गेम ऑफ थ्रोन, शोध स्वतःमधील सैतानाचा !

“या जगात एका सुंदर आणि मनाला पटणाऱ्या कथेपेक्षा  शक्तिशाली दुसरं काहीही नाही”...टीरियन लॅनिस्टर, गेम ऑफ थ्रोन्स, अखेरचे पर्व!

जॉर्ज आरआर मार्टिन या दिग्गज लेखकानं लिहीलेला हा संवाद किंवा विधानाविषयी कुणाचंच दुमत असू शकत नाही. जीओटी अर्थात गेम ऑफ थ्रोन्सची आठही पुस्तकं (भाग) वाचल्यानंतर व टीव्हीवरील सगळी पर्व पाहिल्यानंतर, हे शब्द माझ्या मनात कोरले गेले आहेत. पीटर डिंकलेजनं साकारलेल्या डवार्फ (बुटका)  प्रतिमा व वरील अवतरणासारखी असंख्य वाक्ये मनावरून पुसली  जायला बराच काळ लागेल, किंवा कदाचित कधीच पुसली  जाणारही नाहीत. बॉलिवुडच्या कुणाही चाहत्याला विचारा (मी सुद्धा एक चाहता आहे) तो सुद्धा जीओटीच्या इम्पचं हे विधान शंभर टक्के खरं असल्याचं शपथेवर सांगेल. ही सुद्धा सलीम-जावेदनी सांगिलेल्या गोष्टींसारखीच एक सशक्त कथा आहे, ज्यांच्या लेखणीनं या शतकाच्या महानायकाला अर्थात अमिताभ बच्चन यांना घडवलं. भारतीयांना चांगल्या   कथा  अतिशय आवडतात व ते त्या डोक्यावर घेतात. मग चित्रपट असोत किंवा “बुनियाद”, “हम लोग” सारख्या लोकप्रिय मालिका. रामायण किंवा महाभारतसारख्या मालिकांच्या वेळी रविवारी ओस पडणारे रस्ते आपण कसे विसरू शकतो. या सगळ्या मालिका आपल्या प्रिय दूरदर्शनवर लागायच्या. दूरदर्शवरच्या या सगळ्या लोकप्रिय मालिकांचं व चित्रपटांचं  एक समान सूत्र होतं ते म्हणजे त्यांची कथा सशक्त होती. दरम्यानच्या काळात आपल्या या कथेचा सूर कुठेतरी हरवला होता (अर्थात त्यालाही सन्माननीय अपवाद होतेच). मग आपण पाश्चिमात्य कथांनाही डोक्यावर घेतलंय, त्यांच्यावर प्रेम केलंय व जीओटी त्याला अपवाद नाही.

मी आता तुमच्या सहनशीलतेचा अंत पाहात नाही. मी गेम ऑफ थ्रोन्स या एचबीओ टीव्ही चॅनलवर प्रसारित झालेल्या मालिकेविषयी बोलतोय, ज्याला कौतुकानं जीओटी असंही म्हटलं जातं. या चित्तथरारक कादंबऱ्या साँग ऑफ फायर अँड आईस, डान्स विथ द ड्रॅगन्स इत्यादी नावांनी लिहील्या असल्या तरीही तुम्ही तिला जॉर्ज आरआर मर्टिन यांची गेम ऑफ थ्रोन्स असंच म्हणू शकता. मी फक्त टीव्ही मालिकेविषयीच बोलत नाहीये तर पुस्तकाविषयीही बोलतोय. या मालिकेची आठ पर्व जवळपास दहा वर्षं प्रक्षेपित झाली, प्रत्येक पर्वात सात ते आठ भाग असायचे. मी पुस्तकाचे आठही भाग वाचले, ज्यात आठ हजाराहूनही अधिक पानं होती. तसंच या मालिकेच्या सगळ्या पर्वाचे सगळे भाग पाहिले ज्यासाठी गेल्या वर्षभरात माझे ऐंशीहून अधिक तास खर्च झाले. त्यातला बराचसा काळ एकाचवेळी जीओटी वाचत व पाहात असताना मी रात्री जागून काढलाय आणि स्वतःची झोपही उडवुन घेतलीये त्या स्वप्नांनी ! 

मी आता एखाद्या टीव्ही मालिकेचा किंवा कादंबरीचा एवढा उदोउदो का करतोय असं वाटून तुम्ही आश्चर्यचकीत वा वैतागला सुद्धा असाल. या वैतागलेल्या लोकांसाठी म्हणून सांगतोय की 80च्या दशकात सुरूवातीला भारतात फक्त दोन गट होते एक ज्यांनी शोले पाहिलाय अशांचा व दुसरा म्हणजे ज्यांनी तो पाहिलेला नाही अशांचा. याचप्रकारे आज आपल्या देशातच नाही तर जगभरात (हॉटस्टार व 4जीचे आभार) दोन गट आहेत एक म्हणजे जीओटी पाहिलेल्यांचा व दुसरा म्हणजे ज्यांनी पाहिलेला नाही अशांचा. काहीजण उपहासानं म्हणतील की एक गट ज्यांना जीओटी आवडते व जे ती पाहतात अशांचा आहे व दुसरा जे जीओटीचा तिरस्कार करतात अशांचा आहे. पण यातूनही मालिका व कादंबरीची लोकप्रियताच दिसून येते. अंदाज अपना अपना या चित्रपटात क्राईम मास्टर गोगो जसं म्हणतो, “ये तेजा तेजा क्या है ये तेजा तेजा”, तसंच “ये जीओटी जीओटी क्या है ये जीओटी जीओटी” असं म्हणता येईल.

