उजनी जलाशय,आशेचा शेवटचा किरण !

“माणूस एकीकडे अब्जावधी मैल लांब जीवसृष्टी नसलेले ग्रह राहण्यायोग्य बनवण्याचा प्रयत्न करतोय मात्र दुसरीकडे  आपल्याच  ग्रहावर लाख मोलाची विपुल प्रमाणात असलेली नैसर्गिक रहिवास नष्ट करतोय.” … फ्रीक्विल.

वरील शब्द फ्रीक्विल या टोपण नावाने लिहीणारा पर्यावरणवादी कार्यकर्ता व लेखकाचे आहेत आणि मला आश्चर्य वाटतं की एखादी व्यक्ती इतकं सुंदर लिहूनही पडद्याआड कशी राहू शकते? खरंतर माझं असं मत आहे की जोपर्यंत एखाद्या बुद्धिमान लेखकाचा चेहरा लोकांसमोर येत नाही तोपर्यंत त्याचे शब्द लोकांपर्यंत प्रभावीपणे पोहोचत नाहीत. वरील अवरतरणही त्याला अपवाद नाही असंच मझं मत आहे. तुम्हाला मी जरा तात्विक बोलतोय असं वाटत असेल, पण मी पुण्यापासून  साधारणतः  ९० किलोमीटरवर असलेल्या उजनी धरणाच्या पाणलोट क्षेत्राला पक्षी निरीक्षण करण्यासाठी नुकतीच भेट दिली. तुम्हाला निसर्गाचं असं लोभस रूप जेव्हा पाहायला मिळतं तेव्हा तुम्ही तात्विक विचार करायला लागला नाही तरच नवल. मी उजनीला भेट दिली तेव्हा माझ्यावरही असाच परिणाम झाला. तिथले विशेष असे फ्लेमींगो तसंच इतरही अनेक प्रकारचे पाण पक्षी पाहायला मिळाले. याआधी मी उजनीला साधारण सहा वर्षांपूर्वी गेलो होतो. ज्यांना या ठिकाणाविषयी माहिती नाही त्यांच्यासाठी सांगतो, हे सगळे उजनी धरणामुळे तयार झालेलं  पाणफुगवटा क्षेत्र आहे. तिथे पुण्याहून गाडीनं जायला साधारण दोन तास लागतात. खरतर संपूर्ण पुणे जिल्हा उजनीच्या पाणलोट क्षेत्रात येतो. आणि या धरणाच्या वरील भागात तसंच पठारी प्रदेशातही जवळपास पाच धरणं आहेत. त्यामुळे आपली वरच्या भागातली खडकवासला ,पानशेत,वरसगाव इत्यादी धरणं जेव्हा पूर्ण भरतात तेव्हाच त्यांच्या सांडव्याने  उजनी धरण भरतं. या धरणांमधून सोडण्यात आलेल्या अतिरिक्त पाण्यानेच उजनी धरणात पाणीसाठा होतो. या धरणाचं क्षेत्रं मोठं मात्रं पठारी भागात आहे. या भौगोलिक वैशिष्ट्यामुळेच उजनीमध्ये हजारो स्थलांतरित तसंच स्थानिक पक्षी आहेत  आणि पठारी सपाट जमिनीमुळे येथे पाण्याचा जलाशय उथळ आहे. त्यामुळेच स्थिर पाण्यामध्ये शेवाळ्याची निर्मिती अधिक होते, जे अनेक कीटकांचे तसेच माशांचे खाद्य आहे, फ्लेमींगो देखील फक्त हे शेवाळच खातात.या सगळ्यामुळे फ्लेमींगो सारख्या पक्ष्यांच्या प्रजननासाठी हे उत्तम ठिकाण आहे. सैबेरिया ,आफ्रिका वा ईतर हजारो मैल लांब असलेल्या प्रदेशातून उडून हे पक्षी इथे कसे येतात हे आश्चर्यच आहे. काही पक्षी कच्छच्या रणातून येतात. मात्र दरवर्षी हिवाळा आला की उजनीचं पाणलोट क्षेत्रं पक्षी निरीक्षकांसाठी स्वर्ग होतो. फक्त फ्लेमींगोच नाही तर अनेक बदके, गलसारख्या इतर प्रजाती इथे प्रजननासाठी येतात. या पक्ष्यांसोबतच मार्श हॅरियर, बहिरीससाणा व गरुडासारखे शिकारी पक्षीही येतात. अर्थात मुख्य आकर्षण हे फ्लेमींगोचेच असतं. मला सूर्यास्ताच्या पार्श्वभूमीवर त्यांची काही छायाचित्रं काढायची होती. म्हणूनच मी माझ्या दोन मित्रांसोबत दुपार व्हायच्या आधीच उजनीच्या दिशेने निघालो व दुपारी उशीरा पोहोचलो. हे ठिकाण पर्यटकांसाठी अतिशय मोठं आकर्षण होऊ शकतं. मात्र सहा वर्षात इथे फारसं काहीच बदलेलं नाही. या ठिकाणापर्यंत पोहोचण्यासाठी कुठेही दिशा दाखवणारे फलक लावलेले नाहीत. इथे सार्वजनीक स्वच्छतागृहा सारख्या कोणत्याही सार्वजनिक सुविधा नाहीत (नेहमीप्रमाणे), साध्या कचरापेट्याही ठेवण्यात आलेल्या नाहीत. उजनीसारख्या सुंदर ठिकाणीही आपल्याला प्लॅस्टिकच्या पिशव्या, बाटल्या, खोकी असंच काहीबाही इतस्ततः फेकलेलं दिसतं, यातूनच आपणा भारतीयांची सामाजिक जाणीवे विषयीची उदासीनता दिसून येते. त्याचशिवाय प्रत्यक्ष पाणवठ्या पर्यंत जायला कोणताही व्यवस्थित मार्ग नाही, तिथे फक्त बोटीनेच जाता येते. एक चांगली गोष्ट म्हणजे बोटींना आता डिझेल इंजिन लावलेले असते त्यामुळे पक्षांच्या घरट्यांपर्यंत वेगाने जाता येते. तुम्ही जसे त्यांच्या जवळ पोहोचता, तसा तुमचा गाईड व बोट चालक इंजिन बंद करतात व नाव वल्हवत त्या घरट्यांपासून सुरक्षित अंतरावर थांबवतात. आणखी एक चांगली गोष्ट म्हणजे हे नावाडी तसंच गाईड आता उपलब्ध होतात व त्यांना पक्षांची तसंच पक्ष्यांच्या प्रजननाच्या जागांविषयी चांगली माहिती असते (ही स्थानिक मुलंच आहेत). यावर्षी सरासरी पाऊस बराच कमी झाला, त्यामुळेच धरण पूर्ण भरले नाही व पाण्याची पातळी खालावली होती. ही परिस्थिती फ्लेमींगोसाठी उत्तम होती, कारण त्यांना उथळ पाणी आवडतं. किनाऱ्यावरून फ्लेमींगोची रांग गुलाबी पांढऱ्या भिंतीसारखीच भासत होती. नाव जशी फ्लेमींगोच्या दिशेने प्रवास करू लागली तसं निसर्गाचं हे अद्भुत दृश्यं पाहून मी थक्क झालो. हजारो पक्षी शांतपणे अन्नाच्या शोधात रांगेत पुढे सरकत होते, काही झोपले होते, काही एकमेकांना स्पर्श करून संवाद साधत होते, आपल्या लांबलचक मानेच्या, लंबूळक्या चोचीच्या वेगवेगळ्या हालचाली करत होते. मी क्षणभर छायाचित्रं काढायलाच विसरून गेलो. अशा दृश्यांमुळेच निसर्ग किती अद्भूत निर्माता आहे याची तुम्हाला जाणीव होते. अचानक काही फ्लेमींगो पळू लागले व पंख पसरून त्यांनी आकाशात भरारी घेतली. फ्लेमींगोची शरीररचना थोडी बोजड असल्यानं, त्यांना इतर पक्षांसारखी लगेच भरारी घेता येत नाही. त्यांना आपल्या विमानांप्रमाणे आधी धावावं लागतं आणि मग भरारी घेता येते. विमान उड्डाणाविषयी विचार करणाऱ्या पहिल्या अभियंत्याला ही कल्पना फ्लेमींगो वरूनच सुचली असावी इतकं त्यांच्या उड्डाणात साम्य आहे. आम्ही या नैसर्गिक विमानांचं एकापाठोपाठ एक उड्डाण पाहात होतो, पुढच्या क्षणी आमच्यावर असलेल्या संपूर्ण आकाशात, गुलाबी, पांढरी व लाल अशी छटा पसरली. त्यांचा हा आकाशतला हा डौलदार विहार पाहून खाली उभ्या असलेल्या आम्हाला त्यांचा हेवा वाटत होता. 

