रिअल इस्टेटचा “सिम सिम” मंत्र !

“रिअल इस्टेटमध्ये १०% पैसे तुम्ही महान आहात म्हणून कमावता व ९०% पैसे तुम्हाला लाटेवर स्वार होता आलं म्हणून मिळवता”… जेफ ग्रीन

जेफ ग्रीन हे यशस्वी अमेरिकी रिअल इस्टेट उद्योजक आहेत. ते डेमोक्रॅटिक पक्षाचे सदस्य असून २०१० सालच्या सिनेटच्या निवडणुकीच्या प्राथमिक फेरीत फ्लोरिडातून उमेदवार म्हणून उभे होते. ग्रीन यांनी व्यावसायिक शिक्षण घेत असताना रिअल इस्टेटमध्ये गुंतवणुकीला सुरुवात केली व यशस्वी रिअल इस्टेट व्यवसाय उभारला, आपल्या उमेदवारीच्या काळात ते पाम समुद्रकिनाऱ्यावर ब्रेकर्स हॉटेलमध्ये केवळ एका बसबॉयचे काम करत होते. ते पुण्यापासून जगाच्या पूर्णपणे दुसऱ्या बाजूला राहात असले तरीही त्यांचे वरील अवतरण इथे सुद्धा लागू होते, व अनेक भारतीय बिल्डर्स जरी उघडपणे नाही तरीही मनातुन मान्य करतील. आपल्या व त्यांच्या संस्कृतीत हाच फरक आहे, आपल्याकडे केवळ राजकारणी कोणत्याही विषयावर काहीही बोलू शकतात, त्यांच्या बोलण्याच्या परिणामाची काळजी करावी लागत नाही, इतर सर्वांना सार्वजनिक मंचावर काहीही बोलताना दोनदा विचार करावा लागतो. त्यामुळे आपण क्वचितच आपल्या व्यवसायाविषयी इतक्या मोकळेपणे बोलतो. अमेरिकेमध्ये एखाद्या यशस्वी व्यक्तिने त्याच्या यशाचे श्रेय निव्वळ भाग्याला देणे अगदी सामान्य आहे. आपल्याला मात्र व्यवसायच काय अगदी जुगारात जिंकलेले लोकही जिंकण्याचे श्रेय स्वत: घेतात हे पाहायची सवय आहे.

अशा पार्श्वभूमीवर मला जेव्हा रोटरी रिव्हरसाईड क्लबमध्ये रिअल इस्टेटमधील गुंतवणूक हाताळतानाची जोखीम किंबहुना कमीत कमी जोखीम कशी घ्यायची या विषयावर बोलायची संधी मिळाली, तेव्हा नव्या वर्षाची सुरुवात करण्यासाठी याहून अधिक चांगली संधी काय असेल असंच मला वाटलं. मी या विषयावर कधीच बोललो नव्हतो त्यामुळे त्याबाबत कधीही विचार केला नव्हता, खरं म्हणजे वैयक्तिकपणे मी रिअल इस्टेटचा गुंतवणूक म्हणून विचार करत नाही.  रिअल इस्टेट ही गुंतवणूकदारांसाठी सर्वोत्तम पर्याय असल्याचे म्हणायला मला आवडत नाही; अर्थात आजकाल तर अशी परिस्थिती अजिबात नाही अर्थात थोडेफार जे काही परताव्याचे पर्याय शिल्लक आहेत  त्यानुसार. तर या क्लबमध्ये बोलायची संधी योगायोगानंच आली. माझी मैत्रीण झेलम, केसरी ही प्रसिद्धी पर्यटन संस्था चालवते, ती या क्लबची सदस्य आहे व तिने मला सामाजिक जबाबदारी उपक्रमांविषयी माझे अनुभव सांगण्यास सांगितले. मात्र थोडे गैरसमज संवादात झाल्याने, सादरीकरणापूर्वी तीन दिवस मला माझा विषय रिअल इस्टेटमध्ये गुंतवणूक करताना कोणकोणत्या जोखीमा आहेत व त्यामध्ये स्वतःला कसे सुरक्षित ठेवायचे असा असल्याचे मला समजले. रिव्हर साईड रोटरी क्लब हा उच्चभ्रू व्यावसायिक वर्गातील लोकांचा समूह आहे ज्यांनी आधीच रिअल ईस्टेट मध्ये गुंतवणूक केलेली आहे किंवा ज्यांना रिअल इस्टेटमध्ये गुंतवणूक करायची आहे. माझ्या मेंदुला चालना देण्यासाठी मी हे आव्हान म्हणून स्वीकारले व त्या विषयावर कामाला लागलो. रिअल इस्टेटमध्ये होणारी कोट्यवधींची गुंतवणूक पाहता हा नक्कीच महत्वाचा विषय आहे. केवळ ज्यांना थोडाफार चांगला परतावा हवा आहे अशांसाठीच नाही तर ज्यांनी आयुष्यभराची कमाई घरामध्ये गुंतवली आहे, जी त्यांच्यासाठी एक प्रकारे आयुष्यभर सुरक्षित ठेवच राहणार आहे अशा सर्वांसाठी हा विषय महत्वाचा आहे!

मी तीन दिवस व्यवस्थित अभ्यास करुन एक सादरीकरण तयार केले ज्यामध्ये माझ्यामते सर्व मुदद्यांचा समावेश होता, कार्यक्रमात सर्व व्यावसायिक असल्याने मला कोणताही मुद्दा सोडायचा नव्हता. मी पहिल्या स्लाईडचे शीर्षक ठेवले होते “रिअल इस्टेटसाठी सिम सिम मंत्र”, कारण रिअल इस्टेट ही अलिबाबाच्या गुहेसारखीच तर आहे, इथे येणाऱ्यासाठी बक्कळ पैसा आहे (असा समज आहे)  केवळ आत येण्यासाठीचा मंत्र माहिती असला पाहिजे! त्यासाठी व्यक्तिला रिअल इस्टेटची माहिती किंवा समज असली पाहिजे. कोणत्याही योजनेमध्ये किंवा प्रकल्पामध्ये किंवा प्रस्तावामध्ये गुंतवणूक करण्यासाठी तुम्हाला उत्पादन किंवा उद्योग माहिती असला पाहिजे, मात्र रिअल इस्टेट हे अतिशय मायावी तसेच अतिशय स्थानिक क्षेत्र आहे. अमेरिकेतही पूर्व किनाऱ्यावरील विकासक पश्चिम किनाऱ्यावर यशस्वी होत नाही. म्हणूनच मुंबई व पुण्यामध्ये गाडीने जेमतेम अडीच तासांचं अंतर आहे मात्र मुंबईतले विकासक पुण्यात यशस्वी होत नाहीत व पुण्यातले विकासक मुंबईत यशस्वी होत नाहीत. याचे कारण म्हणजे तुम्ही एकीकडची जमीन दुसरीकडे आयात करु शकत नाही तसंच निर्यातही करु शकत नाही. व्यक्तिला स्थानिक परिस्थितींची चांगली जाण असली पाहिजे, कारण केवळ हेच उत्पादन तुम्ही तुमच्यासोबत कुठेही नेऊ शकत नाही. इतर कोणत्याही उद्योगामध्ये तुम्ही उत्पादन खरेदी करु शकता व घरी घेऊन जाऊ शकता मात्र इथे तुम्हाला उत्पादनाकडे म्हणजेच घराकडे जावे लागते.

