वाढीव एफ.एस. आय आणि शहर

 

 

 

 

 

“जगात आपण कुठे उभे आहोत हे फार महत्वाचे नसते मात्र आपण कुठल्या दिशेने जात आहोत हे नक्कीच महत्वाचे असते.”... ऑलिव्हर वेंडेल होम्स.

माननीय केंद्रीय गृहनिर्माण मंत्र्यांनी अलिकडेच एक विधान केलं की शहरात होणारे स्थलांतर वाढत आहे त्यामुळे तिथल्या अधिकाधिक लोकांना घर मिळावे यासाठी, देशातील बहुतेक सर्व शहरांमध्ये चटई क्षेत्र निर्देशांक (फ्लोर स्पेस इंडेक्स) वाढवण्याची वेळ आली आहे. बहुदा पहिल्यांदाच एफएसआयसारख्या संवेदनशील विषयावर सत्ताधारी मंत्र्यानी इतक्या उघडपणे असं विधान केलं असेल! याच्या केवळ विचारानेच विकासक व जमीन मालकांना अत्यानंद होऊ शकतो तर हा विचारसुद्धा स्वयंसेवी संस्था, पर्यावरणवाद्यांना हादरवून सोडू शकतो. मला वाटतं गेल्या २-३ दशकात “बोफोर्स” या शब्दानंतर ‘’एफएसआय” हा शब्दच एवढा प्रसिद्ध झाला असावा! तत्कालीन सरकारनं केलेल्या तोफा खरेदी व्यवहारातील भ्रष्टाचारामुळे बोफोर्स हा शब्द गाजला आणि तसेच एफएसआय या तीन अक्षरांची ताकदही प्रचंड मोठी आहे. आजही देशाची ७०% जनता गावांमध्ये राहते, मात्र हे चित्र झपाट्यानं बदलतंय. मी याआधीही वारंवार उल्लेख केल्याप्रमाणे खेडी गावांमध्ये, गावे शहरांमध्ये, शहरे महानगरांमध्ये रुपांतरित होत आहेत.  याची कारणे कुठलीही असली तरीही आपण तथ्य व आकडे नाकारु शकत नाही. हे चांगलं आहे किंवा वाईट यावर भाष्य करण्याचा माझा अधिकार नाही मात्र शहरांकडे सतत वाहणा-या या ओघाचं काय करायचं हा एक प्रश्नच आहे! आपण एक समाज म्हणून फार मजेशीरपणे वागतो, एफएसआयसारख्या महत्वाच्या विषयावर आपण डोक्यापेक्षाही मनानं विचार करतो! वर दिलेल्या प्रसिद्ध लेखकाच्या अवतरणानुसार आपण कुठल्या दिशेने जात आहोत याचा विचार करण्याची वेळ आली आहे, विशेषतः शहरी विकासाच्या बाबतीत एफएसआयच्या बाबतीत हा विचार होणे अतिशय आवश्यक आहे.

मी वर म्हटल्याप्रमाणे शहरातल्या कुठल्याही विकासकाला अथवा बांधकाम व्यावसायिकाला, किंवा जमीन मालकाला विचारा ज्याच्याकडे शहरात किंवा आसपास जमीनीचा एखादा तुकडा आहे, तो एफएसआय वाढविण्याचे स्वागतच करेल. यामागे साधा तर्क आहे की जमीनीची क्षमता वाढेल, जमीनीच्या एकाच तुकड्यावर अधिक घरे बांधता येतील, स्वाभाविकपणे या व्यवसायाशी संबंधित लोकांना अधिक पैसे कमवण्याची संधी मिळेल. यासाठी आपण एफएसआय म्हणजे काय हे समजून घेणे आवश्यक आहे? हा शब्द देशातल्या सर्व शहरांमध्ये अगदी सर्रास वापरला जाणारा शब्द आहे. एएफएसआय म्हणजे चटई क्षेत्र निर्देशांक (फ्लोर स्पेस इंडेक्स), एखाद्या जमीनीवर आपण किती बांधकाम करु शकता हे या अनुपाताद्वारे समजते. त्यावर महानगरपालिका किंवा नगर परिषद अशा स्थानिक प्रशासकीय संस्थेचे नियंत्रण असते, देशातल्या जवळपास सर्व शहरांमध्ये तो एक एवढा आहे. याचा अर्थ असा की, १००० चौरस फूट जमीनीवर तुम्ही १००० चौरस फूट बांधकाम करु शकता. मुंबईसारख्या शहरांमध्ये तो २.५ ते ३.० पर्यंत आहे, मात्र तिथले स्थानिक कायदे वेगळे आहेत कारण तिन्ही बाजूने समुद्राने वेढलेले बेट असल्यामुळे तिथे विस्ताराला मर्यादा आहेत. इतर गावांमध्ये व शहरांमध्ये अशी परिस्थिती नव्हती मात्र १ एफएसआयचा नियम तयार करताना या शहरांची वाढ एवढ्या झपाट्यानं होईल अशी अपेक्षाही कुणी केली नव्हती. पुण्यासारख्या शहराची लोकसंख्या २०२५ पर्यंत २५ लाखांपर्यंत पोहोचेल अशी अपेक्षा होती मात्र पुण्यानं ही संख्या पंधरा वर्षं आधीच गाठली आहे! एकीकडे आपण समाजातल्या सर्व वर्गांना परवडणारी घरं देण्याविषयी बोलतो मात्र त्याचवेळी दुसरीकडे आपण हे कसं साध्य करणार आहोत याविषयी आपल्याकडे कोणतीही ठोस कृती योजना नाही.