निसर्गाचा हा थक्क करणारा सोहळा इथेच संपला नव्हता. पाण्याच्या पृष्ठभागावर काळे चकचकीत पंख व पांढऱ्या चोची असलेले हजारो कारंड पक्षी बसलेले होते, रुडीशेल बदक, ब्राह्मणी बदक, ठिपकेदार बिल बदक, ससाणे असे अनेक प्रकारचे पक्षी होते. बोट फ्लेमींगोच्या आणखी एका थव्याची दिशेने जात असताना, शेकडो बदकांचा थवा एकाचवेळी उडाला. आमच्या डोक्यावरून काळे ढग जात असल्यासारखं आम्हाला वाटलं. मार्श हॅरियरसारखे शिकारी पक्षीही होते जे इतर अनेक लहान पक्ष्यांना मारण्याची संधी शोधत होते. तुम्हाला शिकारी पक्षी बहुतेकवेळा सकाळी उशीरा किंवा दुपारी दिसू शकतात. कारण याच वेळी इतर पक्षी त्यांच्या जेवणानंतर निवांत असतात असं मला वाटतं. त्यानंतर सूर्य अस्ताला जाऊ लागला तेव्हा संपूर्ण आकाशात लालसर सोनेरी रंगाची उधळण झाली, त्याचं प्रतिबिंब पडून पाणीही चमकत होतं. या पार्श्वभूमीवर फ्लेमींगोच्या काळ्या छायाकृती उडताना दिसत होत्या. आकाश जणू एखाद्या वारली चित्रासारखं भासत होतं, ज्यावर फ्लेमींगो विविध आकृत्या चितारत होते. मी अनेक थक्क करणारी निसर्गदृश्य पाहिली आहेत, मात्र शहराच्या इतकं जवळ, कोणतंही मानवी अतिक्रमण नसलेलं उजनीचं पाणलोट क्षेत्रं त्यात सर्वोत्तम आहे.

