उद्योजकांसाठी एक नियम आहे तो म्हणजे: कमीत कमी खर्चात मात्र शक्य तेवढे जास्तीत जास्त वेतन देऊन, सर्वोत्तम दर्जाच्या वस्तू तयार करा...हेन्री फोर्ड
हे विधान बांधकाम उद्योगाच्या बाबतीत उपहासाचे होईल, कारण आपण जेव्हा दर्जाविषयी बोलतो तेव्हा बांधकाम व्यावसायिक नक्कीच कमी पडतात. इथे सर्वसामान्य माणसाच्या भावना व्यक्त केल्याने माझ्या ब-याच सहका-यांना ते आवडणार नाही. नुकतेच “सकाळ वास्तूमध्ये” श्री. संदीप खर्डेकरांचे सध्याच्या बांधकामांचा दर्जा व त्यामधील दोषांसंदर्भातील जबाबदारी याविषयी एक पत्र होते. ते पत्र वाचल्यानंतर माझ्यातल्या बांधकाम व्यावसायिक तसेच अभियंता गप्प राहू शकत नाही व म्हणूनच हा लेख लिहायला घेतला.
श्री. खर्डेकरांनी आजच्या बांधकामांची तुलना ब्रिटीश कालीन बांधकामांशी केली आहे. त्याशिवाय आजकाल इमारत बांधताना तिचे आयुष्य किती गृहित धरले जाते, प्लास्टर गळणे, त्याला तडे जाणे इत्यादी दोषांचे काय असे मुद्दे मांडण्यात आले होते. त्यांनी सुरु असलेल्या बांधकामाला प्रमाणपत्र देण्याचा व सदोष काम तसेच बांधणीसाठी दोषी असलेल्या संबंधित व्यक्तिंना दंड करण्याचा मुद्दाही मांडला. हे सर्व मुद्दे अतिशय महत्वाचे आहेत, मात्र त्यांची उत्तरे दिसतात तेवढी सोपी नाहीत. बरेच जण म्हणतील त्यात काय मोठेसे याला बांधकाम व्यावसायिक जबाबदार आहे व अशा कुठल्याही दोषासाठी त्याला दंड करा. हे काही प्रमाणात खरे आहे मात्र कोणताही निष्कर्ष काढण्यापूर्वी आपण या समस्यांच्या सर्व बाजूंनी विचार करायला हवा. यामध्ये कुणाचा दोष आहे हा मुद्दा नाही, तर आपण जबाबदारी कशी ठरवणार आहोत व असे दोष निर्माण होण्याची कारणे काय आहेत हे जाणून घेणे अधिक महत्वाचे आहे. क्रिडई किंवा एमबीव्हीएबद्दल बोलायचे झाले तर या दोन्ही बांधकाम व्यवसायिकांच्या संस्था आहेत. यातल्या कोणत्याही सदस्याला आपल्या इमारतीमध्ये दोष असावेत असे वाटणार नाही व त्याला ग्राहकांच्या तक्रारींना तोंड द्यायलाही आवडणार नाही. किंबहुना ज्या बांधकाम व्यावसायिकाला या व्यवसायात दीर्घकाळ राहायचे आहे त्याला त्याच्या इमारतींमध्ये अशा गोष्टी व्हाव्यात असे वाटणार नाही.