इथे तुम्हाला विचार जागतिक करावा लागतो मात्र कृती स्थानिक करावी लागते, म्हणजेच बाहेरील प्रत्येक घटनेचा स्थानिक रिअल इस्टेटवर परिणाम होईल मात्र हा परिणाम स्थानिक परिस्थितींनुसार असेल. उदाहरणार्थ एखाद्या आयटी कंपनीने पुण्यामध्ये गुंतवणूक केली तर त्यामुळे पुण्यामध्ये संपूर्ण रिअल इस्टेट क्षेत्राला चालना मिळेल असे नाही, कंपनीचे कामकाज जिथून चालेल त्याच्या आजूबाजूच्या भागातच चालना मिळेल. रिअल इस्टेट क्षेत्राचा पहिला मंत्र म्हणजे तो केवळ ज्या शहरांमध्ये नोकऱ्या किंवा शिक्षण आहे तिथेच यशस्वी होतो. सुदैवाने पुण्यात दोन्हीही आहे मात्र गुंतवणुकीचा मुद्दा केवळ इथेच थांबत नाही. तुम्ही रिअल इस्टेटमध्ये का गुंतवणूक करत आहात हे समजून घेतले पाहिजे तुमचे उद्दिष्ट जे आहे त्यानुसार गुंतवणुकीची पद्धत बदलली पाहिजे. उदाहरणार्थ तुम्ही मालमत्ता भाड्याने देऊ शकता किंवा तुम्ही अल्प काळात म्हणजेच तीन किंवा पाच वर्षात किंवा दीर्घ काळाने म्हणजेच दहा वर्षांनी त्याची विक्री करण्याचा विचार करु शकता. सदनिकांचा विचार करता भाड्यातून फारसा नफा मिळत नाही, केवळ मूळ किमतीत वाढ होत असेल तर फायदा होतो, मात्र बहुतेक नव्या कंपन्या जागेमध्ये भांडवल गुंतवू शकत नाहीत त्या भाड्याने घेण्याचा पर्याय निवडतात त्यामुळे भाड्यातून उत्पन्न मिळवणे हे उद्दिष्ट असेल तर व्यावसायिक जागांमध्ये गुंतवणूक करणे हा उत्तम पर्याय आहे. यासाठी इच्छुक आयटी कंपन्या किंवा याप्रकारच्या इतर उद्योगांच्या बाजारातील स्थितीची माहिती असणे आवश्यक आहे. गेल्या काही वर्षात व्यावसायिक जागांची परिस्थिती अतिशय वाईट होती मात्र अचानक यावर्षी कोणतीही व्यावसायिक जागा रिकामी किंवा मोकळी नाही. ही परिस्थिती केवळ हिंजवडी किंवा खराडी सारख्या ठिकाणच्या मोठ्या आयटी केंद्रांच्या आजूबाजूलाच आहे. अल्प काळात विक्रीच्या बाबतीत बोलायचं तर, अशा विक्रीतून झटपट पैसा मिळण्याचे दिवस गेले कारण बाजारामध्ये पुरवठा भरपूर आहे व जमीनीची क्षमता अधिक चांगल्याप्रकारे वापरण्याच्या सरकारच्या धोरणांमुळे बाजारामध्ये आणखी घरांचा पुरवठा होईल. त्यामुळेच इथे दोन गोष्टी लक्षात ठेवा, घरांवर दर वर्षी पंधरा टक्क्यांपेक्षा जास्त दर वाढ होईल अशी अपेक्षा करु नका व दुसरे म्हणजे ही दरवाढही एका मर्यादेपर्यंतच होईल. तुम्हाला कुठल्याही भागात गुंतवणूक करताना तेथील पूर्वीचे व सध्याचे विक्रीचे दर माहिती असले पाहिजेत. कोणतेही ठिकाण कितीही उत्तम असले तरी काही प्रमाणात दराच्या बाबतीत व काही प्रमाणात पुरवठ्याच्या बाबतीत एक संपृक्तता बिंदू येतो. उदाहरणार्थ पुण्यामध्ये सर्वाधिक मागणी असलेल्या प्रभात रोडवरील जमीन दोनवर्षांपूर्वी ज्या दराने विकण्यात आली, आज तुम्हाला त्या दराने सदनिका मिळू शकते. याचे कारण म्हणजे दर व घराच्या आकारांमुळे ते खऱ्या ग्राहकांच्या आवाक्यात राहिले नाही. त्यामुळे प्रभात रोडवर किंवा कोथरुडसारख्या विकसित भागांमध्ये घर खरेदी करणे अल्पकालीन गुंतवणुकीसाठी चांगला पर्याय ठरणार नाही; दीर्घ काळाचा विचार केला तर मात्र ती एक चांगली गुंतवणुक होऊ शकते.

जेव्हा रिअल इस्टेटमधील पायाभूत सुविधा किंवा आजूबाजूच्या विकासाचा विचार केला जातो तेव्हा, जेथे दर स्वस्त असतात तेथे जास्त पैसे कमावता येतात असे मला वाटते. म्हणजे जिथे रस्ते, पाणी किंवा सांडपाणी यासारख्या पायाभूत सुविधा नसलेल्या मात्र विकसित उपनगरांच्या जवळपास असलेल्या जमीनी नेहमीच स्वस्त असतात व म्हणूनच तिथे घरे बांधली जातात. आत्तापर्यंत आपल्या देशामध्ये आपल्याला हे कळून चुकले आहे की दिल्ली असो किंवा एखादे लहान शहर, लोक एखाद्या ठिकाणी राहायला गेल्यानंतरच पायाभूत सुविधा विकसित होतात, अनेकदा तर लोक राहायला गेल्यानंतरही पायाभूत सुविधा विकसित होत नाहीत! एखादा भाग दैनंदिन आवश्यक बाबींसह विकसित असेल तर तिथले दर इतके जास्त असतात की ते आवाक्याबाहेरचे असतात. म्हणूनच नेहमी अशा ठिकाणांचा शोध घ्या जिथे तुमच्या गुंतवणुकीचे दर वाढण्याची शक्यता अधिक आहे. ज्यांना घराचा ताबा घेण्याची घाई नाही त्यांच्या बाबतीतही हे लागू होते, म्हणजेच तुम्ही दोन किंवा तीन वर्ष घराचा ताबा घेण्यासाठी थांबू शकत असाल तर अशा खरेदीमध्ये तुमचे बरेच पैसे वाचतात. त्यासाठी आजूबाजूच्या भागातील काही वर्षांपूर्वी अविकसित असलेल्या असलेल्या भागाची स्थिती कशी होती व आता तो पूर्णपणे विकसित असल्याचे पाहा. जवळपास राहणाऱ्या लोकांशी बोला व पायाभूत सुविधांच्या विकासाचा वेग व सध्याच्या परिस्थितीची तुलना करा, तसेच पूर्वीचे मालमत्तेचे दर विचारात घेऊन मगच निर्णय घ्या.

ठिकाण व गुंतवणुकीचे स्वरुप निश्चित केल्यानंतर तुम्हाला किती मोठे घर हवे आहे हे ठरवा; लक्षात ठेवा पुण्यासारख्या शहरामध्ये प्रामुख्याने मध्यमवर्ग किंवा उच्च मध्यमवर्गातील लोक असल्याने, एक बेडरुम व दोन बेडरुमच्या सदनिकांना नेहमीच मागणी असेल. काही वर्षांपूर्वी तीन बेडरुम किंवा मोठ्या व आलिशान सदनिकांना मोठी मागणी होती मात्र हा वर्ग मर्यादित आहे, कारण विचार करा किती लोकांना एक करोड रुपये किंवा त्यापेक्षा अधिक रकमेची घरे परवडू शकतील व अशा प्रकारच्या घरांमध्ये तुम्हाला किती पैसे मिळू शकतील? पुन्हा एक साधा नियम आहे, लहान आकाराच्या सदनिकांमध्ये पैसे कदाचित कमी मिळतील मात्र त्या घेणाऱ्या व्यक्ती अधिक असतील, तसेच त्या भाड्याने देणेही अधिक सोपे असेल. त्यानंतर केवळ सुविधांवर जाऊ नका, लक्षात ठेवा ती सदनिका वापरणाऱ्या व्यक्तिला गोल्फ कोर्स किंवा जकुझी किंवा पार्टीसाठी हिरवळ नको असतो तर एक घर हवे असते! म्हणूनच या सुविधांमुळे घर तयार होत नाही तर चार भिंती व त्यातील वापरण्यायोग्य जागाच सर्वात महत्वाची असते. अनेक लोकांना मोठ्या वसाहतींमध्ये राहायला आवडते मात्र जे पै-पैचा हिशेब करतात ते केवळ मूलभूत सोयी सुविधा असलेल्या एकट्या दुकट्या इमारतीला प्राधान्य देतात, कारण त्यांची देखभाल करण्यासाठी त्यांच्या खिशावर ताण येत नाही. म्हणूनच तुम्हाला कशाप्रकारचे आयुष्य हवे आहे हे तुम्ही ठरवायचे आहे.