मी वर्णन केलेलं सुंदर दृश्य तुमच्या डोळ्यासमोर उभं राहिलं असेल. मात्र तुम्हाला स्तिमित करण्यासाठी नाही तर तुम्हाला या ठिकाणाला किती धोका आहे याचा जाणीव करून देण्यासाठी मी हे सगळे सांगतोय आणि बाहेरचं कुणी नाही तर आपण पुणेकरच हा धोका आहे ! संपुर्ण पुणे शहरात कचरा, सांडपाणी, रसायने आपण जे काही नदी प्रवाहात सोडतो ते या जलाशयातल्या ताज्या पाण्याला प्रदूषित करतं आणि ताज्या पाण्यामुळेच जे शेवाळं तयार होतं, ज्यामुळेच पक्षी मोठ्या प्रमाणावर इथे स्थलांतर करतात. त्याचशिवाय कोणतीही संस्था वा अधिकारी भटके कुत्रे व माणसांपासून या पक्ष्यांचं रक्षण करत नाहीत. तसंच पक्षीप्रेमी लोकांव्यतिरिक्त बाह्य जगातील कुणालाही हे ठिकाण फारसे माहिती नाही. स्थानिकांमध्ये या ठिकाणाविषयी प्रेम निर्माण करून तसंच त्यांना संवर्धनामध्ये सहभागी करूनच आपण ते सुरक्षित ठेवू शकतो. सुदैवाने संदीप नांगरेसारखे स्थानिक त्याच्या मित्रांसह उजनीची (भिगवण) ही नैसर्गिक समृद्धी लोकांना दाखवतात, तसंच त्यांच्या घरातच निवास, स्वच्छतागृह इत्याही मूलभूत सोयी उपलब्ध करून देतात. हे ठिकाण एखाद्या युरोपीय किंवा अमेरिकेसारख्या देशात असतं तर त्यांनी हे आत्तापर्यंत जागतिक दर्जाचं पर्यटन स्थळ बनवलं असतं. उजनीच्या पाणलोट क्षेत्रात खरंच अशी क्षमता आहे मात्र इथे आपणा सगळ्यांना (सरकारपासून ते पुणेरांपर्यंत सगळे) वाहतुकीची कोंडी, एफएसआय, पाणी पुरवठा (म्हणजेच कपात) व मेट्रोमध्येच अधिक रस आहे आणि आपल्या शहरापासून फक्त 90 किमी अंतरावर निसर्गाचा खरा खजिना आहे व तो मोफत आहे. मात्र आपण आपल्या निष्काळजीपणामुळे आपण तो नष्ट करतोय.

यासाठी फक्त सरकारला दोष देण्यापेक्षा आपल्याला कितीतरी गोष्टी करता येतील. पुण्यातल्या पर्यटन कंपन्या विविध पर्यटन स्थळांना हजारो सहली आयोजीत करत असतील पण त्या उजनीसारख्या ठिकाणी क्वचितच सहली आयोजित करतात. अशा सहली आयोजित केल्या तर स्थानिकांनाही उत्पन्नाचं एक चांगलं साधन मिळेल तसंच हे ठिकाण जागतिक पर्यटनाच्या नकाशावरही नोंदवलं जाईल. शाळांनीही संदीप नांगरेसारख्या स्थानिकांच्या मदतीने उजनीच्या पाणवठा क्षेत्रात एक दिवसांच्या सहली आयोजित कराव्यात. कारण निसर्ग हा विषय पुस्तकातून नाही तर तो प्रत्यक्ष अनुभवूनच शिकता येईल. पुणे महानगर प्रदेश विकास प्राधिकरण, पुणे महानगरपालिका किंवा पिंपरी चिंचवड महानगरपालिका अशा ठिकाणी पायाभूत सुविधा विकसित करण्यासाठी स्थानिक अधिकाऱ्यांना मदत करू शकतात. अशा ठिकाणांची योग्य प्रसिद्धी केली तर त्यातून चांगलं उत्पन्न मिळू शकतं. मात्र त्यांची प्रसिद्ध करण्यापूर्वी तिथे पायाभूत सुविधा असल्या पाहिजेत, उदाहरणार्थ मुख्य रस्त्यावरून दिशा दाखवणाऱ्या पाट्या, शेवटपर्यंत जाण्यासाठी पक्का रस्ता, सार्वजनीक स्वच्छतागृहे तसेच निवासाची व्यवस्था, तसेच बोटी लावण्यासाठी किंवा त्यात चढण्यासाठी इथे सुरक्षित धक्काही नाही, तो बांधला पाहिजे.

मला खरंच आश्चर्य वाटतं की काहीही अनुकूल नसूनही उजनी पाणवठा क्षेत्रासारखी ठिकाणं अजूनपर्यंत कशी टिकून आहेत, कदाचित हेसुद्धा निसर्गाचं एक आश्चर्यच असावं. उजनीसारखी हजारो पक्ष्यांचं वसतीस्थान असलेली ठिकाणं किंवा पुण्याभोवतालची जंगलं वन्यजीवन झपाट्यानं नामशेष होत असताना केवळ प्राण्यांसाठीच नाही तर माणसांसाठीही आशेचा किरण आहेत. आपली हाव व आपल्या अज्ञानामुळे (म्हणजेच निष्काळजीपणामुळे) आपण स्वतःसाठीच नाही तर इतर अनेक निष्पाप प्रजातींसाठीही धोका बनत आहोत. मात्र उजनीसारख्या ठिकाणांमुळे अजूनही थोडीशी आशा आहे. एक लक्षात ठेवा फक्त आवडीमुळे नाही तर प्रामाणिकपणे प्रयत्न केल्याशिवाय कोणतेही वन जीवन वाचवता येणार नाही आणि  निसर्गाच्या या नियमाला उजनीही अपवाद नाही!

