दुबई, यश आपल्या दृष्टिकोनात !

“अतिशय कार्यक्षम व्यक्तीकडून झालेल्या काही चुका, आळशीपणा किंवा भीतीमुळे निष्क्रिय असलेल्या माणसापेक्षा नक्कीच स्वस्तात पडतात.”… शेख मुहम्मद बिन रशीद अल् मखतुम.

महामहीम शेख मुहम्मद बिन रशीद अल् मखतुम गेल्या अकरा वर्षांपासून दुबईचा राज्यकारभार सांभाळताहेत, ते संयुक्त अरब अमिरातीचे उपाध्यक्ष व पंतप्रधानही आहेत. त्यांच्या अकरा वर्षांच्या शासनकाळात त्यांनी व्यावसायिक व सेवाधिष्ठित सरकारवर भर दिल्यानं दुबईची लोकसंख्या या काळात चौदा दशलक्षांवरून  तीस दशलक्षांवर त्यांच्याच कारकीर्दीत जाऊन पोहोचली. त्यांनी पुढाकार घेतला व शहरात अतिशय सशक्त सार्वजनिक वाहतूक यंत्रणा उभारली व त्यामुळे दुबई विमानतळ हे जगातील सर्वात वर्दळीचे विमानतळ झाले आहे. माझा गेल्या तीन वर्षातला हा तिसरा दुबई दौरा आहे. मी वाळवंटातलं हे सुंदर स्वप्नं जेव्हा पाहतो तेव्हा प्रत्येक दौऱ्यात माझा श्री. मखतुम यांच्याविषयीचा आदर वाढतच जातो. म्हणूनच मी त्यांचे वरील अवतरण वापरले. ते त्यांच्या देशाविषयी, राज्याविषयी एवढंच नाही तर जीवनाविषयी त्यांचा दृष्टिकोन दाखवून जाते. मला एक गोष्ट तुमच्या नजरेस आणून द्यावीशी वाटते की दुबईमध्ये इतर आखाती देशांसारखा तेलातून मिळणारा पैसा नाही. तरीही आखाती देशांचा विचार करताना तोंडी सर्वप्रथम नाव येतं ते दुबईचं. आखाती देशांमधील अनेक शासनकर्ते बाह्य जगातील दुबईच्या लोकप्रियतेविषयी खाजगीत जळतात. दुबई अतिशय कष्टाने इतकी नावारुपाला आली आहे. कारण अशी स्वप्न साकारण्यासाठी केवळ पैशांपेक्षाही बऱ्याच काही गोष्टींची आवश्यकता असते. दुबईमध्ये कधीच तिची श्रीमंत बहिण म्हणजेच अबुधाबीएवढा पैसा नव्हता त्यामुळे कतार, मस्कत व सौदी यासारख्या तिच्या शेजाऱ्यांची तर बातच सोडा.

आता दुबईच्या यशामागचं काय रहस्य आहे, तुम्ही श्री. मखतुम यांची अवतरणे पाहिली तर हे तत्वज्ञानच दुबईच्या नेत्रदीपक यशाचा कणा असल्याचं तुम्हाला जाणवेल, मात्र हे तेवढ्यापुरतंच मर्यादित आहे का? नाही, दूरदृष्टिइतकीच तिची अंमलबजावणी करण्यासाठी दुर्दम्य इच्छाशक्ती व अतिशय व्यावसायिक दृष्टिकोनही तितकाच महत्वाचा असतो. दुबईच्या यशाचे कारणही हीच त्रिसूत्री असल्याचं मला जाणवलं. जगात कुठेही जा हा धागा समान असतो. सिंगापूरच्या किंवा जर्मन नागरिकाला विचारा, त्यांनीही असा आमूलाग्र बदल पाहिलेला आहे, मग दुबईचं वेगळेपण कशात आहे? दुबईनं जेवढ्या काळात हा दर्जा मिळवला आहे व त्या शहराची पार्श्वभूमी तसंच संस्कृती पाहता हे वेगळेपण जाणवतं, जे तितकच महत्वाचं आहे. ती अगदी काही दशकांपूर्वीपर्यंत केवळ मच्छीमार व मोत्याचा शोध घेणाऱ्या पाणबुड्यांची एक वसाहत होती जे झोपड्यांमध्ये राहायचे. आता हे आखाती देशांमधलं मुख्य व्यापारी केंद्र व जगभरातलं सर्वात मोठं पर्यटनस्थळ झालं आहे. स्थानिकांना त्यांची जगण्याची रीत बदलायला लावून, बाह्य जगातील लोकांना या कोळ्यांच्या वसाहतीवर विश्वास दाखवायला लावणं व त्यांची इथे गुंतणूक करणं ही खरंच मोठी कामगिरी आहे. जे विशेषतः भारत व पाकिस्तानासारख्या संसंस्कृत व सुस्थापित देशांनाही साध्य करता आलेलं नाही. मी जेव्हा आपल्या सरकारी बाबूंनी (म्हणजेच सरकारी अधिकाऱ्यांनी) ब्रिटन, स्पेन, स्विडनसारख्या तथाकथित प्रगत देशांना भेट दिल्याचं वाचतो तेव्हा मला आश्चर्य वाटतं (अलिकडच्या काळात दुबईला वारंवार भेट दिल्यानंतर) की आपण दुबईला केवळ एक खरेदीचं केंद्रं म्हणून का मर्यादित ठेवतो, ही खरंतर आपली संकुचित दृष्टी आहे. या शहरानं नगर नियोजनाच्या आघाडीवर थक्क करणारी कामगिरी केली आहे तसंच आपल्या नागरिकांना उत्तम जीवनही देत आहे.