तर ही गोष्ट आहे सात घराण्यांची व त्यावर सत्ता गाजवणाऱ्या सम्राटांची! या मधील  टारगेरियन्स, लॅनिस्टर्स, बेअरथ्रोन्स व स्टार्क्स या चार प्रमुख घराण्यांन मधल्या सत्तास्पर्धेची काल्पनिक गोष्ट आहे. त्यांच्याशिवाय टायरेल, टार्लिस, ग्रेजॉईज, बोल्टन, फ्रेज अशी इतरही कुटुंब आहेत, मात्र वर सांगितलेली चार कुटुंब प्रमुख आहेत. यासर्व घराण्यांमध्ये सगळ्यांवर सत्ता गाजवण्यासाठी युद्ध सुरू आहे हे वेगळं सांगायची गरज नाही. येथे समुद्राच्या पलिकडे आणखी एक जग आहे, जिथे वेगळी शहरं व वेगळी संस्कृती आहे जी खालासार व वेस्ट्रॉस नावानं ओळखली जातात. त्याचशिवाय एक नाईट किंग (मृतांचा राजा ) व त्याची “आर्मी ऑफ डेड” सुद्धा आहे ज्यांना संपूर्ण मानव जातीवर विजय मिळवायचाय (म्हणजे  सगळ्या माणसांना  मारून टाकायचंय). जीओटीमध्ये दाखवलेला काळ कदाचित ख्रिस्तपूर्व काहीशे वर्षांपूर्वीचा आहे, जेव्हा राजे व राण्या राज्य करत असत. तेव्हा राज्य करण्याचा एकच मार्ग होता तो म्हणजे भीतीचा वापर करणे. या काळात काळ्या जादूचा वापर केला जातो, देवाचं अस्तित्वही आहे पण केवळ प्रार्थना करण्यासाठी. इथे उडते झाडू नाहीत पण ड्रॅगन्स आहेत जे काही मिनिटात संपूर्ण शहर बेचिराख करून टाकू शकतात. इथे लोक मरतात व धर्मगुरू त्यांच्याकडे असलेल्या अफाट शक्तिंनी त्यांना पुन्हा जिवंत  सुद्धा करू शकतात. या अतींद्रिय शक्तिंचा या गुरूंनाही अंदाज लागत नाही किंवा त्या नियंत्रित करता येत नाहीत. या जगांमध्ये वेगळ्या भाषा बोलल्या जातात. त्या सगळ्यांचे नियम व संस्कृती वेगळी आहे मात्र दोन्हीकडच्या जगातील सगळ्या घराण्यामध्ये एक गोष्ट मात्र समान आहे ती म्हणजे सत्ता गाजवण्याची कधीही न संपणारी लालसा. व ही सत्ता मिळवण्यासाठी हे लोक कोणत्याही थराला जाऊ शकतात. किंबहुना या सत्तेच्या लालसेमुळे या पुरूष व महिलांचं काय होतं यावरच या गोष्टी आधारित आहेत व कदाचित म्हणूनच जीओटी इतकी लोकप्रिय झाली. कारण आपल्यातही खोलवर कुठेतरी सत्तेची लालसा दडलेली असते, मात्र लोक काय म्हणतील या भीतीनं आपण तिला डोकं वर काढू देत नाही. पण आपल्या कृतींमधून ती अनेकदा डोकावतेच. आपण जे करू शकत नाही तेच कुणालातरी गोष्टीत करताना पाहायला आपल्याला अतिशय आवडतं. तुम्ही अगदी सलीम जावेदनाही विचारा तेही लोकप्रियतेचे हेच  सूत्र सांगतील.

आता तुम्ही (ज्यांनी जीओटी पाहिलेली किंवा वाचलेली नाही) म्हणाल यात काय असं मोठं आहे? लॉर्ड ऑफ द रिंग्ज किंवा अलिकडची हॅरी पॉटर चित्रपटांची मालिका या हॉलिवुडपटांमध्ये आपण हेच पाहिलेलं किंवा वाचलेलं नाही का? गॉडफादरमध्ये सत्तेसाठी कुटुंबातली स्पर्धा आपण पाहिली आहे जी या सगळ्यांवर मात करते. अगदी बॉलिवुड किंवा आपल्या हिंदू पुराणांमध्येही रामायण व महाभारतातला साम्राज्यांमधला, कुटुंबातला सत्तासंघर्ष ही याची सर्वोत्तम उदाहरणं आहेत. पण मग जीओटीमध्ये असं काय वेगळं आहे की लाखो लोक त्यासाठी वेडे झालेत? हेच एका सशक्त कथेचं यश आहे असं मी म्हणेन. त्यात नवीन काहीच नाही पण मानवी लालसेची जुनीच कथा जेव्हा हजारो पात्रांच्या आधारे अत्यंत थरारकपणे सांगितली जाते तेव्हाच लाखो लोक ती पाहतात व वाचतात आणि डोक्यावर घेतात! जीओटीला रामायण, महाभारत, हॅरी पॉटर, लॉर्ड ऑफ रिंग्ज, गॉडफादर या सगळ्यांचं मिश्रण म्हणता येईल. मात्र या हजारो लोकप्रिय कथा व जीओटीत एक प्रचंड मोठा फरक आहे. या सगळ्या कथांमध्ये चांगलं व वाईट यातला संघर्ष आहे. मात्र जीओटीमध्ये वाईट, आणखी वाईट आणि सर्वात वाईट यांच्यातला संघर्ष आहे. गोंधळलात? मला असं वाटतं की म्हणूनच आजच्या पिढीला जीओटी भावली, ज्यात काहीच पूर्णपणे चांगलं नाही किंवा काहीच पूर्णपणे वाईट नाही. इथे आयुष्य करड्या व काळ्या अशा दोनच छटांमध्ये दिसतं. जीओटीमध्ये प्रत्येक पात्राची एक काळी बाजू आहे. तो किंवा ती जगण्यासाठी आपलं शस्त्र म्हणून ही बाजू वापरतो एवढंच मी थोडक्यात सांगू शकतो. इथे लोक त्यांचा भाऊ, बहीण, वडील, मुलगा व अगदी त्यांचा प्रियकर किंवा प्रेयसीलाही कुटुंब, बदला व शेवटी सगळ्यांचं भलं करण्याच्या नावाखाली मारतात. यातला विनोद म्हणजे तुमच्या एखाद्या कुटुंबप्रमुखानं कुणाही लहान मुलाला ठार मारलं किंवा महिलेचा बलात्कार केला तर त्याचं न्याय, बदला, कुटुंबाचं संरक्षण किंवा शत्रूंमध्ये भीती निर्माण करण्यासाठी अशा कारणांनी समर्थन केलं जातं मात्रं दुसऱ्या कुटुंबातल्या (म्हणजे शत्रू) एखाद्यानं असं केलं तर ती सगळ्यात भयंकर गोष्ट मानली जाते, त्या माणसाला दुष्ट ठरवलं जातं व तो शिक्षेस पात्र असतो.

या गोष्टीत टोकाचा हिंसाचार वा शारीरिक संबंधांच चित्रण (लिखाण) आहे, त्यामुळे पाहताना तर सोडाच पण वाचतानाही अस्वस्थ व्हायला होतं. ज्यांच्याकडे हॉटस्टार प्रिमियम आहे ते या मालिकेचे सगळे भाग बिनदिक्कत पाहू शकतात मात्र ते वाचणं अधिक भयंकर आहे. मी अनेक हिंसक गोष्टी वाचल्या आहेत मात्र जीओटीमध्ये प्रत्येक हिंसेचे कृत्य केल्यानंतर त्याचं समर्थन करण्यासाठी जो निर्लज्ज तर्क दिला जातो त्यामुळे आपण खरोखर बधीर होतो. इथे जिवंत राहणंच फक्त महत्वाचं आहे तरंच तुम्ही सर्वशक्तीशाली होऊ शकाल हे इथलं ब्रीदवाक्य आहे. इथे शेवटपर्यंत प्रत्येक पात्र याच नियमानं जगतं व इतरांना मारतं. मग तो किंवा ती तुमच्या कुटुंबातली आहे किंवा दुसऱ्या हे महत्वाचं नसतं. जर एखादी व्यक्ती तुमच्यासोबत नसेल तर ती तुमची शत्रू, असं इथलं साधं गणित आहे. इथेच तुम्हाला जीओटी धक्का देते. तुम्ही गंभीर वाचक असाल (म्हणजे तुमच्यातला माणूस अजून थोडाफार जिवंत असेल) तर हळूहळू तुम्ही स्वतःच्या आयुष्याची प्रत्येक घटनेशी तुलना करायला लागता. तुम्ही आज जिथे आहात तिथे पोहोचेपर्यंत तुम्ही किती लोकांना मारलंय असा विचार तुमच्या मनात यायला लागतो. मारणं म्हणजे अगदी खून या अर्थानं नाही. सुदैवानं आपण जीओटीच्या युगात राहात नसलो तरीही आपल्या कृतीनं किंवा विचारांनी आपण अनेकांना एकप्रकारे मारतच असतो हे तथ्य मला सांगावसं वाटतं. याचीच तुम्हाला सगळ्यात जास्त भीती वाटते; ही भावना तुम्हाला आतून हादरून सोडते. कारण तुमच्या चांगुलपणाच्या मुखवट्याखाली तुम्ही प्रत्यक्षात किती वाईट आहात हे तुम्हाला आत्तापर्यंत कुणी दाखवलेलं नव्हतं, अशा सगळ्या वाचकांसाठी जीओटी एक आरसा बनतो!