संजय देशपांडे 

smd156812@gmail.com

संजीवनी डेव्हलपर्स

घर खरेदी आणि नवीन वर्ष !

“घर म्हणजे नेमकं काय आहे? हे काही फक्त तुमचं डोकं  टेकवण्याची जागा नाही. ते त्याहूनही बरंच काही असते, मुख्य म्हणजे एखाद्याव्यक्तीची हक्काची जागा आहे, जिथे त्याची किंवा तिची आठवण  काढली जाते , ही जागा जगण्याचा एक अविभाज्य भागच बनते  आणि  हेअसं काहीतरी आहे जे फक्त पैशांनी विकता येत नाही .”…  सुझॅन फिशर.

सुझॅन फिशर ही अमेरिकन बालकथा लेखिका आहे. फिलाडेल्फिया पेनसिल्व्हानिया येथे तिचा जन्म झाला, ती उत्तर पेनसिल्व्हानिया भोवतालच्या लहानशा  गावातचवाढली, खरंच तिनं फक्त चार भिंती उभ्या करणं व त्या चार भिंतींमधून घर उभारणं यातला फरक नेमक्या शब्दात मांडला. २०१९  या नवीन वर्षाची सुरूवात झालीय व घर खरेदीच्या बाबतीत (रिअल इस्टेटमध्ये) गंमतीदार परिस्थिती आहे. एका बाजूला बांधकाम व्यावसायिकांना वाटतंय की घराचे दर तळाला गेलेत (म्हणजे सदनिकांचे प्रति चौरस फूट दर) तर दुसरीकडे ग्राहकांना वाटतंय की घरांचे दर आणखी कमी होऊ शकतात. रिअल इस्टेटची एका अर्थाने कोंडी किंवा चेक मेट झालाय! अनेक नजरा (म्हणजेच बहुतेक बिल्डर ) २०१९  कडे आशेने पाहाताहेत कारण रिअल इस्टेट हा फक्त बांधकाम व्यावसायिकांनाच श्रीमंत करणारा व्यवसाय असू शकतो (सर्वसामान्य जनतेचा समज असाच   आहे). मात्र या प्रक्रियेमध्ये लाखो लोकांना राहण्यासाठी घरे बांधून हा व्यवसाय खरी ती मदत करतो. बांधकामावर काम करणाऱ्या मजुरांना उपजीविका मिळण्यापासुन ते अगदी १ आरके (एक खोली व स्वयंपाकघर) सदनिकेपासून ते आलिशान बंगल्यांपर्यंत विविध प्रकारच्या  ग्राहकांना घर देण्यापर्यंत. अशाप्रकारे रिअल इस्टेट इंडस्ट्री कितीतरी लोकांचे आयुष्य अधिक चांगले बनवते, मात्र या कामासाठी तुमचे कुणीही आभार मानत नाही. हा व्यवसाय काही घटकांनाच झुकतं माप देत असला तरीही अलिकडे बराच ग्राहकाभिमुख झाला आहे व या उद्योगाच्या भविष्यासाठी ही चांगली गोष्ट आहे. गेली दोन-तीन वर्षं सोडता कुठल्याही ग्राहकाला घर घेण्याचं कारण विचारलं, तर त्याचं उत्तर असायचं ‘’ घरांचे भाव वाढतील”. इतर कुठलीही उत्पादनं (उंची कार सोडून) फ्रीज, फर्निचर, घड्याळ, टीव्ही इत्यादी फक्त  गरजेपोटी विकत घेतली जातात, म्हणजे मला म्हणायचंय की खऱ्या अर्थानं वापरण्यासाठी घेतली जातात. घर मात्र बहुतेकवेळाएकतर भविष्यात दर आणखी वाढतील किंवा गुंतवणूकीच्या दृष्टीकोनातून घेतलं जातं. म्हणूनच बहुतेक भारतीयांसाठी घर घेण्याला प्रथम प्राधान्य दिलं जायचं, अजूनहीथोडीफार तशीच परिस्थिती आहे, मात्र त्यातला भीतीचा भाग हळूहळू कमी होतोय. इतर उत्पादनांचं उदाहरण पाहा, अगदी नवीन आयफोन सुद्धा बाजारात आल्यानंतर सहा महिन्यात त्याचे दर जवळपास ३०  टक्के कमी होतात आणि एक ते दोन वर्षात त्याचे दर निम्म्याने कमी होतात. घर हे एकमेव उत्पादन आहे ज्याचे दर प्रकल्प जाहीर झाल्यापासून वाढत जातात. परंतू गेली तीन वर्षं याच्या नेमकी उलट परिस्थिती दिसून आली आहे, ही वस्तुस्थिती कुणीही नाकारू शकणार नाही (कदाचित उघडपणेमान्य करणार नाही). घर खरेदी करणाऱ्यांसाठी रिअल इस्टेटमध्ये याहून अधिक चांगली परिस्थिती काय असू शकते. रिअल इस्टेटमध्ये पहिल्यांदाच कोणत्याही व्यवहारात ग्राहकांचा वरचष्मा दिसत आहे. मग 1 आरके असो किंवा आलिशान ड्युप्लेक्सचा ग्राहक, त्यांच्यासाठी अक्षरशः पायघड्या घातल्या जाताहेत. वर्तमानपत्रामध्ये प्रकल्प सुरू करण्यात आल्याच्या, प्रकल्प सुरू असल्याच्या अनेक जाहिराती असतात. त्यात ईतक्या अनेक सवलती व आश्वासने असतात की एखाद्याला ही बांधकाम व्यावसायिकाची जाहिरात आहे की पक्षाचा “निवडणूक जाहीरनामा” असा प्रश्न पडावा!

