अनधिकृत बांधकाम आणि शहर

 

  

एखादा कायदा वैध करण्याचा सर्वोत्तम मार्ग म्हणजे त्याची कठोरपणे अंमलबजावणी करणे...अब्राहम लिंकन

आपण जेव्हा एखादे अवैध बांधकाम आढळल्याची किंवा पाडल्याची बातमी वाचतो तेव्हा सामान्य माणसाच्या मनात हेच शब्द येत असतील. बांधकाम जवळपास पूर्ण झालेल्या इमारती महापालिकेने पाडल्याची छायाचित्रे अगदी अलिकडेच प्रसिद्ध झाली होती. त्यानंतर राजकीय वर्तुळात व समाजात त्याविषयी ब-यात तीव्र प्रतिक्रिया उमटल्या. मी विचार करतो या इमारतींमध्ये ज्यांनी फ्लॅट बुक केला आहे त्या कुटुंबांना त्यांचं घर पाडलं जात असताना कसं वाटत असेल याचा. त्यातल्या अनेकांना या कारवाईमागचं कारणही माहिती नसेल! इवढं बांधकाम होईपर्यंत अधिकारी काय करत होते, त्याठिकाणी बांधकाम सुरु होण्यापूर्वीच ते का थांबवलं नाही असे प्रश्न बरेच जण विचारतील? मात्र वरील अवतरणात जेवढं सोपं वाटतं तेवढं या प्रश्नाचं उत्तर सोपं नाही. सर्वप्रथम आपल्याला अवैध बांधकाम म्हणजे काय हे समजून घ्यावं लागेल व त्यानंतर आपण ते का होत आहे हा प्रश्न विचारु शकतो, त्यानंतरच आपल्याला त्यावर प्रतिबंधात्मक उपाय करता येतील. माझे म्हणणे कदाचित ब-याच जणांना आवडणार नाही कारण मी बेकायदा कृतीचे समर्थन करत असल्यासारखे वाटेल. पण या विषयाचे अनेक पैलू आहेत व त्यांचा सर्व बाजूंनी विचार व्हायला हवा. ही समस्या कर्करोगाप्रमाणे आहे, ती शरीरात कुठेतरी दिसून येते मात्र त्याची सुरुवात दुसरीकडेच झालेली असते. 

अवैध बांधकाम म्हणजे स्थानिक प्रशासकीय प्राधिकरणांकडून योग्य परवानगी न घेता केलेले बांधकाम अशी साधी व सोपी व्याख्या आहे. दुर्दैवाने सामान्य माणसांना या बांधकामांना मिळणा-या परवानगीच्या कायदेशीर बाबी माहिती नसतात व त्या जाणून घेण्यात फारसा रसही नसतो. शहरानुसार वेगवेगळी प्रशासकीय प्राधिकरणे असतात म्हणजे पुण्यामध्ये महानगरपालिका आहे. महापालिकेच्या हद्दीबाहेर जिल्हाधिकारी कार्यालय व नगर नियोजन कार्यालय व गावांच्या पातळीवर नगरपालिका असतात. या प्रत्येक प्रशासकीय संस्थेचे स्वतःचे नियम असतात व जमीनीच्या वापराबाबत व त्यावरील बांधकामाबाबत स्वतःचे नियम असतात. आपल्या देशात बांधकाम सुरु करण्यापूर्वी प्रत्येक इंच जमीनीवर अशा स्थानिक प्राधिकरणांकडून परवानग्या घ्याव्या लागतात, त्यांच्याकडून वेळोवेळी तपासणी करुन घ्यावी लागते व त्या जमीनीवर केलेले बांधकाम वापरण्यापूर्वी बांधकाम पूर्ण झाल्याचे प्रमाणपत्र (ऑक्यूपन्सी सर्टिफिकेट) घ्यावे लागते. ही एक अतिशय प्रमाणभूत व साधी प्रक्रिया आहे असे मला वाटते. सर्व ग्राहकांनी त्यांच्या विकासकाला केवळ त्यांच्या घराच्या नकाशाच्या मंजूरी मिळालेल्या प्रती मागितल्या पाहिजेत व आपण खरेदी करत असलेले घर मंजूर झालेल्या नकाशाप्रमाणे आहे किंवा नाही हे तपासायला हवे! या प्रक्रियेमध्ये अनेक विभागांचा समावेश असतो तरी मंजूरी देणारे प्राधिकरण प्रत्येक शहरात किंवा गावात एकच असते. बांधाकामात काही अवैध असल्यास त्याला परवानगी देण्यापूर्वी ते शोधून काढण्याची जबाबदारी या प्राधिकरणांची असते.