 अनेकांना मी काढलेला हा निष्कर्ष किंवा विश्लेषण पटणार नाही पण या कथेचा माझ्यावर असाच परिणाम झाला आहे. मी तुमच्यासमोर एखादं विश्लेषण मांडत नाही तर डिस्ने लँड फिरून आल्यानंतर तुम्ही जसे आपले अनुभव इतरांना सांगता तसा मी फक्त माझे अनुभव सांगतोय. तुम्ही एक निरीक्षण केलं असेल की अलिकडे चांगलं कमी आणि वाईट जास्त यांचं मिश्रण असलेले चित्रपट किंवा कथा अधिक लोकप्रिय होतात. मग मार्व्हलच्या मलिकेतला व्हेनम असेल किंवा अॅव्हेंजर मालिकेतला इन्फिनिटी वॉर किंवा एंड गेम असेल, ज्यामध्ये खलनायक लोकसंख्या निम्म्यानं कमी करून एक चांगलं जग निर्माण करायचा प्रयत्न करतोय. कारण झपाट्यानं वाढणाऱ्या लोकसंख्येमुळे पृथ्वी नष्ट होतेय असं त्याला वाटतं (जे खरंतर चुकीचं नाही). तर व्हेनमसारख्या चित्रपटांमध्ये नायक त्याच्यातल्याच खल शक्तिंचाच वापर करून त्याच्यातल्याच अधिक प्रबळ खल शक्तिंवर मात करायचा प्रयत्न करतोय. मला असं वाटतं जीओटी आजच्या समाजाचंच प्रतिनिधित्व करते. आपण दररोज आपल्यापैकी अनेकांना वाईट गोष्टी करताना व “सगळ्यांच्या भल्यासाठी” या नावाखाली त्यावर पांघरूण घालताना पाहतो. जे असं करू शकत नाहीत ज्यांना खलप्रवृत्तींसमोर शरणागती पत्करावी लागते व मूक राहावं लागतं कारण शेवटी ते सगळ्यांच्या भल्यासाठी होत असतं. हाच तर्क देत जीओटीमध्ये एकेका पानावर, एकेका प्रकरणात हजारो पात्र येतात व अगदी अनपेक्षित प्रकारे जातात. शेवटी तुम्हाला या प्रकाराची इतकी सवय होते की नंतर तुम्हाला कुठलंच पात्र आवडत नाही किंवा तुम्ही त्याच्यावर प्रेम करत नाही. कारण ते पात्र एकतर मरणार आहे किंवा कुणालातरी मारणार आहे याची तुम्हाला खात्री असते.

तुम्ही आत्तापर्यंत ज्या कथा वाचल्या किंवा पाहिल्या असतील त्यात एखादा नायक किंवा नायिका असते व एक खलनायक असतो. मग ती व्यक्ती असेल किंवा परिस्थती ज्यामुळे नायक-नायिकेचं आयुष्य अवघड होतं आणि शेवटी त्यांचं प्रेम तसंच चांगुलपणा खलनायकाच्या दृष्ट प्रवृत्तीवर मात करतो. आत्तापर्यंतची कोणतीही गोष्ट घ्या, ती याच मार्गावरून चालत आलीय, पण जीओटी याला अपवाद आहे. इथे प्रत्येकजण दुसऱ्याच्या नजरेतून खलनायक आहे. तुम्ही जेव्हा एखाद्या पात्राच्या दुष्कृत्यांमुळे हादरून जाता त्याचवेळी खलप्रवृत्तीत त्याहूनही वरचढ ठरणारं पात्र येतं. प्रत्येक घटनेमध्ये एखाद्या साखळी प्रक्रियेसारखा वाईटपणा तुमच्यावर आघात करत राहतो, जसं खऱ्या आयुष्यातही तुम्हाला सतत नैराश्याला तोंड द्यावं लागतं .आणि मग जेव्हा तुम्ही कथेच्या शेवटी पोहोचता तेव्हा हे युद्ध का सुरू झालं व ते कुणी जिंकलं यामुळे काहीच फरक पडत नाही. यातच जीओटीचं यश आहे, म्हणूनच ती लाखो लोकांना आवडली. त्याची खलप्रवृत्ती हाच कथेतला समान धागा आहे व तो पहिल्यांदाच इतक्या उघडपणे दाखवण्यात आला आहे. जीओटीचा चमू यशस्वी झालाय हे टीआरपीच्या आकडेवारीवरून सिद्ध झालंय. द ड्वार्फ (महाभारतातल्या भगवान श्रीकृष्णासारखं वाटणारं हे पात्र आहे; मला माफ करा मी हे पात्रं मध्यवर्ती आहे म्हणून अशी तुलना केलीय, यात कोणत्याही प्रकारे भगवान श्रीकृष्णाचा किंवा हिंदुत्वाचा अपमान करण्याचा हेतू नाही) हे पात्र साकारणारा पीटर डिंकलेज सर्वाधिक पैसे मिळवणारा अभिनेता आहे. जीओटीमधला त्याचा प्रत्येक संवाद काही लाख रुपयांचा मोबदला मिळवणारा झालाय . क्रोएशियातल्या झग्रेबमध्ये जिथे जीओटीचं चित्रिकरण झालंय ते आता प्रसिद्ध पर्यटनस्थळ झालंय. यातून लोकांना ही कथा भावल्याचंच दिसून येतं कारण आजच्या युगात वाईटपणाचीच चलती आहे.