माझ्या भेटीदरम्यान मी विविध क्षेत्रातल्या माझ्या अनेक मित्रांना भेटलो जे गेल्या काही दशकांपासून दुबईमध्ये राहताहेत. त्यांच्याकडून मिळालेल्या प्रतिसादात एक बाब सामाईक होती ती म्हणजे हे शहर नागरिकांसाठी अतिशय उत्तम आहे. शेख यांनी आपल्या नागरिकांसाठी प्रत्येक चांगलीच नव्हे तर उत्तम गोष्ट करण्याचा प्रयत्न केला आहे, अर्थात ते ज्या पद्धतीनं करण्यात आलं त्याविषयी कुणी प्रश्न उपस्थित करू शकेल (दुबईमध्ये परदेशी नागरिक म्हणून तुम्हाला असं करणं परवडत नाही). मात्र कोणत्याही भारतीयाला विचारा, आपल्याकडेही असाच एखादा शासनकर्ता हवा असल्याचंच सगळे म्हणतील. अर्थात समाज माध्यमांवर सगळेजण आपले विद्यमान पंतप्रधान श्री. मोदींची यथेच्छ हेटाळणी करण्यात धन्यता मानतात ही गोष्ट सोडा. मला मान्य आहे की आपण लोकशाही देश आहोत व आपल्या मर्यादा आहेत मात्र श्री. मखतुम आपल्या एका अवतरणात स्वतःच म्हणाले आहेत की तुम्ही लोकांना प्रेमानं जिंकू शकता बळानं नाही. विशेषतः जग एवढ्या झपाट्यानं बदलत असताना व इंटरनेट तसंच समाज माध्यमं अतिशय शक्तिशाली झालेली असताना जवळपास ३० लक्ष लोकसंख्येला खुश ठेवणं हे सोपं काम नाही. त्यांनी काही कठोर निर्णय घेतले आहेत, अगदी अलिकडच्या काळात म्हणजे 1 जाने 2018 रोजी घेतलेला निर्णय म्हणजे प्रत्येक खरेदीवर दुबई सरकारने 5% मूल्यवर्धित कर लागू करण्याचा निर्णय घेतला आहे. त्याचशिवाय अगदी लहानात लहान व्यापाऱ्यांसाठी पुस्तक पालन सक्तिचे करण्यात आले आहे व त्यांचे उल्लंघन करणाऱ्यास भरपूर दंडही (जवळपास 25 हजार दिऱ्हाम) केला जाणार आहे. कायद्याचं पालन करायच्या बाबतीत दुबईचा हात कुणी धरू शकणार नाही, म्हणूनच दुबई तिच्याएवढ्या आकाराच्या शहरांच्या तुलनेत जगातील सर्वात कमी गुन्हेगारी असलेलं शहर आहे. विनोदानं दुबईला, ‘फाईन सिटी’ म्हणतात, याचाच अर्थ असा की तुम्ही केलेल्या कोणत्याही चुकीसाठी हे शहर मोठे दंड (फाईन) आकारते. असं म्हटलं जातंय की दुबईला निधीची अतिशय टंचाई जाणवत होती (अर्थात कुणीही हे उघडपणे मान्य करणार नाही) त्यामुळेच त्यांनी मूल्यवर्धित कर लागू करायचा निर्णय घेण्यात आला. अर्थात या कराच्या अंमलबजावणीमुळे दुबई वाचते किंवा परिस्थिती आणखी चिघळते हे येता काळच ठरवेल. मात्र यामुळे दुबई हे जगातलं पहिल्या क्रमांकाचं शहर बनविण्याच्या श्री. मखतुम यांच्या योजनेवर काहीही परिणाम झालेला नाही. तुम्ही भोवताली सुरू असलेल्या विकासकामांवर एक नजर टाकली तर तुम्हाला हा मोहीमेवर निघालेला माणूस आहे हे जाणवेल.

मी नेहमी जंगलात का जातो, तसंच काही जंगलांमध्ये वारंवार का जातो याचं माझ्या अनेक मित्रांना नेहमी कुतूहल वाटतं; माझं उत्तर असतं की जंगल हे सतत बदलत असतं व तुम्ही कितीही वेळा तिथे गेलात तरी तुम्हाला ते कधीच सारखं दिसणार नाही. मला आता दुबईच्या बाबतीतही तसंच वाटतं, प्रत्येकवेळी हे शहर रहिवाशांना तसंच येणाऱ्या पाहुण्यांना वेगळं दिसतं, त्याचं रुपडं बदललेलं असतं (अर्थातच सकारात्मक पद्धतीनं हे वेगळं सांगायची गरज नाही). त्याच्याशी संबंधित प्रत्येकालाच काहीतरी चांगलं देऊ करण्याचा प्रयत्न असतो व यावेळी त्याला अपवाद नव्हता. मी माझा बहुतेक वेळ मित्रांसोबत शहरात भटकंती करण्यात घालवला. ते मला केवळ लोकप्रिय पर्यटन स्थळीच नाही तर सगळीकडे घेऊन गेले, त्यातली काही ठिकाणं अशी होती जिथे स्थानिकही जात नसतील! मी उदाहरणादाखल तीन ठिकाणं सांगतो, मिरॅकल गार्डन, दुबई कॅनल डेव्हलपमेंट आणि आणखी एक खाजगी घरांची वसाहत होती स्प्रिंग्ज. यातून तुम्हाला एका आदर्श शहरानं आपल्या नागरिकांना काय दिलं पाहिजे हे समजेल.