सर्वसाधारणपणे दोन प्रकारे अवैध प्रकार होऊ शकतात, पहिला अवैध प्रकार म्हणजे जमीनीच्या मालकीहक्काच्या बाबतीत व दुसरा म्हणजे आरक्षित जमीनीचा गैरवापर. पहिला अवैध प्रकार मंजूरी देतानाच रोखला जाऊ शकतो, कारण बहुतेक प्राधिकरणे मालकीहक्क स्पष्ट असल्याशिवाय जमीनीच्या विकासासाठीचा अर्ज स्वीकारत नाहीत. जमीनीच्या मालकीहक्काबाबत पुढे काही अडचणी येऊ नयेत, यासाठी ७/१२ चा उतारा किंवा संपत्ती कार्ड, सीमांकन याशिवाय बरेचजण आजकाल वकिलाकडून मालकी हक्क शोध अहवाल (सर्च टायटल रिपोर्ट) मागतात. ही सर्व कागदपत्रे मिळवणे एक लांबलचक व किचकट प्रक्रिया आहे व त्यामुळे खटले सुरु असल्याची अनेक उदाहरणे आहेत. ज्या जमीनीचा मालकीहक्क निश्चित नाही त्यावर झालेले बांधकाम हे अवैधच असते. सध्या प्रसिद्धीमाध्यमांमध्ये चर्चेत असलेले आदर्श इमारतीचे भ्रष्टाचार प्रकरणही याच प्रकारचे आहे. त्यामध्ये लष्कर व सरकार यांच्यादरम्यान ज्या जमीनीवर इमारत बांधण्यात आली आहे तिच्या मालकीहक्काविषयी वाद आहे.

