परवडणारी घरे, कुणाची जबाबदारी ?

 

 

 

 

"मजबूत अर्थव्यवस्थेमुळे घरांच्या मागणीत वाढ होते; घरांच्या वाढत्या मागणीमुळे स्थावर-मालमत्तेच्या किमती आणि भाडे आकाशाला भिडतात. आणि त्यानंतर परवडण्यासारखी घरे पूर्णपणे आवाक्याबाहेर जातात."            विल्यम बाल्डविन

सध्या परवडण्यासारख्या घरांबद्दल बरीच चर्चा होताना दिसते आणि आजकाल प्रत्येक वर्तमानपत्रात याविषयी लिहीले जाते आणि चर्चासत्रांमध्ये या विषयावर चर्चा होतात. मी जेव्हा घराविषयीच्या कुठल्याही मुद्द्यावर विचार करतो, तेव्हा मला जाणवतं की या विषयी आपण किती भावनिक आहोत आणि कदाचित त्यामुळेच आपण गृह बांधणी व्यवसायाबद्दल चांगले धोरण तयार करण्यासाठी काहीतरी करण्यात नेहमी अपयशी ठरलो आहोत. कारण सरते शेवटी धोरणे व्यावहारिकतेच्या आधारावर बनवावी लागतात, केवळ निवडणुका जिंकण्यासाठी नाही आणि आपण एक गोष्ट अतिशय स्पष्टपणे लक्षात घेतली पाहिजे की, आपल्या देशात विविध प्रकारच्या जीवनशैली एकाच ठिकाणी आढळतात त्यामुळेच " आपण सर्वांना एकाचवेळी समाधानी करु शकत नाही! "

परवडणारी घरे म्हणजे लोकांना २बीएचके सदनिके ऐवजी १बीएचके सदनिकेवर तडजोड करायला सांगणे किंवा २बीएचके/३बीएचके सदनिकेतील खोल्यांचा आकार लहान करणे नाही! याचा अर्थ असा की घरे बांधण्यापासून ते घर खरेदी करण्यापर्यंतची संपूर्ण प्रक्रिया साधी आणि स्पष्ट करावी ज्यामुळे प्रत्येक जण स्वतःचा खिसा बघून त्यानुसार पर्याय निवडू शकेल. जसे कारच्या बाजारपेठेमध्ये तुमच्याकडे २.५ लाखांच्या मारुती ऑल्टोचाही पर्याय असतो तसेच १.५ कोटी रुपयांच्या बीएमडब्ल्यू ७ श्रेणीचाही पर्याय असतो! या सर्व वाहनांना ४ चाकेच असतात,  मात्र ग्राहकाची गरज आणि उद्योगाकडून होणारा वाहनांचा पुरवठा यामध्ये संतुलन साधणे महत्वाचे असते. आणि ग्राहकांना जे हवे आहे त्यानुसार उद्योगाला पुरवठा करता येईल अशी धोरणे असणे आवश्यक असते.

घरांविषयीच्या कुठल्याही धोरणांबाबत आपण वारंवार नेमकी हीच चूक करतो, उदाहरणार्थ आपल्याला जमीनीचे मालक, बांधकाम व्यावसायिक, झोपडपट्टीवासी, मध्यमवर्गीय, पर्यावरणवादी, बांधकामाच्या कच्च्यामालाचे मोठे उत्पादक, गृहकर्ज वितरण संस्था, बँका, राजकारणी आणि सर्वात शेवटी स्थानिक प्रशासकीय संस्था, या सर्वांना एकाचवेळी खुश करायचे असते! कारण जमीनीच्या मालकांना त्यांच्या जमीनीवर किती टीडीआर वापरता येईल याचा विचार करुन तिचे पुरेपूर मूल्य हवे असते! बांधकाम व्यवसायिकांना घरे विकून पैसा कमवायचा असतो कारण तो त्यांचा व्यवसाय आहे, झोपडपट्टीवासीयांना एक पैसाही खर्च करावा न लागता मोठ्यात मोठे घर हवे असते ज्याची काहीही देखभाल करावी लागणार नाही, मध्यमवर्गीयांना कमीत कमी व्याजदरात शहराच्या मध्यभागी घर हवे असते, पर्यावरणवाद्यांना स्वच्छ, प्रदूषणमुक्त हिरवे आणि चांगल्या पायाभूत सुविधा असलेले शहर हव असते, बांधकामासाठी स्टील, सिमेंट यासारखा कच्चा माल उत्पादन करणाऱ्यांना त्यांच्या मालाच्या दरावर सरकारी नियंत्रण नको असते, गृहकर्ज देणाऱ्या कंपन्या त्यांचे व्याजदर कमी करत नाहीत, बँका बांधकाम व्यवसायिकांना विश्वसनीय ग्राहक मानत नाहीत, राजकारण्यांना त्यांच्या मतदारांना दुखवायचे नसते आणि स्थानिक महानगरपालिकेला महसूल हवा असतो मात्र कुठल्याही एका वर्गाशी सलगी केल्याचा आरोप नको असतो!

