बांधकामावरील अपघात, गुन्हेगार कोण ?

“कोणत्याही मुलाची जंगल जिम किंवा घसरगुंडीवरून पडायची इच्छा नसते. अपघात ही आयुष्यात घडणारी दुर्दैवी घटना आहे, मात्र म्हणून प्रत्येक घसरगुंडीला व जंगल जिमला रांगत्या मुलाच्या उंचीचे बनवून आपण आपल्या मुलांचं नुकसानच करू”… डॅरल हॅमंड

डॅरल क्लेटन हॅमंड हा अमेरिकी अभिनेता, विनोदवीर व प्रभाववादी आहे; त्याने अपघाताविषयी वर केलेलं विधान हे जीवनाचं तत्त्वज्ञान आहे. आपलं पुणं आपल्याला कसं सातत्याने त्याच त्या विषयात गुंतवून ठेवते याचं मला राहून राहून आश्चर्य वाटते. मी जे काही आपल्या शहराबद्दल म्हटलं आहे त्याला शहरात अलिकडेच बांधकाम स्थळी झालेल्या अपघाताची पार्श्वभुमी आहे! हा अपघात बांधकामावर झालेला असल्यानं, तसंच राज्याच्या विधानसभेचं पावसाळी सत्र  सुरु असल्यानं त्याकडे माध्यमांचं तसंच राजकीय नेत्यांचं जास्त लक्ष जाणं स्वाभाविक होतं! आपल्या शहरात अपघात नवीन नाहीत, मात्र प्रत्येक वेळी असे अपघात झाल्यावर केवळ नावे बदलून, तशीच निवेदने संबंधित अधिकाऱ्यांद्वारे प्रसारित केली जातात, मग ते पोलीस असोत, आपली प्रिय मनपा असो, नगरसेवक असोत, महापौर किंवा पालकमंत्री असोत. अपघात झालेल्या प्रकल्पाची व मजुरांची नावं फक्त बदलत असतात! पुण्यात दरवर्षी सुरु असलेल्या बांधकामांपैकी कुठेना कुठे अपघात होतो, जेव्हा मृतांची संख्या दोन आकडी होते तेव्हा अचानक सगळ्यांना जाग येते व बांधकाम मजुराचं आयुष्य किती धोकादायक आहे याची सगळ्यांना जाणीव होते; माध्यमे धोकादायक स्थितीत काम करणाऱ्या मजुरांची छायाचित्रे प्रसिद्ध करतात. विनोद म्हणजे अलिकडेच झालेल्या अपघातानंतर तीन आघाडीच्या वृत्तपत्रांमधील छायाचित्रांत मजूर एखाद्या इमारतीच्या वरच्या मजल्यांवर व अगदी काठावर उभे राहुन काम करताना दाखवण्यात आले होते, व त्याखाली मथळा देण्यात आला होता “अधांतरी जीवन”, मात्र मजुरांनी सुरक्षा पट्टा लावल्याचे त्या चित्रात स्पष्टपणे दिसत होते व तो व्यवस्थित बांधलेलाही होता; या बांधकाम स्थळांइतकंच आपल्या माध्यमांचं या समस्येवरचं अगाध ज्ञान धोकादायक आहे! दोन ते तीन दिवसांनंतर लोक नेत्यांच्या व शासकीय व्यक्तींच्या नेहमीच्या विधानांना कंटाळलेली असतात कारण “आम्ही लवकरच सुरक्षेची खात्री केली जाईल अशी एक यंत्रणा तयार करणार आहोत” अशा आशयाची ही विधानं असतात, राजकीय पक्ष बांधकाम व्यावसायिकांना दोष देतात तसंच यात विरोधी पक्षाचा हात असल्याचा आरोप करतात व सदर बांधकाम व्यावसायिकाची सर्व कामे बंद करण्याची मागणी करतात. त्याचवेळी पोलीस दोषी व्यक्तिंना शोधण्यात गुंतलेले असतात तोपर्यंत यात सहभागी असलेल्यांना न्यायालयाकडून जामीन मिळालेला असतो! काही दिवसांनंतर संपूर्ण प्रकरण इतिहासजमा होतं कारण तोपर्यंत दुसऱ्या कुठल्यातरी अपघाताला पहिल्या पानावर जागा मिळालेली असते! मी बांधकाम व्यावसायिकांना दोष देत नाही कारण ते सुद्धा या अपघात नावाच्या सर्कसचा एक भाग असतात!

मला एक प्रश्न विचारावासा वाटतो की आपण कधीतरी बांधकामस्थळी होणाऱ्या अपघातांचं खरं कारण समजून घेणार आहोत का? सर्वप्रथम, आपण रिअल इस्टेट किंवा बांधकाम व्यवसायाचं स्वरुप समजून घेतलं पाहिजे. इथे तरी आपण बांधकाम व्यवसायाच्या केवळ बांधकाम या घटकाचाच विचार करतोय, ज्यामध्ये इतर कोणत्याही उद्योगाच्या तुलनेत मजुरांचा सर्वाधिक वापर केला जातो, त्यामुळेच स्वाभाविकपणे यात अपघात होण्याची शक्यताही जास्त असते. कोणत्याही कामामध्ये जेव्हा मानवी हस्तक्षेप जास्त असतो, तेव्हा चूक होऊन अपघाताची शक्यता जास्त असते! या उद्योगामध्ये प्रवर्तक किंवा बांधकाम व्यावसायिक किंवा मालक जो कुणी कुणी असेल त्याला आत्तापर्यंत तरी कायद्याने तांत्रिक ज्ञान किंवा पात्रता असणे बंधनकारक नाही. त्यामुळे त्याला फक्त एक कंपनी स्थापन करावी लागते, भूखंड खरेदी करावा लागतो किंवा जमीनीच्या मालकाशी भागीदारी करार करावा लागतो, अर्किटेक्टला नियुक्त करावे लागते, महापालिका किंवा नगरपालिकेकडून आराखडा मंजूर करून घ्यावा लागतो, त्यानंतर बांधकाम रचना सल्लागाराला नियुक्त करावे लागते, बांधकाम रचनेची रेखाटने तयार करून घ्यावी लागतात, त्यानंतर एखादा पर्यवेक्षक व कंत्राटदार ठेवावा लागतो व कंत्राटदाराशी करार करावा लागतो. यामुळे बांधकाम व्यावसायिक म्हणून त्याचं स्थान सुरक्षित होतं व तो सदनिकांचं आरक्षण घ्यायला मोकळा होतो! वर्षानुवर्षे बांधकाम उद्योग अशाच प्रकारे चालत आला आहे, त्यामुळेच तुम्ही बांधकाम व्यावसायिकाचा प्रामाणिक कबुलीजबाब नाकारू शकत नाही, “महोदय, मी तांत्रिक जाणकार माणूस नाही व मला बांधकाम स्थळाची किंवा बांधकामाची सुरक्षा याविषयी काहीही माहिती नाही व म्हणूनच मी या अनुभवी व तांत्रिक जाणकार व्यावसायिकांची माझ्यासाठी इमारत बांधण्यासाठी नियुक्ती केली आहे, आता जर काही अपघात झाला तर मी काय करू शकतो, मला दोष कसा देता येईल!”, असा युक्तिवाद करताच जामीन मंजूर होतो! आर्किटेक्ट म्हणतो, माझं काम फक्त रेखाटने करणे व मनपाकडून आवश्यक त्या मंजुऱ्या मिळवून देण्याचे आहे, बांधकामाचा दर्जा व अपघातांशी माझा काय संबंध? असा युक्तिवाद करताच जामीन मिळतो! स्ट्रकचरल डिझायनर म्हणतो, मी स्लॅबच्या, स्तंभांच्या रचनेची रेखाटने दिली आहेत व मी जेव्हा ते तपासले तेव्हा ते व्यवस्थित होते. त्यामुळे स्लॅबच्या शटरिंगसाठी (स्लॅब ओतताना आधार देणारा साचा) मी जबाबदार नाही, तर मग अपघातासाठी मी कसा जबाबदार असू शकेन?, या युक्तिवादाने लगेच जामीन मंजूर होतो! आता उरतो तो बिचारा कंत्राटदार, ज्याला सगळेजण “ठेकेदार” या नावाने ओळखतात व बांधकामस्थळाचे पर्यवेक्षक, म्हणून त्यांना सुळावर चढवलं जातं! ते सुद्धा त्यांची बाजू मांडतात की मजुरांना सुरक्षा साधने दिली होती मात्र त्यांनी ती वापरली नाहीत किंवा वारंवार सूचना देऊनही सुरक्षा नियमांचे पालन केले नाही, तर मी काय करू? अशा वेळी कदाचित जामीन मिळणार नाही, मात्र सुनावणी पूर्ण झाल्यानंतर त्याला फक्त काहीतरी किरकोळ शिक्षा मिळते. बांधकाम उद्योगात कोणताही अपघात झाला की आत्तापर्यंत असंच घडलं आहे व हे सगळ्यांच्याच पथ्यावर पडतं मग त्या मनपासारख्या तथाकथित सरकारी संस्था असोत ज्यांनी बांधकामांचे नियंत्रण करणे अपेक्षित असते किंवा मग न्यायव्यवस्था किंवा पोलीस.