नावाप्रमाणे मिरॅकल गार्डन हे वाळवंटातला एक चमत्कार आहे. मी अनेक उद्यानं पाहिली आहेत जी नैसर्गिक तसंच मानवनिर्मित होती. मात्र शेकडो हेक्टर पसरलेल्या रेतीवर उद्यान उभारणं व दहा अंश ते पन्नास अंश एवढी तफावत असलेल्या प्रतिकूल हवामानात ते टिकवणं हे खरोखर अतिशय विशेष आहे. हे उद्यान जवळपास आठ लाख चौरस फूट क्षेत्रात पसरलेलं आहे, ज्यामध्ये लाखो फुले फुललेली आहेत, हे जगातल्या सर्वात मोठ्या पुष्पउद्यानांपैकी एक आहे. मोठ्या आकाराच्या अमिरात बोईंग विमानासारखी अनेक शिल्पं आहेत जी वेलींनी सजविण्यात आली आहेत. या उद्यानाचं चार वर्षांपूर्वी उद्घाटन झाल्यापासून पर्यटक या ठिकाणाला आवर्जुन भेट देतात. आपल्या पुणे शहरातही अनेक उद्याने आहेत मात्र ती पर्यटकांसमोर सादर करणं, त्यांची देखभाल करणं तसंच त्यांचं विपणन, या तिन्ही आघाड्यांवर आपण अपयशी ठरतो हे कटू सत्य आहे, ज्याला पु लं देशपांडे उद्यानासारखे काही अपवाद आहेत. मिरॅकल गार्डनसारखी ठिकाणं शहराला चेहरा देतात व पर्यटकांना काहीतरी वेगळं अनुभवल्याचं समाधान देतात. शासनकर्त्यांनी शहरासाठी हेच केलं पाहिजे म्हणजे स्वप्न पाहणं व ती साकार करणं.

त्यानंतर दुबईमध्ये आणखी एक आश्चर्य अगदी अलिकडेच अस्तित्वात आलं ते म्हणजे दुबईतला पाण्याचा कालवा. हा एक कृत्रिम कालवा आहे जो 2 ऑक्टोबर 2013 साली अस्तित्वात आला व 9 नोव्हेंबर 2016 रोजी त्याचं उद्घाटन करण्यात आलं. या प्रकल्पामध्ये एक शॉपिंग सेंटर, चार हॉटेल, 450 उपहारगृह, आलिशान घरं, पादचाऱ्यांसाठी रस्ते व सायकल स्वारांसाठी मार्ग यांचा समावेश आहे. हा तीन किलोमीटरचा प्रकल्प आहे जो पर्शियन गल्फमधील बिझनेस बेपासून (व्यावसायिक जिल्हा) सुरू होतो त्यानंतर तो सफा पार्क, व जुमैरापर्यंत जातो जी दुबईची उपनगरं आहेत. या कालव्याची रुंदी 80 मीटर ते 120 मीटरपर्यंत आहे. तो सहा मीटर खोल असून त्यावर आठ मीटर उंचीचे पूल आहेत. त्यामुळे एकूण 80,000 चौरस मीटरच्या क्षेत्रात नवीन सार्वजनिक ठिकाणे व सुविधा निर्माण झाल्या आहेत ज्यामध्ये बोटींसाठी खाजगी धक्के व प्रवेशद्वारापाशी व्यापारी केंद्र उभारण्यात आलं आहे. ही सगळी आकडेवारी जरा बाजूला ठेवा, वाळवंटात फेरफटका मारत असताना, ऍमस्टरडॅमसारख्या कालव्यांच्या शहरात फिरत असल्यासारखं वाटावं अशी कल्पना तरी कुणी करू शकलं असतं का? ही कल्पना प्रत्यक्षात साकार झालीय, आणि सुदैवानं मला इथे फेरफटका मारता आला, हा प्रकल्प खरंच अतिशय अद्भूत आहे आणि आता तो दुबईचं आणखी एक वैशिष्ट्य झालाय. या कालव्याच्या कडेने फेरफटका मारताना मला किती बारिकसारिक तपशीलांचा विचार करण्यात आला आहे हे जाणवलं. या पदपथावर बसण्यासाठी ठिकठिकाणी जागा आहेत तसंच चालणाऱ्यांना त्यांचे सेल फोन चार्ज करता यावेत यासाठी बऱ्याच ठिकाणी विद्युत खांबही आहेत. संध्याकाळी संगीत वाजवलं जातं व प्रत्येक विद्युत खांबावर स्पिकर आहेत, ते अर्थातच बोससारख्या कंपनीचे आहेत हे वेगळं सांगायची गरज नाही. या स्पिकरकडे पाहिल्यानंतर मला पुण्यातल्या रस्त्यावर बसविलेले एलईडी दिवे चोरून नेल्याची बातमी आठवली. इथे दुबईमध्ये बोसच्या स्पिकरचं सोडाच पण इतर कुठल्याही बाबतीत असं करायचा विचार कुणी करत. आपल्याकडेही अशी संस्कृती रुजवण्याची गरज आहे कारण ही सार्वजनिक मालमत्ता आहे व शहराला तिचा उपयोग व्हावा यासाठी तिची देखभाल करणे आवश्यक आहे. ही प्रत्येकाची जबाबदारी आहे, पुणेकरांना (अर्थातच भारतीयांनाही) कधीतरी याची जाणीव होईल अशी आशा करतो. दुबई कालवा हा फक्त एक उत्तम पर्यटक आकर्षण ठरणार नाही तर त्यामुळे रिअल इस्टेट बाजारपेठेलाही काही प्रमाणात चालना मिळेल. त्याचशिवाय दुबईच्या नागरिकांना विरंगुळ्यासाठी ही अतिशय उत्तम सुविधा आहे. त्या कालव्याच्या काठाने तयार करण्यात आलेला सुंदर पदपथ व विकास काम पाहून मला आपल्याला नदी सुशोभिकरणाच्या नावाखाली दाखवण्यात आलेली स्वप्न आठवली, मुळा-मुठा नद्यांमध्ये पुलावरून कचरा फेकणारे नागरिक आठवले. मी जेव्हा दुबई कालव्यासारखी विकास कामं पाहतो तेव्हा कदाचित आपली अशी स्वप्न पाहायचीही लायकी नसल्याचं मला वाटतं.