आता या सगळ्या गोष्टी कशा सांभाळायच्या?

सर्वप्रथम गृहनिर्माण उद्योगाला समजावून घ्या, त्याला एका उद्योगाचा दर्जा द्या, त्यानुसार नियम तयार करा आणि त्यांची वेगाने आणि निष्ठूरपणे अंमलबजावणी करा. इथे निष्ठूरपणे म्हणजे एकदा कायदा करण्यात आल्यानंतर वरीलपैकी कुठल्याही घटकाने त्याचे उल्लंघन केल्यास त्याला त्यातून सवलत देऊ नका. आपण जेव्हा धोरणे तयार करतो तेव्हा कुणी त्यांचे उल्लंघन केले तर काय होईल याचा विचार करुन ती तयार करतो का? खरेतर आपण जर कुणाच्याही प्रभावाखाली न येता त्यांची अंमलबजावणी केली आणि कुठल्याही वर्गाला संतुष्ट करण्याचा प्रयत्न केला नाही तर कुणीही त्यांचे उल्लंघन करणार नाही. योग्य कायदे, त्यांची अंमलबजावणी करणाऱ्या यंत्रणेचा आधार यामुळे नेहमी वेळ वाचतो आणि इतर कुठल्याही उद्योगाप्रमाणे इथेही वेळ म्हणजेच पैसा आहे. कुणी कधी विश्लेषण केले आहे का की दुबई किंवा हाँगकाँगमध्ये ७०-८० मजली इमारत ३ वर्षात बांधून पूर्ण होते. इथे आपल्याला अशा प्रकारच्या उंच इमारतीला मंजुरी मिळण्यासाठीच तेवढी वर्षे लागतील! या वेळाची भरपाई कोण करणार आहे? उशीर होण्याचं कारण अतिशय सोपं आहे, वारंवार होणाऱ्या घोटाळ्यांमुळे प्रत्येकालाच कशावरही स्वाक्षरी करायची भीती वाटते आणि तो भरपूर वेळ घेतो त्यामुळे उशीर होतो. कायदे स्पष्ट नाहीत आणि बऱ्याचदा वैयक्तिक प्रकरणांची धोरणे होतात. हा यंत्रणेचा पराभव आहे. जमीनी आणि इमारती हा अतिशय गुंतागुंतीचा विषय आहे हे मान्य केले, तरीही ९०-९५% प्रकरणांचा आपण धोरणांमध्ये समावेश करु शकतो आणि उरलेली वैयक्तिक प्रकरणे म्हणून हाताळली जाऊ शकतात आणि त्यासाठीसुद्धा एक लवाद नेमला जाऊ शकतो.