आपल्याला खरोखरच यावर काही उपाययोजना शोधायच्या असतील तर दुबई किंवा सिंगापूरसारख्या देशांमध्ये काय परिस्थिती आहे हे पाहू जेथे गगनचुंबी इमारती मोठ्या प्रमाणावर उभारल्या जातात मात्र जेवढं बांधकाम केलं जातं त्याच्या तुलनेत अपघातांचं प्रमाण नगण्य असतं. सर्वप्रथम बांधकामाच्या बाबतीत तिथे कामाची विभागणी स्पष्ट असते व प्रकल्पाशी संबंधित सर्वांना हे माहिती असते, मग तो स्वतः विकासक असेल किंवा बांधकामाच्या ठिकाणी काम करणारा एखादा मजूर असेल ज्याच्या जीवाला धोका असतो. तसेच या जबाबदाऱ्यांची पूर्तता न करणाऱ्यांना कठोर शिक्षा केली जाते तसेच न्यायदानाची प्रक्रिया अतिशय वेगाने होते. सर्वात महत्वाचे म्हणजे संपूर्ण यंत्रणा मानवी जीवनाच्या मूल्याचा आदर करते! नियम किंवा मार्गदर्शक तत्वे किंवा कायदे एखाद्या विभागाची लाज वाचवण्यासाठी तयार करण्यात आलेले नाहीत तर जीव वाचविण्यासाठी तयार करण्यात आले आहेत व सुरक्षा हा संपूर्ण यंत्रणेचा केंद्रबिंदू आहे, म्हणूनच त्यांचे कायदे किंवा यंत्रणा अतिशय परिणामकारक असते. त्याचवेळी तिथले कायदे व्यवहार्य आहेत, त्याउलट आपल्याकडे अलिकडे झालेल्या अपघातानंतर प्रतिक्रिया म्हणून असे अपघात टाळण्यासाठी बांधकामच थांबवणे व्यवहार्य नाही! मी अलिकडे झालेल्या अपघाताचे समर्थन करत नाही मात्र जी स्लॅब कोसळल्याने मजुरांचा मृत्यू झाला त्याच्या मजल्यांना योग्य प्रकारे मंजुरी असती तर त्याचा अर्थ अपघात समर्थनीय आहे व कुणाविरुद्धही गुन्हा दाखल करायला नको असा होतो का? आता अपघाताची कारणे हाताळणारी एक यंत्रणा तयार करायची वेळ आली आहे व ही यंत्रणा केवळ आपल्याला ज्यांना दोषी ठरवायचे आहे अशा मूठभर लोकांसाठी नाही. केवळ कायद्याच्या मदतीने एखाद्याला दोषी ठरवून आपल्याला अपघात थांबवता येणार नाही, तर कामाशी संबंधित प्रत्येक घटकाच्या जबाबदाऱ्या निश्चित केल्या पाहिजेत म्हणजे प्रत्येकाला आपापल्या कार्यक्षेत्रात काम करून सुरक्षेचे उद्दिष्ट साध्य करता येईल! दुबईमध्ये उन्हाळ्यात कामगार काम बंद असलेल्या वेळेत तडाख्याच्या उन्हात बाहेर नाहीत याची खात्री करण्यासाठी हवाई निरीक्षणाचा वापर केला जातो व ते बाहेर असतील तर पर्यवेक्षक तसेच मालकावर मोठा दंड आकारला जातो. त्याचप्रमाणे एखादा मजूर बांधकामाच्या ठिकाणी धूम्रपान करत असेल किंवा हेल्मेटशिवाय सापडला तर ते त्याला बांधकाम स्थळावरून बाहेर काढू शकतात व दंड आकारू शकतात. मजूर बाहेरच्या देशातील असेल तर अशा काही प्रकरणांमध्ये त्याला मायदेशी परतही पाठवले जाऊ शकते! बांधकामाच्या ठिकाणी काय करा व काय करू नका याचे नियम व चूक झाली तर त्याचे काय परिणाम असतील हे निश्चित असते तेव्हा त्या नियमांचे पालन करणे सोपे असते. सुरक्षेचा तर्क हा एवढा साधा असतो, जो आपल्याला अजूनही समजलेला नाही, त्यामुळे त्याचं पालन करणं ही दूरची गोष्ट आहे!
इमारतीच्या बांधकामातील प्रत्येक घटकाची यादी तयार करा व बांधकामावरील सुरक्षेच्या संदर्भात त्यांच्या भूमिका निश्चित करा. त्याचशिवाय आणखी एक महत्वाची गोष्ट म्हणजे कामाच्या पद्धतींचे नियम निश्चित करा. आणखी एक अपघातप्रवण ठिकाण म्हणजे मजुरांच्या राहण्याच्या जागा. अपघाताचे प्रकार व त्यामागच्या कारणांचा शोध घ्या कारण कोणत्याही गोष्टीचा डेटा महत्वाचा असतो व आपल्याकडे नेहमीप्रमाणे त्याची कमतरता असते. मनपा किंवा कोणतीही सरकारी संस्था किंवा क्रेडेई तसेच एमबीव्हीए यासारख्या विकासकांचे प्रतिनिधित्व करणाऱ्या संघटनांनी हा महत्वाचा डेटा ठेवण्यासाठी कोणताही प्रयत्न केलेला नाही जो सुरक्षा नियम निश्चित करण्यासाठी अतिशय महत्वाचा ठरू शकतो. त्याचप्रमाणे अभियंता संस्थेसारख्या संघटना किंवा एईएसए यासारख्या अर्किटेक्ट व अभियंत्यांच्या संघटना वर्षानुवर्षे बांधकाम स्थळी घडलेले अपघात व त्यामागची कारणे यासारखा डेटा ठेवण्याबाबत अनभिज्ञ आहेत. म्हणूनच सर्वप्रथम शहरात व आजूबाजूच्या भागात बांधकाम स्थळी होणाऱ्या प्रत्येक अपघाताची नोंद करणारा एखादा कक्ष किंवा यंत्रणा सुरु करा, कारण नेमकी कुठे चूक झाली याचे विश्लेषण केल्याशिवाय आपल्याला भविष्यात त्या चुका सुधारता येणार नाहीत! बांधकाम स्थळी मजुरांच्या निवासव्यवस्थेचीही हीच परिस्थिती आहे, मजूर सतत स्थलांतर करत असतात व बांधकामाच्या ठिकाणी मजुरांसाठी चांगल्या झोपड्या बांधण्यासाठी मर्यादा असतात, मात्र याचा अर्थ असा होत नाही की आपण त्यासाठी काही धोरण किंवा विशिष्ट रचना निश्चित करू नये. प्रकल्प ग्राहकांना हस्तांतरित करेपर्यंत मनपाच्या ताब्यात असलेल्या सोयीसुविधांच्या जागांवर सामाईक मजूर शिबिरे उभारण्याचा विचार करता येईल. या जागांवर मजुरांच्या मुलांसाठी दिवसभराचे पाळणाघरही उभारता येईल.