त्यानंतर प्रश्न येतो नेमक्या कोणत्या टप्प्यावर तुम्ही प्रत्यक्ष घर खरेदी केली पाहिजे; मी प्रकल्प सुरु करण्यापूर्वी दिल्या जाणाऱ्या विविध आकर्षक प्रस्तावांच्या विरोधात नाही मात्र वस्तुस्थिती अशी आहे की जे प्रकल्प मोठा गाजावाजा करत धुमधडाक्यात सुरु झालेले असतात त्यांचे कामकाज प्रत्यक्ष सुरुच होत नाही. दर वर्षी मोठ्या दरवाढीचा लाभ घेण्याचे दिवस आता गेले, त्यामुळेच तुम्ही नेहमी थोडीशी वाट पाहू शकता व प्रकल्पाचे बांधकाम थोडे जमीनीच्या वर आल्यानंतर निवड करु शकता. यासाठी बांधकाम व्यावसायिक व त्याच्या चमूविषयी माहिती घ्या, कारण त्यांची पार्श्वभूमी कशी आहे हे अतिशय महत्वाचे आहे. देवही प्रत्येक माणसाच्या इच्छा पूर्ण करु शकत नाही मात्र तुमच्या ग्राहकांशी बोला कारण ते कोणत्याही रिअल इस्टेट  कंपनीचा आरसा आहेत. बांधकाम व्यावसायिकाशी तसेच त्याच्या चमूशी संवाद साधण्याचा  प्रश्न करा व त्याचे कामाविषयीचे तत्वज्ञान काय आहे हे जाणून घेण्याचा प्रयत्न करा. पारदर्शकता पाहता येत नाही तर ती प्रत्येक कृतीतून जाणवली पाहिजे, तुम्हाला घराच्या क्षेत्राचे तपशील देण्यापासून ते कायद्याने आवश्यक त्या सर्व मंजूरी/ परवानग्या दाखविण्यापर्यंत प्रत्येक बाबतीत ती जाणवली पाहिजे. हे सर्व ग्राहकांनी मागितल्यानंतर कोणतेही आढेवेढे न घेता उपलब्ध करुन दिले पाहिजे. अनेक लोक घर खरेदी कराराचा मसुदा वाचण्याचीही तसदी घेत नाहीत त्यामुळे घरातल्या सुविधांविषयी एक यादी करुन त्या बाबी तपासून घेणे तर दूरच राहिले. त्यांना नंतर बहुतेकवेळा त्यांनी केलेल्या घाईचा पश्चाताप होतो, आता रिअल इस्टेट क्षेत्रात विक्रेत्यांची चलती राहिलेली नाही हे लक्षात ठेवा, व ग्राहक म्हणून या परिस्थितीचा जास्तीत जास्त फायदा करुन घ्या!

त्यानंतर प्रश्नोत्तराच्या सत्रामध्ये एका गृहस्थांनी त्यांना एका बांधकाम व्यावसायिकाकडे आलेला अनुभव सांगितला की घराचा करार कसा एकतर्फी होता (तो कोणच्या बाजूने होता हे सांगण्याची गरज नाही) व त्यांनी जेव्हा देखभाल व ताब्याविषयीच्या काही कलमांबाबत प्रश्न विचारले तेव्हा बांधकाम व्यावसायिकाने त्यात बदल करायला नकार दिला. त्यामुळे या गृहस्थांनी अशा परिस्थितीत काय करता येईल असे विचारले? मी त्यांना एक प्रश्न विचारला, की तुम्ही जेव्हा तुमचा आयुष्यभराचा साथीदार निवडता तेव्हा तिच्याशी बोलताना तिने पत्नी म्हणून कोणत्याही जबाबदाऱ्या स्वीकारण्यास नकार दिला तर तुम्ही त्या मुलीशी लग्न कराल का? इथे देखील हाच नियम लागू होतो, घराचा व्यवहार विवाहासारखा असतो कारण बहुतेक ग्राहक आयुष्यात केवळ एकदाच ते खरेदी करतात. म्हणून तुम्ही शक्य तितके जास्तीत जास्त प्रश्न विचारा, व तुम्हाला त्या प्रश्नांची उत्तरे मिळत नसतानाही तो व्यवहार करायची गरज नाही मग कागदोपत्री तो कितीही आकर्षक वाटत असला तरीही, नंतर तो काम करणार नाही. लक्षात ठेवा ही गुंतवणूक असली तरीही कुणाच्या तरी काही पिढ्या त्या घरात राहणार आहे त्यामुळे तो इतर कोणत्याही सामान्य व्यवहाराप्रमाणे किंवा ग्राहकोपयोगी वस्तुप्रमाणे नाही. बांधकाम व्यावसायिकाने व्यवहाराची जबाबदारी किंवा त्यातील त्यांची भूमिका समजावून घेतली पाहिजे.

रिअल इस्टेटमध्ये कितीही चढ उतार आले तरीही एक गोष्ट खरी आहे, ती म्हणजे आईनस्टाईनच्या ऊर्जेविषयीच्या नियमाप्रमाणे ऊर्जा तयार करता येत नाही किंवा नष्टही करता येत नाही, केवळ ती स्वरुप बदलते; त्याचप्रमाणे रिअलइस्टेटसाठी लागणारा कच्चा माल म्हणजे जमीन जी तयारही करता येत नाही किंवा नष्टही करता येत नाही. लोकसंख्या सातत्याने वाढत असल्याने व जमीनी मर्यादित असल्याने या उद्योगातून नेहमी चांगलेच पैसे मिळतील, मग तुम्ही केवळ गुंतवणूक म्हणून त्याकडे पाहात असाल किंवा एक खरा ग्राहक म्हणून, ती नेहमीच सर्वात सुरक्षित गुंतवणूक ठरेल केवळ तुम्ही ती उघड्या डोळ्यांनी केली पाहिजे. 

शेवटचा मुद्दा म्हणजे, रिअल इस्टेट म्हणजे केवळ पैसे कमावण्यासाठी गुंतवणूक होऊ शकत नाही, कारण तुम्ही ज्यामध्ये गुंतवणूक करत आहात ती लाखो लोकांसाठी मूलभूत गरज आहे. त्यामुळे केवळ दरवाढीमागे पळू नका, योग्य वेळी विक्री करा व तुम्हाला कोणत्याही रिअल इस्टेट व्यवहारातून किती पैसे कमवायचे आहेत हे केवळ तुम्हीच ठरवू शकता. घर म्हणजे केवळ पैशांच्या स्वरुपात आपल्याला किती परतावा मिळतो हे नाही तर या चार भिंतीमध्ये राहणारे कुटुंब त्या भिंतीचे घर बनविणार आहेत हे विसरुन चालणार नाही!

मी माझे चार शब्द इथेच संपवतो, तुम्ही “सिम सिम” मंत्र वापरुन रिअल इस्टेटच्या भव्य गुहेत प्रवेश करा व तुमच्या घराच्या स्वरुपात असलेला खजिना शोधा!

संजय देशपांडे

smd156812@gmail.com

संजीवनी डेव्हलपर्स

बांधकाम क्षेत्र आणि नवीन वर्षाचा संकल्प !