त्यानंतर मी भेट दिलेलं तिसरं ठिकाण म्हणजे बंगले व घरांची वसाहत तसंच खाजगी विकास. या आघाडीवर आपल्याकडेही त्याच उत्तम दर्जाचं काम करणारे बरेच विकसक आहेत मात्र इथे जेवढ्या मोठ्या प्रमाणावर विकासकाम झालं ते विशेष आहे. स्प्रिंग्ज, हा प्रकल्प जवळपास चार हजार बंगले व व्हिलांचा आहे. यामध्ये एका  समूहात तिनशे/चारशे बंगले आहेत. मुख्य पैलू म्हणजे प्रत्येक समूहाचं स्वतःचं एक तळं आहे. यातल्या सर्वात मोठ्या तळ्याचा परीघ जवळपास दोन किलोमीटरचा आहे, यातूनच तुम्हाला या विकासकामाची व्याप्ती कळू शकेल. अशाप्रकारच्या विकासकामामुळे या बंगल्यांच्या परिसरात जैव विविधता आहे, तुम्हाला इथे चिमण्या, पोपट, मैना व अगदी हुपूही दिसतात (गवतातून कीटक खाणारा पक्षी). हा विकासाचा अतिशय महत्वाचा पैलू आहे कारण एका बाजूला आपल्या पुणे शहरात चिमण्यांसारखे नेहमी दिसणारे पक्षी, जलाशय हळूहळू दिसेनासे होऊ लागले आहेत आणि इथे भर वाळवंटात श्री. मखतुम संपूर्ण जीवनचक्र विकसित करण्याचा प्रयत्न करताहेत. एक लक्षात ठेवा तुम्ही फक्त काँक्रिट व पोलादातून शहर विकसित करू शकत नाही, तर एक शहर त्यातल्या जीवनामुळे विकसित होतं व आपल्या नियोजकांनी नेमकं हेच समजून घ्यायची गरज आहे.

आणखी एका गोष्टीचा उल्लेख करणे आवश्यक आहे तो म्हणजे तिथली एकत्रित परिवहन यंत्रणा आरटीए म्हणजेच रस्ते व परिवहन प्राधिकरण जी मेट्रो, स्थानिक बस व टॅक्सींचे दळणवळण नियंत्रित करते. हा खरोखरच स्वतंत्र अभ्यासाचा विषय आहे. दुबई फक्त खरेदी किंवा व्यापार केंद्र नाही तर वरील तीन ठिकाणे ही दुबई आपल्या नागरिकांना काय देते याची फक्त एक झलक आहे. तुम्ही नागरिकांना केंद्रस्थानी ठेवून शहराचा विकास केला तर ते पर्यटकांसाठीही प्रेक्षणीय ठरतं. नगर नियोजनाचं हे साधं सत्य आहे जे समजून घेण्यास आपले नियोजन वारंवार अपयशी ठरले आहेत. श्री. मखतुम् यांचा शहराविषयीचा दृष्टिकोन कसा आहे याविषयी आणखी काही सांगावसं वाटतं. या माणसाकडे किती संपत्ती आहे हे सगळ्यांना माहिती आहे तरीही हा माणूस शहरात व आसपास अगदी सामान्य माणसासारखा एकटा फिरतो, म्हणजे अगदी अरेबियन नाईट्स मधला बगदादचा हरून अल् रशिद वाटावा असा. ते लोकांना भेटतात, त्यांच्या शहराविषयीच्या अपेक्षा जाणून घेतात, (एवढंच नाही सार्वजनिक बांधकाम विभागाचे कर्मचारी गैरहजर आढळून आले तर त्यांना कामावरून कमीही करतात). ते राजा आहेत व ते म्हणतील तीच पूर्व दिशा हे मान्य असलं तरीही, केवळ उत्तमच नाही तर सर्वोत्तम निर्माण करण्याचा त्यांचा ध्यास वाखणण्याजोगा आहे. जे ज्याप्रकारे काम करतात त्याविषयी शंका घेतली जाऊ शकते मात्र त्यांच्या उद्देशाबद्दल नाही, म्हणूनच दुबईचे नागरिक त्यांच्या राजाचा आदर करतात व त्याच्यावर प्रेम करतात. अर्थातच लोकांना दुबईमध्ये गुंतवणुकीसाठी प्रोत्साहित करण्याकरता निवासी प्रवेशपत्र दोन वर्षांवरून दहा वर्षांपर्यंत वाढविण्याचा तसंच व्यवसायातील सुलभता वाढवण्याचा विचार केला जाऊ शकतो. तरीही मखतुम यांनी त्यांच्या अवतरणात म्हटल्याप्रमाणे, जोपर्यंत तुही काम करत नाही तोपर्यंत चुका होत नाहीत, ते स्वतःच्या चुकांची जबाबदारी घ्यायला तसंच त्या दुरूस्त करायलाही तयार आहेत.

मी दुबईहून काय घेऊन परतलो तर श्री. मखतुम यांची जीवनाच्या प्रत्येक क्षेत्रात सर्वोत्कृष्ट कामगिरी करण्याची तळमळ व केवळ सर्वोत्तमाचा ध्यास असं म्हणावं लागेल. आपण, विकसनशील , गरीब देश आहोत हे मान्य आहे, मात्र काही दशकांपूर्वी दुबईही तशीच होती. मी एकटा माझा संपूर्ण देश बदलू शकत नाही तरीही मी माझ्या कामाचे ठिकाण किंवा माझा भोवताल नक्कीच बदलू शकतो. मी पुण्याला येताना हीच तळमळ घेऊन आलो जिच्यासाठी कोणतेही सीमाशुल्क भरावे लागत नाही. प्रिय श्री. मखतुम माझ्या मनात हे तळमळीचं स्फुल्लिंग चेतवण्यासाठी मनापासून आभार, दुबईमध्ये तेलाचे सर्वाधिक साठे नसले तरीही तळमळ ठासून भरलीय यात शंका नाही!

संजय देशपांडे

smd156812@gmail.com

Mobile: 09822037109

नवीन वर्ष ग्राहक राजाचं ... !!

मला जर पैसे मिळाले तर मी ते रिअल इस्टेटमध्येच लावते व माझा नेहमीच फायदाच झालाय आणि मी फक्त परिसर बघुनच पैसे गुंतवते.”... इव्हाना ट्रंप.