आता गंमत अशी आहे की तुमच्याकडे अनेक पर्याय असतात तेव्हा तुम्ही अंतिम निवड करण्यासाठी आणखी काही पर्याय मिळण्याची वाट पाहात राहता. ही सामान्यमाणसाची मानसिकता आहे आणि रिअल इस्टेटचे ग्राहकही या नियमाला अपवाद नाहीत. आणखी एक अगदी भारतीय मानसिकता म्हणजे न मागताही चांगली सवलत मिळाली तर आपल्याला शंका वाटायला लागते की हा माणूस इतक्या कमी दरात हि वस्तु का विकतोय (म्हणजेच देऊ करतोय). हा काही फसवणुकीचा प्रकार आहे की काय किंवा मी आणखी थोडा वेळ थांबलो तर तो कदाचित आणखी दर कमी करेल का?  या सगळ्या गोष्टींचा विचार करता 2018 हे रिअल इस्टेटसाठीही अतिशय मंदीचं वर्षं म्हणावं लागेल, सदनिकांच्या किमतीच नाही तर एकूणच उलाढाल मंदावलीय. परिणामी अनेक रिअल इस्टेट कंपन्या आर्थिक अडचणीत आहेत (रोख रकमेची चणचण जाणवतेय). ही रोख रक्कम म्हणजे काळा पैसा नाही तर दैनंदिन व्यावसायिक गरजा भागवण्यासाठी पैशाचा तुटवडा जाणवतोय. याचा परिणाम अगदी मोठमोठ्या कंपन्यांच्या प्रकल्पांवरही झालाय, त्यामुळे घराचे ग्राहक गोंधळून गेलेत. त्यातच सरकारनं आणखी एक बाँब टाकला तो म्हणजे तयार सदनिकांवर जीएसटी लागू होणार नाही. मला खरंच प्रश्न पडतो की सरकारला रिअल इस्टेटचं काय करायचं आहे कारण तयार सदनिकांवर जीएसटी न लावण्यामागे काय तर्क आहे? कारण बांधकाम सुरू असताना किंवा पूर्ण झाल्यावर विकासकानं प्रत्येक खरेदीवर तसंच रोजगार कंत्राटावर जीएसटी भरलेला असतो. आता एखादी व्यक्ती ताबा मिळाल्यानंतर सदनिका आरक्षित करत असेल तर विकासकाला त्याने भरलेल्या जीएसटीसाठी बाकीच्या संस्थांकडून सवलत कशी मिळेल? त्याला सवलत मिळणार नसेल तर तो सदनिकेच्या दरात तेवढी रक्कम वाढवेल किंवा विक्रीत तेवढा तोटा सहन करेल. मला असं वाटतं या दोन्ही गोष्टी रिअल इस्टेटसाठी चांगल्या नाहीत. सरकारच्या मनात इतर काही गोष्टी असतील. मात्र सध्या चार्टर्ड अकाउंटंटही घरावरील जीएसटी व त्याच्या आकारणीबाबत गोंधळलेले आहेत, मात्र हे कुणीही बोलत नाही.