एक खिडकी मंजुरी केवळ परीकथेप्रमाणे आहे आणि त्याप्रमाणे मुद्रांक शुल्क, मूल्यवर्धित कर, सेवाशुल्क, तसेच स्थानिक संस्थांनी आकारलेले विकास शुल्क, पायाभूत सुविधांसाठी रस्ता खोदण्याचे शुल्क अशी विविध करांची यादी वाढतच जाते! सोन्याचे अंडे देणाऱ्या कोंबडीचा फायदा सर्वांनाच हवा असतो त्यामुळे कुणालाच आपला फायदा सोडायचा नसतो! आपण हे विसरत आहोत की घर बांधताना खर्च होणाऱ्या पै-पैचा आपल्याला योग्य वापर करायचा आहे तरच आपण घरांच्या किंमती रास्त करु शकू.

घरे बांधण्यासाठी मूलभूत कच्चा माल म्हणजे जमीन आणि ती मर्यादित आहे हे सत्य आहे.जर प्रत्येकालाच शाळा, बाजारपेठ, वैद्यकीय सुविधा, नोकरीचे ठिकाण जवळ हवे असेल, तसेच पाणी, वीज, सांडपाणी यासारख्या पायाभूत सुविधा हव्या असतील तर स्वाभाविकपणे अशा जमीनींच्या मागणी आणि पुरवठ्यामध्ये तूट असते. त्यामुळेच आपण सर्वांना परवडणारी घरे देऊ शकत नाही, कारण परवडणाऱ्या या शब्दाची व्याख्या समाजाच्या प्रत्येक वर्गात वेगळी असते. उदाहरणार्थ महिन्याला ५० हजार रुपये कमावणाऱ्या जोडप्यासाठी ४० लाख रुपयांची २ बीएचके सदनिका खरेदी करणे फार मोठी बाब नाही कारण त्यांना नोकरीमुळे सहजपणे कर्ज मिळते मात्र एका यशस्वी छोट्या व्यापाऱ्याला किंवा व्यावसायिकाला असे घर घेता येत नाही कारण त्यांना कर्ज मिळत नाही! तर मग तृतीय किंवा चतुर्थ श्रेणीतल्या लोकांची गोष्टच सोडा कारण त्यांचे बजेट किंवा त्यांचे प्रश्न वेगळे आहेत.

स्थानिक प्रशासकीय संस्था शहराच्या सर्व बाजूंनी पालिकेच्या हद्दीबाहेर मोठ्या जमीनी खरेदी करुन, पाणी पुरवठा, शहरात जाण्यासाठी परिवहन सुविधा इत्यादी मूलभूत सुविधा पुरवून, त्यांचे दर का निश्चित करत नाहीत? जर आपण विकासकांकडून याची अपेक्षा करत असू तर आपण त्यांना स्टील आणि सिमेंट यासारखा कच्चा माल निश्चित किंमतीला विकला जाईल याची खात्री दिली पाहिजे. जेव्हा आपण परवडणारे असे म्हणतो तेव्हा तो अंतिम उत्पादनाशी संबंधित प्रत्येकाशी संबंधित असतो. मी विकासकांची बाजू घेत नाही मात्र आपण जर त्यांना निश्चित नफ्याचे आश्वासन देऊ शकत नसू तर त्यांना निश्चित दराने विकण्यास सांगण्याचा आपल्याला काहीही अधिकार नाही, कुठलेही न्यायालय हे मान्य करणार नाही.

जमीनीच्या किमती हा देखील मागणीनुसार ठरणारा विषय आहे, विचार करा की शहरामध्ये जर सगळीकडे संतुलित पायाभूत सुविधा उपलब्ध असतील, तर एका विशिष्ट भागामध्येच अधिक मागणी असणार नाही. आणि जरी मागणी असली तरी ती एका विशिष्ट वर्गामध्येच असेल, त्यांना परवडत असेल तर त्यांना मोठी किंमत देऊन खरेदी करु दे मात्र किमान बहुतांश लोकांना शहराच्या आजूबाजूला त्यांचे स्वतःचे घर मिळेल.