असे असेल तर मग बांधकाम निकृष्ट दर्जाचे असणे, देखभालीवरुन ग्राहक व बांधकामव्यावसायिकांमध्ये वाद होणे अशा गोष्टी का घडतात? त्यासाठी आपण इमारतीच्या बांधकामाची प्रक्रिया समजून घेऊ. आपल्या देशात अजूनही इमारत बांधकाम किंवा स्थापत्याशी संबंधित बरीचशी कामे मजूर करतात व जे साहित्य स्थानिक पातळीवर उपलब्ध आहे ते वापरले जाते. कोणत्याही कारखान्यामध्ये उत्पादन तयार करतानाच्या बहुतांश प्रक्रिया यंत्राद्वारे केल्या जातात मात्र बांधकाम व्यवसायात त्या मजुरांद्वारे केल्या जातात व त्यामुळे दर्जाविषयीच्या समस्या निर्माण होतात. बांधकामाच्या पद्धतींचे प्रमाणीकरण करण्यात आलेले नाही. बांधकामाच्या पद्धतींसाठी इंडियन sT^MDD- बांधकाम संहिता (कोड) आहे मात्र ब-याच ठिकाणी ती अस्पष्ट आहे व विशिष्ट स्थानिक परिस्थितीस अनुसरुन नाही, कारण स्थानिक परिस्थितीमुळेही बांधकाम व्यवसायिकावर मर्यादा येतात. उदाहरणार्थ बांधकामासाठी योग्य आकार व दर्जा असलेली वाळू व खडी मिळवणे. यासाठी बांधकाम व्यवसायिक पूर्णपणे स्थानिक बाजारपेठेत मिळणा-या साहित्यावर अवलंबून असतो. सर्वात महत्वाचे म्हणजे इमारतीच्या बांधकामावर नियंत्रण ठेवणारे नियामक प्राधिकरण नाही. महानगरपालिकेसारख्या स्थानिक संस्थांना केवळ मंजुरीच्या प्रक्रियेमध्ये रस असतो जो एफएसआय (चटई क्षेत्र निर्देशांक) किंवा विभागाशी संबंधित आहे, ते दर्जाची जबाबदारी घ्यायला तयार नसतात. अर्थात या संस्था रचनात्मक स्थैर्य (स्ट्रक्चरल स्टॅबिलीटी) वगैरे प्रकारची प्रमाणपत्रे मागतात, मात्र हे तेवढ्यापुरतेच मर्यादित असते! वास्तुविशारदाने इमारतीचा दर्जा पाहावा असे गृहित धरले जाते, मात्र त्याची भूमिकाही केवळ मोजमापे (लांबी, रुंदी, जाडी, खोली इ.) तसेच बांधकामाच्या बाजूने सोडलेली जमीन तपासणे वगैरेपुरतीच मर्यादित राहते व प्रत्यक्ष बांधकामाचे काम विकासक व त्याच्या कंत्राटदारांना करावे लागते. इथे पुन्हा बांधकाम व्यावसायिक किंवा त्याच्या कंत्राटदाराच्या तांत्रिक पात्रतेची खात्री करण्यासाठी तसेच दर्जाची तपासणी करण्यासाठी बांधकामाच्या ठिकाणी तांत्रिकदृष्ट्या पात्र कर्मचारी उपलब्ध आहेत हे तपासण्यासाठी कोणतीही यंत्रणा नाही. या मूलभूत त्रुटींमुळेच पुढे बांधकामात दोष निर्माण होतात.