सर्वात महत्वाची बाब म्हणजे बांधकामाशी संबंधित प्रत्येक घटक सुरक्षेबाबत जागरुक नसतो. तृतीय पक्षाकडून वेळोवेळी सुरक्षेचे लेखापरीक्षण करून घेणे अत्यावश्यक आहे; कारण सुरक्षा हा दृष्टिकोन आहे व एखादा अपघात झाल्यानंतर केवळ स्वतःला वाचवण्यासाठी औपचारिकता पूर्ण करणे नाही. मी सदनिकाधारकांनाही असं आवाहन करतो की त्यांनी त्यांच्याशी संबंधित प्रकल्पांमधल्या मजुरांच्या सुरक्षेबाबत जागरुक असलं पाहिजे. सदनिकाधारकही नैतिकदृष्ट्या अपघाताशी संबंधित एक घटक असतात; म्हणून जेव्हा ते त्यांच्या घराचे बांधकाम पाहायला येतात तेव्हा त्यांना सुरक्षेत काही त्रुटी आढळली तर त्यांनी ती विकासकासह संबंधित व्यक्तिच्या नजरेस आणून दिली पाहिजे. अपघातासंदर्भात सदनिकाधारकांशी संबंधित आणखी एक मुद्दा म्हणजे, अपघात घडल्यानंतर महापालिका किंवा नगरपालिकेद्वारे नंतर केली जाणारी कारवाई. अपघात घडताच कोणत्याही प्रशासकीय संस्था सर्वप्रथम आदेश देतात तो त्याठिकाणचे बांधकाम बंद करण्याचा; मला असं वाटतं केवळ माध्यमांना किंवा जनतेला खुश करण्यासाठी असे आदेश दिले जातात, कारण अशाप्रकारे काम थांबवून काय साध्य होणार आहे? अवैध बांधकाम असेल तर ठीक आहे मात्र काम कायदेशीर असेल व तरीही अपघात झाला तर केवळ संपूर्ण इमारतीला काहीही धोका नसल्याची खात्री करून लवकरात लवकर काम पुन्हा सुरु होऊ देणे असाच व्यवहार्य दृष्टिकोन असला पाहिजे!  तसेच शहराच्या पातळीवर संबंधित सर्व पक्षांच्या संमतीने लवादासारखी एक कायमस्वरुपी समिती तयार करा व कोणताही अपघात झाला तर त्या प्रकरणात समितीने अपघाताचे विश्लेषण केल्याशिवाय कोणताही निष्कर्ष काढण्याची घाई करू नका किंवा सार्वजनिक निवेदने देऊ नका. अशा दुर्घटना हाताळण्याचा हा एक परिपक्व मार्ग आहे!
शेवटचा मुद्दा म्हणजे बांधकामाच्या ठिकाणी अपघातामुळेच नाही तर निकृष्ट काम किंवा मानवी निष्काळजीपणामुळे जीव जाणे खपवून घेण्यासारखे नाही. लक्षात ठेवा सुरक्षा नियम हा आपला दृष्टिकोन असला पाहिजे, आपली जबाबदारी टाळण्यासाठी घालून दिलेले नियम किंवा निकष नाहीत! बांधकामाच्या ठिकाणी होणाऱ्या अपघातांव्यतिरिक्त आपल्या दैनंदिन जीवनात रस्ते व द्रुतगती महामार्गांवरील खड्डे, पीएमटी बसची सदोष रचना व निकृष्ट देखभाल, अशा अनेक कारणांमुळे आपण आपल्या जवळच्या लोकांना गमावतो व अशा प्रत्येक वेळी केवळ बांधकाम व्यवसायीकच दोषी नसतो!  

लक्षात ठेवा जबाबदारीचे पालन करण्यात निष्काळजीपणा दाखवला तर तो अपघात राहात नाही तो गुन्हा होतो! त्यामुळेच आपल्यापैकी कुणीही असा गुन्हा करणार नाही असा निर्धार करू. मला असं वाटतं बांधकामाच्या ठिकाणी झालेल्या अपघातात प्राण गमावलेल्या मजुरांसाठी ती खऱ्या अर्थाने “श्रद्धांजली” असेल! इमारती व पायाभूत सुविधा या आपल्या जगण्याच्या मूलभूत गरजा आहेत व आपल्या गरजा पूर्ण करताना दुसऱ्यांचा जीव जाणार नाही याचीच आपण काळजी घ्यायची आहे, एकमेकांना दोष देण्याऐवजी आपले हेच उद्दिष्ट असले पाहिजे.
 

संजय देशपांडे

smd156812@gmail.com

संजीवनी डेव्हलपर्स

शोध, जय नावाच्या वाघाचा !

“निसर्गात काहीही योगायोगाने घडत नाही”… अरिस्टॉटल

या महान तत्त्ववेत्त्यानं किती नेमक्या शब्दात निसर्गाविषयी किती महत्वाची गोष्ट सांगितली आहे; अलिकडेच निसर्गप्रेमी लोकांमध्ये एका बातमीवरून भरपूर गदारोळ झाल्याने मला हे अवतरण आठवले! विदर्भातल्या एका जंगलातून जय नावाचा एक वाघ नाहीसा झाला त्याविषयी ही बातमी होती. जंगलात सगळीकडे त्याचा शोध घेऊन झाला, समाज माध्यमांवरही त्याविषयी माहिती देण्यात आली. कोणत्याही प्राण्यासाठी आत्तापर्यंत इतका शोध घेतला नव्हता. या शोधात स्वयंसेवी संघटना, वन अधिकारी, महाविद्यालयीन विद्यार्थी, गावकरी व अगदी पोलीस विभागाचाही समावेश होता. क्लॉ नावाच्या वन्यजीव छायाचित्रकारांच्या एका गटाने जयविषयी काही ठोस माहिती/पुरावा म्हणजेच छायाचित्रे किंवा तो शेवटचा कुठे दिसला यासारखी माहिती देणाऱ्या व्यक्तिला ५०,००० रुपयांचे बक्षीसही जाहीर केले. कदाचित काही जणांना आश्चर्य वाटेल की, एक वाघ नाहीसा झाला तर त्यात काय एवढं मोठसं? आपल्या देशात अंदाजे दोन हजार वाघ असताना एखादा नाहीसा झाला तर काय फरक पडणार आहे! तसंच आपण दररोज वाघ किंवा इतर वन्य प्राणी शिकार किंवा रस्त्यावरील अपघात, तसंच प्रदेशांवरून होणारी भांडणे यासारख्या शेकडो कारणांनी मारले गेल्याच्या बातम्या ऐकत नाही का? त्यात आता आणखी एका वाघाची भर पडली आहे व त्याचं नाव जय आहे, बस्स!
अशा अजाण आत्म्यांना मी दोष देत नाही कारण त्यापैकी बहुतेक महानगरांमध्ये किंवा शहरांमध्ये राहतात, त्यांना आधीच रोजच्या जगण्याच्या अनेक चिंता असताना, त्यात आणखी दूर कुठल्या तरी जंगलात एक वाघ नाहीसा झाल्यामुळे त्यांनी चिंता करावी अशी अपेक्षा आपण करू शकत नाही! तरीही या विषयावरून एवढा गदारोळ का झालाय व हा जय कोण आहे याची थोडीशी पार्श्वभूमी सांगतो. जे राष्ट्रीय अभयारण्य किंवा व्याघ्र प्रकल्पांना नियमितपणे भेट देतात त्यांना माहिती आहे की कान्हा अभयारण्य किंवा ताडोबा अंधारी व्याघ्र प्रकल्प किंवा रणथंबोर किंवा कॉर्बेट यासारखी विविध अभयारण्ये संरक्षित क्षेत्रे आहेत व विविध कारणांनी चर्चेत असतात.. त्याचवेळी काही लहान व्याघ्र प्रकल्पही आहेत जे लोकांना फारसे माहिती नसले तरी, वन्यजीवप्रेमींमध्ये बरेच लोकप्रिय आहेत. या व्याघ्रप्रकल्पांची संकल्पना देशभरात वाघांचं व त्यांच्या आजूबाजूला असलेल्या जंगलाचं संरक्षण व संवर्धन करण्यासाठी १९७२ साली मांडण्यात आली. हे प्रकल्प देशभरात पसरलेल्या जंगलांचे राखीव भाग असतात, ज्यामध्ये वन विभागाला वन्यजीव संरक्षणासाठी अनेक अधिकार दिले जातात. या क्षेत्रांमध्ये वाघ केंद्रस्थानी असतो व यामुळे वाघासोबतच जंगलांमधील इतर प्रजातींचे रक्षण होईल याची खात्री सरकार करू शकते. सुरुवातीला असे केवळ बारा प्रकल्प होते, मात्र ते अतिशय उपयोगी ठरल्याने, आता व्याघ्रप्रकल्पांतर्गत जवळपास पन्नासहून अधिक अभयारण्ये किंवा व्याघ्रप्रकल्प आहेत. या व्याघ्र प्रकल्पांसाठी कायदेशीर अधिकार देण्यासोबतच, स्थानिक सरकारांना भरपूर निधीही उपलब्ध करून देण्यात आला आहे, म्हणजे ते हा निधी व्याघ्रप्रकल्पांतर्गत वाघांच्या संवर्धनासाठी वापरू शकतील. मी जेव्हा वाघांचे संवर्धन हा शब्द वापरतो तेव्हा त्यात फक्त वाघच नाही तर तो जिथे जगतो त्या संपूर्ण परिसराचे संवर्धन असा अर्थ अभिप्रेत आहे. त्यामध्ये जंगलातील झाडाझुडुपांसह तिथल्या स्थानिक लोकांची काळजी घेण्याचाही समावेश होतो, मग ते जंगलात किंवा आजूबाजूला राहणारे आदिवासी असतील किंवा गावकरी असतील. इथे पुण्यात माझ्या दहाव्या मजल्यावरच्या घरात बसून “मला वाघ फार आवडतो” असं म्हणणं सोपं आहे. मात्र ज्या भागात वाघाचा दिवसंरात्र वावर असतो, तिथे कुडामातीच्या झोपडीत राहून “मला वाघ फार आवडतो” असं म्हणणं अवघड आहे, बरेच जण ते करू शकत नाहीत! म्हणून मनुष्य व प्राण्यांमधील संघर्ष टाळणे हे व्याघ्रप्रकल्प नियंत्रित करणाऱ्या वनविभागाचे मुख्य काम आहे, कारण अशा संघर्षात प्राण्याचा पराभव होणार हे निश्चित असते!