सध्या आपल्याकडेही महापालिका क्षेत्रात व क्षेत्राबाहेर एफएसआयचा अनुपात १ आहे. या शहराची गेल्या वर्षात ज्या झपाट्यानं वाढ झाली आहे ती पाहता काही वर्षात एवढा विस्तार होईल की शहराच्या मध्यापासून ५० किलोमीटरच्या परिघात शेतजमीन शिल्लक राहणार नाही. त्याचप्रमाणे गेल्या काही वर्षात पुण्याला पाणीपुरवठा करणा-या धरणांच्या पाणलोट क्षेत्रात प्रचंड बांधकाम झालं आहे व त्यामुळे निश्चितच पावसावर तसंच प्रवाहावर परिणाम झाला आहे. खडकवासला धरणातील गाळाचे प्रमाण वाढले आहे कारण पाणलोट क्षेत्रातल्या वृक्षांची मोठ्या प्रमाणात तोड करण्यात आली ज्यामुळे जमीनीची झीज मोठ्या प्रमाणावर होऊ लागली. आजूबाजूच्या परिसरातली पाण्याची पातळीही खाली जात आहे कारण या विस्तारित भागातील इमारतींमधल्या रहिवाशांना पाणी आवश्यक आहे व सध्या तरी पाणी पुरवठ्याची कोणतीही योजना किंवा यंत्रणा नाही. त्यामुळेच पाणी पुरवठ्यासाठी कूपनलिका किंवा कूपनलिकेद्वारे भरलेला पाण्याचा टँकर हेच स्रोत आहेत. शहराच्या आजूबाजूला असलेल्या डोंगर तसेच टेकड्या व मोकळ्या जागा हिरवी झाडे-झुडुपे यांनी बहरलेल्या होत्या. मात्र एनडीएच्या डोंगरांसारख्या काही पट्ट्यांमध्येच आता हिरवळ उरली आहे. शहराच्या आसपासची निसर्गसंपन्नता सांभाळून ठेवायची असेल तर शहराच्या विस्ताराच्या सीमारेषा आपल्याला ठरवाव्या लागतील.

या पार्श्वभूमीवर एफएसआय वाढवण्याची संकल्पना अनेक दृष्टींनी चांगली होऊ शकेल. यामुळे दोन हेतू साध्य होतील किंवा होऊ शकतील, पहिला म्हणजे आहे त्या जमीनीची क्षमता वाढवणे ज्यामुळे त्या जमीनीवर अधिक घरे उपलब्ध होतील व दुसरे म्हणजे शहराचा आडवा विस्तार कमी करता येईल. शहराचा आडवा विस्तार होतो तेव्हा स्वाभाविकपणे त्यास रस्ते, सांडपाणी, पाणी व वीज या मूलभूत सोयी पुरवाव्या लागतात. बरेच जण म्हणतील की हे अशक्य नाही, तरीही ते खार्चिक तसेच वेळखाऊ होते. इथे मुद्दा असा आहे की अतिरिक्त एफएसआय देताना वर उल्लेख केलेले दोन हेतू पूर्ण होत आहेत का याची खात्री करुन घेणे आवश्यक आहे. त्याशिवाय केवळ एफएसआयचे नियम बदलून प्रश्न सुटणार नाहीत बरेच नियम बदलावे लागतील. अधिक एफएसआय म्हणजे एकाच जागेवर अधिक लोक त्यामुळे घरांची घनता वाढवावी लागेल. इमारतींची उंची व ती किती जागा व्यापेल याविषयीचे तसेच बाजूला किती जागा सोडायची म्हणजे जमीनीच्या सीमारेषांपासून असलेली जागा, इत्यादींचे नियम शिथील करावे लागतील. सर्वात महत्वाचे आहे वाढलेल्या लोकसंख्येसाठी पार्किंग उपलब्ध करुन देणे. असा तोडगा सुचविण्यापूर्वी रहदारीची कोंडी, सार्वजनिक वाहतूक यंत्रणा अधिक मजबूत करणे इत्यादी विषयांचा विचार झाला पाहिजे व ते प्रश्न आधी सोडवले पाहिजेत, नाहीतर सध्या या समस्यांमुळे रस्त्यांवर जो त्रास होतो त्यात भरच पडेल.