इमारतीचे बांधकाम ही दुहेरी प्रक्रिया आहे म्हणजे त्यामध्ये उत्पादन तसेच जोडणी केली जाते चौकटी, मधले स्तंभ, तुळई (दंड), लादी तसेच भिंती इत्यादींचे बांधकामाच्या ठिकाणी प्रत्यक्ष उत्पादन केले जाते व फरशी (टाईल्स), दरवाजे, खिडक्या कारखान्यामध्ये तयार करुन या चौकटींमध्ये बसवले जातात. अशा प्रकारे उत्पादन व जोडणीच्या मिश्रणातून इमारत तयार होते. स्वाभाविकपणे त्यामध्ये निर्माण होणा-या दोषांचीही त्याचप्रमाणे वर्गवारी करायला हवी. त्यानंतर वाळूचा दर्जा व पुण्यासारख्या शहरातील हवामान अशा स्थानिक घटकांचाही विचार करावा लागतो. इथल्या हवामानामुळे चौकटीवर औष्णिक ताण पडतो कारण एका दिवसातील तापमानातील फरक २५ डिग्री एवढा अधिक असू शकतो! त्याशिवाय पुणे व परिसरामध्ये नदीतील वाळू उपलब्ध होते ज्यामध्ये मोठ्या प्रमाणात माती असते जे प्लास्टरला पृष्ठभागावर तडे जाण्याचे मुख्य कारण आहे. तडे दोन प्रकारचे असू शकतात एक म्हणजे पृष्ठभागावरील तडे, ते दिसायला ओंगळवाणे दिसतात मात्र त्यामुळे बांधकामाच्या रचनेला धोका नसतो. दुस-या प्रकारचे तडे म्हणजे बांधकामाच्या रचनेतील तडे, जे निकृष्ट दर्जाचे काँक्रिट व इमारतीची सदोष रचना यामुळे पडतात. काँक्रीट केल्यानंतर पुरेशी देखभाल केली नाही तर असे तडे जातात. दुस-या प्रकारचे तडे हे केवळ विकासकाच्या निष्काळजीपणामुळे पडतात व तोच त्यासाठी जबाबदार आहे व ते दुरुस्त करण्यासारखेही नसतात. मी जेव्हा दुरुस्त न करण्यासारखे म्हणतो तेव्हा त्याचा अर्थ असे दोष दुरुस्त करण्यासाठी प्रचंड खर्च येतो जो ब-याच रहिवाशांना उचलणे शक्य नसते. उत्पादनातील आणखी एक दोष म्हणजे गच्ची किंवा बाथरूमचे वॉटर प्रूफिंग (पाणी गळू नये यासाठीचा थर) गळणे. हे देखील वॉटर प्रूफिंग करताना व्यवस्थित देखरेख न करणे व सदोष प्रक्रिया यामुळे होते. सदनिकाधारकाने ताबा मिळाल्यानंतर वॉटरप्रूफिंगला काही हानी केली नसल्यास याबाबतीत संपूर्ण जबाबदारी केवळ बांधकाम व्यावसायिकाचीच आहे.
याशिवाय इतर प्रकारचे दोष जोडणीत निर्माण होतात, उदाहरणार्थ वर्षभरात टाईल्स सैल होतात किंवा नळ, मो-या वगैरेच्या जोडण्या गळू लागतात किंवा भिंतींवरील थर निखळतो किंवा दरवाजे वाकतात इत्यादी. चांगले कारागीर वापरले तसेच चांगल्या कंपनीचे दर्जेदार साहित्य वापरले तर हे टाळता येऊ शकते. ही देखील बांधकाम व्यवसायिकाचीच जबाबदारी आहे, मात्र काही गोष्टी विकासकाच्या नियंत्रणाबाहेरच्या असतात उदाहरणार्थ फ्लोर टाईल्सच्या छटेत थोडा फरक पडतो, अगदी चांगल्या ब्रँडच्या टाईल्समध्येही असे दोष आढळतात. याचे कारण म्हणजे टाइल्स चिखलासारख्या नैसर्गिक साहित्यापासून बनवलेल्या असतात. प्रत्येक तुकडीच्या मूलभूत साहित्याच्या वैशिष्ट्यांमध्ये फरक असल्याने छटेत थोडाफार फरक होऊ शकतो मात्र हा फरक १०-१५% पेक्षा अधिक स्वीकारला जाऊ नये. या दोषांसाठी बांधकाम व्यवसायिकही काही करु शकत नाही. त्याशिवाय क्रोमचा थर असलेल्या जोडण्यांवर कूपनलिका किंवा अतिक्षारयुक्त पाण्यामुळे गंज चढतो; असे दोष विकासकाच्या नियंत्रणाबाहेरचे असतात.