रिअल इस्टेटमधली ही संपूर्ण परिस्थिती घराच्या ग्राहकासाठी वरदानच आहेत असं वाटत नाही का? एक बांधकाम व्यावसायिक म्हणून मला शंका वाटत असली तरी ग्राहकांनी फक्त थोडी काळजी घ्यावी एवढाच सल्ला मी देईन. मी ज्या ग्राहकांना भेटतो त्यातले बहुतेक त्यांना नेमकं कसं घर हवंय याबाबतीत गोंधळेलेले असतात ही वस्तुस्थिती आहे. नवी पिढी हुशार आहे त्यामुळे सगळीकडून माहिती घेते. मात्र त्या माहितीचं तुम्ही नेमकं काय करता यावरून तुम्ही खरंच हुशार आहात का नाही हे ठरतं. मला इथे व्यवस्थापन क्षेत्रातली एक गोष्ट आठवली. अमेरिकेत सिएटलमध्ये (जिथे मायक्रोसॉफ्टचं मुख्यालय आहे) एका रात्री सोसाट्याचा वारा सुटला होता, धुकं होतं व पाऊस पडत होता. त्यात एक हेलिकॉप्टर भरकटलं होतं. पायलटला त्या धुक्यानं भरलेल्या वातावरणात  एक उंच इमारत जेमतेम दिसत होती. इमारतीला काचेची तावदानं होती. आत काम करणाऱ्या कर्मचाऱ्यांना हेलिकॉप्टर भरकटलं असून त्यांच्या इमारतीभोवती घिरट्या घालत असल्याचं दिसलं. ते सगळे खिडकीपाशी गोळा झाले व त्यांनी पायलटला हात दाखवायला सुरूवात केली. पायलटनं त्याच्या मार्कर पेनानं हेलिकॉप्टरच्या विंड शिल्डवर लिहीलं “मी कुठे आहे”? इमारतीतल्या कर्मचाऱ्यांनी ते वाचल्यावर चर्चा करायला सुरूवात केली, इंटरनेटवर शोध घेतला व थोड्या वेळानं एक मोठी प्रिंटआउट खिडकीवर लावली. त्यात लिहीलं होतं, “तू हेलिकॉप्टरमध्ये आहेस”! हे वाचून पायलट हसला त्यानं लोकांकडे पाहून अंगठा वर केला, हेलिपोर्टच्या दिशेनं वळला व अचूकपणे हेलिकॉप्टर उतरवलं. पायलट चॉपरमधून उतरल्यानंतर, अधिकाऱ्यांनी त्याला कौतुकानं विचारलं की इतकं वाईट हवामान असूनही त्यानं हेलिपॅड कसं शोधलं? हे ऐकून त्यानं कार्यालयाच्या खिडकीवर लावलेल्या प्रिंटआउटबद्दल सांगितलं व म्हणाला, “मला मायक्रोसॉफ्टच्या इमारतीपासून हेलिपॅड कुठे आहे हे माहिती होतं”! मायक्रोसॉफ्टमध्ये काम करणारे कुणी माझा लेख वाचत असतील तर मला माफ करा, हा अतिशय वाईट विनोद होता. मात्र या उदाहरणातून घर खरेदी करणाऱ्यांनी फक्त इंटरनेटवरून एखाद्या प्रकल्पाविषयी किंवा बांधकाम व्यावसायिकाविषयी किंवा भोवतालच्या प्रकल्पाविषयी माहिती घेऊन उपयोग होत नाही तर त्यासाठी तर्कशुद्ध दृष्टिकोन असला पाहिजे हे लक्षात येतं.

आता अनेकजण विचारतील की घर खरेदी करण्याचा तर्कशुद्ध दृष्टिकोन काय असतो. म्हणजेच तुमच्या गरजा नेमक्या काय आहेत हे आधी ठरवणे व त्यासाठी तुम्ही आधी घर खरेदी का करताय हे स्पष्ट असलं पाहिजे. बहुतेक लोक सांगतील की त्यांना स्वतःच्या मालकीचं घर हवंय म्हणून खरेदी करतात. पण तुम्ही स्वतःला प्रश्न विचारा की माझी पुढील पाच वर्षांची योजना काय आहे, पुढील दहा वर्षांची योजना काय आहे, मला खरंच कुठे स्थायिक व्हायचं आहे. आपण जसं नियोजन करतो तसंच सगळं होत नाही हे मान्य असलं तरीही नियोजनाचं महत्व कमी होत नाही. तुम्ही किती वर्षं त्या घरात राहणार आहात तसंच तुम्ही त्या घरात कधी राहायला जाणार याचा विचार घराची निवड करताना अतिशय महत्वाचा असतो. तुम्ही घरासाठी जे पैसे खर्च करणार आहात त्याच्याशी याचा सरळ संबंध असतो. लक्षात ठेवा भारतात आधी इमारती बांधल्या जातात, त्यानंतर रस्ते विकसित होतात, त्यानंतर जलवाहिन्या, सांडपाण्याच्या वाहिन्या घातल्या जातात, त्यानंतर शाळा, रुग्णालय, मॉल इत्यादी सामाजिक पायाभूत सुविधा येतात. तुम्ही या सगळ्या पायभूत सुविधा असतील अशा ठिकाणी घर खरेदी केल्यानंतर तुम्हाला त्यासाठी जास्त पैसे मोजावे लागतात, कारण अशा ठिकाणी घरे महाग असतात. त्याऐवजी तुम्हाला दोन-तीन वर्षांनी घर हवं असेल तर तुम्ही या सगळ्या पायाभूत सुविधा नसलेल्या ठिकाणी घर घेऊ शकता जे तुम्हाला बरंच स्वस्त पडेल. एक लक्षात ठेवा रिअल इस्टेटमध्ये पायाभूत सुविधा नंतरच तयार होतात. हे चुकीचे असलं तरीही, पुणे व भोवतालच्या परिसरात गेल्या अनेक दशकांपासून असंच होत आलंय. बाणेरमधल्या (पश्चिम उपगनर) हाय स्ट्रीटसारख्या ठिकाणी या परिसरातला सर्वाधिक दर आहे. दहाएक वर्षांपूर्वी इथेच एक सप्तमांश दरात सदनिका मिळाली असती. इथला प्रति चौरसफूट दर या दहा वर्षात सात ते आठ पटींनी वाढला आहे. इथेही दहा वर्षांपूर्वी परिस्थिती वेगळी नव्हती. इथे रस्ते, सांडपाण्याच्या वाहिन्या, पाणी (आजही काही ठिकाणी नाही), उपहारगृह, शॉपिंग आर्केड काहीच नव्हतं. हाय स्ट्रीट रेस्तराँमधून माझ्या कार्यालयात सदनिका खरेदी करण्यासाठी आलेल्या ग्राहकाला मी हे सांगितलं तर त्याचा विश्वास बसेल का; अर्थातच बसणार नाही!

