व्हॅट,कन्व्हेन्स आणि सोसायटी

समाज केवळ एक मानसिक संकल्पना म्हणून अस्तित्वात असतो; प्रत्यक्षात मात्र सर्वजण एक स्वतंत्र व्यक्ती असतात..... ऑस्कर वाईल्ड.

खरंच शहरी दृष्टीकोनातून विचार केला तर या विद्वान लेखकाचे हे शब्द किती खरे आहेत! अलिकडेच प्रसार माध्यमातून सदनिकांवरील व्हॅट (मूल्यवर्धित कर) याविषयावर दोरदार चर्चा सुरु होत्या. त्यामध्ये ब-याच स्वयंसेवी संस्था तसंच ग्राहक संघटनांनी एकच मुद्दा वारंवार मांडला की विकासकाला, भोगवटा प्रमाणपत्र (ऑक्यूपेशन सर्टीफिकीट) किंवा एमएसईबीची मीटर लावणे, किंवा संपत्तीचं हस्तांतर अशी आश्वासनं पूर्ण करायला लावा व त्यानंतरच व्हॅटची रक्कम भरा! ब-याच जणांचा असा समज असतो की बांधकाम व्यावसायिक सगळीकडेच व नेहमी संपत्तीचे हस्तांतर करायला चालढकल करतात. मात्र ब-याच ठिकाणी इमारत तयार असते, भोगवटा प्रमाणपत्र वगैरे सारख्या सर्व औपचारिकता पूर्ण करुन ताबा दिला जातो मात्र संपत्तीचे हस्तांतर केले जात नाही कारण सदनिकाधारकांपैकी कुणी पुढे येत नाही, हे तथ्यही स्वीकारायला हवे.

आधी आपण संपत्ती हस्तांतर ही संकल्पना समजून घ्यायला हवी. जेव्हा आपण सदनिका विकत घेता तेव्हा केवळ तिच्या मालकीहक्काविषयी करार केला जातो, संपूर्ण इमारतीच्या मालकीविषयी केला जात नाही, ज्यामध्ये सामायिक जागा व जमीन यांचाही समावेश असतो. प्रारंभिक (कमेन्स) करारामध्ये एक तत्वतः करार केला जातो ज्यामध्ये संपूर्ण मालमत्ता सदनिकाधारकांच्या समूहाला हस्तांतरित केली जाते, ते त्या संपूर्ण परिसराचे मालक बनतात. हे दोन प्रकारे म्हणजे सोसायटी (सहकारी गृहनिर्माण संस्था) स्थापन करुन किंवा अपार्टमेंट तयार करुन करता येते. मी काही यातील तज्ञ नाही व कायदे तज्ञ अपार्टमेंट व सोसायटीमधील फरकावर पुरेसा प्रकाश टाकू शकतील. मला असं वाटतं की आपण एकत्र राहतांना आपण कोणत्या नावानं ओळखले जातो याही पेक्षा आपण कसे वागतो हे अधिक महत्वाचं आहे! कारण ब-यादचा लोक चुकीचा मार्ग अवलंबतात, इमारतीच्या देखभालीचा खर्च (मेन्टेनन्स चार्ज) देत नाहीत, मग अशा वेळी सोसायटी चांगली की अपार्टमेंट? माझ्या मते जेंव्हा लोकांचा इमारतीच्या देखभालीचा खर्च किंवा सामायिक खर्च न देणं वगैरे दृष्टीकोन असेल तर दोन्हीचाही काहीही उपयोग होत नाही कारण कुठलाही कायदा ते नियंत्रित करु शकत नाही. अनेक इमारतींमध्ये देखभालीचा खर्च न देणारे सदस्य असतात व त्यासंदर्भातले खटले वर्षानुवर्षे सुरु असतात. आता आपण कशा प्रकारचा समूह आहोत हे आपण ठरवायचंय! कुठलाही कायदा हा तो कोणी तोडला तर काय करायचं असा विचार करुन बनवला जात नाही? चुकीचे प्रकार थांबवण्याचा हमखास असा कोणताही उपाय नाही, केवळ कायदा एखादी समस्या सोडवू शकत नाही तर त्या विषयीच्या आपल्या वैयक्तिक दृष्टीकोनामुळे ती समस्या सुटू शकते.