याशिवाय इमारतीची व्यवस्थित काळजी घेण्याची जबाबदारी रहिवाशांचीही आहे व
रहिवासी ब-याचदा ती घेत नाहीत. प्लास्टरवर अखेरचा हात फिरवल्यानंतर भिंत तोडणे पूर्णपणे टाळले पाहिजे कारण इमारतीच्या मुख्य चौकटीला केलेले प्लास्टर आपल्या शरीरावरील त्वचेसारखे असते. आपल्या शरीराला इजा झाली तर ती औषधाने बरी होऊ शकते मात्र तुम्ही भिंत एखाद्या ठिकाणी तोडली तर इमारतीच्या चौकटीचे नुकसान कुठेही होऊ शकते, ज्यामुळे ती गळू लागते. मी ब-याच ठिकाणी पाहिले आहे की एअर कंडिशनर लावताना, टाईल्स बदलताना किंवा किचनच्या ओट्याची दिशा बदलताना प्लास्टर तोडले जाते व नंतर आपण म्हणतो की सदनिकेच्या भितींना तडे गेले आहेत. तुमच्या सदनिकेचे काम सुरु असेल तरी शेजारच्या सदनिकेतही तडे जाऊ शकतात. सदनिकेचा ताबा घेतल्यानंतर अंतर्गत सजावटीच्या गरजेनुसार शौचालयाच्या टाईल्स तोडल्यामुळे ते गळण्यासारखे दोष निर्माण होऊ शकतात व तुमच्या खालील सदनिकेत राहणा-याला त्याचा त्रास होऊ शकतो. इथे निश्चितपणे दोष विकासकाचा नाही तर रहिवाशांचा आहे. त्यानंतर ठराविक कालावधीने बाहेरील तसेच आतील रंगरगोटीचे काम आवश्यक असते मात्र खर्च कपात करण्यासाठी ब-याच सोसायट्या ते करत नाहीत. आपल्यासारख्या उष्णकटिबंधातील भागांमध्ये दरवर्षी जवळपास ३० इंच पाऊस होतो त्यामुळे हे अतिशय आवश्यक आहे. दर ५-६ वर्षांनी इमारतीला बाहेरुन रंग द्यायला हवा व आजकाल आपल्याला चांगल्या दर्जाचे रंग मिळतात ज्यामुळे झिरपणे बंद होते. सांडपाण्याच्या वाहिन्या व कचरा घसरणी (गार्बेज शूट) यासारख्या सुविधा नियमितपणे तपासणे आवश्यक आहे नाहीतर अलिकडेच आपण बातम्यांमध्ये वाचले तसा अपघात होऊ शकतो. जर सोसायटी इमारतीची देखभाल नियमितपणे करत नसेल तर जे दोष निर्माण होतात त्यासाठी विकासकाला जबाबदार धरता येणार नाही. अग्निशमन यंत्रणा किंवा लिफ्टच्या वार्षिक देखभालीच्या कंत्राटाचे ब-याचदा वेळेत नुतनीकरण केले जात नाही किंवा खर्च वाचवण्यासाठी हलक्या दर्जाच्या संस्थेकडे दिले जाते व त्यामुळेच मोठ्या अडचणी निर्माण होतात असे मला आढळून आले आहे. मात्र त्याचवेळी विकासकाने रहिवाशांना ताबा देताना या सर्व गोष्टींची जाणीव करुन द्यायला हवी हे देखील तितकेच खरे आहे.
