मृत्यू व कर यामध्ये एकच फरक आहे तो म्हणजे प्रत्येक वेळी
काँग्रेसची बैठक होते तेव्हा मृत्यूची स्थिती अधिक खराब होत नाही...विल रॉजर्स
इथे यूएसच्या काँग्रेसचा
उल्लेख करण्यात आलाय व वरील करविषयक प्रसिद्ध विधान हे एका अभिनेत्याचे व सामाजिक टीकाकाराचे
आहे. मात्र आपल्या देशासही ते अगदी चपखल लागू होते, कारण प्रत्येक आर्थिक वर्ष पूर्वीपेक्षा
वाईट असते! विशेषतः महाराष्ट्रात
रिअल इस्टेट क्षेत्राच्या बाबतीत, शहरीकरणामध्ये अतिशय महत्व असलेल्या या उद्योगाच्या
पुढ्यात कोणता नवीन छळ उभा राहणार आहे असाच विचार मी दर आर्थिक वर्षात करतो!
माझ्या
विधानामुळे ब-याच वाचकांच्या कपाळाला आठ्या पडतील, की बांधकाम व्यावसायिकांना चिंता
करायची काय गरज आहे रिअल इस्टेट सोन्याचे अंडे देणा-या कोंबडी प्रमाणेच नाही का? तर मग बांधकाम व्यावसायिकाला जमीनीच्या सतत
वाढणा-या किंमतींची व परिणामी घरांच्या, मग ती सदनिका असेल किंवा रो हाउस किंवा अगदी
व्यावसायिक जागा, वाढत्या किंमतीची चिंता का असावी? विकासकांची
ख्याती तर्कशुद्ध दृष्टीकोन किंवा उद्योगाविषयी दूरदृष्टी असण्यासंदर्भात नाही, मात्र
सरकार ज्या प्रकारे कर आकारत आहे व सर्व धोरणे आखत आहे त्यामुळे उद्योगाचे भविष्य कसे
असेल हे न समजण्याइतपतही त्यांची दृष्टी संकुचित नाही. आर्थिक वर्ष संपत आले आहे व नवे आर्थिक वर्ष
येत्या पंधरा दिवसात सुरु होईल. आपण गेल्या वर्षीचा आढावा घेतला तर अर्थसंकल्प किंवा
शहराच्या अथवा राज्याच्या रिअल इस्टेटविषयीच्या धोरणांमधून आपल्याला काय निष्पन्न झाल्याचे
दिसते? घरांवरील मुद्रांक शुल्क
तसेच नोंदणी शुल्कात गेल्यावर्षी वाढ करण्यात आली. बांधकाम
व्यावसायिकांच्या विविध संघटनांनी विरोध करुनही राज्य सरकारद्वारे व्हॅट अर्थात मूल्य
वर्धित कर आकारला जातो तर केंद्र सरकारद्वारे सेवा कर आकारला जातो. सदनिकेवरील रेडी रेकनर मूल्य (सरकारे विविध क्षेत्रात निश्चित
केलेले आधार मूल्य ज्यावर मुद्रांक शुल्क आकारले जाते) वाढतच आहेत व ब-याच ठिकाणी व्यवहाराची
प्रत्यक्ष किंमत रेडी रेकनरपेक्षा कमी असूनही, ग्राहकाला व्यवहाराच्या एकूण मूल्यापेक्षा
अधिक मुद्रांक शुल्क द्यावे लागल्याचे दिसून येते!
सेवा कराच्या बाबतीतही असेच होते, आम्ही आमच्या कंत्राटदारांना
सेवा कर देतो व जमीनीच्या मूल्यावर मुद्रांक शुल्क देतो तर मग सदनिकेच्या किंमतीवर
सेवा कर कसा आकारता येईल? मी
काही कर तज्ञ नाही पण हे एका सामान्य माणसाला भेडसावणारे प्रश्न आहेत. यात कळस म्हणजे सोसायटी स्थापित होईपर्यंत
देखभालीवर खर्च करण्यासाठी आम्ही प्रत्येक सदनिका धारकाकडून जी ठेव घेतो त्यावरही आता
सेवा कर विभाग सेवा कर मागत आहे! त्याशिवाय
एमएसईडीसीएलकडून वीज जोडणी घेण्यासाठीचा खर्च म्हणून जे पैसे घेतले जातात त्यावरही
सेवा कर मागितला जात आहे.