आता तुम्हाला व्याघ्रप्रकल्प म्हणजे काय व वाघांच्या संवर्धनामध्ये वनविभागाची काय

भूमिका असते हे समजलं असेल. आजकाल पर्यटनामध्ये वन्यपर्यटन ही एक फॅशनच 

झाली आहे, याविषयी पूर्णपणे आदर राखत मी फॅशन हा शब्द वापरलाय, कारण तिथ

अत्याधुनिक कॅमेरे घेऊन जायचे आणि वाघांची छायाचित्रे समाज माध्यमांवर टाकायची 

अशी आजकाल पद्धत झाली आहे. डिजिटल कॅमेऱ्यांमुळे पूर्वी रिळाच्या कॅमेऱ्यामुळे जेवढे

 अवघड जायचं तेवढं छायाचित्रण अवघड राहिलेलं नाही व ते स्वस्तही झालं आहे. 

व्याघ्र प्रकल्पांमध्ये सफारीसाठी जाणं खार्चिक असतं मात्र आपल्या देशात अनेक तरूण 

नवश्रीमंत आहेत ज्यांना ते परवडू शकतं. मात्र त्यासोबत अनेक वर्षांपासून प्रामाणिकपणे 

जंगलात जाणारे, तसंच छायाचित्रणासोबतच वन्यजीवांच्या संवर्धनासाठी बरंच काही करणारे 

अनेक जण आहेत हे देखील खरे आहे. या वन्यजीव पर्यटनामुळे व्याघ्र प्रकल्पांना मिळणारं मोठं 

उत्पन्न जंगलांच्या कल्याणासाठी वापरलं जातं जे तितकंच महत्वाचं आहे. म्हणूनच अधिकाधिक

 लोकांनी जंगलात जावं यावर देशभरातल्या सर्व राज्यांमधील पर्यटन तसंच वनविभागाचा भर 

असतो. वन्यजीवप्रेमींना तसंच पर्यटकांना व्याघ्र प्रकल्पांकडे आकर्षित करण्यासाठी वाघांशिवाय 

आणखी चांगला ब्रँड अॅम्बेसेडर कोण असू शकतो! म्हणूनच प्रत्येक अभयारण्यामध्ये एखादा वाघ

 तिथलं विशेष आकर्षण असतो. कान्हा अभयारण्यात “मुन्ना” नावाचा वाघ आहे, त्याच्या 

कपाळावरील काळ्या पट्ट्यांमधून “कॅट” अशी अक्षरे नैसर्गिकपणे तयार झाली आहेत. ताडोबामध्ये

“बाघडोह” नावाचा वाघ आहे व रणथंबोरमध्ये “सुलतान” आहे, त्याला माणसांवर हल्ला केल्यामुळे

 ताब्यात ठेवण्यात आलं होतं. या मुद्द्यावरूनही समाज माध्यमांमध्ये बरीच चर्चा झाली व 

मिश्र प्रतिक्रिया उमटल्या. कॉर्बेटमध्ये “शर्मिली” नावाची वाघीण आहे व पेंच व्याघ्र प्रकल्पांत 

“कॉलरवाली” नावाची वाघीण आहे, तिने गेल्या काही वर्षात बारा बछड्यांना जन्म दिला आहे, 

जंगलासाठी हे अतिशय मोठं योगदान आहे. बांधवगढ व्याघ्र प्रकल्पामध्ये “बी२” व “चार्जर” असे

 दोन अतिशय मोठे वाघ आहेत व नागझिरामध्ये “देंडू” नावाचा वाघ आहे. या बहुतेक वाघांची 

नावं जंगलातल्या गाईडनी ठेवली आहेत. ही नावं त्यांच्या सवयी किंवा वाघ ज्या परिसरात

 नेहमी फिरत असतो त्याच्या नावावरून ठेवण्यात आली आहेत! पट्याच्या वाघिणीला 

“कॉलरवाली” असं नावं पडलंय कारण तिला रेडिओ कॉलर लावण्यात आली आहे. त्याचप्रमाणे 

नागपुरजवळच्या उमरेड खरंडला या तुलनेने नव्या व्याघ्र प्रकल्पाचं मुख्य आकर्षण आहे 

“जय” नावाचा एक मोठा नर वाघ. वर उल्लेख केलेल्या वाघांना प्रसिद्धी मिळण्याचे 

कारण म्हणजे, ते जयसारखे आकाराने मोठे आहेत व दुसरे म्हणजे पर्यटकांना 

त्यांना पाहायची सवय लागलेली असते व ते नेहमी सहजपणे दिसतात त्यामुळे 

त्यांची छायाचित्रे घेता येतात; बहुतेक पर्यटक वाघांची एक झलक पाहायला मिळावी 

यासाठी व्याघ्र प्रकल्पाला भेट देतात. जेव्हा एखादा वाघ नियमितपणे व सहजपणे 

दिसतो, तेव्हा ते अभयारण्य त्या वाघाच्या नावाने ओळखला जाणे स्वाभाविक आहे! 

अशाचप्रकारे “युकेडब्ल्यूएस” या टोपणनावाने ओळखले जाणारे उमरेड खरंडला अभयारण्य 

“जय”साठी प्रसिद्ध होते. धष्टपुष्ट शरीर, त्याला साजेसा भारदस्त चेहरा, झुपकेदार आयाळ, 

पर्यटकांच्या कॅमेऱ्यांमुळे न दचकणारा जय लवकरच वन्यप्रेमींचा लाडका झाला, युकेडब्ल्यूएसच्या

 हजारो पर्यटकांनी आत्तापर्यंत प्रत्येक समाज माध्यमांवर जयची छायाचित्रे टाकली आहेत!