तुम्ही मला माझा नवीन वर्षाचा संकल्प काय आहे हे विचारले, तर मी म्हणेन मी कोण आहे याचा शोध घेणे?… सायरिल कॉसॅक. सिरील जेम्स कॉसॅक हा आयरिश कलाकार होता, ज्याने आपल्या ७० वर्षांच्या कारकिर्दीत अनेक चित्रपट व दूरचित्रवाणी कार्यक्रमांमध्ये अभिनय केला. तो बुद्धिवान व विचारवंत पण होता, अर्थात हा गुण पाश्चिमात्य सिनेमामध्ये फार काही दुर्मिळ नाही जेथे अनेक कलाकार चांगले वाचक असतात तसेच उच्च शिक्षित असतात! कॉसॅकचे वरील अवतरण हे त्याच्या विचारांची खोली दर्शवते व रिअल इस्टेट विकासक नवीन वर्षाचे स्वागत करत असताना त्यांच्यासाठी हे अवतरण अतिशय समर्पक आहे. रिअल इस्टेटसाठी मागील वर्ष गेल्या अनेक वर्षांमधील अतिशय निराशाजनक म्हणावे लागेल कारण विक्री दररोज दिवसेंदिवस कमी होत होती व “दर वाढ” किंवा “परतावा” यासारखे शब्द ऐकू येणे दुरापास्त झाले. त्याचवेळी सरकार दरदिवशी नवनवीन धोरणे व कर जाहीर करुन या उद्योगावर (आपण त्याला उद्योग म्हणू शकत असल्यास) सातत्याने वज्राघात करत होते, त्यामुळेच या उद्योगाचा उरला सुरला जीवही संपत चालला  आहे  ! आता बरेच जण म्हणतील की हे आवश्यक नव्हते का, कारण अनेक वर्षांपासून रिअल इस्टेट उद्योगावर “बांधकाम व्यावसायिकांचीच सत्ता” होती व या बांधकाम व्यावसायिकांनी याच शासकीय यंत्रणेचा त्यांच्या फायद्यासाठी वापर करुन घेतला नाही का व जमीनीच्या वाढत्या दराचा आनंद उपभोगला नाही का जे दरवर्षी वाढतच होते? यामुळे घर घेणे सामान्य माणसाच्या आवाक्यात राहिले नाही एवढेच काय त्याला त्याचा विचार करणेही शक्य होईना? याचे उत्तर काही प्रमाणात होय असे आहे. मात्र सरतेशेवटी नमकहलाल (बच्चन यांचा ९०च्या दशकातील चित्रपट) या लोकप्रिय हिंदी चित्रपटातील प्रसिद्ध गाण्याप्रमाणे, “शिकारी खुद यहाँ शिकार हो गया”, यासारखी बांधकाम व्यावसायिकांची परिस्थिती झाली आहे. शासकीय यंत्रणेचा वापर करताना बांधकाम व्यावसायिक विसरले की सरकार ही अतिशय क्रूर संस्था आहे ती केवळ आपल्या अस्तित्वाचा विचार करते. बांधकाम व्यावसायिकांनीच सरकारला रिअल इस्टेटमधील प्रचंड नफा दाखवून दिला. त्यामुळे घरांचे दर प्रमाणाबाहेर वाढले नव्हते तोपर्यंत नफा प्रचंड होता त्यामुळे ही यंत्रणा रक्त शोषण करत होती तरीही रिअल इस्टेट उद्योगाने त्याचा फारसा विचार केला नाही कारण सातत्याने घरांच्या वाढत्या दरांमुळे मोठ्या नफ्याच्या स्वरुपात नवीन रक्त पुरवले जात होते. मात्र घरांचे दर वाढणे थांबताच उद्योगाला त्याची धग जाणवू लागली त्याचसोबत रक्तशोषण करणाऱ्या या यंत्रणेमुळे किती शक्ती खर्च होते हे देखील समजले मात्र तोपर्यंत फार उशीर झाला होता! आता सरकारला फक्त एक गोष्ट माहिती आहे; ती म्हणजे रिअल इस्टेट उद्योगात प्रचंड महसूल आहे व रिअल इस्टेट उद्योग तग धरतो किंवा नाही याच्याशी त्यांना काहीही घेणे देणे नाही मात्र उद्योगातून महसूलाचा वाटा त्यांना हवा असतो. मग ते टीडीआर धोरण असू देत किंवा अधिभार किंवा सेस किंवा प्रति चौरस फुटावरील अतिरिक्त आकार किंवा रेडी रेकनर दरातील वाढ, सरकार रिअल इस्टेट उद्योगाला प्रत्येक व्यवहारात पिळून घ्यायला व स्वतःचे खिसे भरायला सज्ज आहे, हेच सत्य आहे! एकीकडे एका विश्वसनीय सुत्राच्या माहिती नुसार केवळ पुण्यामध्ये जवळपास एक लाख सदनिका विक्रीसाठी उपलब्ध आहेत व यामध्ये ताबा देण्यासाठी तयार व बांधकाम सुरु असलेल्या सदनिकांचा समावेश होतो. याच सर्वेक्षणात पुढे नमूद करण्यात आले होते की घरांच्या दराचे अधिमूल्यन किंवा वाढ २०१५ मध्ये केवळ ०.६९% होती व अनेक ठिकाणी तर  यापेक्षाही कमी होती. खरंतर रिअल इस्टेटमध्ये दर वाढत नाहीत म्हणजे एकप्रकारे दर कमीच होत आहेत कारण बहुतेक प्रकरणांमध्ये जमीन आधी खरेदी करावी लागते म्हणजे तुम्ही प्रकल्पाची सुरुवात करण्यापूर्वी सर्व पैसे चुकते करावे लागतात. त्यामुळेच जमीनीचे दर वाढले नाहीत तर तुमची गुंतवणूक कोणत्याही परताव्याशिवाय पडून आहे म्हणजेच तुमचे नुकसान होत आहे! भरीत भर म्हणजे ग्राहक व गुंतवणूकदार दोघेही रिअल इस्टेटपासून चार हात दूर राहात आहेत; ग्राहक नाहीत कारण घर त्यांच्या आवाक्यात नाहीत व गुंतवणूकदार नाहीत कारण त्यांना त्यांच्या गुंतवणुकीवर खात्रीशीर परतावा दिसत नाही! ज्या ग्राहकांची विकत घेण्याची क्षमता आहे त्यांना दर आणखी कमी होतील अशी आशा वाटते त्यामुळे त्यांनी खरेदी करण्याचा निर्णय प्रलंबित ठेवला आहे. इथेही पुन्हा बांधकाम व्यावसायिक जबाबदार होते कारण ते ग्राहकांसाठी नाही तर किंमती वाढविण्यासाठी घरे बांधत राहिले व गुंतवणूकदारांना आनंदी ठेवले, ज्यांची घरे महाग करण्यात अतिशय महत्वाची भूमिका आहे. रिअल इस्टेटमध्ये येणारा कुणीही सोम्या गोम्या केवळ एकच भाषा बोलत होता, “किती दिवसात दाम दुप्पट होईल?” म्हणजेच, केलेल्या गुंतवणुकीचे किती दिवसात दुप्पट पैसे मिळतील? हे कधीना कधी थांबणारच होते कारण जसे कोणताही चित्रपट काळा बाजार करणाऱ्यांच्या आधारे प्रसिद्ध होऊ शकत नाही; तुम्हाला त्यासाठी मनापासून चित्रपट पाहणारे प्रेक्षक आवश्यक असतात कारण तेच चित्रपटाला यशस्वी बनवितात, काळा बाजार करणारे नाही. तसेच रिअल इस्टेटमधील गुंतवणूकदारांविषयी पूर्ण आदर राखत मला म्हणावेसे वाटते की ते काळा बाजार करणाऱ्यांप्रमाणे होते कारण ते त्या घरांमध्ये राहात नसत तर केवळ दर वाढेपर्यंत वाट पाहात व त्यातून त्यांना पैसे कमवायचे असत! या संपूर्ण प्रक्रियेमध्ये बांधकाम व्यावसायिक तसेच गुंतवणूकदार विसरले की काही दिवसांनी दर एवढे वर जातील ती किंमत देणारा कुणी खरा ग्राहक उरणारच नाही, त्यानंतर काय? असा विचार कुणीच केला नाही व त्याचे परिणाम आपण सध्या भोगत आहोत. दुसरीकडे कामगारांचा खर्च वाढल्याने तसेच सरकार प्रति चौरसफूट वेगवेगळ्या अधिभारांच्या नावाखाली जे शुल्क आकारते त्यामुळे बांधकाम खर्च वाढत जातो, त्यामुळे घरांचा उत्पादन खर्च वाढताच राहतो. परवडण्यायोग्य ही संज्ञा केवळ कागदापुरतीच मर्यादित आहे कारण परवडणारी म्हणजे नेमकी किती रक्कम याचे उत्तर कुणीही देऊ शकत नाही. त्याचप्रमाणे प्रत्येक शहरातील सुविधा किंवा पायाभूत सुविधा अतिशय निकृष्ट आहेत, सार्वजनिक वाहतूक व्यवस्था, पाणी ते शिक्षणापर्यंत प्रत्येक ठिकाणी सामान्य माणसाला त्याच्या गृहकर्जाच्या ईएमआय व्यतिरिक्त पैसे द्यावे लागतात. यामुळेच घराच्या ग्राहकाची खरेदी करण्याची क्षमता कमी होते. आता बाजारामध्ये पुरवठा अधिक आहे व भाड्याचा पर्यायही आहे, त्यामुळे अनेक लोक घर खरेदी करण्याऐवजी घर भाड्याने घेण्याचा पर्याय निवडत आहेत. असे असताना बांधकाम व्यावसायिकांनी मंदीच्या परिस्थितीचा समना करण्यासाठी शिळ्या झालेल्या पध्दतीच अवलंबल्या, प्रसिद्धी माध्यमांमध्ये मोठमोठ्या जाहिराती देणे, प्रदर्शने आयोजित करणे किंवा गृहउपयोगी वस्तुंप्रमाणे मालमत्तेचा सेल लावणे व विविध सवलती देणे उदाहरणार्थ व्हॅट नाही किंवा सेवा कर नाही किंवा नोंदणी शुल्क नाही किंवा बांधकाम व्यावसायिकानेच वित्त पुरवठादार होणे, ही यादी सुरुच राहते.  