विकासकावर किती सरकारी/निमसरकारी संस्थांचे नियंत्रण असते आणि त्यांच्या नफ्यावर काहीही बंधन नसते. हा कदाचित सर्वाधिक अव्यावसायिक पद्धतीने चालवला जाणारा व्यवसाय असेल आणि म्हणूनच नफा व जोखीम प्रचंड असते. हे सर्व मान्य केले तरी, प्रत्येकाला आपल्या सामाजिक बांधिलकीचे भान ठेवणे आणि नफा स्वतः निश्चित केलेल्या एका मर्यादेत ठेवणे आवश्यक आहे, या क्षेत्रासाठी काही निश्चित नियम ठरवले जाईपर्यंत आपण किमान एवढे तरी करु शकतो. मूलभूत कच्चा माल उत्पादक बांधकाम व्यवसायिकांची अजिबात काळजी करत नाहीत कारण त्यांचा मुख्य ग्राहक सरकार असते. धरण, रस्ते यासारख्या बहुतेक पायाभूत सुविधा सरकार उभारते. इथेच सिमेंट आणि स्टीलचा खप सर्वाधिक असतो. त्यामुळेच आपल्याला घरांच्या किमती नियंत्रणात ठेवायच्या असतील तर अशा सर्व कच्च्या मालाच्या किमती नियंत्रणात ठेवणे आवश्यक आहे. या उद्योगामध्ये आपल्याला संशोधन आणि विकासाचीही गरज आहे आणि तो प्रत्यक्षात उतरवण्यासारखा असावा कारण आपण उंच इमारती माती आणि वाळलेल्या गवताने बनवू शकत नाही. वर्षानुवर्षे बांधकामाच्या पद्धती तशाच आहेत आणि नियोजनाच्या संकल्पनाही बदललेल्या नाहीत.

सर्वात शेवटचा जो घटक आहे त्यासाठी फारसे बोलले जात नाही किंवा त्यात फारसे बदल केले जात नाहीत, तो म्हणजे बांधकाम व्यवसायाला अर्थपुरवठा करणारी संपूर्ण यंत्रणा. गृहकर्ज पुरवणाऱ्या कंपन्याचे व्याज दर आणि कर्जासाठीच्या पात्रतेचे निकष अधिक स्पष्ट आणि पारदर्शक हवेत कारण त्यावरच ग्राहकाला परवडणे अवलंबून असते. जे लोक डिपार्टमेंटल दुकानांमध्ये काम करतात किंवा ज्यांचे लहान व्यवसाय असतात त्यांच्याकडे कॉर्पोरेट क्षेत्रात काम करणाऱ्या लोकांप्रमाणे पुरेशी हमी नसते त्यामुळे त्यांना कर्ज मिळत नाही! विकासकांपासून ते आर्थिक संस्थांपर्यंत सर्वजण मोठ्या रकमेची कर्ज घेऊ शकणाऱ्या आणि ते फेडू शकणाऱ्या लोकांनाच लक्ष्य करतात, मात्र ज्यांचे मर्यादित बजेट आहे त्या वर्गाचे काय? कारण त्यांना प्रकल्पांमध्येही काही पर्याय उपलब्ध नसतो आणि आर्थिक संस्थांमध्येही! कर्ज २५ लाख रुपयांपेक्षा कमी असेल तर व्याजदरात १% ची विशेष कपात केली जाते हे किती जणांना माहिती आहे? तुम्हाला जर २५ लाख रुपयांचे ८०% कर्ज जरी मिळाले तरी याचा अर्थ होतो की सदनिकेची किंमत ३० लाखांपर्यंत असली पाहिजे कारण २०% सहभाग तुमचा असेल, आता या श्रेणीतील सदनिका कुठे उपलब्ध आहेत? त्यामुळे फार थोड्या जणांना व्याजदरातील विशेष कपातीचा फायदा मिळतो! कमी व्याज दर आणि कमी किंमतीच्या मोठ्या अर्थपुरवठा योजना राबवण्याची गरज आहे. आपल्याला हे लक्षात घेणे आवश्यक आहे की ज्यांचे नियमित मासिक उत्पन्न आहे मात्र जे २-३ लाखांचे सुरुवातीचे भांडवल गोळा करु शकत नाहीत त्या वर्गासाठी परवडण्यासारखी घरे आहेत. त्यामुळे त्यांना अर्थपुरवठा करण्यासाठी विशेष दृष्टीकोन आवश्यक आहे. बांधकाम व्यवसायाशी निगडित सर्वच आर्थिक संस्थांची सध्या सारखीच परिस्थिती आहे. अगदी राष्ट्रीयीकृत बँकासुद्धा आधी नफा बघतात आणि तरीही आपण घरांच्या किमती परवडण्यासारख्या असाव्यात अशी अपेक्षा करतो! इतर बँकांबाबतही हीच परिस्थिती आहे, त्या बांधकाम व्यवसायिकांना शेवटचे प्राधान्य देतात. सदनिकाधारकांना कर्ज देण्यास बँका अतिशय खुश असतात कारण त्यांना गृहकर्ज पुरवठ्यात प्रचंड क्षमता दिसते पण त्याच वेळी त्या बांधकाम व्यावसायिकांना विशेषतः छोट्या व्यावसायिकांना कर्ज देण्यास त्या फारशा उत्सुक नसतात! आजकाल कुठलाही जमीनमालक पूर्ण पैसे मिळाल्याशिवाय विक्री करत नाहीत आणि बँका जमीनीसाठी कर्ज देणार नसतील तर विकासक हा पैसा खाजगी बाजारपेठेकडून उभा करतो ज्यामध्ये व्याजदर वर्षाला २४% पर्यंत असू शकतात. आणि या अतिरिक्त ओझ्याचा भार कुणाला उचलावा लागेल? अर्थात सदनिकाधारकांना, ज्यांना गृहकर्जाचे हप्तेही फेडावे लागतात!