सगळ्यात शेवटी जेव्हा मुख्य पात्र जॉन स्नो (म्हणजे तुम्ही म्हणू शकत असाल तर तो कथेचा नायक आहे) याला, आर्मी ऑफ डेडपासून माणसांचं संरक्षण करण्यासाठी उणे अंश तापमान असलेल्या नरकाप्रमाणे भासणाऱ्या “द वॉलमध्ये” जाण्याची जन्मठेपेची शिक्षा सुनावण्यात येते. तेव्हा तो प्रश्न विचारतो की त्यानं स्वतः आर्मी ऑफ डेडचा नायनाट केला होता तर ती “द वॉल” अजूनही अस्तित्वात आहे का? यावर ड्वार्फ उत्तर देतो, “या जगात लावारीस आणि खुनी माणसांना सामावून घेणाऱ्या जागेची नेहमीच गरज असेल”! आयुष्य तुमच्यावर किती निर्दयीपणे आघात करतं हे जीओटीमध्ये अगदी उघडपणे पाहायला मिळतं. एक गोष्ट नक्की, जीओटी वाचल्यानंतर व पाहिल्यानंतर माणूस म्हणून माझ्यात नक्कीच बदल झालाय. पण विनोद म्हणजे हा बदल चांगला की वाईट हे मात्र मला समजलेलं नाही. माझ्यातल्या चांगुलपणामुळे  मला या गोष्टीचा तिरस्कार वाटतोय की माझ्यातल्या वाईटपणामुळे मला ही गोष्ट अतिशय आवडलीय हे मला समजत नाहीये. पण मी स्वतःला जेवढा चांगला समजत होतो तेवढा मी नाही व वाईटपणा हासुद्धा माझाच भाग आहे व तो खरा आहे याची जाणीव व्हायला मला या गोष्टीनं मदत केलीय. तुम्ही आतून नेमके कसे आहात हे तुम्हाला जाणून घ्यायचं असेल (म्हणजे जाणून घ्यायची हिंमत असेल), तर जीओटी आवर्जून वाचा व पाहा. तुम्ही खरे कसे आहात हे जाणून घ्यायची इच्छा नसेल तरीही लाखो लोकांना जीओटीनं का वेड लावलंय हे जाणून घेण्यासाठी तरी तुम्ही ती पाहू शकता (कारण मग 8000 हून अधिक पानं वाचण्यात अर्थ उरणार नाही). कदाचित या प्रक्रियेत तुम्हाला स्वतःचा शोध लागेल कारण अपघात कधीही, कुठेही होत असतात!

संजय देशपांडे

smd156812@gmail.com संजीवनी डेव्हलपर्स

केंद्रातील नवीन सरकार आणि बांधकाम व्यवसाय !

“शहरांची निर्मिती सामूहिक प्रयत्नांमधून झाली असेल तर आणि तेव्हाच त्या शहरांमध्ये प्रत्येकाला काहीतरी देण्याची क्षमता निर्माण होत असते.” … जेन जेकब्ज.

लोकांच्या मानसिकतेची इतकी परिपुर्ण जाण असलेल्या लेखिकेच्या लेखणीतून डेथ अँड लाईफ ऑफ ग्रेट अमेरिकन सिटीजसारखं पुस्तक साकार झालं यात काही नवल नाही. होय, मी जेन जेकब्जविषयी बोलतोय. आपल्या प्रिय पुणे शहराविषयी बोलायचं तर (माझ्यातल्या नागपुरीपणाचा पूर्णपणे आदर राखत मी म्हणतोय आपलं पुणे), गेल्या चार दशकात या शहरानं येथील प्रत्येकाला काहीतरी दिलंय. माझ्या एका  अर्थव्यवसायातील मित्रानं अलिकडेच मला “मोदी सरकार पुन्हा एकदा सत्तेत आल्यानंतर” पुणे व रिअल इस्टेटमधली परिस्थिती याविषयी माझं मत विचारलं. याविषयाची उत्सुकता असलेला तो एकटाच नाही कारण अनेकजण रिअल इस्टेट कडे नजर लावून बसलेत. खरंतर माझ्यासाठी हे भूतकाळाची व्हीडिओ कॅसेट बघण्यासारखं होतं. मी या शहरातल्या माझ्या गेल्या तीन दशकांच्या प्रवासाविषयी विचार करायला लागलो. सगळ्यात महत्वाचं म्हणजे पुढे काय होऊ घातलंय हेसुद्धा तितकच महत्वाचं आहे. आपण गतकाळाचा मागोवा का घेतो, माझं उत्तर आहे की त्यातून शिकण्यासाठी, वर्तमानकाळात आपली पावले सुधारून भविष्याच्या दिशेने वाटचाल करण्यासाठी. मला सांगायला आनंद वाटतो की फक्त चार दशकांमध्येच निवांत निवृत्त लोकांचं व सायकलस्वारांचं शहर असलेलं पुणं आता उत्साहानं सळसळतं महानगर झालंय. शहराची व्याप्ती व लोकसंख्या वाढून ते महानगर होण्याचा सर्वोत्तम भाग म्हणजे त्यातून मिळणारा महसूल, रोजगाराच्या संधी व शिक्षण संस्था. यामुळे पुण्याची सतत प्रगती होत गेली तरीही आत्तापर्यंत त्याचा एका टुमदार शहराचा डौल कायम होता. इथे पंचक्रोशीतली माणसं एकमेकांना ओळखतात. अजूनही वैशाली, वाडेश्वर, पुना कॉफी हाउस, मार्झोरीन यासारखी ठिकाणं विविध वयोगटातल्या माणसांनी गजबजलेली असतात. जेएम रोड, एमजी रोड, लक्ष्मी रोड यासारख्या खरेदीच्या जुन्या ठिकाणी गर्दी असते त्याचशिवाय पूर्वेला व पश्चिमेला खरेदीची नवीन ठिकाणंही तयार झाली आहेत, ती म्हणजे बाणेरमधलं हाय स्ट्रीट व पूर्वेकडे मुंढवा, कोरेगाव पार्क पासून ते अगदी खराडीपर्यंत.

 नुकत्याच झालेल्या टीमलीज सर्व्हेज एम्प्लॉयमेंट आउटलुक रिपोर्टमध्ये देशभरात रोजगार निर्मितीमध्ये पुण्याला पहिलं स्थान देण्यात आलंय. यातूनच पुणे शहराची तसंच पुणे प्रदेशाची आणखी वाढ होणार आहे हे दिसून येतं. कारण पुणं आता केवळ पुणे महानगरपालिकेच्या हद्दीपुरतं मर्यादित राहिलेलं नाही. कुठलंही शहर किंवा प्रदेश जेव्हा वाढतो तेव्हा सार्वजनिक वाहतुकीची भूमिका अतिशय महत्वाची असते. मेट्रोचं काम झपाट्यानं होत असल्यानं येत्या पाच वर्षात पुणे प्रदेशात वाहतुकीची अधिक चांगली सोय होईल. रिअल इस्टेटलाही या विकासाचा नक्कीच फायदा होईल. सध्या एखादं कुटुंब किंवा कुटुंबातील व्यक्ती शहराच्या पूर्व भागात (खराडी) काम करत असेल तर ती पश्चिमेला (म्हणजे सुस, किवळे किंवा बाणेर) घर खरेदी करण्याचा विचारही करू शकत नाही, कारण त्या व्यक्तीचा अख्खा दिवस प्रवासातच जाईल. मात्र मेट्रो व तिला पूरक वाहतुकीमुळे रिअल इस्टेट खरेदी करणाऱ्यांसाठी आणखी पर्याय उपलब्ध होतील. मला असं वाटतं घर खरेदी करणाऱ्यांनीही या घटकाचा विचार केला पाहिजे. रिअल इस्टेटमध्ये जे पुढील तीन-चार वर्षांचा अंदाज बांधू शकतात, त्यांचा व्यवहार पैशांच्याच नाही तर सर्व दृष्टिने फायदेशीर होतो. महाराष्ट्रातली इतर शहरं रोजगार निर्मिती किंवा दर्जेदार शिक्षण देण्यात अपयशी ठरत असल्यामुळे (याबद्दल नागपूरची माफी मागतो पण ही वस्तुस्थिती आहे), लक्षावधी लोक पुण्यामध्ये करिअरसाठी येतात. या सगळ्या स्थलांतरित लोकांसाठी घरं लागतील. याच अहवालामध्ये मुंबई नवीन रोजगार निर्माण करण्यासाठी अयोग्य शहर असल्याचं म्हटलंय. यामुळे मध्य भारतात करिअरसाठी पुणे हा एकमेव पर्याय आहे. त्याचशिवाय हे राज्याचे सांस्कृतिक केंद्रही आहे, ज्याबाबतीत इतर स्पर्धक शहरं मागे पडतात.