दुसरा प्रकार म्हणजे जमीन ज्यासाठी आरक्षित आहे त्याऐवजी तिचा दुसरा वापर करणे. ज्याप्रमाणे पीएमसीची विकास योजना किंवा डिपी आहे किंवा जिल्हाधिकारी कार्यालय, नगर रचना कार्यालयाची प्रादेशिक योजना (आरपी) असते, त्याचप्रमाणे सर्व सार्वजनिक प्राधिकरणांकडे त्यांच्या कार्यकक्षेतील जमीनींच्या वापराचा कृती आराखडा हवा. या आराखड्यामध्ये या विभागातील विविध कारणांसाठी आरक्षित जमीनी वेगवेगळ्या रंगाने दाखवलेल्या असतात. सर्वसामान्यपणे पिवळा रंग निवासी विभाग दाखवण्यासाठी असतो व याच विभागात घरं बांधायला परवानगी असते. याच विभागात अवैध बांधकामाची प्रकरणं उघडकीला येतात व ब-याचदा जेव्हा उघडकीला येतात तेव्हा बराच उशीर झालेला असतो. याचं कारण आहे डीपी किंवा आरपीमधील त्रुटी, इथे चित्रामध्ये सर्व घटक अतिशय लहान आकारात दाखवण्यात आलेले असतात मात्र प्रत्यक्षात जमीनीवर वेगळीच परिस्थिती असू शकते. उदा. चित्रामध्ये नदीची रुंदी कमी दाखवण्यात आली असेल मात्र प्रत्यक्षात ती अधिक असू शकते किंवा याउलटही परिस्थिती असू शकते. अशा वेळी त्या जमीनीवर केलेले कुठलेही बांधकाम हे विकास योजनेचे उल्लंघन करणारेच वाटू शकेल व जे ब-याच बाबतीत खरेही आहे. इथे प्रकल्पांना परवानगी देण्याची प्रक्रिया सुरळीत व सोपी करणे व त्यासाठी लागणारा वेळ कमी करणे अतिशय आवश्यक आहे. दिवसागणिक जमीनीची किंमत वाढत जाते त्यामुळे विकासकाला प्रकल्पामध्ये होणारा उशीर महागात पडतो व असा उशीर होऊ नये म्हणून लोक पळवाटा शोधतात व त्यातूनच अवैध प्रकार घडतात हे तथ्य आहे. अशा सर्व गोष्टींमुळे कायदेशीर घर बेकायदेशीर घराच्या तुलनेत अधिक महाग पडते. त्याचप्रमाणे बांधकाम पूर्ण व्हायची वाट बघत बसण्यापेक्षा लगेच कडक कारवाई करणे आवश्यक आहे. बांधकाम पूर्ण झाल्यानंतर केलेल्या कारवाईमुळे ज्या लोकांनी अशा प्रकल्पांमध्ये घर बुक केलं आहे त्यांची आयुष्यभराची बचत वाया जाते. त्याशिवाय प्रशासकीय संस्थांनी ज्या बांधकामांना परवानगी दिली आहे त्यांची यादी नियमितपणे संकेतस्थळावर किंवा प्रसिद्धी माध्यमांमध्ये प्रकाशित करावी. यामुळे सामान्य माणसाला त्याने जिथे घर बुक केलं आहे त्याला व्यवस्थित मंजूरी मिळाली आहे किंवा नाही हे समजू शकेल!

आता कुणीही अवैध प्रकार का करतं व असे प्रकार का होतात हे आपण पाहू? सर्वप्रथम शहरं झपाट्यानं वाढत आहेत व शहरीकरणाचा वेग वाढणार आहे हे आपल्याला स्वीकारायला हवं. गावातले बहुसंख्य लोक जवळच्या शहरांमध्ये स्थलांतर करत आहेत व हा बदल विशेषतः गेल्या दशकात अतिशय झपाट्यानं झाला आहे. शहरात अतिशय वेगानं घरांची गरज वाढली आहे. या वाढत्या गरजेसोबत वाईट घटकांचा शिरकाव होणंही अपरिहार्य आहे. जेव्हा ८० च्या दशकात सोनं व इलेक्ट्रॉनिक वस्तूंवर प्रचंड कर लादलेले होते तेव्हा त्यांची तस्करी व्हायची हे आपण पाहिलं आहे व या वस्तू सामान्य माणसाच्या आवाक्याबाहेरच्या होत्या. घराचंही असंच आहे मात्र दुर्दैवानं आपण जमीन आयातही करु शकत नाही किंवा कारख्यान्यात तिची निर्मितीही करु शकत नाही, त्यामुळेच जमीनी शहरी भारतातील सर्वाधिक मागणी असलेली बाब झाली आहे. जमीन बांधकामा उद्योगातील सर्वात मूलभूत कच्चा घटक आहे व तिच्या वापरावर अनेक विभाग तसेच कायद्यांचे नियंत्रण आहे. घराव्यतिरिक्त जमीन शेती, उद्योग, मनोरंजन इत्यादींसाठीही वापरली जाते.तिच्यावर रस्ते, जलाशय वगैरेंसाठी आरक्षण असते व जमीन मर्यादित असते. केवळ घरं आणि इमारती बांधून समाज जगू शकणार नाही, वर उल्लेख केलेले जमीनीचे सर्व उपयोग आवश्यक आहेत. मात्र घरासारखी मूलभूत गरज पूर्ण करण्यासाठीच जमीनीचे सर्वाधिक पैसे मिळतात, त्यामुळेच बहुतेक लोकांना जमीन घर बांधण्यासाठी वापरायची असते. जी जमीन घर बांधण्यासाठी वापरली जाणार आहे तिला पायाभूत सुविधा आवश्यक असतात. कारण एखादी व्यक्ती भरपूर जमीन असलेल्या वाळवंटात घर बांधू शकतो मात्र तिथे जाऊन कुणी राहू शकत नाही. जमीनींच्या काही तुकड्यांना इतर जमीनीच्या तुलनेत अधिक मागणी असते कारण तिथे जगण्यासाठी आवश्यक असलेल्या सर्व पायाभूत सुविधा उपलब्ध असतात. शहरात व शहराच्या आजूबाजूला संतुलित पायाभूत सुविधा निर्माण करण्यामध्येच आपण अपयशी ठरलो आहोत. त्यामुळेच खरेदी, शाळा, वैद्यकीय सुविधा उपलब्ध असलेल्या ठिकाणांनाच लोकांची मागणी असते. घरं बांधण्यासाठी राखून ठेवलेली जमीन मर्यादित आहे व मागणी सतत वाढत आहे. या मागणीमुळे लोक शेजारच्या इतर कारणांसाठी राखून ठेवलेल्या जमीनीवर अतिक्रमण करतात किंवा मालकीची खोटी कागदपत्रं तयार करतात. मी बांधकाम व्यावसायिकांच्या कृतीचं समर्थन करत नाही, मी केवळ अवैध प्रकारांची तथ्यं मांडतोय.