मला असे वाटते की यामुळे बाजारामध्ये आणखी निराशा पसरली. ग्राहकांना असे वाटू लागले की सदनिकांची विक्री होणे ही बांधकाम व्यावसायिकांची गरज आहे व घराऐवजी सवलती किंवा प्रस्तावांवर अधिक लक्ष केंद्रित झाले. दुसरी समस्या म्हणजे ज्या प्रकल्पामध्ये चांगले पैसे मिळत आहेत तेथील निधी दुसऱ्या फारशी विक्री होत नसलेल्या प्रकल्पांकडे वळविणे किंवा चढ्या दरांनी जमीनी खरेदी करण्यासाठी वापरल्याने बांधकाम व्यावसायिक कात्रित सापडले व रोख रकमेचा ओघ बंद झाला. यामुळे प्रकल्प पूर्ण करण्याच्या तारखांवर परिणाम झाला व अगदी मोठ्या बांधकाम व्यावसायिकांनाही सदनिकांचा ताबा द्यायला उशीर होऊ लागला. यामुळे ग्राहक कोणत्याही मोठ्या नावावर विश्वास ठेवत नाही, बांधकाम प्रकल्प पूर्ण होईपर्यंत वाट पाहतात म्हणूनच बहुतेक विकासकांवरील वित्त पुरवठ्याचे ओझे आणखी वाढते. पूर्वी बांधकाम व्यावसायिकांना केवळ जमीनीमध्ये गुंतवणूक करावी लागायची, बांधकामासाठीचा पैसा सदनिकांच्या आरक्षणातूनच मिळायचा मात्र आता अशी स्थिती उरलेली नाही! इथे बहुतेक बांधकाम व्यावसायिकांनी केलेली सर्वात मोठी चूक म्हणजे त्यांनी ग्राहकांना गृहित धरले! पूर्वी ९०च्या दशकात, बांधकाम व्यावसायिक केवळ जमीन खरेदी करत असत, त्यावर क्लब हाउस, तरण तलावासारख्या सुविधांसह एखाद्या प्रकल्पाचे नियोजन करुन त्याच्या पानभर जाहिराती सर्व वृत्तपत्रांमध्ये दिल्या जात असत व गाजावाजा करत प्रकल्पाची सुरुवात केली जात असेल, यानंतर प्रकल्पाचा पहिला टप्पा किंवा सदनिकांचा पहिला टप्पा केवळ काही दिवसांमध्येच विकला जात असे! अशाप्रकारे प्रकल्पांची सुरुवात करणे केवळ मोठ्या बांधकाम व्यावसायिकांसाठी शक्य होते त्यामुळे ते ज्या प्रकल्पांची सुरुवात करायचे ते सर्व विकले जायचे. आता मात्रा तशी परिस्थिती नाही, आता कोणत्याही प्रकल्पाविषयीची माहिती इंटरनेटवर उपलब्ध आहे व आजकालचे ग्राहक आंधळेपणे खरेदी करत नाहीत किंवा केवळ मोठ्या नावांना किंवा सुविधांना भाळत नाहीत. आजकाल स्मार्ट फोन व इंटरनेटमुळे, गुगल अर्थलवर तुम्ही बांधकामाचे ठिकाण, आजूबाजूला होत असलेला विकास पाहू शकता व जवळच सुरु असलेल्या इतर प्रकल्पांच्या दरांशी तुलना करु शकता, त्यामुळे आइडिया नेटवर्कच्या जाहिरातीप्रमाणे आता केवळ जाहिरातबाजी करुन किंवा विविध प्रस्ताव देऊन “नो उल्लू बनाईंग ”. मला असे म्हणायचे नाही की सर्व मोठे बांधकाम व्यावसायिक ग्राहकांना मूर्ख बनवत होते मात्रा आता  विपणन तंत्राचा वापर करुन ते केवळ त्यांच्या ब्रँड नावावर नफा कमवू शकणार नाहीत. आता ग्राहकांना चोख व्यवहार हवा असतो व तुमच्याकडे त्यासाठी केवळ चांगले उत्पादन असले पाहिजे!  आणखी एक घटक म्हणजे घरांची तसेच जमीनीची उपलब्धता. जमीनीचा प्रत्येक इंच शहरीकरणासाठी वापरण्याचा सरकारचा मानस आहे; आता हे चांगले किंवा वाईट यावर भाष्य करण्यासाठी मी कुणी तज्ञ नाही मात्र हे तथ्य आहे. जमीन सध्या कोणत्याही वापरासाठी आरक्षित असली तरीही ती निवासी हेतूने रुपांतरित करण्यास सर्व धोरणे अनुकूल आहेत. त्याशिवाय विकासकांना टीडीआर किंवा विकास एफएसआयच्या स्वरुपात अधिक एफएसआय किंवा प्रदत्त एफएसआय दिले जात आहेत.  त्यामुळे गेल्यावर्षी घराच्या पुरवठ्याच्या बाबतीत मोठा साठा होता. सरकारला घरे स्वस्त करायच्या नावाखाली महसूल हवा आहे जो हा एफसआय विकसित केल्याने मिळणार आहे. रिअल इस्टेटकडे पाहता हे लक्षात येते की या प्रक्रियेमध्ये सरकार विसरले आहे की कोणत्याही धोरणाचा भर घरे स्वस्त करण्यावर हवा, केवळ एफएसआयचा पुरवठा करण्यावर नाही! हे एक मोठे आव्हान आहे कारण पूर्वी मागणी नेहमी पुरवठ्यापेक्षा अधिक असायची व आता नेमकी उलट स्थिती आहे. विशेषतः जिथे मोठ्या आकाराच्या विकासकामांमध्ये एकाच ठिकाणी अनेक घरे बांधली जातात तेथे! या पार्श्वभूमीवर, विकासकांसाठी किंवा बांधकाम व्यावसायिकांसाठी सर्वात आव्हानात्मक असलेल्या टप्प्यासाठी नवीन वर्षाचा संकल्प काय असला पाहिजे? मला असे वाटते, सुनिल गावस्कर यांनी ज्याप्रमाणे क्रिकेटमध्ये येणा-या तरुण खेळाडूंना नेहमीच हा सल्ला दिला आहे  की “खेळाच्या मूलतत्वांशी बांधील राहा; प्रत्येक वेळी फलंदाजी करायला आल्यानंतर शतक करण्याचा विचार जरूर करा, पण एक एक धाव घेत त्या उद्दिष्टापर्यंत पोहोचा, कुणीही एका षटकात शतक करु शकत नाही, हे लक्षात ठेवा!” हाच सल्ला बांधकाम व्यावसायिकांना लागू होतो! त्याचप्रमाणे बांधकाम व्यावसायिक म्हणून, तुम्ही प्रकल्प का बांधत आहात हे ठरवा. पैसा मिळवणे हे उद्दिष्ट तर आहेच मात्र तो पैसा किती मिळवायचा हे देखील प्रकल्पाची सुरुवात करण्यापूर्वी पुरेसे आधी निश्चित असले पाहिजे. तुम्ही कोणतेही उत्पादन ग्राहकाला डोळ्यासमोर ठेवून तयार केले पाहिजे व त्या हेतूशी बांधील राहिले पाहिजे. रिअल इस्टेटची बदलती परिस्थिती व आव्हाने समजावून घ्या व त्यानंतर तुमचा नफा किती असावा हे ठरवा. सर्वात महत्वाचे म्हणजे तुमचे ग्राहक व त्यांच्या गरजा जाणून घ्या; नव्या पिढीतील ग्राहक अतिशय हुशार आहेत व त्यांचा बांधकाम व्यावसायिक पारदर्शक असावा व त्यांच्यासाठी उपलब्ध असावा अशी त्यांची अपेक्षा असते. विशेषतः ग्राहकांशी संवाद हे रिअल इस्टेट क्षेत्राचे बलस्थान कधीच नव्हते, ते यापुढे तुमचे बलस्थान असावे असा निश्चय करा व इंटरनेटसारखे साधन तुमच्या हाताशी असताना हे अवघड नाही. असे ठरवा की तुम्ही कोणतीही खोटी आश्वासने देणार नाही मात्र तुम्ही ग्राहकांना किंवा अगदी तुमच्या कंत्राटदारांनासुद्धा जे काही आश्वासन दिले आहे त्याच्याशी बांधील राहा. सर्व परवानग्या तुमच्या हातात नसताना प्रकल्पाची सुरुवात करु नका व तुम्ही जे काही नियोजन केले आहे त्याच्या वेळापत्रकाचे पालन करा व संबंधित संस्थांकडून आवश्यक त्या सर्व एनओसी मिळविल्यानंतरच ताबा द्या. त्याचवेळी निसर्गाचे संवर्धन व सामाजिक जागरुकता यासारख्या जास्ती जास्त उपक्रमांमध्ये प्रामाणिकपणे (होय हे आवश्यक आहे) सहभागी होऊन स्वतःची तसेच रिअल इस्टेटची प्रतिमा अधिकाधिक चांगली करण्याचा निर्धार करा. हे सगळे अशक्य आहे असे वाटले तरीही आपल्या देशात सचोटीने व्यवसाय करणे कधीच सोपे नव्हते, तेच खरे आव्हान आहे! सरतेशेवटी एक बांधकाम व्यावसायिक म्हणून, तुम्ही जे काही बांधाल त्याचा तुम्हाला अभिमान वाटला पाहिजे असा निर्धार करा; प्रत्येक विकासकाने नव्या वर्षासाठी हा वैयक्तिक निर्धार केला तरच संपूर्ण रिअल इस्टेट उद्योगाला पुन्हा एकदा ताठ मानेनं जगता येईल, म्हणजेच संपूर्ण उद्योगासाठी एकप्रकारे “अच्छे दिन” येतील! संजय देशपांडे  smd156812@gmail.com संजीवनी डेव्हलपर्स