विकासकांची काहीच जबाबदारी नाही असं म्हणायचा माझा अजिबात हेतू नाही, त्यांनी याविषयी विचार करायला हवा यात काही शंकाच नाही आणि बांधकामाच्या आधुनिक पद्धती वापरुन जी काही बचत करणे शक्य आहे तिचा फायदा सदनिका खरेदी करणाऱ्यांपर्यंत पोहोचवण्याचा प्रयत्न करणे आवश्यक आहे. मात्र वर उल्लेख केलेल्या घटकांच्या अनिश्चिततेमुळे ज्यांना स्वस्त दरात जमीन मिळाली आहे ते चढ्या दराने, बाजारभावानुसार अंतिम उत्पादन म्हणजेच सदनिका विकतात हे दुर्देव आहे, त्यामुळे परवडण्यासारखी किंवा रास्त या शब्दांनाही जागा उरत नाही! त्यामुळेच केवळ नफा कमावणे हा आपला उद्देश नसून समाजाला हवी तशी घरे देणे हा सुद्धा उद्देश असल्याची आठवण या उद्योगाला करुन देण्याची गरज आहे.

सर्वात शेवटी आपल्या राजकारण्यांनी आणि राज्यकर्त्यांनी परिस्थिती समजून घेतली पाहिजे आणि लोकांना त्यांच्या बजेटमध्ये त्यांच्या आवडीचे घर उपलब्ध करुन देण्याची जबाबदारी स्वीकारली पाहिजे. एकमेकांवर आरोप केल्याने कुणाचेच भले होणार नाही; त्याऐवजी त्यांनी स्वतःकडील अधिकारांचा वापर, स्थानिक प्रशासकीय संस्था/सरकारला कायदे तयार करायला मदत करण्यासाठी आणि त्यातून अपेक्षित परिणाम साधण्यासाठी करावा. यामध्येच सामान्य माणसाला परवडण्यासारख्या घरांची किल्ली दडलेली आहे.

 

संजय देशपांडे

संजीवनी डेव्हलपर्स

एन्व्हो_पॉवर समिती, सीआरईडीएआय, पुणे

संजीवनीची विचारणी जाणून घेण्यासाठी कृपया माझ्या ब्लॉगला भेट द्या!

 http://visonoflife.blogspot.com/ 

संजीवनीची सामाजिक बाजू!