मुख्य मुद्दा सोसायटी किंवा अपार्टमेंटविषयी नाही तर ती स्थापन करण्यासाठी रहिवाशांच्या वतीनं कोण पुढाकार घेईल व ती चालवेल हा आहे? आजकाल कुणाकडेही विशेषतः सोसायसाठी वेळ नाही. वाढते खर्च व कमी होणारे व्याज दर यामुळे देखभालीसाठी एकदाच ठेव घेणे व्यवहार्य नाही व त्यामुळेच बहुतेक ठिकाणी ही रक्कम दर महिन्याला गोळा केली जाते. स्वाभाविकपणे सोसायटी किंवा अपार्टमेंटचे अध्यक्ष किंवा सचिवांवर ही जबाबदारी येते. आपण या लेखामध्ये सोयीसाठी दोन्हीचा उल्लेख सोसायटी असाच करु. तर सोसायटीचे बहुतेक सदस्य पदाधिकारी म्हणून जबाबदारी घ्यायला व तिच्या दैनंदिन कामकाजात पुढाकार घ्यायला तयार नसतात. काही संकुलांमध्ये हस्तांतर कराराचा मसुदा तपासायलाच जवळपास ६ महिन्यांहून अधिक काळ लागतो हा माझा वैयक्तिक अनुभव आहे! ब-याच लोकांचे पदाधिकारी होण्याविषयी अनेक गैरसमज असतात, की त्यांना पैसे गोळा करणे किंवा त्याबाबत रहिवाशांकडे पाठपुरावा घेणे, पीएमसी पाणी पुरवठा किंवा एमएसईबी अशा स्थानिक प्रशासकीय संस्थांसंबंधीचे विषय हाताळणे, भाडेकरुंच्या पोलिसांकडील प्रकरणांची जबाबदारी घेणे वगैरेसारख्या जबाबदा-या उचलाव्या लागतील. अशावेळी बरेचजण म्हणतात की तुम्हाला हवा तो देखभाल खर्च घ्या मात्र आम्हाला सोसायटीच्या कामकाजात गुंतवू नका! मोठ्या संकुलांमध्ये रंगरंगोटी, वाहनांसाठी मार्ग तयार करणे इत्यादी कामांमध्ये एखाद्याला झुकतं माप दिल्याचे आरोप होतात. त्यामुळेच अनेक जण सोसायटीच्या कामकाजात सहभागी होण्यापासून लांब पळतात.

अगदी अलिकडेच सरकारनं एक अधिसूचना जारी केली जी ब-याच जणांच्या पाहण्यात आली नसेल की पूर्वी सोसायटीच्या प्रत्येक पदाधिका-यानं जबाबदारी स्वीकारल्यानंतर ४५ दिवसात एक प्रतिज्ञापत्र द्यावं लागायचं की, संबंधित पदावर काम करताना त्यांच्या कृतीमुळे सोसायटीचं काही आर्थिक नुकसान झालं तर त्याची संपूर्ण जबाबदारी त्यांच्यावर असेल. आता सोसायटीच्या पदाधिका-यांना अशा प्रकारचं प्रतिज्ञापत्र भरावं लागणार नाही. प्रतिज्ञापत्राच्या अटीमुळे बरेचजण सोसायटीच्या कामकाजाची जबाबदारी घ्यायला घाबरायचे. काही सदस्यांनी पैसे दिले नाहीत तर काय अशी अनावश्यक भीतीही असते. अशा वेळी विकासकाची भूमिकाही महत्वाची असते कारण अगदी सुरुवातीपासून सर्व सदस्यांसह एक बैठक घेतली त्यामध्ये सर्व शक्यतांविषयी समजून सांगीतलं तर अशी परिस्थिती निर्माण होणार नाही. त्याशिवाय दर महिन्याला इमारतीचा देखभाल खर्च घेण्याऐवजी तो सहामाही किंवा वार्षिक घेतला तर पदाधिका-यांनाही सोसायटीचं कामकाज पाहाणं सोपं जातं. आजकाल बरेचजण अपार्टमेंट कराराचा पर्याय निवडतात कारण ते अधिक सोपं असतं, सदनिका वगैरे विकायची असेल तर सोसायटीकडून एनओसी घेणे वगैरे सोपस्कार करावे लागत नाहीत. मी आधी म्हटल्याप्रमाणे अपार्टमेंटमध्येही हे सर्व नियम करता येतात जे सर्व रहिवाशांवर बंधनकारक असतील, त्यामुळे सोसायटी असो किंवा अपार्टमेंट, आपण त्या संघटनेशी किती बांधीलकीनं वागतो हे महत्वाचं आहे.