“स्मार्ट सिटी नावाची सर्कस” !

“काहीवेळा लोकांना त्यांच्या विश्वासाचे फळ मिळणे आवश्यक असते”… डार्क नाईट, बॅटमॅन चित्रपट!

जगभरात सर्वाधिक गल्ला जमविणाऱ्या चित्रपटांच्या मालिकेतील हा चित्रपट केवळ सुपर हिरोचा चित्रपटच नाही तर त्यात आयुष्याचं तत्वज्ञानही ठासून भरलं आहे हे वरील अवतरणातून स्पष्ट होतंच! मला असं वाटतं आपल्या पुणे शहरात जे सतत घडत असतं ते थोडंफार या चित्रपटांच्या मालिकेसारखंच असतं. आपल्याला चर्चा चर्विचरण करायला, फुटकळ गप्पा मारायला, आपल्या रागाला वाट मोकळी करुन देण्यासाठी काहीतरी नवीन विषय हवा असतो. आणि आपले शासनकर्ते बॅटमन चित्रपटांचे निर्माते जसे दरवर्षी मालिकेतील नवीन चित्रपट प्रदर्शित करत असतात त्याप्रमाणे आपल्याला नवीन विषयात व्यस्त ठेवतात! तुम्हाला मी दिलेली उपमा पटली नसेल तर हेच पाहा ना, काही वेळा आपण कचरा डेपोविषयी चर्चा करत असतो, तर काही वेळा मेट्रो व तिचा मार्ग हा आपल्या चर्चेचा विषय होते, त्यानंतर आपण संपूर्ण शहरातील सीसीटीव्ही कॅमेऱ्यांविषयी वाद घालत असतो, त्यानंतर अचानक बीडीपी म्हणजे डोंगर माथा व डोंगर उताराचा विषय निघतो व सध्याच्या ज्या विषयावर गरमागरम चर्चा सुरु आहे व सध्या जो विषय गाजतोय तो म्हणजे स्मार्ट सिटी! इथे प्रसार माध्यमे चित्रपटगृहांचे काम करताहेत, प्रत्येक गल्ली बोळातील गट, मनपाची आम सभा, प्रत्येक पक्षाची या चित्रपटामध्ये काहीना काही भूमिका आहे, या चित्रपटाला कधी कधी टीव्हीवरील दैनंदिन मालिकेचं स्वरुप येतं, यातील काही मालिकांचे नवीन भाग दररोज शहराच्या क्षितिजावर प्रदर्शित केले जातात! व काही मालिका तर सीआयडीसारख्या लोकप्रिय मालिकांनाही मात देतील, उदाहरणार्थ कचरा डेपोच्या मालिकेचंच पाहा ना गेली पंधरा वर्षं ती सुरु आहे मात्र तरीही तिचा टीआरपी कायम आहे. त्यानंतर बीआरटीसारख्या इतर मालिकाही आहेत ज्या आता दहा वर्षांहून अधिक काळ सुरु आहेत, त्यानंतर मेट्रोची मालिका गेली सात वर्षे सुरु आहे!

माझ्या म्हणण्याचा उद्देश हा की आपण वरील विषयांवर कोणताही तोडगा काढत नाही आपण त्यांच्याविषयी केवळ चर्चा करण्यात समाधान मानतो. आपले शासनकर्ते या मालिका किंवा त्यांचे भाग प्रसारित करण्याच्या वेळा त्यांच्या सोयीनुसार व प्राधान्यानुसार बदलत असतात. म्हणूनच मी इथे बॅटमन चित्रपटाचे अवतरण दिले आहे व शासनकर्त्यांना जे हवे आहे तेच आपल्याला नेहमी दाखवले जाते. मात्र या मालिकांच्या प्रेक्षकांना म्हणजे सामान्य जनतेच्या काय अपेक्षा आहेत याचा कुणीही विचार करत नाही. सध्या सुरु असलेली स्मार्ट सिटी मालिकाही याला अपवाद नाही! ही नवीन मालिका सुरु होऊन जेमतेम सहा महिनेच झाले आहेच मात्र सगळ्या मालिकांना मागे टाकत तिचा टीआरपी सर्वाधिक आहे.

टीव्हीवरील "सासु सुनांच्या" मालिकेप्रमाणे स्मार्ट शहराच्या गोष्टीचाही कूर्म गतीने प्रवास होत होता व त्यानंतर “गोष्टीला एक नवीन वळण लागलं”; निर्वाचित नगरसेवकांच्या आमसभेनं केंद्र सरकारला पाठवायचा स्मार्ट शहराचा प्रस्ताव रोखून ठेवला जो पाठविण्याची अंतिम मुदत १५ डिसेंबर होती (ही माझी जन्मतारीखही आहे, अर्थात तो निव्वळ योगायोगच आहे). त्यानंतर प्रशासनाने आपली बाजू लढविण्यासाठी दारुगोळा जय्यत तयार केला होता मात्र शासनकर्त्यांच्या मनात काहीतरी वेगळंच होते, त्यांनी बंदुकीचा खटकाच काढून टाकला! त्यानंतर पुन्हा प्रसार माध्यमे, सामाजिक माध्यमांमधून आगपाखड झाली, समाजाच्या सर्व स्तरातून टीका करण्यात आली. महानगरपालिका नियंत्रित करणारा नागरी विकास विभाग मुख्यमंत्र्यांच्या ताब्यात असल्याने महापालिका आयुक्तांनी त्यांना साकडे घातले. मुख्यमंत्र्यांनी या प्रस्तावावर आम सभेमध्ये पुनर्विचार करण्याचे व तो मंजूर करण्याचे आदेश दिले. त्यानंतर १४ डिसेंबर रोजी एक विशेष आम सभा बोलाविण्यात आली, जी जवळपास तेरा तास चालली. या बैठकीमध्ये स्मार्ट सिटीच्या तथाकथित प्रस्तावात अनेक सुधारणा सुचविण्यात आल्या व त्यानंतर आपल्या शहराच्या शासनकर्त्यांनी प्रस्तावाला मंजूरी दिली व केंद्र सरकारकडे तो सादर केला. हे सगळं भारत पाकिस्तान क्रिकेट सामान्याच्या प्रक्षेपणासारखं होतं ज्यामध्ये शेवटच्या चेंडूपर्यंत उत्सुकता ताणली गेली होती! हे सगळे वर्तमानपत्रात येऊन गेले आहे व स्मार्ट सिटी प्रकल्पाचा प्रस्ताव मंजूर करण्याचे श्रेय प्रत्येक जण घेत आहे. मात्र स्मार्ट सिटीसारख्या गंभीर विषयावर एक समाज म्हणून आपण किती अपरिपक्व आहोत हे या पोरखेळामुळे चव्हाट्यावर आले. स्मार्ट सिटी किंवा शहरासाठी त्याचे महत्व या विषयावर बोलण्यास मी कुणी तज्ञ नाही मात्र एक अभियंता किंवा नागरिक म्हणून एक साधी गोष्ट मला समजते की शहर आहे त्यापेक्षा थोडे अधिक चांगले होणार असेल तर त्यात काहीही गैर नाही. केवळ त्याचा दृष्टिकोन अधिक व्यावसायिक व परिपक्व असला पाहिजे असेच सामान्य नागरिकांना वाटते.