आता विचार करा ज्या ग्राहकानं बाणेरमध्ये दहा वर्षांपूर्वी सदनिका खरेदी केली, जो पाच वर्षांनी तिथे राहायला जाणार होता त्याला तुम्ही व्यवहारी म्हणणार नाही का?ज्या माणसाला पाच वर्षांनी घर हवं होतं मात्र बाणेरमध्ये पायाभूत सुविधा नव्हत्या म्हणून त्यानं तेव्हा सदनिका आरक्षित केली नाही, त्याला तुम्ही काय म्हणाल? त्याला आता आत चढ्या बाजारभावानं सदनिका आरक्षित करावी लागेल. तुम्ही लगेच त्या घरात राहायला सुरूवात करणार असाल तर काही हरकत नाही. मात्र थोडसं नियोजन व पुण्यातल्या विकासाचा इतिहास अभ्यासला तर तुमच्या कष्टाचे लाखो रुपये वाचू शकतात. पैसे वाचवणं हाच एक मुद्दा नाही (ते अर्थातच महत्वाचे आहे) तर तुम्हाला हवं असलेलं घरंही मिळालं पाहिजे. घर खरेदी करताना विचार करायचा एक महत्वाचा मुद्दा म्हणजे तुम्ही फक्त किती पैसे वाचतील हे पाहाल किंवा तुम्हाला तुमचं घर म्हणून काय हवं आहे याचा? इथेही बरेच लोक म्हणतील म्हणजे याचा अर्थ आम्ही बांधकाम व्यावसायिकांपुढे शरणागती पत्करायची का व त्यानं सांगितलेला दर मान्य करायचा का? नाही, याचा अर्थ फक्त तुम्ही एखादा सेल फोन किंवा कारची किंमत पाहताना, त्यातल्या सगळ्या वैशिष्ट्यांचा विचार करता तसंच घराच्या बाबतीतही करा. घराच्या तसंच बांधकाम व्यावसायिकाच्या सगळ्या पैलूंकडे पाहा, त्यानंतर खरेदी करणं योग्य किंवा अयोग्य ते ठरवा. तुम्ही जेव्हा भोगवटा प्रमाणपत्रं वगैरे सगळ्या कायदेशीर बाबींची पूर्तता झालेलं एखादं तयार घर खरेदी करता, तेव्हा बांधकाम व्यावसायिक इमारतीची देखभाल तसेच सोसायटीचे हस्तांतरण वगैरेसारख्या कोणत्याही समस्या सोडवण्यासाठी आणखी काही वर्षं तिथे असेल याची खात्री करून घ्या. त्याचप्रमाणे बांधकाम व्यावसायिक तुम्हाला बाजारभावापेक्षा कमी दराने विकत असेल तर तो असं का करतोय हा प्रश्न स्वतःला विचारा. तो तोटा सहन करून विकत असेल तर बांधकामाच्या दर्जाविषयी त्याचा दृष्टिकोन काय असेल याचा विचार करा. याचा अर्थ सगळे बांधकामव्यावसायिक दर्जाशी तडतोड करतात असं होत नाही. मात्र उत्पादन खर्चापेक्षा कमी दरात कोणी सदनिका देऊ शकतं का, तसंच नफ्याशिवाय काम करू शकतं का?

मला असं वाटतं २०१९ घर खरेदी करणाऱ्यांसाठीच अधिक आव्हानात्मक आहे. तुम्हाला तुमच्या किमतीत किंवा त्यापेक्षाही कमी दराने मिळणाऱ्या घरांचे अनेक पर्याय असतील तर निवड करणे नेहमी अवघड असते. त्यानंतर जीएसटी किंवा मुद्रांक शुल्क नाही किंवा ताबा मिळेपर्यंत हप्ता भरायचा नाही यासारखे प्रस्ताव असतात, त्याचशिवाय पूर्ण फर्निचरसहित घर, एखाद्या क्लबचं सदस्यत्व किंवा फ्लॅटसोबत आलिशान कार (फ्लॅटच्या किमतीवर अवलंबून असतं) यासारखी बरीच प्रलोभनं दाखवली जातात. एक लक्षात ठेवा, तुम्ही घर विकत घेताय, बिल्डरांची मार्केटींग स्कीम नाही. म्हणूनच माझा सल्ला आहे की फक्त घर व बांधकाम व्यावसायिकावर लक्षं केंद्रित करा! बांधकाम व्यावसायिकाशी, त्याच्या टीमशी बोला, त्याने पूर्ण केलेल्या प्रकल्पांना भेटी द्या, त्यात राहणाऱ्या लोकांशी बोला, सदनिका खरेदी करताना तसंच ताबा मिळाल्यानंतर बांधकाम व्यावसायिकाचा (म्हणजेच त्याच्या टीमचा) दृष्टिकोन जाणून घ्या. या पार्श्वभूमीवर, मी माझ्या टीमला नवीन वर्षात रिअल इस्टेटसमोर असलेल्या आव्हानांविषयी पत्रं लिहीले होते, ते इथे देत आहे …

"कॅलेंडरमध्ये एखादी तारीख बदलल्याने नवीन वर्षाचा  बदल घडत नाही तर प्रत्येक दिवसाकडे पाहण्याच्या आपल्या दृष्टिकोनामुळेच खऱ्या अर्थानं बदल घडतो..."

