पुन्हा एकदा ! डोंगर आणि आपले शहर

प्रदेश हा देशाचे शरीर आहे. त्यातील डोंगर द-यांमध्ये राहणारे लोक त्याचा आत्मा, त्याचे चैतन्य, त्याचे जीवन आहेत..... जेम्स ए गारफिल्ड

हे महान अमेरिकी अध्यक्षांसाठी खरे असेल मात्र या शहरात राहणारे लोकच त्यांचे स्वतःचे डोंगर विसरत आहे असे दिसते. आपण जेव्हा पुण्यातील मुद्यांचा किंवा समस्यांचा विचार करतो तेव्हा रहदारी, पाणी व डोंगरांचा विचार होणे अपरिहार्य ठरते! मी आधी उल्लेख केल्याप्रमाणे पुण्याच्या सर्व बाजूंनी डोंगर आहेत व शहरातही टेकड्या आहेत. त्यापैकी काही केवळ नावापुरते उरलेत उदाहरणार्थ गणेशखिंड किंवा सेनापती बापट मार्ग किंवा अगदी चांदणी चौक व काही कर्जतमध्ये आहेत. या भागांमध्ये आधी डोंगर होते मात्र रस्ते व आजूबाजूला झालेल्या व्यावसायिक विकासामुळे ते नामशेष झाले आहेत.

सुदैवाने एनडीएच्या डोंगरांसारखे काही लष्कराच्या कडक नियंत्रणामुळे टिकून आहेत. नाहीतर ते देखील आपली विस्ताराची भूक, कमकुवत राजकीय इच्छाशक्ती किंवा त्यांचे रक्षण करण्यासाठीच्या ढिसाळ प्रशासकीय धोरणाचे बळी ठरले असते.

ब-याचजणांना माझे विधान आवडणार नाही. कारण एका बांधकाम व्यवसायिकाला या विषयावर बोलण्याचा काय हक्क आहे, डोंगरांची अशी परिस्थिती होण्यास बांधकाम व्यवसायिकच जबाबदार नाहीत का? असा प्रश्न बरेचजण विचारतील. मात्र मला स्वतःची बाजू स्पष्ट करायची आहे की मी सर्वप्रथम या शहराचा नागरिक आहे त्यानंतर बांधकाम व्यावसायिक आहे. पर्वतीपासून, ते बिब्बेवाडीतील इंदिरानगर किंवा हडपसरपमधील वारजे किंवा रामटेकडीपर्यंत तुम्हाला काय दिसते हे मला सांगा? तिथे फक्त झोपड्या आहे, इमारती नाहीत. कोणताही शहाणा बांधकाम व्यवसायिक डोंगर माथा किंवा डोंगर उतारावरील जमीन खरेदी करणार नाही त्यामुळे त्यासाठी मंजुरी मिळवणे ही तर दूरची बाब आहे! तिथे अवैध इमारती असतील तर त्या पाडण्यापासून अधिका-यांना कुणी रोखले आहे व त्याहूनही वाईट म्हणजे अशा अवैध इमारतींमध्ये घर आरक्षित करणा-या व्यक्ती कोण आहेत?  मी विकासक म्हणून असलेली जबाबदारी टाळण्याचा प्रयत्न करत नाही किंवा डोंगरावरील बांधकामांचे समर्थनही करत नाही किंवा त्यांना पाठिंबाही देत नाही, मात्र सर्व प्रथम प्रश्न येतो की डोंगरांवरील इमारतींना परवानगी मिळतेच कशी. जर त्यांना परवानगी मिळालेली नाही तर मग त्या उभारल्या जाईपर्यंत आपण काय करत असतो, मग यामध्ये प्रसिद्धी माध्यमांचाही समावेश होतो? कोणतीही इमारत एका दिवसात उभारली जाऊ शकत नाही, ती काही महिन्यांची प्रक्रिया आहे, तोपर्यंत त्यांचे नियंत्रण करणारी कायदा व सुव्यवस्था कुठे आहे? आपल्याला जेव्हा माहिती असते की अशा डोंगरांवर झोपड्या व अवैध बांधकामे उभारली जात आहेत तर आपण कशाची वाट पाहतो?