ज्या लोकांना या कारभारातून पैसे कमवायचे आहेत ते व प्रशासकीय संस्था यांच्यातील हा वाद आहे मात्र त्यात सामान्य माणूस भरडला जातो, जो थोडेसे पैसे वाचवण्यासाठी अशा बांधकामांमध्ये घर आरक्षित करतो व सर्वकाही गमावून बसतो. कायदेशीर घरांपेक्षा ही घरं थोडीशीच स्वस्त असतात. परवडणारी घरं हे सामान्य माणसांसाठी स्वप्नच राहातं, जे कधीच पूर्ण होत नाही व स्वतःच्या घराचं स्वप्न पूर्ण करण्यासाठी या सामान्यांकडे बेकायदेशीर बांधकाम निवडण्याशिवाय दुसरा पर्याय नसतो.

ज्यांना एवढ्या खोलात शिरायचं नसेल त्यांना डोळे उघडे ठेवावेत व केवळ नावाजलेल्या बांधकाम व्यावसायिकांशीच व्यवहार करावा, तसंच त्यातील कायदेशीर बाबींची पूर्ण माहिती घ्यावी व स्वतःच्या भरवशाच्या स्रोतांकडून कागदपत्रे तपासून घ्यावीत. अशी खबरदारी घेतल्यानंतरही काही गोष्टी चुकीच्या होऊ शकतात. प्रभात रस्त्यावरील कुप्रसिद्ध बांधकामाच्या बाबतीत जसे घडले त्याप्रमाणे सरकारी संस्था निर्बंध हटवू शकतात. मात्र शेवटी हा नशीबाचा भाग आहे. सुरुवातीलाच थोडा उशीर झाला तरी चालेल मात्र नंतर तुम्हाला जे काही भोगायला लागलं त्यामुळे पश्चाताप करण्यापेक्षा, कायद्याला व यंत्रणेला दूषणे देण्यापेक्षा, आधीच काळजीपूर्वक व्यवहार करायला हवा. याप्रश्नाकडे पाहण्याचा हा सर्वोत्तम दृष्टीकोन आहे असं मी म्हणेन! या सर्वात सामान्य माणसाची केवळ एवढीच अपेक्षा असते की त्याच्या गरजा कुणीतरी समजून घ्याव्यात व त्याला केवळ अशा चार भींती द्याव्यात ज्यांना तो आपलं कायदेशीर घर म्हणून शकेल व त्याला मानसिक शांतता मिळेल.

संजय देशपांडे

संजीवनी डेव्हलपर्स

एन्व्हो_पॉवर समिती, सीआरईडीएआय, पुणे