आता पुन्हा सदनिकाधारकांनी व्हॅट भरण्याविषयी स्वयंसेवी संस्था व कार्यकर्त्यांनी केलेल्या आवाहनाचा विचार करु, इथे एका मुद्याकडे लक्ष वेधावसं वाटतं की जर करारमध्ये सदनिकाधारकानं व्हॅट भरावा असं नमूद असेल तर विकासकानं आधी हस्तांतर करार करावा व नंतर सदनिकाधारक व्हॅट देईल असं आपण कस म्हणू शकतो. कारण हस्तांतर करारानंतर सदनिकेची मालकी सदनिकाधारकाला दिली जाईल, त्यामुळे कुणीही विकासक व्हॅटची रक्कम मिळाल्याशिवाय असा करार करणं मान्य करणार नाही. मी काय बरोबर किंवा चूक हे सांगत नाही केवळ आजूबाजूची परिस्थिती काय आहे हे दाखवतोय. विक्री कर विभागानं घालून दिलेल्या निकषानुसार व्हॅटची रक्कम ठरवली जावी यात काहीच संशय नाही व या प्रक्रियेमध्ये पारदर्शकता आल्यानंतरच प्रत्येकानं तो भरावा. त्यामुळे हस्तांतर करार झाल्याशिवाय व्हॅट भरायचा नाही या भूमिकेमुळे सामान्यांमध्ये चुकीचा संदेश जाईल व कायदेशीर लढाई सुरु होईल; त्याऐवजी विकासकाकडून प्रतिज्ञापत्र घ्या की हस्तांतरासोबतच इतर राहिलेल्या सर्व बाबींची पूर्तता केली जाईल व या प्रतिज्ञापत्रांतर्गत व्हॅटची रक्कम भरा.

इथे मला आणखी एक गोष्ट समजत नाही की जर विकासकानं त्याच्या आश्वासनांची पूर्तता केली नसेल तर लोक एकत्र होऊन ग्राहक मंचाकडे दाद का मागत नाहीत? भोगवटा प्रमाणपत्र तसंच एमएसईबीचं वीजेचं मीटर वगैरे बाबींची पूर्तता झाल्याशिवाय ते रहायला का जातात! बरेच जण म्हणतील की हे बोलायला सोपं आहे, पण स्वतःचं घर नसेल तर लोक भाडं भरण्यापेक्षा, नव्या घराच्या सर्व बाबींची पूर्तता झाली नसली तरी त्यामध्ये राहायला जाणं पसंत करतात! नेमका हाच विचार आपण बदलणं आवश्यक आहे असं मला वाटतं. व्हॅटचा मुद्दा उपस्थित झाला नसता तर काय? आपण विकासकानं दिलेली आश्वासनं पूर्ण केली नाहीत याचा निषेध केला नसता का? इथे दोन गोष्टी जोडून आपण चांगली पार्श्वभूमी असलेल्या विकासकांसाठीही ही प्रक्रिया उगाच अधिक गुंतागुंतीची करत आहोत. जे चूक आहे ते कधीही चूकच आहे व त्याविरोधात आवाज उठवण्यासाठी कोणतीही वेळ योग्यच आहे! हे समजून घ्या व सोसायटी/अपार्टमेंट बनवण्याच्या प्रक्रियेत पुढाकार घ्या, त्यामुळे तुमचंच जीवन अधिक सुकर होणार आहे!

संजय देशपांडे

g§OrdZr S>oìhbng©,