आता रिअल इस्टेटसमोर या स्थलांतरित किंवा नवीन लोकसंख्येला त्यांच्या बजेटप्रमाणे घरं देणं हे  खरं आव्हान आहे. रिअल इस्टेटचा (बांधकाम व्यावसायिकांचा) याच संदर्भातला दृष्टिकोन कसा असेल यावरच रिअल इस्टेटचं भवितव्य अवलंबून असेल. रिअल इस्टेटमधली सध्याची परिस्थिती किंवा भावना पाहता अनेक दिग्गज (जुन्या पिढीतले बांधकाम व्यावसायिक व वित्त पुरवठादार) काळजीत पडलेत व रिअल इस्टेट टिकेल का असा असा प्रश्न एकमेकांना विचारत आहेत? मित्रांनो, तुम्हाला जर असं वाटत असेल की, रिअल इस्टेटमध्ये दिवस पालटतील म्हणजे पुन्हा भरपूर नफा कमवता येईल, तर आता ते विसरा असं मी म्हणेन. “नवीन दिल्ली सरकार” पुन्हा सत्तेवर आल्यापासून जोमानं कामाला लागलंय, घरं स्वस्त करण्याला त्यांचं प्राधान्य आहे. याचाच अर्थ कमी नफ्यावर काम करावं लागेल, बांधकाम व्यावसायिक तसंच गुंतवणूकदारांसाठी मालमत्तेच्या दरात कमी वाढ होईल. मात्र या सगळ्याला रुपेरी किनार म्हणजे ते पाणी, सांडपाणी, वीज, रस्ते व सार्वजनिक वाहतूक या पायाभूत सुविधांवर लक्ष केंद्रित करणार आहेत (अशी मी आशा करतो). यामुळे लोक केवळ काही ठराविक भागातच नाही तर या प्रदेशात सगळीकडे घर खरेदीसाठी जातील. योग्य पायाभूत सुविधांसह विकासयोग्य जमीन उपलब्ध झाल्यानं कमी दरानं आणखी जमीन उपलब्ध होईल. टीडीआरच्या बाबतीतही असंच झालं नाही का? साधारण दहा वर्षांपूर्वी टीडीआरला सोन्याचे भाव होते पण आता टीडीआर धारकांसाठी ते ओझं होऊन बसलंय. याचं कारण म्हणजे सरकारनं (म्हणजे पुणे महानगरपालिका, नगरविकास व इतर संबंधित खात्यांनी) शहरात मुबलक प्रमाणात टीडीआर दिले, यामुळेच टीडीआरचे भाव गडगडले. जमीनीच्या बाबतीतही असंच होणार आहे, बाजारामध्ये अधिक जमीन उपलब्ध झाली (बांधकामयोग्य) की घरांचा पुरवठाही वाढेल व त्यामुळे नफा कमी होईल. हे काही रॉकेट विज्ञान नाही हा साधा तर्कशुद्ध विचार आहे जो रिअल इस्टेटमध्ये कधीचहोताना दिसत नाही. घरांची मागणी वाढल्याने घर खरेदी करणाऱ्यांची संख्या वाढेल पण हे सगळे अंतिम उत्पादन खरेदी करणारे ग्राहक असतील. इतर उत्पादनांप्रमाणेच ते घर खरेदी करतानाही घासाघीस करतील. म्हणूनच बांधकाम व्यावसायिक मित्रांनो, घरांच्या मागणीसाठी तयार राहा पण आता रिअल इस्टेटमध्ये भविष्यात नफा किमान असणार आहे असं मला वाटतं. जे कमी नफ्यात काम करू शकतील तेच रिअल इस्टेटमध्ये टिकून राहतील ही वस्तुस्थिती आहे.

त्याचवेळी घर खरेदी करणाऱ्यांनीही थोडी शहाणपणानं निवड केली पाहिजे. कारण सदनिकांचे दर कमी म्हणजे सर्वोत्तम व्यवहार असा अर्थ होत नाही हे त्यांनी लक्षात घेतलं पाहिजे. रिअल इस्टेटसाठी हा अतिशय कठीण काळ आहे हे लक्षात ठेवा. मात्र घर खरेदी करणाऱ्यांसाठी हा उत्तम काळ आहे असाही याचा अर्थ होत नाही. कोणत्याही व्यवसायात जेव्हा ग्राहक व विक्रेता या दोघांचाही फायदा होतो तेव्हाच तो टिकतो. कोणताही बांधकाम व्यावसायिक त्याच्या खिशातले पैसे घालून बांधकाम करणार नाही तसंच त्याच्या सदनिका विकल्या जाव्या म्हणून त्याचा लाभ सदनिका खरेदी करणाऱ्यांना देणार नाही हे ग्राहकांनी लक्षात ठेवले पाहिजे. तुम्हाला घर खरेदी करताना भरपूर सवलत मिळत असेल तसंच अनेक सोयी सुविधा दिल्या जात असतील तरीही या जगात फुकट काहीच मिळत नाही हे लक्षात ठेवा. बांधकाम व्यावसायिकाची पार्श्वभूमी काळजीपूर्वक तपासून घ्या. बांधकाम व्यावसायिक चांगला नसेल तर फक्त परवडणारे घर मिळाले म्हणून होणारा आनंद फार काळ टिकू शकणार नाही. अलिकडेच ईमारतीची सिमा भिंत पडून झालेल्या अपघातात अनेक मजुरांना आपला जीव गमवावा लागला. तसंच इमारतीतल्या रहिवाशांच्या कारचंही नुकसान झालं. आता हे लाखो रुपयांचं नुकसान बांधकाम व्यावसायिक नक्कीच भरून देणार नाही. कारण असं असतं तर त्यानं मुळात कामच दर्जेदार करून दिलं असतं, नाही का? आता अशा इमारतींमधल्या रहिवाशांना विचारा त्यांना अशा इमारतीमध्ये कमी दरानं सदनिका मिळाली असली तरीही ते एक समाधानी ग्राहक आहेत का? येत्या काही वर्षांमध्ये बांधकाम व्यावसायिक तसंच ग्राहकांमधली चुरस मोठी रोचक होणार आहे. बांधकाम व्यावसायिक झपाट्यानं वाढत्या पुणे शहरातल्या नागरिकांसाठी घरं बांधून थोडा नफा कमवायचा विचार करतील, तर त्याचवेळी ग्राहक जास्तीत जास्त फायदा पदरात पाडून घ्यायचा प्रयत्न करतील कारण बदललेल्या परिस्थितीत मागणीहून अधिक पुरवठा होणार आहे. मात्र या दोन्ही पक्षांनी या सगळ्या घरांसाठी पायाभूत सुविधांची मागणी एकजुटीनं केली पाहिजे, कारण बांधकाम व्यावसायिक घरं बांधत असतील तर ग्राहक त्या घरांमध्ये राहणार असतात. बांधकाम व्यावसायिक तसंच सदनिका ग्राहक, सरकार व स्थानिक संस्थांना (पुणे महानगरपालिका, पुणे महानगरप्रदेश विकास प्राधिकरण किंवा पिंपरी चिंचवड महानगरपालिका) विविध करांच्या स्वरूपात भरपूर महसूल देतात. मात्र त्या मोबदल्यात आपल्याला आवश्यक त्या सेवा मिळाल्या नाही तर कुठलंही घर बांधकाम व्यावसायिक तसंच ग्राहकांना परवडणार नाही. 