इव्हाना मेरी ट्रंप या चेक-अमेरिकी महिला व्यावसायिक, माजी फॅशन मॉडेल, लेखिका, व दूरचित्रवाहिनीवरील प्रसिद्ध व्यक्तिमत्व आहे. त्या डोनाल्ड ट्रंप यांच्या पहिल्या पत्नी होत्या.

“प्रत्येक जण दिवसाची सुरुवात घरापासूनच करतो”… टी.एस.इलियट.

थॉमस स्टर्न्स इलियट हा ब्रिटीश निबंधलेखक, प्रकाशक, नाटककार, साहित्य व सामाजिक समीक्षक, व “विसाव्या शतकातील महत्वाच्या कवींपैकी एक” होता. त्याला आधुनिक कवितेतील त्याच्या उल्लेखनीय व प्रवर्तक योगदानासाठी 1948 साली साहित्यातील नोबेल पुरस्काराने गौरविण्यात आले.

मी माझ्या लेखाच्या सुरुवातीला दोन वेगळी  अवतरणे का वापरली याबद्दल तुम्ही गोंधळून गेला असाल तर तुम्हाला सांगतो की हा विषयच दोन घटकांचं मिश्रण आहे, जे सकृतदर्शनी सारखेच वाटू शकतात मात्र त्या पूर्णपणे वेगळ्या संकल्पना आहेत. होय मी रिअल इस्टेट व घराविषयी बोलतोय, या दोन्ही संज्ञा एकमेकांशी संबंधित आहेत तरीही रिअल इस्टेट म्हणजे पैसे कमावणे (म्हणजेच व्यावसायिकांसाठी) व घर म्हणजे, इलियट यानं म्हटल्याप्रमाणे केवळ एक भौतिक गोष्ट नाही तर ती एक भावना आहे, जी सगळ्यांचीच महत्वाकांक्षा असते. त्याचवेळी इव्हाना ट्रंप यांच्यासाठी (ट्रंप या नावातच सगळं काही आलं) घर म्हणजेच रिअल इस्टेट व भरपूर पैसे कमावण्यासाठीचे साधन! त्यांच्यासाठी त्याचा अर्थ परिसर असाही होतो, जो रिअल इस्टेटचा एक घटक आहे. विनोद म्हणजे रिअल इस्टेट नावाच्या व्यवसायात जिथे भावनेला अजिबात थारा नाही ते बहुतेकांसाठी घर नावाची भावना साकार करण्याचं एक साधन आहे, किमान आपल्या देशात तरी असंच चित्रं आहे. लोकांना घरं बांधण्यासाठी रिअल इस्टेटची गरज असते, मात्र याबाबत बांधकाम व्यावसायिक व ग्राहक (म्हणजे घराचा ग्राहक) या दोन्ही पक्षांचा घराच्या बाबतीत पूर्णपणे वेगळा दृष्टिकोन असल्यामुळे, रिअल इस्टेटची प्रतिमा फारशी चांगली नाही ही वस्तुस्थिती आहे. त्याशिवाय रेरा, जीएसटी, निःश्चलनीकरणानंतर रिअल इस्टेट ढवळून निघालंय व परिणामी रिअल इस्टेटमधील बरीच मोठी नावं कर्जाच्या डोंगराखाली दबली गेली आहेत. सार्वजनिकपणे काही नावांविषयीच चर्चा होत असली तरीही खाजगीत इतर अनेक नावांविषयी बोललं जातंय. परिणामी रिअल इस्टेट क्षेत्रातील गुंतवणूकदार गोंधळून गेलेत. लहान ठेवीदारांचीही अशीच परिस्थिती आहे ज्यांना याचा सर्वाधिक चटका बसलाय कारण त्यांचे दैनंदिन जीवन बांधकाम व्यावसायिकांकडून मिळणाऱ्या चढ्या व्याजावर अवलंबून असतं. अगदी बँकाही रिअल इस्टेट क्षेत्राला बिगर प्राधान्य क्षेत्रात टाकताहेत. त्याचवेळी ज्या लोकांनी त्यांची घरे (म्हणजेच सदनिका) बांधकाम सुरू असलेल्या प्रकल्पांमध्ये आरक्षित केली होती ते सगळ्यात अडचणीत आले आहेत. हे प्रकल्प अनिश्चित काळासाठी लांबवणीवर टाकण्यात आले आहेत, या लोकांना ईएमआयही भरावा लागतो व भाडंही. तसंच त्यांच्या कष्टाच्या पैशातून घेतलेल्या घराचा ताबा त्यांना कधी मिळेल याचीही त्यांना खात्री नाही.  