मात्र गेल्या पाच एक महिन्यांपासून युकेडब्ल्यूएसमध्ये जय दिसत नसल्याच्या बातम्या यायला लागल्या. पहिले काही आठवडे कुणालाच यात काळजी करण्यासारखं काही वाटलं नाही कारण जंगलाचं क्षेत्रं बरंच मोठं असतं त्यामुळे नर वाघ सगळीकडे फिरत असतात. सामान्यपणे नर वाघ ५० चौ.कि.मी. ते १०० चौ.कि.मी. क्षेत्रात शिकारीसाठी फिरू शकतो. अनेकदा वाघ एका दिवसात ३० किमी चालू शकतो त्यामुळे काही दिवस एखादा वाघ दिसला नाही तर त्यात काही विशेष नाही. तसंच वाघ समागमाच्या काळात वाघीणीच्या मागे असतो तेव्हा त्याला एकांत हवा असतो, त्यामुळे जयचं न दिसणं वावगं नव्हतं. मात्र हळूहळू दिवस जाऊ लागले व तरीही जय दिसला नाही, तेव्हा पर्यटकांना विशेषतः नियमितपणे येणाऱ्यांना जय दिसत नसल्याबद्दल काळजी वाटायला लागली. जय नेहमी दिसायचा व तो जवळपास चार महिन्यांपासून दिसत नसल्यामुळे परिस्थिती नक्कीच चिंताजनक होती. वनविभागाकडेही जयविषयींच्या चौकशींचा मारा सुरु झाला व समाज माध्यमांवरही जयला काय झालं याविषयी चर्चा सुरु झाल्या. याविषयी अनेक तर्क मांडले जात आहेत, वाघ एका अभयारण्यातून दुसऱ्या अभयारण्यात जाऊ शकतात, विशेषतः विदर्भामध्ये अजूनही अशाप्रकारचे काही मार्ग अस्तित्वात आहेत. हे मार्ग किंवा पट्टे दोन जंगलांमधल्या भागांना जोडतात, वन्य प्राणी याच मार्गाने एका जंगलातून दुसऱ्या जंगलात जातात. या पट्ट्यांमध्ये मानवी वस्ती नसते किंवा माणसे याचा फारसा वापर करत नाहीत, त्यामुळे या पट्ट्यांतून जायला प्राण्यांना सुरक्षित वाटतं. वाढत्या शहरीकरणामुळे असे अनेक पट्टे नष्ट झाले आहेत; पन्नास साठ वर्षांपूर्वी भारतातल्या बहुतेक भागांमध्ये जंगले अशा पट्ट्यांनी जोडलेली होती व प्राणी त्यातून बराच लांबचा प्रवास करू शकत व त्यामुळे त्यांना जगणं आणखी सोपं होतं. अलिकडच्या काळात कान्हातली एक वाघीण जवळपास १५० किमीचा प्रवास करून पेंच व्याघ्र प्रकल्पात सापडली. त्यामुळे असा एक तर्क मांडला जात होता की जयसुद्धा प्रवास करत पेंच किंवा ताडोबात किंवा दुसऱ्या एखाद्या जवळच्या अभयारण्यात गेला असेल. मात्र तिथल्या वन कर्मचाऱ्यांनी किंवा स्थानिकांनी असा कोणताही नवीन मोठा वाघ त्यांच्या भागात दिसला नसल्याचं सांगितलं. तसंच जयसारखा मोठा वाघ सहज कुणाच्याही नजरेतून सुटणार नाही, कारण इतक्या लांबचा प्रवास करताना कुणालातरी तो नक्कीच दिसला असता किंवा त्याच्याविषयी काही सांगितले असते हे स्वाभाविक आहे.

त्याशिवाय जयला दोनदा रेडिओ कॉलर लावली होती; वन विभाग विशेष वाघ किंवा बछडे असलेल्या वाघिणींसाठी रेडिओ कॉलर वापरतात म्हणजे त्यांना रेडिओ सिग्नद्वारे त्यांची हालचाल किंवा ठिकाणावर लक्ष ठेवता येतं. जयच्या बाबतीत या रेडिओ कॉलरचाही काही उपयोग झाला नाही व वन विभाग व रेडिओ कॉलर लावण्याच्या कामाचे निरीक्षण करणाऱ्या संस्थेदरम्यान आरोप-प्रत्यारोप सुरु झाले. या संस्थेनं असंही सांगितलं की अति उच्च विद्युतदाबाच्या वाहिन्यांच्याभोवती प्राणी फिरत असतील तर रेडिओ कॉलर काम करत नाही, हा सगळा भाग औष्णिक विद्युत प्रकल्पांचा असल्यामुळे अशा विद्युतवाहिन्या सगळीकडेच असतात! मात्र तांत्रिक जाणकार व्यक्ती हा युक्तिवाद स्वीकारायला तयार नाहीत, अशी परिस्थिती असेल तर ही अडचण इतर वाघांच्या बाबतीत का आली असा त्यांचा प्रश्न आहे. आणखी एक तर्क म्हणजे शिकार, मात्र एवढ्या मोठ्या वाघाला मारणं सोपं काम नाही. शिकारीच्या बहुतेक प्रकरणात स्थानिकांचा सहभाग असतो, कारण त्यांनाच वाघ नेमक्या कुठल्या भागात असेल याविषयी माहिती असते, म्हणजेच शिकार झाली असती तर त्यामध्ये बऱ्याच जणांचा सहभाग असता व कुणीतरी काहीतरी बोलले असते. आणखी एक तर्क म्हणजे नैसर्गिक मृत्यू, जय नैसर्गिक मृत्यू होण्यासाठी फारच तरूण होता मात्र सर्पदंश किंवा दुसऱ्या वाघाशी झालेल्या झटापटीत मृत्यू होण्याची शक्यता असते. रेडिओ कॉलर असली किंवा नसली तरीही मृतदेह दिसून आला असता कारण वन विभागाचे कर्मचारी जंगल विस्तीर्ण असलं तरीही त्याचा कानाकोपरा शोधत आहेत. वाघ केवळ शिकारीसाठी सावज कमी असेल किंवा पाणी पुरेसं नसेल तरच दुसऱ्या जंगलात स्थलांतर करतो, मात्र जयच्या बाबतीत ही दोन्हीही कारणं नव्हती. वाघाच्या स्थलांतराचं आणखी एक कारण म्हणजे गावकऱ्यांचा फार हस्तक्षेप असेल तर त्यांच्या हालचालींमुळे वाघांना त्रास होतो. कधी पाळीव प्राणी त्यांचे वास्तव्य असलेल्या ठिकाणी शिरतात, तर कधी माणसे झाडे कापण्यासारख्या अवैध कामांसाठी तिथे जातात! जयच्या बाबतीत शिकारीपासून ते स्थलांतरापर्यंत कोणताही तर्क लागू न झाल्यामुळे, वनविभागाने एक व्यापक शोधमोहीम हाती घेतली व त्यामध्ये स्वयंसेवी संस्थांनाही सहभागी करून घेतलं. एखाद्या हरवलेल्या वन्यप्राण्याला शोधण्यासाठीची ही आत्तापर्यंतची सर्वात मोठी शोधमोहीम असावी!