प्रिय संजीवनी टीम, आपल्या उद्योगासाठी हे कदाचित सर्वात खडतर वर्षं होते. मात्र आपण आपल्या सांघिक कामामुळे वैयक्तिक तसंच व्यावसायिक आघाडीवर तोंड देऊ शकलो. कुणीही नेता कामात अतिशय खडतर काळ असताना वैयक्तिक पातळीवर होणारा त्रास टाळू शकत नाही, मी सुद्धा त्या नियमाला अपवाद नाही. या वर्षात मी ५०वर्षांचा झालो. खरंतर या वयात लोक तुम्हाला प्रौढ समजु लागतात, त्यामुळे कुठेतरी तुमचा आत्मविश्वास कमी होतो कारण तुम्ही आता शरीराने तरूण नाही हे तुम्हाला जाणवायला लागतं. मात्र अशा वेळी तुम्हा सर्वांचा पाठिंबा अतिशय महत्वाचा होता. मला खात्री आहे की आपण येत्या वर्षातही सगळ्या आव्हानांना तोंड देऊ. मित्रांनो, एक लक्षात ठेवा येणारा काळ खरंच कठीण असणार आहे. कारण घरांच्या किमती सतत वाढत राहणार नाहीत. एवढंच नाही तर उत्पादनाची विक्री करणे पूर्वीपेक्षा अवघड होईल. लोकांना घरांची गरज नाही म्हणून नाही तर त्यांच्यासाठी घरापेक्षाही इतर अनेक गोष्टींना प्राधान्य आहे. नफ्याचे प्रमाण कमी असणार आहे. चीनविरुद्ध 62 साली झालेल्या युद्धामध्ये “एक गोळी एक जीव” अशी घोषणा करण्यात आली होती. त्याचप्रमाणे प्रत्येक टीम मेंबरची ग्राहक मिळवण्यासाठीची भूमिका अतिशय महत्वाची असणार आहे. तसंच प्रत्येक रुपयाची बचत ही आपला नफा वाढवणार आहे हे लक्षात ठेवा, मात्र त्यासाठी दर्जाशी तडजोड करायची नाही हेच आपल्यापुढचं खरं आव्हान असणार आहे. त्यासाठी आपण एक यंत्रणा व तिचे पालन करण्यासाठी दृष्टिकोन विकसित केला पाहिजे. रस्त्यावर दुचाकी चालवताना हेल्मेट आवश्यक असतं त्याचप्रमाणे हे आहे. तसंच तुमच्या प्रकल्पाच्या चौकशीसाठी येणाऱ्या ग्राहकाला कधीही कमी लेखू नका, त्याला किंवा तिला कदाचित तुमच्या प्रकल्पाविषयी तुमच्यापेक्षा जास्त माहिती असू शकते. म्हणूनच पारदर्शक राहा. तुम्हाला पूर्ण करता येणार नाहीत अशी आश्वासनं देऊ नका. गोडबोलेपणानं हो म्हणण्यापेक्षा काही वेळा थोडं कडू वाटलं तरी ठामपणे नाही म्हणणंच अधिक चांगलं. तसंच तुम्ही जे बांधताय ते फक्त विकायचा प्रयत्न करू नका तर ग्राहकाला त्याच्या मनातलं घर शोधण्यासाठी मदत करा. त्यानं घर शोधताना पर्यायांचे विश्लेषण कसे करावे याची त्याला जाणीव करून द्या. त्यानंतर तुमच्या प्रकल्पात घर आरक्षित करणे योग्य किंवा नाही ते त्याला ठरवू दे यासाठी तुमच्या   ऑफिसच्या सुविधा सर्वोत्तम असाव्यात, यात तुम्ही बांधकामाला भेट देण्यासाठी ठेवलेल्या कारपासून ते तुम्ही ग्राहकाशी कसं बोलता या सगळ्या गोष्टींचा समावेश होतो. ग्राहकाला तुमच्याशी संवाद साधताना मोकळेपणा वाटला पाहिजे तसंच तो जे घर शोधतोय ते  हि टीम नक्की देईल असा विश्वास वाटला पाहिजे…

तुम्हाला सगळ्यांना नवीन वर्षं आनंदाचं, आरोग्याचं व निसर्गाच्या जवळ नेणारं असावं अशा माझ्या शुभेच्छा, तुमच्या कुटुंबाला तसंच मित्रमंडळींनाही माझ्या शुभेच्छा कळवा.. संजय.

 सर्वशेवटी घर खरेदी करणाऱ्यांना सरतेशेवटी एकच  सांगू इच्छितो की गुगल व फेसबुक कोणत्याही घराविषयी माहिती देऊ शकतात. मात्र प्रकल्पाला भेट देऊन, तसंच लोकांना भेटून तुम्ही जे घर खरेदी करणार आहात त्याविषयी खरी  माहिती मिळू शकते. शेवटी घर व सिमेंट/विटांच्या इमारतीत काय फरक असतो तर त्यात राहणारी एकमेकांशी भावनांनी जोडलेली माणसं  आणि भावना  इंटरनेटवर सापडत नाहीत तर माणसांमध्येच मिळतात

संजय देशपांडे 

smd156812@gmail.com

संजीवनी डेव्हलपर्स