आपण हे देखील समजून घ्यायला हवं की केवळ अतिरिक्त एफएसआय उपलब्ध झाल्यामुळे परवडणारी घरं मिळणार नाहीत कारण जमीन मालक तिची क्षमता लक्षात घेऊन लगेच तिची किंमत वाढवतील. त्याशिवाय वाढलेला एफएसआय वापरण्यासाठी उंच इमारती बांधाव्या लागतील ज्यामुळे इमारतीचा बांधकाम खर्च वाढेल. घरांची किंमत ही थेट जमीनीच्या किमतीशी निगडीत असते हे आपण समजून घ्यायला हवं. त्यामुळे जेव्हा अतिरिक्त एफएसआय उपलब्ध होईल तेव्हा अतिरिक्त घरांच्या विक्री मूल्याच्या कमाल मर्यादेवर घालावे लागेल किंवा अशी एखादी यंत्रणा तयार करावी लागेल की ज्यामुळे ही घरे गरजूनांच मिळतील व त्या यंत्रणेचे पालनही करावे लागेल. नाहीतर केवळ जमीनीच्या मालकांनाच फायदा होईल व बांधकाम व्यावसायिक अतिरिक्त एफएसआयचा अधिक पैसे मिळवण्यासाठी वापर करतील!

त्यानंतर स्वयंसेवी संस्था तसंच पर्यावरणवाद्यांचं म्हणणं आहे की अशा निर्णयामुळे शहराच्या वातावरणाच्या मूलभूत रचनेला तसंच शहराच्या पायाभूत सुविधांचा असमतोल निर्माण होईल. यामध्ये थोडे तथ्य आहे कारण आपण सध्या आहे तेवढ्याच शहराला पाणी, सांडपाणी किंवा रस्त्यावरील सुरक्षित प्रवास अशा मूलभूत गोष्टी पुरवू शकत नाही. अतिरिक्त घरांच्या बोज्यामुळे शहराची व्यवस्था कोलमडणार नाही याची काय खात्री आहे? शहराच्या जमीनीखालील जलवाहिन्या गळतात, सांडपाणी वाहून नेणा-या वाहिन्या तुंबतात कारण त्या अतिशय जुन्या आहेत व सध्याच्या लोकसंख्याचा भार वाहू शकत नाहीत. या पायाभूत सुविधा नव्याने तयार केल्याशिवाय अतिरिक्त एफएसआय देणे योग्य होणार नाही. दुसरा महत्वाचा घटक म्हणजे शहरातील कमी होत चाललेली जैव विविधता. आधीच हरित पट्टे कमी होत चालले आहे, झाडे लावण्यासाठी व जैवविविधतेसाठी अतिशय कमी जागा आहे. एकाच जागेवर अधिक इमारती याचा अर्थ आपल्याला झाडे लावण्यासाठी आणखी कमी जागा मिळेल. या घटकाकडेही लक्ष द्यायला हवं.

त्यानंतर नाट्यगृह, शाळा, सार्वजनिक आरोग्य, क्रीडांगणे, बागा व अशा प्रकारच्या सामाजिक पायाभूत सुविधांचा मुद्दा येतो. आपण या शहराला राज्याची सांस्कृतिक राजधानी म्हणतो मात्र गेल्या २० वर्षात इथे एकही नवीन नाट्यगृह, कलादालन किंवा संग्रहालय बांधलं गेलं नाही ही लाजीरवाणी बाब आहे! आपल्याकडे हजारो शैक्षणिक संस्था आहेत मात्र घरांप्रमाणेच सामान्य माणसाला परवडणारे व दर्जेदार शिक्षण कुठे आहे? वाढत्या लोकसंख्येसोबत जीवनाच्या या दुर्लक्षित मात्र तेवढ्याच महत्वाच्या घटकाकडे लक्ष देणं आवश्यक आहे.

समाजाच्या प्रत्येक घटकाला चांगलं घर उपलब्ध करुन देणं हे सरकाचं पहिलं प्राधान्य असलं तरीही, एफएसआय हा विषय शहराशी व नागरिकांशी संबंधित असल्यानं कोणताही निर्णय घेताना वरील अवतरणातील शब्द लक्षात ठेवणं आवश्यक आहे. कारण दर्जेदार आयुष्य देणं म्हणजे केवळ चांगलं पाणी व रस्ते उपलब्ध करुन देणं एवढंच नाही तर चांगलं सामाजिक वातावरण उपलब्ध करुन देणं असाही होतो!

g§O` Xoenm§S>o 

संजीवनी डेव्हलपर्स

एन्व्हो_पॉवर समिती, सीआरईडीएआय, पुणे