डिस्नेचा काही दिवसांपूर्वी “फाईंडिंग निमो” नावाचा एक अत्यंत सुंदर चित्रपट येऊन गेला; त्यात एक बाबा मासा आपल्या हरवलेल्या मुलाचा संपूर्ण पॅसिफिक समुद्रात कसा शोध घेतो याची गोष्ट होती. तो ॲनिमेशनपट होता, त्यामुळे समुद्रात एक लहानसा मासा शोधणं सोपं होतं, मात्र जेव्हा एका वाघाला हजारो चौरस किमीच्या जंगलात शोधायचं असतं तेव्हा आपल्याला आपल्या तंत्रज्ञानाच्या मर्यादा जाणवतात. जय हरवल्यामुळे वनविभागाच्या किंवा वन विभागातील यंत्रणेच्या त्रुटी स्पष्टपणे समोर आल्या. पोलीसांचं जसं खबरींचं जाळं असतं तसं आपण पैसे देऊन “खबरींचं” जाळं का तयार करू शकत नाही, जे वन विभागासाठी काम करतील व व्याघ्र प्रकल्पात व आसपासच्या परिसरात बाहेरून आलेल्या लोकांच्या हालचालींवर बारकाईनं लक्ष ठेवतील? वन विभाग कर्मचाऱ्यांचं अपुरं संख्याबळ व तंत्रज्ञानामुळे पूर्ण जंगलावरही लक्ष ठेवू शकत नाही, त्यामुळे एखाद्या वाघावर लक्ष ठेवणं तर लांबच राहीलं. म्हणून एक वेगळा दक्षता विभाग असला पाहिजे व आपल्याला वाघांची खरंच काळजी वाटत असेल तर सरकारने वन विभागाला सशक्त केलं पाहिजे! त्याचशिवाय वन्यजीवांवर लक्ष ठेवण्यासाठी हवाई टेहळणी व द्रोण कॅमेऱ्यांचा वापर करता येईल, ही कदाचित अतिशयोक्ती वाटेल मात्र आपल्याकडे जेमतेम २००० वाघ राहिले असतील तर हा खर्चही करणं आवश्यक आहे, हे आपण स्वीकारलं पाहिजे. त्याचशिवाय आपण वाघांसारख्या प्राण्यांमध्ये मायक्रोचिप घालण्याचा विचारही करू शकतो, मी काही इलेक्ट्रॉनिक्स विषयातला तज्ञ नाही मात्र बाँडपट अशा उपकरणांविषयी आपल्या ज्ञानात बरीच भर पाडतात, आपण ती इथे का वापरून पाहू शकत नाही? त्याचवेळी वन्यजीव पर्यटनासाठी संपूर्ण जंगल खुलं करा कारण वन्यजीवप्रेमी हे वन विभागाचे एकप्रकारे डोळे व कान असतात. त्यांच्यामुळेच जय नाहीसा झाल्याचं लक्षात आलं व त्याचा शोध घेण्यासाठी यंत्रणेला हालचाल करणं भाग पडलं! सर्वोच्च न्यायालयाच्या कोणत्यातरी निर्णयामुळे व्याघ्र प्रकल्पांचा केवळ २०% भाग पर्यटकांसाठी खुला केला जातो व त्यामुळेच प्राणी हरवल्यास त्याकडे दुर्लक्ष होतं. वाघ संरक्षण कक्षाचे प्रमुख असलेले पंतप्रधान यात लक्ष घालतील का व याविषयी पुन्हा सर्वोच्च न्यायालयात दाद मागतील का, म्हणजे वाघांच्या संवर्धनाच्या दिशेनेच एक पाऊल टाकले जाईल? पर्यटनामुळे वन्यजीवनात अडथळा निर्माण होऊ शकतो. मात्र योग्य प्रकारे निरीक्षण करून, वाहनांची संख्या नियंत्रित ठेवून व पुरेसे कर्मचारी संख्याबळ असेल तर आपण संपूर्ण जंगल पर्यटकांसाठी खुलं करू शकतो. शेवटी आपणच जंगलाचे मुख्य, राखीव व पर्यटन असे विभाग पाडले आहेत; मात्र वाघांसाठी ते केवळ एकच जंगल आहे!

जय हरवण्यामागचं कारण काहीही असेल, मात्र त्याचा जर अनैसर्गिक मृत्यू झाला असेल तर वन्यजीवनाचं ते मोठं नुकसान आहे! देशात गेल्या वर्षभरात जवळपास ५० वाघांचा विविध कारणांमुळे मृत्यू झाला. बहुतेक प्रकरणांमध्ये मानवी अतिक्रमण किंवा संघर्ष हे मुख्य कारण होतं. एकीकडे आपण वाघांची लोकसंख्या वाढत असल्यामुळे आनंदी आहोत व दुसरीकडे आपण त्यांचे मृत्यू रोखू शकत नाही, अशावेळी वाघांच्या संवर्धनाच्या बाबतीत पुन्हा पहिले पाढे पंचावन्न अशीच परिस्थिती होईल.  महान तत्त्ववेत्त्याच्या वरील अवतरणात म्हटल्याप्रमाणे, जयचं नाहीसं होणं हा निव्वळ योगायोग नाही; तो आपल्यासाठी धोक्याचा इशारा आहे. मात्र आपण तो इशारा समजून घेतला पाहिजे, आज जयचं असं झालं उद्या बागडोह किंवा कॉलरवालीच्या बाबतीतही होऊ शकतं. हळूहळू वाघ नावाची प्रजातीच जंगलातून नामशेष होईल. म्हणूनच फार उशीर होण्याआधी कामाला लागू व अशी एक यंत्रणा तयार करू ज्यात जय हरवणार नाही तर आनंदाने त्याच्या हक्काच्या जंगलातच म्हातारा होईल, निसर्ग त्यासाठीच तर आहे!

संजय देशपांडे

smd156812@gmail.com

संजीवनी डेव्हलपर्स

रिअल इस्टेटमध्ये, हे काय चालले आहे ?

“मला अगदी खात्री आहे की घर खरेदी करण्यासाठी हा अतिशय चांगला काळ आहे. तुम्ही आत्ता घर खरेदी केलं, तर १० वर्षांनंतर तुम्ही मागे वळून पाहाल व म्हणाला, ‘मी डोनाल्ड ट्रंप यांचं ऐकलं याचा मला फार आनंद आहे”… डोनाल्ड ट्रंप

डोनाल्ड ट्रंप यांची वेगळी ओळख करून द्यायची गरज नाही, कुणास ठाऊक कदाचित पुढच्या वर्षी जगातल्या सर्वोच्च शक्तिशाली पदावर म्हणजेच अमेरिकेच्या अध्यक्षपदी विराजमान होणारे ते पहिलेच बांधकाम व्यावसायिक असतील, असं फक्त अमेरिकेतच होऊ शकतं.  आपल्या देशात एक बांधकाम व्यावसायिक पंतप्रधानपदासाठी लढतोय असा विचार करा; बांधकाम व्यावसायिक हे बिरूद घेऊन कोणताही पक्ष निवडणूक जिंकू शकणार नाही, अर्थात सर्व पक्षांना रिअल इस्टेटमधून मिळणारा पैसा मात्र हवा असतो! श्री. ट्रंप यांचे अमेरिकेला शुद्ध वंशांचा (इथे शुद्ध म्हणजे अमेरिकी नागरिक केंद्रित असा अर्थ अभिप्रेत आहे, नाझीवादातला शुद्ध नाही) देश बनवण्याविषयी मते किंवा विचार काहीही असले तरीही, रिअल इस्टेटमधील त्यांचे यश किंवा नैपुण्य वादातीत आहे; त्यांच्या वरील अवतरणातून त्यांचा रिअल इस्टेटवरचा ठाम विश्वास दिसून येतो! आपल्या राज्याचा किंवा पुण्यातल्या रिअल इस्टेटचा विचार करायचा तर सद्यपरिस्थितीत रिअल इस्टेटमध्ये किमती वाढतील यावर किती जणांना ट्रंप यांच्यासारखा ठाम विश्वास आहे ही शंकाच आहे. मी जेव्हा आजूबाजूला रिअल इस्टेटशी संबंधित चेहरे पाहतो तेव्हा मला ९०च्या दशकातल्या “ये जो है जिंदगी” मधली टिंकू तलसानियाची भूमिका आठवते; हे पात्र नेहमी गोंधळेलं असे व त्याचा एक प्रसिद्ध संवाद होता, “यह क्या हो रहा है!” म्हणजेच “आजूबाजूला काय चाललं आहे!”

