती रकमेला घर खरेदी करत आहात, मग ती आगाऊ रक्कम असेल किंवा कर्ज असेल किंवा ईएमआय नाही किंवा लगेच ताबा घ्या किंवा आठ वर्षात पैसे भरा यासारख्या योजना असतील; एक गोष्ट निश्चित आहे की कुणीही विकासक धर्मदाय कामासाठी व्यवसायात आलेला नाही व असण्याचे कारणही नाही! बाजारातील परिस्थिती उत्तम आहे व ज्याप्रमाणे ऑटोमोबाईल क्षेत्राची गाडी पुन्हा रुळावर आली असून त्याचा वेग वाढतोय, त्याचप्रमाणे रिअल इस्टेट क्षेत्राचीही परिस्थिती सुधारतेय. वैयक्तिकपणे मी मालमत्ता दर अत्यंत वेगाने वाढण्याचे समर्थन करत नाही कारण तो फार काळ टिकत नाही, त्याऐवजी स्थिर व संथ वेगच चांगला असतो जो रिअल इस्टेट क्षेत्रात सध्या जाणवतोय. एक गोष्ट लक्षात ठेवा, जमीन मर्यादित आहे व लोकसंख्या सातत्याने वाढतेय त्यामुळेच रिअल इस्टेट किंवा गृहबांधणी हा नेहमी मागणी असलेला उद्योग राहणार आहे. शेवटी आपले स्वतःचे घर कधी व कुठे खरेदी करायचे हे आपल्यावर आहे, चला तर मग निर्णय घ्या व रिअल इस्टेटमध्ये ग्राहकांसाठी अनुकूल असलेल्या काळाचा जास्तीत जास्त लाभ करू घ्या, कारण असे क्वचितच घडते!

संजय देशपांडे

smd156812@gmail.com

संजीवनी डेव्हलपर्स