याविषयी किती गाजावाजा करण्यात आला ते पाहा, महापालिका आयुक्तांनी पुण्याला स्मार्ट सिटीच्या मानांकनात वरचे स्थान मिळावे यासाठी खरोखरच प्रामाणिकपणे प्रयत्न केले, मात्र तरीही आपल्या शासनकर्त्यांचा सुरवातीपासूनचा थंड प्रतिसाद पहाता  या संकल्पनेबाबतच त्यांचा काय दृष्टिकोन आहे हे कुणाही शहाण्या माणसाला सुरुवातीलाच समजले असते. सर्वप्रथम ज्या लोकांना संपूर्ण चित्रपट किंवा मालिका समजलेली नाही त्यांच्यासाठी स्मार्ट सिटीची संकल्पना थोडक्यात समजावून घेऊ. स्मार्ट सिटी मिशन ही केंद्र सरकारची योजना आहे ज्याअंतर्गत देशातील अठ्याण्णव शहरांमध्ये नागरिकांना दिल्या जाणाऱ्या पायाभूत सुविधा सुधारल्या जाणार आहेत. महाराष्ट्र राज्यातून दहा शहरांची निवड करण्यात आली असून, पुणे त्यापैकी एक आहे. आता या अठ्याण्णव शहरांपैकी जवळपास तेरा शहरांना प्रथम निधी मिळेल व त्यासाठी केंद्रीय पातळीवरील समिती विविध निकष विचारात घेईल. मात्र त्यासाठी समितीपर्यंत १५ डिसेंबरपूर्वी प्रस्ताव पोहोचला पाहिजे व त्या प्रस्तावाला संबंधित शहराच्या स्थानिक संस्थेची, म्हणजेच आपल्याकडे महानगरपालिकेची मंजूरी पाहिजे ही एक अट होती ज्यामध्ये मनपाच्या सर्व निर्वाचित सदस्यांच्या आम सभेचा समावेश होतो! इथे बऱ्याच जणांना आमसभेचे अधिकार लक्षात येणार नाहीत. मनपाच्या प्रशासनाला कार्यकारी अधिकार असले तरीही आम सभेच्या मंजूरीनंतरच त्यांचा वापर करता येतो! अगदी आपल्या शहराच्या विकास योजनेलाही आमसभेने मंजूरी दिली नसेल तर पुढे मंजूरी मिळणार नाही व नेमकी इथेच गोची होती कारण आमसभेने केंद्र सरकारकडे पाठवायच्या स्मार्ट शहराच्या प्रस्तावाला मंजूरी दिली नव्हती.

प्रशासनाने तयार केलेल्या प्रस्तावावर आमसभेने अनेक हरकती घेतल्या, त्यात तथ्य असले तरीही निर्वाचित सदस्यांना स्मार्ट सिटीची संकल्पना समजावून घेण्यास सुरुवातीपासून कुणी रोखले होते? एसपीव्हीविषयी म्हणजे स्पेशल परपज व्हेईकल कंपनीविषयी मुख्य चिंता व्यक्त करण्यात आली. स्मार्ट सिटी मोहिमेअंतर्गत करायच्या सर्व कामांचे नियंत्रण करण्यासाठी अशी कंपनी स्थापित करणे आवश्यक आहे. आमसभेला असे वाटले की ही कंपनी मनपाचा संपूर्ण कारभार नियंत्रित करेल व एवढ्या मोठ्या अधिकारांवर कुणीही आक्रमण करु शकत नाही असा आमसभेचा समज आहे! विविध पायाभुत सुविधांसाठी जागा निश्चित करणे, निधी वापरण्याची परवानगी देणे ते सल्लागारांची नियुक्ती करण्यापर्यंत अनेक निर्णय ही एसपीव्ही घेणार होती, जिच्या प्रमुखपदी महापालिका आयुक्त असणार होते, अर्थात एसपीव्हीवर निर्वाचित सदस्यांना पुरेसे प्रतिनिधित्व देण्यात आले होते, तरीही आमसभेला त्यावर पूर्ण नियंत्रण हवे होते असे दिसून आले. 

मला एक बाब समजली नाही ती म्हणजे, आमसभेच्या म्हणण्याप्रमाणे आमसभेला सुरुवातीलाच हा प्रस्ताव दाखविण्यात आला नाही, त्यामुळेच अगदी शेवटच्या मिनिटापर्यंत यावर वादावादी सुरु होती! पण मग प्रस्ताव दाखविण्यात आला नाही तर स्मार्ट सिटीवरील प्रस्ताव नेमका काय आहे व तो कशाप्रकारे काम करेल हे जाणून घ्यायचा प्रयत्न कुणी का केला नाही? त्यानंतर आणखी एक हरकत घेण्यात आली ती म्हणजे केंद्र सरकारकडून मिळणारा निधी व नागरिकांवर अतिरिक्त कर आकारुन मनपाद्वारे उभारल्या जाणाऱ्या निधीचा अनुपात किती असेल.  इथे मला एक प्रश्न विचारावासा वाटतो की, आमसभेने दरडोई किती कर आकारावा लागेल व किती निधी संकलित केल्यास शहराला त्याचा फायदा होईल याचा कधीतरी गांभीर्यानं विचार केला आहे का? त्यानंतर सध्या करव्यवस्थेमध्ये जो निधी संकलित केला जात आहे त्याद्वारे प्रलंबित कामे मार्गी लावण्याचा मुद्दा आहे, वर्षानुवर्षे पाणी किंवा मालमत्ता करासारखे धोरणात्मक प्रस्ताव प्रलंबित आहेत, पायाभूत सुविधांची कामे कधीच वेळेत पूर्ण होत नाहीत हे तथ्य आहे. याचे एक उत्तम उदाहरण म्हणजे मनपाच्या ताब्यात असलेल्या विविध कारणांनी अधिग्रहित केलेल्या जागा व अशाप्रकारच्या हजारो जागा मनपाच्या मालकीच्या आहेत. आपण अशा मालमत्तांची यादी कधी प्रकाशित केली आहे का ज्यामध्ये त्या कशासाठी आरक्षित करण्यात आल्या आहेत हे स्पष्टपणे नमूद केलेले असेल? अशा अगदी मूलभूत बाबींसाठी आपल्याला स्मार्ट सिटीची काय गरज आहे, आमसभा किंवा नागरी प्रशासन याबाबतीत वारंवार अपयशी ठरले आहे! आमसभेने अशा समस्यांविरुद्ध आवाज उठविल्याचे व शहराच्या किंवा नागरिकांच्या फायद्यासाठी प्रशासनाला काम करायला लावल्याचे ऐकिवात नाही? त्यामुळे स्मार्ट सिटी मोहिमेंतर्गत पायाभूत सुविधांच्या कामांवर किंवा तथाकथित कर वाढविण्यावर नियंत्रण राहिले नाही अशी ओरड करण्याचा आमसभेला काय नैतिक अधिकार आहे?