 पुण्यात आजूबाजूला नजर टाकली तर रिअल इस्टेटमध्ये जी परिस्थिती दिसते त्याविषयी मी जे काही बोलणार आहे ते कदाचित काही जणांना आवडणार नाही, मात्र मी गप्प राहिल्याने वस्तुस्थिती बदलणार नाही; तर इथे काय परिस्थिती आहे हे आपण पाहू? मागील दोन वर्षे कदाचित रिअल इस्टेटसाठी सर्वात वाईट होती, दरवाढ तर सोडाच सदनिकांचे फारसे आरक्षणही झाले नाही. फारसे आरक्षण झाले नाही म्हणजे प्रकल्पाची सुरुवात होताच ज्याप्रकारे पूर्ण आरक्षण व्हायचे तसे झाले नाही. याचे कारण म्हणजे लोकांना असे वाटायचे की त्यांनी प्रकल्प सुरु होण्याच्या दरात आरक्षण केले तर दोन किंवा तीन वर्षात म्हणजेच प्रकल्प पूर्ण होण्याच्या वेळी, त्यांना दुप्पट दर मिळेल. इतर कोणत्याही आर्थिक योजनेत एवढा व्याजदर मिळत नाही व प्रामाणिक ग्राहकांनाही भीती वाटायची की त्यांनी वाट पाहिली तर त्यांना दुप्पट पैसे द्यावे लागतील. त्याचप्रमाणे सदनिका, कार्यालय किंवा दुकान कुलुपबंद करता येत असल्यामुळे समभाग किंवा मुदत ठेव प्रमाणपत्रासारख्या कागदी दस्तऐवजांपेक्षा त्यांची गुंतवणूक जास्त सुरक्षित राहील असा विश्वास वाटतो. मात्र गेल्या काही वर्षात जे झाले त्याची अपेक्षा कुणीच केली नव्हती, घरांच्या किंमती वाढणे तर सोडा त्यांची विक्रीच होत नाही. याचे काय कारण आहे हेच कुणाला समजत नाही व विकल्या न गेलेल्या घरांचा साठा आत्तापर्यंतचा सर्वात मोठा साठा झाला आहे. घरांच्या किमती वाढत नाहीत तसंच काही ठिकाणी किमती कमी होऊनही विक्री झालेली नाही. हे गंभीर आहे कारण रिअल इस्टेटचं संपूर्ण गणित दरवाढीवर अवलंबून असतं; जमीन खरेदी करण्यापासून ते टीडीआर खरेदी करण्यापर्यंत प्रत्येक ठिकाणी लोक जास्तीचे पैसे मोजायला तयार होते, यामागे एकच तर्क असायचा शेवटी यातूनच पुन्हा पैसे कमावता येतील.

 रिअल इस्टेटशी संबंधित प्रत्येक व्यवहारात पुढे भरपूर दरवाढ होईल हाच तर्क असायचा, मग सिमेंट किंवा पोलाद खरेदी असो किंवा विविध सरकारी संस्थांद्वारे विविध कर किंवा अधिभारांद्वारे वसूल केला जाणारा महसूल असो, सगळ्यांचं एकच म्हणणं असायचं ’तुम्ही पुढे कमावणार आहात ना, मग आम्हालाही प्रत्येक चौरस फुटातला वाटा द्या!” बांधकाम व्यावसायिकही त्याची काळजी करायचे नाहीत. मी स्वतः प्रकल्प सुरु केला तेव्हापासून तो पूर्ण होईपर्यंत तिप्पट दरवाढ झाल्याचे पाहिले आहे यात बांधकाम व्यावसायिकाचं काय योगदान असतं तर काहीच नाही, हेच खरं उत्तर आहे! बाजारामध्ये जेव्हा कमी पर्याय उपलब्ध असतात तेव्हा मागणी अधिक व पुरवठा कमी असतो, मात्र तरीही ते बाजारातल्या ग्राहकांच्या खिशाला परवडत असतं. त्यामुळेच जी काही दरवाढ होत होती त्यात सगळे जण खुश होते, असेल ती किंमत मोजून त्या घरांमध्ये राहायला तयार होते. यामुळे जो नफा मिळायचा त्यावर कर्जवितरक, पुरवठेदारांपासून ते बांधकाम व्यावसायिकांपर्यंत रिअल इस्टेटशी संबंधित सर्व घटक खुश होते. किती नफा कमावला जायचा याचं कुणी मोजमापही ठेवत नसत, कारण यशस्वी झाल्यानंतर त्याची कारणं शोधायला कुणी जात नाही, त्यामुळे असं का होतंय हे शोधायचा प्रयत्न कुणी केला नाही! हा तर्क मूर्खपणाचा असला तरीही, तुम्हाला पुन्हा पुन्हा यशस्वी व्हायचं असेल तर यशाचं विश्लेषण व्हायला हवं, मात्र रिअल इस्टेटमध्ये कधीच मूर्खांची कमतरता नव्हती, केवळ भरमसाठ दरवाढीच्या मुखवट्यामुळे मूर्खांचा खरा चेहरा कधी दिसून आला नाही! रिअल इस्टेटच्या गरजा जाणून घेण्यात कुणाला रस नव्हता किंवा ग्राहकांपर्यंत पोहोचण्याची नवीन माध्यमे किंवा बांधकामाची नवीन तंत्रे शोधण्यात कुणालाही रस नव्हता कारण हे न करताच सगळं काही विकलं जात होतं! विकासकांमध्ये जमीन खरेदी करण्यासाठी जोरदार स्पर्धा होती व अनेकांनी तत्कालीन विद्यमान बाजारभावापेक्षा जमीनीसाठी प्रति चौरस फूट जास्त दर आकारायला सुरुवात केली, त्यांनी फक्त तीन वर्षात सदनिकांचे दर किती वाढतील याचाच विचार केला!  अगदा खाजगी वित्त पुरवठा कंपन्याही रिअल इस्टेट विकासकांना वित्त पुरवठा करायला तयार होत्या कारण “दोन वर्षात दाम दुप्पट” हेच खाजगी वित्त पुरवठादारांचे परवलीचे शब्द होते! बँकाही खुश होत्या कारण प्रत्येक बँकेसाठी कर्ज वितरण क्षेत्रात गृहकर्ज हा मुख्य व्यवसाय झाला होता; थोडक्यात काय सगळीकडे आनंदी आनंद होता! कॅलिफोर्नियातल्या गोल्डरशप्रमाणे परिस्थिती झाली होती, प्रत्येकालाच बांधकाम व्यावसायिक व्हायचे होते, केवळ पुण्यातच नाही तर राज्यातल्या सर्व शहरांमध्ये किमान महानगरांमध्ये तरी अशीच परिस्थिती होती!

मात्र येणाऱ्या संकटाची चाहुल कुणालाच लागली नाही, मात्र हळूहळू घराविषयी होणाऱ्या चौकशा बंद झाल्या, प्रकल्प सुरु होण्यापूर्वी होणारे आरक्षण कमी होऊ लागलं, सर्व सुखसोयींनीयुक्त किंवा मोठ्या सदनिका यासारखे शब्द ग्राहकांना नकोसे झाले, ग्राहकांचा ओघ एवढा कमी झाला की वर्तमानपत्रात लाखो रुपयांच्या पानभर जाहिरातींना पन्नास एक जणांचा प्रतिसादही मिळेनासा झाला व रिअल इस्टेटमध्ये अचानक धोक्याची घंटी वाजू लागली. परिणामी कंत्राटदार व पुरवठादारांना पैसे उशीरा दिले जाऊ लागले, बँकांमध्ये कर्ज परतफेडीचे फेरनियोजन करण्याची विनंती पत्रे मोठ्या संख्येने येऊ लागली. परिणामी बँकांनी रिअल इस्टेट उद्योगाला नव्याने वित्त पुरवठा करणे बंद केले. खाजगी वित्तपुरवठादारांना त्यांच्या गुंतवणुकीची चिंता होती कारण त्यातले बहुतेक पैसे कोणत्याही हमीशिवाय केवळ विश्वासावर देण्यात आले होते. या सर्वाधिक भरडला गेले ते सदनिकाधारक ज्यांनी सदनिका आरक्षित केल्या होत्या व त्यांचा ताबा अनिश्चित काळासाठी लांबला होता. चिडलेल्या सदनिकाधारकांना पार मुख्यमंत्र्यांपर्यंत तक्रारी केल्या. त्यांनी पोलीस विभागामार्फत अशा तक्रारी हाताळण्यासाठी एक परिपत्रक काढलं. अचानक रिअल इस्टेट सगळ्यांचं नावडतं बाळ झालं होतं व प्रत्येकाने “ये क्या हो रहा है!” असं विचारायला सुरुवात केली.