त्यानंतर मुख्य समस्या म्हणजे रिअल इस्टेट क्षेत्राची वस्तुस्थिती जाणून घेणे. कारण माध्यमं एकतर एकतर्फी बातम्या छापतात किंवा सामान्य माणसाला जे वाचायला आवडतं ते छापतात, उदाहरणार्थ निःश्चलनीकरण, रेरा व जीएसटी या सगळ्या गोष्टींमुळे घरे आणखी स्वस्त होतील. तर आता सामान्य माणूस प्रश्न विचारतोय की, स्वस्त घरे कुठे आहेत? त्याचवेळी बांधकाम व्यावसायिक रिअल इस्टेटच्या मंदीसाठी व प्रकल्प पूर्ण करण्यास होणाऱ्या उशीरासाठी वरील तीन घटकांना जबाबदार मानताहेत! याचवेळी नागरी विकास खातंही दरदिवशी काहीतरी नवीन धोरण जाहीर करून रिअल इस्टेटवर (जर आपण त्याला उद्योग म्हणत असू) बाँबगोळे डागत असतं, ज्यामुळे गोंधळात भरच पडते.  बाजारातील बांधकाम व्यावसायिकांची आर्थिक स्थिती याबाबतीत अनेकांचा पहिला प्रश्न आहे तो म्हणजे पुण्याच्या रिअल इस्टेट क्षेत्रातील अनेक मोठे बांधकाम व्यावसायिक, कर्ज किंवा आर्थिक ओझ्याखाली दबलेले आहेत व त्यांचे ठेवीदार तसंच त्यांच्या प्रकल्पांमध्ये सदनिका आरक्षित करणारे ग्राहक घाबरून गेलेत, तर वस्तुस्थिती काय आहे व नव्याने सदनिका खरेदी करणाऱ्या ग्राहकाने बांधकाम व्यावसायिकाकडे ती आरक्षित करण्यापूर्वी कोणत्या गोष्टी पाहिल्या पाहिजेत. हा केवळ एक प्रश्न असला तरी यात संपूर्ण रिअल इस्टेट सामावलेले आहे. त्यासाठी आपण मागे जाऊन रिअल इस्टेटच्या आर्थिक यंत्रणेचा विचार केला पाहिजे. इथे मला एक सांगावसं वाटतं की रिअल इस्टेटच्या बाबतीत बोलायचं तर मी काही वित्त किंवा विपणन क्षेत्रातील तज्ञ नाही. मात्र मी या क्षेत्रात गेल्या 25 वर्षांपासून कार्यरत आहे. मी सुरूवातीलाच सांगितल्याप्रमाणे मी या प्रश्नाचे उत्तर देण्यासाठी माझा बांधकामातील अनुभव वापरणार आहे.

पुण्यामध्ये साधारण 40 वर्षांपूर्वी म्हणजे 70च्या दशकात सुरूवातील रिअल इस्टेट क्षेत्राची वाढ सुरू झाली. तेव्हा या क्षेत्रात कमी व्यावसायिक होते व यासाठी लागणारा कच्चा माल म्हणजे जमीनही कमी होती. आपण कृषीप्रधान राज्य असल्यामुळे अनेक वर्षं आपल्या सरकारनं ग्रामीण भागावर लक्षं केंद्रित केलं होतं व स्वाभाविकपणे बहुतेक महत्वाची धोरणं ग्रामीण विकासाला अनुकूल होती. यामुळे सरकारचं पुणे व नाशिकसारख्या शहरांच्या गरजांकडे दुर्लक्ष होत होतं. परिणामी घरे बांधण्यासाठी कमी जमीनी उपलब्ध होत्या तसंच बांधकाम प्रकल्पांच्या परवानग्यांची यंत्रणा अतिशय गुंतागुंतीची होती. या पार्श्वभूमीवर ज्या काही सुदैवी सट्टेबाजांनी (मी हा शब्द का वापरला ते पुढे स्पष्ट करेन) जमीनी खरेदी केल्या किंवा ज्यांच्या ताब्यात जमीनी होत्या ते पुढे बांधकाम व्यावसायिक झाले कारण त्यांच्या हाती मोठे डबोले लागले होते. घरांची मागणी प्रचंड होती व त्यामानाने पुरवठा कमी होता त्यामुळे प्रकल्प पूर्ण होईपर्यंत दर दुपटीने किंवा अगदी तिपटीनेही वाढत होते. यामुळे इच्छुक बांधकाम व्यावसायिकांमध्ये चढाओढ सुरू झाली कारण तुम्हाला फक्त वित्त पुरवठा व जमीन ताब्यात मिळाली की प्रकल्प सुरू करता येत होता. बांधकाम व्यावसायिक होण्यासाठी फक्त एवढा एकच निकष होता (अजूनही तसाच आहे), कारण प्रकल्प सुरू झाल्यानंतर लगेच सदनिका आरक्षित होत असत. यामुळे वित्त पुरवठादार खुश असायचे कारण बँका इतर उद्योगांप्रमाणे रिअल इस्टेटमध्ये जमीन खरेदी करण्यासाठी पैसे देत नाहीत. बांधकाम व्यावसायिकांना खाजगी वित्त पुरवठादाराकडून पैसे मिळवावे लागायचे जे बांधकाम व्यावसायिकांना भरपूर व्याज आकारून स्वतःचा फायदा करून घ्यायचे. त्यानंतर बऱ्याच बांधकाम व्यावसायिकांची हावही वाढली, सदनिका आरक्षित करण्यासाठी मिळालेले पैसे बांधकामासाठी उपलब्ध असतानाही त्यांनी बँकांकडून बांधकामासाठी कर्ज घ्यायला सुरूवात केली. हा अतिरिक्त पैसा आणखी जमीनी खरेदी करण्यासाठी किंवा इतर व्यवसायांसाठी वापरला जाऊ लागला. बांधकाम व्यावसायिकांना आपल्याला यशाचा मंत्र मिळाल्यासारखं वाटू लागलं कारण त्यांना रिअल इस्टेटमध्ये पैसा मिळू लागला होता. काहींनी डोळसपणे जमीनी खरेदी केल्या मात्र काहींनी भविष्यात दर वाढतील असा अंदाज बांधून चढ्या दराने जमीनी खरेदी केल्या. त्यामुळे एका अर्थाने एकाच प्रकल्पावर तीन प्रकारचे शुल्क लागू झाले एक म्हणजे गुंतवणूकदाराचा जमीन खरेदीसाठी होणारा खर्च, सदनिका खरेदी करणाऱ्यांकडून मिळणारे पैसे व प्रकल्पाला होणारा वित्त पुरवठा. मात्र परिस्थिती अशी होती की ही शुल्क असूनही दरवाढीमुळे प्रकल्प यशस्वी व्हायचे. कारण बांधकाम व्यावसायिक टप्प्यांमध्ये दर वाढवत असत त्यामुळे एकूण व्याज वसूल व्हायचे जे जवळपास 40% पर्यंतही असायचे! म्हणजेच सट्टा लावल्यासारखे पैसे लावायचे हा रिअल इस्टेटचा स्थायी भाव झाला होता !