या शहरानं मला एक समृद्ध भूतकाळ दिलाय. माझ्याकडे फारशी वर्दळ नसलेल्या शांत प्रभात रस्त्यावर तसंच बीएमसीसी रस्त्यावर दुतर्फा असलेल्या झाडांच्या सावलीतून निवांत फेरफटका मारल्याच्या सुरेख आठवणी आहेत. या शहरात तेव्हा उन्हाळा बराच सुसह्य असायचा. मला तो अल्हाददायक उन्हाळा पुन्हा हवा आहे. हे स्वप्न पूर्ण करण्यासाठी भरपूर स्थानिक झाडं लावावी लागतील व ती वाढवावी लागतील. आहेत ती झाडं वाचवण्याचा प्रयत्न करावा लागेल व सार्वजनिक वाहतूक यंत्रणा सशक्त करावी लागेल ज्यामुळे कार्बन मोनॉक्साईडचे उत्सर्जन कमी होईल व शहर तुलनेनं जरा अधिक थंड व्हायला मदत होईल.

पुणे आज एका अशा वळणावर उभं आहे जेथुन  पुढे ते एक महान शहर होऊ शकतं किंवा स्वतःचा विनाश ओढवून घेऊ शकतं. जेन जेकब्जनं म्हटल्याप्रमाणे, पुणे शहराचं भवितव्य हे आपल्या म्हणजेच नागरिकांचा हातात आहे. आपला जीवनाबद्दलचा दृष्टिकोन कसा आहे यावरच पुण्याचं भवितव्य ठरणार आहे. आपण सशक्त सार्वजनिक वाहतुकीची मागणी करतो, मात्र आपल्यापैकी प्रत्येकाकडे तीन ते चार वाहनं आहेत. झाडं कमीत होत असल्याची आपली ओरड असते मात्र सोसायटीमध्ये पार्किंगसाठी आणखी जागा मिळावी म्हणून आपणंच झाडं कापत असतो. आपल्या शहरातल्या घाणेरड्या सार्वजनिक शौचालयांवर आपण टीका करतो. आपल्याला ती आपल्या घराच्या जवळपास नको असतात, पण त्यांची व्यवस्थित देखभाल करण्याकडे मात्र आपण सोयीस्करपणे कानाडोळा करतो, अशा बऱ्याच गोष्टी आहेत. आपण फक्त एकमेकांकडे बोट दाखवत राहिलो व प्रत्यक्षात काहीच कृती केली नाही तर आपल्या शहराचं भविष्य अंधकारमय आहे हे सांगायची गरज नाही.

मला पुण्यात भविष्यात किमान एक बदल पाहायचाय तो म्हणजे येथील नागरिकांमध्ये थोडी नागरी जबाबदारीची जाणीव असावी. त्यांनी सिग्नल पाळणे, एकतर्फी रस्त्याची सूचना पाळणे, थुंकून किंवा इतस्ततः कचरा टाकून घाण न करणे यासारख्या मूलभूत बाबींचे पालन केले पाहिजे. आपल्यापैकी प्रत्येकानं मी एक जबाबदार नागरिक होईन अशी शपथ घेतली तरी मला असं वाटतं की आपल्या ऐंशी टक्के समस्या आपोआपच सुटतील. एक नागरिक म्हणून आपल्याला आणखीन कशाची अपेक्षा असते? आणि शेवटी जे शहर रहाण्यास सर्वोत्तम आहे तेथेच रिअल ईस्टेटला  दोन पैसे मिळतील , तर सुज्ञास सांगणे न लगे, नाही का?

संजय देशपांडे smd156812@gmail.com संजीवनी डेव्हलपर्स

रेडी रेकनर नावाची कडु गोळी !

रेडी रेकनर नावाची कडु गोळी !

“जे  राज्य आपल्या धोरणांमध्ये काळानुसार बदल करते त्याची भरभराट होते व त्याचप्रमाणे ज्या राज्याची धोरणे काळाशी सुसंगत नसतात त्या राज्याची अधोगतीच होते”… निकोलो मॅकियाव्हेली.