या पार्श्वभूमीवर रिअल इस्टेटशी संबंधित सर्वजण माझं मत विचारतात की रिअल इस्टेटला पुन्हा चांगले दिवस कधी येतील? मी काही रिअल इस्टेटमधील तज्ञ किंवा पंडित नाही, माझ्यापेक्षा कित्येक पटीने बुद्धिमान व मोठी माणसं प्रतिक्रिया देण्यासाठी असून ४० वर्षांहून अधिक काळ या क्षेत्रात कार्यरत आहेत. मात्र मला असं वाटतं की रिअल इस्टेटमध्ये अशी परिस्थिती कधीना कधी येणार होती. जगभरात सगळीकडे रिअल इस्टेट व्यवसाय म्हणजे दुभती गाय आहे. विशेषतः काही शहरे व विशिष्ट भागांमध्ये दर सर्वोच्च बिंदूपर्यंत पोहोचल्यानंतर नफा कमी होणं अपेक्षितच होतं. यानंतरही पुण्यामध्ये घरांची मागणी असेलच यात शंका नाही मात्र नफा पूर्वी जेवढा असायचा तेवढा आता राहणार नाही यात शंका नाही. इतर कोणत्याही उद्योगाप्रमाणे या उद्योगानेही किती नफा किंवा फायदा कमवायचा यावर काही मर्यादा घालणे व त्या मर्यादेतच राहून काम करणे आवश्यक आहे. त्यासाठी आपण खेळाचे बदललेले नियम समजावून घेणे आवश्यक आहे; इथून पुढे विकासकांना बाजाराचा विशेषतः ग्राहकांना नेमकं काय हवं आहे याचा बारकाईने अभ्यास करावा लागेल व त्यांच्या गरजा पूर्ण कराव्या लागतील. कुठल्याही जमीनीच्या मागे हा पृथ्वीवरचा शेवटचा भूखंड आहे अशाप्रकारचे लागायची गरज नाही, किंबहुना सरकारला एक गोष्ट समजली आहे की त्यांना सामान्य माणसाला परवडणारी घरे द्यायची असतील तर रिअल इस्टेटची नफेखोरी कमी करावी लागेल व त्यासाठी सातत्याने वाढणाऱ्या जमीनीच्या किमती नियंत्रणात ठेवाव्या लागतील. आता तुम्ही हे कसं करणार; याचं उत्तर दोन प्रकारे देता येईल, एक म्हणजे सध्या निवासी विभागांतर्गत ज्या जमीनी आहेत त्यांची क्षमता वाढवा, एफएसआय वाढवा, टीडीआरसारखे आणखी पर्याय उपलब्ध करून द्या. दुसरे म्हणजे अधिकाधिक जमीनी निवासी किंवा बांधकामयोग्य क्षेत्रात रुपांतरित करा, यामुळे पर्यावरणावर किंवा जैवविविधतेवर परिणाम होऊ शकतो मात्र तो वेगळा मुद्दा आहे. या कृतीयोजनेमुळे पुरवठा वाढेल त्यामुळे घर खरेदी करणाऱ्यांसाठी अधिक पर्याय उपलब्ध होतील, जे आधी शक्य नव्हतं. यामुळे लोक एखाद्या विशिष्ट प्रकल्पात किंवा विशिष्ट ठिकाणी घर घेण्यासाठीच आग्रह धरणार नाहीत तर त्यांना निवडीसाठी भरपूर वाव असेल. ठिकाणाला महत्व दिलं जाईल मात्र त्यासाठीची किंमत बांधकाम व्यावसायिकाच्या मनमानीप्रमाणे नाही तर ग्राहकाला योग्य वाटेल त्याप्रमाणे असेल. त्याचप्रमाणे नवीन ग्राहक एखाद्या शहरात स्थलांतरित होत आहेत, त्यांची शहराच्या मध्यवर्ती भागापासून थोडसं लांब राहायलाही हरकत नसते, ते त्यांच्या बजेटनुसार निर्णय घेतात. अर्थात याचा अर्थ असाही होत नाही की ते कामाच्या ठिकाणापासून अतिशय लांब राहून तडतोड करतील मात्र ते डेक्कन किंवा एमजी रोड यासारख्या शहराच्या मध्यवर्ती भागात राहण्यासाठी अव्वाच्या सव्वा किंमत मोजणार नाहीत.

त्यानंतर मुद्दा येतो सोयीसुविधांचा, बाजारामध्ये अतिश्रीमंताचा एक वर्ग नेहमीच असेल व पैशांच्या जोरावर तो हवं ते घर विकत घेईल मात्र असा वर्ग अगदी लहान असेल व दिवसेंदिवस तो लहानच होत जाईल. जास्तीत जास्त लोक त्यांच्या पैशाचा पुरेपूर मोबदला देणारे घर खरेदी करणेच पसंत करतील, म्हणूनच विकासकाने बांधकामात एक पैसाही चुकीचा खर्च केला तर नफा कमी होईल!  म्हणूनच रिअल इस्टेट विकासकाने जमीन तसेच साहित्य खरेदी, व्याजदर ते विपणन तंत्रापर्यंत व्यवसायातील प्रत्येक घटकाविषयीचा दृष्टिकोन बदलला पाहिजे. आता अत्यंत व्यावसायिकता आवश्यक आहे व विकासकाने त्याच्या ग्राहकांशी पार्शदर्शकपणे व्यवहार केला पाहिजे तसंच पूर्णपणे कटीबद्ध असले पाहिजे. आणखी ग्राहक थोडी वाट पाहणं पसंत करतील कारण दर वाढत नसल्याने ते थांबू शकतात व बांधकाम किमान निम्मे पूर्ण झाल्यानंतर आरक्षण करू शकतात. याचाच अर्थ असा होतो की वित्त पुरवठ्याचा खर्च वाढेल मात्र एकदा इमारत दिसू लागली की ग्राहक आपोआप आकर्षित होतील, त्यामुळे तुमचे प्रकल्प शक्य तितके लवकर पूर्ण करा. एकाचवेळी हजारो सदनिकांचे काम सुरु करायची गरज नाही शंभर सदनिकांच्या दहा टप्प्यांपासून सुरुवात करायची असेही एक धोरण ठेवता येईल. जमीन मालकांना आता त्यांची मनमानी चालणार नाही व आता आगाऊ रक्कम देण्याचे दिवस गेले असा स्पष्ट संदेश द्या. जमीनीचे व्यवहार करताना तुम्ही कशाप्रकारे व कुणासोबत भागीदारी करत आहात याची काळजी घ्या. खाजगी कर्जपुरवठादारांच्या बाबतीतही हेच धोरण ठेवा इथे व्याजदर १८% ते २०% असेल, त्यापेक्षा अधिक दर्जाने कर्ज घ्यायला स्पष्ट नकार द्या व स्वस्त कर्ज पुरवठ्याचा शोध घ्या. ग्राहकांपर्यंत पोहोचण्याचे नवीन मार्ग शोधा, मग त्यामध्ये नवीन विपणन भागीदार शोधण्याचा समावेश होऊ शकतो तसेच विद्यमान ग्राहकांनाच तुमच्या प्रसिद्धीचे माध्यम करता येऊ शकते. विशिष्ट समुदाय किंवा व्यवसाय किंवा नोकरीतल्या गटांमध्ये असलेल्या संधी शोधा यामुळे विकासकाला तसंच ग्राहकांनाही फायदा होईल.

शेवटचा मुद्दा म्हणजे, तुमच्याकडे थोडेसे जास्त पैसे असतील तर स्टार्टअपसारख्या इतर पर्यायांमध्ये गुंतवणूक करायचा विचार करा कारण उत्पन्नाचा आणखी एक स्रोत असेल तर उपयोगच होईल. मात्र असे करताना तुम्ही ज्यात गुंतवणूक करत आहात त्याचे थोडे मूलभूत ज्ञान घ्या कारण रिअल इस्टेटमधल्या बहुतेक व्यक्ती याआधी इतर कोणत्याही क्षेत्रात सपशेल अपयशी ठरल्याचाच इतिहास आहे. एक लक्षात ठेवा, ट्रंप यांनी म्हटल्याप्रमाणे रिअल इस्टेटचे अस्तित्व नेहमीच टिकून राहणार आहे, मात्र त्याची फळे चाखण्यासाठी आधी तुम्हाला तग धरून राहावे लागेल; त्यासाठी पाय जमीनीत घट्ट रोवून डोके जागेवर ठेऊन उभे राहा. जुन्या जाणत्यांनी दिलेला हा सल्ला बांधकाम व्यावसायिकांनी प्रत्यक्ष अंमलात आणायची वेळ आहे!

संजय देशपांडे

smd156812@gmail.com

संजीवनी डेव्हलपर्स