मला असे वाटते की आपल्या व्यवस्थेच्या मर्यादा लक्षात न घेता तयार केल्या जाणा-या धोरणांमध्येच याचे उत्तर दडलेले आहे. माननीय उच्च न्यायालयाने अलिकडेच जिल्हाधिकारी कार्यालयाला आदेश दिला की शहराला लागून असलेल्या भागांमधील अवैध बांधकामे पाडण्यात यावीत, ज्यापैकी बहुतेक बांधकामे डोंगरांवर आहेत. आता जिल्हाधिकारी कार्यालय अशा बांधकामांची माहिती गोळा करत आहे जेणेकरुन त्यांच्याविरुद्ध कारवाई करता येईल, आपल्या व्यवस्थेची अशी परिस्थिती आहे! त्यांच्यावर कारवाई करणे सोडाच आपल्याकडे अशा इमारतींची व्यवस्थित माहितीही नाही. मुख्य प्रश्न आहे की डोंगरांची व्याख्या व्यवस्थित ठरवलेली का नाही व लोक त्यांच्यावर का अतिक्रमण करतात? आपण हे समजावून घेतले तर आपल्याला कदाचित उरलेले डोंगर वाचवता येतील जे आपल्या शहरासाठी अतिशय महत्वाचे आहे कारण तेच आपले खरे क्षितीज आहे. टोटल स्टेशन तसेच सॅटेलाईट मॅपिंग यासारखे सर्वेक्षणाचे आधुनिक तंत्रज्ञान उपलब्ध असून आपण अजूनही शहरातील व आजूबाजूला असलेले डोंगर कुठे संपतात हे ठरवलेले नाही, ते नकाशावरही दाखवण्यात आलेले नाही. नकाशावर ज्या ठिकाणी खुणा करण्यात आल्या आहेत त्यातून ब-याच शंका निर्माण झाल्या आहेत कारण आपल्याला जिथे उघड्या डोळ्यांनी सपाट जमीन असल्याचे दिसते तिथे डोंगर दाखवण्यात आले आहेत, तिथे जमीनीवर मोठा उतार आहे व तो डोंगराळ भाग नाही. शहराच्या अशा भागांमध्ये जमीनी असलेल्या लोकांनी उपस्थित केलेल्या या काही हरकती आहेत. त्यानंतर अशी अनेक प्रकरणे आहेत ज्यामध्ये आधीच विकास करण्यात आला आहे व विकास करण्यात आलेल्या जागांमधील काही पट्टे उरले आहेत त्यांना डोंगर म्हणून दाखवण्यात आले आहे. ज्या नकाशामध्ये ठिकाणावरील प्रत्यक्ष स्थिती दाखवली जात नाही त्याचा काय उपयोग आहे? त्यामुळे सर्वप्रथम डोंगराचे निकष काय आहेत याची व्यवस्थित व्याख्या करणे आवश्यक आहे त्यानंतर जमीनीवर तशा खुणा केल्या पाहिजेत. सर्व संबंधितांना समजले पाहिजे की विकासाचे धोरण किंवा नियम काहीही असले तरीही डोंगराची एक विशिष्ट अंतिम रेषा आहे व ती कुणाच्याही हितासाठी बदलली जाणार नाही! ती रेषा ठरवण्यासाठी कुणा आइनस्टाइनची गरज नाही, कुणीही चांगला अभियंता हे करु शकतो. मात्र हे सर्व वेगाने करायची गरज आहे कारण मी हा लेख लिहीत आहे तोपर्यंत त्या तथाकथित डोंगरांवर अतिक्रमण सुरु असेल हे सत्य आहे. अतिक्रमण झाल्यानंतर आपण त्या विकासाला नियमित करण्याचा विचार करतो.