या गोष्टी योग्य देखरेखीमुळे टाळता येऊ शकतात त्यामुळे ज्या बांधकाम व्यवसायिकांना दर्जाची काळजी आहे ते बांधकामाच्या ठिकाणी चांगले कंत्राटदार तसेच व्यवस्थित प्रशिक्षित तांत्रिक कर्मचारी नेमतात. म्हणूनच तुम्ही सदनिका आरक्षित केल्यानंतर बांधकामाच्या ठिकाणाला नियमितपणे भेट देणे व बांधकामाची देखरेख प्रशिक्षित कर्मचारी करत आहेत का हे पाहणे अतिशय आवश्यक आहे. इथेही बांधकाम व्यवसायिकांची जातकुळी महत्वाची असते, ज्याला भरपूर अनुभव आहे तो काम चांगले व्हावे यासाठी बांधकामात योग्य वेळी काळजी घेऊन भविष्यात कोणतीही दुरुस्ती करावी लागू नये असा प्रयत्न करेल. त्यासोबतच तो त्याने बांधलेल्या इमारतीची योग्य काळजी कशी घ्यावी याविषयी रहिशांना जागरुक करेल. त्यानंतरही काही दुरुस्ती करावी लागल्यास तो जबाबदारी घेईल व ग्राहकांना टाळण्याऐजी त्यांच्याशी बोलेल व दोष दुरुस्त करण्यासाठी जे काही आवश्यक असेल ते करेल. त्यामुळेच तुम्ही कोणत्याही बांधकाम व्यवसायिकाकडून तुमचे घर घेणे निश्चित करण्यापूर्वी त्याच्या आधीच्या प्रकल्पांना भेट देणे व दर्जा तसेच तो त्याच्या ग्राहकांना देत असलेल्या सेवा स्वतः पाहणे अतिशय आवश्यक आहे.
ताबा घेतल्यानंतर होणा-या कोणत्याही दोषाची जबाबदारी बांधकाम व्यवसायिक घेत नसेल तर माझ्या माहितीप्रमाणे दुर्दैवाने ग्राहक न्यायालय किंवा दिवाणी न्यायालय या व्यतिरीक्त कोठेही दाद मागता येत नाही. क्रेडाईमध्ये तक्रार निवारण कक्ष आहे जो अशा सदनिकाधारकांना न्याय मिळवून देण्याचा प्रयत्न करतो, मात्र त्यासाठी तो बांधकाम व्यवसायिक त्यांचा सदस्य असला पाहिजे. अशा वादांमध्ये लक्ष घालण्यासाठी व ते झटपट सोडवले जावेत यासाठी आपल्याकडे एक यंत्रणा असणे आवश्यक आहे. हि यंत्रणा स्थानिक परवानगी देणा%yaa संस्थेमध्येच असणे संयुक्तिक होईल. कारण ती संस्था बांधकामावर नियंत्रण ठेऊ शकेल तसेच दोषाचे निवारण करणारा न्यायपण त्वरित देऊ शकेल .
माझ्या माहितीप्रमाणे आरसीसी म्हणजेच रिइन्फोर्स्ड काँक्रिट स्ट्रक्चरचा (सिमेंटचे पक्के बांधकाम) जीवनकाळ ७० वर्षांचा मानला जातो. म्हणजेच जवळपास दोन पिढ्या अशा इमारतींमध्ये राहणार असतात, त्यामुळे त्यांना तिचा सर्वोत्तम उपयोग होईल अशाप्रकारे इमारत बांधणे ही बांधकाम व्यवसायिकाची जबाबदारी आहे. त्याशिवाय मिळालेल्या घराची व्यवस्थित देखभाल करणे ही रहिवाशांचीही जबाबदारी आहे. कारण सरतेशेवटी आपण ज्या घराविषयी बोलत आहोत ते केवळ एखादे ग्राहकोपयोगी उत्पादन नाही तर जिथे आपल्या सर्व भावना गुंतल्या असतात असे ठिकाण आहे.
संजय देशपांडे
Smd156812@gmail.com
संजीवनी डेव्हलपर्स
एन्व्हो_पॉवर समिती, सीआरईडीएआय, पुणे
संजीवनीची विचारणी जाणून घेण्यासाठी कृपया माझ्या ब्लॉगला भेट द्या!
संजीवनीची सामाजिक बाजू!
शहराविषयीच्या तुमच्या काही तक्रारी असतील, तर खालील लिंकवर क्लिक करा
http://www.punecorporation.org/GRS/Complaint/LaunchComplaintCitizen.aspx
nice
ReplyDelete