आता इथे अनेक अज्ञानी जीव विचारतील, असे का? स्मार्ट सिटी प्रस्तावामुळे शहराचा फायदा होणार नाही का? अर्थातच होईल, मात्र आमसभेला तसे वाटत नाही किंवा शहराचा फायदा ही तुलनात्मक संज्ञा आहे म्हणजेच शहरासाठी स्मार्टसिटी प्रकल्प चांगला आहे मात्र आपल्यासाठी नाही असे आमसभेला वाटत असावे! आता काही पुन्हा विचारतील, शहराचे शासनकर्ते म्हणजे आम्हीच निवडून दिलेले प्रतिनिधी नाहीत का, त्यामुळे जेव्हा फायद्याचा विचार केला जातो तेव्हा त्यांची मते आपल्यासारखीच असणे अपेक्षित नाही का? अशा आत्म्यांसाठी मी प्रकाश झांच्या “अपहरण” चित्रपटातील एक संवाद देत आहे. या सिनेमात अजय देवगण हा तरुण शास्त्रीजी नावाच्या अतिशय प्रामाणिक सामाजिक कार्यकर्त्याचा मुलगा असतो व स्थानिक गुंडाच्या टोळीत सामील व्हायची त्याची महत्वाकांक्षा असते, या गुंडाची भूमिका नाना पाटेकर यांनी केली आहे. अजय देवगण नाना पाटेकरांकडे जाऊन त्यांच्यावर छाप पाडण्यासाठी आपल्या गुन्ह्यांची पार्श्वभूमी सांगतो, नाना पाटेकर त्याची विनंती मान्य करतात व त्याला टोळीचा म्होरक्या बनवतात. अजय देवगण प्रामाणिक सामाजिक कार्यकर्ता शास्त्रीजींचा मुलगा असल्याने नानाचा एक सहकारी त्याला हरकत घेतो! यावर नाना केवळ हसतो व म्हणतो, “अब कहाँ किसीका बेटा रहा वो!” म्हणजेच, त्याने आता गुंडाच्या टोळीत सामील व्हायचा निर्णय घेतल्याने, तो आता कुणाचाही मुलगा वगैरे नाही अगदी शास्त्रीजींचाही , आता तो फक्त एक स्वतःचा फायदा बघणारा व्यक्ती आहे !

वरील संपूर्ण दृश्य जेमतेम पाच मिनिटांचे आहे, मात्र जे अज्ञानी जीव त्यांनी लोकप्रतिनिधींना निवडून दिले आहे व ते आता केवळ त्यांच्याच हिताचा विचार करतील असा विचार करतात त्यांच्यासाठी हा एक धडा आहे. लोकप्रतिनिधींना एकदा निवडून दिल्यानंतर ते कुणाचेही प्रतिनिधी नाहीत केवळ स्वतःचे प्रतिनिधी आहेत, हे लोकशाहीचे दुर्दैवी सत्य आहे. असे नसते तर स्मार्ट सिटीचा विषय बाजूला ठेवू, मात्र शहराच्या संदर्भातील इतर अनेक विषय कोणत्याही कारवाईशिवाय प्रलंबित राहिले नसते. कृपया समजून घ्या, की मला आमसभेचा किंवा कुणाही निर्वाचित सदस्याचा अनादर करायचा नाही, मात्र त्यांच्या स्मार्ट सिटी प्रस्तावाविषयी इतक्या तीव्र भावना असतील, त्या सुरुवातीलाच तो का फेटाळण्यात आला नाहीत? आमसभेला याची नंतर जाणीव झाली असेल तर आधी सादरीकरणाची तारीख लांबणीवर टाकून प्रस्ताव फेटाळण्यात आला, त्यामुळे तो असाही रद्द झाला असता, मात्र पुन्हा विशेष आमसभा बोलावून शेवटच्या क्षणाला ते देखील माननीय मुख्यमंत्र्यांनी आमसभा बोलावण्याचे आदेश दिल्यानंतर का मंजूर करण्यात आला? आमसभा स्मार्ट सिटी प्रस्ताव फेटाळण्याच्या आपल्या निर्णयावर ठाम का राहिली नाही? त्यानंतर हा प्रस्ताव केंद्र सरकारकडे पाठविण्यात आला ज्यामध्ये कितीतरी अगदी मूलभूत सूचना आहेत, ज्या स्मार्ट सिटी मोहिमेच्या मूल तत्वाविरुद्ध आहेत, त्यामुळे केंद्र सरकारची समिती त्या स्वीकारेल किंवा संपूर्ण प्रस्ताव फेटाळेल किंवा शहरावरील प्रस्ताव त्याच्या मूळ स्वरुपात दाखल करण्याचा आग्रह करेल हे अजून स्पष्ट झालेले नाही!

प्रत्येक राजकीय पक्षाने केलेल्या या “दिखाउपणाचे” कारण अगदी उघड आहे, मनपाच्या निवडणुका तोंडावर आहेत, त्यामुळे कोणत्याही पक्षाला आपण शहर स्मार्ट बनविण्याच्याविरुद्ध आहोत असा आरोप नको आहे, कारण असे दूषण डोक्यावर घेऊन  येत्या मनपा निवडणुकीमध्ये जागा जिंकणे अतिशय अवघड आहे. विनोद म्हणजे या संपूर्ण प्रक्रियेमध्ये कोणताही राजकीय पक्ष किंवा सामाजिक संस्थांना किंवा प्रसार माध्यमाला स्मार्ट शहराची संकल्पनाच समजलेली नाही. कोणतेही वर्तमात्रपत्र उघडा, तुम्हाला आजूबाजूला दिवसेंदिवस वाढत्या समस्यांविषयीच वाचायला मिळते, यापैकी बहुतेक याच शहरातील नागरिकांच्या व नागरी संस्थांच्या व निर्वाचित सदस्यांच्या वर्तनाचा परिणाम आहेत. त्यामुळे स्मार्ट शहराचा शिक्का लागल्याने काहीही बदल होणार नाही तर हे शहर खऱ्या अर्थाने स्मार्ट बनविण्यासाठी प्रत्येकाने वैयक्तिक दृष्टिकोन बदलला पाहिजे, ही साधी बाब समजावून घेण्यात आपण अपयशी ठरलो आहोत. 

यापुढे कदाचित प्रशासनाने केलेल्या सादरीकरणाच्या आधारे आपल्याला स्मार्ट सिटीसाठी पहिला क्रमांक मिळेलसुद्धा व आपल्याला निधीही मिळेल, मात्र रस्त्यांवर वाहतुकीचा खोळंबा होतच राहील, लोक त्यांना हवा तसा कचरा सगळीकडे फेकतच राहतील, कार व बाईकचालक सिग्नल तोडतच राहतील ज्यामुळे रस्त्यावरील प्रत्येकाचा जीव धोक्यात येत राहील, नदी प्रदूषित होतच राहील, मेट्रोचा प्रस्ताव दरवर्षी लांबवणीवरच टाकला जाईल व त्याच्या अर्थसंकल्पात सतत वाढ होत राहील, बीआरटी सुरु करण्यासाठी दर महिन्याला नवीन तारीख मिळतच राहील, कचरा डेपो ओसंडून वाहत राहतील, सार्वजनिक शौचालये घाणच राहतील व पायाभूत सुविधांचे सर्व प्रकल्प प्रलंबित राहतील व त्यानंतरही आपले आयुष्य सुरुच राहील. केवळ काही सरकारी फाईलींमधील नोंदींमध्ये बदल होईल, पुणे शहराच्या नावाआधी स्मार्ट उपाधी जोडली जाईल व ते “स्मार्ट पुणे शहर” होईल! स्मार्ट सिटी मोहिमेची ही फलनिष्पत्ती असावी असे आपल्याला वाटते का? मला असे वाटते सामान्य लोकांना हे सत्य जाणून घ्यायचे आहे व सामान्य माणसाला त्याच्या विश्वासाचे इनाम देण्याची वेळ आता आली आहे हे आपल्या शासनकर्त्यांनी समजावून घेतले पाहिजे व त्यानुसारच प्रतिसाद दिला पाहिजे, यामध्येच स्मार्ट सिटी मोहिमेचे खरे यश आहे !

संजय देशपांडे

 smd156812@gmail.com

संजीवनी डेव्हलपर्स