त्यानंतर राज्यसरकारचा, डोंगर आरक्षणाखाली असलेली ही जमीन अधिग्रहित करण्यासाठी 8% टीडीआर देण्याचा व त्यास बीडीपी म्हणजे जैव विविधता बाग नाव देण्याचा निर्णय येतो. बीडीपीसाठी आरक्षण ठेवण्याबाबत दुमत नाही, मात्र आपल्या पूर्वअनुभवाचा विचार करता केवळ घोषणा करुन उपयोग होणार आहे का हा खरा प्रश्न आहे? अनेक स्वयंसेवी संस्था तसेच काही राजकीय पक्षांना डोंगर आधीच हिरवे झाल्याप्रमाणे हा निर्णय साजरा केला मात्र मला असे वाटते खरी लढाई आता सुरु होणार आहे. किती लोक 8% टीडीआरसाठी त्यांची जमीन देणार आहेत व त्यांनी का द्यावी? यामागील तर्क असा आहे की एचटीएचएस म्हणजे डोंगर माथा व डोंगर उतारावरील विभागात एफएसआय 4% होता, जेव्हा एखादी व्यक्ती तिची जमीन रस्त्यासाठी देते तेव्हा तिला एकही चौरस फूट बांधकामाची परवानगी नसते मात्र रस्त्यात गेलेल्या जमीनीसाठी 100% टीडीआर मिळतो. त्यामुळे जमीनीवर एचटीएचएस आरक्षण असलेल्या एखाद्या व्यक्तीने  केवळ 8% टीडीआरसाठी आपली जमीन का द्यावी? विशेषतः सरकारने निश्चित केलेला जमीनीचा बाजार मूल्य दर (रेडी रेकनर) जमीनीच्या प्रत्यक्ष बाजारमूल्यापेक्षा बराच जास्त आहे! माझ्या मते इथे सरकारने भावनात्मक निर्णय घेतला आहे कारण खाजगी जमीन मालकांनी या मोबदल्यासाठी आपली जमीन देण्यास नकार दिला तर काय? आपण त्या शक्यतेविषयी विचारही केलेला नाही त्यामुळेच डोंगर हिरवे करण्याचा मूळ हेतूच अपयशी होण्याची अधिक शक्यता आहे. मी हे विधान ढोबळपणे करत नाही, आपण बातम्यांमध्ये ज्या लोकांच्या जमीनींना एचटीएचएस आरक्षणचा फटका बसला आहे त्यांनी या मोबदल्यासाठी निदर्शने केल्याचे वाचले आहे. यातून हेच दिसून येते की कोणताही कायदा व्यवहार्यपणे तयार करण्यात आला नाही तर त्यामुळे काही जण खुश होऊ शकतात मात्र सर्वजण समाधानी होणार नाहीत, मला नेमकी याचीच भीती वाटते आहे. माध्यमे किंवा स्वयंसेवी संस्था हे बांधकाम व्यावसायिकांचे तत्वज्ञान असल्याचा ओरडा करत आहेत, मात्र बांधकाम व्यासायिकांच्या कोणत्याही संघटनेने किंवा संस्थेने या निर्णयाबद्दल चकार शब्दही उच्चारलेला नाही हेच सत्य आहे. ब-याच जणांना असे वाटते की यातील ब-याचशा जमीनी बांधकाम व्यवसायिकांच्या आहेत, मात्र तसे असते तर त्याला संघटनांचा प्रचंड विरोध झाला असता, जो आपण पाहिलेला नाही. मला असे वाटते की योग्य मोबदला मिळाला तर बांधकाम व्यावसायिकच का सामान्य माणूसही बीडीपीला विरोध करणार नाही. कोणत्याही आरक्षणाला समान वागणूक मिळाली पाहिजे व मला अजूनही एक समजलेले नाही की बीडीपी अंतर्गत असलेल्या जमीनीसाठी 100% टीडीआर द्यायला काय हरकत आहे कारण आपण महत्वाची गोष्ट विसरत आहोत की हा टीडीआर निवासी विभागासाठी वापरण्याचे निश्चित करण्यात आले आहे व कोणत्याही जमीनीवरील टीडीआर वापरण्याची मर्यादा निश्चित करण्यात आली आहे. त्यामुळे शहरावर भार टाकण्याचा प्रश्न येतोच कुठे? म्हणूनच हा टीडीआर फक्त पीएमसीच्या हद्दीतच का द्यायचा त्याला लागून असलेल्या गावांमध्ये का देऊ नये, आपण पुण्याचा समग्र विचार का करु नये, आपली दृष्टी केवळ पीएमसीपुरतीच मर्यादित का ठेवायची? जर शहर हिरवे होणार असेल तर संपूर्ण प्रदेशाला तो हिरवा होण्याचा फायदा मिळणार नाही का? एकीकडे आपण शहरालगतची गावे विलीन करण्याबद्दल व हे शहर एखाद्या महानगराप्रमाणे बनवण्याबद्दल बोलतो. दुसरीकडे आपण वाढीचे मार्ग मर्यादित करत आहोत! झोपडपट्ट्या किंवा अवैध इमारतींचे निवासासाठी डोंगरांवर अतिक्रमण होण्याचे कारण, जमीनीची अनुपलब्धता किंवा शहराच्या सर्व विभागांमध्ये जमीनीची घरांची क्षमता हे आहे. बांधकाम व्यवसायिक केवळ हव्यासापोटी डोंगरांवर अवैध बांधकाम करतो मात्र ग्राहक केवळ गरजेपोटी अशा इमारतींमध्ये जातो हे तथ्य आहे! आपण त्यांना पुरेशी जमीन दिली तर कुणीही डोंगर खणणार नाही या सत्याकडे आपण दुर्लक्ष करत आहोत. यामध्ये डोंगरांचा रिअल इस्टेटशी काय संबंध आहे याचे उत्तर दडलेले आहे? जर सर्व डोंगरांचे हिरवे होण्याचे स्वप्न खरे झाले तर पूर्ण शहराला त्याचा फायदा होणार आहे. जी शहरे सर्वात राहण्यायोग्य असतात तिथेच रिअल इस्टेट उद्योग भरभराटीला येतो हे लक्षात ठेवा. तुम्हाला चारही बाजूंना हिरवेगार डोंगर दिसत असतील तर राहण्यासाठी त्यापेक्षा अधिक चांगली जागा कोणती असू शकते!