दुसरा पैलू म्हणजे आयटी क्षेत्राची भरभराट झाल्यामुळे, बहुतेक बांधकाम व्यावसायिकांनी मोठी व महाग घरे बांधायला सुरूवात केली. यामागे अधिक पैसे देणारा ग्राहक म्हणजे जास्त नफा असं गणित होतं. मात्र हे बाजारातील मागणीला धरून नव्हतं कारण बांधकाम व्यावसायिक विसरले की बाजार खिशाला परवडणाऱ्या किंवा स्वस्त उत्पादनांवर चालतो, रिअल इस्टेटच्या बाबतीत स्वस्त घरं म्हणावं लागेल. त्याचवेळी दुसरीकडे, सदनिकांचे दर वाढतच होते ज्यामुळे अंतिम उत्पादन बहुतेक सदनिका ग्राहकांच्या आवाक्याबाहेर गेले. तसंच घरासारखं उत्पादन विकसित करताना नाविन्यपूर्ण कल्पनांचा वापर क्वचितच करण्यात आला. उदाहरणार्थ पहिला आय फोन व आय फोन दहाची तुलना करून पाहा. त्यात उत्पादन अधिकाधिक ग्राहकानुकूल तसंच अत्याधुनिक करण्यासाठी व्यापक संशोधन तसंच अद्ययावत तंत्रज्ञानाचा वापर करण्यात आला, मात्र आपण घर किंवा सदनिकांच्या बाबतीत असं म्हणू शकतो का? घरात दिल्या जाणाऱ्या सोयीसुविधांच्या बाबतीत फक्त बदल झाला म्हणजे 70च्या दशकात मोझाईक टाईल्सचा वापर होत होता, 90 च्या दशकात सिरॅमिक टाईल्सची मागणी आली, आता 2000 मध्ये व्हिट्रीफाईड टाईल्स आल्या, एवढाच काय तो बदल म्हणता येईल. प्लंबिंगसाठी वापरलं जाणारं सामान तसंच घराच्या इतर बाबींचही असंच झालं. घरांची किंमत कमी करण्यासाठी किंवा अद्ययावत तंत्रज्ञानाचा वापर करण्यासाठी काहीच नियोजन करण्यात आलं नाही, तरीही घरांच्या किंमती वाढतच होत्या. याचं एकमेव कारण म्हणजे जमीनींची कमतरता. याचा आणखी एक पैलू होता तो म्हणजे बांधकाम व्यावसायिकांची संख्या कमी होती, कारण जमीन खरेदी तसंच प्रकल्पाला परवानगी मिळविण्याची प्रक्रिया यात अनेक कटकटी होत्या, त्यामुळे काही  मोजक्याच व्यावसायिकांचंच वर्चस्व होतं रिअल इस्टेटमध्ये!

मात्र 2000 सालच्या उत्तरार्धात रिअल इस्टेटचं चित्र बदलायला सुरूवात झाली, कारण सरकारला जाणवू लागलं की त्यांचे बहुसंख्य मतदार शहरांमध्ये स्थलांतरित होत आहेत व परवडणारी घरं ही त्यांची गरज आहे. त्यामुळेच सरकारनं आणखी घरं बांधली जावीत यासाठी धोरणं तयार करायला सुरूवात केली कारण घरांच्या किंमती कमी करण्यासाठी त्यांचा पुरवठा वाढवणं हा एकमेव उपाय होता. त्यामुळे असं धोरण तयार करण्यात आलं की ज्यामध्ये अगदी 20 एकर कृषी जमीनही निवासी क्षेत्रात रुपांतरित करता येईल. ही मर्यादा आधी अखंड 100 एकर क्षेत्र असलेल्या जमीनीसाठीच होती व जी बहुतेक बांधकाम व्यावसायिकांच्या आवाक्याबाहेरची होती. पुणे महानगर क्षेत्र विकास प्राधिकरणासारख्या नवीन प्रशासकीय संस्था पुणे महानगरपालिका व पिंपरी चिंचवड महानगरपालिकांभोवतालच्या जमीनी विकसित करण्यासाठी स्थापन करण्यात आल्या. त्यानंतर असा एक टप्पा आली की महागडया सदनिका खरेदी करणाऱ्या ग्राहकांची मागणी पूर्ण झालेली होती व बाजारात ज्या काही सदनिका उपलब्ध होत्या त्या सदनिका खरेदी करणाऱ्यांच्या आवाक्याबाहेरच्या होत्या, कारण त्यांची गरज लहान, परवडणाऱ्या सदनिकांची होती, ज्या उपलब्धच नव्हत्या. त्यामुळे रिअल इस्टेटमधलं चित्र हळूहळू बदलू लागलं कारण आता मोठ्या किंवा उंची सदनिकांना मागणी नव्हती, जमीनींची दरवाढ थांबली, ताबा देण्यासाठी तयार सदनिकांचे दर स्थिर झाले व आता बाजारामध्ये घरांचे अनेक पर्याय उपलब्ध असल्यामुळे मक्तेदारी राहिली नाही. मला कुतूहल वाटतं किती बांधकाम व्यावसायिकांना हा बदल समजला असेल. जे जुन्याच नियमांनी खेळत राहिले तेच आता आर्थिक ओझ्याखाली दबले गेले आहेत.