निकोलो डी बर्नार्डो डी मॅकियाव्हेली हे इटालियन राजनैतिक अधिकारी, राजकीय नेते, इतिहासकार, तत्ववेत्ता, मानवतावादी, लेखक, नाटककार व रेनसाँ काळातील कवी होते. त्यांचा उल्लेख नेहमी आधुनिक राज्यशास्त्राचे जनक असा केला जातो. आपल्याकडेही आर्थिक तसेच तंत्रज्ञान क्षेत्रात एकाहून एक सरस विचारवंत आहेत. मात्र त्यांनी ज्येष्ठत्वाच्या नात्यानं दिलेला सल्ला सरकार नावाच्या यंत्रणेच्या दबावाखाली झाकोळला जातो. असे नसते तर आपल्याकडे धोरणांचा नेहमी असा सावळा गोंधळ झाला नसता. रिअल इस्टेट असो किंवा जमीनीशी संबंधित इतर काही, आपण जेवढे कमी बोलू तेवढे अधिक चांगले. नेहमीप्रमाणे मार्च अखेर आली की संपूर्ण रिअल इस्टेट उद्योगामध्ये रेडी रेकनर दर (आरआर दर) व मुद्रांक शुल्काचीच चर्चा सुरू असते. ज्या नशीबवान व अजाण आत्म्यांना रेडी रेकनर दर म्हणजे काय हे माहिती नाही त्यांच्यासाठी सांगतो. रेडी रेकनर दर म्हणजे राज्याच्या (आपल्या बाबतीत महाराष्ट्राच्या) प्रत्येक भागातील प्रति चौरस फूट जमीनीचे तसंच बांधकाम क्षेत्राचे दर, जे राज्य सरकारद्वारे ठरवले तसंच दरवर्षी तत्कालीन बाजार भावानुसार सुधारित केले जातात (किमान तशी अपेक्षा तरी असते)! हे दर मुद्रांक शुल्कासाठी आधारभूत दर मानले जातात. अशा व्यवहारांच्या ठराविक टक्के रक्कम मुद्रांक शुल्क म्हणून आकारली जाते. म्हणजे पुण्यात कोथरूड भागात रेडी रेकनर दरानुसार जमीनीचा दर 7000/- रुपये प्रति चौरस फूट असेल व व्यवहार 6000/- प्रति फुटाने झाला तरीही ती जमीन खरेदी करणाऱ्या व्यक्तीला 7000/- रुपये प्रति चौरस फूट दरानेच मुद्रांक शुल्क भरावे लागेल. कर आकारणीसाठीही (आयकर किंवा इतर कोणताही) रेडी रेकनर दरच विचारात घेतला जातो व त्यानुसार अशा कोणत्याही व्यवहारावर कर आकारला जातो. मात्र व्यवहार रेडी रेकनर दराहून जास्त दराने म्हणजे 8000 रुपये प्रति चौरस फुट दराने झाला असेल तर मुद्रांक शुल्क 8000 रुपये प्रति चौरस फूट दराने आकारले जाते. सरकारचे हेच वैशिष्ट्य आहे, सरकारला प्रत्येक वेळी दोन्ही बाजूने आपला वाटा हवा असतो. आता सरकार राज्यात जमीनीच्या किंवा मालमत्तेच्या कोणत्याही व्यवहारावर मुद्रांक शुल्क (ही मोठी रक्कम असते) आकारून महसूल मिळवतं. हे दर बदलत असतात. सरकार मुद्रांक शुल्काची टक्केवारी कधीही वाढवू किंवा कमी करू शकतं (मी कमी फक्त उदाहरणादाखल म्हणालो). मात्र रेडी रेकनर दर प्रत्येक वर्षी 1 एप्रिलला, म्हणजेच आर्थिक वर्षाच्या सुरूवातीला सुधारित केले जातात (वाढवले जातात). यासाठी एक स्वतंत्र विभाग आहे व त्यांना दुहेरी काम करावे लागते. एक म्हणजे सदनिका, जमीन, शेत, दुकान, कार्यालय किंवा कोणत्याही प्रकारच्या मालमत्तेची नोंदणी करणे. दुसरे म्हणजे मालमत्तेच्या प्रत्येक व्यवहारावर लक्ष ठेवून बाजारातील ताजे कल काय आहेत यांचा मागोवा घेणे व त्याआधारे प्रत्येक वर्षी दरांसाठी एक संदर्भ रेषा तयार करणं. नोंदणी विभागही बँक कर्ज तारणपत्र, विवाह नोंदणी प्रमाणपत्र, मृत्यूपत्र व इतरही सर्व दस्तऐवजांची नोंदणी करतं (एकप्रकारे त्यांचं वैधांकन करतं) व त्यासाठी एक ठराविक रक्कम आकारत असलं तरीही महसूल प्रामुख्यानं मालमत्तेच्या व्यवहारांमधूनच मिळतो.

याच कारणाने रिअल इस्टेट क्षेत्रं तसंच सरकारही रेडी रेकनर दर व मुद्रांक शुल्काच्या टक्केवारीविषयी अतिशय संवेदनशील असते. ही रक्कम एकीकडे मालमत्ता व्यवहारांवर थेट ओझे असते तर दुसरीकडे सदैव खडखडाट असलेल्या सरकारी तिजोरीसाठी त्यामुळे मोठे उत्पन्न मिळते. स्वाभाविकपणे दोन्ही बाजू आपापल्या कारणामुळे रेडी रेकनर दरांविषयी सावध व संवेदनशील असतात. त्यामुळे हे दर वाढवताना अर्थातच सरकारला आनंद होतो तर रिअल इस्टेटची (बांधकाम व्यावसायिक तसंच घरांचे ग्राहक) त्याबद्दल नाराजी असते.  सरकार व रिअल इस्टेट उद्योगाच्या या वादात कोण जिंकतं हे सांगायची गरज नाही कारण सरते शेवटी आपलं सरकार हे “लोकांनी, लोकांचे व लोकांसाठी चालवलेले” असते. पण हे लोक म्हणजे नेमके कोण कुणालाच माहित नसते. ते रिअल इस्टेट उद्योगातले नक्कीच नाहीत एवढं मी खात्रीनं सांगू शकतो. तुम्ही गेल्या दहा वर्षांवर एक नजर टाकली तर मागील वर्ष सोडता रेडी रेकनर दरामध्ये दरवर्षी घसघशीत वाढ करण्यात आली आहे. रिअल इस्टेटची भरभराट होत होती (अर्थात गेल्या तीन वर्षात ती झाली नाही), त्याचसोबत रेडी रेकनर दरही वाढत होते कारण सरकारला नेहमी पैसा हवा असतो. मात्र गेल्या वर्षी रिअल इस्टेटमध्ये सर्वज्ञात कारणांमुळे अभूतपूर्व मंदी आली (खरंच आली का?) त्यामुळे रेडी रेकनर दर तसेच ठेवण्यात आले. यावर्षी रिअल इस्टेटच्या परिस्थितीत फारसा काहीही सकारात्मक बदल झालेला नाही. सरकारला मात्र अनुदान, कर्ज माफी वगैरे घोषणांची पूर्तता करण्यासाठी पैसा हवा आहे. त्यामुळे रेडी रेकनरचे दर वाढवले जातील अशी अपेक्षा होती. मात्र यावर्षीही रेडी रेकनर दर वाढवण्यात आले नाहीत. यामुळे सगळे जण (अर्थातच रिअल इस्टेटशी संबंधित सगळेजण) भारतानं विश्वचषक (अर्थातच क्रिकेटचा, दुसरा कुठला असणार) जिंकल्याप्रमाणे आनंद साजरा करताहेत.

या निर्णयामुळे आनंदी किंवा उत्साही होण्याचे कारण अगदी सोपे आहे. रेडी रेकनरमध्ये वाढ करणे म्हणजे प्रत्येक व्यवहारावरील आर्थिक भार वाढवणे. सदनिका विक्रीच्या संदर्भात हे शुल्क सामान्यपणे ती खरेदी करणाऱ्याला द्यावे लागते. मात्र सध्याच्या परिस्थितीत रिअल इस्टेटमध्ये प्रति चौरस फुटावर वेगवेगळ्या शुल्कांचा इतका भार आहे की घरे सामान्य ग्राहकाच्या आवाक्याबाहेर गेली आहेत. अशावेळी घरांच्या किमतीवर अतिरिक्त भार टाकल्याने उरलेले ग्राहकही बाजाराकडे पाठ फिरवतील व रिअल इस्टेट क्षेत्राला हे अजिबात परवडणार नाही. त्याच वेळी सर्व स्थानिक संस्थांचे (पुणे महानगरपालिका/पिंपरी चिंचवड महानगरपालिका) शुल्क थेट रेडी रेकनर दराशी संबंधित असते. म्हणजेच तुम्ही सशुल्क एफएसआय किंवा लोड टीडीआर खरेदी केला तर यासाठी ज्या जमीनीवर प्रकल्प उभारला जातोय तिथल्या रेडी रेकनर दराच्या आधारे शुल्क आकारले जाते. याचाच अर्थ रेडी रेकनर दरात वाढ म्हणजे घर बांधणीच्या खर्चात वाढ, हे सुद्धा रिअल इस्टेटला परवडणारे नाही. सरकारच्या दृष्टिकोनातून विचार केला तर रेडी रेकनर दर ही दुधारी तलवार आहे. सरकारला रेडी रेकनर दर वाढवल्याने अधिक महसूल मिळतो, मात्र त्याचवेळी रस्ते किंवा क्रीडांगणांसारख्या आरक्षणासाठी जमीनी अधिग्रहित करताना सरकारला जास्त पैसे खर्च करावे लागतात, कारण सरकारला या जमीनीच्या रेडी रेकनर दरानुसार पैसे द्यावे लागतात. टीडीआर म्हणजेच जमीन अधिग्रहणाच्या मोबदल्यात दिलेला एफएसआय पुणे किंवा मुंबईसारख्या ठिकाणीच व्यवहार्य ठरतो, जिथे रिअल इस्टेट अजूनही टिकून आहे. इतर सर्व ठिकाणी सरकारला रोख पैसे मोजावे लागतात. रेडी रेकनरमुळे लोकांचे आयुष्य किती त्रासदायक होऊ शकते व मार्च अखेरीस त्याची इतकी आतुरतेने वाट का पाहिली जाते हे तुम्हाला आता समजले असेल.