आपल्याला आपले डोंगर खरोखर वाचवायचे आहेत की नावापुरते हे ठरवण्याची वेळ आता आली आहे. निरुपयोगी नियम व कायदे बनवण्यात व त्यांची अंमलबजावणी करण्यात जेवढा अधिक वेळ जाईल तेवढे हे डोंगर वाचवणे अवघड होणार आहे. तुम्हाला टीडीआर द्यायचा नसेल तर देऊ नका मात्र अर्थसंकल्पात जमीन मालकांना रोख मोबदला देण्यासाठी रेडी रेकनर दराने नाही तर त्यांना मान्य होईल त्या दराने तरतूद करा. हे मी विकासक म्हणून म्हणत नाही तर न्यायालयाने कोणत्याही सार्वजनिक हेतूने जमीन अधिग्रहित करण्यासंदर्भात अलिकडेच दिलेल्या निकालांमध्ये स्पष्ट केले आहे. कृष्णा खो-याचे उदाहरण पाहा, जमीन अधिग्रहणासाठी अर्थसंकल्पात पुरेशी तरतूद न केल्यामुळे मुख्य फटका बसला. नंतर न्यायालयाने जमीन मालकांना बाजारभावापेक्षाही जास्त दराने मोबदला देण्याचा आदेश दिला. पर्वतीसारख्या टेकड्यांवरील सध्याचे अतिक्रमण कसे काढायचे याविषयी काहीही उल्लेख करण्यात आलेला नाही. भविष्यासाठी धोरण तयार करताना आपल्याला वर्तमानकाळाचा पूर्णपणे विसर पडला आहे. सरकार सध्या सर्वांना माहिती असलेल्या डोंगरांविषयी धोरण जाहीर करुन, हे डोंगर हिरवे व्हावेत यासाठी काही उपाययोजना का करत नाही?

सर्वात शेवटचा मुद्दा म्हणजे आपल्याला शहरातील डोंगर हिरवे करायचे असतील, त्यांना चिमण्यांसारख्या नामशेष होत चाललेल्या प्रजातींचे घर बनवायचे असेल तर आपल्याला मनाने नाही तर डोक्याने विचार करावा लागेल. तसे केले नाही तर आपण आज जे अनुभवत आहोत त्यापेक्षाही भयंकर परिणाम होतील! हे आपल्या प्रत्येकाचे काम आहे, आपण ते केले तरच आपण सजग नागरिक म्हणवण्यास पात्र ठरू!