सरते शेवटी रिअल इस्टेटचे म्हणजेच घरांचे दर स्थिर झाल्यानंतर, सरकारने रिअल इस्टेटला चेक मेट करायला लागोपाठ निःश्चलनीकरण, रेरा व जीएसटी लागू केले. आता पुण्याच्या बाजारात निःश्चलनीकरणाचा केवळ भावनिक वगळता काही परिणाम झाला असेल असे मला वाटत नाही कारण बहुतेक ग्राहक कर्ज घेऊन खरेदी करणारे आहेत. रेरा, बांधकाम व्यावसायिकांनी त्यांच्या ग्राहकांना व्यवस्थित माहिती तसंच सेवा द्याव्यात याची खात्री करणारे साधन म्हणून काम करेल, त्यामुळेच नैतिकपणे काम करणारे बांधकाम व्यावसायिकच या व्यवसायात राहतील. आता बांधकाम सुरू असलेल्या सदनिकांवर 12% जीएसटी लागू होतो (अर्थात बांधकाम व्यावसायिकानं त्याला मिळणारी सवलत प्रकल्प पूर्ण झाल्यानंतर ग्राहकाला देणे अपेक्षित आहे) मात्र बांधकाम पूर्ण झालेल्या सदनिकांवर जीएसटी नाही. त्यामुळे अधिकाधिक लोक इतर कोणत्याही उत्पादनाप्रमाणेच तयार सदनिका (म्हणजेच घरे) खरेदी करतील. म्हणजे एखाद्याने बांधकाम सुरू असलेल्या प्रकल्पात खरेदी करू नये असा अर्थ होतो का; कारण सरकारनं किती प्रयत्न केले तरीही रिअल इस्टेटमध्ये परिसर/स्थान हा महत्वाचा निकष असतो व सुविकसित भागांमध्ये घरांचा पुरवठा कमी असू शकतो. यामुळेच लोक बांधकाम सुरू असलेल्या प्रकल्पांमध्ये सदनिका आरक्षित करण्याचा विचार करू शकतात, अशावेळी त्यांनी काय काळजी घेतली पाहिजे? माझं उत्तर आहे, व्यवस्थित माहिती असणे महत्वाचे आहे. केवळ एखाद्या बांधकाम व्यावसायिकाने किती प्रकल्प पूर्ण केले आहेत हे नाही तर ते कशाप्रकारे पूर्ण केले आहेत हे पाहिले पाहिजे. समाज माध्यमांचा वापर करा जी तुम्हाला तुमच्या सेलफोनवर सहज उपलब्ध आहेत व बांधकाम व्यावसायिकाने त्याच्या विद्यमान ग्राहकांना कशाप्रकारे सेवा दिली आहे याविषयी जास्तीत जास्त माहिती मिळवा व त्यानंतर निर्णय घ्या. त्याचशिवाय बांधकाम व्यावसायिकाला प्रकल्प पूर्ण करण्यासाठी त्याचे काय आर्थिक नियोजन आहे, त्याच्यावरील कर्ज तसंच त्याची मालमत्ता याविषयी विचारा. ही माहिती या क्षेत्रातील व्यावसायिकांकडून पडताळून घ्या व त्यानंतरच व्यवहार करा. तुम्हाला हवे तेवढे प्रश्न विचारा व तुम्ही बांधकाम व्यावसायिकाविषयी व त्याच्या चमूविषयी समाधानी नसाल, तुम्हाला व्यवस्थित प्रतिसाद मिळत नसेल तर “अशा बांधकाम व्यावसायिकाकडे सदनिका आरक्षित करू नका”!  इथे मी एक साधे उदाहरण देतो, तुम्ही कोल्हापूरची बस पकडण्यासाठी स्वारगेट बस स्थानकावर गेला तर तुम्ही आधी काय पाहता, बसवरची पाटी जिच्यावर कोल्हापूर असं लिहीलेलं असतं, बरोबर? तुम्ही कुठलीही पाटी नसलेल्या बसमध्ये जाऊन ती तुम्हाला कोल्हापूरला नेईल अशी अपेक्षा करता का? कुणीही विवेकबुद्धी असलेला माणूस याचे उत्तर नाही असेच देईल. तर मग तुम्ही अशीच विवेकबुद्धी सदनिका आरक्षित करताना का वापरत नाही जी तुम्हाला दोन किंवा तीन वर्षांनी मिळणार आहे, ज्यासाठी तुम्ही पैसे भरत राहाणार आहात, असा प्रश्न मला विचारावासा वाटतो. त्याचवेळी तुमच्या सदनिकेचे बांधकाम सुरू असताना, बांधकाम व्यावसायिकाच्या चमूच्या संपर्कात राहा व तुम्हाला ज्या वेगानं काम पूर्ण होईल असं आश्वासन देण्यात आलं होतं त्या वेगानं होत नसल्याचं तुम्हाला वाटत असेल तर जाब विचारा, कारण तो तुमचा हक्क आहे. तुम्ही ताबा देण्यासाठी तयार सदनिका खरेदी करत असला तरीही त्यामध्ये अनेक कायदेशीर गोष्टींचा तसंच देखभालीसारख्या सेवांचा समावेश असतो, त्या तसंच दर्जाही तपासून घेतला पाहिजे.

शेवटी एक गोष्ट लक्षात ठेवा, कुणीही बांधकाम व्यावसायिक तुम्हाला आश्वासन दिलेल्या वेळेला ताबा देऊन किंवा चांगली सेवा देऊन तुमच्यावर उपकार करत नसतो. हा साधा व्यवहार आहे, तुम्ही पैसे देताय म्हणजे तुम्हाला सेवा मिळाली पाहिजे. मात्र असा बांधकाम व्यावसायिक ओळखणे ही तुमची जबाबदारी आहे, कारण आपल्या सगळ्यांमध्ये थोडा शहाणपणा व थोडा मूर्खपणा असतो. मात्र समस्या अशी आहे की आपण साधी भाजी खरेदी करताना आपली अक्कलहुशारी वापरतो, पण घर खरेदी करण्यासारखा महत्वाचा निर्णय घेताना ती गहाण ठेवतो, त्यानंतर आपल्याला मूर्ख बनवल्याबद्दल बांधकाम व्यावसायिक किंवा रिअल इस्टेट क्षेत्राला दोष देतो! रिअल इस्टेटमध्ये दिवस पालटलेत, आता ग्राहक म्हणून तुम्ही राजा आहात आणि हे तुमच्या लक्षात येत नसेल तर तुम्हाला राजा होण्याचा अधिकारच नाही एवढंच मला शेवटी म्हणावसं वाटतं!

संजय देशपांडे

smd156812@gmail.com

संजीवनी डेव्हलपर्स