इथे
ब-याच लोकांचा युक्तीवाद असतो की तुम्हाला काय चिंता आहे? हे पैसे बांधकाम व्यावसायिकाला खिशातून थोडीच
द्यावे लागतात? हे
पैसे सदनिकाधारकाला खर्च करावे लगतात तर मग बांधकाम व्यावसायिकाने करांविषयी चिंता
का करावी. प्रत्येक अप्रत्यक्ष
कराची वसुली शेवटी ग्राहकाकडूनच होते व रिअल इस्टेट उद्योगही त्याला अपवाद नाही. पण
आपण कधी विचार केला आहे का की ऑटो रिक्षावाले किंवा टॅक्सीवाले प्रत्येक वेळी पेट्रोलच्या
किमती वाढतात तेव्हा संपावर का जातात?
टॅक्सीतून प्रवास करणा-या प्रवाशावर वाढत्या किमतीचा भार पडणार
असतो तर मग त्यांनी संपावर जायची काय गरज आहे? प्रवासावर
वाढलेल्या प्रत्येक रुपयामुळे प्रवासी टॅक्सीपासून लांब राहील हे समजण्याइतपत समजूदारपणा
त्यांच्यात आहे. त्यामुळेच पेट्रोलच्या किमतीतील वाढीमुळे टॅक्सीवाला किंवा रिक्षावाल्याचे
नुकसान होणार आहे. इथे मी रिअल इस्टेटमधील वाढत्या किमतीविषयी एक साधे उदाहरण देणार
आहे, कोणताही नवा चित्रपट
प्रदर्शित झाल्यापासून आठवड्याच्या शेवटी तो हाउसफुल्ल होतो व एखादे कुटुंब ते पाहायला
गेल्यास तिकीटे विकली गेल्याचे त्यांना दिसते व ते काळ्या बाजारातून तिकीटे खरेदी करण्याचा
पर्याय स्वीकारतात. जर तिकीटाची
मूळ रक्कम २५० रुपये असेल तर ग्राहक दुप्पट दराने म्हणजे ५०० रुपयांना ते खरेदी करेल.
मात्र किंमत त्याहीपेक्षा अधिक झाल्यास तो परत जाईल व म्हणेल मी चित्रपट नंतर कधीतरी
पाहीन!
घरांच्या
किमती वाढतच राहिल्या तर असेच होईल व अशा दरांमुळे संपूर्ण रिअल इस्टेट थंडावेल! महानगरांमधील घरांच्या किमती आधीच मध्यम वर्गाच्या
आवाक्याबाहेरच्या आहेत व हाच मध्यम वर्ग रिअल
इस्टेटचा कणा आहे. करविषयक
प्रत्येक नव्या धोरणाद्वारे सरकारने मध्यमवर्गाला बाजारातून बाहेरच काढायचा चंग बांधलाय
असे दिसते.
उदाहरणार्थ
गत आर्थिक वर्षाच्या अखेरीस सरकारने दिलेला शेवटचा धक्का म्हणजे स्थानिक संस्था कर
(एलबीटी). स्थानिक संस्थांचे उत्पन्न
संतुलित करण्यासाठी जकातीशिवाय काही स्रोत आवश्यक आहे, पण आधी अशा प्रकारचा कोणताही
कर नसताना आता तो कसा आकारला जाऊ शकतो? बांधकामासाठी
वापरलेल्या प्रत्येक साहित्यावर एलबीटी आकारल्यानंतर सदनिकेच्या कराराच्या मूल्यावर
एलबीटी आकारण्याचे काय कारण आहे?
(हे अजून पूर्णपणे स्पष्ट झालेले नाही मात्र असेच असण्याची शक्यता
व्यक्त केली जात आहे) सदनिकेच्या
मूल्यांकनामध्ये समाविष्ट असलेल्या जमीनीच्या खर्चावरही एलबीटी आकारला जातो तसेच मजूरीवरही
आकारला जातो हे कसे? कितीतरी
प्रश्नांची उत्तरे आवश्यक आहेत व तरीही सरकार एलबीटी लागू करण्याची प्रक्रिया पूर्ण
करत आहे, यामुळे घरे अधिक महाग होणार आहेत.