म्हणूनच मी म्हटल्याप्रमाणे आपल्या “मायबाप” सरकारने यावर्षी रेडी रेकनर दर वाढवले नाहीत. त्यासाठी रिअल इस्टेट तसंच घरांचे भावी ग्राहक सरकारचं कौतुक करत आहेत. हे पाऊल निश्चित कौतुकास्पद असले तरीही रिअल इस्टेटसाठी एवढंच पुरेसं आहे का? सगळ्यात पहिली गोष्ट म्हणजे सरकारनं हे रिअल इस्टेटच्या भल्यासाठी केलेलं नाही. माझ्यावर विश्वास बसत नसेल तर माझं विश्लेषण ऐका. लोकसभा निवडणुका झाल्यात व त्यानंतर आता विधानसभा निवडणुका होऊ घातल्यात. त्याआधी कोणतंही सरकार रेडी रेकनर दरात वाढ करण्याचा धोका पत्करणार नाही. रेडी रेकनर दरात मागील एक वर्ष सोडता दरवर्षी भरमसाठ वाढ करण्यात आली आहे. रिअल इस्टेट क्षेत्रात सध्या बदलाचं वातावरण आहे. बहुतेक ठिकाणी  सदनिकांचे दर कमी करण्यात आले आहेत (त्याची अनेक कारणं असू शकतात), रेडी रेकनर दर एक-दोन वर्षात वाढवण्यात आला नसला तरी कमीही करण्यात आलेले नाहीत ही वस्तुस्थिती आहे, जी माझ्यामते छुपी वाढच आहे. तुम्ही आज कुणाही बांधकाम व्यावसायिकाकडे सदनिका आरक्षित करायला गेल्यावर, तो तुम्हाला जो दर सांगेल तो तुम्ही लगेच स्वीकारता का? याचं उत्तर नाही असंच आहे. तुम्ही बांधकाम व्यावसायिकाशी शक्य तितकी घासाघीस करता व त्यातल्या त्यात उत्तम दर पदरात पाडून घेता. या प्रक्रियेमध्ये बहुतेक ठिकाणी सदनिकांचे विक्री दर हे रेडी रेकनरहून कमी असतात ही वस्तुस्थिती आहे. त्यामुळेच सरकारनं फक्त रेडी रेकनर दर न वाढवून रिअल इस्टेट प्रचंड मोठा दिलासा दिलाय असं नाही. घरांचे दर परवडावेत अशी सरकारची खरोखरंच इच्छा असेल तर बाजारात सध्या सुरू असलेल्या व्यवहारांचं निरीक्षण करून, रेडी रेकनर दर खरंच का कमी करत नाही? त्याशिवाय हे 8% मुद्रांक शुल्क व आधीच वाढलेल्या रेडी रेकनर दरानुसार नोंदणी शुल्क भरून सामान्य माणसाला काय मिळतंय असा प्रश्न मला विचारावासा वाटतो. 

आणखी एक बाब म्हणजे फक्त रेडी रेकनर दरच नाही तर मुद्रांक शुल्कही जवळपास 7% पर्यंत पोहोचलं आहे. यासगळ्या शुल्कांशिवाय मेट्रोसाठीचा अधिभार आहे (स्मार्ट पुणे शहरासाठी), तसंच 1% नोंदणीशुल्कासह ही टक्केवारी 8% पर्यंत जाते, जे प्रचंड आहे. म्हणजे एखाद्या सदनिकेची किंमत 50 लाख रुपये असेल तर सरकारला 4 लाख रुपये हे फक्त मुद्रांक शुल्क व नोंदणी शुल्कातून मिळतात. मात्र या मोबदल्यात पाणी, वीज, रस्ते, सार्वजनिक वाहतूक, परवडणाऱ्या शाळा व रुग्णालये अशा अनेक पायाभूत सुविधा दिल्या जातात का? सरकारने गेल्याच महिन्यात पुणे प्रदेशासाठी मुद्रांक शुल्कात 1% ने वाढ केली आहे. यामुळे रिअल इस्टेटमधील प्रत्येक मालमत्तेच्या मूल्यात अप्रत्यक्षपणे वाढ होईल. म्हणजेच रेडी रेकनरचे दर न वाढवणं ही एखाद्या लहान मुलाला चॉकलेटच्या नावाखाली चॉकलेटचा कागद देऊन फसवण्यासारखं आहे.  

मी नेहमी म्हणतो की कर द्यायला किंवा सरकारनं महसूल गोळा करायला कुणाचीही हरकत नाही, कारण आपल्याला पायाभूत सुविधांसाठी त्याची गरज आहे. पण सरकारची अडचण पंचतंत्रातल्या एका गोष्टीसारखी आहे. या गोष्टीत म्हातारपणामुळे एका सिंहाला शिकार करणं जमत नसतं. तो एका लांडग्याला त्याच्या गुहेबाहेर उभं करून प्राण्यांना फसवून आत पाठवायला सांगतो. एक दिवस तो लांडगा एका कोल्ह्याला पटवायचा प्रयत्न करतो. तो त्याला म्हणतो आत जाऊन म्हाताऱ्या सिंहाच्या तब्येतची विचारपूस कर. त्याचं बोलणं ऐकून कोल्हा लांडग्याला म्हणतो, सिंहाला माझ्या शुभेच्छा कळव. कारण मला प्राण्यांच्या पावलांचे गुहेत जातानाचे पावलांचे ठसे दिसताहेत पण बाहेर येणारे पावलांचे ठसे दिसतच नाहीत”! मला असं वाटतं पंचतंत्रातल्या कोल्ह्याच्या गोष्टीसारखं लोकांनीही (म्हणजेच नागरिकांनी) फक्त रेडी रेकनर, मुद्रांक शुल्काबाबतच नाही तर एकूणच रिअल इस्टेटविषयी सरकारच्या दृष्टिकोनाबाबत शहाणं व्हायची गरज आहे. कारण शहरापुढे फक्त स्मार्ट बिरूद लावून आयुष्य स्मार्ट होणार नाही हे लक्षात ठेवा!

संजय देशपांडे 

smd156812@gmail.com

संजीवनी डेव्हलपर्स