एलबीटीविषयीचे वृत्त खरे असल्यास कराराच्या किमतीवर १% एलबीटी आकारला
जाईल ज्यामुळे कराराच्या खर्चात जवळपास १०% करांचाच समावेश
असेल. याचा अर्थ ३० लाखांच्या सदनिकेमध्ये ग्राहक जवळपास ३ लाख रुपये विविध प्रकारच्या
करांच्या स्वरुपात देतो उदाहरणार्थ मुद्रांक शुल्क, नोंदणी, मूल्य वर्धित कर, सेवा
कर व एलबीटी! बाकी खर्च तर वेगळेच असतात, तो विकास शुल्क,
एमएसईबी वीज पुरवठा, एनए व इतर अनेक बाबींसाठी पैसे देत असतो ज्यासाठी विकासकाला इमारत
बांधताना सरकारच्या विविध खात्यांना पैसे द्यावे लागतात.
आता लाख मोलाचा प्रश्न आहे एवढे कर व अधिभार दिल्यानंतर ग्राहकाला जे घर मिळते
ते त्याला संपूर्ण पायाभूत सुविधा देते का ज्यामुळे त्याचे जीवन सोपे होईल? दुर्दैवाने याचे उत्तर नाही असेच
आहे!
सरकाराने घरावर आकारलेले सर्व कर दिल्यानंतरही बिचा-या सदनिकाधारकाला
पाणी पुरवठा, सार्वजनिक वाहतूक व वीज यासारख्या सुविधा अपवादाने मिळतात. शिक्षण किंवा वैद्यकीय सुविधा या तर दूरच्या
गोष्टी झाल्या पण आपण सामान्य माणसावर या सेवांसाठी शुल्क आकारुनही त्याला या मूलभूत
सुविधा देण्यात नेहमी अपयशी ठरलो आहोत.
याठिकाणी
विकासकाची भूमिका महत्वाची आहे. आपण
जेव्हा सोसायट्या बांधतो तेव्हा केवळ सिमेंटच्या भिंती बांधणे व त्या विकूण पैसे मिळवणे
असा अर्थ होत नाही. अशा समस्यांबाबत अधिका-यांकडे आवाज उठवणे व ग्राहकांचे जीवन थोडेसे
सोपे बनवणे ही देखील आपली जबाबदारी आहे. घरावर
अनेक प्रकारचे कर आकारण्याऐवजी एकच कर आकारला जावा व सरकारच्या सर्व विभागांनी या केंद्रीय
करातून आपला वाटा घ्यावा, यामुळे घरे परवडू शकतील.
त्याशिवाय करआकारणी तर्कशुद्ध व उत्पादनाचा विचार करुन केलेली
हवी. आपण माहिती उद्योग किंवा
पर्यटन उद्योगातून भरपूर महसूल मिळतो म्हणून त्यांना सर्व लाभ देतो, असे असेल तर मग
रिअल इस्टेट उद्योग काय करतो? ऑटोमोबाईल
उद्योगानंतर रोजगार निर्मितीत बहुतेक हा दुस-या क्रमांकाचा सर्वात मोठा उद्योग आहे
व हा उद्योग शहरी भारतातील सर्वात आवश्यक उत्पादन म्हणजे घराची निर्मिती करतो. त्यामुळे त्याला इतर उद्योगांएवढेच किंवा अधिक
सन्मानाने वागवले जावे, नाहीतर
अवतरणात म्हटल्याप्रमाणे प्रत्येक नवीन वर्ष घर घेणा-या मध्यमवर्गीय ग्राहकासाठी मरणप्राय
ठरेल, ग्राहक नसेल तर रिअल इस्टेट उद्योगही टिकणार नाही, समजले मित्रांनो!
संजय देशपांडे
संजीवनी डेव्हलपर्स
एन्व्हो_पॉवर समिती, सीआरईडीएआय, पुणे
संजीवनीची विचारणी जाणून
घेण्यासाठी कृपया माझ्या ब्लॉगला भेट द्या!
संजीवनीची सामाजिक बाजू!
हिरवाईचा विचार करा, जीवनाचा विचार करा
No comments:
Post a Comment